Fredningsnævnet for Nordsjælland Sdr. Jernbanevej 18B 3400 Hillerød Tlf. 47 33 87 32 E-mail: nordsjaelland@fredningsnaevn.dk Den 18. oktober 2014 traf Fredningsnævnet for Nordsjælland afgørelse i sagen: FS 017/2014 Ansøgning om tilladelse til at opføre en ny bolig på ejendommen matr. nr. 5b Jonstrup By, Tikøb, beliggende Fredensborgvej 56, 3480 Fredensborg, Helsingør Kommune. Fredningsbestemmelser: Området, hvori ejendommen er beliggende, er omfattet af Overfredningsnævnets kendelse af 11. marts 1952 om fredning af Esrum Søs omgivelser. Formålet med fredningen er navnlig at bevare de landskabelige værdier, der knytter sig til området og herunder at bevare udsigten over Esrum Sø. For fredningsområdet er fastsat varierende fredningsbestemmelser. Indholdet heraf er fastsat navnlig ud fra afstanden til søen. Den for sagen relevante fredningstype er angivet som type B. For type B, der som udgangspunkt omfatter arealerne mellem 100 og 300 meter fra søen, gælder det blandt andet, at der ikke må bebygges på arealet uden nævnets samtykke. Landbrugsbygninger kan frit ændres, udvides eller ombygges efter landbrugets behov. Ved genopførelse efter brand o. lign. skal fredningsnævnets godkendelse indhentes med hensyn til placering og byggemåde. Andre bygninger vil kun blive tilladt under særlige omstændigheder. Bebyggelse kræver nævnets godkendelse af tegninger, farver, materialer, størrelse og beliggenhedsplan. Drivhuse, garager, boder, skure samt skæmmende indretninger, såsom ledningsmaster og lignende må ikke anbringes uden nævnets godkendelse. Ansøgningen og Helsingør Kommunes udtalelse: Ved skrivelse af 13. marts 2014 (sagsnr.12/16579) tilskrev Helsingør Kommune Fredningsnævnet for Nordsjælland således:.. Vi (Helsingør Kommune) videresender hermed en ansøgning om at bygge en ny bolig på Fredensborgvej 56 i Esrumsø-fredningen. Brevet her er kommunens udtalelse, dels som tilsynsmyndighed for fredninger, dels som plan- og byggemyndighed. Situationen er, at den forrige ejers bolig brændte ned til grunden, og at den lille landbrugsejendom (ca. 3,3 ha) derfor nu skal have en ny bolig. Anbefaling. Vi kan generelt anbefale boligen på 160 m2. Vi er imidlertid betænkelige, ved også at inddrage hele driftsbygningen (90 m2) til boligareal. I alt ønskes boligarealer på 250 m2 mod tidligere 237 m2.
2 Baggrunden er især, at her i fremtiden ikke længere vil være en brugbar og højloftet landbrugsbygning på ejendommen. Fremtidig ændring af driften af arealerne kan derfor betyde ønske om nye driftsbygninger på de fredede arealer. Hertil er vi betænkelige ved den kombinerede skur/carport pa ca. 50 m2 ved indkørslen. Baggrunden for betænkeligheden ved skuret i indkørslen er, at carport og skur hidtil har været i den ca. 90 m2 store længe (driftsbygning, som nu ønskes som bolig). Driftsbygningen står her stadig, og blev ikke beskadiget ved branden. Ny carport/skur vil ligge tættere på vejen og være mere synlig i landskabet. Fredningsbestemmelserne. Fredningskendelsen er fra 16. juli 1949 og Overfredningsnævnets kendelse at 11. marts 1952. Ifølge fredningen at Esrum Søs omgivelser er her tale om B-fredning, hvor Fredningsnævnet skal godkende placering og bygninger samt deres udformning. Fredningskendelsen om landbrugsbygninger og brand: Landbrugsbygninger kan frit ændres, udvides eller ombygges efter landbrugets behov. Ved genopførelse efter brand o.lign skal nævnets godkendelse indhentes mht. placering og byggemåde Her er tale om en censurbeføjelse. Det overordnede formål med fredningen er: At bevare de landskabelige og naturvidenskabelige interesser, der er knyttet til området samt at bevare udsigten over Esrum Sø. Her er tale om en status quo og udsigtsfredning. Ejendommen er en landbrugsejendom på ca. 3.3 ha. Ejerne Mette Lyng Hansen og Mads Odgård søger om at opføre en bolig i en etage og med et grundareal på 160 m2. Bygningen er et ca. 7 meter højt længehus (160 m2) med saddeltag. Bygningen er inspireret at driftsbygningen at træ, som overlevede branden for år tilbage. Materialer Facaden ønskes beklædt med mørkt træ. Taget ønskes at zinkplader. Vinduer ønskes i hele facadens højde (2,7 meter x 15 meter) i mørk tone. Boligen Mens den tidligere bolig (T-formet traditionel bygning) sammen med driftsbygningen dannede gårdsplads/gårdrum mod Fredensborgvej, er det ansøgte projekt vendt. Projektet indebærer et mindre længehus som bolig (160 m2 mod tidligere 237 m2) tættere på Fredensborgvej, således at bolig og driftsbygning danner gårdsplads/gårdrum ud mod Esrum Sø.
