KØB AF ANDELSBOLIG Lad os finansiere din andelsbolig og give dig gode råd med på vejen. 128/01 19.06.2015
Andelsboligmarkedet kan være vanskeligt at gennemskue også vanskeligere end ejerlejlighedsmarkedet. Ud over købsprisen og den månedlige boligafgift kræver andelsboligforeningens og ejendommens økonomi en nærmere undersøgelse. Det er derfor meget vigtigt, at du sætter dig godt ind i andelsboligforeningens økonomi og andelsboligens reelle pris, inden du køber. Her kan du læse om, hvad en andelsbolig er og få råd og vejledning, hvis du skal til at købe en andelsbolig. Og vi kan selvfølgelig også hjælpe dig med at finansiere købet. Hvad er en andelsbolig? Når en udlejningsejendom af en vis størrelse skal sælges, bestemmer loven, at den skal tilbydes lejerne på andelsbasis og på samme vilkår, som sælgeren ville kunne få hos en anden køber. Bliver lejerne enige om at købe ejendommen sammen, stifter de en andelsboligforening. Andelsboligforeningen optager et lån til køb af ejendommen. Derudover indbetaler hver lejer, der nu er blevet andelshaver, et kontant andelsindskud, der sammen med lånet, bruges til køb af ejendommen. De tidligere lejere ejer nu ejendommen i fællesskab via en andelsboligforening, og hver andelshaver har eksklusiv brugsret til sin egen lejlighed. Pligter og rettigheder Andelsboligforeningen vedtager i fællesskab nogle vedtægter, der skal følges af alle andelshavere. Ofte vedtager de også en husorden, der beskriver, hvordan man bedst tager hensyn til hinanden. Vedtægterne indeholder en række fælles regler. Fx kan det være et krav, at andelshaveren selv skal bo i andelsboligen og derfor ikke kan udleje den. I husordenen kan der fx være forbud mod husdyr eller regler om stilhed fra kl. 22.00. Alle foreninger har egne vedtægter og husorden, så det er vigtigt at læse dem grundigt igennem og tage stilling til, om der er forhold, der strider imod det, du ønsker som køber. Hvis du er i tvivl, så spørg andelsboligforeningens bestyrelse eller administrator. Det er ærgerligt at opdage, når du først har købt. Hvem bestemmer i en andelsboligforening? Hvert år afholder andelsboligforeningen generalforsamling. Andelshaverne er stemmeberettigede og kan stemme for eller imod de forslag, der stilles. Desuden skal foreningens regnskab og budget for det kommende år godkendes på generalforsamlingen. Hvis der skal laves forbedringer eller større vedligeholdelsesarbejder på ejendommen, bliver dette også besluttet der. Bestyrelsen udpeges på generalforsamlingen og står for den daglige drift af ejendommen sammen med den administrator, der er valgt. Også foreningens revisor væl- 2/7
ges fra år til år på generalforsamlingen. I mange andelsboligforeninger bliver der nedsat forskellige udvalg, fx gårdudvalg, festudvalg, altanudvalg osv., så bestyrelsen kan blive aflastet. For en køber er det vigtigt at læse de sidste to års generalforsamlingsreferater. Det er her, man kan se, om der er uenigheder i foreningen, eller om der er beslutninger, der kan komme til at koste penge og resultere i en større boligafgift. Boligafgiften for det kommende år fastsættes også på generalforsamlingen sammen med andelskronen. Andelskronen bruges til at beregne, hvor meget en andelsbolig højst må koste, når den sælges. Andelsboligens pris Når størrelsen på andelsboligforeningens lån trækkes fra ejendommens værdi, kender foreningen sin formue. Formuen ejes af andelshaverne i fællesskab og fordeles typisk i forhold til størrelsen på de enkelte andelsboliger. Et eksempel: Den offentlige vurdering vælges Andelsboligforeningens lån trækkes fra Foreningens formue 40 mio. kr. 25 mio. kr. 15 mio. kr. Der er 40 lige store andelsboliger i foreningen. Hver andelsbolig kan altså højst sælges for (15 mio. kr./40) = 375.000 kr. Hvis sælger har istandsat andelsboligen, fx med nyt køkken eller bad, kan sælger lægge værdien af forbedringerne til den højeste salgspris. Lov om andelsboliger bestemmer, hvilken værdi en andelsboligforening højst må bruge til at fastsætte andelskronen. Det besluttes på generalforsamlingen, hvilken af de tre ejendomsværdier, der skal bruges: Et eksempel: Andelens højeste pris Forbedringer lægges til Ny salgspris 375.000 kr. 100.000 kr. 475.000 kr. 1) ejendommens anskaffelsespris den pris lejerne gav, da de købte ejendommen 2) den offentlige vurdering Skat fastsætter denne værdi hvert 2. år 3) valuarvurdering - en ejendomsmægler prisfastsætter ejendommen. Hvis sælger kræver, at du medkøber andre ting, fx reol eller bord for meget mere end disse ting er værd, er der tale om penge under bordet, og det er ulovligt. Der er altså et lovgivningsmæssigt loft for, hvor meget en andelsbolig må koste. 3/7
