Boligudlejningsejendomme med renoveringspotentiale

Transkript

1 Boligudlejningsejendomme med renoveringspotentiale Sag TIL SALG Haderslev - Østergade 3-5 Velbeliggende tæt på midtby og den nye havnefront Gode Parkeringsmuligheder ved ejendommen Mulighed for optimering af lejen Kontantpris kr års nettoafkast % 6,90 Etageareal m 2 994

2 1. BESKRIVELSE Ejendomsbeskrivelse Klassiske boligudlejningsejendomme fra starten af 1900 tallet med en god beliggenhed centralt i bymidte tæt på gågade, indkøbsmuligheder og havnefront/lystbådehavn. Der er de sidste år sparet på forbedringer af ejendommene og der er således et fremadrettet behov for at forbedre lejlighedernes stand. Ejendommene består af 15 lejemål i størrelsen 50 m2 til 98 m2, som fordeler sig med 2 lejemål på hvert plan, dog kun 1 lejemål på 3. sal på Østergade 3. Trappegangene har terrazzobelægning som var meget anvendt i ejendomme fra denne byggeperiode. Ejendommenes facader er i røde sten. Vinduerne er ældre termoruder i træramme og som tagbelægning har ejendommene ældre eternittag. Ejendommene har fuld kælder med depotrum til lejlighederne. Lejemålene er udlejningsmæssigt under middel stand. Ved de løbende fraflytninger i ejendommene, kan køber forbedre lejlighederne og dermed en mulighed for at optimere lejen. 2. EJENDOMMENS DATA Beliggenhed Adresse Matr.nr. Kommune Østergade 3-5, 6100 Haderslev 1240 Haderslev 1255 Haderslev 1239 Haderslev Haderslev Opført / Ombygget Opførelsesår Ombygningsår Arealer Grundareal 617 m 2 heraf vej 0 m 2 Bebygget areal 267 m 2 Boligareal 994 m 2 Etageareal i alt 994 m 2 Sekundære arealer 264 m Bygningsspecifikation Bygning nr. 1 BBR-bygningsnr. 1 Opført / ombygget år 1913/1977 Bebygget areal 131 m 2 Sekundære arealer 128 m 2 Antal etager 3 Anvendelse Registreret som Afskrivning Østergade 3 - st.tv. 62 m 2 Boligareal Nej Østergade 3 - st.th. 62 m 2 Boligareal Nej Østergade 3-1.tv. 66 m 2 Boligareal Nej Østergade 3-1.th. 66 m 2 Boligareal Nej Østergade 3-2.tv. 66 m 2 Boligareal Nej Østergade 3-2.th. 66 m 2 Boligareal Nej Østergade 3-3. sal 98 m 2 Boligareal Nej Kælder 128 m 2 Sekundært areal Nej Beskrivelse bygning nr. 1 Fællesarealer udgør 8 m² af enhedernes areal, ifølge BBR. 2

