NOTAT. Høringsnotat - Revideret forslag til lokalplan for Naurbjerg landsby. Sagsbeh.: spn Sagsnr.: 08/183

Transkript

1 SOLRØD KOMMUNE TEKNISK ADMINISTRATION NOTAT Emne: Til: Høringsnotat - Revideret forslag til lokalplan for Naurbjerg landsby sagen Dato: 1. november 2010 Sagsbeh.: spn Sagsnr.: 08/183 Det reviderede forslag til lokalplan nr for Naurbjerg landsby, med tilhørende revideret tillæg nr. 1 til Kommuneplan , har været fremlagt i offentlig høring i perioden fra den 3. september til den 29. oktober 2010, begge dage medregnet. Forud for den reviderede høring har lokalplanforslaget tidligere været i høring i perioden fra den 16. april til den 11. juni 2010, begge dage medregnet. I den første høringsperiode blev der afholdt borgermøde om lokalplanforslaget den 3. maj Høringssvar og bemærkninger gav anledning til en række ændringer af forslaget (både lokalplan og kommuneplantillæg), der gjorde, at det reviderede forslag skulle sendes i endnu en offentlig høring. Der er ikke afholdt borgermøde i den reviderede høringsperiode. Ved høringsfristens udløb var der indkommet 2 skriftlige høringssvar med bemærkninger og ændringsforslag til det reviderede lokalplanforslag: 1. Lis Brandtberg og Per Georg Jensen, Yderholmvej 59 A 2. Lis Brandtberg og Per Georg Jensen, Yderholmvej 59 A Dette notat indeholder et resumé af høringssvar samt administrationens kommentarer og ændringsforslag til lokalplanen. 3. Administrationens kommentarer og ændringsforslag 1. Lis Brandtberg og Per Georg Jensen, Yderholmvej 59 Mail til Økonomiudvalget (modtaget den 20. august 2010) omhandler ejendommen med pibefabrikken, som der lægges op til kan omdannes til boliger: 1) Ønsker mulighed for at opdele boliger med vandrette lejlighedsskel. Alternativt ønskes muligheden for omdannelse helt fjernet. a) Mener der er godkendt etagebyggeri på ejendommen i dag, da den eksisterende lejlighed er beliggende både på 1. sal og i tagetagen. Desuden bebos lejligheden af mere end én familie i dag. b) Er ikke villig til eller i økonomisk stand til at finansiere omdannelse ved lodrette lejlighedsskel. c) Det bliver for dyrt at bygge om med lodrette lejlighedsskel, da det vil betyde underskud for ejerne. d) Hvis ikke muligheden for vandrette lejlighedsskel imødekommes, vil der ikke blive ændret på noget på ejendommen, så længe de ejer den. C:\Temp\eDagsorden.OfficeToPdfService\3b24dcda-5d a71f-b92b398cdff4.docx

2 e) Hvis erhvervet ikke på sigt kan opretholdes, vil bygningen forfalde, da ejer ikke har råd til at bygge om i overensstemmelse med lokalplanen. Dvs. modsat hensigten af lokalplanen (at ejendommen ikke skal stå tom og forfalde). Mener derfor lokalplanen vil ligge som et åg på ejendommen. f) Der er allerede vandrette skel på Toftebo, Gl. Havdrup - dvs. vandrette lejlighedsskel eksisterer allerede. 2) Ønsker at bevare erhverv side om side med flere boliger. Private naboer kan være mere støjende end roligt erhverv. Tidligere argumentation: De nye boligejere ved, hvad de går ind til Mener derfor ikke, det bliver et problem at blande erhverv og boliger. Det har hele tiden været ejers ønske at blande erhverv og boliger. 3) Ønsker mulighed for flere boliger end 5. Måske Miljøcenteret (Miljøministeriet) skifter holdning om nogen år? 4) Ønsker ikke, at der skal laves en samlet bebyggelsesplan for ejendommen. Et ensartet udtryk kan sikres på anden vis fx gennem regler i en grundejerforening. I dag har ejer mulighed for at udskifte en del af vinduerne mod vejen, så facaden fremtræder uensartet. 5) Ønsker ikke at bestemmelsen om samme type småhuse mod vej skal fastholdes. Kan ikke forstå, hvad kommunen er bange for. Kommentarer: ad 1) Først følger administrationens generelle kommentarer, dernæst kommentarer til de enkelte begrundelser (punkterne a-f): Kommunen har ifølge planlovens 11 b, stk. 1, hjemmel til at fastsætte fordelingen af bebyggelsens art og anvendelsesformål for de enkelte dele af kommunen. Art forstås med henblik på om bebyggelse skal opføres som åben-lav (enkeltstående parcelhus, villa el.lign.), tæt-lav (sammenbyggede dobbelthuse, rækkehuse, kædehuse el.lign.) eller etagebebyggelse (sammenbygget med vandrette skel). Anvendelse er med henblik på, om området udlægges til boligformål, erhvervsformål, landbrugsformål el.lign. Miljøministeriet (Miljøcenter Roskilde) har ikke stillet krav om lodrette lejlighedsskel, men påpeger at landzonebestemmelserne i planlovens 34-38, har til hovedformål at sikre, at egentlig byudvikling sker, hvor der er åbnet mulighed for det fx i byzone i byfingrene (i overensstemmelse med Fingerplan 2007 og Kommuneplan for Solrød Kommune). Generelt afspejler valget af lodrette eller vandrette lejlighedsskel i bund og grund en vurdering af, hvilke boformer der kan - eller bør - indpasses i landsbyen. Ved lodrette skel opnås et udtryk af tæt-lav bebyggelse med direkte udgang til små, separate haver. Denne boform (tæt-lav) er den boform, som kommer tættest på at have de samme kvaliteter og tilbud som åben-lav bebyggelse og i dette tilfælde landsbyen som helhed. Ved vandrette skel opnås i stedet et udtryk af etageboliger, hvor kun de boliger nærmest terræn kan få mulighed for direkte adgang til udendørsarealer, som enten kan være fælles for bebyggelsen eller af mere privat karakter. Etageboliger ses oftest i byzone, hvor en række servicefunktioner understøtter denne boligform fx bedre betjening med kollektiv trafik. 2

