J & P Ingeniørfirmaet har den 13. februar 2018, på dine vegne, søgt om landzonetilladelse til at opføre en bolig på din ejendom:

Transkript

1 Nicolaj Damgård Jensen Blegstræde 1, 2.th 4300 Holbæk HOLBÆK KOMMUNE Dato: 12. oktober 2018 Sagsb.: Dorte Harbo Sagsnr.: 18/7540 Dir.tlf.: LANDZONETILLADELSE J & P Ingeniørfirmaet har den 13. februar 2018, på dine vegne, søgt om landzonetilladelse til at opføre en bolig på din ejendom: Matr. nr.: Beliggenhed: Ansøger: 10e, Tingtved By, Søstrup Søstrupvej 11b, 4300 Holbæk J & P Ingeniørfirmaet, Tåstruphøj 54, 4300 Holbæk Kommunens tilladelse er nødvendig, da ejendommen ligger i landzone. Landzonetilladelse Holbæk Kommune, Plan og Åben Land, giver hermed landzonetilladelse til at opføre en bolig på 300 m 2 samt en garage/udhusbygning på 150 m 2 på ejendommen 10e, Tingtved By, Søstrup jf. ansøgning og tegninger fremsendt på mail den 2. oktober 2018, og oversigtsplan fremsendt den 12. oktober Det er et vilkår for tilladelsen: At taget belægges med et materiale, der ikke er reflekterende At bygningernes gulvkote ikke placeres højere end kote 20,2 Landzonetilladelsen træder først i kraft, når klagefristen på 4 uger fra offentliggørelsen er udløbet. Hvis der klages til Planklagenævnet over tilladelsen, skal nævnet tage stilling i sagen, før tilladelsen kan udnyttes.

2 Baggrund Du har søgt om tilladelse at opføre en bolig på ejendommen. Boligen opføres i 1½ plan og får en samlet højde på 7,8 m. Boligen opføres i hvidpudset mur og taget belægges med matte sorte tagsten. Boligen får et samlet etageareal på 300 m 2. Du har oprindelig søgt om et andet byggeprojekt, men efter bemærkninger fra naboer og Museum Vestsjælland er der sket en revidering af projektet. Du har samtidig søgt om tilladelse til at opføre en garage/udhusbygning på 150 m 2. Bygningen får en samlet højde på 6 m. Bygningen beklædes med antracitgrå stålplader og taget belægges med sorte eternitplader. Bygningerne fremgår af nedenstående facadetegninger:

3 Tegninger der viser garagen/udhusbygningens facader:

4 Oversigtsplan der viser hvor bygningerne placeres på grunden. Ansøger har oplyst, at gulvkoten på begge bygninger placeres i kote 20.12:

5 Ejendommen jf. BBR Ejendommen er registreret som en ubebygget grund med et matrikulært areal på m² Ejendommen og Tingtved fremgår af nedenstående luftfoto. De nye bygningers omtrentlige placering er markeret med en blå signatur:

6 Planforhold Ejendommen ligger i landzone, hvor der som udgangspunkt ikke kan opføres nye boliger. Disse skal fortrinsvis etableres i tilknytning til eksisterende landsbyer, med mindre der er tale om byggeri og anlæg til jordbrug. Ved eksisterende bebyggelse kan der i begrænset omfang ske nybyggeri og om- og tilbygninger. Ejendommen ligger herudover indenfor et område, der i Holbæk Kommuneplan 2017 er udpeget som landskabsplanens område 15, Søstrup, kommuneplanens ramme 14.L01, kystnærhedszone, værdifuldt kulturmiljø, kirkeomgivelser og særligt værdifuldt landbrugsområde. Landskabsplanens område 15, Søstrup, er karakteriseret som et roligt og ensartet landbrugslandskab med mellemstore marker og spredte gårde. Landsbyer ligger spredt i området og flere af disse er udbygget. Der er relativt få større naturområder, men flere små vandhuller og beplantninger spredt i landbrugslandet. Området indeholder mange tekniske anlæg af forskellig type. Til trods herfor virker landskabet flere steder autentisk. Det dominerende landskabselement er landbrugslandet med mellemstore gårde og tætliggende landsbyer. Den landskabelige udpegning skal sikre, at de enkelte områders kvaliteter og karakteristika bevares og udvikles. Ved etablering af bebyggelse, tekniske anlæg eller tilsvarende ændringer, skal der ske en tilpasning til landskabet. Der må tilsvarende ikke ske oplag, skiltning, terrænændringer eller tilsvarende, som kan forringe landskabsoplevelsen. Ejendommen er beliggende inden for kommuneplanens rammeområde 14.L01 som udlægger anvendelsen til boliger og landbrug. Kystnærhedszonen skal søges friholdt for yderligere bebyggelse og anlæg, som ikke er afhængig af en kystnær placering. Der må kun planlægges for anlæg i landzone, hvis der er en særlig planlægningsmæssig eller funktionel begrundelse for en kystnær placering. Ved beplantning og nødvendige anlæg i kystnærhedszonen skal det tilstræbes, at eksisterende udsigtskiler friholdes for forstyrrende tiltag. Nødvendige anlæg og nybyggerier, som er afhængige af en kystnær placering, skal så vidt muligt placeres i tilknytning til allerede eksisterende anlæg. Inden for områder, som er udpeget som kulturmiljø, må byudvikling, placering af trafik- og tekniske anlæg og lignende samt skovrejsning ikke ske, med mindre det kan ske uden at forringe oplevelsen og forståelsen af kulturmiljøet. Ved opførelse af bygninger eller væsentlige om- eller tilbygninger, ved etablering af tekniske anlæg, terrænændringer eller skovrejsning inden for de udpegede kulturmiljøer, skal der tages særlige hensyn over for de bestående bevaringsværdier og sammenhænge.

7 Inden for arealer udpeget som kirkeomgivelser må byudvikling, placering af trafik- og tekniske anlæg og lignende samt skovrejsning ikke gennemføres, medmindre det kan ske uden at forringe oplevelsen af kirken, eller med mindre nødvendig byudvikling ikke med rimelighed kan placeres på andre arealer. Ved væsentlige til- og ombygninger af eksisterende bygninger, tekniske anlæg og lignende, skal det sikres, at kirkens betydning for landskabet fastholdes. De særligt værdifulde landbrugsområder skal i videst muligt omfang friholdes for aktiviteter, som ikke understøtter jordbrugserhvervet. Ved inddragelse af landbrugsarealer til ikke-jordbrugsmæssige formål, skal arealforbruget begrænses mest muligt. Større tekniske anlæg skal søges placeret uden for de særligt værdifulde landbrugsområder. Naboorientering Ved administration efter plan- og miljølovgivningen skal nabogener så vidt muligt forebygges. Ansøgningen har været sendt til orientering hos naboer i perioden fra den 12. juni 2018 til den 29. juni Ansøgningen har været sendt til de naboejendomme som har matrikelgrænse op til Søstrupvej 11b eller som på grund af beliggenhed har direkte indsyn til ejendommen, hvilket er normal procedure i denne type landzonesager. Der er modtaget bemærkninger fra 2 naboer samt fra Museum Vestsjælland. Både naboerne og museet peger på, at landsbyen Tingtved er udpeget som kulturmiljø, hvilket betyder, at ny bebyggelse skal tilpasses det eksisterende miljø. Det fremgår af bemærkningerne at det fremsendte byggeprojekt ikke er i overensstemmelse med den stedlige byggeskik, idet huset virker stort og prangende. Naboerne peger i øvrigt på, at den nye bolig ikke bør placeres på en bakketop men bør placeres så det flugter med vejens kote som de øvrige boliger i byen. Naboerne ønsker også at omfanget af hestehold præciseres og ligeledes ønskes det præciseret hvad udhusbygningen skal anvendes til. Vurdering I landzone kan der som hovedregel ikke gives tilladelse til nye boliger idet nye boliger skal henvises til planlagte områder. Der kan dog, efter en konkret vurdering, gives tilladelse til at nye boliger kan placeres inden for en landsbyafgrænsning som huludfyldning. I kommuneplanen er Tingtved afgrænset af en kommuneplanramme, der udlægger landsbyen til boliger og landbrug. En del af ejendommen Søstrupvej 11b er beliggende inden for denne landsbyafgrænsning. Plan og Åben Land har derfor vurderet, at der kan gives tilladelse til at opføre en bolig på ejendommen. Idet det vurderes, at der er tale om huludfyldning.