Boligafgiften Der er en række udgifter forbundet med at eje en ejendom, også selvom den ejes i fællesskab. Udgifterne er: betaling af renter og afdrag på lån, som andelsboligforeningen har optaget ejendomsudgifter: skatter, renovation, forsikring, vicevært m.m. administration og revisor vedligeholdelse og forbedringer af ejendommen opsparing til fremtidig vedligeholdelse af ejendommen. Summen af udgifterne fordeles på alle andelshaverne, typisk efter boligens størrelse, og betales hver måned som en boligafgift. Som andelshaver har du pligt til at betale din boligafgift. Hvis du undlader, kan du blive smidt ud af foreningen, og andelen bliver tvangssolgt. Andelsboligforeningens lån Som andelshaver er du med til at betale renter og afdrag på foreningens lån. Lån kan være optaget i forbindelse med købet af ejendommen, men også senere i forbindelse med større forbedringer og vedligeholdelse af ejendommen. Du betaler på lånet sammen med de andre andelshavere. Det bestemmes på generalforsamlingen hvilken type lån, foreningen ønsker. Som andelshaver har du altså medindflydelse, men må acceptere fællesskabets ønsker også selvom du er uenig. Der er to hovedkategorier af lån: med fast rente i hele lånets løbetid med variabel rente. Lån med fast rente er typisk lidt dyrere end lån med variabel rente. Til gengæld kommer der ingen overraskelser i boligafgiften, hvis renten stiger. Stiger renten på et lån med variabel rente, vil det typisk resultere i en stigende boligafgift (husleje). Der findes andelsboligforeninger, hvor et lån med variabel rente er forsøgt ændret til en fast rente, via såkaldte swapaftaler, hvor foreningen har lavet en aftale med en kreditforening om at bytte renter. Der er tale om en meget teknisk konstruktion og i perioder hvor lånerenten er lavere end den rente foreningen har byttet sig til, vil swapaftalen påvirke foreningens formue og dermed andelsprisen negativt. Det er vigtigt, at du som køber, enten selv forholder dig til foreningens lån, eller får en rådgiver til at vurdere det for dig. Lægernes Pensionsbank gennemgår altid foreningens gæld og sammensætning og foreningens regnskab og 4/7
økonomi, når vi vurderer en andelsboligforening, som en kunde ønsker at købe. Vedligeholdelse og forbedringer på ejendommen Det er vigtigt at kikke nøje på selve ejendommen, når en andelslejlighed skal købes. Er ejendommen pænt vedligeholdt, eller skaller malingen på vinduer og facade? Hvordan ser opgangen ud? Er der dørtelefon? Er ejendommen overmalet med graffiti, indbyder den til yderligere hærværk, hvis det ikke fjernes straks. Så brug øjnene og vær kritisk. En del af boligafgiften skal bruges til vedligeholdelse og forbedringer på ejendommen. Hvor meget, der bruges og spares op, kan du se i andelsboligforeningens regnskab. Det er vigtigt, at andelsboligforeningen hele tiden sørger for at spare op til disse formål og have styr på de behov, der dukker op. En ejendom skal vedligeholdes løbende for at bevare sin værdi. Hvis en andelsboligforening ikke har penge til nødvendig vedligeholdelse, risikerer andelshaverne ekstra regninger og stigende boligafgift. Der skal være en buffer både til de forudsete og uforudsete udgifter. Det bedste er, hvis andelsboligforeningen har fået professionelle rådgivere til at udarbejdet en flerårig vedligeholdelsesplan. Er der butikker/erhverv i ejendommen? Virker boligafgiften meget lav, kan det være fordi erhvervslejere er med til at betale for ejendommens udgifter. Det er selvfølgelig rart at få en forholdsvis lav boligafgift, men det er også forbundet med en risiko