Erhvervsbeskyttelse Hvornår er lejer omfattet af erhvervslejelovens 62? Speciale udarbejdet ved Aalborg universitet Det juridiske fakultet, 10. semester af Camilla Duhn Clausen Vejleder: Louise Faber Side 1 af 48
Titelblad Det juridiske fakultet Gruppemedlemmer: Studienummer: Vejleder: Camilla Duhn Clausen 2007-2244 Louise Faber Overordnet emne: Lejeret Underemne: Erhvervslejeret Titel: Erhvervsbeskyttelse: Hvornår er lejer om- fattet af erhvervslejelovens 62? Startdato: Afleveringsdato: Onsdag den 01. Februar 2012 Onsdag den 16. Maj 2012 Antal Anslag: Antal ord: Antal sider: 77.999 anslag (med mellemrum) 11.548 ord 43 Camilla Duhn Clausen Side 2 af 48
Forord Dette speciale er udarbejdet på 10. semester som led i kandidatuddannelsen i jura, under det samfundsvidenskabelige fakultet ved Aalborg universitet. Specialet danner grundlag for en mundtlig eksamen i juni 2012. Specialet vedrører erhvervsleje, som hører under faget lejeret. Nærmere bestemt er speci- alet udarbejdet med henblik på at undersøge, hvornår en lejer er omfattet af erhvervsleje- lovens 62. I forbindelse med udarbejdelse af dette speciale skal der lyde en stor tak til min vejleder, Lektor Louise Faber. Hun har gennem hele forløbet vist stor indsigt i emnet samt givet kompetent og relevant vejledning. Aalborg den 14. maj 2012 Side 3 af 48
Side 4 af 48
Side 5 af 48
Kapitel 1 1.0 Indledning Det er, i Danmark, ganske almindeligt at bo til leje. Der bliver hele tiden indgået lejeaf- taler, og i kølvandet på dette vil der naturligt opstå tvister. Den 1. januar 2000 blev erhvervslejeloven indført i Danmark. Af erhvervslejelovens 62 følger det at: En lejer, der driver en erhvervsvirksomhed, hvis stedlige forbliven i ejendommen er af væsentlig betydning og værdi for virksomheden, kan kun opsiges efter 61, stk. 2, nr. 1, 2 og 4, hvis opsigelsen er rimelig ud fra en vurdering af begge parters forhold. Stk. 2. Ved afgørelsen efter stk. 1 skal der bl.a. tages hensyn til, hvor længe virksomhe- den har været drevet i de lejede lokaler, lejerens forbedringer af disse og værdien af kundekredsen I 62 bestemmes det, at det afgørende for, om en lejer er erhvervsbeskyttet, er om dennes virksomheds beliggenhed er af væsentlig betydning og værdi for virksomhe- den. Da det ikke er nærmere angivet i bestemmelsen hvornår en lejer nyder erhvervs- beskyttelse, danner også denne bestemmelse naturligt grundlag for tvister. Flere teoretikere har undersøgt erhvervsbeskyttelsesbegrebet, med det formål at finde frem til en opdeling af hvilke erhverv, der er erhvervsbeskyttet og hvilke der ikke er. Der skal i dette speciale undersøges: Om der ud fra en opdeling af erhverv kan dannes et entydigt billede af hvornår erhvervsbeskyttelsesbegrebet finder anvendelse. Endvidere skal det, ud fra retspraksis, undersøges hvornår en virksomheds stedlige forbliven i en ejendom er af væsentlig betydning og værdi for virksomheden. Dette må bero på et skøn, hvori der indgår forskellige kriterier. Formålet med dette speciale er derfor videre at undersøge: Om der, ud fra eksisterende retspraksis, kan udledes hvilke kriterier, der ligger til grund for hvornår en virksomheds stedlige forbliven er af væsentlig betydning og værdi for virksomheden, og lejer dermed er er- hvervsbeskyttet. Side 6 af 48