8 Landsbyen Tingtved er underopdelt i 2 dele. En sydlig lavtliggende del, og en nordlig højtliggende del. Ejendommen Søstrupvej 11b er beliggende mellem den lavtliggende del af landsbyen og den højtliggende del. Derfor, er grunden stærkt skrånende. For at skabe den bedst mulige harmoni i bebyggelsesstrukturen, og for at respektere byens struktur, er den nye bolig på Søstrupvej 11b trukket op på den højtliggende del, hvor den kommer til at ligge på linje og højde med de øvrige bebyggelser. Hvis boligen skulle placeres i højde med den lavtliggende del af byen skulle den placeres på den sydligste del af grunden tæt ved byens gadekær. Plan og Åben Land har vurderet, at en sådan placering er uhensigtsmæssig. Naboerne og Museet har bemærket, at det oprindelig fremsendte byggeprojekt ikke er i harmoni med den øvrige bebyggelse i Tingtved. På den baggrund er projektet ændret, så boligens udtryk fortsat er moderne, men mere klassisk i udtrykket, og mere i harmoni med traditionel dansk gårdbyggeskik. Museum Vestsjælland har efterfølgende modtaget de revidere bygningstegninger og udtalt, at de ser det reviderede projekt som et fint kompromis, idet der er sket en tilpasning af det fremspringende midterparti så det er mindre fremtrædende end det oprindeligt ansøgte projekt. Denne landzonetilladelse omfatter foruden boligen en garage/udhusbygning på 150 m 2. Bygningen kan anvendes til hestehold, hvis miljølovgivningens regler på området overholdes. Et eventuelt hestehold er derfor ikke beskrevet eller reguleret i denne afgørelse. Det er Plan og Åben Lands vurdering og i overensstemmelse med sædvanlig praksis, at en ejendom i landzone kan have behov for en udhusbygning. Den ansøgte udhusbygning er i størrelse og placering tilpasset den øvrige bebyggelse på ejendommen. På den baggrund vurderes det, at der kan gives landzonetilladelse til den ansøgte udhusbygning. Da der er tale om en beboelsesejendom, må garage/udhusbygningen ikke anvendes til erhverv. Samlet set er det Plan og åben Lands vurdering, at der kan opføres en bolig samt en garage på ejendommen uden at de landskabelige hensyn tilsidesættes. Boligen er i udtryk og beliggenhed tilpasset grunden og det omkringliggende landsbymiljø samtidig med at den har et moderne udtryk. Herudover er der i behandlingen af sagen i øvrigt lagt vægt på, at opførelsen af en bolig med garage/udhus ikke tilsidesætter de hensyn som kommunen skal varetage efter planloven. Herunder de landskabelig forhold, de planlægningsmæssige forhold og forholdet til naboerne. Lovgrundlag Planloven, jf. lovbek. nr. 287 af 16. april 2018 Tilladelsen er givet efter 35, stk. 1, hvorefter der kun med kommunens tilladelse i landzone må foretages udstykning, opføres ny bebyggelse eller ske ændring i anvendelsen af bestående bebyggelse og ubebyggede arealer. Offentliggørelse Afgørelsen offentliggøres på kommunens planportal fredag den 12. oktober 2018 og 4 uger frem.