3 Driftsbygningen som værksted/atelier Driftsbygningen på 90 m2 rummer i dag carport/og opbevaring. Den er ejendommens eneste driftsbygning. Her ønskes fremover værksted. Carport udhus Som erstatning for carport/opbevaringsrum i driftsbygningen, ønskes et skur (30 m2) med carport på ca. 20 m2. I alt 50 m2 ved indkørslen til ejendommen. Se tegninger i medsendte projekt. Samlet set Samlet set viser projektet bebyggede arealer på i alt 300 m2 mod tidligere 327 m2. Projektet indebærer, at den eksisterende driftsbygning konverteres til boligareal til såkaldt liberalt erhverv - erhverv, der kan være i bolig. Landskab, planforhold, nabohøring og bopælspligt. Kommuneplanen Foruden at være omfattet af arealfredningen for Esrum Søs omgivelser, er ejendommen omfattet af udpegning som værdifuldt landskab og kulturmiljø i kommuneplanen. Landskabet her er blandt kommunens mest karakteristiske og sårbare. Udpegningerne er sket med baggrund i de statslige interesser ved planlægningen. Landskabsværdierne Værdierne ligger især I udsigten over søen og mod Gribskov, der ligger lige overfor. Herfra ser man moræneformationer dannet ved slutningen af sidste istid (bløde bakker). Det skråner her jævnt ned mod Esrum Søs dødisbassin. Landskabet omkring søen udgør nærmest en stor skål. Kulturhistorisk rids Kulturhistorisk set, er her tale om et af flere husmandssteder langs vejen i udkanten af dyrkningsfladen til Jonstrup. Det må være ved udskiftningen, at husmandsbrugene kom til her (l78oernes jordreformer). Ejendomsstrukturerne fra dengang ses stadig takket været diger og/eller hegnsbeplantning vinkelret på søen. Jonstrup er en - bortset fra et enkelt nyere hus - velbevaret rækkelandsby. Landsbyen går formentlig med sin gårdsklynge tilbage til middelalderen. Vejen ovenfor søen Vejen gennem Jonstrup og forbi ejendommen har sit oprindelige forløb. - Der har sikkert siden oldtiden været farbart her - på det tørre ovenfor søen. Den er ud for ejendommene her gravet ned i bakken - sikkert fordi den, før bilerne kom til, skulle være mindre anstrengende for trækdyrene (heste og stude). Nabohøring Nabohøring er lovpligtig forud for landzonetilladelser. Da landzonetilladelse efter planlovens 35 stk. 1 er påkrævet, har projektet allerede været sendt i nabohøring. Høringen omfattede tre naboejendomme på Fredensborgvej 54, 58 og 60.... Der er ikke kommet bemærkninger til projektet. NaturErhvervsstyrelsens dispensation fra bopælspligt NaturErhvervsstyrelsen har som myndighed for landbrugsloven givet tidsbegrænset dispensation fra bopælspligten idet en landbrugsejendom skal være forsynet med bolig.
