RETTEN I LYNGBY Udskrift af domben DOM Afsagt den 23. november 2007 i sag nr. BS 150-5812007: Ejendomsselskabet af 1911 A/S c/o Juristernes Økonomernes Pensionsk Tuborg Boulevard 12 2900 Hellerup mod Anne Sophie Boehm Hyldegårdsvej 40 st.tv. Lykke Jørgensen Hyldegårdsvej 40 stth. Peder Randløb Hyldegårdsvej 40 Ltv. Anne Elisabeth Bro Hyldegårdsvej 40 1.th., Bodil Thomsen Hyldegårdsvej 40 2.tv., 2920 Charlottenhmd Tanja Louise Weis Hyldegårdsvej 402. th., Kirsten Pedersen Hyldegårdsvej 40A, st., Lone Sand Garsdal Hyldegårdsvej 40A, st., Jonna Klixbull Hyldegårdsvej 40A, 1.1v.,.. STD1J61446-Sn J.STU2.KI~".02.n-Lo I-MOO-\D63
Side 2/7 Ulla Djurhuus Hyldegårdsvej 40A, 1.th. Mona Olsen Hyldegårdsvej 40A, 2.tv., Keld Bring Larsen Hyldegårdsvej 40A, 2.th., Henrik Permin Hyldegårdsvej 40B, sttv., Agnes Heede Hyldegårdsvej 40B, stth., Bente Brandborg Hyldegårdsvej 40B, l.tv., Edith Andersen Hyldegårdsvej 40B, l.th., Inge Lake Hyldegårdsvej 40B, 2.tv. Grethe Dalsgaard Hyldegaardsvej 40B, 2.th.," Sagen vedrører: Varsling af omkostningsbestemt lejeforhøjelse pr. 1.januar 2007 i ejendommen Hyldegårdsvej 40, 40A 40B,. Sagsøgerens påstand. De sagsøgte tilpligtes at anerkende, at posterne "viceværtlrenholdelse", "telefon- ejendoms-kontor", "ADSL" samt "fælles haveanlæg" i det omkostningsbestemte budget pr. 1.januar 2007 for ejendommen Hyldegårdsvej 40 - STDf)(114.16-S0 I-STIJ2-K 19.1.o2-TJ-Ln I-MOO-\D63
Side 3/7 40A -40B, Charlottenlund tilsammen andrager kro 106.661,69. De sagsøgtes påstand er Frifindelse. Subsidiært frifindelse mod at posterne vicevært/renholdelse,telefon- ejendomskontor, ADSL samt fælles haveanlæg i det omkostningsbestemte lejebudget pr. l. januar 2007 for ejendommen Hyldegårdsvej 40-40A-40B, 2920 Charlottenlund, andrager et mindre beløb end kr. 106.661,69 men højere end kr. 81.000,-. Oplysningerne i sagen: Ved Boligretten igentoftes upåankede dom af 11. april 2001 (BS 1249/ 2000) hedder det vedrørende budgettet, der havde virkning fra l. marts 2000 i præmissen bi. a.:," " Boligretten finder herefter skønsmæssigt at måtte ansætte den samlede udgift ti! vicevært renholdelse af ejendommen ti! 4.400 kr. pr. bolig. " I huslejenævnet for Gentoftes afgørelse af 15 december 2006 G. nr. 038008-2006) stilet til sagsøger hedder det bi. a.: De har den 28. september 2006 indbragt en sag om varsling af omkostningsbestemt lejeforhøjelse pr. 1. januar 2007 i ejendommen Hyldegårdsvej 40, 4A 40B,, idet beboerrepræsentationen har gjort indsigelse mod lejeforhøjelsen. Ejendommen er opført i 1935 indeholder 18 lejligheder. I september 2006 varslede De huslejeforhøjelse ti! ikrafttræden den 1.januar 2007. Ifølge varslingsskrivelsen ti! lejemålet beliggende Hyldegårdsvej 40, st. tv. skulle den månedlige husleje for lejemålet på 86 kvadratmeter stige med 183,24 kr. incl. forhøjelse af hensættelse ti! udvendig vedligeholdelse på i alt 21,50 kr. Beboerrepræsentationen vi Inge Lake har den 18. september 2006 gjort indsigelse mod varslingen, idet Beboerrepræsentationen særligt gjorde indsigelse mod, at De ved beregningen af den omkostningsbestemte lejeforhøjelse har set bort,fra Huslejenævnets afgørelse af den 27. april 2005, hvor nævnet fastsatte budgetposten "Vicevært renholdelse" til 4.400 kr. pr. lejlighed, jfr. Boligrettens dom af den 11. apri! 2001. Det fremgår af sagen, at udgiften ti! "Vicevært renholdelse" er budgetteret med 103.321,81 kr. svarende ti! 5.740 kr. årligt pr. lejlighed.
