Lokalplan 1073, Boliger på Asmusgårdsvej 2, Elsted Endelig

Transkript

1 Indstilling Til Aarhus Byråd via Magistraten Fra Teknik og Miljø Dato 15. november 2017 Lokalplan 1073, Boliger på Asmusgårdsvej 2, Elsted Endelig Endelig vedtagelse af forslag til Lokalplan nr. 1073, Boliger på Asmusgårdsvej 2, Lystrup samt tilhørende kommuneplantillæg. 1. Resume Lokalplanområdet ligger i forbindelse med en grøn kile i Lystrup og har et areal på cirka m 2. Lokalplanen gælder for et område, der ligger i både by- og landzone. Lokalplanområdet var ved planens udarbejdelse kommunalt ejet. Mod syd afgrænses lokalplanområdet af Lystrup Busvej, mod vest af Asmusgårdsvej, mod øst af Blåbærhaven og mod nord af en offentlig sti, der betjener bebyggelserne nord for den grønne kile. I og omkring lokalplanområdet findes en del fredskov, særligt mod vest og nord. Den nye bebyggelse placeres under hensyntagen og i afstand til skoven. Indtil 2016 rummede lokalplanområdet en landbrugsejendom, Asmusgård. Den nedrevne ejendom har efterladt en stor lysning i bevoksningen, hvori ny bebyggelse på op til m 2 foreslås placeret. Bebyggelsen opføres som ni bygninger i to etager og op til ti meters højde. Bygningerne indrettes med i alt cirka 43 boliger som lejligheder og rækkehuse. Bebyggelsen placeres som en klynge omkring en kvartersplads. Kvarterspladsen rummer parkering, intern vej, pladsdannelse og udvalgte fællesfunktioner. Lokalplan 1073, Boliger på Asmusgårdsvej 2, Elsted - Endelig Side 1 af 9

2 Formålet med lokalplanen er at give mulighed for at bygge i op til to etager og ti meter mod 1½ etage og 8½ meter i den nuværende kommuneplanramme. Kommuneplanrammen ønskes endvidere justeret mod sydvest for at sikre en bedre udnyttelse af lokalplanområdet. Da lokalplanen blev vedtaget til offentliggørelse, forelå der endnu ikke en salgsaftale med Boligforeningen 10. marts Salgsaftalen forventes forelagt Byrådet i december Lokalplanforslaget har været fremlagt offentlig høring i perioden 25. august 20 oktober I høringsperioden indkom 14 høringssvar, heraf tre på vegne af to grundejerforeninger, ét fra fællesrådet og ti fra private grundejere, flere af dem enslydende På baggrund af høringssvarene foreslås det, at lokalplanen tilføjes supplerende bestemmelser om altaner m.m. enkelte steder. I pkt. 6.3 beskrives forslag til ændringer i lokalplanen. 2. Beslutningspunkter At 1) forslag til Lokalplan nr. 1073, Boliger på Asmusgårdsvej 2, Lystrup, godkendes til endelig vedtagelse. At 2) tilhørende Kommuneplantillæg godkendes til endelig vedtagelse. At 3) indsigelser og bemærkninger fremkommet under den offentlige fremlæggelse besvares som angivet i bilag 2. At 4) justeringer til projektet som følge af indsigelser og bemærkninger fremkommet under den offentlige fremlæggelse og redaktionel kvalitetssikring indarbejdes som angivet i punkt Baggrund Aarhus Kommune Grundsalg har uden held haft grunden udbudt til salg. I 2015 anmodede Grundsalg om udarbejdelse af en lokalplan for området med det formål at opføre lav boligbebyggelse. Lokalplan 1073, Boliger på Asmusgårdsvej 2, Elsted - Endelig side 2 af 8

