Hovedopgave Kasper Ruberg Mogensen V A L G A F S T U D I E B O L I G Hold nr.: fina0911 Udarbejdet af: Kasper Ruberg Mogensen Dato: 29.05.2013 Side 1 af 105 29.05.2013
University College Nordjylland Finansøkonomuddannelsen 4. Semester Hovedopgave Valg af studiebolig Fina0911 Kasper Ruberg Mogensen: Vejleder: Torben Engelbreht Jacobsen Afleverings dato: 29-05- 2013 Antal tegn (inklusiv mellemrum) i rapporten: 83.672 Antal normalsider: 39,8 Side 2 af 105
Indholdsfortegnelse 1 Problemformulering...5 1.1 Motivation... 5 1.2 Problemstilling... 6 1.3 Metode... 6 2 Definition af en studiebolig...9 3 Boligtyper...10 3.1 ejerbolig...12 3.1.1 Finansiering...13 3.1.2 Prisdannelse...16 3.1.3 Risici og forsikring...22 3.1.4 Økonomisk udvikling...24 3.2 Andelsbolig...27 3.2.1 Finansiering...29 3.2.2 Prisdannelse...30 3.2.3 Risici og forsikring...32 3.2.4 Økonomisk udvikling...33 3.3 Lejebolig...34 3.3.1 Finansiering...36 3.3.2 Prisdannelse på private ejerboliger...37 3.3.3 Prisdannelse på almennyttige boliger....38 3.3.4 Risici og forsikring...39 3.3.5 Økonomisk udvikling...40 4 Case...42 4.1 Faktablad...42 4.2 Årlige indtægter...43 4.3 Årlige udgifter...43 5 De konkrete boligforslag...44 5.1 Den private lejebolig...44 5.1.1 Indtægter ved leje af privat lejlighed...44 5.1.2 Udgifter ved leje af privat lejlighed...44 5.2 Den almene lejebolig...46 5.2.1 Indtægter ved leje af almen lejlighed...46 5.2.2 Udgifter ved leje af almen lejlighed...46 5.3 Ejerboligen...48 5.3.1 Indtægter ved køb af ejerbolig...48 5.3.2 Udgifter ved køb af ejerbolig...48 5.4 Andelsboligen...50 5.4.1 Indtægter ved køb af andelsbolig...50 5.4.2 udgifter ved køb af andelsbolig...50 6 Henrik Pedersens økonomi...52 6.1 Relevante skattesatser...52 Side 3 af 105
6.1.1 Arbejdsmarkedsbidrag...52 6.1.2 Rentefradrag...53 6.1.3 Ligningsmæssige fradrag...53 6.1.4 Personfradrag...54 6.1.5 Sundhedsbidrag, kommune- og kirkeskat...54 6.1.6 Bundskat...54 6.1.7 Ejendomsskat...54 6.1.8 Ejendomsværdiskat...54 6.1.9 Grøn check...55 6.2 Skatteberegning for privat lejebolig...56 6.2.1 indkomstopgørelse...56 6.2.2 opgørelse af kapitalindkomst...57 6.2.3 Ligningsmæssige fradrag...58 6.2.4 Skatteberegning...59 6.3 Budget for privat lejebolig...61 6.4 Budget for almen lejebolig...62 6.5 Skatteberegning ved køb af ejerbolig...63 6.5.1 Indkomstopgørelse...63 6.5.2 Nettokapitalindkomst...64 6.5.3 Ligningsmæssige fradrag...65 6.5.4 Skatteberegning...66 6.6 Budget ved køb af ejerbolig...68 6.7 Skatteberegning ved køb af andel...69 6.7.1 Indkomstopgørelse...69 6.7.2 Nettokapitalindkomst...70 6.7.3 Ligningsmæssige fradrag...71 6.7.4 Skatteberegning...72 6.8 Budget ved køb af andel...74 8 Vurdering af Henrik Pedersens boligsituation...75 9 Konklusion...77 10 Kildefortegnelse...79 10.1 Bøger...79 10.2 Internettet...79 11 Bilag...84 11.1 Bilag 1 salgsopstilling Andelsbolig...84 11.2 Salgsopstilling Ejerbolig...95 Side 4 af 105
1 Problemformulering 1.1 Motivation Flere og flere af de nye studerende, som starter på videregående uddannelser har problemer med at finde en egnet bolig, når de starter på deres nye studie. I en undersøgelse som Djøfs ugebrev DeFacto har udarbejdet i samarbejde med Epinion, viser tallene, at op imod hver fjerde ny studerende har stået uden en egnet bolig når, de har startet på deres nye uddannel- se, eller lige op til studiestart. 1 Nogle vælger at overnatte på campingpladser eller vandrehjem det første stykke tid efter studiestart. 2 Formanden for Danske Studerendes Fællesråd Jacob Ruggaard mener tilmed, at boligmanglen blandt de unge studerende kan betyde, at flere dropper ud af deres videregående uddannel- se. 3 Dette giver ikke nogle særlig gode forudsætninger for de målsætninger den nuværende regering har sat op i deres regeringsgrundlag. Deres mål er, at der ud af en hel ungdomsår- gang skal være 60% der tager en videregående uddannelse og 25 % som skal tage en lang vi- deregående uddannelse. 