GODT I HUS - en guide til dig, som skal købe ejerbolig Det er spændende at købe ny bolig. Men det er også forbundet med beslutninger, som kan få økonomiske konsekvenser i mange år fremover. Derfor er det vigtigt, at det juridiske er i orden og det handler ikke kun om skødet. www.godtihus.dk
Som advokater skal vi først og fremmest sikre dig mod urimelige forpligtelser. Men det er også vores ønske, at du skal føle dig tryg i alle boligkøbets faser, og at det bliver en god oplevelse for dig at købe bolig. Det er ikke for skødets skyld, at du vælger en advokat som rådgiver et skøde kan enhver skrive. Du vælger en advokat, fordi du vil være sikker på, at handlens dokumenter bliver grundigt gennemgået, så du ikke påtager dig urimelige forpligtelser. Før du skriver under Vi anbefaler dig at kontakte os allerede inden, du har fundet drømmeboligen. En tidlig kontakt giver de bedste betingelser for den rigtige rådgivning. Hvis du allerede har fundet drømmeboligen, er det vores råd, at du så vidt muligt lader os gennemgå de relevante papirer, inden du skriver under på købsaftalen. Paragraph3 er et advokatfirma med speciale i rådgivning om køb af fast ejendom. Med mange års erfaring er vi i stand til at give ejendomsmægleren et kvalificeret modspil, ligesom vi er kompetente medspillere til de finansielle institutioner, som udbyder låne- og forsikringsydelser til private boligkøbere, f.eks. dit pengeinstitut. Vi kender markedet og ved imidlertid også, at det kan være nødvendigt at handle hurtigt måske fordi der står andre købere på spring. Skriver du under på købsaftalen, inden du tager kontakt til os, er det vigtigt, at du sikrer dig, at der indsættes et såkaldt advokatforbehold i købsaftalen. Fristen bør være på mindst 3 hverdage.
Advokatforbeholdet kan f.eks. udformes således: Købers underskrift på nærværende købsaftale er betinget af, at købers advokat kan godkende handlen i sin helhed. Godkendelse skal være meddelt sælgers ejendomsmægler senest den [INDSÆT] kl. 12:00. I modsat fald er handlen bortfaldet uden omkostninger for køber. Hvis der ikke er indsat et sådan advokatforbehold, er købsaftalen bindende for dig, når du har skrevet under. Ifølge lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom mv. har du dog ret til at fortryde købet. Fortrydelsesretten er som hovedregel betinget af, at du senest 6 hverdage efter aftalens indgåelse giver skriftlig underretning til sælger eller ejendomsmægler om, at du vil træde tilbage fra aftalen, og at du inden samme frist betaler en godtgørelse til sælger på 1 % af købesummen. Det er med andre ord meget dyrt at fortryde købet, og det skal klart anbefales, at du får indsat et advokatforbehold i købsaftalen. Ikke kun et skøde! Når vi berigtiger din ejendomshandel, har vi ikke kun ansvaret for, at du får udarbejdet et skøde. Det er faktisk en meget lille del af vores arbejde. Vores arbejde starter, når du har besluttet dig for at købe drømmeboligen, og det slutter først, når vi har sikret os, at du har fået nøglerne udleveret og er kommet GODT I HUS. Vi træder til hurtigt, og du kan aftale et møde med din advokat med kort varsel. Vores gode service sikrer dig, at du kan handle hurtigt i et eventuelt kapløb med andre interesserede købere. I forbindelse med købsaftalens underskrivelse gennemgår vi handlens dokumenter og rådgiver dig om risici og forpligtelser. Vi gennemgår købsaftalen, men også alle bilagene lige fra BBR-ejermeddelelsen til servitutterne. Vi kontrollerer alle væsentlige oplysninger, herunder oplysningerne i tingbogen og i det kommunale oplysningsskema. Og vi rådgiver om tilstandsrapportens betydning, finansiering og forsikring. Der er som regel mange dokumenter i en ejendomshandel over 150 sider er slet ikke usædvanligt. Vi kan også hjælpe dig