Modtag din post digitalt - Tilmeld dig via NemBorger på www.helsingorkommune.dk Ilse og Jesper Bo Jacobsen Lochersvej 15A 3100 Hornbæk Mailet dd med kopi til klager Center for Teknik og Miljø Mørdrupvej 15 3060 Espergærde Tlf. +4549282582 hwa02@helsingor.dk Dato 07.02.14 Sagsnr. 13/422 Afgørelse klage vedrørende virksomhed, landzoneforhold mv. Adresse Holmenevej 31, 3140 Ålsgårde Matr.nr 12b Skibstrup By, Hellebæk Ejendom 246059 Kære Ilse og Jesper Bo Jacobsen, Der er nu truffet afgørelse i klagesagen om, hvorvidt landzonebestemmelserne er overholdt på jeres virksomhed på Holmenevej 31. Projektet blev behandlet på udvalgsmøde i udvalget for Teknik, Miljø og Klima tirsdag 4. februar 2014. Udvalget besluttede: at der gives påbud om at fjerne eksisterende udendørs belysning og der gives landzonetilladelse og dispensation fra skovbyggelinje til pullertbelysning i 1,25 m s højde, som ikke kan ses fra vej og naboejendom at der gives lovliggørende byggetilladelse til carporten, der er indrettet som mødelokale i kontordelen mod syd og kontorer i den øvrige del af hallen. Vilkår for tilladelsen til belysning er: at belysningen rettes væk fra ejendommen Holmenevej 33. Udvalget foreslår desuden: at vinduet i showroom bygningen nærmest Holmenevej 33 blændes. Virksomheden er hermed besluttet i overensstemmelse med godkendelsen fra 8. april 2005 (se redegørelse nedenfor).
Bemærk Dispensationen og tilladelsen er omfattet af klageadgang vi annoncerer tilladelsen på vores hjemmeside 7. februar 2014 (se nedenfor). I skal også have udstedt byggetilladelse. I skal være opmærksomme på at byggetilladelse kan indebære krav om at ændre bygningen, så den opfylder blandt andet brand-, isolerings- og adgangskrav. Afgørelsen er truffet efter Skovbyggelinjebestemmelsen (naturbeskyttelseslovens 17). Landzonebestemmelserne (planlovens 35 stk. 1). Berigtigelsesbestemmelsen (naturbeskyttelseslovens 74 og planlovens 51 stk. 5), der indebærer, at den til enhver tid værende ejer skal sørge for lovlige forhold på ejendommen. Myndighedsforpligtigelsen (naturbeskyttelseslovens 73 stk. 5 og 6 og planlovens 63 stk. 1), der indebærer, at kommunen skal lovliggøre ulovlige forhold. Klageadgang er fastlagt i både naturbeskyttelseslovens 78 og planlovens 58 stk. 1, nr. 1 (se nedenfor). EU's habitatdirektiv, Bilag IV listen over særlig sårbare og truede dyrearter. Byggeloven. ------------------------------------------------------------------------------------------- Klagepunkter og virksomhedsomfang Naboen til Holmenevej 31 har klaget over gener fra virksomheden, der er indrettet der. I klagebrevet beder naboen om afklaring af, hvad der er tilladt og ønsker oplyst, om der er landzonetilladelse til virksomhedens aktiviteter. Klager oplever følgende gener: Daglig kørsel og parkering tæt på boligen Store vinduespartier med lys tæt på naboboligen samt lys i master omkring virksomheden Støj fra virksomhedens ventilationsanlæg Center for Teknik og Miljø har gennemgået arkiverne og været i dialog med ejerne, som har oplyst, at der er 43 medarbejdere. Virksomheden designer modetøj gummistøvler, regnfrakker mv. Nogle gener er afhjulpne som følge af klagen, og virksomheden er indstillet på at afhjælpe de øvrige. Virksomheden eksisterer på den landzonetilladelse, som den tidligere ejer (Coloplast) fik, til at drive en mindre produktionsvirksomhed her plastiksprøjtestøberi. 2