For nærmere at kunne undersøge erhvervsbeskyttelsesbegrebet, kræves der en gene- rel viden om dette begreb. Dette speciale vil derfor, indledningsvis, indeholde en rede- gørelse for, i hvilke lejemål erhvervsbeskyttelsesbegrebet finder anvendelse. Endvide- re vil der blive redegjort for tidspunktet hvorpå det skal vurderes, om en virksomhed er omfattet af erhvervsbeskyttelsen og konsekvensen af, at opsige et erhvervsbeskyttet lejemål. Herefter skal erhvervsbeskyttelsesbegrebets historiske udvikling undersøges, med henblik på at udarbejde en paragrafnøgle, som danner et overblik over, hvordan be- stemmelsen er blevet flyttet. Dette findes relevant, da der i opgaven vil blive brugt en stor del ældre retspraksis, og det skal derfor være muligt at kunne gennemskue, om bestemmelsen i den enkelte dom svarer til den i dag gældende bestemmelse. Efterfølgende vil dette speciale indeholde en undersøgelse af, om tidligere teori har kunnet opstille retningslinjer for, hvornår erhvervsbeskyttelsesbegrebet finder anven- delse. Slutteligt vil der, ved hjælp af retspraksis, undersøges om der kan opstilles klare ret- ningslinjer for, hvornår en virksomheds stedlige forbliven har væsentlig betydning og værdi for en virksomhed, og lejer dermed er erhvervsbeskyttet. Specialet afgrænses fra at gå dybere ind i opsigelseskriterier og erstatningsudmåling. Herunder hvornår opsigelsen af lejer er rimelig og urimelig. Desuden afgrænses opgaven fra eventuelle problemstillinger vedrørende blandet leje- mål og (del)opsigelse heraf. Specialet afgrænses ydermere fra at undersøge komparativ ret. Det er en forudsætning for dette speciale at kende til den bagvedliggende lejeret, som f.eks. lejelovenes anvendelsesområde. Herunder sondring mellem hvornår den almene lejelov er gældende og hvornår erhvervslejeloven er gældende. Den bagvedliggende le- jeret vil derfor ikke blive beskrevet yderligere i dette speciale. Side 7 af 48
1.1 Metode Dette speciale er skrevet ved brug af juridisk retsdogmatisk metode. En undersøgelse af allerede gældende regler, retspraksis, litteratur og analyse skulle, ved hjælp af denne metode, give et klarer billede af hvornår en lejer er erhvervsbeskyttet. Der findes en utrolig mængde retskilder indenfor emnet erhvervsbeskyttelse. Der har derfor været et stort arbejde forbundet med udvælgelsen af retskilder, da kun en del heraf vedrører problemet i dette speciale. Såfremt en afgørelse er refereret i både grundejernes domssamling og tidsskrift for bo- lig- og byggeret, anvendes referatet fra tidsskrift for bolig- og byggeret, da denne må anses som værende udtryk for den mest objektive gengivelse af den afsagte dom. Side 8 af 48
Kapitel 2 2.0 Hvorfor har erhvervsbeskyttelse betydning Det følger flere stedet i erhvervslejelovens 61, at erhvervsbeskyttelse har betydning for en udlejers adgang til at opsige lejeaftalen. Eksempelvis henvises der i erhvervsleje- lovens 61, stk. 2, nr. 1, om en udlejers adgang til opsigelse, hvis denne selv ønsker at benytte de lejede lokaler, til erhvervslejelovens 62 om erhvervsbeskyttelse, som en undtagelse. Desuden har bestemmelsen om erhvervsbeskyttelse betydning, i forbindelse med ud- regning af lejers erstatning, hvis lejer opsiger lejemålet efter 61. Slutteligt har lejers erhvervsbeskyttelse betydning, ved indgåelse af lejeaftaler inde- holdende ret til vilkårsændringer, efter erhvervslejelovens 14, da disse ikke kan ind- gås for erhvervslejemål, hvor lejer er erhvervsbeskyttet. 2.1 Hvornår finder erhvervsbeskyttelse anvendelse I lejeretten sondres der mellem tre typer af lejemål: Boliglejemål, erhvervslejemål og blandet lejemål. Desuden kan disse typer af lejemål være fremlejemål og/eller tidsbe- stemte lejemål. Der vil i, det følgende, beskrives indenfor hvilke af disse lejemål erhvervsbeskyttelse finder anvendelse. 2.1.1 Beboelseslejemål, blandet lejemål og erhvervslejemål En sondring mellem beboelseslejemål, erhvervslejemål og blandet lejemål er vigtig, da det er afgørende for, hvilken lovgivning der skal benyttes. For at være omfattet af erhvervsbeskyttelsesbegrebet kræves det, først og fremmest, at det lejede benyttes som erhvervsvirksomhed, da man med erhvervsbeskyttelsen forsø- ger at give en ekstra beskyttelse til erhvervslejere 1. Lejeloven omfatter lejemål, som anvendes helt eller delvist til beboelse 2. Bliver lejemå- let brugt helt til beboelse, er der tale om et beboelseslejemål, og der kan her, under 1 Jf. Preben Bang Henriksen og Stephan Muurholm: Erhvervslejeretten Side 234 Side 9 af 48