3 Der blev i 2016 afholdt en visionskonkurrence om udviklingen af lokalplanområdet. Fem boligforeninger bød på konkurrencen, og vinderen blev Boligforeningen 10. marts Forslaget, som siden er blevet bearbejdet i et samarbejde mellem boligforeningen og Aarhus Kommune, danner grundlag for lokalplanudarbejdelsen. 4. Relationer til mål Lokalplanforslaget følger hovedprincipperne i både Kommuneplan 2013 og forslag til Kommuneplan Sagsfremstilling 5.1 Lokalplanens indhold Mod syd afgrænses lokalplanområdet af Lystrup Busvej. Til andre sider afgrænses lokalplanområdet af rekreativt areal, som dels udgøres af opvokset fredskov, dels af plejede græsarealer med stier, der forbinder boligområderne med hinanden. Mod sydøst ligger Blåbærhaven med tæt-lav bebyggelse. Mod nord ligger ligeledes tæt-lav boligområder. Lokalplanen muliggør opførelse af ni bygninger med i alt cirka 43 boliger som rækkehuse og lejligheder med vandrette skel. Bebyggelsen opføres som almene familieboliger, heraf cirka fem som små familieboliger under 55 m Fredskov og terrænzoner Lokalplanområdet ligger delvist i fredskov. Skoven mod vest er fuldt opvokset, mens der mod nord er registreret en yngre bevoksning med et tilsvarende mindre rodnet. Naturstyrelsen er blevet bedt om at vurdere, om hele eller dele af fredskoven i lokalplanområdet kan fældes mod opførelse af erstatningsskov. Naturstyrelsen har vurderet, at skoven i lokalplanområdet generelt er velegnet til bæredygtig skovdrift, og at den ikke bør fældes. Dernæst er styrelsen blevet bedt om at vurdere, hvor lille afstanden til skovbrynet kan være i forhold til sikkerhedsafstand og hensyn til skovens rodnet. Styrelsen har vurderet, at der kan bygges indtil 30 meter fra skovbrynet mod vest og indtil ti meter fra skovbrynet mod nord. På den baggrund er lokalplanområdet inddelt i fire terrænzoner: Lokalplan 1073, Boliger på Asmusgårdsvej 2, Elsted - Endelig side 3 af 8

4 Zone 1 er fredskov og skal forblive urørt. Zone 2 skal ligeledes friholdes fra terrænregulering eller deponering af overskudsjord. Dog må der gerne reguleres på den del af arealet, hvor adgangsvejen skal anlægges og på de steder, hvor der skal etableres anlæg til nødvendig bortledning af regnvand. I terrænzone 3 kan der reguleres op til +/- 0,5 meter og etableres enkelte bakker, som er op til 0,75 meter over eksisterende terræn. I denne zone må der anlægges områder til parkering, etableres haver og opstilles pavilloner, drivhuse og lign. I terrænzone 4 må terrænet reguleres i op til en meter over eksisterende terræn. 5.3 Bebyggelsens karakter Området skal fortsat have karakter af at være omgivet af fredskov og rekreativt areal. Fællesarealer skal derfor fremstå åbne og tilgængelige for områdets naboer. Til de enkelte boliger etableres private udendørs opholdsarealer, som også skal fremstå med en åben og uformel karakter. Derfor markeres afgrænsningen af haverne kun mod naboer og i forlængelse af bygningsgavle, mens de ud mod friarealerne skal fremstå åbne. Projektet indeholder en aftale om at etablere beplantning på Aarhus Kommunes areal nord for adgangsvejen. 5.4 Adgang til området Lokalplanområdet vejbetjenes fra Asmusgårdsvej, idet den eksisterende skovvej til Asmusgård forstærkes og udvides med en dobbeltrettet fællessti. Vejen er blind og fører kun ind til bebyggelsen. Vejen ender i kvarterspladsen, hvor der er plads til at vende, også for store køretøjer til renovation og brand m.v. Der etableres parkeringspladser svarende til 1½ plads pr. bolig, hvilket svarer til Aarhus Kommunes retningslinjer for anlæg af parkeringsarealer. Vejadgang til lokalplanområdet sker via busvejen Asmusgårdsvej. Der vil ske en tilretning af vejen, så det sikres, at der er tilstrækkelig vejadgang til det nye boligområde. 5.5 Tillæg nr. 122 til Kommuneplan 2013 Lokalplan 1073, Boliger på Asmusgårdsvej 2, Elsted - Endelig side 4 af 8

5 I den eksisterende kommuneplanramme BO er områdets anvendelse fastlagt til boligformål i form af lav boligbebyggelse med varierede bebyggelsesformer i op til 1½ etage og 8½ meter. Formålet med lokalplanen er at give mulighed for at bygge i op til to etager og ti meter. Kommuneplanrammen ønskes endvidere justeret mod sydøst, hvor der inddrages et areal på cirka 300 m 2, som i dag henligger med kratbevoksning. Arealet er en del af rammeområde RE. Grænsen mellem BO og RE justeres for at sikre en bedre udnyttelse af lokalplanområdet. Lokalplanen er således ikke i overensstemmelse med Kommuneplan 2013, og der er derfor udarbejdet Kommuneplantillæg nr Der har ikke været gennemført en forudgående offentlig høring om ændringerne af kommuneplanen, da ændringerne ikke vurderes at være i strid med planens hovedprincipper. 5.6 Forholdet til Kommuneplan 2017 Lokalplanen er på tilsvarende vis ikke i overensstemmelse med forslag til Kommuneplan 2017, som færdigbehandles sideløbende med forslag til Lokalplan Hvis Kommuneplan 2017 vedtages før Lokalplan 1073, vedlægges Kommuneplantillæg til kommuneplan Almene boliger Bebyggelsen udlægges til almene boliger. 5.8 Skoleforhold Lokalplanområdet ligger i Elsted Skoles distrikt. Elsted Skole forventes at have tilstrækkeligt med lokaler til undervisning og SFO frem til Lokalplanens boliger giver ikke giver anledning til en udvidelse. 6. Strategi for borgerinddragelse 6.1 Offentlig høring Forslaget til lokalplanen har været i offentlig høring i otte uger frem til d. 20. oktober I den offentlige høringsfase blev der afholdt et offentligt borgermøde d. 12. september. Lokalplan 1073, Boliger på Asmusgårdsvej 2, Elsted - Endelig side 5 af 8

