Kommunens tilladelse er nødvendig, da ejendommen ligger i landzone.

Transkript

1 Hørby Bådelaug Dato: 16. august 2018 Hørby Færgested Sagsb.: Dorte Harbo 4300 Holbæk Sagsnr.: 17/32336 Att.: kasserer John Lysgaard Dir.tlf.: LANDZONETILLADELSE Hørby Bådelaug har den 4. august 2017 søgt om landzonetilladelse til at etablere en overdækket grillplads, en shelter samt et slæbested til kajakker på ejendommen: Matr.nr.: Beliggenhed: Ejer: Ansøger: 15t og 15dc, Hørby By, Hørby Hørby Færgevej 45, 4300 Holbæk Holbæk Kommune Hørby Bådelaug Kommunens tilladelse er nødvendig, da ejendommen ligger i landzone. Landzonetilladelse Holbæk Kommune, Plan og Åben Land, giver hermed landzonetilladelse til etablering af en overdækket grillplads, en shelter samt et slæbested til kajakker som angivet i ansøgningen. Det er en betingelse for tilladelsen At bygningerne og slæbestedet nedtages såfremt de forfalder og skæmmer området At det påhviler Hørby Bådelaug at sikre, at slæbestedet vedligeholdes og anvendes forsvarligt. At den nordlige væg på den overdækkede grillplads opføres som halvvæg som anført i mail af 2. august Landzonetilladelsen træder først i kraft, når klagefristen på 4 uger fra offentliggørelsen er udløbet. Hvis der klages til Planklagenævnet over tilladelsen, skal nævnet tage stilling i sagen, før tilladelsen kan udnyttes. Holbæk Kommune lader vilkårene tinglyse på din ejendom på din bekostning. Tinglysningsafgiften er kr. Besøgsadresse: Kanalstræde 2, 4300 Holbæk 1/10

2 Ansøgningen Grillplads Hørby Bådelaug har søgt om tilladelse til at etablere en overdækket grillplads med plads til 2-3 bord/bænkesæt og 1-2 grill. På den nordvendte facade etableres en renseplads til fisk bestående af et rustfrit bord med vask, koldt vand og afløb. Overdækningen måler 5 x 5 m. og opføres i træ i samme design og farver som den nærmeste bebyggelse på havnen. Bygningen etableres på støbte fundamenter med trægulv hævet ca cm over terræn af hensyn til fremtidige oversvømmelser. Den nordlige væg med fiskepladsen bliver en hel væg med brædder fra gulv til loft. De øvrige 3 sider bliver med halve vægge med sammen højde som plankeværket ved terrassen på den nærmeste bygning. På nedenstående skitse ses den overdækkede grillplads: Shelter Hørby Bådelaug ønsker at opføre en shelter i kalmer-træ. Shelterens højde er ca. 1,8 m. Shelteren ses på nedenstående skitser. Besøgsadresse: Kanalstræde 2, 4300 Holbæk 2/10

3 Slæbested for kajakker For at forbedre forholdene for de mindste bådtyper, dvs. kajakkerne, har Hørby Bådelaug søgt om tilladelse til at etablere et slæbested for kajakker som ligger lidt væk fra det område, hvor motorbådene sejler. Med etablering af slæbestedet til kajakker udnyttes det lavvandende område i havnen ideelt. Slæbestedet bliver ca. 6 m langt og 1,5 m bredt. 2 m af anlægget vil være i vandet, 2 m på stranden og 2 m oppe på land. Slæbestedet etableres dels i fliser, des i træ. Slæbestedet er kun beregnet til kajakker. På nedenstående skitser ses en del af havnens eksisterende bygninger sammen med den overdækkede grillplads, slæbestedet og shelter, som er sat ind i billedet: Besøgsadresse: Kanalstræde 2, 4300 Holbæk 3/10

4 Ejendommen jf. BBR Ejendommen er registreret som en erhvervsejendom med et matrikulært areal på m². Ejendommen er i henhold til BBR bebygget med: Toiletbygning på 19 m 2 opført i 1979 Mastehus på 63 m 2 opført i 1989 Klubhus på 78 m 2 opført i 1997 Ejendommen ses på nedenstående luftfoto, hvor grillplads, slæbested og shelter er markeret: Planforhold Ejendommen ligger i landzone, hvor der som udgangspunkt ikke kan opføres nye bygninger. Ved eksisterende bebyggelse kan der i begrænset omfang ske nybyggeri og om- og tilbygninger. Ejendommen ligger herudover indenfor et område, der i Holbæk Kommuneplan er udpeget som landskabsplanens område 5, Tuse Næs, kommuneplanramme 5.B07, fremtidig byzone, kystnærhedszonen og værdifuldt kulturmiljø. Besøgsadresse: Kanalstræde 2, 4300 Holbæk 4/10