ingen omstændigheder, være tale om en erhvervslejer, hvorfor erhvervsbeskyttelsen ikke finder anvendelse. Anvendes et lejemål blot delvist til beboelse, anvendes det også delvist til noget andet: Erhverv. Dette er et blandet lejemål, og er omfattet af lejeloven og kan dermed også være omfattet af lejelovens 88 om erhvervsbeskyttelse 3. I U.1953.600 Ø, hvor en le- jer benyttede en lejlighed til beboelse og systue, udtalte Øster Landsret at: Hvor en le- jer anvender husrum delvist til erhvervsvirksomhed, må erhvervsbeskyttelsen efter le- jeloven finde anvendelse. Lejemål, som udelukkende bliver brugt til erhverv, er erhvervslejemål og omfattet af erhvervslejeloven. Af erhvervslejelovens 62 følger det, at et erhvervslejemål kan væ- re erhvervsbeskyttet, og erhvervsbeskyttelsesbegrebet kan dermed finde anvendelse i alle lejemål omfattet af erhvervslejeloven. Institutioner hvor driften blot skal hvile i sig selv, og hvor formålet ikke er overskud, kan ikke betegnes som erhverv, og vil dermed ikke være omfattet af bestemmelsen i erhvervslejelovens 62 4. 2.1.2 Fremleje Fremleje kan være to ting: Enten at fremudleje og dermed anse sig som en erhvervs- virksomhed (beskyttelse af fremlejegiver), eller som erhvervsvirksomhed at (frem)leje lokaler til brug for virksomhedens virke (beskyttelse af fremlejetager). 2.1.2.1 Beskyttelse af fremlejegiver Det første tilfælde vil være en beskyttelse af fremlejegiver. Det følger af dommen U.1956.413 Ø, at fremudlejning næppe give anledning til erhvervsbeskyttelse af frem- lejegiver. U.1956.413 Ø: En udlejer havde lejet en grund med bygninger til en lejer. Denne lejer fremlejede de i bygningerne indrettede butikker til en fremlejetager. Senere opsagde ud- 2 Jf. Niels Grubbe og Hans Henrik Edlund: Bolig lejeret Side 33 3 Jf. Anne Louise Husen og Tove Flygare: Lejemålets ophør og brugsrettens overgang Side 139 4 Jf. Anne Louise Husen og Tove Flygare: Lejemålets ophør og brugsrettens overgang Side 40 Side 10 af 48
lejer lejeren, da grunden var solgt til byggekonsortium, og lejer/fremlejegiver nød i dette tilfælde ikke beskyttelse efter de dagældende regler om erhvervsbeskyttelse. En fremlejegiver vil dermed ikke nyde erhvervsbeskyttelse i forhold til sin udlejer. 2.1.2.2 Beskyttelse af fremlejetager I det andet tilfælde skal det vurderes om en fremlejetager, vil nyde erhvervsbeskyttelse i forhold til sin fremlejegiver (oprindelig lejer). Af dommen U.1940.1008H følger det at en fremlejetager, ligesom en almindelig lejer af erhvervslokaler, kan være beskyttet. U.1940.1008 H: Et lejemål beliggende i en bygning, som var opført på et lejet areal, fandtes også at være omfattet af lov nr. 55 af 23. Marts 1937 om beskyttelse af Er- hvervsvirksomheder i lejet Ejendom. En fremlejetager vil således nyde beskyttelse i forhold til sin fremlejegiver, såfremt dennes lejemål er omfattet af erhvervsbeskyttelsesbegrebet 5. Da der, ved fremleje, er tale om to selvstændige retsforhold, et mellem udlejer og le- jer/fremlejegiver og et mellem lejer/fremlejegiver og fremlejetager, har fremlejetager ingen rettigheder mod udlejer, ved dennes opsigelse af lejer/fremlejegiver. Lejer/fremlejegiver har ikke pligt til at protestere mod udlejers opsigelse, men kan ri- sikere at ifalde erstatning efter de almindelige erstatningsregler, hvis ikke denne vare- tager fremlejetagers interesse 6. 2.1.3 Tidsbestemte lejemål Et tidsbestemt lejemål, er et lejemål, som på forhånd er aftalt til kun at vare et bestemt tidsrum. Et tidsbestemt lejemål er, som udgangspunkt uopsigeligt, da det er fastsat til at udløbe en forudbestemt fastsat dato. Erhvervsbeskyttelse er en beskyttelse som knytter sig til opsigelse, og da tidsbestemte lejemål er uopsigelige, finder erhvervsbe- skyttelsesbegrebet ikke anvendelse i tidsbestemte lejemål 7. 5 Jf. Anne Louise Husen og Tove Flygare: Lejemålets ophør og brugsrettens overgang Side 144 6 Jf. Niels Gesner: Erhvervslejeret Side 225 7 Jf. Preben Bang Henriksen og Stephan Muurholm: Erhvervslejeretten Side 247 Side 11 af 48