3 Bygning nr. 1 BBR-bygningsnr. 1 Opført / ombygget år 1905/1980 Bebygget areal 136 m 2 Sekundære arealer 136 m 2 Antal etager 3 Anvendelse Registreret som Afskrivning Østergade 5 - St.tv. 63 m 2 Boligareal Nej Østergade 5 - St.th. 73 m 2 Boligareal Nej Østergade 5-1.tv. 73 m 2 Boligareal Nej Østergade 5-1.th. 63 m 2 Boligareal Nej Østergade 5-2.tv. 63 m 2 Boligareal Nej Østergade 5-2.th. 73 m 2 Boligareal Nej Østergade 5-3.tv. 50 m 2 Boligareal Nej Østergade 5-3.th. 50 m 2 Boligareal Nej Østergade 5 - Kælder 136 m 2 Sekundært areal Nej Der er ikke foretaget særskilt opmåling af ejendommen i forbindelse med udarbejdelse af salgsopstilling. Offentlig vurdering År 2015 Ejendomsværdi kr heraf grundværdi kr Ejendommen er ikke under omvurdering. Østergade 3: Ejendomsværdi: kr Grundværdi: kr Østergade 5: Ejendomsværdi: kr Grundværdi: kr Forsikringsforhold Energimærkning Øvrige forhold Ejendommen er pt. forsikret således: Danske Forsikring, police nr Danske Forsikring, police nr. Ejendommen er ikke omfattet af Lov om fremme af energibesparelser i bygninger. Ejendommen er fritaget for energimærke, jf. lov om fremme af energibesparelser i bygninger 9. Der gøres opmærksom på, at ejendommen sælges for konkursbo. Ejendommen sælges derfor uden ansvar for mangler af enhver art, såvel retlige som faktiske, bortset fra adkomstmangel. Man skal som køber derfor erklære sig indforstået med ikke at kunne gøre misligholdelsesbeføjelser gældende overfor sælger i anledning af evt. mangler ved ejendommen, herunder retten til at hæve handlen, fordre afslag i prisen eller kræve erstatning, hverken nu eller senere. Østergade 3: Ejendommen betragtes lejeretligt som småhus idet ejendommen pr. 1. januar 1995 havde 6 eller færre lejemål. Ifølge Haderslev Kommune, Teknisk forvaltning, blev der udstedt ibrugtagningstilladelse til den 7. beboelseslejlighed den. 1. februar Ejendommen er derfor fri for at udarbejde OMK budget, ligesom der ikke er bindingspligt til 18b 3

4 3. SERVITUTTER, PLANFORHOLD M.V. Zonestatus Offentlige planer / Forhold Ejendommen er beliggende i byzone. Ejendommen er omfattet af Haderslev Kommunes rammebestemmelser. Lokalplan nr er gældende for området. Lokalplanens 3 stk. 1 oplyser omkring anvendelse: Bebyggelse på ejendommene må anvendes til offentlige formål, beboelse/liberale erhverv og detailhandel (udvalgsvarer og dagligvarer) samt mindre håndværks- og serviceenheder(frisør, skomager, renseri, guldsmed m.v.) i tilknytning til detailhandelen. Områdets bebyggelsesprocent er 110. Østergade 5: Bygning 1 er registeret med bevaringsværdi 4. Østergade 3: Bygning 1 er registeret med bevaringsværdi 5. Servitutter Der henvises til ejendommens blad i tingbogen. Udskrift af tingbogen foreligger som tingbogsattest af Matr.nr. 1240: Dok om fjernvarme/anlæg mv Dok om fjernvarme/anlæg mv. Matr. nr. 1255: Dok om fjernvarme/anlæg mv Dok om fjernvarme/anlæg mv. Matr.nr. 1239: Dok om fjernvarme/anlæg mv. Tilbudspligt Ejendommen er omfattet af tilbudspligt i h.t. lejelovgivningen, og skal tilbydes lejerne til overtagelse på andelsbasis, inden den kan overdrages til anden side. 4. TEKNISKE INSTALLATIONER M.V. El, vand og varme El: Syd Energi Vand: Alment vandforsyningsanlæg, afløb til spildevandsforsyningens renseanlæg Varme: Fjernvarme 5. MILJØFORHOLD Olie-/Tankanlæg Østergade 3: Anlægsnr.: 1 Adresse: Østergade 3 (vejkode: 1598), 6100 Haderslev Beliggende på matrikel 1239 Tank (Produkt på væskeform) Indhold: Mineralske olieprodukter (Olietankbekendtgørelsens 6, stk. 1 nr. 13) Placering: Over terræn, udendørs 4

