Notat Forvaltning: Miljø & Teknik Dato: 17. september 2012 Dokumentnr.: 12/002290-44 Afsender: Marianne Sølgaard Vedrørende: Randersegnes Boligforening Notat sendes/sendt til: Notatet redegør for status i sagen om Randersegnens Boligforening under konkurs. Sagen om Randersegnens Boligforening fra 20. februar 2012 til nu. Randersegnens Boligforening blev den 8. december 2011 erklæret konkurs. Behandlingen af konkursboet Randersegnens Boligforening under konkurs varetages af kuratorerne Poul Resen Steenstrup og Christian Jul Madsen. Der er tale om et atypisk konkursbo, da Randersegnens Boligforening er en selvstændig enhed, der er økonomisk adskilt fra afdelingerne under Randersegnens Boligforening. Afdelingerne er således ikke erklæret konkurs. Kuratorerne varetager - udover behandlingen af konkursboet - arbejdet med administration af afdelingerne og udredning af afdelingernes økonomi. Kuratorerne har indgået aftale med Dansk Almennyttigt Boligselskab (DAB) om bistand til udførelsen af dette arbejde. DAB havde tidligere på året forventet, at der var skabt overblik over økonomien i maj måned og overblik over ejendommenes vedligeholdelsesstand i august måned. Det har dog vist sig, at arbejdet med afdelingernes regnskaber er mere omfattende og at ejendommenes vedligeholdelsesstand er dårligere end forventet, hvorfor der endnu ikke er fuldt overblik. Seneste vurdering er, at gennemgang af alle afdelingernes ejendomme vil være færdige ved udgangen af 2012, således at budgetterne for afdelingerne for 2013 vil være færdige ved udgangen af året. En gennemgang af ejendommenes tilstand er også nødvendigt i det videre arbejde, hvor der skal arbejdes på at opnå driftstøtte fra Landsbyggefonden. Herefter udestår arbejdet med helhedsplaner, som først kan forventes tilendebragt til efteråret 2013. Sagen om Randersegnens Boligforening startede, da Randers Kommune blev bekendt med, at Randersegnens Boligforening ulovligt havde købt ejendomme uden at søge Randers Kommune om godkendelse. Kuratorerne har sørget for, at de ejendomme, hvor købesummen ikke var betalt, er blevet leveret tilbage til entreprenøren. De ejendomme, hvor købesummen var blevet betalt, har det været nødvendigt, at udskille i særskilte afdelinger. Kuratorerne har varslet, at der muligvis bliver fremsat erstatningskrav overfor de advokater, der medvirkede til købet af de ustøttede ejendomme, bestyrelsesmedlemmerne i Randersegnens Boligforening, forretningsføreren, Østjydsk Bank, kreditforeninger, revisionsfirmaet KPMG og Randers Kommune.
Konkursen af Randersegnens Boligforening skabte naturligt utryghed blandt lejerne i både de ustøttede ejendomme og afdelingerne i Randersegnens Boligforening. For at skabe tryghed hos lejerne tog Randers Kommune initiativ til afholdelse af beboermøder med deltagelse af kommunens advokat og repræsentanter fra DAB. Der er afholdt beboermøder i de kommuner, hvor Randersegnens Boligforening havde afdelinger og et særligt møde for beboerne i de ustøttede ejendomme. På beboermøderne fik lejerne orientering om sagens forløb, fremtiden for afdelingerne, samt lejernes retsstilling efter konkursen. Status på økonomien Afdelingernes økonomi Økonomien i en almen boligorganisation og i en afdeling skal være helt adskilt. I Randersegnens Boligforening har der ikke været vandtætte skotter mellem afdelingernes økonomi og