4 Dette skaber en undren hos mig, for øjensynligt er der nok unge der ønsker at studere, men de giver op, hvis de ikke kan finde en bolig inden for det første år ifølge Jacob Ruggaards udsagn. Det er alt andet end lige et problem hvis, de unge ikke får en uddannelse, da dette vil skabe flere ufaglærte i fremtiden. 1 Sofie Tholl og Lise Richter, Studerende har store boligproblemer, Avisen Information, 13.03.2013, http://www.information.dk/454188 2 Kasper Pihl Møller og Michelle Mikkelsen, Boligmangel tvinger studerende på camping, Danmarks Radio, 02.09.2012, http://www.dr.dk/nyheder/indland/2012/09/02/181721.htm 3 Sofie Tholl og Lise Richter, Studerende har store boligproblemer, Avisen Information, 13.03.2013, http://www.information.dk/454188 4 Ministeriet for Forskning, Innovation og Videregående Uddannelser, Politiske indsatser på uddannelses området, Ministeriet for Forskning, Innovation og Videregående Uddannelser, 07.05.2013, http://fivu.dk/uddannelse- og- institutioner/politiske- indsatsomrader/politiske- indsatser- pa- uddannelsesomradet Side 5 af 105
Igennem de sidste 20 år er der forsvundet over 300.000 ufaglærte jobs i Danmark, 5 dette må alt andet lige betyde, at flere unge uden uddannelse vil blive arbejdsløse, og arbejdsløse er en byrde, for det velfærdssamfund vi har i Danmark, da de får penge af det offentlige, uden at betale til det offentlige. Det er meget uheldigt hvis vi ender i den situation på grund af bolig- mangel. Derfor undrer jeg mig over, om de unge der starter på nye uddannelser stiller for høje krav til deres studiebolig og, om man kan rådgive dem bedre, hvis man kender de vigtige parametre når de unge skal vælge studiebolig. Derfor vil jeg gerne undersøge den nedenstående pro- blemstilling. 1.2 Problemstilling Hvilke parametre indgår i valget af studiebolig? 1.3 Metode For at kunne undersøge denne problemstilling vil jeg starte med at fastslå, hvordan jeg defi- nerer en studiebolig. Dette er vigtigt for min besvarelse af opgaven da andre måske definerer studieboliger på en anden måde. Jeg gør dette for at undgå forvirring om hvor vidt jeg referer til politiske ordninger. Når jeg har defineret hvad en studiebolig er, vil jeg beskrive de mulige boligformer der kan anvendes som studiebolig. Der vil indgå en beskrivelse af ejerboliger, andelsboliger, almen- nyttige lejeboliger og private lejeboliger. I denne beskrivelse, vil jeg blandt andet komme ind på økonomiske faktorer som hæftelse, finansiering, risici og forsikring. Desuden vil jeg be- skrive hvordan pris, leje og boligafgift bliver fastsat, for hver enkelt type af bolig. Her vil jeg både komme omkring de lovgivningsmæssige forhold, samt beskrive de forskellige økonomi- ske modeller som benyttes til at fastsætte prisniveauet ved de forskellige boliger. Desuden vil 5 Lars Andersen og Janus Breck, 370.000 ufaglærte job er forsvundet på 20 år, avisen Politi- ken, 17.11.2011 http://politiken.dk/debat/analyse/ece1452791/370000- ufaglaerte- job- er- forsvundet- paa- 20- aar/ Side 6 af 105
jeg beskrive, hvordan indkomsten har udviklet sig, i forhold til disse udgifter de sidste 10 år, for at kunne sige noget om hvordan udgifterne, kan udvikle sig i fremtiden. Dernæst vil jeg også beskrive, hvilken beskyttelse forbrugeren har, i forhold til prisstigninger, opsigelse og lignende. Jeg vil også undersøge friheden ved at bo i hver enkelt bolig. Altså fri- hed til for eksempel at lave forbedringer og udbygninger af boligen. Jeg vil også beskrive til- gængeligheden af hver enkelt boligtype. Det vil sige, hvor let eller svært det er at komme til at bebo hver enkelt boligtype. Igen skal jeg beskrive lovgivningen og de forskellige procedurer der ligger forud for, at man kan flytte ind i de forskellige boligformer. Hernæst vil jeg beskrive mobiliteten for hver enkelt boligform, altså hvor let eller svært det er at flytte fra hver enkelt boligform og videre til noget nyt et andet sted. Jeg vil organisere beskrivelsen af hver bolig form på samme måde, således at alle de forhold jeg beskriver, kommer i samme rækkefølge hver gang. Alt dette vil jeg beskrive for at finde ud