Såfremt et lejemål er tidsbestemt blot for at undgå erhvervsbeskyttelse, må tidsbe- grænsningen bortfalde og lejemålet anses som erhvervsbeskyttet 8. 2.2 Bevisbyrde Bevisbyrden, for at et erhvervslejemål er erhvervsbeskyttet, påhviler lejer. Det er altså op til lejer at bevise, at dennes lejemåls beliggenhed er af væsentligt betydning og vær- di for lejers virksomhed 9. 2.3 Aftale Bestemmelserne om erhvervsbeskyttelse er præceptive, og kan derfor ikke fraviges til skade for lejer. Har lejer dermed fra lejemålets begyndelse indgået aftale med lejer om, at lejemålet ik- ke kan anses som erhvervsbeskyttet, er denne aftale ugyldig. Hvis lejemålet senere vi- ser sig at være erhvervsbeskyttet, er lejer dermed berettiget til at modtage den erstat- ning, som han er berettiget til i et erhvervsbeskyttet lejemål. Såfremt der mellem lejer og udlejer er indgået aftale om, at erhvervslejemålet fra start er erhvervsbeskyttet, er dette ikke en aftale til skade for lejer, og aftalen er dermed gyldig 10. Medmindre det er aftalt mellem udlejer og lejer, at lejemålet er erhvervsbeskyttet, er det ikke muligt for parterne på forhånd, at få afklaret om lejemålet er omfattet af er- hvervsbeskyttelsen. Dette følger af dommen U.2009.974 Ø: U.2009.974 Ø: En udlejer havde ikke opsagt sin lejer, men ønskede at få denne til at aner- kende, at denne ikke var omfattet af reglerne om erhvervsbeskyttelse. Udlejer anlagde der- for sag hos boligretten med påstand om at lejer skulle anerkende ikke at være erhvervsbe- skyttet. Boligretten slog fast at udlejer ikke kunne få en sådan forhåndsgodkendelse og, at spørgsmålet først kunne prøves når der forelå en opsigelse af lejemålet. En afklaring af om erhvervslejemålet er erhvervsbeskyttet må dermed vente til, at le- jemålet afsluttes på baggrund af udlejers opsigelse, eller til der sker en ændring af leje- 8 Jf. Niels Gesner: Erhvervslejeret - Side 224 9 Jf. Anne Louise Husen og Tove Flygare: Lejemålets ophør og brugsrettens overgang Side 140 10 Jf. Niels Gesner: Erhvervslejeret Side 224 Side 12 af 48
vilkår efter erhvervslejelovens 14 11 (som ikke finder anvendelse i erhvervsbeskyttet lejemål). 12. 2.4 Bedømmelsestidspunkt Indtil den nye erhvervslejelov blev indført, var det opsigelsestidspunktet, der var afgø- rende, for vurderingen af om en virksomhed var erhvervsbeskyttet. Efter 1. Januar 2000, er dette også udgangspunktet når der opsiges i forbindelse med erhvervslejelovens 61 13. Skal der derimod, ved lejemålets begyndelse, laves en aftale indeholdende erhvervsle- jelovens 14 om vilkårsændringer, skal der ved lejemålets start tages stilling til, om le- jemålet er erhvervsbeskyttet eller ikke. Dette betyder, at hvis en virksomhed udvikler sig og med tiden opnår en stedlig afhængighed af lejemålets placering, har bestemmel- sen om erhvervsbeskyttelse, ifølge betænkning af 7. December 1999, ikke virkning. Dette da det, efter 14, var lejemålets begyndelse som var afgørende for lejemålets sta- tus 14. Dette synspunkt er Halfdan Krag Jespersen dog ikke enig i. Han anfører at gyldigheds- bestemmelsen om lejers erhvervsbeskyttelse kan påberåbes uafhængigt af forældel- sesreglen i 14. Endvidere gør han gældende, at den 5- årige forældelsesregel 15 for- mentligt ikke er gældende, da der er tale om et vedvarende kontraktforhold. Halfdan Krag Jespersen antyder dermed, at en prøvelse af erhvervsbeskyttelsesbegrebet ved lejemålets opsigelse, kan have retsvirkning, på trods af, at der ved lejemålets begyndel- se har aftalt 14. Dette også på trods af, at 14 har en gyldighedsbestemmelse, der be- stemmer, at lejemålet ikke må være omfattet af erhvervsbeskyttelse efter erhvervsleje- lovens 62 16. 