5 Etableringsår: 1976 Type: Enkeltvægget Størrelse: 1800 L Tanken er afblændet Sløjfningsfrist: Størrelsesklasse: Under l Anlægsnr.: 2 Adresse: Østergade 3 (vejkode: 1598), 6100 Haderslev Beliggende på matrikel 1239 Tank (Produkt på væskeform) Indhold: Mineralske olieprodukter (Olietankbekendtgørelsens 6, stk. 1 nr. 13) Placering: Over terræn, udendørs Etableringsår: 1976 Type: Enkeltvægget Størrelse: 1800 L Tanken er afblændet Sløjfningsfrist: Størrelsesklasse: Under l Miljøforhold drift Region Syddanmark har på nuværende tidspunkt ingen oplysninger om jordforurening på de gældende matrikler. Da ejendommen er beliggende i byzone, er ejendommen områdeklassificeret som lettere forurenet. Lettere forurening er forurening, som ligger over et defineret mindstekriterium, men under kriterierne for kortlægning som forurening. 6. ØKONOMISKE FORHOLD 6.1 Købesum Kontantpris kr Finansiering: Bemærkninger: Østergade 5: Realkreditlån til Realkredit Danmark: Hovedstol kr ,00, tinglyst d Restgæld pr kr ,66 / obl. Restgæld kr ,62 Restløbetid ca. 26 år. Ejerpantebreve: Nr. 1: hovedstol kr ,00 med meddelelse til Kreditbanken. Østergade 3: Realkreditlån til Realkredit Danmark: Hovedstol kr ,00, tinglyst d Restgæld pr kr ,00 / obl. Restgæld kr ,33 Restløbetid ca. 26 år. Ejerpantebreve: Nr. 1: hovedstol kr ,00 med meddelelse til Kreditbanken A/S Afgiftspantebrev kr , Lejeindtægter m.v. Faktiske lejeindtægter: Lejeindtægt boliglejemål kr I alt kr

6 Anslåede lejeindtægter: Lejeindtægt boliglejemål kr I alt kr Lejeindtægterne er angivet ekskl. evt. a conto-varme og el. Anslåede lejeindtægter omfatter såvel lejeindtægter som refunderede driftsudgifter for uudlejede bolig- og erhvervsarealer. Der henvises til lejemålsoversigt med specifikation over samtlige lejemål på ejendommen, herunder opgørelse af lejeindtægter, deposita, driftsudgifter, arealer, kontraktsforhold m.m. Bemærkning: Der gøres særligt opmærksom på, at de i lejekontrakterne forudbetalte huslejer ikke er et udtryk for forudbetalt leje, jf. lejelovens 34, men alene ment som første måned husleje. Den oplyste leje i nærværende salgsopstilling er den aftalte eje tillagt de reguleringer der fremgår af lejekontrakterne. Disse kan afvige fra de faktiske indbetalte huslejer. Østergade 3: Der foreligger lejekontrakt på lejemålet på 3. sal, men denne er noteret som ledig, da der ifølge sælger ikke bliver indbetalt husleje. Vedr. lejemålet 1.tv., er der i kontraktens tillæg ad 3 vedr. lejereguleringer, lavet en regnefejl på kr. 300 /årligt. Der er i salgsopstillingen taget udgangspunkt i en årlig leje på kr Der foreligger ikke lejekontrakt på st.tv.. Af samme grund er der ikke medtaget evt. depositum og betalinger til a conto vand og varme på dette lejemål. Østergade 5: Nybolig Erhverv er ikke i besiddelse af tillægget til lejekontrakten på 3.th., og der er derfor ikke taget højde for evt. reguleringer. Ifølge tidligere ejer, at der været vandskade på 2. sal, og tidligere lejer er flyttet til en anden lejlighed på 2. sal, her skulle vilkårene være de samme. Der er en ny lejer i lejligheden med vandskaden og skaden er nævnt i lejekontrakten. Det bemærkes at lejemålet 1.tv. er opsagt pr Vedr. lejeregulering efter nettoprisindeks for 1.th., er der taget udgangspunkt i oktober 2014 / september BBR meddelelsen fremstår med mere end 7 lejemål. Nybolig Erhverv har ikke haft mulighed for at komme i besiddelse af BBR meddelelsen fra 1. januar 1995, for at kunne konstatere om ejendommen dengang var med mere end 7 lejemål og dermed om lejen er omfattet af reglerne om omkostningsbestemt husleje. Da OMK budget ikke foreligger, indestår Nybolig Erhverv ikke for lejens lovlighed. 6.4 Driftsudgifter Ejendomsskatter (år 2016) kr Renovation Renovation kr Renholdelse / Vicevært Vicevært, anslået kr Udvendig vedligeholdelse Afsat kr Vedligeholdelse (i.h.t. lejelove) Regnskabskonto: BRL 18: Bolig 508 á kr. 71 kr

