RANDERS SPORTS COLLEGE

Transkript

1 RANDERS SPORTS COLLEGE DEN SELVEJENDE ALMENE UNGDOMSBOLIGINSTITUTION RANDERS SPORTS COLLEGE SALG, KONKURS & ALTERNATIVE ANVENDELSESMULIGHEDER AF EJENDOMMEN J.nr januar 2017 Henrik Qwist advokat (H), partner QWIST & BRÆMER advokatpartnerselskab Rådhuspladsen 55, 3. sal 1550 København V Telefon: CVR.nr Konto nr

2 INDLEDNING I vores notat af 16. januar 2017 gennemgik vi de indhentede mæglervurderinger af markedsværdien af ejendommen Randers Sports College udarbejdet af Sadolin & Albæk A/S og EDC Erhverv Danebo. Med det udgangspunkt indeholder nærværende notat en gennemgang og vurdering af alternative anvendelsesmuligheder af ejendommen Randers Sports College end den nuværende; udlejning af ungdomsboliger til en begrænset gruppe unge. Vi gennemgår følgende muligheder: 1) Lovligt salg af ejendommen til Tradium til de vurderede priser. 2) Salg af en del af ejendommen til Tradium 3) Udvidelse af målgruppen for udlejning 4) Udlejning af en del af ejendommen til Tradium 5) Udlejning af hele ejerlejlighed nr. 2 til Tradium 6) Konkurs tvangsauktion 1 LOVLIGT SALG TIL TRADIUM TIL DE VURDEREDE PRISER EDC Erhverv Danebo har vurderet, at ejendommen Randers Sports Colleges højeste markedsværdi uanset anvendelse er kontant kr Salg af ejendommen til denne salgspris vil ikke dække restgælden på det eksisterende lån i Realkredit Danmark. Salg selv til den vurderede højeste pris vil udløse såvel den fulde kommunale garanti på kr som delvist den statslige garanti delvist for ca. kr Ved salg til denne pris, vil Staten næppe kunne kræve, at Randers Kommune inddækker Statens udbetaling tab. Men Staten/Ministeriet skal godkende salg. Hvis Randers Kommune derimod ønsker salg af Randers Sports College til Tradium til en pris på kontant kr , fastsat som et gennemsnit af de indhentede mæglervurderinger fastsat til fortsat kollegieformål, som medfører udløsning af såvel den fulde kommunale som statslige garanti samt derudover tab til Realkredit Danmark samlet tab ca. kr med den følge, at Randers Kommune er forpligtet til at dække disse tab, vil denne beslutning reelt betyde, at Randers Kommune yder støtte til Tradium til købet af ejendommen. Tradium er en selvejende statslig uddannelsesinstitution reguleret af reglerne i Lov om institutioner for erhvervsrettet uddannelse. Efter denne lovs 16 er der hjemmel til, at en kommune kan yde tilskud til anlægsudgifter ved etablering eller senere udbygning af institutionen. Det er dog i bestemmelsen udtrykkelig fastsat, at der ikke uden særlig lovhjemmel kan ydes tilskud til driftsudgifter eller lån til anlægsudgifter. 2

3 Købet af Randers Sports College vil være til Tradiums drift af skolehjem. Driften af et skolehjem er særskilt hjemlet i lovens 18, men udgør ikke en primær aktivitet, hvorfor jeg ikke mener, at 16 kan benyttes som hjemmel for kommunen til at yde tilskud til anlæg af et skolehjem køb af Randers Sports College. Spørgsmålet er herefter om der uden direkte lovhjemmel efter retsgrundsætningen om Kommunalfuldmagten skulle være mulighed for denne form for støtte til Tradiums erhvervelse af Randers Sports College. Èt af vilkårene for at blive optaget på et skolehjem er, at eleven har mere end 5 kvarters transport til skolen fra hjemmet. Det betyder, at alle beboere på et skolehjem kommer fra andre kommuner. Støtte fra Randers Kommune til Tradiums køb af skolehjemmet harmonerer derfor ikke umiddelbart med det overordnede vilkår efter kommunalfuldmagtsreglen om, at kommunen efter denne retsgrundsætning alene lovligt (uden lovhjemmel) kan anvende midler efter det såkaldte lokalitetsprincip, hvilket indebærer, at der alene lovligt kan gennemføres foranstaltninger, der i det væsentligste er af interesse for borgere i egen kommune og ikke andre kommuner. Det er vores konklusion, at Randers Kommune ikke lovligt kan beslutte at støtte et salg af Randers Sports College til Tradium til en pris på kr , med den virkning, at Kommunen skal dække et tab på ca. kr SALG AF EN DEL AF EJENDOMMEN TIL TRADIUM Ejendommen er opdelt i ejerlejligheder efter reglen i Ejerlejlighedslovens 10, stk. 4. Det følger af denne bestemmelse, at ejendommen alene kan videreopdeles i yderligere ejerlejligheder efter 10 stk. 5. Denne bestemmelse henviser til Almenboliglovens kap. 5A, om lejernes køb af egen lejlighed som ejerbolig. Videreopdeling i yderligere ejerlejligheder kan således kun ske, hvis de eksisterende lejere af ungdomsboliger ønsker at købe deres bolig/kollegieværelse som ejerbolig. Det er hverken muligt eller realistisk. Det er vores konklusion, at det ikke er muligt at videreudstykke ejerlejlighed nr. 2 så længe Den Selvejende Almene Ungdomsboliginstitution Randers Sports College er ejer af ejerlejlighed nr. 2. Det ville kræve en lovændring. Vi har fået oplyst, at Boligministeriet har varslet en sådan lovændring, men den vil i bedste fald først kunne træde i kraft den 1. januar UDVIDELSE AF MÅLGRUPPEN FOR UDLEJNING Udlejning af lejemålene i Randers Sports College er på nuværende tidspunkt reguleret af Udlejningsaftalen af 8. april 2014, som er indgået mellem Randers Kommune og RSC. 3