11 Om 14 og hvornår man tager stilling til om et erhvervslejemål er erhvervsbeskyttet se afsnit 2.4 Bedømmelses- tidspunkt 12 Jf. Anne Louise Husen og Tove Flygare: Lejemålets ophør og brugsrettens overgang Side 144 13 Folketingstidende 1999-2000 Lovforslag 33 - Udvalgsbehandling bilag vedrørende Lov nr.33 boligudvalget Bilag 29 14 Betænkning afgivet 7. December 1999 til lovforslag nr. 33 15 I dag den 3- årige forældelsesregel 16 Jf. Halfdan Krag Jespersen: Karnov 2007, erhvervslejelovens 14, stk. 3 - note 77 Side 13 af 48
2.5 Erstatning Ved opsigelse af et erhvervslejemål findes reglerne om erstatning og godtgørelse i er- hvervslejelovens 66 og 67. I et erhvervsbeskyttet lejemål er reglerne om erstatning præceptive, og kan dermed ikke fraviges ved aftale. Efter erhvervslejelovens 66 og 67 har lejere, i et erhvervs- beskyttet lejemål, ret til erstatning for faktisk lidt tab og på godtgørelse for goodwill, ved udlejers opsigelse 17. Er lejer ikke erhvervsbeskyttet skal der sondres mellem, om lejemålet er startet før den 1. januar 2000, eller efter. Har lejemålet taget sin begyndelse inden den 1. januar 2000, vil en virksomhed, som ikke er erhvervsbeskyttet ikke modtage erstatning. Er lejemålet derimod indgået efter den 1. januar 2000, er udgangspunktet, at lejer skal modtage erstatning, uanset om beliggenheden findes af væsentligt betydning og værdi for virksomheden eller ikke. Dette dog således, at der ydes en ekstra erstatning, hvis le- jer er erhvervsbeskyttet. For de ikke erhvervsbeskyttet lejemål er bestemmelsen dog deklaratorisk, og det kan være aftalt i lejekontrakten, at lejer, ved udlejers opsigelse, ikke skal modtage erstatning 18. 17 Jf. Karin Lauersen: Erhvervslejeret side 414-415 18 jf. Preben Bang Henriksen og Stephan Muurholm: Erhvervslejemål, Rettigheder og pligter efter erhvervslejeloven Side 48-49 Side 14 af 48
Kapitel 3 3.0 Erhvervsbeskyttelsesbegrebet historisk Under en undersøgelse af retspraksis, er det vigtigt også at undersøge ældre retsprak- sis for at danne sig et helt indtryk. En forudsætning for at kunne undersøge ældre retspraksis er, at kende bestemmelsen om erhvervsbeskyttelse, og dermed også vide hvor hjemlen hertil tidligere har været. Et historisk afsnit er derfor afgørende for, at kunne finde frem til de steder, hvor hjemlen til erhvervsbeskyttelse tidligere har været, og dermed kunne sikre sig, at der bliver brugt relevant ældre retspraksis. Dette selvom der ikke nødvendigvis henvises til erhvervslejelovens 62, men måske en anden be- stemmelse, hvor hjemlen tidligere har været. 3.0.1 Lov om beskyttelse af Erhvervsvirksomheder i lejet Ejendom Erhvervsbeskyttelsesbegrebet fandtes allerede i midten af 1920 erne, både i den fran- ske og engelske lovgivning. Det var da også denne lovgivning, som i midten af 1930 erne gav inspiration til den danske lovgivning på området 19. I den danske lovgivning dukker erhvervsbeskyttelsesbegrebet op første gang i Lov om Beskyttelse af Erhvervsvirksomheder i lejet Ejendom af 1937 20. Baggrunden for denne lov findes i bemærkningerne til lovforslaget i Rigsdagstidende 1935/36 tillæg A II. Det følger heraf, at det findes, der er en tiltrængt særlig beskyt- telse af lejere af lokaler, som benyttes til erhvervsvirksomhed. Det bemærkes, at der er to hensyn at tage. Når en erhvervsdrivende gennem flere års arbejde har skabt sig en kundekreds, i en bestemt forretning på et bestemt sted, findes det ikke rimeligt, at den værdi der ligger heri, skal kunne overføres til andre. Dette bå- de hvis det er til udlejeren selv, eller til anden lejer, som ønsker at betale mere i leje, da denne kan få glæde af den allerede oparbejdet kundekreds. Det fastslås i bemærknin- gen at, En saadan Overtagelse af en Værdi, andre har skabt, bør ikke kunne ske gratis. Et andet hensyn der også bør tages er, hvor der ikke følger en lejer, som har interesse i 19 Rigsdagstidende 1935/36 tillæg A II spalte 2868 20 Lovtidende 1937 nr. 55, side 136 Side 15 af 48