boligforeningens. Det er dog lovligt, at have såkaldt fælles forvaltning i en boligforening, men dette forudsætter, at der er tilstrækkelig sikkerhed for, at afdelingernes midler ikke sammenblandes. Forvaltningen af afdelingernes økonomi er ikke varetaget på tilfredsstillende vis, og derfor er der opstået en del mellemregninger mellem Randersegnens Boligforening og afdelingerne, som DAB er ved at udrede. Arbejdet med mellemregningerne er langvarigt, og der mangler stadig afklaring i forhold til bl.a. Randers Sportscollege. DAB s undersøgelser af økonomien har vist, at 4 ud af 6 afdelinger har positive mellemregninger i forhold til Boligforeningen. Disse 4 afdelinger har altså krav mod konkursboet. Afdeling 1 og afdeling 6 har derimod negative mellemregninger. Landsbyggefonden har gennem den lovbestemte garantiordning betalt de 4 afdelinger i alt 7,8 mio. kroner, svarende til afdelingernes samlede tilgodehavende i konkursboet, og samtidigt har Landsbyggefonden gjort kravet gældende i konkursboet. For at undgå, at kreditorerne indgiver konkursbegæring mod afdelingerne, fordi terminerne ikke bliver betalt, har kuratorerne indgået aftaler med kreditorerne om henstand med terminsbetalingerne. Den sidst betalte termin er decemberterminen for 2011, som blev betalt i juli 2012. Kommunerne har givet kommunegaranti for lånene og derfor skal kommunerne give accept af henstand med betalingerne. Giver kommunerne ikke accept af henstanden, er der risiko for, at kommunegarantierne udløses. DAB har i løbet af sommeren udarbejdet budgetter og regnskaber for afdelingerne. Revisionsfirmaet Deloitte er i gang med at revidere regnskaberne. Arbejdet med regnskaberne forventes færdigt i uge 38. Budgetterne forventes færdige i oktober. DAB har konstateret, at der mangler midler til vedligeholdelse og henlæggelser. For tiden er byggetekniske medarbejdere fra Randers Bolig ved at gennemgå alle bygningerne for at skabe overblik over behovet for renoveringer i afdelingerne. Herefter skal der udarbejdes vedligeholdelsesplaner. Renoveringer og vedligeholdelse begrænser sig i øjeblikket til det absolut nødvendige, og der foretages pt. ikke større renoveringer. Antenneanlægget Randersegnens Boligforening har etableret et stort antenneanlæg som kuratorerne har afhændet til YouSee. Kuratorerne retter henvendelse til alle brugere af anlægget, også de private ejendomsejere uden for de almene boligafdelinger, som har været tilkoblet antenneanlægget. Etableringen af antenneanlægget uden for afdelingernes boliger var ulovlig. I forbindelse med salget af antenneanlægget pågår der undersøgelser om ejerskabet til antenneanlægget og dermed retten til købesummen fra YouSee. Drøftelserne vedrører, hvorvidt betalingen skal tilfalde afdelingerne eller konkursboet. DAB har derfor arbejdet med at skabe klarhed over, hvor udgifterne til etableringen af anlægget er opkrævet/betalt, og vil på baggrund heraf foreslå en fordelingsnøgle. Der er endnu ikke enighed om ejerskabet, men det forventes, at der snarest kommer en afklaring. Afdelingssammenlægninger I januar 2010 blev en række afdelinger i Randersegnens Boligforening beliggende i Randers kommune lagt sammen til 1 stor afdeling. Efter dagældende regler skulle afdelingssammenlægningerne godkendes af kommunen, hvilket i Randers Kommunes skete den 5. januar 2011 med tilbagevirkende kraft fra 1. januar 2010.
