Østergade 33 A-N, Ikast Attraktiv beliggenhed i Ikast Midtby Samlet etageareal: 600 m² bolig / 12 lejemål Årlige lejeindtægter: kr. 504.732,- God som privat pensionsopsparing Egenkapitalsforrentning på 14 % Afkast 1. år: ca. 5,8 % Pris: kr. 7.250.000,- kontant
Indholdsfortegnelse Ejendommen i hovedtræk... 3 Bygningsarealer... 5 Ejerforening... 5 Offentlig vurdering... 5 Salgsvilkår... 6 Likviditetsbudget... 7 Planforhold/offentlige forhold... 8 Tekniske installationer... 9 Driftsudgifter... 9 Købesummens fordeling - Afskrivninger... 10 Handelsomkostninger... 11 Købers kapitalbehov... 11 Startforrentning på kontantbasis... 11 Besigtigelse... 12 Mellemsalg... 12 Lejespecifikation... 13 Fotos... 14 Matrikelkort... 18 Kort... 19
Ejendommen i hovedtræk Beliggenhed Matr. nr. Kommune Østergade 33 A - N 7430 Ikast 4ff Suderbæk By, Ikast Ikast-Brande. Grundareal 1.384 m² - heraf vej 0 m² Område/kvarter Ejendomsbeskrivelse Beliggenheden er i rolige omgivelser, dog meget central i Ikast med kort afstand til Rådhuset, strøget, spisesteder, skole og dagligvareforretninger. Det gør beliggenheden attraktiv for mange mennesker og af samme grund, er ejendommen fuldt udlejet. Boligudlejningsejendom opført i 1987 bestående af 12 lejligheder (rækkehuse) i to plan opført i rødbrændte mursten. Ejendommen er vel vedligeholdt og fremstår udvendigt i god og pæn stand. Det samlede boligareal udgør 600 m² fordelt på 12 ca. lige store 2-værelses lejligheder. Alle udstyret med køkken og badeværelse. 5 af lejlighederne har fået installeret nyt køkken inden for det sidste år. Til hvert af rækkehusene er der en mindre have/terrasse. Lejlighederne er alle effektivt indrettede med stue, køkken og badeværelse i stueetagen og lyst soveværelse med ovenlysvindue på 1. etage. Lejlighederne er pga. beliggenhed og indretning attraktive for den enlige eller for det unge par, hvorfor genudlejning er nem. Udenomsarealerne fremstår pæne og velplejede. Der er fælles cykelskur og parkeringsplads til ejendommen. Ejendommen er udstykket i ejerlejligheder, hvorfor den ikke skal tilbydes på andelsbasis til lejerne. Beliggenheden er i Ikasts absolutte midtby - lige ved byens strøgmiljø, rådhuset, specialbutikker, spisesteder og dagligvareforretninger. Her får du en pæn og velholdt, fuldt udlejet boligudlejningsejendom på en central placering i Ikast. God forrentning Udover de ovennævnte grunde til at købe ejendommen, er der også mulighed for at opnå en god egenkapitalsforrentning. Bl.a. pga. den lave rente. I ejendommen er der kreditforeningslån med restgæld på i alt kr. 4.155.000 hos Nykredit Realkredit. Herudover er der en årlig nettolejeindtægt på kr. 409.610,52. side 3 af 20
Med en handelspris på kr. 7.250.000,- fradraget kontant depositum, forudbetalt husleje og realkredittens restgæld er der et egenkapitalsbehov på kr. 2.942.200,- Baseret på dette vil køber, kunne opnå en forrentning af sin egenkapital på ca. 14 % før omkostninger til finansiering. Der er pt. to indestående realkreditlån med restgæld på hhv. kr. 3.180.000,- (afdragsfrit) med en rente på 2,0913 % inkl. bidrag og kr. 975.000,- med rente på 1,7824 % inkl. bidrag (30-årig annuitetslån med afdrag). Såfremt realkreditlånene kan overtages, kan investor