Udkast. Redegørelse for Nyt byudviklingsområde i Holbæk Vest. - forudsætninger og planmæssig begrundelse

Transkript

1 Udkast Redegørelse for Nyt byudviklingsområde i Holbæk Vest - forudsætninger og planmæssig begrundelse

2

3 Indhold Forord...01 Formål...01 Baggrund...01 Metode og konklusion...01 Læsevejledning Kommuneplanlægning...02 Kommuneplan Kommuneplan Områdebeskrivelse Holbæk Vest, Rishøjgård...09 Områdebeskrivelse Holbæk Øst, Bredetved...13 Sammenfatning og konklusion...15 Byudviklingsplan for Rishøjgård...17 Bebyggelse og Landskab...17 Disposition, helhedsplan og visualisering...18 Kommuneplanramme, Kommuneplan Rammebestemmelse for 2.B Redegørelsen er udarbejdet i tilknytning til udarbejdelse af Kommuneplan 2013 for Holbæk Kommune af Holbæk Kommune, Plan & Byg, Plan I samarbejde med Kullegaard Arkitekter Februar 2013 Redegørelse for nyt byudviklingsområde ved Rishøjgård 3

4

5 1 Forord Formål Formålet med nærværende redegørelse er at fastsætte placering og afgrænsning af et nyt boligområde i Holbæk by, herunder at tage stilling til mål og udviklingsprincipper for den langsigtede byudvikling i Holbæk by. Afsættet er Udviklingsstrategiens mål om, at byrådets vil arbejde for en udvikling af Holbæk by som hele kommunes hovedby og dynamisk center for oplevelser, handel og bosætning. Byrådet har tilkendegivet, at de ønsker, at byudviklingen af Holbæk skal ske mod vest (kaldet Rishøjgård ). Baggrunden for byrådets beslutning er, at byrådet ønsker: At skabe en naturlig balance mellem boligudbygningen i øst og vest At understøtte allerede foretagne investeringer i servicestruktur (ledigt spor på Absalonskolen) og infrastruktur (udbygning af rute 21 med rundkørsel og mulig adgang umiddelbart til byudviklingsområdet) Understøtte Landskabsplanens anbefalinger, der peger på at området ved Holbæk vest ( Rishøjgård ) er mindre sårbart for byudvikling end området ved Holbæk øst (kaldet Bredetved ) Baggrund Holbæk by er begunstiget med en attraktiv beliggenhed ved Holbæk fjord, men det betyder samtidig, at Holbæk by og hovedparten af de tilgrænsende arealer er omfattet af planlovens kystnærhedszone. Ifølge miljøministeriet er kystnærhedszonen ikke en forbudszone, men en planlægningszone, hvor udvikling kræver en grundig forudgående planlægning, der både beskytter de danske kystlandskaber og sikre at udviklingen bliver hensigtsmæssig i sammenhæng med øvrige nationale og kommunale mål. I forslag til Kommuneplan indgik Rishøjgård dels som rammeområde, dels som perspektiv areal for fremtidig boligudbygning. Kommuneplanrammen blev taget ud i forbindelse med den endelige vedtagelse af kommuneplanen på baggrund af en indsigelse fra Miljøcenter Roskilde (nu Naturstyrelsen). Begrundelsen lød: Området er beliggende i kystnærhedszonen. Der skal iht. planlovens 5b, stk. 1 gives en planmæssig eller funktionel begrundelse for et sådant udlæg. En sådan er ikke givet. Med afsæt i planlovens 5b og miljøministeriets vejledninger om planlægning i kystnærhedszonen, har Holbæk Kommune udarbejdet denne redegørelse, som gør rede for de forudsætninger og planmæssige begrundelser, der ligger til grund for placeringen af et nyt byudviklingsområde i Holbæk vest. Metode og konklusion Holbæk by er vokset ud fra sit historiske centrum og havneområdet ud langs de primære indfaldsveje. Byen er kendetegnet ved sine markante grønne kiler, der trækker det åbne land til bykernen og fjorden. I tilknytning til disse grønne kiler ligger rekreative funktioner, uddannelsesinstitutioner m.v. Boligområderne nyder i vid udstrækning godt af nærheden til grønne områder og fjord. Ringgaderne binder byen, og indfaldsvejene sammen på tværs. Redegørelse for nyt byudviklingsområde ved Rishøjgård 01