7 Bindingskonto: BRL 18 B: Bolig lav 508 á kr. 51 kr Administration Administration kr Forsikringer Præmie årligt - forsikring I kr Præmie årligt - forsikring II kr Øvrige driftsudgifter Vand- og varmeregnskab, anslået kr Fælles el, ansået kr Rottebekæmpelse kr. 243 Jordflytningsgebyr kr. 29 Driftsudgifter, i alt anslået kr Vedligeholdelseskonti Bindingskonto GI BRL 18 B pr kr Handelsomkostninger og kapitalbehov (Anslået) Købers handelsomkostninger (anslået): Tinglysningsafgift - skøde kr Advokatsalær - skøde kr Moms kr Handelsomkostninger i alt inkl. moms kr Kapitalbehov: Kontantpris kr Handelsomkostninger anslået kr Refusion depositum kr Anslået kapitalbehov kr Startforrentning Nettoleje til forrentning af investeret kapital kontanthandel Lejeindtægter iht. budget kr Driftsudgifter iht. budget kr Nettoleje til forrentning af investeret kapital kr Startforrentning, ved kontant handel 1. år, vejledende: x = 6,9% (anslået) 6.8 Købesummens fordeling Kontantomregning af købesum: Udbetaling kr Kontantomregnet købesum kr Handelsomkostninger anslået: Tinglysningsafgift skøde kr Advokatsalær skøde kr Moms ekskl. evt. momsrefusion kr Kontantomregnet anskaffelsessum kr

8 Kontantomregningen af købesummen er vejledende. Handelsomkostningerne er anslået. Den kontantomregnede købesum foreslås fordelt som følger: Bygninger og installationer: Ikke afskrivningsberettigede bygninger kr Grundens værdi kr Kontantomregnet købesum kr Likviditetsbudget Skattemæssigt: Likviditetsmæssigt: Udgifter Driftsudgifter kr kr Udgifter i alt kr kr Indtægter: Lejeindtægter, faktiske kr kr Lejeindtægter, anslåede kr kr år før afskrivning / skat kr kr Afskrivning 1. år, anslået kr. 0 Skattemæssigt resultat 1. år kr Likviditet 1. år før skat kr Skattevirkning ved skatteprocent på 25,00% kr Likviditetsmæssigt resultat 1. år kr Lejeindtægterne er ekskl. moms og evt. a conto-varme og el. 7. BESIGTIGELSE Henvendelse besigtigelse: Alle henvendelser vedrørende ejendommen, herunder aftale for besigtigelse, bedes venligst rettet til: Nybolig Erhverv Haderslev/Aabenraa I/S Storegade Haderslev Att.: René Damkjær, Indehaver/erhvervsmægler, MDE Tlf.: , mobil: , red@nybolig.dk 8

