kakr 30-08-2013 Administrationspraksis for lovliggørelse af byggeri

kakr 30-08-2013 Administrationspraksis for lovliggørelse af byggeri

Indhold Modtagelse af ansøgninger under frit lejde...3 Sagsgang efter perioden med frit lejde...3 Journalisering af sag i Acadre...3 Kvittering for modtagelse...3 BBR...4 Screening af sagerne...4 Vurdering om ansøgningen er fyldestgørende...4 Konfliktsøgning i NetGis...4 Ejendoms- og ejeroplysninger (BBR)...5 Historik på ejerskab, samt evt. vejbyggelinjer eller andre deklarationer...5 Indhentning af supplerende oplysninger...5 Ejendomme der er beliggende i landzone...5 Bygningsreglement, hvad gjaldt hvornår?...6 Bygningsreglement for købstæderne og landet...6 Bygningsreglement for købstæderne og landet 1966...6 Bygningsreglement 1972...6 Bygningsreglement 1977...6 Bygningsreglement 1982...6 Bygningsreglement for småhuse 1985 (BR-S 85)...6 Bygningsreglement 1995 (BR-95)...6 Bygningsreglement for småhuse 1998 (BR-S 98)...6 Bygningsreglementet 2008...6 Bygningsreglement 2010...6 Vurdering af sagen Skønsafvejning/indrettelseshensynet...6 Inddragelse af andre myndigheder...8 Intern høring...8 Naboorientering og partshøring...9 Afgørelse...9 Behandling af klagesager...9 Sagens afslutning...9 2

Modtagelse af ansøgninger under frit lejde Det forventes, at ansøgningerne om lovliggørelse vil blive fremsendt i stort antal inden udgangen af 2013, hvor frit lejde perioden er gældende, og hvor der kun vil blive opkrævet almindeligt byggesagsgebyr for lovliggørelse. Modtages der henvendelse fra ansøgere, der grundet alder eller af anden årsag ikke er i stand til at foretage den nødvendige opmåling/indtegning og efterfølgende ansøgning, bør ansøgeren opfordres til at indhente hjælp fra familiemedlem, nabo, bekendte m.v. Alternativt må ejeren af ejendommen tage kontakt til landinspektør, konstruktør m.v. Ansøgningerne fremsendes som indgående post pr. mail fra postfordelingen i Vordingborg. Disse kan nemt identificeres på det særlige ansøgningsskema til lovliggørelse af byggeri. Sagsgang efter perioden med frit lejde Når perioden med frit lejde er overstået, vil der kunne trækkes en liste over ejendomme, hvor der stadig er BBR-løse bygninger, der ikke er søgt lovliggjort. Disse bygninger/ejendomme vil blive afklaret i forvaltningen. Kræver disse en lovliggørelse, vil der blive opkrævet et gebyr på 2.000 kr. for afklaring af forholdende på ejendommen og herefter opkræves der byggesagsgebyr efter gældende takstblad, for byggeriet der bliver lovliggjort. Dog skal det bemærkes at der kun opkræves gebyr for lovliggørelse af et udhus uanset antallet af småbygninger. Kræver lovliggørelsen, at der meddeles dispensation eller foretages en helhedsvurdering, vil der ligeledes blive opkrævet et gebyr på 1.200 kr. Journalisering af sag i Acadre Der oprettes sag i Acadre ved anvendelse af autoprofil. Emneord: Lovstridigt byggeri (02.00.08) Sagstype: Ejendomssag Hanlingsfacet: P19 Sagen registreres i styringsreolen som OPSTÅET, herefter afventer sagen den egentlige byggesagsbehandling. Kvittering for modtagelse Der fremsendes en kvittering for modtagelsen af ansøgningen. Ansøgerne skal oplyses om, at sagerne vil blive behandlet i den indkomne orden, og at det desværre ikke er muligt at meddele en forventet sagsbehandlingstid grundet lovliggørelsesprojektets omfang. 3