6 Det er intentionen at den nuværende struktur skal fastholdes - herunder friholdelse af de grønne kiler - og at nye boligområder skal udbygges i naturlig forlængelse af eksisterende Redegørelsen behandler først forskellige mulige placeringer af nye arealudlæg for boliger i Holbæk by i et overordnet perspektiv i forhold til eksisterende struktur, landskabelige værdier og forholdet til anden planlægning. Herefter zoomer redegørelsen ind på to områder i helholdsvis øst- og vestbyen, hvor der sker en yderligere analyse og vurdering. De to områder er udpeget bl.a. på baggrund af konkrete indkomne arealudviklingsønsker. Områderne vurderes i forhold til landskabelige værdier, Landskabsplanens visioner og planlægningsmæssige forudsætninger som offentlig service og teknisk forsyning. I forbindelse med udarbejdelsen af et nyt kommuneplanforslag har Holbæk Kommune udarbejdet en Landskabsplan efter landskabskaraktermetoden. Landskabsplanen opdeler kommunen i 38 områder. For hvert område er en objektiv beskrivelse og vurdering (analyse) af landskabet, samt en vision for den fremadrettede anvendelse af området. Landskabsplanen skal blandt andet danne grundlag for placering af nye byområder og tekniske anlæg (vindmøller, biogas, større jordløse landbrug mm). På baggrund af gældende kommuneplans registreringer af værdifulde landskaber og Landskabsplanen vurderes det, at området ved Rishøjgård er mindre sårbart overfor byudvikling end området ved Bredetved. Det vurderes ydermere, at en byudvikling på Rishøjsgårds arealer kan bidrage til at skabe et mere harmonisk område, hvor sammenhængen mellem byen og landet forstærkes, hvor landskabet genoplives og hvor offentligheden får øget adgang til kysten. Endvidere er der en række planmæssige begrundelser, der taler for en placering mod vest. Eksempelvis er der på skoleområdet ledig kapacitet på Isefjordsskolen i Holbæk vest, mens skolerne i Holbæk øst er fyldt op. Trafikalt set kan en byudvikling mod vest udnytte allerede foretagne trafikinvesteringer bl.a. udbygningen af rute 21, og understøtte mulighederne for etablering af en ny station i den vestlige del af byen, i forlængelse af Trafikstyrelsens rapport omkring stationsstrukturen i Danmark. Læsevejledning Redegørelsen er struktureret omkring 4 dele. Første del beskriver formål og baggrund samt kort om metode og konklusion. Anden del beskriver udgangspunktet: Kommuneplan 2007, den faktiske udvikling samt nye mål og udviklingstendenser. Herefter følger en beskrivelse over byens struktur, bindinger samt en vurdering og afvejning af potentielle byudviklingsområder. I tredje del zoomes ind på Rishøjgård og med afsæt i landskabskarakteranalysen og sammenhænge med den eksisterende by og fjorden, opstilles en række krav til byudviklingsplanen. Endelig følger et konkret bud på en byudviklingsplan for Rishøjgård med bud på etapedeling og kommuneplanramme. 2 Kommuneplanlægning Kommuneplan Hvad siger Kommuneplan 2007? Kommuneplan 2007 var den første samlede plan for Holbæk Kommune efter kommunalreformen. Med planen fastlagdes et bymønster bestående af Holbæk by og 17 selvstændigt bæredygtige lokalområder. Holbæk by udpegedes som kommunens center for handel, service, arbejdspladser og kultur mens de 17 lokalsamfund hver især rummede deres egen serviceforsyning. 02 Redegørelse for nyt byudviklingsområde ved Rishøjgård