5 Landskabsplanens område 5, Tuse Næs, er karakteriseret som forholdsvist roligt med mange ens elementer som landsbyer, småplantninger, rørskov og kyst. Den centrale del af området fremstår som et højere liggende plateau, hvilket giver en særlig visuel kontakt til kysten på tre af næssets sider. Dog forhindrer sommerhusområderne i nord og skovene i øst til dels denne kontakt til kysten. Den landskabelige udpegning skal sikre, at de enkelte områders kvaliteter og karakteristika bevares og udvikles. Ved etablering af bebyggelse, tekniske anlæg eller tilsvarende ændringer, skal der ske en tilpasning til landskabet. Ejendommen er beliggende inden for kommuneplanens rammeområde 5.B07 som fastlægger områdets anvendelse til blandet boligområde. Det fremgår desuden af kommuneplanen, at området kan anvendes til lystbådehavn og hotel. Fremtidig byzone er områder, som ved lokalplanlægning ønskes overført til byzone. Kystnærhedszonen skal søges friholdt for yderligere bebyggelse og anlæg, som ikke er afhængig af en kystnær placering. Der må kun planlægges for anlæg i landzone, hvis der er en særlig planlægningsmæssig eller funktionel begrundelse for en kystnær placering. Nødvendige anlæg og nybyggerier, som er afhængige af en kystnær placering, skal så vidt muligt placeres i tilknytning til allerede eksisterende anlæg. Inden for områder, som er udpeget som værdifuldt kulturmiljø, må byudvikling, placering af trafik- og tekniske anlæg og lignende samt skovrejsning ikke ske, med mindre det kan ske uden at forringe oplevelsen og forståelsen af kulturmiljøet. Ved opførelse af bygninger eller væsentlige om- eller tilbygninger, ved etablering af tekniske anlæg, terrænændringer eller skovrejsning inden for de udpegede kulturmiljøer, skal der tages særlige hensyn over for de bestående bevaringsværdier og sammenhænge. Ejendommen er desuden beliggende inden for naturbeskyttelseslovens 300 m strandbeskyttelseslinje. Kystdirektoratet har med afgørelse af 9. april 2018 givet dispensation fra naturbeskyttelsesloven til etablering af grillplads, slæbested og shelter. Naboorientering Ved administration efter plan- og miljølovgivningen skal nabogener så vidt muligt forebygges. Ansøgningen har været sendt til orientering hos naboer i perioden fra den 11. juni 2018 til den 29. juni Da flere naboer har ønsket en dialog med Hørby Bådelaug, blev fristen for at komme med bemærkninger udsat til den 27. juli naboer har fremsendt bemærkninger til Plan og Åben Land. Neden for er naboernes bemærkninger sammenskrevet, men ansøger har modtaget de fulde tekster. Naboerne påpeger, at de finder placeringen af henholdsvis shelter og grillhytte problematisk, idet det er til stor gene for naboerne. Det anføres, at shelteren kommer til at fremstå fritliggende og uden sammenhæng med havnens bygninger i øvrigt. Den vil fratage flere naboer udsigten over Holbæk Fjord. Det er Besøgsadresse: Kanalstræde 2, 4300 Holbæk 5/10

6 desuden beklageligt, at der er givet byggetilladelse til shelteren og at shelteren er blevet opført før der foreligger en landzonetilladelse. Herved fratages naboerne reelt indflydelse på shelterens placering. Endvidere fremføres det, at visualiseringen af grillhytten som er fremsendt til naboerne ikke er repræsentativt for de reelle forhold, og underspiller i betydelig grad bygningernes indflydelse på det landskabeligt udtryk og de medfølgende gener for naboerne. Grillhytten vil ligge lige i naboernes udsynsfelt og spærre for en fantastisk udsigt over fjorden. Naboerne frygter derfor, at det vil påvirke deres ejendomsværdi negativt. Der peges på, at grillaktiviteterne bør placeres på terrassen ved det eksisterende klubhus, hvor der er god plads og mulighed for overdækning. Det nævnes desuden, at bygningerne vil blive anvendt meget lidt, idet det ikke er bådelaugets medlemmer der kommer til at bruge bygningerne. Hørby Bådelaug har følgende kommentarer til naboernes bemærkninger: Bådelauget oplever ikke at shelteren virker skæmmende. Inden opsætning af shelteren har bådelauget foranstaltet en generel oprydning på stedet hvor blandet en del tønder og kar tilhørende havnens erhvervsfiskere er fjernet. Disse fiskeredskaber ragede flere steder væsentligt højere op over terræn end den nye shelter. Bådelauget peger også på, at der mellem havnens bygninger og naboerne mod nord er et område hvor der, specielt i vinterhalvåret, sker opbevaring af medlemmernes både. Disse både må også udgøre en væsentlig, og generelt accepteret forringelse af udsigten. På spørgsmålet om hvorfor der ikke etableres en overdækket grillplads på den eksisterende terrasse oplyser bådelauget, at terrassen har trægulv, og for at reducere brandfaren har der altid været et forbud mod at grille på terrassen. Bådelauget ser det derfor ikke som en mulighed, at flytte grillaktiviteterne ind på terrassen. For at gøre grillhytten mere transparent foreslår de, at grillhyttens bagvæg, som vender mod naboerne, kun etableres som en halvvæg på højde med de øvrige 3 vægge, og ikke som ansøgt i fuld højde. Vurdering I forbindelse med behandlingen af en ansøgning om landzonetilladelse skal Plan og Åben Land sikre, at det ansøgt ikke tilsidesætter de hensyn, som kommunen skal varetage efter planloven. Herunder de landskabelige forhold, de planlægningsmæssige forhold og forholdet til naboerne. Landskabelige forhold Shelteren er en fritliggende bygning som i materialer og farver er tilpasset det omkringliggende område, hvor der er græs og siv. Der er tale om en forholdsvis lav bygning som på grund af materialevalg og bygningsudtryk vil falde ind i omgivelserne. Placeringen er valgt ud fra et ønske om, at overnatning kan være en selvstændig aktivitet på havnen, som Besøgsadresse: Kanalstræde 2, 4300 Holbæk 6/10

