Plangrundlag forud for lokalplanforslag til Morsbøl Søpark Dato: 22. marts 2018

Transkript

1 Plangrundlag forud for lokalplanforslag til Morsbøl Søpark Dato: 22. marts 2018 Lokalplangrundlag Lokalplanmrådet er beliggende i den vestlige del af Grindsted syd for Grindsted Engsø. Området afgrænses mod nord af Engsøen og mod syd af åbent landskab i form af landbrugsarealer. Mod øst afgrænses området af Søndre Ringvej og mod vest af Morsbøl Skolevej. Det fremtidige boligområde vil ske som næste etape af det samlede byudviklingsområde, Morsbøl Søpark, syd for Grindsted Engsø. Boligområdet vil således ligge i tilknytning til andre boligområder, herunder første etape af byudviklingsområdet. Plan, Erhverv og Kultur Plan Sagsbehandler: Cecilie Lehmann Egeblad Tlf. CELE@billund.dk Sagsnr. 17/4690 Lokalplanområde Lokalplanens baggrund og formål Lokalplanområdet er en del af det samlede byudviklingsområde syd for Grindsted Engsø. Første etape af byudviklingsområdet, Lokalplan nr. 140 område til boligformål beliggende syd for Grindsted Engsø, er etableret og kommunen har igangsat byggemodningen af den sidste boliglomme på Morsbøl Søvej. Side 1/9

2 Baggrunden for lokalplanen er en stigende efterspørgsel på nye og varierende byggegrunde i Grindsted. Billund Kommune ønsker at udvikle området, Morsbøl Søpark, efter en samlet struktur og at udstykke området til boliger. Området er i kommuneplanen udlagt til bolig formål og rekreativt formål, men er ikke omfattet af en lokalplan. Realiseringen af lokalplanen vil bevirke en væsentlig ændring i området, idet området vil ændre karakter fra at være primært ubebyggede landbrugsarealer, til at fremstå som et tæt bebygget boligområde med grønne rekreative arealer. Lokalplanen skal sikre at bebyggelsen tilpasses områdets natur og landskabelige interesser. Det er hensigten med lokalplanens bestemmelser, at skabe et varieret boligområde samtidig med, at der tages hensyn til områdets beliggenhed og karakter. Den aktuelle lokalplan forventes at blive udarbejdet i Eksisterende forhold Lokalplanområdet fremstår i dag primært som ubebyggede landbrugsarealer med marker og lange lige læhegn. Mange af de eksisterende læhegn vil blive brudt eller fjernes helt i forbindelse med realiseringen af lokalplanen. I området findes der i dag kun boliger nord for Morsbølvej. En del af lodsejerne ejer også landbrugsarealer syd for Morsbølvej, hvorfor byudviklingen vil ske på dele af deres ejendom. Området fremstår forholdsvist fladt. I disponeringen af området og udstykningsplanen er der taget hensyn til det flade terræn og åbne landskab, således at eksisterende læhegn for så vidt muligt bevares og der plantes nye læhegn, i tilknytning til boligerne, der med tiden kan afskærme mod vind fra syd og sydvest. Indenfor lokalplanområdet findes et mindre fredskovsareal i den sydøstlige del af området, som er beskyttet gennem Skovloven. Dette indebærer, at fredskoven skal drives og vedligeholdes som skov, og at dette areal ikke må udstykkes. Desuden findes øst for området Engskålen, en lavtliggende terrænformation, som består af en fordybning i landskabet til opsamling af regnvand og som rekreativt område. Det er intentionen at den grønne Engskål skal udvides og inddrages som et rekreativt element i lokalplanområdet for, at skabe en sammenhæng i områdets grønne arealer og forbindelse til eksisterende boligområde. Der findes allerede en helhedsplan for byudvikling ved Morsbøl Engsø fra Boligområdet, lokalplan nr. 140, er udarbejdet på baggrund af helhedsplanen fra I forbindelse med den videre udvikling af Morsbøl Søpark er der foretaget en revidering af den tidligere helhedsplan og på baggrund af dette er der Side 2/9