af, hvad man skal tage højde for når, man skal vælge en af disse typer bolig. Dette skal senere lede mig frem til at finde ud af hvilke parametre der indgår i valget af studiebolig. Når jeg har gjort dette, vil jeg lave en case, som beskriver en studerende, som skal finde en ny studiebolig. Jeg vil beskrive, hvad han skal studere, hvor denne uddannelse er placeret, samt hvor han kommer fra, hvor gammel han er, hvilke interesser han har, hvor stor en opsparing eller gæld han har, samt hvilke indtægter han har. Dette vil jeg gøre for at stille kriterierne op for en privatøkonomisk udregning af, hvor stor en boligudgift han har råd til at betale. Herefter vil jeg finde en studiebolig af hver type, som indgår i beskrivelsen længere oppe. Jeg vil finde ud af, hvilke udgifter der er forbundet med hver enkelt af disse konkrete boliger, samt hvor store de er. Når jeg har fundet både indtægter og udgifter i disse konkrete eksempler, kan jeg starte en analyse af hovedpersonens privatøkonomiske forhold. Dette vil jeg gøre ved først, at lave en skatteberegning for hver enkelt type af bolig. Denne analyse vil jeg lave for at finde ud af, om der er nogle forhold som ændres alt efter om man vælger at bo i en ejer, leje eller andelsbolig. Disse forhold kan også ændre på hvilke parametre som indgår i valget af studie bolig. Til sidst vil jeg vurdere hvilke parametre der indgår i valget af studiebolig, samt vurdere hvil- ke der er vigtigst i det konkrete eksempel med hoved personen. Som konklusion vil jeg til sidst rådgive hovedpersonen fra casen om hvilke parametre han skal være opmærksom på når han skal ud og vælge studiebolig. Side 7 af 105
Side 8 af 105
2 Definition af en studiebolig For at denne opgave skal give mest mulig mening senere hen vil jeg her kort definere hvad jeg mener med studiebolig. Når jeg taler om studie bolig har det intet at gøre med om kommunen hvori der skal studeres har en såkaldt tag over hovedet ordning, det har heller ikke nødven- digvis nogen at gøre med de foreninger som varetager ungdoms- og kollegieboligerne i de forskellige uddannelses byer. Når jeg fremadrettet omtaler studieboliger er det i den forstand at det er en bolig som bebos af en studerende. Side 9 af 105
3 Boligtyper Når man taler studieboliger, er der nogle ting som skal være opfyldt, lige meget hvilken bolig- form man vælger at bo i. For eksempel har den studerende ikke så høj en indkomst, de fleste unge i dag er sikret et SU- stipendium, som for en udeboende studerende på en videregående uddannelse lyder på kr. 5.753,-. 6 Hvis den studerende vil have et større økonomisk råderum kan vedkommende optage et såkaldt SU lån på kr. 2.943,- pr. måned. 7 Hvis man gør dette stif- ter man dog, gæld som skal betales tilbage til staten, dette er ikke tilfældet med et SU stipen- dium. Man har dog også den mulighed, at man kan have et arbejde ved siden af studierne, men dette betyder, at man bruger den tid som ellers kunne have været brugt på lektier, på at ar- bejde. Det betyder altså, at udgifterne til såvel bolig som til at leve for skal holdes nede. Derfor er der ligegyldigt hvilken boligtype man vælger, brug for at de månedlige omkostninger skal være lave i forhold til indtægten. Dette har også betydning for beliggenheden. Hvis man har et lavt rådighedsbeløb, er man ofte heller ikke interesseret i at bruge en alt for stor del af dette på transport hver dag. Derfor er det vigtigt at studiestedet er tilgængeligt fra studieboligen. Det skal altså være muligt at komme til og fra sin uddannelse, uden at skulle betale for det enten ved at tage offentlig transport eller ved at køre bil. Af samme grund er det også vigtigt, at der er indkøbsmulighe- der tilgængelige i nærheden. Disse ting skal være opfyldt lige meget hvilken boligtype man vælger, og der er som sådan ikke nogen forskel på, i hvor høj grad de bliver opfyldt ud fra hvilken boligtype man vælger, ud over at en boligtype måske giver et lavere rådighedsbeløb end en anden. Når disse kriterier er taget med i