6 6.2 Indkomne høringssvar I høringsfasen er der indkommet 14 høringssvar, heraf tre på vegne af to grundejerforeninger, ét fra fællesrådet og ti fra private grundejere, flere af disse enslydende. Høringssvarene drejer sig hovedsageligt om utilfredshed med/bekymringer om: Bebyggelsen i den grønne kile Byggeriets omfang I forhold til Blåbærhaven: højde omfang indbliksgener bevarelse af træer terrænregulering Parkeringspladser Adgangsvej til bebyggelsen Bemærkninger om overtrædelse af gældende lovgivning og planer; lov om miljøvurdering og LP 501 Øvrige forslag til ændringer i lokalplanen i forbindelse med den endelige vedtagelse 6.3 Forslag til rettelser Bemærkningerne giver anledning til følgende forslag til rettelser i lokalplanen ud over redaktionelle og tekniske rettelser: At bebyggelsen justeres, så den sydligste bygningskrop ikke har terrasser eller altaner mod øst, og at bestemmelserne justeres tilsvarende, At der tilføjes bestemmelser om, at der ikke må etableres vinduer eller beboelse på tagetagerne, At der tilføjes bestemmelser, der sikrer, at beplantningen mellem lokalplanområdet og Blåbærhaven bliver åben mod jorden og tæt højere oppe. Dette skal sikre mod indkigsgener samtidig med, at der etableres en åben gangforbindelse mellem de to boligområder. At mulighederne for terrænregulering præciseres, så det bliver tydeligt, at bygninger skal placeres på omtrent nuværende terrænkote, og at terrænbearbejdning kun må forekomme uden for byggefelterne og kun i +/- 0,5 meter. Lokalplan 1073, Boliger på Asmusgårdsvej 2, Elsted - Endelig side 6 af 8

7 At lokalplanens redegørelse og kommuneplantillægget tilrettes i henhold til behandlingen af forslag til Kommuneplan Konsekvenser for ressourcer 7.1 Kommunaløkonomiske konsekvenser Hvis realiseringen af lokalplanforslaget indebærer, at det bliver nødvendigt at tilrette Asmusgårdsvej på en kort strækning uden for lokalplanområdet, afholdes udgifterne til dette af Aarhus Kommune. Udgiften til anlæggelse af vejstykket, der ligger inden for lokalplanområdet, afholdes af bygherre. 7.2 Konsekvenser for miljøet I henhold til 4 i Lov om miljøvurdering af planer og programmer er der truffet afgørelse om, at lokalplanen og kommuneplantillægget ikke er omfattet af kravet om miljøvurdering, idet planerne ikke vurderes at kunne få væsentlig indvirkning på miljøet, jf. lovens 3, stk. 1, nr. 3. Det forudsættes dog, at spildevand og overfladevand håndteres, så det ikke belaster drikkevandet og det eksisterende spildevandssystem. Der skal i den forbindelse udarbejdes et tillæg til Spildevandsplanen Kristian Würtz / Lone Dannerby Paulsen Bilag Bilag 1: Forslag til Lokalplan 1073 og kommuneplantillæg Bilag 2: Forslag til besvarelse af høringssvar Bilag 3: Samlede høringssvar Bilag 4: Oversigt høringssvar Lokalplan 1073, Boliger på Asmusgårdsvej 2, Elsted - Endelig side 7 af 8

8 Tidligere beslutninger Lokalplanforslaget med tilhørende forslag til kommuneplantillæg blev af Byrådet d. 16. august vedtaget til offentlig fremlæggelse i otte uger frem til 20. oktober Sagsnummer: 15/ Center for Byudvikling og Mobilitet Tlf.: E-post: byudviklingogmobilitet@aarhus.dk Antal tegn: Sagsbehandler: Runa Hyldegård Jepsen Tlf.: E-post: ruhj@aarhus.dk Lokalplan 1073, Boliger på Asmusgårdsvej 2, Elsted - Endelig side 8 af 8