KØB AF FAST EJENDOM I TYSKLAND

KØB AF FAST EJENDOM I TYSKLAND

DET TYSKE EJENDOMSMARKED Ejendomsmarkedet i Tyskland er kendetegnet ved en række forhold, der gør det attraktivt at investere i fast ejendom. I Tyskland eksisterer der ikke samme standardiserede regelsæt ved køb af fast ejendom som i Danmark. Derfor må du som køber af fast ejendom i Tyskland væbne dig med større tålmodighed og mere gå-på-mod end en køber af fast ejendom i Danmark. Denne folder skal ikke ses som erstatning for rådgivning i forbindelse med køb af fast ejendom i Tyskland. Det er blot en overordnet gennemgang af en tysk ejendomshandel, så du får mulighed for at stille de rigtige spørgsmål, hvis du overvejer at købe fast ejendom i Tyskland. Det er altid vigtigt at kontakte en rådgiver, før du tager det første skridt over grænsen.

FAST EJENDOM GENERELT I Tyskland kan alle fysiske og juridiske personer købe fast ejendom. Der er således fri adgang for udlændinge til at erhverve fast ejendom uanset nationalitet. Den tyske tingbog (Grundbuch) er som den danske tingbog et meget væsentlig element ved ejendomshandel. Den tyske tingbog er et register, der føres og vedligeholdes af byretten. I Tyskland adskiller rådgivernes rolle sig væsentligt fra den rolle, som deres kolleger i Danmark udfylder. Derfor er det nødvendigt at vide, hvornår og hvem man skal rådføre sig med. I forbindelse med køb og salg af fast ejendom i Tyskland er der ikke nødvendigvis brug for mange rådgivere. Hvor det er muligt, medvirker kun køber, sælger og notar, men som oftest deltager der flere aktører ved en handel. En ejendomshandel er normalt inddelt i flere faser, hvor rådgiverne medvirker på forskellige stadier. Bortset fra notarens opgaver er de områder, hvor rådgiverne yder bistand, ikke altid klart defineret. Fx kan advokaten også rådgive om valg af finansiering og mægleren om juridiske spørgsmål. Bemærk desuden, at der i Tyskland kun findes lejer- og ejerboliger. En boligform svarende til den danske andelsbolig findes ikke. Ved køb af ejerlejlighed ligner tysk og dansk ret hinanden. Hver ejerlejlighed anses som en selvstændig fast ejendom, og de enkelte ejere ejer i fællesskab fællesarealerne såsom fyrrum, vaskekælder, ydervægge, tag, trappeopgang mv. BECH-BRUUN BUSINESS ONLINE KØB AF FAST EJENDOM I TYSKLAND 1

RÅDGIVERNE Notar Det er bestemt ved lov, at der skal medvirke en notar ved alle ejendomshandler i Tyskland. Notaren skal være uafhængig og upartisk og handler både på købers og sælgers vegne, så han rådgiver ikke parterne med henblik på kontraktens indhold eller finansiering. Det er sædvanligvis køber, som betaler notaren. Derfor kan køber også bestemme, hvilken notar der skal bruges. Det kan ikke altid anbefales at vælge den notar, sælger foreslår. Købsaftalen er kun gyldig, hvis den er oprettet af en notar og læst op for køber og sælger af notaren. Det gælder også for alle bilag. Private skriftlige eller mundtlige aftaler har ingen retskraft. Notarens opgaver er blandt andet berigtigelse af ejendommens overdragelse, indhentning af godkendelser fra fx skattevæsen eller kommunale myndigheder, aflysning af gamle samt tinglysning af eventuelle nye rettigheder og byrder, og sidst men ikke mindst styrer notaren alt vedrørende betalingen af købesummen. 2 KØB AF FAST EJENDOM I TYSKLAND

Advokat Hvis køber eller sælger ønsker en grundigere og mere individuel rådgivning, bør denne kontakte en advokat. Advokaten handler på vegne af sin klient og kan påvirke købsaftalens indhold. Individuelle ønsker skal altid drøftes med en advokat, inden man går til notaren. Advokaten kan også foretage en juridisk vurdering (due diligence) af ejendommen. Det er ikke usædvanligt, at en ejendom er i kommission hos flere mæglere. Bemærk, at den tyske mægler ikke udarbejder en salgsopstilling med et finansieringstilbud. Der foreligger hverken tilstandsrapporter, energimærker eller ejerskifteforsikringer, da indhentning af disse dokumenter ikke er reguleret i tysk lov. Mægler De fleste tyske ejendomme handles gennem en mægler. Mægleren betales af køber. Af kvalitetsmæssige årsager anbefales det købsinteressenten at undersøge, om mægleren er medlem af Immobilienverband Deutschland e.v. (IVD ny sammenslutning af de tidligere foreninger RDM og VDM). Andre rådgivere Anvendelsen af yderligere rådgivere afhænger af det konkrete projekt. Som oftest bruges et finansieringsinstitut, og derudover kan revisorer og arkitekter/byggetekniske rådgivere ofte være nyttige. Som oftest videregiver mægleren kun oplysninger, som han har fået fra sælger. Principielt har han ikke ansvar for oplysningernes rigtighed. KØB AF FAST EJENDOM I TYSKLAND 3