Høringer Der er afholdt dialogmøder, ligesom sagen har været i partshøring hos naboen og virksomheden. Redegørelse og vurdering Helsingør Kommune skal på baggrund af klagen vurdere, om forholdene på ejendommen er i strid med de allerede givne tilladelser, og hvorvidt ændringer i forholdene kræver landzonetilladelse m.v. 1. Historik 1.1 1988 2005 Ældre dokumenter viser, at hallen er opført, hvor der engang lå drivhuse, og at Hovedstadsrådet i 1988 gav landzonetilladelse (planlovens 35, stk. 1) til produktionsvirksomhed i en mindre del af den. Miljøklagenævnet stadfæstede dengang tilladelsen. Kommunen udstedte herefter i 1988 en miljøgodkendelse, som beskriver, at virksomheden havde 9 medarbejdere og at produktionen foregik i treholdsskift. Arbejdstilsynet beskriver i 1990 en fuldautomatiseret produktion med 9 medarbejdere. Forud for indretning af virksomheden Ilse Jacobsen, behandlede kommunen en ansøgning om planteskole. Ved udvalgsbeslutning i 2005 blev der givet afslag på landzonetilladelse, blandt andet med baggrund i mulighed for øget trafik- og støjbelastning. 1.2 Landzonetilkendegivelse 8. april 2005 Virksomheden Ilse Jacobsen spurgte forud for købet af ejendommen kommunen, om der kunne indrettes en lager- og kontorvirksomhed i den ca. 2300 m 2 store bygning. Virksomheden skulle importere og sælge sko og tøj med videre. En skitse viste, at 3/4 af bygningen skulle anvendes til lager, og den sydligste ¼ til kontor/lager. Kommunen svarede ved at tilkendegive, at benyttelse til kontor og lager for den bekrevne virksomhed er inden for rammerne af planloven. Men der må ikke være detailsalg fra ejendommen. Svarbrevet slutter af med bemærkning om, at hvis der sker en væsentlig benyttelsesændring af de nuværende aktiviteter vil det jf. planlovens 35 kræve en landzonetilladelse. 1.3 Byggetilladelse 20. juli 2006 Virksomheden fik i 2006 byggetilladelse til ombygning af den sydligste ¼ af hallen, som var til kontor og lager. Byggetilladelsen er til ombygning af ca. 442 m 2, og tegninger viser 17 kontorarbejdspladser. 1.4 Klage 13. januar 2013 3
Naboen til virksomheden klager til Center for Teknik og Miljø over gener fra lastbiltrafik, parkering af personbiler, megen kørsel, støj fra ventilation, skarpt udendørslys mv. Naboen mener ud fra tilgængelige regnskaber fra Coloplast-tiden, at der på det tidspunkt højst har været 20 medarbejdere, alt inklusive. Nabofamilien oplyser, at de forventede fred og ro, og ikke gener fra en større erhvervsvirksomhed, da de flyttede på landet. 2. Landzonebestemmelserne Landzonebestemmelsernes formål er blandt andet at reservere landzonen til landbrug. Hertil er formålet blandt andet at hindre spredning af bymæssig og uplanlagt bebyggelse i det åbne land. Vurdering af projekter i landzonen indebærer afvejning af påvirkning af landskab, naboer, miljø og trafik. Samt vurdering i forhold til den præcedensskabende effekt, som en tilladelse kan få. I vurderingen kan også indgå om projekter er i overensstemmelse med den overordnede planlægning landsplandirektivet Fingerplan 2013 og kommuneplanens rammer. Generelt kan der ikke planlægges for større virksomheder uden for hovedstadsområdets fingre. Det vil sige, at større virksomheder skal placeres i byzone sammen med lignende foretagender langs jernbanelinjer og større veje, så der er nem adgang. Ejendommen på Holmenevej 31 blev solgt i 2005, og Helsingør Kommune vurderede, at virksomheden lovligt kunne køre videre på den hidtidige landzonetilladelse, så længe virksomhedens karakter var i tråd med den hidtidige virksomhed på ejendommen. På denne baggrund krævede kommunen ikke ny og præciserende landzonetilladelse, da nye ejere i 2005 ønskede lagervirksomhed med kontorer i en del af hallen. Kommunen forudsatte således, at ejeren søgte om landzonetilladelse til aktivitets- eller anvendelsesændringer, såfremt der blev tale herom. 3. Kommuneplan og skovbyggelinje Ejendommen og virksomheden ligger i landskabet Holmene, der i kommuneplanen er udpeget som værdifuldt landskab. Ejendommen er desuden omfattet af skovbyggelinjen til Hammermølleskoven og der er praksis for, at opsætning af lysmaster udløser krav om dispensation fra skovbyggelinjen. 4