3 Dertil følger også spørgsmålet om, hvilke kvaliteter der kan tiltrække nye beboere til landsbyen? Her vurderer administrationen, at tæt-lave boliger (fx rækkehuse) med direkte adgang til egne haver lever bedre op til forventningerne om at flytte på landet, end fx etageboliger uden direkte adgang til egne haver gør. a) Den eksisterende bolig er kun godkendt som én bolig dvs. som en udvidelse af den eksisterende bolig. At en bolig er i flere plan/etager, er ikke ensbetydende med, at der er tale om etagebebyggelse. Der er derimod tale om etagebebyggelse, hvis der er flere adskilte, godkendte boliger ovenpå hinanden dvs. med vandrette adskillelser/lejlighedsskel. Her stilles også højere krav til brandsikring imellem de enkelte boligenheder. Dvs. den eksisterende bolig anses ikke for at være etagebebyggelse, men derimod for én samlet bolig fordelt over stueplan og udnyttet tagetage. Den nederste etage betragtes som kælder, da den ikke er fri fra terræn fra alle sider. At lejligheden i dag deles af mere end én familie, betyder ikke, at der reelt er tale om flere boliger heller ikke selvom der måtte være flere køkkener, badeværelser o. lign. Hverken den gældende lokalplan eller det reviderede forslag regulerer, hvor mange, der må bo i en bolig på ejendommen. b) Der må påregnes en kraftig ombygning af den eksisterende bygning ved omdannelse til boliger, uanset om der bliver mulighed for vandrette eller lodrette lejlighedsskel (til brandsikring m.m.). Administrationen vurderer udelukkende lokalplanen ud fra et fagligt indhold. c) Se svar under b) herover. d) Lokalplanen medfører ikke handlepligt dvs. ejer er ikke forpligtet til at ændre forholdene på ejendommen. De kan derimod vælge at fortsætte som hidtil. Lokalplanen indeholder derimod nogle overordnede retningslinjer for, hvordan en omdannelse skal finde sted, hvis det bliver aktuelt. Også hvis behovet opstår, når ejendommen en gang skulle få en anden ejer. e) Uanset om muligheden for omdannelse fjernes fra lokalplanen eller om den bibeholdes, behøver ejeren ikke at omdanne. Dvs. ejendommen kan fortsætte som hidtil (erhverv med én boligenhed). Til gengæld er der kun mulighed for at anvende ejendommen til erhverv (inkl. den eksisterende bolig), hvis omdannelsesmuligheden bortfalder i lokalplanen. Hvis muligheden for omdannelse til boliger fastholdes, kan ejendommen ændres i fremtiden eventuelt hvis en ny ejer kommer til, og har kapital til at gennemføre projektet. f) Der eksisterer vandrette lejlighedsskel i hovedbygningen på Toftebo i Gl. Havdrup, som også er i landzone. Men Toftebo har ikke ændret karakter i anvendelse (fra ældreboliger til boliger). Pibefabrikken derimod vil fuldstændig ændre karakter ved omdannelse (fra erhverv til boliger). Derfor kan pibefabrikken i Naurbjerg ikke sammenlignes direkte med Toftebo. Kommunen har ifølge planlovens 11 b, stk. 1, hjemmel til at beslutte, hvilken bebyggelses art (åben-lav, tæt-lav eller etagebebyggelse) der ønskes i de enkelte områder i kommunen. Dog har planlovens landzonebestemmelser til formål at sikre, at byudvikling kun sker, hvor der er mulighed for det i overensstemmelse med Fingerplan 2007 og Kommuneplan Åben-lav bebyggelse (fritstående enfamiliehuse såsom villaer, parcelhuse el.lign.) er den mest fremherskende boligform i Naurbjerg landsby. Administrationen vurderer derfor, at tæt-lav boliger (boliger sammenbygget med lodrette lejlighedsskel såsom rækkehuse, dobbelthuse el.lign.) bedre kan indpasses i landsbyen, frem for etagebebyggelse (med vandrette lejlighedsskel). Etagebebyggelse er et fremmed element i landzone. Derfor planlægges primært etagebyggeri i byzone, hvor en 3

