Insolvens blandt danske boligejere 2010

Syddansk Universitet Institut for Virksomhedsledelse og Økonomi Gintautas Bloze og Morten Skak 20. august 2012 Insolvens blandt danske boligejere 2010 I den følgende analyse er det valgt at se på ejerboliger med husholdninger, der kun ejer den bolig, de bor i. Ud fra registerstatistikken er det ikke muligt at se, hvilken bolig, der optræder som pant for de forskellige realkreditlån, men for denne gruppe kan husholdningernes realkreditgæld med rimelighed antages at være knyttet til deres bolig. Boligen er enten et enfamilieshus (parcelhus eller række-kædehus) eller en ejerlejlighed. Udsnittet omfatter knap 967.000 boliger/husholdninger, dvs. omkring 61 procent af alle enfamilieshuse og ejerlejligheder. De resterende 39 procent af boligerne er enten udlejede, eller der er tale om husholdninger, der ejer flere ejendomme. Boliger under Water Hvordan ser det gennemsnitligt ud? I første omgang ses på størrelse af de udestående realkreditlån i forhold til boligens værdi (loan to value ratio = LTV). Realkreditlånene opgøres til kursværdien, mens markedsværdien for de i 2010 ikke handlede ejendomme er beregnet ved at gange ejendomsværdien for året 2009 med en beregnet gennemsnitlig forskelsprocent. Forskelsprocenten beregnes for de i 2010 handlede ejendomme som forholdet mellem salgsprisen og ejendomsværdien for året 2009. Den gennemsnitlige forskelsprocent er beregnet på kommuneniveau. Tabel 1 viser resultatet af en sådan beregning af LTVprocenten. Det ses, at de udestående realkreditlån beløber sig til godt halvdelen af ejendommenes værdi eller sagt på en anden måde: Knap halvdelen af ejendommenes værdi er såkaldt 1

friværdi efter denne beregning. Friværdien vil imidlertid i en del tilfælde være mindre, da banklån og andre lån ligeledes kan være optaget med pant i boligen. Søjle to og tre i tabellen viser, at LTV-procenten er mindre og solvensen dermed bedre i hovedstadsområdet end i det øvrige land. Tabel 1: Realkreditlånets andel af boligens værdi Hovedstadsområdet 1 Det øvrige land Hele landet Gennemsnitlig LTV i procent 50 56 56 Fødevareministeriet arbejder med en opdeling af landets kommuner i kategorierne Bykommune, Mellemkommune, Landkommune og Yderkommune 2. Tabel 2 viser den gennemsnitlige LTV-rate efter denne opdeling. Forskellene er ikke dramatiske, men det kan konstateres, at boligerne i yderkommunerne i gennemsnit har en rimelig solvensgrad, mens solvensen er lavest i Mellemkommunerne. Tabel 2: Realkreditlånets andel af boligens værdi efter kommunetype Kommunetype Gennemsnitlig LTV i procent Bykommune Mellemkommune Landkommune Yderkommune 53 59 57 55 Husholdningerne kan alternativt opdeles efter hovedpersonens alder. Hovedpersonen i en husholdning defineres som den person i familien, der har den højeste indkomst. Herved fremkommer tabel 3. 1 Efter Danmarks Statistiks definition af hovedstadsområdet. 2 Kriterierne for opdelingen er nærmere beskrevet i Kristensen Inge Toft, Chris Kjeldsen og Tommy Dalgaard (2006). Landdistriktskommuner - indikatorer for landdistrikt. Danmarks Jordbrugsforskning. Afdeling for Jordbrugsproduktion og Miljø. Tjele. 2

