Nyhedsbrev om almene boliger og ledelse nr. 15, april 2013

Transkript

1 Nyhedsbrev om almene boliger og ledelse I dette nyhedsbrev: Fortsat stort behov for at sætte fokus på en stærkere omkostningsstyring af de almene boligafdelinger, ikke mindst på de områder hvor beboere og boligorganisation har indflydelse! SPJrådgivnings analyse fra 2012 af de almene boligafdelingers udgifter er nu ajourført så den omfatter perioden Den opdaterede analyse bekræfter tendensen fra den oprindelige analyse og overordnet viser den, at de samlede udgifter for de almene boligafdelinger er steget markant mere end et vægtet indeks for lønninger og forbrugerpriser. I 2010 udgjorde de gennemsnitlige udgifter for en almen bolig 769 kr. pr. m 2 mod 551 kr. pr. m 2 i De samlede udgifter er således steget med 39,6 % i perioden mod 31 % i vægtet indeks for lønninger i den private sektor og forbrugerpriser Udgifter, almene boliger Om den ajourførte analyses resultater siger Søren Peter Hvidegaard Jensen: Der skal sættes stærkt fokus på at få mere styr på de mere nære udgifter i boligafdelingerne, nemlig renholdelsen, forsikringer og den almindelige vedligeholdelse. Det må bare ikke ske på bekostning af en fortsat Og så gentager han en opforstyrkelse af henlæggelserne til den planlagte og periodiske vedligeholdelse. Vægtet indeks dring fra 2012: I styringsrapporterne for de almene boligorganisationer og deres afdelinger og dermed styringsdialogen mellem boligorganisationen og kommunen burde udover regnskabsoplysninger for henlæggelserne indgå oplysningerne om f.eks. den almindelige vedligeholdelse. Det er i høj grad relevant at det også indgår i styringsdialogen.. Læs nærmere i artiklen om analysen og hvordan du får den tilsendt. Læs mere her - klik SPJrådgivning Lergravsvej 53, 2300 København S Telefon: spj@spjraadgivning.dk CVR-nr Bank: Lån & Spar, konto

2 Konkursen i Randersegnens Boligforening. Nu lægger Randers Kommune sag an mod AAB Aarhus! Randers Kommune sætter nu fokus på AAB i Aarhus i konkurssagen. Kommunen bad i efteråret 2011 AAB indtræde som midlertidig administrator. I en rapport afdækkede AAB sagen og det medførte, at boligforeningen blev erklæret konkurs. I BL s blad Boligen nr. 4 fremgår det af en artikel, at kommunen nu lægger sag an mod AAB med et krav på én million kr. for at have foretaget en forkert kontering af indbetalte huslejer. Søren Peter Hvidegaard Jensen siger hertil: Uanset hvor meget, Randers kommune måtte forsøge at inddrage andre i sagen og måske forsøge at aflede opmærksomheden fra sig selv, ender pilen hver gang med at pege på Randers Kommunes ringe tilsyn med de almene boligorganisationer i kommunen som en væsentlig årsag til konkursen. Læs mere her - klik Det kan altid blive bedre! Gør arbejdet i bestyrelsen og ledergruppen effektivt og konstruktivt evaluer og følg op! SPJrådgivning hjælper jer med at gøre arbejdet effektivt og konstruktivt i bestyrelsen og ledergruppen. Det sker med udgangspunkt i et seminar af ½ dags varighed (3-4 timer). De enkelte medlemmer svarer forud på en mindre spørgeskemaundersøgelse om, hvorledes de oplever, at arbejdet i bestyrelsen eller ledergruppen foregår. Læs mere her - klik Om SPJrådgivning Læs mere her - klik Klik her og kom til SPJrådgivnings gruppe på LinkedIn 2