4 række servicefunktioner understøtter denne boligform fx bedre betjening med kollektiv trafik. ad 2) Kommunen arbejder fremadrettet med at adskille funktionerne bolig og erhverv (ifølge Kommuneplan ), for at undgå de genevirkninger, der ofte opstår og som det er administrationens erfaring, der klages over. Administrationen ønsker at fastholde, at erhverv og boliger holdes adskilt, hvorfor bygningen kun kan anvendes til flere boliger, hvis erhvervet bortfalder. Det reviderede forslag medtager dog også muligheden for, at ejendommen fortsat kan anvendes til erhverv også selvom bygningen ikke har været i brug til erhverv i 3 sammenhængende år. Dvs. hvis ejendommen står tom i 3 sammenhængende år, bortfalder muligheden for at drive erhverv ikke. Ejendommen kan med det reviderede lokalplanforslag fremadrettet enten anvendes til erhverv eller til boliger, hvilket giver ejendommen flere muligheder end i dag. ad 3) Miljøministeriet (Miljøcenter Roskilde) har givet tilsagn om, at ejendommen i alt kan omdannes til 5 boliger og ikke til mere. Til sammenligning har øvrige landsbyer kun fået mulighed for at etablere i alt max 4 boliger på 4-længede gårde, som ikke længere er i brug dvs. én bolig pr. længe, uanset om tagetage og eventuel kælder benyttes. Administrationen kan kun gisne om, hvordan Miljøministeriet fremadrettet vil agere, eller om Fingerplanen vil blive revideret på sigt. Spørgsmålet er, om Fingerplanen i så fald vil blive strammet yderligere eller blive mere lempelig? Hvis der kommer en yderligere stramning, er det klogt at indarbejde muligheden for omdannelse allerede nu. ad 4) Administrationen kan kun håndhæve krav, hvis de fremgår af en lokalplan og ikke af en grundejerforeningsvedtægt alene. Derfor er kravet om ensartethed nødt til at blive nævnt i lokalplanen, hvis det er dette kommunen ønsker. Bebyggelsesplanen skal netop sikre et ensartet udtryk mod vejen. Måske en fremtidig ejer ikke har samme indstilling som nuværende ejer. Derfor synliggøres i lokalplanen, hvad kommunen ønsker opfyldt ved en eventuel omdannelse. Hvis ikke der stilles krav om et ensartet arkitektonisk udtryk (helhed), kan bygningen med tiden i værste fald blive meget forskelligartet (forskellige størrelser og placeringer af vinduer, forskellige tagbeklædninger, forskellige murflader og farver på ydervægge, etc.). Dette ønsker administrationen at undgå. ad 5) Se svar under 4) herover. Derudover er kravet kun fastholdt mod vej i det reviderede forslag af hensyn til helhedsoplevelsen, når man bevæger sig gennem landsbyen. 2. Lis Brandtberg og Per Georg Jensen, Yderholmvej 59 A Mail vedhæftet indsigelse (modtaget den 29. oktober 2010) omhandler ligeledes ejendommen med pibefabrikken : 1) Mener Solrød Kommune krænker deres ejendomsret, uden belæg i lovgivningen og uden hensyntagen til, hvad de som ejere ønsker. Kan ikke finde begrundelser i planloven, der forhindrer deres ønsker. 2) Mener ikke ejendommen fremtidssikres, selvom det også er muligt at fortsætte med erhverv på ejendommen (som i dag). Kommunen undgår på kort sigt at udarbejde et tillæg til lokalplanen. De ambitioner Solrød Kommune har, har ingen fremtidsudsigter. Hvis ejendommen mister sine erhvervslejere, og det ikke er muligt at finde nye, er 4