3 udarbejdet en ny helhedsplan for området som danner baggrund for udarbejdelsen af denne lokalplan. Områdets anvendelse Intentionen med lokalplanen er, at give mulighed for, at etablere attraktive boligområder med varierende boligtyper. Hensigten er, at de forskellige boligtyper skal tilskynde en variation i beboersammensætning og derved sikre området en social, kulturel og bæredygtig profil, som skal bidrage til et mangfoldigt boligområde. Områdets anvendelse fastlægges til boligformål med mulighed for, at opføre tætlav og åben-lav boligbebyggelse samt etagebebyggelse nord for Morsbølvej. Lokalplanområdet inddeles i mindre delområder for, at styre den overordnede disponering af området. Delområderne vil således være forbeholdt parcelhuse i 1-2 etager, rækkehuse i 1-2 etager og etagebebyggelse i 2-4 etager samt områder udlagt til naturområder, friarealer, veje og stier. Områdets omgivelser Området grænser op til Grindsted Engsø mod nord og åbent landbrugsarealer og hedelandskab mod syd. Mod øst finder man første etape af det samlede byudviklingsområde, boligområdet etableret på baggrund af lokalplan nr Helhedsplan for Morsbøl Søpark For at skabe et mere attraktivt og differentieret boligområde med variation i udstyknings- og bebyggelsesformer, har det været nødvendigt at revidere helhedsplanen for Morsbøl Søpark fra Med den nye helhedsplan er det kommunens ønske at etablere attraktive byggegrunde tæt på Engsøen, ud fra princippet om at udvikle byen indefra og ud. Det er derfor hensigten at udviklingen af området skal ske fra øst mod vest langs Morsbølvej. Det tager mange år før bydelen er færdigudbygget, og derfor er helhedsplanen også en fleksibel plan, der udstikker retningen og de overordnede principper for udviklingen. Helhedsplanen skal sikre en sammenhængende udvikling af området og sikre en helhed mellem udviklingsfaserne samt sikre en kobling i området. Side 3/9

4 Helhedsplan for Morsbøl Søpark Udbygning og udstykning Udbygningen af området vil ske ud fra den samlede helhedsplan. Afgrænsningen af lokalplanområdet ses på oversigtskortet. For store dele af lokalplanområdet, vil planen indeholde en dispositionsplan og få karakter af at være en rammelokalplan. Helhedsplanen sætter den overordnede ramme og principper for området. Lokalplanen vil indeholde en mere detaljeret bebyggelsesplan for etape 1, 1A og 2 og vil være byggeretsgivende. Når der i fremtiden skal bygges på de områder der ligger syd for rammedelen, skal der udarbejdes en ny lokalplan. Udstykningsplanen er opbygget således, at områderne består af klynger af boliger med hver sin adgangsvej fra den gennemgående boligvej. Dette muliggør at området kan udstykkes etapevis. Bebyggelsen - Klyngerne Lokalplanen fastlægger nogle overordnede krav til områdets disponering, mens den enkelte grundejer i rimelig stor udstrækning har frihed til at opføre den ønskede bolig. Disponeringen af områdets planløsning tager afsæt i et klynge -koncept, som består af tætte klynger, der er presset sammen, for at skabe en højere arealudnyttelse og lavere driftudgift. Dette giver mulighed for variation i bebyggelsen og veldefinerede grønne fællesarealer. De enkelte boligklynger kan Side 4/9