Det viste sig imidlertid, at godkendelsen af sammenlægningerne blev givet på urigtigt grundlag. Derfor tilbagekaldte Randers Kommune godkendelsen den 18. juni 2012. Begrundelsen var, at der ikke forelå dokumentation for at afdelingssammenlægningerne var behandlet på korrekt vis på afdelingsmøderne, ligesom lejerne i Randersegnens Boligforening ikke var blevet korrekt informeret om de økonomiske konsekvenser af afdelingssammenlægningerne. Lejerne var bl.a. ikke informeret om, at sammenlægningen af afdelingerne betød at de ville hæfte for hinandens gæld. Lejerne blev alene oplyst, at sammenlægningerne ville gøre det administrative arbejde i afdelingerne nemmere og billigere. Konsekvensen af tilbagekaldelsen er, at afdelingerne ikke længere er samlet i én stor afdeling, men nu består af de oprindelige 6 afdelinger 1, 2, 7, 37, 51 og 89. Det gør det nemmere at udrede økonomien i de enkelte afdelinger og dermed kan afdelingerne overføres hurtigere til andre boligforeninger. Østjydsk Bank A/S har efter sammenlægningen tinglyst ejerpantebreve i flere ejendomme i den tidligere sammenlagte afdeling01,randers. Østjydsk Bank A/S har meddelt kommunens advokat, at banken ikke anerkender tilbagekaldelsen af afdelingssammenlægningerne. Sportscollege Randers Sportscollege er opført som almennyttigt støttet byggeri af Randersegnens Boligforening. Byggeriet er opført som ungdomsboliger. Beboerne på Sportscollege er unge under uddannelse med tilknytning til primært Randers HK og Randers FC. I slutningen af 2007 blev der udarbejdet en lokalplan for Randers Sportscollege med tilladelse til at opføre en 9 etagers bygning med en erhvervsdel (3 etager) og boligdel (6 etager). Med byrådets godkendelse af skema A den 25. marts 2008 godkendtes alene opførelsen af 48 ungdomsboliger med tilhørende fællesarealer. Der blev givet byggetilladelse den 13. november 2008 til et kollegium med 48 værelser. Der er således uoverensstemmelse mellem, hvad der er givet støtte til og hvad der er givet byggetilladelse til. Kommunens advokat vil fremlægge en vurdering til Randers Kommune, der beskriver ansvars- og rollefordelingen i kommunen i forbindelse med denne uoverensstemmelse. Randersegnens Boligforening har stået for opførelsen af erhvervsdelen. En sådan fremgangmåde er ikke i overensstemmelse med gældende regler, da der er tale om en ulovlig sideaktivitet. Der er taget skridt til at få udskilt erhvervsdelen i en selvstændig ejerlejlighed i henhold til reglerne her om. Erhvervsdelen er finansieret af Randersegnens Boligforening og bliver derfor behandlet i konkursboet. Det må derfor forventes, at erhvervsdelen bliver afhændet til en privat køber. Byggeriet blev taget i brug 1. august 2010. Der er fortsat udestående vedrørende brandforanstaltninger og der er derfor ikke givet endelig ibrugtagningstilladelse for byggeriet, men en dispensation indtil december 2012. Der udestår arbejde for anslået 250.000 kroner. Ved kommunens godkendelse af projektet er der bevilget støtte til byggeri for en samlet anlægssum på ca. 32 mio. kr. Der kan imidlertid konstateres en overskridelse af anlægsbeløbet på ca. 5-7 mio. kroner antages at vedrører opførelsen af boligerne. Overskridelsen af anlægssummen er finansieret via træk på Randersegnens Boligforenings kassekreditter i forskellige banker. Der er endnu ikke udarbejdet skema C og byggeregnskab. Byggeriet er siden opførelsen opdelt i en erhvervsdel (ustøttet) og en boligdel (støttet). Erhvervsdelen udlejes til fitness og liberalt erhverv, mens boligdelen udgør boliger til Sportscollege. I erhvervsdelen er der i stueetagen etableret fitnesscenter, mens 2. sal er udlejet til liberale erhverv. 1. sal er fællesarealer. Boligdelen består af værelser, der deler køkken og toilet/bad. To værelser deler 1 køkken og 1 toilet/bad. 1. sal er fællesrum, som anvendes af beboerne og Randers Idrætshaller. Sportsklubberne bruger værelserne på en etage. De øvrige værelser er udlejet til de unge, dog er 2 værelser anvendt