BBR BBR indberetter dato for modtagelse af ansøgningen. Sagen fremfindes via den elektroniske styringsreol. Screening af sagerne Vurdering om ansøgningen er fyldestgørende Ansøgningen og de fremsendte tegningerne gennemgås. Er der fremsendt de til sagen nødvendige oplysninger og er ansøgningsskemaet korrekt udfyldt? I ansøgningen skal følgende være oplyst: Hvornår byggeriet er opført Arealet for det pågældende byggeri Oplysninger om materialer for vægge og tag Oplysning om anvendelse (udhus, carport, garage eller boligformål) Oplysning om bygningen er opvarmet, hvis bygningen er opvarmet skal varmekilde ligeledes oplyses Ansøgningen skal være vedlagt følgende tegninger Situationsplan - skal vise samtlige bygninger på ejendommen, herpå målsættes bygningernes afstand til skel samt afstand til andre bygninger på ejendommen. Plantegning herpå skal bygningen målsættes, er der tale om boligareal, skal der ligeledes oplyses om flugtveje og størrelser på disse. Snittegning denne skal fremsendes såfremt der er tale om byggeri til boligformål. Her skal der oplyses om rumhøjde. Facadetegninger på denne skal der oplyses om bygningshøjde og bredde på udhæng. Ligeledes skal døre og vinduer være indtegnet. Som supplement til tegningerne kan der fremsendes fotografier af det opførte byggeri. Konfliktsøgning i NetGis Der foretages den vanlige konfliktsøgning med en buffer på 300 meter rundt om den aktuelle ejendom. Sagsbehandleren skal ud fra konfliktsøgningen vurdere om lovliggørelsen vil kræve en tilladelse/dispensation fra andre myndigheder, under hensyn til byggeriet art og omfang. Følgende skal kontrolleres i hver enkelt sag. Fredning? Sendes til høring i fredningsnævnet Strandbeskyttelseslinje? Sendes til høring hos Miljøcenter Nykøbing F. Sø og Åbeskyttelseslinje? Sendes til høring i Natursekretariatet (VK) Skov- og kirkebyggelinje? Sendes til høring i Natursekretariatet (VK) Fortidsminde? Sendes til høring i Natursekretariatet (VK) og/eller KUAS 4

Kirkeomgivelser? Landskabelig vurdering i Plansekretariatet Beskyttet natur? Sendes til høring i Natursekretariatet (VK) Beskyttet vandløb? Sendes til høring i Natursekretariatet team vand (VK) Natura 2000? Sendes til høring i Natursekretariatet (VK) Beskyttede diger? Sendes til høring i Natursekretariatet (VK) Lavbundsarealer? Er projektet foreneligt med VMPII-projekter? Fredsskov? Sendes til høring i SNS Storstrøm Derudover skal det undersøges om plangrundlaget er overholdt Lokalplaner? Kræver byggeriet en dispensation? Kommuneplanrammer Er byggeriet OK i forhold til rammen for området? Zoneinddeling Er det en landzonesag Kulturmiljø Høring af museet Arealudpegning Vurdering af landskabelig værdi (Plan) Ejendoms- og ejeroplysninger (BBR) Der skal udtrækkes en BBR meddelelse således, at ejendommens fremtidige bebyggelsesprocent kan beregnes og hermed kontrolleres, om denne er i overensstemmelse med lokalplan eller bygningsreglementet, der var gældende på opførelsestidspunktet. Ligeledes skal det samlede boligareal kontrolleres (landzone). Historik på ejerskab, samt evt. vejbyggelinjer eller andre deklarationer Der skal fremsøges tingbogsattest på www.tinglysning.dk. På denne fremgår det, hvor længe ejeren har været ejer af ejendommen. Ligeledes kan der i sager, hvor der er tale om byggeri der ikke kan overholde bygningsreglementets byggeretlige regler søges på naboejendommen for at få fastlagt om disse ejere stiltiende har accepteret byggeriet, eller om der er tale om nye naboer, der forventer byggeriet er lovligt og opført ved forudgående ansøgning. Ligeledes kan det konstateres, om der er tinglyst deklarationer eller byggelinjer, som skal afgøres ved en anden myndighed, inden der kan udstedes en lovliggørende byggetilladelse. Det forventes at den adspurgte myndighed selv meddeler påbud om nedrivning, hvis ansøgning om dispensation ikke imødekommes. Indhentning af supplerende oplysninger I flere sager er det nødvendigt grundet mangelfuld ansøgning, at der anmodes om supplerende tegninger eller oplysninger. Det kan også være nødvendigt for andre myndigheders afgørelse, at der skal indhentes supplerende oplysninger til en sag, eksempelvis en vejbyggelinje (afstand til vejmidte og vejskel). Ejendomme der er beliggende i landzone Der vil uden tvivl være et større antal bygninger i landzone, hvortil der skal meddeles en lovliggørende byggetilladelse. Der kan normalt ikke meddeles en byggetilladelse i landzone, før 5

