Kragelundsvej 15, 4180 Sorø Investeringsejendom med 5 års uopsigelighed Samlet etageareal: 823 m² Meget stort grundareal på 35.996 m² Attraktiv beliggenhed lige ved motorvej E20 Afskrivningsgrundlag: kr. 958.700,- Afkast 1. år: 10,1 % Pris: kr. 5.450.000,- kontant
Indholdsfortegnelse Ejendommen i hovedtræk... 3 Bygningsarealer... 4 Offentlig vurdering... 4 Salgsvilkår... 4 Likviditetsbudget... 5 Planforhold/offentlige forhold... 6 Tekniske installationer... 6 Driftsudgifter... 7 Købesummens fordeling - Afskrivninger... 8 Handelsomkostninger... 8 Købers kapitalbehov... 9 Startforrentning på kontantbasis... 9 Besigtigelse... 10 Mellemsalg... 10 Lejespecifikation... 11 Kort... 15
Ejendommen i hovedtræk Beliggenhed Kragelundsvej 15, 4180 Sorø Matr. nr. Kommune 18 o Pedersborg by, Pedersborg Sorø. Opført/ombygget Opførelsesår: 2001 Grundareal 35.996 m² - heraf vej 0 m² Matrikel nr: 18 o Pedersborg by, Pedersborg Grundareal: 35.996 m² - heraf vej 0 m² Oplysninger ifølge: tingbogsattest Område/kvarter Ejendomsbeskrivelse Ejendommen er beliggende i erhvervsområde lige ved afkørsel 37 på Vestmotorvejen (E20). Nærmeste nabo er den store markante virksomhed Hørkram A/S, og i området er der beliggende en stribe andre virksomheder, som Bosal A/S, PJ Distribution A/S, Scankomposit A/S m.fl. Ejendommen ejes og anvendes af Pitzner koncernen til materieludlejning indenfor entreprenørbranchen. I forbindelse med sale and lease back af ejendommen er der indgået en 5 års uopsigelig lejekontrakt (lejer kan tidligst fraflytte 01.01.2019). Der tilbydes investor et godt og sikkert afkast, ligesom der vil være mulighed for at overtage et attraktivt realkreditlån. Til orientering kan det oplyses, at Pitzner Gruppen Holding A/S pr. 31.12.2012 havde en egenkapital på ca. kr. 227 mio. Ejendommen består af en lager-/værkstedsbygning opført i 2001, over en søjlefri betonkonstruktion med ydervægge i beton-sandwich-elementer med overflade i søsten. Bygningens tag er udført som built-up tag belagt med tagpap og svag hældning. Der er isat 4 store alu-hejseporte, og halarealet er forsynet med spånsugningsanlæg, ligesom hallen er isoleret og opvarmet. Der er tillige indrettet pænt kontor og personalefaciliteter med flisebelagt bad og toilet. Endvidere er der lager- og fyrrum. Bygningen er beliggende på en 35.996 m² stor grund, der er delvis befæstet samt forsynet med pladsbelysning. Grunden er endvidere indhegnet og forsynet med portadgang. Den på grunden værende pavillon samt telthal er ikke omfattet af handlen og fjernes af sælger. Såfremt grundens værdi ansættes til kr. 125,- pr. m 2, er værdien af bygningen kun kr. 950.500,-!. Overtagelsesstand Ejendommen overtages, som den er og forefindes med Pitzner Materiel A/S som lejer. Lejer har vedligeholdelses- og fornyelsespligten på hele ejendommen, side med 3 af 16
undtagelse af ejendommens fundament og klimaskærm, hvorved forstås tag og facade, men ikke vinduer og døre. Udenomsarealer Grundarealet på i alt 33.996 m² er delvis befæstet med asfalt og er indhegnet samt forsynet med portadgang. Grunden anvendes til opbevaring af skurvogne og andet udlejningsmateriel. Bygningsarealer Arealer Bebygget areal: 823 m² Erhvervsareal m/ afskrivning: 823 m² Etageareal i alt: 823 m² Bygning nr. 1 Opført/ombygget år: 2001 Bebygget areal: 823 m² Antal etager: 1 Anvendelse: Afskrivning: Lager, værksted, kontor 823 m² Erhverv Ja Offentlig vurdering År 2012 Ejendomsværdi kr. 5.400.000,- Heraf grundværdi kr. 4.499.500,- Ejendommen er ikke under omvurdering. Salgsvilkår Købesum Kontantpris: kr. 5.450.000,- Kapitalbehov Kontantpris kr. 5.450.000,- Handelsomkostninger anslået kr. 47.180,- - Refusion deposita kr. -142.157,- Anslået kapitalbehov: kr. 5.355.023,- Startforrentning 10,12 %. Momsfradragsprocent 100,00 % Momsfradragsprocenten anvendes ved beregning af anslåede driftsudgifter og anslåede handelsomkostninger. side 4 af 16