5 variere i størrelse og antal af boliger. Klyngerne vil bestå af en variation i udstyknings- og bebyggelsesformer, der indbyder til forskellige ejerformer og beboertyper. Der vil være mulighed for at etablere tæt-lav boligbebyggelse, rækkehuse og etagebebyggelse samt muligheden for at etablere forskellige former for bofællesskaber. Udsnitsplan for en enkelt klynge Landskab Morsbøl Søpark er beliggende i nærhed til naturen og området indeholder mange landskabelige kvaliteter. Området er præget af et fladt kulturlandskab med parallelle læhegn og store landbrugsarealer. De eksisterende læhegn tilfører landskabet struktur og udgør med sin rytme og udsigtskorridor et markant egnstypisk træk. Det er hensigten af bevare dele af de eksisterende læhegn, for at fastholde områdets områdets karakter og skabe læ i det åbne og flade landskab. Nord for Morsbøl Søpark finder man Engsøen, et naturområde med aktivitetsmuligheder og gode stier, der bruges som udflugtsmål af byens borgere til at gå, løbe eller cykle rundt om søen. Med udviklingen af det nye boligområde, er det hensigten at sikre både fysiske og visuelle forbindelser der skal binde området sammen med Engsøen og den eksisterende Engskålen en lavtliggende naturområde som også fungere som regnvandsbassin for det eksisterende boligområde. Side 5/9

6 Det er intentionen, at den eksisterende grønne Engskål skal videreudvikles så den binder hele boligområdet sammen og hermed fungere som et rekreativt fællesområde, for beboerne. Engskålen etableres som et naturområde, hvor terrænet er bearbejdet med bakker der etableres af overskudsjord og fordybninger som vil fungere som forsinkelsesbassiner. Overskydende regnvand fra veje og stier, skal for så vidt muligt ledes mod Engskålen til nedsivning. Den rekreative grønne område vil med sin karakter og varierende terræn byde på nye naturoplevelser og bidrage til at gøre hele området til en stærk attraktion for hele byen med nye naturoplevelser. Det grønne fælles naturområde landskabsmodnes allerede inden de første klynger etableres for, at skabe et mere helhedsorienteret udtryk, men også så kommende beboere vil opleve at bo midt i et naturskønt område fra dag ét. Regnvandshåndtering Mellem boligklyngerne anvendes skybrudslavninger til nedsivning af regnvand i perioder med kraftig regn. Da grundvandet står lavt i området, skal dette tænkes ind i skybrudslavningernes udformning og dybde, for at lavningerne ikke fremstår tekniske og fremmedartede, men derimod som en del af den landskabelige bearbejdning. Yderligere vil det ikke være muligt at etablere permanent vandspejl, da jordbundens store permeabilitet ikke giver mulighed for dette. Tekniske løsninger I helhedsplanen er der indarbejdet muligheden for alternative tekniske løsninger. Lokalplanen vil give mulighed for at områderne vil kunne forsynes med fjernvarme. I forbindelse med planlægningen af området vil der desuden blive sikret mulighed for etablering af nye alternative varmeforsyningsmuligheder i takt med den teknologiske udvikling. Veje, stier og parkering Det nye boligområde kobles på den eksisterende boligvej, Morsbøl Alle, og vil forbinde det udlagte boligområde med Søndre Ringvej i Vest og Morsbøl Skolevej i Øst. Fra den gennemgående boligvej, vil der vejtilførsel til de enkelte boligklynger. I den sydlige del af lokalplanområdet er der i overensstemmelse udlagt areal til eventuel fremtidig udvidelse af boligområdet. Når dette område en gang skal udbygges, etableres en ny vej, som skal forbinde området med den eksisterende vejstruktur. I lokalplanen arbejdes der med forskellige trafikrum, hvor både biltrafik og bløde trafikanter skal have optimale forhold. Derfor er der foruden veje også udlagt stiforbindelser til skolevej og eksisterende boligområder, så gående og cyklende sikkert kan færdes i området. Stierne skal forbinde området med det eksisterende boligområde, Engsøen og byen. Side 6/9