der er meddelt en landzonetilladelse. I planlovens 38 er der oplistet en række undtagelser, hvortil en lovliggørelse/tilladelse ikke kræver, at der forinden bliver meddelt en landzonetilladelse. I disse sager er der tale om allerede opført byggeri, hvorfor der i de tilfælde hvor byggeriet ikke overskrider Vordingborg Kommunes praksis for landzoneadministration, bør meddeles en lovliggørende byggetilladelse, såfremt byggeriet i øvrigt overholder byggelovens bestemmelser uden forudgående zonesagsbehandling. Denne praksis ses fornuftig i forhold til ressourcerne i Planafdelingen. Ligeledes er muligheden for at påvise en placering, evt. dialog om materialevalg ikke mulig, da byggeriet som ovenfor nævnt allerede er opført. Er der tale om byggeri, hvor der er sket en væsentlig overskridelse af kommunens praksis for landzoneadministration og/eller plan- og byggelovens bestemmelser, indledes der en intern dialog for at afklare hvilken myndighed, der skal behandle en sag om fysisk lovliggørelse. Bygningsreglement, hvad gjaldt hvornår? Bygningsreglement for købstæderne og landet, gjaldt fra 1. marts 1961. Bygningsreglement for købstæderne og landet 1966, gjaldt fra 1. august 1966. Bygningsreglement 1972, gjaldt fra 1. juni 1972. Bygningsreglement 1977, gjaldt fra 15. januar 1977. Bygningsreglement 1982, gjaldt fra 1. december 1982. Bygningsreglement for småhuse 1985 (BR-S 85), gjaldt fra 1. marts 1985. Reglementet omfatter kun småhuse, øvrigt byggeri blev reguleret af bygningsreglementet fra 1982. Bygningsreglement 1995 (BR-95), gjaldt fra 13. februar 1995, og erstattede reglementet fra 1982, som regulerede byggeri, der ikke var omfattet af småhusreglementet fra 1985 (BR-S 85). Bygningsreglement for småhuse 1998 (BR-S 98), gjaldt fra 25. juni 1998 og erstattede småhusreglementet fra 1985 (BR-S 85). Bygningsreglementet 2008, gjaldt fra 2. februar 2008 og erstattede BRS-98 samt BR-95. Bygningsreglement 2010, gjaldt fra 30. juni 2010 og er stadig gældende Vurdering af sagen afvejning af hensyn/indrettelseshensynet Folketingets Ombudsmand har i FOU nr. 2008.383, j. nr. 2006-2031-160, i en byggesag om afslag på dispensation til byggeri opført 30 år tidligere anset det for nødvendigt at overveje, hvilken betydning det forvaltningsretlige indrettelseshensyn havde for sagen. 6