3 Fortsat stort behov for at sætte fokus på en stærkere omkostningsstyring af de almene boligafdelinger, ikke mindst på de områder hvor beboere og boligorganisation har indflydelse SPJrådgivning gennemført i 2012 en analyse af de almene boligafdelingers udgifter i perioden , med særligt fokus på de udgifter hvor beboerne og boligorganisationerne har påvirkningsmuligheder. Denne analyse er nu ajourført med regnskabsoplysningerne fra 2011 så der nu foreligger en opdateret analyse for perioden Den opdaterede analyse bekræfter tendensen fra den oprindelige analyse og overordnet viser den, at de samlede udgifter for de almene boligafdelinger er steget markant mere end et vægtet indeks for lønninger og forbrugerpriser. I 2010 udgjorde de gennemsnitlige udgifter for en almen bolig 769 kr. pr. m 2 mod 551 kr. pr. m 2 i De samlede udgifter er således steget med 39,6 % i perioden mod 31 % i vægtet indeks (50 %) for lønninger i den private sektor og forbrugerpriser. Analysen viser at andelen af de variable udgifter, d.v.s. udgifter som beboerne og boligorganisationerne har indflydelse på, er steget med 6 % i perioden medens nettokapitaludgifterne og de andre faste udgifters andel er faldet tilsvarende. Af de 6 % ligger alene 1 % i Konklusionerne fra den opdaterede analyse er, at der forsat er behov for en stærkere omkostningsstyring af de konti, som beboere og boligorganisationer har indflydelse på. Udgifterne til renholdelse og ejendomsservice løber stadig afsted! Søren Peter Hvidegaard Jensen peger på at analysen viser, at det fortsat er vigtigt at få sat fokus på udgifterne til renholdelsen som bl.a. dækker udgifterne til afdelingens ejendomsservice. Renholdelsesudgifterne har stadig en meget stor stigning, som ligger markant over udviklingen i de samlede udgifter. Renholdelsesudgifterne er i høj grad bestemt af beboerne og hvad de beslutter omkring serviceniveau. siger, 3

4 opdaterede analyse: peger dog på et forhold der ser lidt anderledes ud i den Det handler om ledelse på og i forhold til det lokale niveau! fastholder dog at der må gøres noget ved udgiftsstigningerne og at det især er et spørgsmål om ledelse: Han peger på, at behovet for ledelse også viser sig i f.h.t. den almindelige vedligeholdelse. Udgifterne hertil udgjorde i ,5 % af de samlede udgifter. De udviklede sig frem til 2007 noget mindre end det vægtede indeks men herefter, følger de indekset og de må alt andet lige forventes at stige i de kommende år. Derfor er der også her brug for at begrænse stigningerne og det kan ske ved en stærkere styring af opgaverne og ved f.eks. at udbyde den almindelige vedligeholdelse og istandsættelser ved fraflytninger i samlede entrepriser. En udgiftsreduktion på % ved sådanne tiltag er ikke urealistisk. Administrationsudgifterne holder sig i ro og dog! Administrationsudgifterne, som dækker administrationsudgifter til boligorganisationen og revision, udgjorde i ,9 % af de samlede udgifter men stiger i 2011 til 6,4 %. De har i hele perioden ligget nogenlunde konstant og under det vægtede løn og prisindeks. siger herom: 4

5 Der skal forsat fokus på begrænsning i forsikringsskaderne m.m. Udgifterne til forsikringspræmier udgør efter analysen i 2011 kun 1,6 % af de samlede udgifter, men det skal ses i relation til at de er steget fra 1,4 % i 2001 og at stigningerne ligger over stigninger i priser og lønninger. I analysen peges der på, at forsikringspræmierne må forventes at stige betydeligt mere end priser og lønninger i de kommende år. Det skyldes at den generelle prisudvikling for ejendomsforsikringer er relativ høj men også, at flere boligorganisationer formentlig ikke har nok styr på deres skadesudvikling. Herom siger, at Der skal være fokus på at begrænse skaderne og dermed udgifterne til forsikringer. Boligorganisationerne må meget systematisk fokusere på at begrænse de såkaldte frekvensskader og udgifterne hertil. Derfor må skadeforebyggelse indgå i alle renoveringer og især må der sættes ind på at gennemføre selvstændige skadesforebyggende tiltag og man må sørge for straks at rette op på skader, således at de ikke udvikler sig og skaber nye skader. Og så må man også søge at begrænse udgifterne til skadesudbedringer. Flyt fokus til de mere nære udgifter i boligafdelingerne afslutter med: Og så gentager han en opfordring fra 2012: Sådan får du tilsendt analysen Send en mail til info@spjraadgivning.dk hvis du ønsker analysen tilsendt som pdf-fil. Skriv analyse 2013 i emnefeltet. Retur til oversigten. 5

6 Konkursen i Randersegnens Boligforening. Nu lægger Randers Kommune sag an mod AAB Aarhus! I SPJrådsgivnings nyhedsmail fra den 22. marts 2013 skrev vi, at Randers kommune den 27. februar 2013 havde modtaget stævning fra Randersegnens Boligforening under konkurs Der er i stævningen nedlagt to påstande: 1. Kommunen tilpligtes at betale 10 mio. kr. til Randersegnens Boligforening under konkurs 2. Kommunen tilpligtes at anerkende, at kommunen er erstatningsansvarlig for de tab som Randersegnens boligforening måtte have lidt - udover beløbet i påstand 1 Sagen er tilgået kommunens økonomiudvalg til orientering på mødet den 2. april 2013 idet det er nævnt, at kommunens advokat og forvaltningen er ved at gennemgå konkursboets stævning. I den forbindelse vil forvaltningen undersøge og overveje, hvorvidt man vil inddrage andre parter i retssagen, herunder boligorganisationens revisor, men også andre., SPJrådgivning siger hertil: Om det forhold, at kommunen undersøger og overvejer om man vil inddrage boligorganisationens revisor og andre i retssagen siger han: 6