Det er på ingen måde overraskende, at LTV-raten falder med alderen. Jo længere tid, man har været ejer af sin bolig, jo mere tid har der været til at afdrage på realkreditlånene, hvortil kommer, at ejendomspriserne på langt sigt overstiger inflationen med ca. 1½ procent point. Der er derfor en naturlig tendens til, at husejere, som har haft boligen i lang tid, har større friværdi. Afdragsfrie lån blev først indført i 2003. Tabel 3: Realkreditlånets andel af boligens værdi efter hovedpersonens alder Hovedpersonens alder A A < 35 35 A < 45 45 A < 60 60 A Gennemsnitlig LTV i procent 87 77 57 25 Det er imidlertid bekymrende, at de helt unge husholdninger har realkreditlån, der i gennemsnit udgør 87 procent af boligens værdi. Det drejer sig om ca. 126.000 husholdninger, som må betegnes som stærkt belånte, og det er i denne gruppe, at man finder mange teknisk insolvente husholdninger. Også i aldersgruppen fra 35 til 45 år er LTV-raten ganske høj. De høje LTV-rater hænger først og fremmest sammen med den stærkt faldende markedsværdi af ejendommene siden 2007. Hertil kommer, at indførelsen af afdragsfrie lån har medvirket til at restgælden er forblevet høj hos en del husholdninger. Afdragsfriheden er imidlertid ikke den væsentligste årsag til de høje LTV-rater, da afdragene på et annuitetslån er forholdsvis små i lånets første år. Markedsværdien af ejendommene er faldet yderligere efter 2010, så aktuelt er LTVraterne er uden tvivl større. Tabel 4: Realkreditlånets andel af boligens værdi efter boligtypen Boligtype Stuehus Parcelhus Rækkehus Etagebolig Gennemsnitlig LTV i procent 48 57 54 55 Endelig kan man, som det er gjort i tabel 4, opgøre LTV-raterne ud fra den boligtype, husholdningerne bor i. Tabellen viser, at stuehusene (på landet) ikke er stærkt belånte 3

med realkreditlån, der i almindelighed er den billigste låneform. Det kan undre lidt på baggrund af de problemer for mange hårdt gældsatte landmænd, der har været beskrevet i pressen. En forklaring kan muligvis være, at stuehusene i flere tilfælde udgør en del af landbrugsvirksomheden, og at realkreditlån optages med pant i virksomhedens samlede aktiver, herunder boligerne. Det bliver derfor virksomheden og ikke beboeren, der registerres som låntager. At parcelhuse har en højere belåningsgrad end rækkehuse kan muligvis forklares ved, at rækkehuse typisk er en billigere hustype. En given opsparing/afdrag hos ejeren kommer derfor til at udgøre en større andel af værdien, og lånet afdrages dermed hurtigere. Etageboliger, eller boliger i etageejendomme, dvs. ejerlejligheder er ikke særligt belånte. Det kan undre, da beboerne typisk er yngre end i de andre boligtyper. Forklaringen kan muligvis være den samme som for rækkehusene. Hvorledes fordeler husholdningerne sig med hensyn til solvens og insolvens? Gennemsnitstal dækker over mange forskellige fordelinger. Det kan være sådan, at stort set alle husholdninger har den gennemsnitlige solvensgrad, men det kan også være, at mange husholdninger er stærkt insolvente samtidig med, at mange andre er stærkt solvente. Opdeler man husholdningerne i fire kategorier efter deres solvensgrad, fremkommer billedet i tabel 5. Tabel 5: Fordelingen af solvensgrader for boligfinansiering Andele i solvenskategorierne solvente Svagt solvente Svagt insolvente insolvente Andele i områderne Procent LTV 80 80<LTV 100 100<LTV 120 120<LTV Procent Hovedstadsområdet 76 14 7 3 12 Det øvrige land 70 15 9 7 88 Hele landet 71 15 8 6 100 4

For hele landet er ca. 15 procent af husholdningerne insolvente i relation til realkreditbelåningen. I antal drejer det sig om ca. 142.000 husholdninger. Heraf er 6 procent eller ca. 62.000 husholdninger stærkt insolvente. Det må formodes, at disse tal er større for årene 2011 og 2012, da ejendomspriserne har været faldende i en takt, som ikke er blevet modsvaret af afdrag på lånene. I følge Danmarks Statistiks prisindeks for enfamilieshuse lå priserne i første del af 2012 knap 7 procent under 2010 niveauet. På den baggrund kan det skønnes, at rundt regnet 180.000 husholdninger i dag er teknisk insolvente i relation til deres realkreditbelåning. Ser man på den geografiske opdeling kan det konstateres, at den højere solvensgrad i hovedstadsområdet slår ud i enderne, idet over 76 procent er meget solvente i det område mod kun 70 procent i det øvrige land, mens kun 3 procent er meget insolvente i hovedstadsområdet mod 7 procent i det øvrige land. Tabel 6: Fordelingen af solvensgrader for boligfinansiering. Flere opdelinger Andele i solvenskategorierne solvente Svagt solvente Svagt insolvente insolvente Andele i kategorierne Procent LTV 80 80<LTV 100 100<LTV 120 120<LTV Procent Bykommuner 73 15 8 4 38 Mellemkommuner 66 17 10 7 18 Landkommuner 69 15 8 8 33 Yderkommuner 70 13 8 8 11 Hovedpersonens alder A A < 35 39 28 18 14 13 35 A < 45 53 23 13 10 23 45 A < 60 73 15 7 6 32 60 A 92 5 2 1 32 Stuehus 79 8 5 8 6 Parcelhus 69 15 9 7 76 Rækkehus 73 16 8 3 10 Etagebolig 70 16 9 5 9 5