overvejelserne, kan man vælge i mellem tre forskellige bolig- typer. Man kan enten bo til leje, man kan bo i en bolig, man selv ejer, og så kan man bo i an- delsbolig. Desuden er der to forskellige måder at bo til leje på, man kan bo i en privat udlej- 6 Styrelsen for Videregående Uddannelser og Uddannelses støtte, SU til videregående uddan- nelser, Styrelsen for Videregående Uddannelser og Uddannelses støtte, 20.05.2013 http://www.su.dk/su/satsersu/videregaaende/sider/default.aspx 7 Styrelsen for Videregående Uddannelser og Uddannelses støtte, Satser for SU- lån, Styrelsen for Videregående Uddannelser og Uddannelses støtte, 20.05.2013 http://www.su.dk/sulaan/satser/sider/default.aspx Side 10 af 105
ningsbolig, og man kan bo i en almennyttig udlejningsbolig. De har hver især nogle fordele og ulemper, muligheder og begrænsninger. Disse vil jeg i det følgende afsnit komme omkring for hver enkelt boligtype. Side 11 af 105
3.1 ejerbolig En ejerbolig er defineret ved, at den som ejer ejendommen også bebor denne. Som ejer af sin egen bolig kan man i store træk gøre med den, hvad man vil. Der er dog nogle retningslinjer der skal følges. For eksempel er der en byggelovgivning som skal overholdes. 8 Desuden kan område hvor boligen er beliggende også være omfattet af en lokalplan. Dette kan også sætte begrænsninger for, hvor meget man kan ændre på boligens fremtoning. 9 Man har altså i høj grad frihed til, at gøre hvad man vil med en ejerbolig. Som udgangspunkt er der høj tilgænge- lighed ved en ejerbolig. Når man har fundet en bolig man falder for, og man har forhandlet prisen på plads med ejeren, skal man aftale en overtagelses dato. Denne dato afgør hvornår man får boligen i sin disposition. Mobiliteten når man snakker om ejerbolig er ejerboligens helt svage punkt. Det kan være svært at sige noget om, hvor lang tid en ejerbolig skal være til salg før end en køber melder sig. Har man en attraktiv vare til en attraktiv pris, vil der være større interesse for den bolig man har til salg. Er der til gengæld mange lignende boliger til salg, til den samme eller en bedre pris kan det være svært at komme af med sin bolig. En hur- tig søgning på boligsiden.dk, viste at den gennemsnitlige salgstid for ejerlejligheder i Aalborg er på 113 dage. 10 Det er lige under fire måneder det i gennemsnit tager at sælge en bolig. Fire måneder er lang tid at skulle betale dobbelt husleje, hvis man bliver nødt til at flytte efter et nyt job i den anden ende af landet. 8 Sekretariatet for fælles finansielle uddannelser, Grundlæggende finans, erhvervsskolernes forlag,1. Udgave 2009 side 344 9 Naturstyrelsen, Lokalplanen, Miljøministeriet, 24.11.2010, http://www.naturstyrelsen.dk/planlaegning/det_danske_plansystem/lokalplanen/ 10 Boligsiden.dk, vis mæglere, Boligsiden.dk (en boligportal) 22.05.2013, http://www.boligsiden.dk/vismaeglere/d47c739721cb4bada9edf9aa564242c7 Side 12 af 105
3.1.1 Finansiering Når man skal købe en ejerbolig, er det de færreste som kan betale kontant. Derfor foregår kø- bet typisk ved at man optager et lån i et realkreditinstitut op til den maksimale lånegrænse. Denne lånegrænse ligger i langt de fleste tilfælde på 80% af kontantprisen på boligen. 11 De sidste 20% skal altså finansieres på anden vis, ofte formidles disse lån på de sidste 20% igen- nem det realkreditinstitut som bevilger lånet på de 80%, da alle realkredit institutter enten samarbejder med eller er ejet af en bankkoncern. 12 I de fleste tilfælde når man skal købe ejer- bolig skal man betale et beløb der svarer til 5% af kontantprisen i udbetaling. Udbetalingen skal deponeres når både køber og sælger har skrevet under på købsaftalen, den ene del går til ejendomsmæglerens salær, den anden del deponeres på en konto som sælger har anvist. Sæl- geren har dog ikke råderet over pengene før end køber har fået endeligt og anmærkningsfrit tinglyst sin adkomst til boligen. Denne står som en garanti for at resten af pengene kommer på et senere tidspunkt. Udbetalingen kan også erstattes med en garanti fra bankens side om at de har givet køber lov til at låne pengene. 