Finansieringsforslag Colliers kan kontaktes for en nærmere drøftelse af et eventuelt oplæg til finansiering, herunder udbetalingens størrelse, pantebreve, type realkreditlån m.v. Lejeindtægter Faktiske lejeindtægter kr. 568.630,- I alt kr. 568.630,- Der henvises til specifikation over samtlige lejemål på ejendommen. Deposita Deposita kr. 142.157,- Tinglyste hæftelser Kreditor Valuta Hovedstol Rente Realkredit Danmark DKK 1.878.000,00 2,43 % Ejerpantebrev DKK 5.000.000,00 Øvrige forhold Momsreguleringsforpligtelse: Evt. momsreguleringsforpligtelse overtages af køber. Likviditetsbudget Skattemæssigt Likviditetsmæssigt UDGIFTER Driftsudgifter kr. 26.500,- kr. 26.500,- INDTÆGTER Lejeindtægter, faktiske kr. 568.630,- kr. 568.630,- 1. år før afskrivning/skat kr. 542.130,- Afskrivning 1. år, anslået kr. 38.349,- Skattemæssigt resultat 1. år kr. 503.781,- Likviditet 1. år før skat kr. 542.130,- Skattevirkning ved skatteprocent på 25,00% kr. 125.945,- Likviditetsmæssigt resultat 1. år ved 25,00% kr. 416.185,- Driftsudgifter er angivet ekskl. moms i henhold til en anslået momsfradragsprocent på 100,00%. side 5 af 16
Lejeindtægterne er angivet ekskl. moms og evt. a conto varme og el. Planforhold/offentlige forhold Zonestatus Vej Kloakforhold Ejendommen er beliggende i byzone. Ejendommen er beliggende til offentlig vej. Kloakforholdene er noteret som afløb til spildevandsforsyningens renseanlæg. Offentlige planer/forhold Lokalplan nr. 42. Ekstrakt: Området må kun anvendes til erhvervsformål. Der må kun opføres eller indrettes bebyggelse til eller udøves erhverv som følgende: Industri- og større værkstedsvirksomhed, entreprenør- og oplagsvirksomhed, samt andre tilsvarende erhvervstyper, som efter byrådets opfattelse naturligt hører hjemme i området. I området tillades virksomheder, som er omfattet af bilaget til Miljøbeskyttelseslovens kap. 5. I området må der ikke opføres boliger. Ovennævnte er alene ekstrakt af lokalplanen, som kan rekvireres ved henvendelse til Colliers. Miljø Region Sjælland oplyser den 28.01.2013, at grunden ikke er kortlagt som forurenet. Regionen har ingen oplysninger om aktiviteter på grunden, som kan have medført forurening. Energimærke Ejendommen er ikke omfattet af Lov af fremme af energibesparelser i bygninger. Olietank 2 tankanlæg på ejendommen, etableret i 1997 og 2001. Servitutter 18 o Pedersborg by, Pedersborg 13-04-1977 Dokument om NVE. 28-09-1988 Lokalplan nr. 42. Udskrift af tingbogen foreligger som elektronisk tingbog. Tekniske installationer El Vand Ejendommen forsynes med el fra SEAS NVE. Ejendommen forsynes med vand fra alment vandforsyningsanlæg (tidligere offentligt). side 6 af 16
Varme Ejendommen opvarmes ved hjælp af naturgas. Driftsudgifter Administration, anslået kr. 10.000,- Udvendig vedligeholdelse, anslået kr. 16.500,- Driftsudgifter, i alt anslået kr. 26.500,- Driftsudgifter er angivet ekskl. moms i henhold til en anslået momsfradragsprocent på 100,00%. Øvrige forhold Administration Lejer afholder samtlige udgifter til skatter og afgifter, herunder dækningsafgift, forsikringer, renholdelse samt alle forbrugsudgifter til el, vand og varme samt renovation. Colliers Ejendomsadministration A/S udarbejder gerne et uforpligtende tilbud på administration af ejendommen. Dette giver også et indblik i hvilke services, der kan tilbydes, f.eks. huslejeopkrævning, regnskabsudarbejdelse, alt det praktiske ved lejerskifte, viceværtordning, byggestyring ved ombygning m.v. Kontakt Colliers Ejendomsadministration på tlf. 70 23 00 78 eller kontakt en af vores mæglere. side 7 af 16
Købesummens fordeling - Afskrivninger Kontantomregning af købesummen Udbetaling kr. 5.450.000,- Kontantomregnet købesum kr. 5.450.000,- Handelsomkostninger anslået Tinglysningsafgift - skøde kr. 17.180,- Advokatsalær - skøde kr. 30.000,- Moms ekskl. evt. momsrefusion kr. 0,- Kontantomregnet anskaffelsessum kr. 5.497.180,- Kontantomregningen af købesummen er vejledende. Handelsomkostningerne er anslåede. Den kontantomregnede købesum foreslås fordelt som følger Bygning og installationer Særlige installationer kr. 95.050,- Grundens værdi kr. 4.499.500,- Afskrivningsberettigede bygninger kr. 855.450,- Kontantomregnet købesum kr. 5.450.000,- Afskrivningsberegning på basis af den kontantomregnede anskaffelsessum