7 ikke ligger i direkte forlængelse af havnens øvrige klubaktiviteter. Shelteren er dog placeret i et område, der er anvendes til af oplag af fiskeriudstyr og både. Grillhytten placeres i tilknytning til havnens øvrige bygninger og har samme udtryk og farver som de omkringliggende bygninger. Grillhytten placeres direkte ved vandet for at gøre den attraktiv for stedets brugere, herunder blandt andet kajakroere. Slæbestedet placeres ligeledes i tilknytning til ejendommens bygninger samt inden for havnens moleanlæg. Det er Plan og Åben Lands vurdering, at de ansøgte bygninger og slæbestedet placeres og udformes på en måde, hvor der tages hensyn til havnens miljø og det omkringliggende landskab. Planforhold Det er Plan og Åben Lands vurdering, at det ansøgte ikke er i strid med kommuneplanens udpegninger, idet kommuneplanen beskriver, at ejendommen må anvendes til lystbådehavn. Nabohensyn Plan og Åben Land har læst naboernes bemærkninger og kan forstå, at naboerne oplever de ansøgte bygninger som værende generende for deres udsigt. Det er Plan og Åben Lands vurdering, at de ansøgte bygninger har en størrelse og en udformning som ligger inden for hvad man som nabo skal kunne tåle, når man er nabo til en lystbådehavn. Øvrige bemærkninger Plan og Åben Land lægger i afgørelsen vægt på, at friluftsaktiviteter med fordel kan samles på arealer som i forvejen har servicetilbud til besøgende som f.eks. toiletter og parkeringspladser. Det er derfor ikke af betydning for Plan og Åben Lands vurdering af sagen, om shelter og grillhytte skal anvendes af bådelauget eller af andre typer brugere. Det er endvidere vurderet, at de ansøgte aktiviteter passer naturligt ind i lystbådehavnens aktiviteter, og er med til at bidrage til at fastholde vækst og udvikling af området. Samlet set er det Plan og åben Lands vurdering, at det ansøgte kan tillades uden at hensynet til landskabelige forhold, planlægningsmæssige forhold og naboerne tilsidesættes i væsentlig grad. Lovgrundlag Planloven, jf. lovbkg. nr. 287 af 16. april Tilladelsen er givet efter 35, stk. 1, hvorefter der kun med kommunens tilladelse i landzone må foretages udstykning, opføres ny bebyggelse eller ske ændring i anvendelsen af bestående bebyggelse og ubebyggede arealer. Offentliggørelse Afgørelsen offentliggøres på kommunens planportal torsdag den 16. august 2018 og 4 uger frem. Besøgsadresse: Kanalstræde 2, 4300 Holbæk 7/10