13 Den resterende del det vil sige de sidste 95% af kontantprisen, skal senest falde ved den aftalte overtagelsesdato. Jo større udbetaling man kan ligge jo mindre bliver den månedlige husleje også, da der på den måde ikke skal betales renter af så stort et lån. Der er dog også en fordel ved at betale renter på sit lån, nemlig at man kan trække omtrent en tredjedel af renteudgifter fra i skat. 14 Eller for at være helt konkret 32,5% af de rente udgifter man har over kr. 50.000,-. 15 Som nævnt tidligere kan man låne op til 80% af kontantprisen med et realkreditlån. Det er en god ide at låne så stor en del af beløbet som muligt hos et realkreditinstitut, da renten på et realkreditlån er lavere end den er på et banklån. Lige nu er det for eksempel muligt at optage 11 Boligejer.dk, Finansiering og økonomi, Boliejer.dk (Forankret i ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter) 22.05.2013 http://www.boligejer.dk/finansiering_oekonomi 12 Banktorvet.dk, Realkredit kender du din bidragssats, Banktorvet.dk (Økonomisk portal), 22.05.2013, http://www.banktorvet.dk/artikler/realkredit- kender- du- din- bidragssats/ 13 Realkreditråddet, Bolig 1, Oberthur Grafisk, 4. Udgave, 2009, side 54 14 SKAT, Fradrag for renteudgifter, Skattevæsnet, 22.05.2013 http://www.skat.dk/skat.aspx?oid=1789760 15 Bolius, lavere rentefradrag rammer kun få boligejere, Bolius (Boligejernes videnscenter) 13.02.2012, http://www.bolius.dk/alt- om/boliglaan- og- oekonomi/artikel/lavere- rentefradrag- rammer- kun- faa- boligejere/ Side 13 af 105
et 30årigt fastforrentet lån til en effektiv rente før skat på 3,87% hos Realkredit Danmark. 16 Til sammenligning ligger den årlige effektive rente før skat på et boliglån hos Danske Bank på mellem 6,5 og 13,5%. 17 Før man kan låne pengene til en ejerbolig, skal banken og realkreditinstituttet dog først kre- ditvurdere kunden. Når en bank skal lave en kreditvurdering af en kunde skal vedkommende igennem følgende to væsentlige faktorer, nemlig kundens vilje til at betale og kundens evne til at betale. 18 Når banken skal vurdere hvor vidt en kunde har viljen til at betal kigger den tilbage på tidlige- re forretninger kunden har haft i banken. Har kunden tidligere betalt til tiden og overholdt andre aftaler der måtte være mellem banken og kunden. Har kunden ikke kunne overholde aftaler vil banken selvfølgelig være mere modvillig til at låne penge ud igen. 19 Hvis det er en ny kunde i banken, kan det være umuligt at sige noget disse forhold. Derfor kan man slå kunderne op i forskellige registre, hvor man kan se hvor gode de har været til at over- holde deres forpligtelser. For eksempel kan man slå kunderne op i Experians RKI- register over dårlige betalere, som navnet antyder bliver man skrevet op i dette register, hvis man ik- ke kan betale sine forpligtelser. Her er man skrevet op i 5 år, hvor efter man automatisk bliver slettet, med mindre man i mellemtiden har undladt at betale sine forpligtelser igen. 20 Herudover kan man også slå kunden op i tingbogsoplysningen, og se om der skulle være taget pant i nogle af kundens aktiver. På den måde kan man undersøge, om kunden kan stille sik- kerhed i disse ved optagelse af et nyt lån. Desuden kan man se hvilke andre gældsforpligtelser kunden måtte have. Når der er tale om et boliglån, er det ikke relevant at tage pant i kundens andre aktiver, da man bruger den nye bolig til at stille sikkerhed. 21 16 Realkredit Danmark, Aktuelle priser, Realkredit Danmark (realkredit institut under Danske Bank), 22.05.2013, https://www.rd.dk/da- dk/privat/koeb- bolig/kurser- og- renter/pages/aktuelle- priser.aspx?segment=p 17 Mybanker.dk, sammenlign priser på boliglån, Mybanker.dk (Økonomisk portal), 22.05.2013, http://www.mybanker.dk/sammenlign/bolig/boliglaan/ 18 Sekretariatet for fælles finansielle uddannelser, Grundlæggende finans, erhvervsskolernes forlag,1. Udgave 2009, side 331 19 Ibid 20 Fianansrådet, Udlån kreditter og sikkerhedsstillelse, Litotryk København A/S, 3. Udgave 2006 side 18 21 Ibid Side 14 af 105