I den forbindelse anfører ombudsmanden, at det er antaget, at der generelt er en pligt for offentlige myndigheder til at inddrage væsentlige hensyn til borgerens retsbeskyttelse, herunder hensynet til berettigede forventninger, i den afvejning af forskellige hensyn, som mange bestemmelser i forvaltningslovgivningen forudsætter i forbindelse med, at en myndighed træffer afgørelse over for en borger. I vurderingen af, hvilken retsbeskyttelse de berettigede forventninger skal nyde, skal der ifølge ombudsmanden navnlig se på 3 faktorer: Hvor stærkt indrettelseshensynet er, hvilke og hvor stærke modstående hensyn der foreligger, og hvilket udfald af afgørelsen det vil resultere i. Om indrettelseshensynet anfører ombudsmanden, at det kan betyde, at en ulovlig tilstand efter længere tids forløb kan anses for lovlig, uanset om myndigheden er bekendt med forholdet eller ej. Ved afgørelsen lægges der ifølge ombudsmanden vægt på bl.a. hvor længe forholdet har eksisteret, og om ejeren eller brugeren var i god eller ond tro. Desuden skal der foretages en afvejning af ejerens eller brugerens forventning om at kunne opretholde tilstanden overfor den samfundsmæssige interesse i at håndhæve lovgivningen. Således, skal der ifølge ombudsmanden foretages en vurdering af, hvor stærkt indrettelseshensynet i den konkret sag er, og hvor stærke modstående hensyn der foreligger. På baggrund af ombudsmandens udtalelse kan der opstilles en række momenter, som er eller kan være relevante at inddrage i forbindelse med lovliggørelse af byggeri: - Tidsforløbet (Hvor længe har det ulovlige forhold bestået? Hvornår er den ulovlige bygning opført?) - God eller ond tro hos modtageren af afgørelsen - Betydningen af ejerskifte (Er det nuværende ejer, som har opført ulovligt byggeri? Eller har ejer overtaget byggeriet i forventning om, at det var lovligt?) - Retsfølgens intensitet (Hvor indgribende vil en fysisk lovliggørelse være for modtageren? Er der proportionalitet mellem forseelsens grovhed og den byrde, som en afgørelse om fysisk lovliggørelse påfører modtageren?) - Karakteren af afgørelsen (Er der tale om tilbagekaldelse af en tidligere afgørelse?) - Karakteren af den ulovlige indretning (Hvor grov er forseelsen? Er der tale om en overtrædelse af bagatelagtig karakter overskridelse af afstandskrav eller højdekrav med få centimeter? Hvilke gener påfører den ulovlige indretning andre fx naboen?) - De konkrete formål eller hensyn bag den overtrådte bestemmelse (Hvor kvalificerede er de hensyn, som bærer den overtrådte bestemmelse? Er der tale om særligt kvalificerede hensyn som fx hensynet til brandsikkerhed?) 7

- Hensynet til retshåndhævelsen (Kan en dispensation være skadelig for retshåndhævelsen? Kan en dispensation mindske borgernes respekt for byggelovgivningen? Vil en dispensation give borgerne en forventning om, at man altid kan få tilgivelse senere, selvom man bygger ulovligt?) - Hensynet til præcedens (Er der (helt) særlige forhold i den konkrete lovliggørelsessag, som sagligt kan begrunde en dispensation? eller vil en dispensation betyde en fravigelse af den hidtil gældende praksis i kommunen?) Det skal understreges, at listen ikke er udtømmende, da der kan foreligge andre forhold, som kan have indflydelse på sagens afgørelse. De oplistede momenter vil desuden spille forskellig rolle fra sag til sag, da de alt efter faktum i sagen tillægges vidt forskellig vægt i den afvejning af forskellige hensyn, som skal foretages i forbindelse med vurderingen af, hvorvidt lovliggørelse af et ulovligt forhold skal ske ved dispensation (retlig lovliggørelse) eller ved fysisk lovliggørelse. Ud over at være opmærksom på de ovennævnte momenter skal man være opmærksom på, at de almindelige forvaltningsretlige principper naturligvis også altid skal være overholdt, herunder fx - Lighedsprincippet (Ens sager skal behandles ens. Hvis sager på det samme område behandles forskelligt, skal der være en saglig begrundelse herfor) Inddragelse af andre myndigheder Hvis konfliktsøgning har vist, at byggeriet kræver tilladelse/dispensation iht. anden lovgivning, skal sagen videresendes til den/de relevante myndigheder og sagen afventer deres afgørelse i sagen. Der formuleres en høringsskrivelse/følgebrev, som vedlægges sagens akter (det fulde ansøgningsmateriale). Den fremsendte høringsskrivelse skal indeholde Vordingborg Kommunes indstilling til den ansøgtes lovliggørelse. Sagen afventer svar fra den adspurgte myndighed. Svarfristen er helt afhængig af den relevante myndigheds sagsbehandlingstid. Intern høring Efter der er fortaget en gennemgang af ejendomsoplysningerne og konfliktsøgningen i NetGIS kan det vurderes, om sagen skal sendes til udtalelse i andre fagsekretariater. I Acadre oprettes et nyt standarddokument (intern høring). Skemaet udfyldes med relevante oplysninger, samt en kort beskrivelse af byggeriet der er ansøgt lovliggjort, og hvorfor dette sendes i intern høring. Skemaet fremsendes pr. mail til det aktuelle fagsekretariat. Der vedhæftes høringsskema samt konfliktanalyse. Husk at påføre en dato for høringsfristen udløb (14 dage) i Acadre, således, at sagen genoptages, når der foreligger svar på høringen. 8