kundekredsen og de værdier som den erhvervsdrivende ellers har oparbejdet. I en så- dan situation påføres der den erhvervsdrivende lejer et tab. I bemærkningerne til lovforslaget Lov om Beskyttelse af Erhvervsvirksomheder i lejet Ejendom fastslås det videre, at en lejer, som driver erhverv kan pådrages langt større skade/tab end den almindelige lejer. Dette medfører, at den erhvervsdrivende lejer står langt svagere end den almindelige lejer, hvorfor denne lettere kan udnyttes. Sammenfattet beskrives det, i bemærkningerne til lovforslaget, at grundtanken bag lovforslaget er, at det bør anerkendes, at den forretningsdrivende har en virkelig Ret over de af ham skabte Værdier. Dette således, at den erhvervsdrivende er beskyttet imod udnyttelse fra udlejers side og dermed på betryggende vis har vished om, at op- arbejdet værdier ikke blot bortfalder eller overføres til andre 21. Det fremgår af betænkning afgivet af folketingets udvalg den 28. februar 1936, at lov- forslaget Lov om Beskyttelse af Erhvervsvirksomheder i lejet Ejendom blev vedtaget af flertallet, med den begrundelse, at en lejers ejendomsret til de af ham oparbejdet værdier, der knytter sig til erhvervsvirksomhed, bør beskyttes. Et mindretal fandt beskyttelsen for vidtgående, og mente at denne beskyttelse kun burde gælde indenfor nærmere angivne arealmål, da der ikke i hele landet kunne være brug for denne beskyttelse. Et andet mindretal var enige i, at der var brug for sådan en beskyttelse af erhvervsvirksomheder i lejede lokaler, men fandt kun beskyttelsen nød- vendig for så vidt det gjaldt butikker 22. Med vedtagelse af lovforslaget blev det til Lov om Beskyttelse af Erhvervsvirksomhe- der i lejet Ejendom af 13. marts 1937. Denne lov søgte at beskytte alle lejere af lokaler, hvorfra de drev erhvervsvirksomhed. Dog blev der i lovens 1, stk. 2 indskrevet en stedlig begrænsning, således at beskyt- telsen kun gjaldt i København-, Frederiksberg- eller Gentofte kommune, i Købstad- 21 Rigsdagstidende 1935/36 tillæg A II spalte 2867 ff. 22 Rigsdagstidende 1935/36 Tillæg B spalte 455-460 Side 16 af 48
kommune med mere end 15.000 indbyggere eller en af disse kommuners forstæder 23. I lovens 1, stk. 4 fandtes ydermere en begrænsning. Denne bestemmelse begrænsede erhvervsbeskyttelsen fra, at gælde i lejemål vedrørende landbrugsejendomme, lejemål til brug på banegårde, i teatre, foreningsbygninger, forlystelsesetablissementer og lig- nende 24. Med Lov om beskyttelse af Erhvervsvirksomheder i lejet Ejendom, blev der nedsat en voldgift, som skulle tage stilling til, om et erhvervslejemål var erhvervsbeskyttet. Dom- stolens kompetence var dermed begrænset til udelukkende at tage stilling til om er- hvervsbeskyttelse af lejemålet var sandsynligt, og dermed skulle have lov at prøves hos den nedsatte voldgift. Før voldgiftsretten kunne fastslå et resultat, skulle voldgiftsrettens formand forsøge at mægle et forlig mellem udlejer og lejer. Forliget skulle enten indeholde vilkår hvorpå lejemålet kunne fortsætte, eller aftale fraflytning med en passende erstatning. Hvis der mellem parterne blev opnået et forlig, skulle dette underskrives af begge par- ter og indføres i voldgiftsrettens retsbog for at være gyldigt. Forliget havde efterføl- gende samme gyldighed som en ny lejeaftale, eller ophævelse