Det tredje sted man kan tjekke en kunde man ikke kender er i Check- og hævekortmisbrugs- registret. Her kan man se, om kunden inden for de sidste to år har misbrugt sit hævekort eller checkhæfte. 22 Når man har undersøgt viljen til at betale, skal banken også sikre sig at kunden rent faktisk evner at betale gælden tilbage. For at en kunde skal have evnen til at betale sin gæld tilbage skal kunden enten have råd til at betale afdrag og renter på lånet hver måned, eller også skal kunden kunne frigøre kapital ved salg af andre aktiver som for eksempel en bil eller båd. Når banken skal vurdere, hvor vidt kunden har råd til at betale afdrag hver måned, udregner den et rådigheds beløb som til dels skal være tilfredsstillende for banken men også for kunden. Et rådighedsbeløb er et udtryk for det beløb kunden har til rådighed hver måned, når alle faste udgifter er betalt. De faste udgifter er for eksempel husleje, vand, varme, el, forsikring, afdrag på lån, internet, licens og skat. De fleste banker har en tommelfingerregel for, hvor højt det månedlige rådighedsbeløb skal være før de vil låne penge ud til en kunde. 23 Hos BRF kredit er dette beløb for enlige på kr. 5.000,-, er der i stedet tale om et par er beløbet i stedet på kr. 8.500,-, for en familie på tre personer skal rådighedsbeløbet være på hele kr. 11.000,-. 24 Når det kommer til stykket er det dog en vurderingssag fra bankens side. Hvis kunden som søger om lånet bruger penge på luksus goder som for eksempel udenlandsrejser, dyre rødvine eller lignende kan banken enten kræve et højere rådighedsbeløb, eller at kunden skærer ned på disse goder inden lånet kan bevilges. Det er også rådighedsbeløbet som er grundlaget for hvor stort et lån kunden kan optage. 22 Ibid 23 Ibid 24 Bolius, Så dyr en bolig har du råd til, Bolius (Boligejernes videnscenter) 04.04.2013, http://www.bolius.dk/alt- om/koeb- salg- og- udlejning- af- bolig/artikel/saa- dyr- en- bolig- har- du- raad- til/ Side 15 af 105
3.1.2 Prisdannelse Da de fleste kunder skal som tidligere nævnt låne penge for at kunne købe en ejer bolig, er det altså ikke kun kontantprisens størrelse der har betydning, for hvor meget det rent faktisk ko- ster at købe en ejerbolig. Prisen på de penge man skal låne er i den grad også relevant at ken- de. Prisen på penge bliver i daglig tale kaldt for renten. Så når man snakker ejerboliger er det altså både vigtigt, at man ser på kontantprisen men i den grad også renten på boliglån. Derfor vil jeg i det næste stykke beskrive prisdannelsen på boligmarkedet, altså kontantprisen samt prisdannelsen på penge, altså renten. Prisdannelse på boligmarkedet Prisdannelsen på boligmarkedet ligner meget prisdannelsen på mange andre markeder. Pri- sen på en boligmarkedet bliver nemlig bestemt ud fra udbud og efterspørgsel. Hvis vi starter med at kigge på efterspørgslen. Når man taler om efterspørgsel på boligmarke- det, er der nogle forskellige faktorer som spiller ind. For eksempel foretrække bestemte grup- per af befolkningen bestemte boligformer. Største delen af de enlige bor i etageboligbebyggel- ser, mens størstedelen af ægtepar og par i øvrigt har valgt at bosætte sig i parcelhuse. 25 Prisen har også stor betydning for hvor stor en efterspørgsel der er på en bolig. Som udgangs- punkt vil efterspørgslen på en bolig være højere jo lavere prisen er. 26 Der er selvfølgelig nogle krav, som skal være opfyldt til boligen. Man kan altså ikke bare sammenligne prisen på en villa på 200 m 2 og en et værelses lejlighed på 40 m 2. Der er dog også andre ting end blot prisen som har betydning. For eksempel den disponible indkomst. Som tidligere nævnt, skal man have et tilfredsstillende rådighedsbeløb for at kunne låne penge til at købe bolig for. Hvis den disponible indkomst stiger vil den enkelte families rådighedsbeløb også stige, og dermed vil flere kunne købe bolig og den generelle efterspørg- sel vil stige. 27 Udbuddet på bolig markedet er ikke kun omfattet af de boliger som er til salg. Her skal alle boliger som kan dække husholdningernes efterspørgsel tælles med. Ser man derfor på bolig- 25 Hans Jørgen Biede m.fl. mikro økonomi videregående uddannelser, Hans Reitzels Forlag, 2. Udgave, 2011 side 201 26 Ibid 27 Hans Jørgen Biede m.fl. mikro økonomi videregående uddannelser, Hans Reitzels Forlag, 2. Udgave, 2011 side 202 Side 16 af 105