7 Han hentyder hermed også til, at Randers Kommune nu også sætter fokus på AAB i Aarhus, som kommunen i efteråret 2011 bad indtræde som midlertidig administrator. I en rapport afdækkede AAB sagen, hvilket medførte, at boligforeningen blev erklæret konkurs. Af BL s blad Boligen nr. 4 fremgår det således af en artikel, at kommunen nu lægger sag an mod AAB med et krav på én million kr. for at have foretaget en forkert kontering af indbetalte huslejer. siger herom: Anders Rønnebro, der er direktør for AAB Aarhus siger om sagsanlægget til Boligen: siger hertil: Retur til oversigten. 7

8 Det kan altid blive bedre! Gør arbejdet i bestyrelsen og ledergruppen effektivt og konstruktivt evaluer og følg op! SPJrådgivning hjælper jer med at gøre arbejdet effektivt og konstruktivt i bestyrelsen og ledergruppen. Det sker med udgangspunkt i et seminar af ½ dags varighed (3-4 timer). De enkelte medlemmer svarer forud på en mindre spørgeskemaundersøgelse om, hvorledes de oplever, at arbejdet i bestyrelsen eller ledergruppen foregår. Seminarets indhold Seminaret omfatter følgende: Hvad er God selskabsledelse og God almen ledelse? Hvordan oplever medlemmerne arbejdet i bestyrelsen/ledergruppen? o Sammensætning, kompetencer, arbejdsdeling og samarbejde med administration eller bestyrelse o Mødernes længde o Mødeforberedelsen o Mødernes forløb o Efter møderne Hvad fungerer godt og hvad er der brug for at gøre noget ved? Tilrettelæggelse af en systematisk proces, hvor bestyrelsen/ledergruppen arbejder med at udvikle møderne med planlægning, opfølgning og evaluering. Udvikling af møderne så der kommer mere fokus på handlinger og udvikling styr møderne på form frem for regler! Der tages udgangspunktet i God ledelse af almene boliger og God selskabsledelse. Deltagerne får en række værktøjer til at skabe et bedre og mere udviklende arbejde. Målet er også at blive bedre til at arbejde med målsætninger og arbejde med strategisk ledelse. Pris Prisen for seminaret inkl. spørgeskemaundersøgelsen er kr. ekskl. moms og udgifter til transport. 8

9 Opfølgning Seminaret kan følges op ved, at bestyrelsen/ledergruppen igangsætter et arbejde med udvikle sin arbejdsform, arbejde med strategisk ledelse og evt. udarbejde/revidere målsætninger og. Strategisk arbejde kan være en stor udfordring og SPJrådgivning kan rådgive i processen. SPJrådgivning udarbejder gerne et tilbud med forslag til processen. SPJrådgivning har gennemført evalueringen af bestyrelsesmøderne i Bolig Hjørring og de administrerede boligorganisationer. Som reference herfra kan der henvises til direktør Jens Ole Jørgensen, Bolig Hjørring, tlf eller joj@bolighjoerring.dk Kontakt Søren Peter Hvidegaard Jensen på tlf eller spj@spjraadgivning.dk hvis I er interesseret i et uforpligtende møde om konceptet og hvorledes det kan gennemføres hos jer. Retur til oversigten. 9

10 Om SPJrådgivning SPJrådgivning udfører opgaver for kommuner vedr. den almene boligsektor om udlejning, drift, økonomi, beboerdemokrati etc. I den forbindelse rådgiver jeg også om tilrettelæggelse og gennemførelse af en effektiv mål- og rammestyringen i forbindelse med styringsreformen for den almene boligsektor boligorganisationernes bestyrelser og administrative ledelser om ledelsesmæssige forhold, strategisk udvikling, mål- og rammestyring etc. Derudover rådgiver jeg boligorganisationer i forbindelse med gennemførelse af konkrete projekter projektudviklere og andre, der samarbejder med almene boligorganisationer SPJrådgivning Lergravsvej 53, 2300 København S Telefon: spj@spjraadgivning.dk CVR-nr Bank: Lån & Spar, konto Retur til oversigten. SPJrådgivning på LinkedIn, Klik her og kom til gruppen Tidligere nyhedsbreve findes på dette link: Nyhedsbreve 10