for stigning i boligafgiften. Hvis en erhvervslejer fraflytter og lokalerne ikke kan genudlejes straks, vil andelsboligforeningen mangle indtægten. Indtægten må dækkes af andelshaverne, og boligafgiften vil stige. I Lægernes Pensionsbank er vi opmærksomme på, hvor stor en del af en andelsboligforenings indtægter, der kommer fra erhvervslejemål, og det er indeholdt i vores rådgivning at fortælle dig om de økonomiske konsekvenser. Når andelsboligen skal købes Du skal også gøre dig nogle praktiske overvejelser, når boligen skal købes: hvor vil du gerne bo? hvor mange værelser har du brug for? hvor højt oppe vil du bo? skal boligen være indflytningsklar, eller har du tid og lyst til at sætte i stand? skal du kunne leje et værelse ud? hvor meget har du råd til? hvordan får du fat på en god andelslejlighed? Siden 2013 er salget af andelsboliger særligt i København - vokset markant. Det er derfor blevet sværere at få fat på en god andelsbolig. 5/7
Flere andelshavere sparer ejendomsmæglersalæret og sælger deres andelsbolig via de sociale medier, DBA, Boliga SelvSalg, opslag i foreningen osv. Uanset hvem der står for salget, skal sælger udlevere disse dokumenter til dig, før du beslutter dig det er et lovkrav: andelsboligforeningens seneste årsregnskab samt budget en salgsopstilling, der viser andelens pris (både højeste pris, udbudspris og evt. forbedringer) seneste 2 års generalforsamlingsreferater foreningens husorden og vedtægter nøgleoplysningsskema energirapport over ejendommen. Vi hjælper dig Det er en forudsætning for at komme i betragtning som køber, at du har økonomien på plads. Sælger vil typisk kræve en garanti fra et pengeinstitut, lige så snart købsaftalen er underskrevet. Garantien er sælgers sikkerhed for, at du har råd til at købe andelsboligen. I Lægernes Pensionsbank hjælper vi dig hele vejen både med rådgivning og finansiering også når det skal gå stærkt. Vi gennemgår de papirer du har fået om andelsboligforeningen, og vi gennemgår din økonomi. Til det skal vi bruge: et budget, der viser din indtægt og faste udgifter (licens, forsikringer, kontingenter osv.) din seneste årsopgørelse fra Skat din seneste lønseddel. Hvis du fortryder Når både du og sælger har skrevet under på købsaftalen, har du 6 hverdage til at fortryde købet ved at betale 1 pct. af andelens pris til sælger. Har sælger ikke skrevet under endnu, kan du annullere aftalen uden omkostninger. Lån til andelsboligen Andelsboliger finansieres med banklån, da man ikke kan få realkreditlån til andelsboliger. I Lægernes Pensionsbank kan du vælge finansiering med eller uden afdragsfrihed: Andelsboliglån med afdrag Du betaler et fast beløb hver måned, der består af både renter og afdrag. Som udgangspunkt løber lånet i 30 år, men du kan også vælge en kortere løbetid. Andelsboligkredit uden afdrag De første 10 år er afdragsfri du betaler kun renter i den periode. Du kan dog også vælge at afdrage på kreditten i dit eget tempo, og du kan sætte penge ind og hæve dem 6/7
igen, bare du holder dig inden for kredittens oprindelige maksimum. Når de 10 år er gået, har du 20 år til at betale resten. Andelsboligkreditten kan du bruge som din daglige lønkonto med kort til. Hvad koster det? Hvor du i andre banker typisk skal betale for rådgivning og sagsbehandling, når du skal låne til en andelsbolig, koster det dig ikke noget i Lægernes Pensionsbank. Vi gennemgår økonomien og behandler hele købersagen gratis, hvis vi finansierer købet for dig. Og renten er samme lave sats for alle vores kunder. Inden vi låner dig pengene, foretager vi kreditvurdering af både dig og andelsboligforeningen. Det kan resultere i et afslag eller et forslag om at lede efter en anden forening eller en bolig i en anden prisklasse. Få mere at vide Du kan læse mere om finansiering og priser i pjecen Andelsboligkredit og Andelsboliglån. Hvis du vil vide mere om bankens tilbud og produkter, er du velkommen til at ringe til os på telefon 33 12 21 41, mandagtorsdag kl. 9-16, fredag kl. 9-15, eller sende os en e-mail på lpb@lpk.dk. Alle bankens produkter er beskrevet på www.lpk.dk, hvor du også kan ansøge om dem. 7/7