med at forhandle prisen ned. Når købsaftalen er endelig og bindende, venter der et væld af ekspeditioner, og vi er tovholdere. Vi er både det juridiske og det praktiske bindeled mellem dit penge- og realkreditinstitut, offentlige myndigheder (f.eks. tinglysningskontoret og kommunen), ejendomsmægleren og dig. Vi rådgiver omkring deponering. Vi udarbejder skøde og tinglyser. Vi udarbejder refusionsopgørelse og sørger for, at købesummen bliver frigivet til sælger, når skødet er tinglyst uden anmærkninger. Vi er med andre ord med dig hele vejen, og du vil kunne mærke, at vi er personligt engageret og deltagende. Vi er uhøjtidelige og tilgængelige, og du kan spørge os om de ting, der falder dig ind. Hos os er der ingen dumme spørgsmål. Hvis I er flere, som køber sammen Hvis I er flere, som køber bolig sammen, f.eks. dig og din
Vi giver dig altid en fast pris på vores samlede rådgivningspakke, som inkluderer: Købermappen GODT I HUS kæreste, er der nogle særlige forhold, I skal være opmærksomme på. Hvis I ikke er gift, skal I huske på, at I i henhold til arveloven ikke har arveret efter hinanden. Ved oprettelse af et testamente kan I gensidigt indsætte hinanden som arvinger, så I dog med forbehold for evt. børns arveret sikrer jer, at den længstlevende af jer kan blive boende. Vi kan naturligvis hjælpe jer med udarbejdelsen af testamentet. Ved evt. samlivsophævelse kan det blive vanskeligt og omkostningsfuldt at fastslå, hvem som skal beholde boligen. Vi anbefaler derfor, at I får oprettet en såkaldt samejeoverenskomst i forbindelse med boligkøbet, så det én gang for alle bliver aftalt, hvad der skal ske, hvis jeres veje mod forventning skilles. Pris Der er mange udbydere af boligrådgivning på markedet. Det sikrer en god konkurrence, og det er som udgangspunkt til glæde for dig. Det er imidlertid også på rådgivningsmarkedet sådan, at pris og kvalitet følges ad. Det kan blive dyrt at spare et par få tusinde kroner på rådgivning i forbindelse med investeringen i den drømmebolig, du måske skal beholde i rigtig mange år. Du skal huske, at et advokathonorar oftest tjener sig hjem i form af bedre vilkår, lavere pris og ikke mindst en afdækning af risikoen, som gør, at du kan sove roligt om natten. Paragraph3 advokatfirma tilbyder som de eneste konceptet GODT I HUS, som dækker over en samlet række kvalitetsydelser til en rimelig pris. Kontakt os for at få et uforpligtende tilbud på berigtigelsen af din ejendomshandel. Rådgivning om fortrydelsesret og advokatforbehold Grundig gennemgang af købsaftalen og bilag, herunder ejendommens dokumenter (tingbogsattest, servitutter/byrder osv.) Gennemgang af tilstandsrapport, energimærke og -plan etc. Rådgivning om tegning af ejerskifteforsikring og boligforsikring Rådgivning om finansiering (i samarbejde med dit pengeinstitut) Digital tinglysning af skøde Rådgivning om behov for samejeoverenskomst, testamente og ægtepagt, hvis I er flere, som køber bolig sammen Kontakt os for at få et uforpligtende tilbud. Pris fra kr. 9.800,00 inkl. moms. Uafhængig, professionel rådgivning I dag er det tilladt for alle og enhver at markedsføre juridiske tjenesteydelser, og du skal kigge dig godt for, når du vælger rådgiver! Mange vil gerne rådgive dig, men du skal overveje, om de, som tilbyder dig rådgivning, har de nødvendige kvalifikationer og ikke mindst om de er helt uafhængige. Paragraph3 er et advokatfirma, og hos os møder du kun advokater med en høj faglig specialviden inden for køberrådgivning og stor erfaring med ejendomshandel. Vi er uafhængige af alle andre aktører, du møder i forbindelse med ejendomshandlen, det være sig banker, realkreditinstitutter, forsikringsselskaber og ejendomsmæglere. Det sikrer dig, at vores rådgivning alene fokuserer på dig og dine interesser.