forrente sin egenkapital efter omkostninger til finansiering med 11 % (kr. 409.610,52 - (kr. 3.180.000 x 2,0913 %) - (kr. 975.000 x 1,7824 %) / kr. 2.942.200) Alternativ til traditionel pensionsopsparing En investering i fast ejendom som denne kan også fungere som alternativ til traditionel pensionsopsparing og/eller -indbetaling. Ved at investere i boligejendomme får man et stabilt løbende afkast med en lav risiko pga. den lave tomgang. Herudover er investering i boligejendomme til en vis grad sikret mod inflation. Det er fordi, stigninger i omkostninger som udgangspunkt kan overvæltes på lejerne, hvorfor inflationen udlignes af tilsvarende højere indtægter. Herudover reguleres lejeindtægterne for en stor del af lejlighederne årligt med 3 %. Overtagelsesstand Ejendommen overtages som den er og forefindes. Udenomsarealer Ejendommens udenomsarealer er udlagt til fælles parkeringsareal for lejerne samt grønt areal. side 4 af 20
Bygningsarealer Arealer Bebygget areal: 428 m² Erhvervsareal u/ afskrivning: 600 m² Etageareal i alt: 600 m² Bygning nr. 1 Opført/ombygget år: 1987 Bebygget areal: 179 m² Antal etager: 1 Østergade 33A ejl. 1 Østergade 33B ejl. 2 Østergade 33C ejl. 3 Østergade 33D ejl. 4 Østergade 33E ejl. 5 Anvendelse: 52 m² Bolig 49 m² Bolig 49 m² Bolig 49 m² Bolig 52 m² Bolig Bygning nr. 2 Opført/ombygget år: 1987 Bebygget areal: 249 m² Antal etager: 1 Østergade 33F ejl. 6 Østergade 33G ejl. 7 Østergade 33H ejl. 8 Østergade 33L ejl. 9 Østergade 33L ejl. 10 Østergade 33M ejl. 11 Østergade 33N ejl. 12 Anvendelse: 52 m² Bolig 49 m² Bolig 49 m² Bolig 49 m² Bolig 49 m² Bolig 49 m² Bolig 52 m² Bolig Ejerforening Ejerforening Ejerforeningen Østergade 33 Offentlig vurdering År 2013 Ejendomsværdi kr. 3.050.000,- Heraf grundværdi kr. 480.000,- Ejendommen er ikke under omvurdering. side 5 af 20
Salgsvilkår Købesum Kontantpris: kr. 7.250.000,- Kapitalbehov Kontantpris kr. 7.250.000,- Handelsomkostninger anslået kr. 60.080,- - Refusion deposita kr. -123.600,- - Refusion forudbetalt leje kr. -29.200,- Anslået kapitalbehov: kr. 7.157.280,- Startforrentning 5,79 %. Finansieringsforslag Colliers kan kontaktes for en nærmere drøftelse af et eventuelt oplæg til finansiering, herunder udbetalingens størrelse, pantebreve, type realkreditlån m.v. Lejeindtægter Faktiske lejeindtægter - 600 m² kr. 504.732,- I alt kr. 504.732,- Der henvises til specifikation over samtlige lejemål på ejendommen. Deposita/forudbetalt leje Deposita kr. 123.600,- Forudbetalt leje kr. 29.200,- Tinglyste hæftelser Prioritetsnr. Kreditor Valuta Hovedstol Rente 2 3 4 Nykredit Realkredit A/S Nykredit Realkredit A/S Nykredit Realkredit A/S DKK 3.180.000,00 1,217 DKK 1.061.000,00 1,3708 DKK 1.250.000,00 0,6537 side 6 af 20
Likviditetsbudget Skattemæssigt Likviditetsmæssigt UDGIFTER Driftsudgifter kr. 90.621,- kr. 90.621,- INDTÆGTER Lejeindtægter, faktiske kr. 504.732,- kr. 504.732,- 1. år før afskrivning/skat kr. 414.111,- Afskrivning 1. år, anslået kr. 27.304,- Skattemæssigt resultat 1. år kr. 386.806,- Likviditet 1. år før skat kr. 414.111,- Skattevirkning ved skatteprocent på 23,50% kr. 90.899,- Likviditetsmæssigt resultat 1. år ved 23,50% kr. 323.211,- Lejeindtægterne er angivet ekskl. moms og evt. a conto varme og el. side 7 af 20