7 Der blev med kommuneplanen udlagt arealer til ny boligudbygning i samtlige lokalområder, primært for at understøtte eksisterende service i form af dagtilbud, skole, idræts- og andre fællesfaciliteter, indkøbsmuligheder osv. Boligtilvæksten blev placeret efter en fordelingsnøgle som udlagde ca. 50 % af væksten i Holbæk by, ca. 35 % i og ved de seks større lokalcentre og ca. 15 % i og ved de 11 mindre lokalcentre. Kommuneplanen blev baseret på forventning om en betydelig boligtilvækst, især for perioden , med ca. 630 boliger årligt, og lidt mindre, ca. 475 boliger årligt, for de efterfølgende 8 år. Samlet set en boligtilvækst på boliger. Hvordan er det gået? Den faktiske boligudbygning i de foregående fire år har ikke været så stor som forventet, og der er derfor stor restrummelighed til boligudbygning i de eksisterende arealudlæg i Kommuneplan Befolkningsprognoserne viser en tilsvarende stagnation. Finanskrisen har betydet, at vi har måttet nedjustere vores fremtidige bud på kommunens boligudbygning. Tabellen nedenfor viser den forventede boligudbygning som dannede grundlag for Kommuneplan 2007 samt den reelle boligudbygning. Lokalområder Eksisterende (beboede) boliger i Holbæk Kommune 2007 og 2011 *1 Forventet boligudbyg Fra 2005 Eksisterende beboede boliger 1. januar 2007 Eksisterende beboede boliger 1. januar 2012 Faktisk udbyg Holbæk By Tabel 1: Boligudbygningen 2007 til Gislinge Hagested Jyderup Knabstrup Kr. Eskilstrup Kundby Mørkøv Orø Regstrup Nr. Jernløse St. Merløse Svinninge Tuse Tølløse Udby Tuse Næs Ugerløse Undløse Vipperød/ Ågerup I alt Byrådet ønsker at fastholde vækst og udvikling, og få vendt den stagnation, som finanskrisen har medført for boligudbygning og befolkningsudvikling. Med boligprisernes udvikling i hovedstadsområdet, er det igen blevet økonomisk muligt også for Redegørelse for nyt byudviklingsområde ved Rishøjgård 03