9 Udnyttelse af tilladelsen Landzonetilladelsen træder først i kraft, når klagefristen på 4 uger fra offentliggørelsen er udløbet. Rettidig klage har opsættende virkning med mindre Planklagenævnet bestemmer andet. Landzonetilladelsen falder bort, hvis ikke den udnyttes inden 5 år efter, den er givet. Tilladelser mv. fra andre myndigheder. Tilladelsen vedrører kun forholdet til landzonebestemmelserne. Andre nødvendige tilladelser skal søges hos relevante myndigheder. Sagen videregives til byggesagsbehandling, såfremt der efter klagefristens udløb ikke er indkommet klage over afgørelsen. Hvis der sker arkæologiske fund i forbindelse med udnyttelse af landzonetilladelsen og dispensationen, skal du straks henvende dig til Museum Vestsjælland, Klosterstræde 18, 4300 Holbæk, tlf Holbæk Kommune har, på foranledning af Museum Vestsjælland underrettet bygherre om at de har mulighed for at indhente museets udtalelse forud for jordarbejder. Museet er orienteret om tilladelsen ved kopi af dette brev. Hvis der under bygge- eller jordarbejder konstateres en forurening af jorden, skal du straks underrette Holbæk Kommune, Miljømyndigheden. Der er ikke taget stilling til, om projektet overholder eventuelle servitutter, der hviler på ejendommen. Klagevejledning Hvis du ønsker at klage over denne afgørelse, kan du klage til Planklagenævnet. Klagen skal indgives inden 4 uger efter, at afgørelsen er meddelt. Er afgørelsen offentligt bekendtgjort, regnes klagefristen dog altid fra bekendtgørelsen. Hvis klagefristen udløber på en lørdag eller helligdag, forlænges klagefristen til den følgende hverdag. Indgivelse af rettidig klage til Planklagenævnet over nærværende landzoneafgørelse har som udgangspunkt opsættende virkning, medmindre Planklagenævnet bestemmer andet. Du skal klage via Klageportalen, ved at logge på med din NEM-ID på Planklagenævnets hjemmeside På siden finder du mere information om, hvordan man klager. Når du klager, skal du betale et klagegebyr. Gebyret er på 900,- kr. for privatpersoner og 1.800,- kr. for virksomheder, organisationer og offentlige myndigheder. I klageportalen sendes din klage automatisk først til Holbæk Kommune. Hvis Holbæk Kommune fastholder afgørelsen, sender kommunen klagen videre til behandling i nævnet via klageportalen. Du får besked om videresendelsen.

10 Planklagenævnet afviser din klage, hvis du sender den uden om klageportalen, medmindre du forinden er blevet fritaget for brug af klageportalen. Hvis du ønsker at blive fritaget for at bruge klageportalen, skal du sende en begrundet anmodning til Planklagenævnet. Nævnet afgør herefter, om du kan fritages for at bruge klageportalen. Du kan læse mere om muligheden for at blive fritaget for at benytte klageportalen på Planklagenævnets hjemmeside. Du er velkommen til at kontakte undertegnede og få oplyst, om der er kommet en klage. Med venlig hilsen Dorte Harbo Landzonesagsbehandler Kopi af afgørelsen er sendt som brev eller mail til: J & P Ingeniørfirmaet, Tåstruphøj 54, 4300 Holbæk, bo@jogp.dk Museum Vestsjælland, Klosterstræde 18, 4300 Holbæk, plan@vestmuseum.dk Danmarks Naturfredningsforening, Masnedøgade 20, 2100 København Ø, dnholbaek-sager@dn.dk Friluftsrådet, Scandiagade 13, 2450 København SV, fr@friluftsraadet.dk, kreds14@friluftsraadet.dk Dansk Botanisk Forening, Sølvgade 83, Opg. S, 1307 København K, nbu_sj@botaniskforening.dk Ejere og beboere på adresserne: Søstrupvej 13 og 17.