4. Natur- og Miljøklagenævnets praksis Natur- og Miljøklagenævnets praksis med hensyn til større erhvervsvirksomheder i landzonen er restriktiv. I afgørelserne henvises til landzonebestemmelsernes formål, den overordnede zoneinddeling og kravene i den overordnede planlægning (landsplandirektiver og kommuneplaner). For så vidt angår udvidelse af eksisterende erhvervsvirksomheder kræver også landzonetilladelse, herunder ændring af anvendelse af bygninger. Der kan navnlig for eksisterende erhvervsvirksomheder, der er etableret i henhold til en tidligere meddelt landzonetilladelse, lægges vægt på, om der er særlige modstående hensyn, der taler imod en landzonetilladelse. 5. Ejernes bemærkninger Ejerne og rådgiveren har haft klagen og centerets redegørelse til udtalelse. Der er endvidere holdt dialogmøde og besigtiget sammen med ejer. Ejer og rådgiver forklarer, at: Kun byggeri kan udløse krav om ny landzonetilladelse og ikke øgede aktiviteter og øget medarbejderantal. Kommunen har allerede i 2006 kendt til og ved sin byggetilladelse godkendt virksomheden med et ikke nærmere beskrevet antal medarbejdere. Virksomheden ved indflytningen havde 25-35 medarbejdere Coloplast i sin tid havde 55 medarbejdere og at der ved spidsbelastninger kan have været op til 150 medarbejdere alt inklusive. Lageraktiviteterne er ikke længere på ejendommen. Her er kun kontorvirksomhed. Enkelte kontorer er indrettet uden tilladelser. Lys er sat op som værn mod indbrud. Virksomheden vil imødekomme naboen og mindske generne og blandt andet flytte et vindue og indgangspartiet. Se rådgivers udredning og Center for Teknik og Miljøs bemærkninger til regler og praksis i de vedlagte bilag. 5
6. Center for Teknik og Miljøs vurdering Helsingør Kommune har med afgørelsen af 8. april 2005 givet en principiel tilladelse til indretning af virksomheden på ejendommen. Virksomheden er fortsat etableret inden for de eksisterende bygningsmæssige rammer, idet der ikke er opført ny bebyggelse. En garage er dog inddraget til mødelokale/showroom (ændret anvendelse). Ejer har oplyst, at de er indrettet enkelte nye kontorpladser. Herudover er anvendelsen uændret, idet der fortsat er administration på ejendommen i let forøget omfang mens lageraktiviteterne er opgivet. En ændret anvendelse af bygningerne kræver landzonetilladelse. Naboen peger i på, at virksomheden er vokset og påvirker omgivelserne mere, end hvad man må forvente på landet. Center for Teknik og Miljø konstaterer, at godkendelsen fra 2005 ikke beskriver aktivitetsniveau og medarbejderantal og at kommunen ved sin korte forhåndsgodkendelse har ladet den nye virksomhed køre videre på landzonetilladelsen til den tidligere virksomhed, med bemærkningen om, at hvis der sker en væsentlig benyttelsesændring af de nuværende aktiviteter vil det jf. planlovens 35 kræve en landzonetilladelse. Præciserende landzonetilladelse er nødvendig med hensyn til virksomhedens: Andre arealanvendelser i bygningen Udendørs belysning Vurdering af medarbejderantal og aktivitetsniveau Opsummering af fakta: I 1988 er der dokumentation for 8-9 medarbejdere på den daværende virksomhed. I 2005, da kommunen svarer på Ilse Jacobsens henvendelse, forholder man sig ikke til