Baggrunden er, at det eksisterende hus var brændt, ejendommen først skulle sælges, projekt skulle udarbejdes og dispensationer/tilladelser indhentes. 4 Kommunens afgørelser Kommunen kan, såfremt Fredningsnævnet godkender boligen, give landzonetilladelsen til den. Skur/carport under 50 m2 kræver ikke landzonetilladelse, men godkendt anmeldelse vedrørende byggeri. Kommunen skal også godkende indretning af værksted i driftsbygningen efter planlovens 37. Vurdering Vi vurderer, at boligen (160 m2) ikke vil påvirke landskabet yderligere - i forhold til, at her indtil 2011 lå en større, traditionel bolig (hvide længer med stråtag og sprossede vinduer) på ejendommen. Endvidere vurderer vi, at placeringen af boligen med gårdsrummet mod søen i stedet for mod vejen, er forenelig med landskabshensyn, da her stadig vil være bygninger, orienteret omkring en gårdsplads Med hensyn til bygningernes udseende, vurderer vi, at byggeriet er foreneligt med de landskabelige interesser. Vi ser de mørke bygninger, som en slags moderne husmandssted - 2 længer omkring en gårdsplads. Synlighed - nord, syd og øst Boligen vil ikke være meget synlig fra vejen, når man kommer sydfra. Da vejen her er gravet ned i bakken her (se foto bagerst). Plateauet, som huset bygges på (hvor det tidligere hus lå), kan meget vel stamme fra vejnedgravningen en gang i slutningen af 1800-tallet. Bygningerne og vejen ses på historiske kort (Høje Målebordsbalde fra slutningen af 1800-tallet). Synlighed - søsiden, søen og Gribskov Den ansøgte bygning (bolig 160 m2) vil ikke i nævneværdig grad gribe ind i udsigt og landskab, når man færdes ved, omkring og på søen. Bygningerne vil i dagslys fremstå mørke, og dermed små i landskabet med de bløde bakker. Landskabet her er uforstyrret, og en af kvaliteterne er, at man kan opleve mørke (især fra og i Gribskov). Ubebygget og mørkt landskab er en sparsom ressource i kommunen og generelt i Nordsjælland. Vi vurderer, at 2,7 meter høje vinduer på søsiden af boligen og i driftsbygningen vil påvirke landskabet. Vi vurderer imidlertid, at boligens vinduesparti (2,7 x Ca. 15 meter) med lodposter er rimeligt i relation til påvirkning af sø og skov. Projektet vil ikke påvirke naboerne mere end det tidligere byggeri. Samlet set Samlet set anbefaler vi: Ny 160 m2 bolig som ansøgt. Vi er betænkelige ved:
At tilføre ejendommen en ekstra om end ny bygning ud mod vejen (carport/skur), når denne facilitet er i eksisterende bygninger. Kommunen vil, hvis Fredningsnævnet godkender projektet eller dele heraf: Udstede landzonetilladelse til boligprojektet på 160 m2 (planlovens 35 stk. 1). Godkende atelier i en del at den eksisterende driftsbygning (planlovens 37). 5 Af det medsendte ansøgningsmateriale fremgår supplerende blandt andet, at den eksisterende driftsbygning fremover ønskes anvendt til atelier knyttet til Mads Odgård Design. Den nuværende carport ønskes inddraget til dette formål. Der ønskes etableret et isoleret rum i den østlige del af bygningen for således at lade hele driftsbygningen indgå i det samlede boligareal. Til brug for parkering og opbevaring af lettere landbrugsmateriel ønskes opført en carport med plads til to biler samt et skur på 20 m2 med materialer som det nye længehus. Der er i forbindelse med ansøgningen blandt andet bilagt en situationsplan, en visualisering af det ansøgte, bygningstegninger og fotos af de eksisterende og tidligere forhold. Høringssvar: Danmarks Naturfredningsforening, Helsingør Afdeling, har den 5. maj 2014 blandt andet udtalt: DN Helsingør har ikke noget imod, at der bygges en bolig, som beskrevet. Vi har derimod, i lighed med Helsingør Kommune, betænkelighed ved, at hele driftsbygningen inddrages i boligen, og at der på den baggrund yderligere ønskes bygget en garage med et skur ved indkørslen til matriklen. DN Helsingør mener ikke, at det er i overensstemmelse med fredningen, hvis formål er at bevare de landskabelige og naturvidenskabelige interesser, der er knyttet til området samt at bevare udsigten over Esrum Sø, at der bygges flere m2 på grunden. Evt carport og skur kommer til at ligge meget synligt i landskabet. DN Helsingør kan dermed ikke anbefale, at hele driftsbygningen inddrages til beboelse, og at der bygges kombineret garage og skur andetsteds på grunden. Naturstyrelsen, Det åbne land, har i skrivelse af 23. juni 2014, jf. naturbeskyttelseslovens 33, stk. 4, blandt andet oplyst, at det vurderes, at det ansøgte ikke vil medføre beskadigelse af plantearter eller yngle- eller rasteområder for de dyrearter, der fremgår af habitatdirektivet bilag IV. Besigtigelse: 2 ud af fredningsnævnets 3 medlemmer har den 25. august 2014 foretaget besigtigelse og afholdt møde på ejendommen. Under besigtigelsen deltog ejendommens ejere samt repræsentanter for Helsingør Kommune, Danmarks Naturfredningsforening, Helsingør afdeling, og Naturstyrelsen, Det åbne land.