Mini-ordbog Advokatforbehold Et advokatforbehold er et særligt vilkår, som skal skrives ind i købsaftalen. Advokatforbeholdet er ikke automatisk med i købsaftalen. Du skal derfor selv sørge for, at advokatforbeholdet skrives ind. Ved et advokatforbehold gives der som regel køber en frist på 3-5 hverdage til at få handlens dokumenter gennemgået af en advokat. Inden for den aftalte frist kan vi nå at gennemgå alle dokumenterne og vurdere, om der er forhold eller vilkår, som bør undersøges nærmere eller forhandles. Se også under fortrydelsesret. Ejerskifteforsikring En ejerskifteforsikring er en forsikring, der tegnes på baggrund af reglerne i lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom mv. Forsikringen kan som udgangspunkt kun tegnes, hvis der foreligger en tilstandsrapport. Ejerskifteforsikringen dækker skjulte fejl og mangler, som ikke er nævnt i tilstandsrapporten. Ejerskifteforsikringen kan tegnes for 5 eller 10 år. Prisen for ejerskifteforsikringen varierer bl.a. alt efter husets alder og stand. Vi anbefaler alle huskøbere at tegne en ejerskifteforsikring. Alle de større forsikringsselskaber udbyder ejerskifteforsikringer. Se også under huseftersynsordningen og tilstandsrapport. Energimærke En energimærkning består af et Energimærke og en Energiplan & dokumentation. Tilsammen udgør de Energimærkerapporten. Ved en energimærkning forstås en standardiseret og dokumenteret opgørelse over en bygnings energimæssige tilstand i forhold til andre lignende bygninger. Fortrydelsesret Selvom din underskrift på købsaftalen er bindende, når sælger også har underskrevet købsaftalen, har du mulighed for at fortryde købet. Hvis du fortryder, skal du imidlertid betale en godtgørelse til sælger, som svarer til 1 % af købesummen. Pengene skal være betalt til sælger eller ejendomsmægleren, inden 6-dages fristen udløber. Du kan læse mere om reglerne i kap. 2 i lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom mv. Se også under advokatforbehold. Handlens afslutning Når købsaftalen er underskrevet, skal handlens vilkår opfyldes inden for nogle helt præcise tidsfrister. Det handler helt konkret om, at du på et bestemt tidspunkt har krav på at få boligen overdraget til dig og at få et juridisk bevis på ejerskabet, nemlig et skøde. Sælger har krav på at få sine penge rettidigt. Huseftersynsordningen Ved at benytte huseftersynsordningen opnår sælger, at denne frigøres fra sit 10-årige erstatningsansvar. Huseftersynsordningen indebærer, at sælger præsenterer køber for en tilstandsrapport og et tilbud om at betale halvdelen af præmien til en ejerskifteforsikring. Hvis køber herefter ikke tegner en ejerskifteforsikring, kan køber ikke rette krav mod sælger, hvis der efterfølgende konstateres skjulte fejl og mangler. Huseftersynsordningen fremgår af kap. 1 i lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom mv. Se også under ejerskifteforsikring og tilstandsrapport. Husforsikring Husforsikringen kaldes også en ejendomsforsikring eller en villaforsikring. Det grundlæggende element i en husforsikring er forsikringen mod brand, som er obligatorisk, hvis der skal optages lån i ejendommen. Derudover ønsker de fleste husejere at forsikre sig mod andre skader på huset, f.eks. storm- og vandskader og svampe-, råd- og insektskader. Ejendommens forsikringsforhold står oplyst i salgsopstillingen. Ejendomsmægleren kan oplyse, om de eksisterende forsikringer kan overtages af køber. Købsaftale Købsaftalen er det helt afgørende dokument ved et boligkøb. Samtlige vilkår for handlen bør derfor fremgå af den. Husk at få alle de forhold med, som du har drøftet med sælger og ejendomsmægler. Tag os gerne med på råd, så vi sammen sikrer os, at evt. forbehold, begrænsninger, garantier eller andet bliver formuleret helt rigtigt.