Side 4/7 Lejerne har oplyst, at udgiften til "Fælles haveanlæg" så dækker over udg[[ter til "Vicevært renholdelse", idet denne post vedrører græsslåning i gårdmandensferie. Hvis dette beløb på 2.062,50 kr. medtages under budgetposten "Vicevært renholdelse ", udgør den budgetterede udgift vedrørende denne post 105.384,31 kr. svarende til 5.855 kr. pr. lejlighed. De har bl.a. anført, at De har varslet med de faktiske udgifter til budgetposten "Vicevært renholdelse ". De kan ikke acceptere den af nævnet/boligretten ved dom af 11. april 2001 fastsatte udgift, idet denne er i 2000-priser. Posten snerydning er steget markant grundet snefald frostvejr i vinteren 2005/2006, der krævede en ekstra indsats. De havde derfor et eksternt firma til at snerydde, da vicevært gårdmand ikke kan rydde sne på 6 ejendomme på en gang. Udgiften til lønninger er desuden faldet. Afgørelse Huslejenævnet har behandlet sagen efter boligreguleringslovens 14,jfr. 7-13,jfr. lejelovens 47, stk. 2:,. Efter boligreguleringslovens 7, kan udlejeren forlange lejeforhøjelse, såfremt lejen ikke kan dække ejendommens nødvendige driftsudg[[ter afkastningen af ejendommens værdi. Efter 8 omfatter nødvendige driftsudgifter bl.a. udgifter til renholdelse, d alene i det omfang beløbet er rimeligt under hensyn til ejendommens det lejedes karakter. Huslejenævnet har lagt til grund, at budgetposten "Fælles haveanlæg" omfatter udgifter til afløsning under viceværtens ferier, hvorfor denne henhører under budgetposten "Vicevært renholdelse". Nævnetfinder desuden, at budgetposterne telefon ADSL til ejendomskontoret henhører under denne budgetpost. Den samlede budgetpost til "Vicevært renholdelse" udgør derfor 106.661,69 kr. Huslejenævnetfinder, at budgetposten "Vicevært renholdelse" på 106.661,69 kr. overstiger de nødvendige rimelige udgifter hertil, jfr. boligreguleringslovens 8. Nævnet har besluttet at nedsætte budgetposten til. 81. 000 kr. svarende til 4.500 kr. pr. lejlighed. Huslejenævnet har fastsat udgiften til renholdelse væsentligt højere, end nævnet normalt godkender, da ejendommen har relativt få lejligheder relativt store fælles- udenomsarealer. " Boligretten har besigtiget ejendommen Hyldegårdsvej 40,40 A-B. Forklaringer: STD061.f.J(j.SO I-STfl2-K 19-1.02.T3.LIII.MtXMDr.J
Side 5/7 Der er under hovedforhandlingen afgivet forklaring af formanden for beboerrepræsentationen Inge Lake. Inge Lake har bi. a. forklaret, at der har været perioder, hvor renholdelsen ikke er blevet udført tilfredsstillende. Det er ikke lejernes indtryk, at den på budgettet afsatte viceværttid udnyttes på ejendommen Hyldegårdsvej 40,40 A-B. DeIll1edom indeholder ikke i øvrigt sagsfremstilling,jf. retsplejelovens 218 a, stk. 2. Parternes synspunkter: Sagsøgeren har i sit påstandsdokument gjort gældende, at de faktiske udgifter til vicevært/renholdelse mv. på kr. 106.661,69 er