8 unge familier, at bosætte sig i København. Den udflytning fra hovedstadsområdet, som bl.a. Holbæk nød godt af inden krisen satte ind, ser således ud til at være vendt, og der er i de sidste år sket en markant tilflytning ind til hovedstaden. Den øgede tilflytning til hovedstadsområdet må forventes at medføre prisstigninger på boliger i hovedstaden, relativt set i forhold til prisudviklingen i Region Sjælland, og dette må forventes igen at føre til en situation, hvor drømmen om eget hus igen bedst kan realiseres i Holbæk. Spørgsmålet er så hvornår, og hvor Holbæk Kommune skal prioritere indsatsen fremadrettet, for igen at skabe vækst. Kommuneplan Udviklingsstrategi for Holbæk kommune 2011 Med udviklingsstrategi for Holbæk Kommune, maj 2012 angiver byrådet den indholdsmæssige retning for kommuneplanarbejdet og de overordnede målsætninger for hele kommunens udvikling. Strategien tager afsæt i det eksisterende beskrevne bymønster, med en grundlæggende struktur, med 17 lokalområder og Holbæk by - som hele kommunens hovedby. Strategien lægger imidlertid op til, at der ændres ved opfattelsen af de 17 lokalområder som selvstændigt bæredygtige enheder, der hver især skal rumme alle servicetilbud. I stedet skal lokalområderne, og de enkelte delområdebyer ses som dele af en samlet bæredygtig kommune med by og land, hvor områdebyerne hver især har deres særlige kvaliteter og tilbud, som supplerer hinanden, men ikke alle tilbyder alt. Skolestrukturen er et eksempel på en udvikling i denne retning, som allerede er besluttet. Der peges samtidig på, at vi skal prioritere indsats og vækst i Holbæk by og de næststørste byer (Jyderup og Tølløse), frem for at fordele indsatser og vækst ud over hele kommunen geografisk. Det betyder ikke, at der ikke fortsat vil være udviklingsmuligheder i de mindre byer. De mindre byer har hver i sær kvaliteter at byde på, som skal identificeres og understøttes af planlægningen. Argumenterne for at prioritere indsats og vækst i Holbæk by og de næststørste byer er i overensstemmelse med konklusionerne i Sjællandsprojektet og anbefalingerne i Landsplanredegørelsen. Arealbehov for boligbyggeri i planperioden Restrummeligheden i de eksisterende arealudlæg i Kommuneplan svarer nogenlunde overens med vores forventninger til boligudbygningen og befolkningsudviklingen i den kommende 12- årige planperiode. Der er derfor ikke behov for - eller mulighed for - at udlægge arealer, der medfører en væsentlig stigning i den samlede rummelighed for boligudbygningen. Det er et statsligt krav, at der er overensstemmelse mellem arealudlæg og forventninger til boligudbygningen. Tabellen overfor viser restrummeligheden i boligudbygningsmulighederne pr fordelt på byer, i antal boliger. Samlet set udgør restrummeligheden boliger, hvilket er ca. 250 boliger mere end forventninger til boligudbygning i prognoserne Diagrammet overfor viser, at vi forventer, at der kommer 170 nye boliger i Herefter vil boligtakten stige, så vi fra år 2019 kommer op på ca. 500 boliger pr. år. I alt regner vi med, at der i perioden vil komme nye boliger i Holbæk Kommune. Tallene bygger videre på prognoseforudsætninger vedtaget af byrådet som grundlag for budgetberegningerne De samlede analysebetragtninger findes i bilaget befolkningsudvikling og prognose , udarbejdet af Strategi & Analyse. 04 Redegørelse for nyt byudviklingsområde ved Rishøjgård

9 By Restrummelighed Mulig omfordeling Andel i restrummelighed Holbæk 2093 boliger boliger 41,40% Jyderup 492 boliger 97 boliger 9,80% Tølløse 300 boliger 268 boliger 5,90% Tabel 2, Opgørelse af restrummelighed i boligudbygningsmuligheder fordelt på byer Vipperød 358 boliger 22 boliger 7,10% Regstrup 289 boliger 47 boliger 5,70% Mørkøv 243 boliger 203 boliger 4,80% Svinninge 229 boliger 120 boliger 4,50% Gislinge 137 boliger 44 boliger 2,70% Tuse 133 boliger 20 boliger 2,60% Tuse Næs 117 boliger 48 boliger 2,30% Kr. Eskilstrup 107 boliger 26 boliger 2,10% Undløse 115 boliger 30 boliger 2,30% St. Merløse 98 boliger 27 boliger 1,90% Knabstrup 91 boliger 17 boliger 1,80% Ugerløse 91 boliger ingen 1,80% Kundby 68 boliger 31 boliger 1,30% Hagested 43 boliger ingen 0,85% Orø 42 boliger ingen 0,83% I alt boliger % Tabel 3, Prognose for udvikling i antallet af nye boliger Redegørelse for nyt byudviklingsområde ved Rishøjgård 05