9 FOTOS OG KORT Østergade 5 9

10 FOTOS OG KORT 10

11 FOTOS OG KORT 11

12 FOTOS OG KORT 12

13 LEJEMÅLSOVERSIGT Ejendommen: Østergade 3-5, 6100 Haderslev ØKONOMI Nr. Lejer Adresse Type Anvendelse Areal m 2 Aktuel årlig leje Leje pr. m 2 Basisleje Depositum Depositum garanti Forudbetalt leje Refunderede driftsudgifter 1 Boliglejer Østergade 5 - st.tv. Bolig Bolig Boliglejer Østergade 5 - St.th. Bolig Bolig Boliglejer Østergade 5-1.th. Bolig Bolig Boliglejer Østergade 5-3.tv. Bolig Bolig Boliglejer Østergade 5-3.th. Bolig Bolig Boliglejer Østergade 5-2.th./ 2.tv. Bolig Bolig Boliglejer Østergade 5-2.tv./2.th. Bolig Bolig Boliglejer Østergade 5-1.tv. Bolig Bolig Boliglejer Østergade 3 - st.th. Bolig Bolig Boliglejer Østergade 3-1.tv. Bolig Bolig Boliglejer Østergade 3-1.th. Bolig Bolig Boliglejer Østergade 3-2.th. Bolig Bolig Boliglejer Østergade 3-3. sal Bolig Bolig Boliglejer Østergade 3-2.tv. Bolig Bolig Boliglejer Østergade 3 - st.tv. Bolig Bolig I ALT Erhvervsdelens andel Boligdelens andel Øvrige arealer Faktisk / anslået LEJE / DEPOSITA I ALT heraf faktisk heraf anslået

14 REGULERINGER M.M. Nr. Lejer Varme á conto Vand á conto Moms Status Reguleringsprincip Seneste regulering Næste regulering Regulering for skatter og afgifter 1 Boliglejer Nej Faktisk Nej 2 Boliglejer Nej Faktisk Trappeleje Nej 3 Boliglejer Nej Faktisk Nettoprisindeks Nej 4 Boliglejer Nej Faktisk Trappeleje Nej 5 Boliglejer Nej Faktisk Nej 6 Boliglejer Nej Faktisk Nettoprisindeks Nej 7 Boliglejer Nej Anslået Nej 8 Boliglejer Nej Anslået Nej 9 Boliglejer Nej Faktisk Nettoprisindeks Nej 10 Boliglejer Nej Faktisk Trappeleje Nej 11 Boliglejer Nej Faktisk Nettoprisindeks Nej 12 Boliglejer Nej Faktisk Nej 13 Boliglejer Nej Anslået Nej 14 Boliglejer Nej Faktisk Nej 15 Boliglejer Nej Faktisk Nej Lejen påklaget Nr. Lejer P-pl. Lejestart Opsigelsesvarsel Uopsigelighed udlejer KONTRAKTSVILKÅR Uopsigelighed lejer Indvendig vedligehold Udvendig vedligehold Afståelsesret 1 Boliglejer Lejer Udlejer Nej Nej Fremlejeret Bemærkninger 2 Boliglejer Lejer Udlejer Nej Nej Der er afvigelser i m² i lejekontrakten i forhold til BBR. Lejer betaler kr. 75 til trappevask i måneden. Der er ikke taget højde for dette. 3 Boliglejer Lejer Udlejer Nej Nej Der er afvigelser i m² i lejekontrakten i forhold til BBR. 4 Boliglejer Lejer Udlejer Nej Nej Der er afvigelser i m² i lejekontrakten i forhold til BBR. 5 Boliglejer Lejer Udlejer Nej Nej Der er afvigelser i m² i lejekontrakten i forhold til BBR. 6 Boliglejer Lejer Udlejer Nej Nej Der er afvigelser i m² i lejekontrakten i forhold til BBR. 7 Boliglejer 0 Lejer Udlejer Nej Nej 8 Boliglejer 0 Lejer Udlejer Nej Nej 9 Boliglejer Lejer Udlejer Nej Nej Der er afvigelser i m² i lejekontrakten i forhold til BBR. 14

15 10 Boliglejer Lejer Udlejer Nej Nej Der er afvigelser i m² i lejekontrakten i forhold til BBR. I lejen er indeholdt 100 kr. til trappevask. 11 Boliglejer Lejer Udlejer Nej Nej Der er afvigelser i m² i lejekontrakten i forhold til BBR. Opsagt pr Boliglejer Lejer Udlejer Nej Nej Der er afvigelser i m² i lejekontrakten i forhold til BBR. 13 Boliglejer 0 Lejer Udlejer Nej Nej 14 Boliglejer 0 Lejer Udlejer Nej Nej Der er afvigelser i m² i lejekontrakten i forhold til BBR. 15 Boliglejer 0 Lejer Udlejer Nej Nej Der foreligger inden lejekontrakt 15