6 Under besigtigelsen blev ejendommen og de nærmeste omgivelser beset. Placeringen af den ansøgte carport/skur blev påvist. Placeringerne af den nedbrændte bolig og den nu ansøgte bolig var pælemarkeret. En del af ejendommens registrerede driftsbygning fremstår indvendigt med værelsespræg, mens den øvrige del er forsynet med facader/vinduer. Ejerne oplyste, at den del af ejendommen, som udgøres af landbrugsjord, er bortforpagtet. Der er for nuværende ingen faste planer for en anden ordning eksempelvis anvendelse til hestehold eller tilsvarende. Repræsentanterne for Danmarks Naturfredningsforening oplyste, at det er foreningens frygt, at der senere vil opstå ønske om og behov for nye driftsbygninger, såfremt den nuværende driftsbygning inddrages til beboelse. Der vil kunne udformes et andet projekt, som i højere grad samler beboelsen og behovet for parkering og et skur, således at driftsbygningen ikke overgår til beboelse. Det fredede landskab er unikt og følsomt, og også ud fra overvejelser om præcedens må der udvises tilbageholdenhed i dispensationspraksis. Der er i området et betydeligt ønske om eksempelvis hestehold. De mødte kunne i øvrigt i det væsentlige henholde sig til de skriftlige indlæg i sagen. Fredningsnævnets afgørelse: Afgørelsen er truffet af nævnets medlemmer Michael Toftager, Niels H.V. Olesen og Nina Uhland Kristensen. Efter naturbeskyttelseslovens 50, stk. 1, kan fredningsnævnet dispensere fra bestemmelserne i en foreslået eller fastsat fredning, når det ansøgte ikke er i strid med fredningens formål. Videregående afvigelser fra en fredning end nævnt i stk. 1, og helt eller delvis ophævelse af en fredning kan, jf. lovens 50, stk. 5, kun foretages efter reglerne om gennemførelse af fredninger. Ad den ansøgte bygning til beboelse: Fredningsnævnet finder at kunne lægge til grund, at ansøgningen om dispensation fra fredningsbestemmelserne ikke vil stride mod fredningens formål. Fredningsnævnet finder endvidere, at det ansøgte ikke er hindret af de hensyn, som fremgår af naturbeskyttelseslovens 50, stk. 2-4. Fredningsnævnet meddeler herefter i medfør af naturbeskyttelseslovens 50, stk. 1, dispensation til denne del af det ansøgte. Tilladelsen må ikke udnyttes før udløbet af klagefristen på 4 uger, jf. naturbeskyttelseslovens 87, stk. 3, jf. stk. 1. Tilladelsen bortfalder efter naturbeskyttelseslovens 66, stk. 2, såfremt den ikke er udnyttet inden 3 år fra tilladelsens meddelelse eller ikke har været udnyttet i 3 på hinanden følgende år. Tilladelsen omfatter ikke tilladelser, som skal meddeles af andre myndigheder. Ad ansøgt carport/skur og inddragelse af eksisterende driftsbygning til bolig-/andet erhvervsformål end landbrug: Fredningsnævnet bemærker, at carport/skur vil fremstå synlig fra omgivelserne herunder fra Fredensborgvej. Den ansøgte placering heraf vil have indflydelse på det samlede udtryk af ejendommen i forhold til en mere samlet bygningsløsning. Det bemærkes herved, at parkering indtil brand-