Lokalplan En lokalplan fastlægger, hvordan udviklingen skal være i et bestemt område. Det kan være et større område eller en enkelt ejendom. Lokalplanen kan f.eks. bestemme, hvad området og/eller den specifikke ejendom skal benyttes til, og hvor og hvordan der evt. skal bygges nyt. Lokalplanen gælder fremtidige forhold. Den er altså ikke til hinder for, at nuværende bebyggelse kan blive liggende. Den hindrer heller ikke, at den hidtidige lovlige anvendelse af bygninger og ubebyggede arealer kan fortsætte. bebygges eller benyttes. Hvis andre har ret til at benytte ejendommen, fremgår det også af en servitut. Se også under lokalplan. Skøde Det tinglyste skøde er det dokument, som fastslår, at det er dit hus eller din ejerlejlighed. Skødet beskytter din ejendomsret over for omverdenen. Skødet udfærdiges alene til brug for den tinglysningsmæssige registrering af overdragelsen af ejendommen. Se også under tinglysning. Refusionsopgørelse Refusionsopgørelsen sikrer, at køber og sælger får fordelt ejendommens udgifter i forhold til overtagelsesdagen. Refusionsopgørelsen kan omfatte poster som ejendomsskatter, grundejerforeningsudgifter og fællesudgifter. Alle de forbrugsudgifter, hvor forsyningsselskaberne laver en slutafregning over for sælger i forbindelse med salget (el, gas og i nogle tilfælde vand), indgår ikke i refusionsopgørelsen, da køber alene betaler for fremtidigt forbrug. Salgsopstilling Salgsopstillingen er en vigtig oversigt over ejendommen og den økonomi, der er forbundet med købet. Servitutter Servitutter kaldes også deklarationer. Servitutter fastlægger rettigheder og forpligtelser, som typisk kan gøres gældende over for den til enhver tid værende ejer af ejendommen. Servitutter kan f.eks. fastlægge begrænsninger i forhold til benyttelsen af ejendommen eller fastsætte nærmere krav om, hvordan ejendommen må Tilstandsrapport Tilstandsrapporten fortæller noget om ejendommens byggetekniske stand. Tilstandsrapporter udarbejdes f.eks. i forbindelse med salg af énfamiliehuse (men kun sjældent i forbindelse med salg af ejerlejligheder). En tilstandsrapport må ikke være mere end seks måneder gammel. Derfor udarbejder man engang imellem først tilstandsrapporten, når der er en seriøst interesseret køber. Se også under ejerskifteforsikring og huseftersynsordningen. Tinglysning Tinglysning er en offentlig registrering af f.eks. rettigheder over en fast ejendom. Som et led i vores berigtigelse af ejendomshandlen sørger vi naturligvis for tinglysningen af din ret til ejendommen. Din ret til ejendommen fremgår af skødet. Tinglysningen foregår i dag elektronisk. Det betyder, at skødet skal underskrives digitalt af både dig og sælger. Dertil skal du have adgang til NemID. Hvis du ikke er tryg ved den elektroniske procedure, kan vi gøre brug af en fuldmagtsordning. Se også under skøde. Yderligere information Hvis du vil læse mere om bolighandel, kan vi henvise til følgende nyttige adresser: www.godtihus.dk www.retsinfo.dk. www.boligejer.dk www.boligsiden.dk www.boliga.dk Download vores brochure: Paragraph3 advokatfirma Kronprinsessegade 6, st. - DK-1306 København K Tel: +45 33 13 33 32 - Fax: +45 33 12 33 32 - www.paragraph3.dk