af lejekontrakten med erstatning begge kunne efter Lov om beskyttelse af Erhvervsvirksomheder i lejet Ejendom tvangsfuldbyrdes. Såfremt der ikke blev indgået et forlig, som såvel udlejer som lejer, kunne tilslutte sig, var det op til voldgiftsretten, ved kendelse, at afgøre om lejemålet skulle være uopsige- ligt i en fastsat bestemt periode op til 5 år (og i ganske særlige tilfælde op til 8 år) eller om lejemålet skulle ophøre (med eller uden erstatning). Dersom lejemålet blev bestemt til at ophøre med erstatning, skulle en del af erstatnin- gen tilbagebetales til udlejer. Dette hvis lejer indenfor et fastsat tidsrum, op til 3 år, og indenfor en af voldgiftsretten fastsat radius fra det tidligere lejemål, fandt nye lokaler, hvorfra lejers erhvervsvirksomhed kunne drives 25. 23 I 1, stk. 3 fandtes en undtagelse, hvor også andre købstadskommuner eller bymæssig bebyggelse kunne være omfattet af erhvervsbeskyttelse, hvis kommunalbestyrelsen havde indstillet hertil ved Indenrigsministeren og den- ne havde godkendt. 24 Lovtidende 1937 Side 136 25 Lejelovene med kommentarer af O. I. Kaarsberg og A. Gøtzshe (1941) Side 223 ff. Side 17 af 48
3.0.2 Lejeloven Ved lov om leje af 1951, blev reglerne om erhvervsbeskyttelse skrevet ind i den almene lejelov. Daværende kapitel 12 i lejeloven af 1951, afløste lov om beskyttelse af Er- hvervsvirksomheder i lejet Ejendom af 13. Marts 1937. Med dette nye kapitel i lejelo- ven fulgte samtidig forskellige ændringer vedrørende erhvervsbeskyttelse. Først og fremmest blev erhvervsvoldgiftsretten nedlagt som en selvstændig ret, og alle afgørelse skulle efter 1951 træffes af boligretterne. Der fulgte dog en særlig procedure når spørgsmålet drejede sig om erhvervsbeskyttelse. Dette således, at afgørelsen, ved- rørende spørgsmål om erhvervsbeskyttelse, tiltrådtes af lægdommere, valgt af parter- ne for hver sag. Desuden blev den stedlige begrænsning for erhvervsbeskyttelsen slettet ved indførelse af erhvervsbeskyttelsen i lejelovens kapitel 12. Erhvervsbeskyttelse kunne altså efter 1951 påberåbes i alle erhvervslejemål. Det var derefter op til retten, i hvert enkelt til- fælde at vurdere, om erhvervslejemålet efter sagens omstændigheder skulle beskyt- tes 26. Med ovenstående ændringer svarer lejeloven af 1951s 90 til Lov om beskyttelse af Erhvervsvirksomheder i lejet Ejendoms 1, stk. 1 og 4 27. Ved ændringer af lejeloven i 1955, forblev bestemmelsen om erhvervsbeskyttelse uændret i 90 28. I 1958 skete igen ændringer af lejeloven. Ved lov nr. 355 af 27. december 1958, blev bestemmelsen om erhvervsbeskyttelse i lejelovens kapitel 12, men blev flyttet til 74. Selvom hjemlen blev flyttet fra lejelovens 90 til lejelovens 74, forblev bestemmelsen uændret 29. Ved lov nr. 23 om leje af 14. februar 1967, blev lejeloven væsentligt ændret. Dette gjaldt også bestemmelsen om erhvervsbeskyttelse. Ordlyden blev ændret til én para- graf, 16, omhandlende både erhvervsbeskyttelse, proces og erstatning. Altså en 26 Lejeloven med kommentarer af Bent Fischer (1951)- Side 45 ff. 27 Lejeloven med kommentarer af Arne Frederiksen og Knud Ehlers (1955) Side 215 28 Lejeloven med kommentarer af Arne Frederiksen og Knud Ehlers (1955) Side 214 ff. 29 Lejeloven med kommentarer af Knud Ehlers og Arne Blom (1959) Side 229 ff. Side 18 af 48