Hvis det ved den interne høring viser sig, at en lovliggørelse af det byggeri ligeledes kræver tilladelse iht. anden lovgivning, (f.eks. jordforureningsloven, miljøbeskyttelsesloven, naturbeskyttelsesloven, vandløbsloven eller vejlovgivningen) skal det sammen med den relevante sagsbehandler forsøges aftalt, at der foretages en samtidig sagsbehandling således, at ansøgeren kun får et svar fra kommunen/alle nødvendige tilladelser på en gang. Naboorientering og partshøring Byggeloven indeholder pligt til at foretage naboorientering, medmindre kommunen skønner, at den ansøgte lovliggørelse er af underordnet betydning for naboerne jf. 22 stk. 2. Når der er tale om byggeri, der er opført, og som søges lovliggjort, vurderes de fleste sager at kunne afgøres uden at der foretages nabohøring, da denne forventes at have kendskab til bygningen. Det forventes, at den berørte nabo ville have klaget over bygningen, såfremt denne giver anledning til skyggegener m.v. Ud fra det på ansøgningen påførte opførelsesår, kan det undersøges i tingbogen, hvor længe naboen har ejet sin ejendom, og hermed haft kendskab til byggeriet på naboejendommen. Ligeledes vil der blive skelet til, om den ansøgte lovliggørelse/dispensation normalt ville være meddelt uden forudgående naboorientering. Afgørelse Ansøgeren vil efter sagsbehandlingen er afsluttet modtage en skriftlig afgørelse om, at byggeriet er retlig godkendt (lovliggørende byggetilladelse). Hvis byggeriet er i væsentlig strid med det bygningsreglement som gjaldt på opførelsestidspunktet, og det ligeledes er i strid med nugældende bygningsreglement (BR-10), skal det vurderes, om der kan meddeles en dispensation til en lovliggørelse af byggeriet. Ved en sådan vurdering skal der tages højde for indrettelseshensynet (beskrevet ovenfor). Dispensationen/helhedsvurderingen vil i så fald blive behandlet efter det gældende bygningsreglement. Hvor det ikke er muligt at meddele en tilladelse/dispensation under indrettelseshensynet, vil der blive udstedt et varsel om påbud. Påbuddet vil omhandle en fysisk lovliggørelse, altså en nedrivning af det opførte byggeri. Behandling af klagesager Klagesagen fremsendes til den aktuelle klagemyndighed. Klagen vedlægges kommunens udtalelse vedrørende sagen og de i klagen påførte klagepunkter. Der vedlægges endvidere kopier af sagens akter. 9

Sagens afslutning Når der er meddelt en lovliggørende byggetilladelse vil sagen efterfølgende blive overdraget til ejendomsskat med henblik på, at bygningen/erne bliver registreret på ejendommens BBR meddelelse. Ender sagen med en fysisk lovliggørelse (nedrivning), afsluttes denne først, når det er konstateret, at påbuddet er overholdt og byggeriet er nedrevet. Såfremt det er konstateret, at byggeriet ikke er nedrevet og påbuddet hermed ikke er efterkommet, overdrages sagen til politiet. 10