7 Forhold til øvrige strategier og planer Rammeområder, Kommuneplan Kommuneplan for Billund Kommune Lokalplanområdet er omfattet af rammeområderne 1.B.27, 1.B.30, 1.B.31, 1.B.32, 1.B33 og 1.B.34, som er udlagt til boligområde samt 1.G.18 som er udlagt til grønt område i form af park i Kommuneplanen Intentionen for rammeområde 1.B.27 er: At sikre området til den fremtidige boligudbygning. At området forbliver et grønt og åbent område med grupper af punkthuse placeret ved eksisterende bebyggelse, i et åbent parklandskab med kig til offentlig adgang til søen. Bynær natur skal indarbejdes i området, dels for at skabe sammenhængende grønne kiler i byen og dels for at tilføje området grønne kvaliteter. Inden for området kan der opføres boliger af forskellig karakter, åben-lav og etagebebyggelse i form af punkthuse. Matr. nr. 2 ag Horsbøl Gade, Grindsted fastholdes som et rekreativt område. Bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom må ikke overstige: 30 for åben-lav bebyggelse 60 for etagebebyggelse Side 7/9

8 Intentionen for rammeområderne 1.B.30, 1.B.31, 1.B.32, 1.B33 og 1.B.34 er: At sikre området til den fremtidige boligudbygning. At skabe bynær natur der indarbejdes i området, dels for at skabe og sikre økologiske forbindelser, dels for at skabe sammenhængende grønne kiler i byen og dels for at tilføje området grønne rekreative områder. Inden for rammeområdet kan der opføres boliger af forskellig karakter, åben-lav, tæt-lav og etagebebyggelse. Bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom må ikke overstige: 30 for åben-lav bebyggelse 50 for tæt-lav bebyggelse 60 for etagebebyggelse ved etagebebyggelse skal der indrettes udendørs opholdsarealer svarende til mindst 20 % af etagearealer. Bebyggelsens beliggenhed og udformning tilpasses i forhold til at sikre tilpasning til markante landskabselementer. Intentionen for rammeområde 1.G.18 er: at udvikle området som grønt område med funktioner af skov, park, fælles friareal, fritidsanlæg, veje og stier. Rammeområdet kan anvendes til grønt område i form af park. I området må der kun opføres mindre bebyggelse med tilknytning til områdets anvendelse. Bebyggelse må kun opføres i en etage. Forhold til øvrige lokalplaner lokalplan nr. 140 Området øst for lokalplanområdet er omfattet af lokalplan nr. 140 Område til boligformål beliggende syd for Grindsted Engsø. Dette område er planlagt ud fra den foregående helhedsplan for hele udviklingsområdet fra Det er derfor også vigtigt at der i den nye helhedsplan tages hensyn til det eksisterende boligområde og at der skabes en sammenhæng i hele området. Zoneforhold Dele af området er udlagt til boligformål i kommuneplanen, men ligger i landzone og vil ved vedtagelsen af lokalplanen overføres til byzone. En del af lokalplanområdet ligger allerede i dag i byzone. Teknisk sektorplanlægning Varmeforsyning Lokalplanområdet er omfattet af varmeforsyningsplanen for Billund Kommune og området er i henhold til varmeforsyningsplanen udlagt til forsyning med fjernvarme. I henhold til varmeplanen er der tilslutningspligt til Side 8/9

9 fjernvarmeforsyningen for ny bebyggelse. Grindsted El- og varmeværk er forsyningsansvarlig. Det er hensigten, at der i forbindelse med planlægningen af området, kan sikres mulighed for etablering af nye varmeforsyningsmuligheder i takt med den teknologiske udvikling. Vandforsyning Området forsynes med drikkevand fra Billund Vandværk. Spildevand Lokalplanområdet er omfattet af gældende spildevandsplan for Billund Kommune. Grundvand Grundvandshøjden inden for rammeområdet er meget lavt, hvorfor dette kræver opmærksomhed i planlægningen af området. Særligt hvis der skal laves terrænreguleringer. Side 9/9