sammenskrivning af tidligere loves hovedbestemmelse om erhvervsbeskyttelsen og de efterliggende bestemmelser omhandlende proces og erstatning. Endvidere bortfaldt begrænsning af type af lejemål, som kunne erhvervsbeskyttes. Ef- ter 1967 var således også landbrugsejendomme, lejemål til brug på banegårde, i teatre, foreningsbygninger, forlystelsesetablissementer og lignende omfattet af erhvervsbe- skyttelsesbegrebet 30. I stedet for afgrænsningen af typer af lejemål, blev der i 16, stk. 4 indskrevet hjælpe - kriterier, som der kunne lægges vægt på, under en sag hos bolig- retten. I stk. 4 nævnes blandt andet, at der kunne lægges vægt på hvor længe erhvervs- virksomheden havde været i de lejede lokaler, værdien af kundekreds, det nettoover- skud forretningen havde givet pr. år, samt lejers forhold til udlejer 31. Med ændringerne i lejeloven af 1967 blev det også vedtaget, at spørgsmål om er- hvervsbeskyttelse ikke længere skulle underkastes en speciel procedure. Efter 1967 skulle alle spørgsmål vedrørende erhvervsbeskyttelse indbringes for den ordinære bo- ligret 32. I 1979 blev lejeloven endnu engang ændret, denne gang ved lov nr. 237 af 8. Juni 1979. Også ved denne lovændring blev bestemmelsen om erhvervsbeskyttelse ændret, og er fra 1979 at finde i lejelovens kapitel om opsigelse nærmere bestemt 88. Bestemmelsen blev igen kortet ned, og bestemmelserne om f.eks. erstatning var igen at finde i de efterfølgende paragraffer. Ud over at tidligere 16 blev splittet op, er principperne om erhvervsbeskyttelse, i le- jeloven af 1979s 88 de samme som i lejeloven af 1967. I 88, stk. 2 er der, ligesom i tidligere 16, stk. 4, oplistet nogenlunde samme hjælpe - kriterier til, hvornår en lejer anses som værende erhvervsbeskyttet 33. I skrivende stund har bestemmelsen om erhvervsbeskyttelse i lejeloven ikke ændret sig siden lejelovsændringen i 1979, og bestemmelsen er altså i dag fuldstændigt iden- tisk med lejeloven af 1979s 88 om erhvervsbeskyttelse. 30 Lejelovene af med kommentarer af Knud Ehlers og Arne Blom m.fl. (1968) Side 128 31 Lejelovene med kommentarer af Knud Ehlers og Arne Blom m.fl. (1968) Side 121 ff. 32 Lejeloven med kommentar af Bent Nielsen (1970) Side 126 33 Lejelovene med kommentarer af H. Kallehauge og Arne Blom (1980) Side 334 ff. Side 19 af 48
3.0.3 Erhvervslejeloven I 1999 blev der lavet en selvstændig lov om erhvervslejemål Lov 1999-12- 20 nr. 934 om leje af erhvervslokaler mv., som trådte i kraft den 1. Januar 2000. Formålet med den nye erhvervslejelov var, at sikre et mere smidigt og velfungerende erhvervslejemarked. Dette medførte, at med denne lov blev en række bestemmelser som tidligere var ufravigelige, gjort deklaratoriske. Dette for at tilgodese behovet for, at aftaleforhold mellem to sagkyndige parter kunne tilpasses. Bestemmelsen om er- hvervsbeskyttelse er dog stadigvæk præceptiv, og dermed ikke noget, som kan fraviges ved aftale 34. Med denne nye lov blev også hjemlen til erhvervsbeskyttelse af erhvervslejemål flyttet. Efter 1999 skal hjemlen findes i erhvervslejelovens 62. Erhvervslejelovens 62 er stort set identisk med lejelovens 88, den eneste forskel er, at der i lejelovens 88, stk. 2, fortsat er indsat, forretningens nettooverskud, vægti- ge indvendinger mod lejerens person eller forretningsførelse, hans behandling af de le- jede lokaler og hans forbedring af disse. Ifølge lovforslagets bemærkninger var der ik- ke, med denne ændring, tilsigtet nogen realitetsændring, blot en slags modernisering af bestemmelsen 35. Formålet med både Erhvervslejelovens 62 og lejelovens 88 er at beskytte erhvervs- lejere. Forskellen i de to bestemmelser vedrører hvilke type lejemål de anvendes på. Er lejemålet udlejet til erhvervslejere, findes hjemlen i dag i erhvervslejelovens 62, mens hjemlen for erhvervsbeskyttelse af blandede lejemål findes i lejelovens 88. Det er med erhvervslejelovens 66, blevet bestemt, at ikke kun erhvervsbeskyttede le- jere skal modtage erstatning ved opsigelse af sit lejemål. Herefter skal også ikke- erhvervsbeskyttede lejere ydes erstatning (medmindre andet er aftalt). Dette dog såle- 34 Folketingstidende - 1999-2000 Lovforslag nr. 33 - Fremsættelsestale af daværende by- og boligminister Jytte Andersen 35 Folketingstidende 1999-2000 Tillæg A 1012 spørgsmål.1 Side 20 af 48