medarbejderantallet. I 2006, da Ilse Jacobsen A/S etablerer sig på adressen, fremgår der 17 kontorarbejdspladser samt et lager i byggesagsbehandlingen. I dag er der 43 medarbejdere på virksomheden. Center for Teknik og Miljø vurderer, at aktiviteterne inde i bygningen ikke i sig selv er til gene. Derimod vurderer centret, at medarbejderantallet medfører gener fra trafik, parkering, støj og lys i et omfang, der kan være belastende for naboer. Virksomheden oplyser, at man i 2006, da man etablerede sig på ejendommen, var 25-35 medarbejdere. Coloplast oplyser i en mail, at der i 2000 var 20-35 medarbejdere på stedet. Da Ilse Jacobsen etablerede sig, var en del af virksomheden lager med dertil hørende tung trafik. Dette lager er nu flyttet og den tunge trafik er aftaget. Generne som følge af trafikken fra det øgede medarbejderantal er derfor samlet set ikke så belastende. 6
7. Vurdering af udendørs belysning og miljøforhold Det kraftige udendørs lys påvirker naboejendommen negativt. Der er ikke praksis for, at tillade lysmaster og lign. i landzone. Belysning bør således ændres til nedadrettet, sparsom pullertbelysning med standere på 1,25 cm (i stedet for de kraftige og højtsiddende lamper, som er placeret i træerne ved stengærdet bag hallen). Støjen fra virksomheden kan reduceres ved at pålægge virksomheden forskellige støjdæmpende foranstaltninger. Dette håndhæves via miljøbeskyttelsesloven og er ikke en del af landzonetilladelsen. -------------------------------------------------------------------------------------- Klageadgang Klagefristen er 4 uger fra offentliggørelsen på kommunens hjemmeside. En eventuel klage skal være skriftlig - gerne på mail tm@helsingor.dk - til Natur og Vand senest 7. marts 2014. Hvis der bliver klaget er det Natur- og Miljøklagenævnet, der træffer den endelige afgørelse. Hvis der bliver klaget over tilladelsen, vil vi straks orientere jer. Klageberettigede er: Enhver med retlig interesse i sagen Modtageren af afgørelsen Ejeren af ejendommen Offentlige myndigheder Lokale foreninger og organisationer, som har en væsentlig interesse i afgørelsen Landsdækkende foreninger og organisationer, hvis formål er beskyttelse af natur og miljø Landsdækkende foreninger og organisationer, som varetager væsentlige rekreative interesser Det er Natur- og Miljøklagenævnet, der bestemmer, om afsenderen er berettiget til at klage. 7
Til klageberettigede Når vi sender en klage videre til Natur- og Miljøklagenævnet vedlægger vi: Klagebrevet. Et følgebrev med kommunens bemærkninger til klagen (du får en kopi og har 3 uger til at sende dine bemærkninger til Natur- og Miljøklagenævnet). Kopi af sagens dokumenter. Klagegebyret er 500 kr. Natur- og Miljøklagenævnet sender selv en opkrævning, når klagen er modtaget fra kommunen - men påbegynder ikke behandlingen, før gebyret er modtaget rettidigt. - Oplysninger om klageadgang og gebyr finder du på Nævnets hjemmeside www.nmkn.dk. Du får det indbetalte gebyr tilbage, hvis du får helt eller delvis medhold i klagen. En eventuel retssag på baggrund af afgørelsen skal være anlagt inden 6 måneder fra datoen for afgørelsen. Med venlig hilsen Annemarie Westh Jepsen Områdeleder Natur og Miljø Kopi til orientering Naboer: Susanne Zedeler og Fredrik Fabian Eriksen, Holmenevej 33, 3140 Ålsgårde. Foreninger: Danmarks Naturfredningsforening DN og DN-Helsingør: dnhelsingoer-sager@dn.dk og dn@dn.dk Danmarks Ornitologiske Forening DOF: natur@dof.dk og Helsingør@dof.dk Dansk Botanisk Forening: nbu@snm.ku.dk Friluftsrådet, Nordsjælland: nordsjaelland@friluftsraadet.dk Myndigheder: Naturstyrelsen nst@nst.dk 8