10 Boligbyggeprogram Holbæk Kommune har udarbejdet et forslag til boligbyggeprogram som del af kommuneplanarbejdet. Boligbyggeprogrammet tager afsæt i Udviklingsstrategiens overordnede målsætninger om bymønster og byudvikling, herunder at der skal ske en prioriteret indsats og vækst i Holbæk by og de to næststørste byer. Da restrummeligheden stort set svarer overens med den forventede boligudbygning, kan en prioritering af væksten i Holbæk by og de to næststørste byer, alene ske ved en omfordeling af restrummelighed. Det vil sige ved at flytte noget af rummeligheden fra de mindre byer til Holbæk by. Følgende præmisser indgår i boligbyggeprogrammet: Det skal sikres, at der fortsat er rammer for udbygning i alle lokalområder. Derudover fastholdes alle eksisterende arealudlæg, der omfordeles, som perspektivarealer i den kommende kommuneplan. Der kan alene ske en omfordeling af kommuneplanlagte arealer, der endnu ikke er lokalplanlagt. By Ny restrummelighed Forslag omfordeling Andel i restrummelighed Holbæk 2493 boliger boliger 52,0 % Jyderup 425 boliger Status quo 8,90% Tabel 4: Forslag til omfordeling af restrummelighed i boligudbygningen Tølløse 300 boliger Status quo 6,30% Vipperød 236 boliger - 56 boliger 4,90% Regstrup 242 boliger - 47 boliger 5,00% Mørkøv 140 boliger - 45 boliger 2,90% Svinninge 149 boliger - 40 boliger 3,10% Gislinge 93 boliger - 20 boliger 1,90% Tuse 113 boliger - 20 boliger 2,30% Tuse Næs 69 boliger - 48 boliger 1,40% Kr. Eskilstrup 81 boliger - 26 boliger 1,70% Undløse 85 boliger - 25 boliger 1,80% St. Merløse 71 boliger - 27 boliger 1,30% Knabstrup 74 boliger - 17 boliger 1,40% Ugerløse 91 boliger Status quo 1,90% Kundby 51 boliger - 17 boliger 1,00% Hagested 43 boliger Status quo 0,90% Orø 42 boliger Status quo 0,90% I alt boliger boliger 100 % 06 Redegørelse for nyt byudviklingsområde ved Rishøjgård

11 Kun i Holbæk by udlægges nyt areal til boligformål. I de næststørste byer udlægges ikke nye byudviklingsarealer, men de eksisterende arealudlæg fastholdes, og der reduceres ikke i restrummeligheden her. I ovenstående tabel 2, fremgår det, hvor stor en andel af boliger der kan omfordeles indenfor de enkelte områder. Tabel 4 på modstående side angiver omfordeling efter reduktion og nyudlæg i medfør af Kommuneplan Mulig placering af nye arealudlæg for boliger i Holbæk by Holbæk by er vokset ud fra sit historiske centrum og havneområdet ud langs de primære indfaldsveje. Holbæks trafikstruktur er på mange måder hensigtsmæssig, og et godt udgangspunkt at bygge videre på. De overordnede indfaldsveje fordeler sig fra alle de mulige ankomstretninger rundt om byen fra Kalundborgvej i vest, over Valdemar Sejrs vej og Roskildevej til Munkholmvej i øst. Indfaldsvejene krydser på deres vej ind mod bymidten 4 ringgader, der ligger som årringene i et træ, fra centrum og ud. Jernbanen kommer helt ind og afleverer passagerer ved stationen lige for enden af gågaden i Nygade. Herimellem trækker sig fire grønne kiler ind fra det åbne land, til bykernen og fjorden. I tilknytning til disse grønne kiler ligger rekreative funktioner, uddannelsesinstitutioner m.v. Boligområderne nyder i vid udstrækning godt af nærheden til grønne områder og fjord. Ringgaderne binder byen, og indfaldsvejene sammen på tværs. De knytter an til detailhandelsområderne Megacenter og Holbæk have samt til det ny Holbæk Arena. Erhvervsområderne placerer sig fortrinsvis langs med banen og udvidelsesmulighederne for de tunge erhverv mellem motorvej og Omfartsvej. Som udgangspunkt, skal den overordnede struktur fastholdes, nye boligområder skal placeres i tilknytning til eksisterende boligområder og de grønne kiler skal friholdes for bolig- og erhvervsbebyggelse. Principskitse der illustrerer byens overordnede struktur Redegørelse for nyt byudviklingsområde ved Rishøjgård 07