7 tidspunktet skete i ejendommens driftsbygning. Det ansøgte vil kunne opnås med en anden bygningsplacering og udformning, således at karakteren af en landbrugsejendom i højere grad bibeholdes. Den ansøgte løsning indebærer endvidere en reel mulighed for et fremtidigt ønske om at etablere en ny landbrugsbygning. Nævnet bemærker herved, at det under sagen er oplyst, at der i fredningsområdet er et udtalt ønske om hestehold m.v. på mindre landbrugsejendomme. Det fredede landskab er særdeles beskyttelsesværdigt. Efter fredningsbestemmelserne vil det ansøgte alene kunne tillades, når der foreligger særlige omstændigheder. På den nævnte baggrund finder fredningsnævnet efter en samlet vurdering ikke, at det ansøgte bør tillades ved dispensation. Fredningsnævnet meddeler herefter afslag til denne del af det ansøgte. Fredningsnævnet bemærker, at der vil kunne indgives en ny ansøgning om dispensation ved udformning af et eventuelt andet og ændret projekt. Toftager Nævnets formand Vejledning om klage Afgørelsen kan inden 4 uger fra den dag, afgørelsen er meddelt, påklages til Natur- og Miljøklagenævnet af adressaten for afgørelsen, ejeren af den ejendom, som afgørelsen vedrører, offentlige myndigheder og lokale foreninger og lignende, som har væsentlig interesse i afgørelsen samt landsdækkende foreninger og organisationer, hvis hovedformål er beskyttelse af natur og miljø, og landsdækkende foreninger og organisationer, som efter deres formål varetager væsentlige rekreative interesser, når afgørelsen berører sådanne interesser. Klage skal stiles til Natur- og Miljøklagenævnet og sendes til Fredningsnævnet. Det er en betingelse for Natur- og Miljøklagenævnets behandling af en klage, at klageren indbetaler et gebyr på 500 kr. til Natur- og Miljøklagenævnet. Når Natur- og Miljøklagenævnet har modtaget klagen fra Fredningsnævnet, vil Naturog Miljøklagenævnet tilsende klageren en opkrævning. Natur- og Miljøklagenævnet vil ikke påbegynde behandlingen af klagen, før gebyr er modtaget. Betales gebyret ikke inden for den fastsatte frist på 14 dage, afvises klagen fra behandling. Vejledning om gebyrbetaling kan findes på Natur- og Miljøklagenævnets hjemmeside www.nmkn.dk. Gebyret tilbagebetales, hvis klageren får helt eller delvist medhold i sin klage. Til orientering bilægges relevante bestemmelser fra naturbeskyttelsesloven. Denne afgørelse er sendt pr. e-mail til: Mette Lyng Hansen og Mads Odgård, mads@odgard.dk Helsingør Kommune Danmarks Naturfredningsforening Danmarks Naturfredningsforening i Helsingør Naturstyrelsen Naturstyrelsen, Det åbne land Friluftsrådet Friluftsrådet v/poul Erik Pedersen DOF DOF Nordsjælland
8 Bilag 1 Naturbeskyttelseslovens 50 Fredningsnævnet kan meddele dispensation fra en foreslået eller fastsat fredningsbestemmelse, når det ansøgte ikke vil stride mod fredningens formål. Reglerne i 66 finder tilsvarende anvendelse. Stk.2. Fredningsnævnet kan kun meddele dispensation fra en fredning eller en foreslået fredning i eller uden for et internationalt naturbeskyttelsesområde, hvis det ansøgte ikke indebærer forringelse af naturtyper og levesteder for arter eller betydelige forstyrrelser af arter, som området er udpeget for. Stk.3. Medmindre betingelserne i 65, stk. 6, er opfyldt, kan fredningsnævnet ikke meddele dispensation fra en fredning eller en foreslået fredning, hvis det ansøgte kan 1. 1)beskadige eller ødelægge yngle- eller rasteområder i det naturlige udbredelsesområde for de dyrearter, der er nævnt i bilag 3 til loven, eller 2. 2)ødelægge de plantearter, der er nævnt i bilag 5 til loven, i alle livsstadier. Stk.4. Det skal fremgå af afgørelser efter stk. 1, at betingelserne i stk. 2 og 3 er opfyldt. Stk.5. Videregående afvigelser fra en fredning end nævnt i stk. 1 samt hel eller delvis ophævelse af en fredning kan kun foretages efter reglerne om gennemførelse af fredninger.