Tabel 6 viser fordelingen af husholdningerne på solvensgrader og i forskellige kategorier efter samme opdelinger som i tabel 2 til 4. Tabel 2 ovenfor viste, at yderkommunerne i gennemsnit havde en forholdsvis lav LTV, men alligevel er der i disse kommuner en lige så stor andel (16 %) af insolvente husholdningerne som i landkommunerne og tæt samme niveau som i mellemkommunerne (17 %). Aldersfordelingen ud fra hovedpersonens alder viser, at en tredjedel af de helt unge husholdninger og knap en fjerdel af de lidt ældre er insolvente, mens det kun gælder for 3 procent af de ældste husholdninger. Fordelingen efter den boligtype, som husholdningerne bor i, bekræfter billedet af forholdsvis mange insolvente husholdninger i parcelhusene, mens beboerne i rækkehuse er mest solvente. Opsummerende bliver billedet, at insolvensen er højere uden for hovedstadsområdet, og mere generelt uden for bykommunerne, hvor de største provinsbyer er medtaget. Der er ganske mange unge husholdninger, som er insolvente, og de insolvente husholdninger sidder især i parcelhusene. Husholdninger under Water I ovenstående afsnit blev boligernes solvens beregnet som forholdet mellem de realkreditlån, der er optaget med pant i boligen, og boligens markedsværdi. En sådan solvensberegning er særlig interessant for realkreditinstitutterne, som netop har deres pant i boligen. Kan husholdningerne ikke betale deres ydelser, vil pantet blive indfriet, og realkreditinstitutterne vil få pengene retur svarende til ejendommens markedsværdi minus påløbne omkostninger. En eventuel resterende gæld bliver en personlig gæld for de tidligere husejer; og realkreditinstitutterne må forlade sig på, at personerne kan betale gælden tilbage i fremtiden. Den således beregnede solvens er imidlertid knyttet til en begrænset del af de mange lån, en husholdning kan optage, og til en begrænset del af de værdier, som husholdningen har. Et mere komplet solvensbegreb til belysning af husholdningernes finansielle eksponering omfatter alle lån, herunder alle lån i pengeinstitutter, optagne forbrugslån osv. i tillæg til realkreditlånene, sat i forhold til alle husholdningernes værdier, herunder selvfølgelig markedsværdien af boligen. 6

Det er ikke muligt at få alle oplysninger i registrene til en sådan beregning. På lånesiden er opgørelsen forholdsvis fuldkommen, idet realkreditgæld, pengeinstitutgæld, gæld til Hypotekbanken, finansieringsselskaber, kommuner, kontokortgæld og pantebrevsgæld foreligger oplyst, mens privat gæld indgår ikke i opgørelsen. Til opgørelse af den samlede formue findes oplysninger om indestående i pengeinstitutter samt aktier, obligationer og pantebreve i depot. Hertil kan lægges den efter ovennævnte principper beregnede markedsværdi af ejendommen. Aktiver som bil, båd og andre værdigenstande samt den opsparede pensionsformue foreligger ikke belyst. 3 Det således opgjorte forhold mellem passiver og aktiver betegnes i det følgende HLTV (household loan to value). Tabel 7: Husholdningernes solvens ekskl. pensionsformue Gennemsnitlig Hovedstadsområdet Det øvrige land Hele landet HLTV i procent 67 73 72 Kommunetype By- Mellem- Land- Yder- 69 73 74 74 Hovedpersonens alder A A < 35 35 A < 45 45 A < 60 60 A 117 99 73 33 Boligtype Stuehus Parcelhus Rækkehus Etagebolig 66 73 68 75 Tabel 7 viser en opgørelse af de gennemsnitlige HLTV-procenter med husholdningerne fordelt i kategorier som i forrige afsnit. Opgørelsen som altså er uden pensionsformue viser en klart højere gældsætningsgrad end for LTV værdierne. Landsgennemsnittet for LTV blev beregnet til 56 procent, mens det for HLTV er 72 procent. Tendensen til lavere solvens går igen overalt, uden at der er forskydninger mellem kategorierne. Specielt er det værd at lægge mærke til, at de unge husholdninger, der 3 Fra 1997 udgår værdi af bil, lystbåd, campingvogne, kontantbeholdning, aktier og pantebreve uden for depoter samt privat gæld. Den skattemæssige værdi af egenkapitalen i selvstændiges virksomhed udgår; til gengæld indgår værdi af driftsbygninger samt virksomhedens finansielle aktiver og passiver. 7