4 Det er i den nuværende udlejningsaftales 8, stk. 3, fastsat, at ved længerevarende udlejningsvanskeligheder, hvor der ikke er generel efterspørgsel på boligerne, kan boligerne udlejes som almene familieboliger. Det vil dog være vanskeligt at udleje boligerne som 1-rums familieboliger, hvorfor udlejning som familieboliger formentlig alene vil kunne ske ved udlejning af 2 værelser, som én bolig. En sådan udlejning vil skulle ske til en leje for 2 værelser ekskl. ungdomsboligbidrag, som ville bortfalde ved udlejning til andre end den berettigede personkreds, hvilket følger af Almenboliglovens 136, stk. 2 e.c. Hver etage vil derudover være velegnet til etablering af bofællesskab. Der vil således kunne etableres en kombination af den eksisterende anvendelse f.eks. på de nederste etager og udlejning til familieboliger f.eks. på de 2 øverste etager. Det er vores konklusion, at Den Selvejende Almene Ungdomsboliginstitution Randers Sports College med Randers Kommunes tilladelse lovligt vil kunne udleje en del af ejendommen til familieboliger eller til bofællesskaber, også selvom dette falder uden for reglerne i udlejningsbekendtgørelsens kapitel 3 jf. 13, da det er nødvendigt på grund af længerevarende udlejningsvanskeligheder og for at sikre institutionens økonomi. 4 UDLEJNING AF DEL AF EJENDOMMEN TIL TRADIUM Ud over reglerne i udlejningsaftalen, er der efter udlejningsbekendtgørelsen ( nr. 1303) 38 mulighed for på grund af ganske ekstraordinære udlejningsvanskeligheder at udleje boligerne til andet end beboelse. Ved ledighed skal boligerne dog på ny søges udlejet til den berettigede personkreds. En sådan udlejning kræver Byrådets godkendelse. Udlejning til en person, som ikke har til hensigt selv at anvende lejemålet til beboelse anses pr. definition, som et erhvervslejeforhold. Dette omfatter bl.a. udlejning til en virksomhed, som videreudlejer til ansatte eller hvis der lejes ud til Tradium med henblik på videreudlejning etablering af skolehjem. En sådan udlejning bør være midlertidig, hvilket vil sige på en tidsbestemt kontakt. Der skal derfor løbende foretages en vurdering af udlejningssituationen, og om boligerne igen kan lejes ud til den berettigede personkreds. Den situation, som der er i Randers Sports College må siges at være ganske ekstraordinær, at det vil give mening at udleje en del af ejendommen erhvervsmæssigt til Tradium med henblik på videreudlejning. Lejen bør fastsættes, således at den som minimum svarer til balancelejen uden fradrag af ungdomsboligbidrag. 4

5 Lejeforholdet mellem Tradium og Randers Sports College, vil være et erhvervslejeforhold omfattet af erhvervslejeloven. Der er derfor en risiko for, at markedslejen efter erhvervslejelovens regler vil være lavere end budgetlejen, med den virkning at Tradium vil kunne kræve lejen nedsat. Det er vores konklusion, at Den Selvejende Almene Ungdomsboliginstitution Randers Sports College lovligt kan leje en del af ejendommen (f.eks. 2 3 etager) ud til Tradium på en tidsbegrænset erhvervslejekontrakt. Byrådet skal godkende denne midlertidige udlejning. 5 UDLEJNING AF HELE EJELEJLIGHED NR. 2 TIL TRADIUM Muligheden for udlejning uden for den berettigede personkreds og dermed erhvervsmæssigt er kun tilladt, jf. ovenfor, når der er tale om ganske ekstraordinære udlejningsvanskeligheder. Det er trods alt ikke realistisk, at samtlige 48 lejemål ikke kan udlejes til den berettigede personkreds. En samlet udlejning til Tradium vil efter vor vurdering kræve, at hele ejendommen stod tom og har stået tom i en periode uden mulighed for udlejning. Det er vores konklusion, at en samlet udlejning af hele ejendommen til Tradium på èn samlet erhvervslejekontrakt ikke er lovlig. 6 KONKURS - TVANGSAUKTION Beslutter Randers Kommune, at Kommunen ikke længere ønsker at yde 97 lån til fortsættelse af driften af Den Selvejende Almene Ungdomsboliginstitution Randers Sports College og/eller meddeler Landsbyggefonden, at Fonden ikke vil yde driftsstøtte til institutionens fortsatte drift, vil konkurs blive aktuelt. Sker dette, vil Den Selvejende Almene Ungdomsboliginstitution Randers Sports College ikke have mulighed for løbende at betale sine udgifter efterhånden som de forfalder, og muligheden er derfor enten konkurs eller tvangsauktion over ejendommen. Konkurs kan ske enten ved, at bestyrelsen for Den Selvejende Almene Ungdomsboliginstitution Randers Sports College indgiver egen konkursbegæring, når det bliver åbenbart, at institutionen ikke kan betale sine forpligtelser efterhånden som de forfalder eller, at Realkredit Danmark gør det, hvis institutionen ikke betaler sine terminer. Det er også muligt, at Realkredit Danmark i stedet vælger at begære tvangsauktion over ejendommen, hvilket vil være den hurtigste måde at få ejendommen solgt på, men tvangsauktion giver ikke sædvanligvis den højeste pris en ejendom. 5