af en voksen, der holder opsyn med de unge. Der er stor udskiftning blandt de unge elitesportsudøvere, hvilket resulterer i et lejetab. Med de nuværende driftsudgifter, huslejeniveau og udlejningsprocent er der udsigt til driftsunderskud i 2012 og fremadrettet. DAB har gennemgået regnskabet og opstillet revideret budget for 2012. Såfremt der skal opnås balance i driftsregnskabet vil huslejen pr. bolig skulle hæves fra de nuværende 2.135 kr. til 2.513 kr. under forudsætning af, at sportsklubberne betaler leje for en etage og der sker fuld udlejning af de resterende boliger. Da det næppe er muligt at udleje boligerne med en 100% belægning, anslår DAB et årligt huslejetab på 20-25% svarende til 291.000 364.000 kr. Landsbyggefonden har meddelt, at fonden ikke har hjemmel til at yde støtte til afdelingen, idet en forudsætning herfor bl.a. er, at afdelingen skal have været i drift i 5-10 år. Forvaltningen arbejder sammen med kommunens advokat på at finde en løsning på videreførelse af Randers Sportscollege. Der er mulighed for at omdanne Randers Sportscollege til en selvejende almen ungdomsboliginstitution. En videreførelse som selvejende almen ungdomsboliginstitution kræver, at Randers Kommune i en årrække yder en underskudsgaranti. Randers Kommune er p.t. i dialog med sportsklubberne i Randers om, hvordan sportsklubberne kan medvirke til en løsning. Helhedsplaner for afdelingerne Landsbyggefonden kan yde særlig driftsstøtte til almene boligafdelinger, hvor der er så væsentlige økonomiske problemer, at afdelingen vanskeligt kan drives videre. Støtten gives på afdelingsniveau og boligorganisationer kan således ikke opnå støtte. For at opnå støtten er det et krav, at der udarbejdes en helhedsplan for afdelingen. En helhedsplan er en samlet plan for afdelingen med henblik på at opnå en samlet, langsigtet og helhedsorienteret løsning af afdelingens sociale, økonomiske og bygningsmæssige problemer. Tilvejebringelsen af helhedsplanen sker efter drøftelser med flere parter, bl.a. kommunen. Her skal det klarlægges, hvilke udfordringer den enkelte afdeling har - det kan være sociale, driftsøkonomiske og vedligeholdelsesmæssige udfordringer. For afdelingerne i Randersegnens Boligforening er det primært driftsøkonomiske og vedligeholdelsesmæssige problemer, som helhedsplanerne skal omhandle. Udarbejdelsen af helhedsplanerne afventer derfor DAB s arbejde med at udarbejde vedligeholdelsesplaner og budgetter for ejendommene/afdelingerne. Landsbyggefondens økonomiske støtte er betinget af, at kommunen står for 1/5 af kapitaltilførslen i form af et lån, ligesom boligorganisationen skal bidrage med 1/5 af kapitalen og realkreditinstitutterne skal bidrage med 1/5 af kapitalen som et lån. Hvis boligorganisationen ikke er i stand til at bidrage, overgår pligten til administrationsorganisationen, hvis en sådan eksisterer. Hvis hverken boligorganisationen eller administrationsorganisationen er i stand til at bidrage med en 1/5, overgår pligten til de øvrige parter. I den situation vil kommunens andel af kapitaltilførslen udgøre ¼. I sagen om Randersegnens Boligforening skal kommunen bidrage med ¼, da hverken boligorganisationen og formentlig ej heller administrationsorganisationen RandersBolig vil være i stand til at bidrage. Kommunen fastsætter selv vilkårene for betaling af lånet som typisk vil være rente- og afdragsfrit. Landsbyggefonden har endnu ikke tal på størrelsen af kommunens bidrag. Der forventes først at være overblik herover i 2. halvår af 2013. Retssager Der er af Østjydsk Bank A/S anlagt retssager mod nogle af afdelingerne om de ustøttede byggerier, som Østjydsk Bank A/S har ydet lån til. Østjydsk Bank A/S har den 4. juni 2012 udtaget stævning mod Randersegnens Boligforening afdeling 72 Rønde. Sagen drejer sig om det ustøttede projekt Ternevej 47, Mørke. Påstanden lyder på betaling af 16.432.554 kroner.