KØBSAFTALEN Købsaftalen er et meget omfattende dokument, hvor mange af bestemmelserne er standardbestemmelser og oplysninger. Det gælder fx bestemmelserne om tinglysning, betaling af købesummen mv. og definition af handlens parter, beskrivelse af ejendommen og angivelse af købesummen. I praksis sender notaren et standardudkast til købsaftale på tysk til handlens parter. Det er vigtigt, at en dansk investor drøfter udkastet med sin advokat, da købsaftalen skal tilpasses den aktuelle situation (efter parternes ønsker, ejendommens type mv.). Efter købsaftalen er oprettet for notaren, skaffer notaren alle nødvendige dokumenter og sørger for ejendomsrettens overgang. en yderligere aftale om ejendomsrettens overgang (Auflassung), som notaren ansøger om hos tinglysningskontoret. Ejerskiftet får først retskraft, når den nye ejers adkomst er tinglyst. Det betyder, at køberen ikke erhverver ejendom ved underskrivelse af købsaftalen. Tinglysningsprocessen kan tage flere uger. Indtil købers adkomst er tinglyst, er sælger stadig ejer af ejendommen og derfor berettiget til at disponere over den. Sælger har imidlertid ikke lov til at sælge ejendommen igen eller pantsætte ejendommen, men teoretisk kan han gøre det. Aftalen anses dog kun som et løfte om at overdrage ejendommen uden tingsretlig virkning. Ud over købsaftalen kræves derfor fx 4 KØB AF FAST EJENDOM I TYSKLAND

KØB AF FAST EJENDOM I TYSKLAND 5

6 HVIS KØB AF DU FAST OVERVEJER EJENDOM AT I KØBE TYSKLAND I TYSKLAND

KØBESUMMEN OG OMKOSTNINGER Købesummen kan indbetales på en klientkonto hos notaren (Notaranderkonto). Købesummen udbetales, når ejendomsrettens overgang er sikret det vil sige, når alle dokumenter og tilladelser foreligger, især hvis købsaftalens gyldighed er betinget af disse tilladelser (fx myndigheds- eller byggetilladelser). Notaren giver køberen besked om, hvornår og hvorledes købesummen skal betales. Ved køb af fast ejendom i Tyskland opstår flere forskellige omkostninger. I princippet afholder køber alle omkostninger i forbindelse med en ejendomshandel. De væsentligste omkostninger er udgifterne til mægler og betaling af skat på erhvervelse af fast ejendom (Grunderwerbsteuer, i Berlin fx 4,5 % af købesummen). Dertil kommer afgifter, udgifter til notar, advokat mv. Notaren fremskaffer alle nødvendige dokumenter. Hvis der mangler et dokument, skriver han til den ansvarlige part. Notaren har ikke pligt til at rådgive om finansiering. Dette spørgsmål skal drøftes med et finansieringsinstitut KØB AF FAST EJENDOM I TYSKLAND 7

DE VÆSENTLIGSTE PUNKTER Fri adgang for udlændige til at erhverve fast ejendom i Tyskland. Køber kan være en person eller et selskab. Kontrakt og alle bilag (!) er kun gyldige, hvis de er oprettet for notar. Køber kan vælge notar og betaler dennes honorar. Overdragelsen er først endelig efter endt tinglysning. Juridisk og teknisk due diligence af ejendommen anbefales. I gennemsnit løber omkostningerne op til 10% af købesummen. Notarens honorar er fast ved lov og kan ikke forhandles. Juridisk rådgivning fås kun hos en advokat og revisor. 8 KØB AF FAST EJENDOM I TYSKLAND

KONTAKT Bech-Bruun er en af de førende advokatvirksomheder i Danmark. Vi arbejder i et stærkt fagligt miljø og brænder for at levere værdiskabende løsninger til vores klienter i både Danmark og udlandet. Hvis du vil vide mere om køb og salg af fast ejendom i Tyskland, er du naturligvis altid velkommen til at kontakte os. NINA GRUNOW Advokat, Rechtsanwältin T 72 27 33 42 E ngr@bechbruun.com TORBEN SCHØN Partner T 72 27 35 67 E ts@bechbruun.com

VORES KONTORER København Langelinie Allé 35 2100 København Ø Aarhus Frue Kirkeplads 4 8100 Aarhus C T 72 27 00 00 F 72 27 00 27 E info@bechbruun.com www.bechbruun.com