rimelige,jf. boligreguleringslovens 8, stk. l, hvorfor der ikke er grundlag for at nedsætte beløbet, at de sagsøgte ikke har indhentet kontroltilbud i henhold til boligreguleringslovens 8, stk. 3 dermed ikke har godtgjort, at de dokumenterede udgifter er urimelige. De sagsøgte har deres påstandsdokumentgjort gældende, at de budgetterede udgifter til vicevært/renholdelse for den omtvistede ejendom med kr. 106.661,69 ikke er rimelig når derhenses til ejendommen det lejedes karakter, at de fremlagte sammenligningsejendomme budgetundersøgelser dokumenterer, at udgiften for andre tilsvarende ejendomme i området/kvarteret kan drives for så vidt angår vicevært/renholdelse for et langt lavere beløb, så lavere end det som huslejenævnet har skøill1etsom værende rimeligt nødvendigt, at udgiften særligt ikke er nødvendig rimelig, når der henses til den standard vicevært/renholdelsen har for den omtvistede ejendom, der henvises særligt til tilfredshedsundersøgelsen, samt fotrafier. Boligrettens begrundelse afgørelse: Bygningen er fra 1935 indeholder 18 boliglejemål. Ejendommens areal er på 1475m2. Der er et mindre grønt område, der kræver særskilt vedligeholdelse. Der er ikke affaldsskakter. Ejendommen fremstod ved besigtigelsen renholdt. STD061.U6.S0 ].ST02-K 19~.02. T3.LO I-MtKJ-\D(.3
Side 6/7 Boligretten lægger til grund, at sagsøger i 2006 har afholdt udgifter til trediemand svarende til de varslede budgetposter. Opgaverne med renholdelse af den mindre ejendom er opdelt i 4 områder, der udføres af forskellige personer. Bortset fra trappevask hver 14. dag sker renholdelse alene efter behov således ikke på faste tider. På baggrund af det forklarede lægges til grund, at ordningen efter behov periodevis ikke har fungeret tilfredsstillende. Henset til det oplyste finder boligretten, at budgetposten til vicevært m. v. for ejendommen nedsættes til at andrage 5.300,00 kr. pr. lejemål, eller ialt fra 106.661,69kr. til 95.400,00 kr. Sagsomkostninger: Følgende sagsøgte har fri proces med retshiælpsdækning: " Lykke Jørgensen, Kirsten Pedersen, Jonna Klixbtill, Mona Olsen, Keld Bring Larsen, Henrik Permin, Edith Andersen, Inge Lake Grethe Dalsgaard. Retten finder hensettil sagens udfald, at sagsøger bør have godtgjort 28.800 kr. + moms af dennes advokatudgifter. Thi kendes for ret: De sagsøgte dømmes til at anerkende, at posterne "viceværtlrenholdelse", "telefon- ejendoms-kontor", "ADSL" samt "fælles haveanlæg" i det omkostningsbestemte budget pr. 1.januar 2007 for ejendommen Hyldegårdsvej 40-40A - 40B, Charlottenlund tilsammen andrager 95.400,00 kr. Hver af de sagsøgte skal til sagsøgeren i sagsomkostninger inden 14 dage betale 2.000 kr. Jens Anker Hansen Stig Kaas Peter Ib Andersen Udskriftens rigtighed bekræftes. Retten i Lyngby, den 23. november 2007... 0 C,.~/\/ ~. \," ~... '~':'Y\~... ~.. '. {.:" ~ STDfl61-1.I(I-Sn J -STm.-K J 1J.f,il2-TJ-1.1I1-MOU-\D(jJ