ikke har stor pensionsformue, i gennemsnit er insolvente med en gæld, der overstiger formuen med 17 procent. For gruppen mellem 35 og 45 år er der kun lige balance mellem formuen og gælden. For de ældre over 60, som har en stor pensionsopsparing, der ikke er medtaget i beregningerne, er situationen anderledes komfortabel. Ligesom i forrige afsnit kan fordelingen af HLTV opgøres på forskellige kategorier. Tabel 8 illustrerer resultatet. Den generelle tendens til højere HLTV-procent i forhold til LTV-procenten bevirker, at de insolvente husholdninger fylder mere i billedet. Det er også sådan, at de meget insolvente fylder mere end de mindre insolvente, hvad der ikke var tilfældet for LTV-procenterne. Der er således endnu flere husholdninger, som har en problematisk insolvens, når man ser på den samlede finansielle balance. Tabel 8: Fordelingen af husholdningernes solvens ekskl. pensionsformue. Andele i solvenskategorierne solvente Svagt solvente Svagt insolvente insolvente Andele i kategorierne Procent HLTV 80 80<HLTV 100 100<HLTV 120 120<HLTV Procent Hele landet 59 13 10 18 100 Hovedstadsområdet 62 13 10 15 12 Det øvrige land 59 12 10 19 88 Bykommuner 61 13 11 16 38 Mellemkommuner 57 14 11 18 18 Landkommuner 58 12 10 20 33 Yderkommuner 59 10 9 22 11 Hovedpersonens alder A A < 35 21 16 19 44 13 35 A < 45 37 18 16 29 23 45 A < 60 60 14 10 16 32 60 A 89 5 3 3 32 Stuehus 67 9 7 16 6 Parcelhus 58 13 10 19 76 Rækkehus 61 13 11 15 10 Etagebolig 59 13 10 18 9 8

Opsummerende er husholdningernes insolvens, når pensionsformuen ikke er medregnet, større end den rent boligmæssige insolvens. Det er specielt hos de unge husholdninger, i yderkommunerne og i parcelhusene, at det står galt til. Er det problematisk? Der forekommer at være en meget stor generationskløft i nettoformuerne, og kløften vil fremstå som endnu større, hvis man kan inddrage pensionsformuen i beregningerne. Der skal imidlertid en udvidet analyse til at vurdere, om der er tale om er et alvorligt problem. Det er naturligt, at unge mennesker, der har megen human kapital og et stort udgiftsbehov, når familierne skal etableres, gældsætter sig. Senere spares der op, og gælden reduceres efterhånden, mens værdien af boligerne stiger. Efter nogle år aftager værdien af den humane kapital, idet der bliver færre resterende arbejdsår. Ved pensionering vil nettoformuen eksklusiv human kapital være højest, hvorefter opsparingen bliver negativ, og nettoformuen reduceres. Der er imidlertid klart uhensigtsmæssige virkninger af stærkt svingende boligpriser. For det første kan nævnes den belastning af det finansielle system, som stærkt faldende boligpriser afstedkommer. For det andet forringes mobiliteten på arbejdsmarkedet, når især en stor del af de yngre boligejere bliver låst fast til deres bolig på grund af boligmæssig insolvens. For det tredje opstår der tilfældige fordelingsvirkninger af stærkt svingende boligpriser. Generationer, der kommer ind på ejerboligmarkedet under (spekulativt) høje boligpriser, bliver fordelingsmæssigt dårligt stillet, mens det modsatte er tilfældet for førstegangskøbere, der kommer ind på markedet under forbigående lave boligpriser. Lignende tilfældige fordelingseffekter fremkommer, når husholdningerne går ud af boligmarkedet 4. Politikker, der fremmer en stabil prisudvikling på boligmarkedet, vil afbøde nogle af disse effekter. 4 I mange tilfælde sker det under omstændigheder, der sender fordelingseffekterne videre til næste generation. 9