5 ejendommen overladt til at henstå til forfald. 3) Ønsker en mere rummelig lokalplan. Vil give flere muligheder også i en fremtid vi ikke kender. 4) Ønsker fortsat mulighed for vandrette lejlighedsskel. Bebyggelsen vil uanset lokalplanen fortsat fremstå som en etageejendom. Oplægget i lokalplanen ændrer ikke på ejendommens udseende. Omdannelse til tæt-lav bebyggelse med lodrette skel er ikke og vil ikke blive økonomisk bæredygtigt for ejendommen. Ingen kan sætte sig ud over de økonomiske spilleregler, da reglerne sætter grænserne for, hvad der kan opfyldes. 5) En grundejerforenings vedtægter kan sikre en ensartet udvikling af hele ejendommen. 6) Ønsker at bevare erhverv side om side med flere boliger. I dag fungerer det fint med erhverv og bolig på ejendommen. Erhvervet er aktivt, når beboerne er på arbejde, og passivt, når det er weekend. Trafikken generer mere end erhvervet gør. 7) Tidligere indsigelse fastholdes: a) Ønsker at fastholde erhvervslejemål i kælder samt den eksisterende bolig på 434 m2 (opdelt i 3 lejemål fordelt i stueplan og 1. salen/tagetagen), samtidig med der givet mulighed for 2 boliger mere i stueetagen. b) Alternativt ønskes alle ændringer vedrørende ejendommen slettet fra den reviderede plan, hvis ikke ønsket som beskrevet under a) kan imødekommes. Hvilke bekymringer gør kommunen sig? Gør opmærksom på, at de gerne vil mødes og sammen finde en løsning, alle kan leve med. Kommentarer: ad 1) Kommunen har ifølge planlovens 11 b, stk. 1, hjemmel til at beslutte, hvilken bebyggelses art (åben-lav, tæt-lav eller etagebebyggelse) der ønskes i de enkelte områder i kommunen. Kommunens rolle som myndighed er at varetage lovgivningen (i dette tilfælde planloven). ad 2) Administrationen fastholder, at erhverv og boliger skal holdes adskilt i overensstemmelse med Kommuneplan (se eventuelt svar til indsigelse nr. 1, punkt 2). Hvis muligheden for omdannelse fastholdes i lokalplanen, skal der ikke udarbejdes en ny lokalplan kun for den pågældende ejendom, før der kan gennemføres en omdannelse. Det vil sige, at bygherre kan komme hurtigt i gang med projektet uden at skulle afvente en lokalplanforløb med offentlig høring på minimum 8 uger, 2 politiske behandlinger (ét af forslag og ét af endelig vedtagelse efter høringen). ad 3) Administrationen fastholder sin faglige vurdering. Se også kommentarer til indsigelse nr. 1, punkt 3, med hensyn til om Fingerplanen ændres. ad 4) Se svar til indsigelse nr. 1, punkt 1. 5

6 ad 5) Se svar til indsigelse nr. 1, punkt 4. ad 6) Se svar til indsigelse nr. 1, punkt 2. ad 7) a) Se svar til indsigelse nr. 1, punkt 2 (om erhverv og boliger under samme tag), samt svar til indsigelse nr. 1, punkt 1, litra a (der er kun én godkendt lejlighed/boligenhed på ejendommen i dag). b) Se svar til indsigelse nr. 1, punkt 1, litra e. Administrationen har redegjort for sin faglige vurdering med hensyn til at fravige krav om ensartethed, blande erhverv og boliger, hvilken boligform der bedst kan indpasses i landsbyen m.m. i kommentarerne til indsigelse nr. 1. Administrationen har afholdt en række møder med ejendommens ejere, uden at vi kom frem til en løsning. Herfra besluttede administrationen at udarbejde det første lokalplanforslag, så resten af landsbyen (og offentligheden i øvrigt) kunne følge med i planerne for ejendommen. 3. Administrationens kommentarer og ændringsforslag På baggrund af de indkomne kommentarer og forslag, som udelukkende omhandler den tidligere pibefabrik, vurderer administrationen, at lokalplanen og kommuneplantillægget bør fastholdes med sit nuværende indhold. Således vurderes, at lokalplanen med tilhørende kommuneplantillæg kan vedtages uændret. 6