Planforhold/offentlige forhold Zonestatus Vej Kloakforhold Ejendommen er beliggende i byzone. Ejendommen er beliggende til offentlig vej. Kloakforholdene er noteret som afløb til spildevandsforsyningens renseanlæg. Offentlige planer/forhold Kommuneplan/Rammeområde 1.B5.25 Ekstrakt: Generel anvendelse: Blandet bolig og erhverv Specifik anvendelse: Blandet byområde Bebyggelsesprocent: 100 Max. bygningshøjde: 12 Ovennævnte er alene ekstrakt af kommuneplanen, som kan rekvireres ved henvendelse til Colliers. Miljø Ifølge oplysninger indhentet den 28-10-2014 fra Region Midtjyllands hjemmeside, er der ingen oplysninger om forurening på nærværende matrikel. Energimærke Ejendommen er ikke omfattet af Lov af fremme af energibesparelser i bygninger. Olietank Der forefindes ingen olietanke på ejendommen. Servitutter 4ff Suderbæk By, Ikast 01-12-1977 Dok om byggelinier mv Udskrift af tingbogen foreligger som elektronisk tingbog. side 8 af 20
Tekniske installationer El Vand Varme Ejendommen forsynes med el fra Ikast værkerne. Ejendommen forsynes med vand fra privat alment vandforsyningsanlæg. Ejendommen opvarmes ved hjælp af fjernvarme. Driftsudgifter Ejendomsskat 2014 ca. 12 m² á kr. 802,- kr. 9.621,- Administration, anslået kr. 25.000,- Forsikring, anslået ca. 600 m² á kr. 10,- kr. 6.000,- Vicevært/renholdelse, anslået kr. 20.000,- Udvendig vedligeholdelse, anslået ca. 600 m² á kr. 50,- kr. 30.000,- Driftsudgifter, i alt anslået kr. 90.621,- Momspligtige driftsudgifter er angivet inkl. moms. side 9 af 20
Købesummens fordeling - Afskrivninger Kontantomregning af købesummen Udbetaling kr. 7.250.000,- Kontantomregnet købesum kr. 7.250.000,- Handelsomkostninger anslået Tinglysningsafgift - skøde kr. 22.580,- Advokatsalær - skøde kr. 30.000,- Moms ekskl. evt. momsrefusion kr. 7.500,- Kontantomregnet anskaffelsessum kr. 7.310.080,- Kontantomregningen af købesummen er vejledende. Handelsomkostningerne er anslåede. Den kontantomregnede købesum foreslås fordelt som følger Bygning og installationer Særlige installationer kr. 677.000,- Grundens værdi kr. 480.000,- Ikke afskrivningsberettigede bygninger kr. 6.093.000,- Kontantomregnet købesum kr. 7.250.000,- Afskrivningsberegning på basis af den kontantomregnede anskaffelsessum Særlige installationer 4,00% x kr. 682.610,- = kr. 27.304,- Afskrivning 1. år kr. 27.304,- Afskrivningsberegningen er vejledende. Køber henvises derfor til egen revisor, advokat eller anden rådgiver for at få foretaget fornødne skattetekniske undersøgelser og konsekvensberegninger for ejendommen. side 10 af 20
Handelsomkostninger Købers handelsomkostninger (anslået) Tinglysningsafgift - skøde kr. 22.580,- Advokatsalær - skøde kr. 30.000,- Moms kr. 7.500,- Handelsomkostninger i alt inkl. moms kr. 60.080,- Købers kapitalbehov Kontantkøb - købers kapitalbehov Kontantpris kr. 7.250.000,- Handelsomkostninger anslået kr. 60.080,- - Refusion deposita kr. -123.600,- - Refusion forudbetalt leje kr. -29.200,- Investeret kapital omregnet kr. 7.157.280,- Startforrentning på kontantbasis Startforrentning på kontantbasis, 1 år, vejledende Nettoleje til forrentning af investeret kapital Lejeindtægter mv. i henhold til budget kr. 504.732,- Driftsudgifter i henhold til budget kr. 90.621,- Nettoleje til forrentning kr. 414.111,- 414.111,- x 100 7.157.280,- = 5,79 % (anslået) side 11 af 20