8 Udnyttelse af tilladelsen Landzonetilladelsen træder først i kraft, når klagefristen på 4 uger fra offentliggørelsen er udløbet. Rettidig klage har opsættende virkning med mindre Planklagenævnet bestemmer andet. Landzonetilladelsen falder bort, hvis ikke den udnyttes inden 5 år efter, den er givet. Tilladelser mv. fra andre myndigheder. Tilladelsen vedrører kun forholdet til landzonebestemmelserne. Andre nødvendige tilladelser skal søges hos relevante myndigheder. Sagen videregives til byggesagsbehandling, såfremt der efter klagefristens udløb ikke er indkommet klage over afgørelsen. Hvis der sker arkæologiske fund i forbindelse med udnyttelse af landzonetilladelsen og dispensationen, skal du straks henvende dig til Museum Vestsjælland, Klosterstræde 18, 4300 Holbæk, tlf Museet er orienteret om tilladelsen ved kopi af dette brev. Hvis der under bygge- eller jordarbejder konstateres en forurening af jorden, skal du straks underrette Holbæk Kommune, Miljømyndigheden. Der er ikke taget stilling til, om projektet overholder eventuelle servitutter, der hviler på ejendommen. Klagevejledning Denne afgørelse kan påklages til Planklagenævnet af enhver med retlig interesse i sagens udfald. Det kan bl.a. være dig, som adressat for afgørelsen, samt klageberettigede myndigheder, organisationer og naboer. Indgivelse af rettidig klage til Planklagenævnet over nærværende landzoneafgørelse har som udgangspunkt opsættende virkning, medmindre Planklagenævnet bestemmer andet. Hvis du ønsker at klage over denne afgørelse, skal klagen være indgivet til Planklagenævnet senest 4 uger efter, at afgørelsen er meddelt. Er afgørelsen offentliggjort, regnes klagefristen dog altid fra datoen for offentliggørelsen. Du skal klage via Klageportalen, ved at logge på med din NEM-ID på eller Der er direkte links til disse steder via forsiden af Planklagenævnets hjemmeside hvor du også finder information om, hvordan man klager via Klageportalen. En klage er indgivet, når den er tilgængelig for myndigheden i Klageportalen. Når du klager, skal du betale et klagegebyr. Gebyrets størrelse differentieres, alt efter om klager er en borger eller en virksomhed/organisation. Privatpersoner skal betale et gebyr på 900 kr. Virksomheder og organisationer skal betale et gebyr på kr. Besøgsadresse: Kanalstræde 2, 4300 Holbæk 8/10

9 Indgives flere klager over samme afgørelse, opkræves der et gebyr for hver selvstændig klageskrivelse. Hvis flere klageberettigede indgiver en samlet klage, betales ét klagegebyr. Hvis blot en af klagerne er en virksomhed eller en organisation opkræves kr. Klagegebyret opkræves af Planklagenævnet. Betaling af klagegebyr sker ved elektronisk overførsel til Planklagenævnet. Gebyr skal indbetales inden for en af Planklagenævnet fastsat frist. Hvis gebyret ikke indbetales inden udløbet af fristen, afvises klagen. Planklagenævnet skal som udgangspunkt afvise en klage, der kommer uden om Klageportalen, hvis der ikke er særlige grunde til det. Hvis du ønsker at blive fritaget for at bruge Klageportalen, skal du sende en begrundet anmodning til Holbæk Kommune. Kommunen sender derefter din anmodning til Planklagenævnet, som træffer afgørelse om, hvorvidt din anmodning kan imødekommes. En klage har opsættende virkning. Det vil sige, at afgørelsen ikke må udnyttes, mens klagen behandles medmindre Planklagenævnet meddeler andet. Planklagenævnets afgørelse er endelig og kan ikke indbringes for anden administrativ myndighed. Planklagenævnets afgørelser kan indbringes for domstolene senest 6 måneder efter, at nævnets afgørelse er truffet. Du er velkommen til at kontakte undertegnede og få oplyst, om der er kommet en klage. Med venlig hilsen Dorte Harbo Landzonesagsbehandler Kopi af afgørelsen er sendt som brev eller mail til: Museum Vestsjælland, Klosterstræde 18, 4300 Holbæk, plan@vestmuseum.dk Danmarks Naturfredningsforening, Masnedøgade 20, 2100 København Ø, dnholbaeksager@dn.dk Friluftsrådet, Scandiagade 13, 2450 København SV, fr@friluftsraadet.dk, kreds14@friluftsraadet.dk Dansk Botanisk Forening, Sølvgade 83, Opg. S, 1307 København K, nbu_sj@botaniskforening.dk Ejere og beboere på adresserne: Hørby Færgevej 33, Blåbærstien 4, 6 og 10 Hørby Bådelaug v. Jan Schunck og Søren Møller-Andersen Holbæk Kommune, Ejendomsadministrationen, Kanalstræde 2, 4300 Holbæk Besøgsadresse: Kanalstræde 2, 4300 Holbæk 9/10

10 Behandling af oplysninger I forbindelse med kommunens sagsbehandling kan der ske behandling af oplysninger, som kan henføres til enkeltpersoner. Der kan f.eks. være tale om, at kommunen indhenter og opbevarer oplysninger om en ejendoms fysiske forhold. Ifølge persondataloven har personer, som oplysningerne vedrører, ret til indsigt i oplysningerne hos kommunen. Se mere om persondataloven og om andre rettigheder i henhold til loven på Besøgsadresse: Kanalstræde 2, 4300 Holbæk 10/10