markedet på kort sigt vil udbuddet været konstant. Dette skyldes at der på et givent tidspunkt kun er de boliger der nu engang findes. En bolig er ikke et gode, hvor der bliver produceret flere tusinde styk hver dag, det tager lang tid. Derfor illustreres udbuddet på boligmarkedet bedst med en lodret udbudskurve i et pristilpasningsskema. 28 28 Hans Jørgen Biede m.fl. mikro økonomi videregående uddannelser, Hans Reitzels Forlag, 2. Udgave, 2011 side 212 Side 17 af 105
Ovenfor ses et eksempel på, hvordan man finder prisniveauet på boligmarkedet ud fra udbud og efterspørgsel. Når på kort sigt er konstant vil det sige, at det alene er efterspørgslen og de faktorer som påvirker denne, der bestemmer prisen på boligmarkedet. Disse faktorer er blandt andet hvilke niveau renten ligger på. Jo højere niveau renten har, jo mindre vil efter- spørgslen være. 29 Huslejeprisen på lejeboliger har også noget at sige for efterspørgslen. Jo lavere huslejen for lejeboliger er, desto bedre kan det betale sig at bo til leje frem for at eje og dermed vil efterspørgslen på ejerboliger falde. 30 Beskatningen og fradragsmuligheder har og- så indflydelse på hvor stor efterspørgsel der er på boligmarkedet. Hvis beskatningen af fast ejendom stiger eller fradragsmulighederne bliver færre, eller beløbet falder vil dette også føre til at efterspørgslen falder. 31 Forventninger kan også spille en rolle på hvorledes efterspørgs- len udvikler sige. Fast ejendom er en investeringsmulighed. Nogle investerer sine fri midler i fast ejendom, hvis de har forventning om at huspriserne vil stige. Derfor bliver efterspørgslen også påvirket af forventninger om prisstigninger og prisfald. Det betyder altså alene forvent- ningen om stigende boligpriser kan få prisen til at stige her og nu. 32 Rentedannelse Som tidligere nævnt er det ikke kun kontantprisens størrelse, der har betydning for hvor me- get det koster at bo i ejerbolig. I de fleste tilfælde skal køberne af en ejerbolig nemlig ud og låne penge for at kunne købe en bolig. Derfor er det i høj grad også interessant at se på hvad der ligger til grund for stigninger og fald i renteniveauet. Lige nu har vi det laveste renteni- veau i mere end ti år. 33 Det vil også sige, at vi lige nu har de laveste renteudgifter nogensinde, hvilket helt klart er en fordel. Logisk set betyder dette dog, at der er en stor chance for at ren- ten vil stige. Derfor er det nødvendigt, at undersøge hvilke faktorer der får rente til at stige, og hvilke faktorer der får den til at falde. Renteniveauet dannes ligesom det var tilfældet med priserne på boligmarkedet ud fra udbuddet og efterspørgslen efter penge. Hvis man ser helt 29 Hans Jørgen Biede, Mikroøkonomi videregående uddannelser, Hans Reitzels Forlag, 2. Ud- gave, 2011 side 213 30 Ibid 31 Ibid 32 Ibid 33 Realkredit råddet, Obligationsrente (tidl. byggerente), Realkreditrådet, 22.05.2013, http://www.realkreditraadet.dk/statistikker/obligationsrente.aspx Side 18 af 105
firkantet på en formue har man to valg. Man kan enten have sin formue som likvide midler, altså penge du til en hver tid kan bruge. Det er både de penge som ligger tegnebogen, men også de penge der står på en konto. Til gengæld for at disse penge ikke er låst, får man næsten ingen rente for de penge der står i banken, og slet ikke nogen for de penge der ligger i tegne- bogen. Det andet valg man har, er at investere disse penge i obligationer. Her er pengene låst, men til gengæld får man en god rente for disse penge. 