Besigtigelse Henvendelser Alle henvendelser vedrørende ejendommen, herunder aftale for besigtigelse, bedes efter aftale med sælger venligst rettet til: Colliers International Danmark A/S Jacob Widahl, Erhvervsmægler, cand.jur. Commercial Property Agent, Master of Laws Mobil 40219575 E-mail jw@colliers.dk Mellemsalg Ret til mellemsalg forbeholdes. Se også emnet på www.colliers.dk sagsnr. 278779 side 12 af 20
Lejespecifikation pr. 1.1.2015 for ejendommen Østergade 33 A - N, 7430 Ikast Lejer Etage Areal brutto m 2 Leje kr. p.a. Leje pr. m 2 Leje reg. Næste reg. Forudbetalt leje Depositum kr. 1 Raul Raimond Horgos 33A 52 44.496,- 856,- TRL 3 % 10.800,- 2 Peder Hillersborg 33 B 49 33.600,- 686,- Ingen 2.800,- 8.400,- regulering 3 Anne Jepsen 33 C 49 43.200,- 882,- TRL 3 % 10.800,- 4 Rikke Holt 33 D 49 43.260,- 883,- TRL 3 % 7.000,- 10.500,- 5 Kenneth Hardt 33 E 52 44.496,- 856,- TRL 3 % 10.800,- 6 Oskar Weindel 33 F 52 38.400,- 738,- Ingen 6.400,- 9.600,- regulering 7 Jeanet Pedersen 33 G 49 44.496,- 908,- TRL 3 % 10.800,- 8 Karsten Jensen 33 H 49 44.496,- 908,- TRL 3 % 10.800,- 9 Uldjysk Isolering A/S 33 K 49 44.496,- 908,- TRL 3 % 7.200,- 10.800,- 10 Nataschja Olsen 33 L 49 44.496,- 908,- TRL 3 % 10.800,- 11 Beauty and the beast ApS 33 M 49 44.496,- 908,- TRL 3 % 10.800,- 12 Kanokwan Paipiwchai Qvetrup 33 N 52 34.800,- 669,- Ingen regulering 5.800,- 8.700,- 600 504.732,- 29.200,- 123.600,- side 13 af 20
Fotos side 14 af 20
Fotos side 15 af 20
Fotos side 16 af 20
Fotos side 17 af 20
Matrikelkort side 18 af 20
Kort side 19 af 20
LOKAL DYBDE GLOBAL BREDDE Colliers International Danmark kender ingen grænser Specialiseret full-service > Formidling, udvikling, rådgivning og vurdering inden for investerings- og erhvervsejendomme til nationale og internationale kunder > Fokus på kundens ønsker og forventninger. Vi skaber merværdi gennem personlig, engageret og proaktiv adfærd fra branchens mest kompetente og professionelle medarbejdere > Uvildig rådgivning, idet Colliers International Danmark i sin helhed er uafhængig, herunder af banker, realkreditinstitutter m.v. Strategisk alliance > Colliers International Danmark har via sit ejerskab af afdelinger i Stockholm, Göteborg og Oslo mulighed for en optimal servicering af lokale kunder uden for Skandinavien og vice versa > Colliers International Danmark er en del af verdens mest effektive internationale ejendomsmæglerkæde, Colliers International, med mere end 480 kontorer i 61 lande verden over Kvalitet > Kvalitet og professionel service er kernen i samarbejdet med kunder og internt mellem medarbejderne AARHUS Prismet Silkeborgvej 2 DK-8000 Aarhus C Tlf. +45 70 23 00 20 KØBENHAVN Gl. Kongevej 11, 5. sal DK-1610 København V Tlf. +45 70 23 00 20 ODENSE Tagtækkervej 8 DK-5230 Odense M Tlf. +45 70 23 00 20 AALBORG Østre Havnegade 20 DK-9000 Aalborg Tlf. +45 70 23 00 20 VEJLE Den Hvide Facet 1 DK-7100 Vejle Tlf. +45 70 23 00 20 STOCKHOLM Tlf. +46 08-402 36 70 GÖTEBORG Tlf. +46 41-743 00 90 OSLO Tlf. +47 2206 6280 www.colliers.dk Danske Bank 4387 3630 013690 Reg.nr. A/S 214489 SE-nr./CVR 31 77 41 79