Østjydsk Bank A/S har tillige udtaget stævning mod den tidl. sammenlagte afdeling 01 Randers i Randersegnens Boligforening. Denne sag drejer sig om de to ustøttede projekter Kristrupvej 39 og Langdalen 67. I sagen er der nedlagt påstand om betaling af 14.022.037 kroner. Afdelingerne var i retssagerne oprindeligt repræsenteret ved advokat Poul Resen Steenstrup. Efter ønske fra Landsbyggefonden har Poul Resen Steenstrup overgivet sagerne til advokat Asger Larsen, der er Landsbyggefondens advokat i sagen om Randersegnens Boligforening. Asger Larsen har indgivet svarskrift i begge sager i slutningen af august. Østjydsk Bank A/S har anmodet om, at sagerne behandles af Landsretten. Foruden de ovennævnte sager har Sander ejendomme i juli 2012 anlagt sag mod afdeling 83 i Randersegnens Boligforening med påstand om betaling af 187.500 kroner. Denne sag drejer sig om de ustøttede byggerier Akacievej etape 1 og 2 i Auning. Desuden har Tinglysningsretten været involveret i en tvist om tinglysning af adkomst til ejendomme uden kommunal godkendelse. Tinglysningsretten har afvist, at der er sket en fejl. Sagen er afsluttet da kærefristen for tinglysningerne var sprunget. Kuratorernes rolle og opgaver Til at varetage behandlingen af konkursboet er advokaterne Poul Resen Steenstrup og Christian Jul Madsen indsat som kuratorer. Randers Kommune er fortsat tilsynsmyndighed. Kuratorerne er derfor samtidigt af Randers Kommune blevet bedt om at varetage funktionen som midlertidig forretningsfører i Randersegnens Boligforening. Arbejdet udføres i samarbejde med DAB. Som tilsynsførende myndighed afholder Randers Kommune jævnligt møde med kuratorerne. I en periode har møderne har været afholdt hver uge, men da omfanget af arbejdet med afdelingerne er faldende, har frekvensen af møderne den seneste tid været dalende. Randers Kommune har tilkendegivet overfor kuratorerne at overdragelsen af afdelingerne bør ske successivt i takt med at afdelingernes økonomi udredes. Der er afdelinger som inden for en nærmere fremtid forventes klar til at blive udskilt og overført til en anden boligorganisation. Kuratorernes salær for deres arbejde med konkursboet, dækkes af konkursboet, dvs. i sidste ende trækkes salæret fra kreditorernes tilgodehavende i boet. Salæret for arbejdet som midlertidig forretningsfører vil for en del blive betalt af Landsbyggefonden. Det kan dog ikke udelukkes, at en del af udgiften bliver taget med i forbindelse med udarbejdelse af helhedsplaner for afdelingerne, som del af driftsstøtten, hvilket indeværer, at Randers Kommune ligeledes via ¼-ordningen vil komme til at betale en del af udgiften. Omkostningerne er endnu ikke endeligt opgjort. Kuratorerne vil bede Skifteretten om at tage stilling til salæret for både behandlingen af konkursboet og for arbejdet med afdelingerne. Forvaltningen har bedt kuratorerne om en opdateret redegørelse for deres tidsforbrug. Den endelige opgørelse af salær vil formentlig først foreligge i slutningen af 2014. Randers Kommunes ansvar og økonomiske tab Statsforvaltningens udtalelse af 5. juli 2012 Statsforvaltningen Midtjylland har afgivet udtalelse om Randers Kommunes tilsyn med Randersegnens Boligforening. Statsforvaltningen udtaler, at Statsforvaltningen ikke finder grundlag for at antage, at Randers Kommunalbestyrelse ikke har ført det tilsyn med Randersegnens Boligforening den er forpligtet til i medfør af almenboligloven. Statsforvaltningen vil derfor ikke gøre mere i sagen. Randers Kommunes økonomiske tab På nuværende tidspunkt udgøres kommunens økonomiske udgifter i sagen primært af advokatsalærer. Forvaltningen har desuden brugt store mængder tid på sagen. Kommunens advokat har udført et omfattende og meget nødvendigt arbejde med sagen om Randersegnens Boligforening, herunder Randers Sportscollege. I 2012 er der forbrugt 1.375.376 kroner på salær til Henrik Qwist. Forvaltningen forventer, at udgiften til advokatsalær vil beløbe sig til yderligere 1,0 mio. kr. i 2012.
Kommunen har et antal garantiforpligtelser overfor afdelingerne i Randersegnens Boligforening. Garantierne kan blive udløst, hvis afdelingerne går konkurs. Der arbejdes med at få flyttet afdelingerne til andre boligorganisationer og sikre, at afdelingerne ikke går konkurs. Kommunen forventer, at dette arbejde lykkes og derfor vil kommunens garantiforpligtelser formentlig ikke blive udløst. Kuratorerne har tilkendegivet, at de overvejer at anlægge retssag mod flere aktører, herunder Randers Kommune. Efter Statsforvaltningens udtalelse om kommunens tilsyn med Randersegnens Boligforening forventer Randers Kommune dog ikke, at kuratorerne rent faktisk anlægger sag mod kommunen som tilsynsmyndighed. Østjydsk Bank A/S har ligeledes taget forbehold for at anlægge sag mod Randers Kommune. Banken har dog ikke foretaget sig noget konkret.