34 Renten er altså den pris investorerne får for at låne sine penge ud. Måden denne pris bliver lagt fast på er, ved at investorerne afgør om det bedst kan betale sig for dem at få prisen for pengene, eller om det bedst kan betale sig at råde over pengene. Meget afhænger altså af spe- kulationer. Hvis de investorer som har investeret i obligationer tror at renten vil stige, vil det sige at kursen på obligationer vil falde. Derfor vil disse investorer i højere grad efterspørge penge, for at få det maksimale udkast af deres penge. 35 Det samlede nationalprodukt har også betydning for efterspørgslen efter penge, er der vækst i en økonomi stiger den generelle ef- terspørgsel, og dermed også efterspørgslen efter penge. 36 De som bestemmer udbuddet af penge er nationalbanken. Nationalbanken kan lave det der hedder en åben markedsoperation for at ændre på renten. Det går ud på at nationalbanken opkøber obligationer, og på den måde frigør penge. Dette vil udløse et rentefald, da der skal en kursstigning til for at få investorerne til at efterspørge den pengemængde som nationalbanken udbyder. 37 Lovgivning Når man snakker prisdannelse på boligmarkedet, er det dog ikke nok bare at se på de økono- miske modeller. Disse har nemlig ikke noget endelig facit, men fortæller derimod noget om hvilke faktorer som spiller ind på dannelsen af den endelige pris. I sidste ende er det køber og sælger der bliver enige om den konkrete pris i et konkret tilfælde. Før de sætter sig ned og forhandler om denne pris, har ejendommen ofte været vurderet af en ejendomsmægler. Ejen- domsmægleren har to regelsæt, som han skal følge, når han skal vurdere og hjælpe med at 34 Hans Jørgen Biede, Makroøkonomi videregående uddannelser, Hans Reitzels forlag 2. Ud- gave 2009 side 137 35 Hans Jørgen Biede, Makroøkonomi videregående uddannelser, Hans Reitzels forlag 2. Ud- gave 2009 side 138 36 Hans Jørgen Biede, Makroøkonomi videregående uddannelser, Hans Reitzels forlag 2. Ud- gave 2009 side 137 37 Hans Jørgen Biede, makroøkonomi videregående uddannelser, Hans Reitzels forlag 2. Ud- gave 2009 side 141 Side 19 af 105
sælge en bolig. Den ene hedder lov om omsætning af fast ejendom (forkortet LOFE). Den an- den hedder lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom (forkortet LFFE). Det er i denne sammenhæng med prisansættelse LOFE, der er mest relevant. I denne lovs pa- ragraf 17 er der en liste over fem ydelser som en ejendomsmægler som minimum skal levere. Denne liste ser således ud. 17 ejendomsmægleren skal 1. værdiansætte ejendommen og aftale den kontantpris med opdragsgiver, som ejendommen skal udbydes til jf. 3 og 4, 2. Beregne brutto- og nettoudgifter på baggrund af et finansieringsforslag, jf. stk. 2 3. Beregne salgsprovenu, jf. 20 4. Udarbejde salgsopstilling med de oplysninger der er nødvendige for en købsbeslutning, og 5. Udarbejde udkast til købsaftale ( ) 38 I det første punkt i denne paragraf står der, at ejendomsmægleren både skal værdiansætte ejendommen, samt aftale en kontantpris med sælgeren jf. 3 og 4. I 3 står der, at ejen- domsmægleren skal værdiansætte ejendommen til den pris ejendommen skønnes at kunne sælges til indenfor en given periode. Ydermere siger denne paragraf også at ejendomsmægle- re skal vurdere huset ud fra markedsforholdende, ejendommens beliggenhed og indretning, samt bygningernes stand og alder. 39 4 siger, at ejendommen skal udbydes til kontantprisen, men man kan dog opfodre til at afgive tilbud, i så flad skal den skønnede kontantpris dog være oplyst. 40 Det vil altså sige, at det første punkt fortæller, hvordan prisen i et konkret tilfælde bliver dannet. Ejendomsmægleren vurderer altså først huset til den pris, han mener huset kan sælges for. Herefter aftales en kontantpris med sælgeren af huset, sælgeren kan for eksempel have krav om, at en evt. bankgæld skal indfries, og derfor vil han presse prisen op. Desuden 38 Retsinformation.dk Bekendtgørelse af lov om omsætning af fast ejendom, Retsinformati- on.dk(en del af det fælles statslige retsinformationssystem), 04.01.2011, https://www.retsinformation.dk/forms/r0710.aspx?id=134825 39 Ibid 40 Ibid Side 20 af 105