Særlige installationer 4,00% x kr. 95.871,- = kr. 3.835,- Afskrivningsberettigede bygninger 4,00% x kr. 862.835,- = kr. 34.514,- Afskrivning 1. år kr. 38.349,- Afskrivningsberegningen er vejledende. Køber henvises derfor til egen revisor, advokat eller anden rådgiver for at få foretaget fornødne skattetekniske undersøgelser og konsekvensberegninger for ejendommen. Handelsomkostninger Købers handelsomkostninger (anslået) Tinglysningsafgift - skøde kr. 17.180,- Advokatsalær - skøde kr. 30.000,- Moms kr. 7.500,- Handelsomkostninger i alt inkl. moms kr. 54.680,- Momsrefusion i henhold til anslået fradragspct. på 100,00 kr. 7.500,- Handelsomkostninger anslået ekskl. momsrefusion kr. 47.180,- side 8 af 16
Købers kapitalbehov Kontantkøb - købers kapitalbehov Kontantpris kr. 5.450.000,- Handelsomkostninger anslået kr. 47.180,- - Refusion deposita kr. -142.157,- Investeret kapital omregnet kr. 5.355.023,- Startforrentning på kontantbasis Startforrentning på kontantbasis, 1 år, vejledende Nettoleje til forrentning af investeret kapital Lejeindtægter mv. i henhold til budget kr. 568.630,- Driftsudgifter i henhold til budget kr. 26.500,- Nettoleje til forrentning kr. 542.130,- 542.130,- x 100 5.354.893,- = 10,12 % (anslået) side 9 af 16
Besigtigelse Henvendelser Alle henvendelser vedrørende ejendommen, herunder aftale for besigtigelse, bedes efter aftale med sælger venligst rettet til: Colliers International Danmark A/S Klaus Holmstoel Valuar, MRICS Mobil 20453058 E-mail kh@colliers.dk Mellemsalg Ret til mellemsalg forbeholdes. Se også emnet på www.colliers.dk sagsnr. 275593 side 10 af 16
Lejespecifikation pr. 01-02-2013 for ejendommen Kragelundsvej 15, 4180 Sorø Lejer Etage Areal brutto m 2 Leje kr. p.a. Leje pr. m 2 Leje reg. Næste reg. Lejemålets indgåelse Depositum kr. Uopsigelighed Lejer Udlejer 1 Pitzner Meteriel A/S 823 209.865,- 255,- NPI min. 2,00% 01-01-14 01-01-2012 142.157,- 31.12.2018 31.12.2018 2 Pitzner Materiel A/S Grundareal 35.173 358.765,- 10,- NPI min. 2,00% 01-01-14 01-01-2012 31.12.2018 31.12.2018 568.630,- 142.157,- Opsigelsesvarslet er 12 mdr. Depositum er kontant side 11 af 16
Fotos side 12 af 16
Fotos side 13 af 16
Fotos side 14 af 16
Kort Geografisk dækker Region Sjælland Nykøbing Sjælland i nord til Rødby i syd og fra Kalundborg i vest til Greve i øst i alt 7.273 m². Der er i alt 811.511 indbyggere i Region Sjælland. Regionen består af 17 kommuner og de politiske og administrative tråde samles i Regionshuset i Sorø. side 15 af 16
LOKAL DYBDE GLOBAL BREDDE Colliers International Danmark kender ingen grænser Specialiseret full-service > Formidling, udvikling, rådgivning, vurdering og administration inden for investerings- og erhvervsejendomme til nationale og internationale kunder > Fokus på kundens ønsker og forventninger. Vi skaber merværdi gennem personlig, engageret og proaktiv adfærd fra branchens mest kompetente og professionelle medarbejdere > Uvildig rådgivning, idet Colliers International Danmark i sin helhed er uafhængig, herunder af banker, realkreditinstitutter m.v. Strategisk alliance > Colliers International Danmark har via sit ejerskab af afdelinger i Stockholm, Göteborg, Helsinki og Oslo mulighed for en optimal servicering af lokale kunder uden for Skandinavien og vice versa > Colliers International Danmark er en del af verdens mest effektive internationale ejendomsmæglerkæde, Colliers International, med mere end 480 kontorer i 61 lande verden over Kvalitet > Kvalitet og professionel service er kernen i samarbejdet med kunder og internt mellem medarbejderne AARHUS Prismet Silkeborgvej 2 DK-8000 Aarhus C Tlf. +45 70 23 00 20 KØBENHAVN Codanhus Gl. Kongevej 60 DK-1850 Frederiksberg C Tlf. +45 70 23 00 20 ODENSE Kongensgade 74-76 DK-5000 Odense C Tlf. +45 70 23 00 20 AALBORG Rendsburggade 6 DK-9000 Aalborg Tlf. +45 70 23 00 20 VEJLE Den Hvide Facet 1 DK-7100 Vejle Tlf. +45 70 23 00 20 STOCKHOLM Tlf. +46 08-402 36 70 GÖTEBORG Tlf. +46 41-743 00 90 HELSINKI Tlf. +358 9 856 77 600 OSLO Tlf. +47 2206 6280 www.colliers.dk Danske Bank 36273630 013690 Reg.nr. A/S 214489 SE-nr./CVR 31 77 41 79