6 Bliver ejendommen begæret på tvangsauktion først, er det dog vanskeligt at se, at der ikke også vil være en efterfølgende/samtidig konkurs, da Den Selvejende Almene Ungdomsinstitution Randers Sports College efterfølgende skal afvikles. Ejendommen er det eneste aktiv, og der ikke er nogen moderorganisation til at tage tabet, hvorfor en konkurs også vil være nødvendig. Den nuværende prioritetsrækkefølge er: 1) Ejerforeningen med en hæftelse på kr ) Realkredit Danmark oprindeligt kr kontantrestgæld pr kr ,55 og obligationsrestgæld pr kr ,33. Herudover er der det kommunale grundkapitallån, som ret beset er 3. prioritet på kr , men som ikke er tinglyst på ejendommen. Til brug for dette notat har vi indhentet oplysninger fra Realkredit Danmark om dels restgælden på lånet dels størrelsen af garantierne pr. 23. januar Tallene stemmer næsten på øre med vores tidligere beregninger. Realkredit Danmark oplyser, at den kommunale garanti, som er ydet efter de tidligere gældende regler udgør 22,62% af restgælden, svarende til kr ,41 beregnet på baggrund af obligationsrestgælden på kr ,33. Statsgarantien, som er en supplerende statsgaranti efter Almenboliglovens 127a, udgør pr kr ,92, svarende til 23,89% af obligationsretsgælden. Da garantierne dækker den yderste del af lånet, således at kommunegarantien dækker først og dernæst statsgarantien, der er supplerende, betyder dette følgende: Restgælden kr ,33 Kommunegaranti kr ,41 Statsgaranti kr ,92 I alt kr ,00 Dermed skal ejendommen opnå en salgspris på ca. kr , hvis ikke Realkredit Danmark skal undgå tab. Hvis ejendommen skal sælges uden, at Statsgarantien skal udløses, betyder dette, at ejendommen skal opnå en salgspris på ca. kr Restgælden kr ,33 Kommunegaranti kr ,41 I alt kr ,92 I ovennævnte opgørelser lægges det til grund, at der ikke er gæld til Ejerforeningen. 6

7 Ydermere skal kommunen dække lejernes indskud, som ikke dækkes i tilfælde af konkurs, jf. Almenboliglovens 128. Dette beløb udgør iht. regnskabet for 2015 kr I det omfang ejendommen overtages ved frivilligt salg til Tradium, som overtager de eksisterende lejere, vil det af lejerne indbetalte indskud konverteres til depositum efter Almenboliglovens 27a, stk. 8, og dermed være en forpligtelse, som Tradium overtager, men som dermed vil fragå i den kontante købesum. Det er vores konklusion, at bestyrelsen for Den Selvejende Almene Ungdomsinstitution Randers Sports College meget hurtigt, efter en kommunal beslutning om ikke længere at ville inddække institutionens driftstab i form af 97 lån, vil være forpligtet til at begære Ungdomsinstitutionen konkurs eller i det mindste i samråd med Realkredit Danmark at gennemføre en tvangsauktion over ejendommen Randers Sports College. Det vil påføre Randers Kommune et yderligere tab på den fulde kommunale garanti kr og måske tillige kr til dækning af lejernes indskud afhængig af, hvorledes ejendommen nuværende udlejning afvikles. Randers Kommune vil ikke i denne situation skulle dække Statens tab på den statslige garanti eller et eventuelt tab for Realkredit Danmark. ooooooooo Nærværende notat har i endelig udkastform været forelagt Birger Kristensen, Landsbyggefonden og Jørgen Henriksen, DAB. Hverken Birger Kristensen eller Jørgen Henriksen har indsigelser til vore konklusioner, ligesom hverken Birger Kristensen eller Jørgen Henriksen under vore drøftelser kunne komme med andre mulige alternative anvendelsesmuligheder af ejendommen Randers Sports College. København den 26. januar 2016 Henrik Qwist advokat (H), partner Pernille Thrane advokat (L) 7