12 Som det fremgår af nedenstående illustration, er udbygningsmulighederne til boligformål i Holbæk by primært placeret i byens østlige og byens vestlige side. Mod syd er nye arealudlæg tiltænkt erhvervsformål, i sammenhæng med de overordnede infrastrukturer, motorvej, Omfartsvej og jernbane. Fortætning af den sydlige kile, eksempelvis omkring Ll. Grandløse og Tveje Merløse er vurderet og fravalgt, af hensyn til landsbyernes afgrænsning og kirkeomgivelser. Der er indkommet ønsker for nye arealudlæg til boligformål to forskellige steder i tilknytning til Holbæk by, henholdsvis i den vestlige del af byen, ved Rishøjgårds arealer, og i den østlige del af byen, syd for den kommende omfartsvej. Holbæk vest: Rishøjgård, ønske om udlæg af 100 ha, svarende til ca. 900 nye boliger på Rishøjgårds arealer. Arealet var udlagt som rammeområde i forslag til Kommuneplan 2007, men blev udtaget i forbindelse med den endelige vedtagelse. Holbæk øst: Bredetved, ønske om udlæg af areal på ca. 34 ha indeholdende ca. 280 boliger på arealer syd for den kommende nye omfartsvej og øst for Oldgården syd. Udlæg af begge arealerne, både Rishøjgård og Bredetved, til nye rammeområder i kommuneplan 2013 vurderes at ligge udover det faktiske arealbehov i kommuneplanperioden, og vil endvidere indebære, at der skal udtages/ omfordeles for betydelig en restrummelighed fra de øvrige lokalområder. I det følgende analyseres og beskrives de to områder: Rishøjgård (vest) og Bredetved (øst). Illustration der viser lokalisering af ny byudvikling 08 Redegørelse for nyt byudviklingsområde ved Rishøjgård

13 Område [1] Holbæk vest, Rishøjgård Beskrivelse af området og sammenhænge til byen Rishøjgård omfatter et areal på ca. 100 ha, beliggende vest for Holbæk by ca. 4,5 km fra centrum i luftlinje. Rishøjgård er tydeligt afgrænset af de omkringliggende veje - Kalundborgvej mod syd og Tuse Lågevej mod vest - og Nykøbingvej/Odsherredbanen mod nordøst. Området nord for Nykøbingvej/Odsherredbanen har karakter af et åbent landskab bestående af enge, strandenge og marker, med udsigt over fjorden og hvor skovrejsning er uønsket. Mod sydvest på den anden side af rute 21 ligger Tuse by, og det åbne land. Mod sydøst grænser området op til Holbæk by. Topografisk er Rishøjgård en del af landskabet omkring Holbæk fjord, med en højderyg mod syd, hvorfra terrænet skråner svagt mod nordøst og fjorden. Langs Kalundborgvej udgør den tætte beplantning en grøn mur og forhindre udsigten over fjorden. Rishøjgård består i dag af nogle få større landbrugsejendomme med tilhørende frugtplantager. Langs Kalundborgvej og Tuse Lågevej er enkelte spredte boliger og erhvervsejendomme uden kontakt til det bagvedliggende landskab og fjorden Rishøjgård ligger i naturlig forlængelse af Holbæk by, langs Kalundborgvej som er byens vestlige indfaldsvej og med direkte adgang til motorvejen. Der er cykelsti langs Kalundborgvej og Tuse Lågevej som forbinder området med Tuse og Holbæk by. Der flere busstoppesteder langs Kalundborgvej. Luftfoto der viser Holbæk vest og Rishøjgårdarealet Status Rishøjgård er i overvejende landbrugsmæssig drift herunder frugtavl. De øvrige ejendomme er boliger, liberalt erhverv, en tankstation og et byggefirma. Området har status af landzone. Værdifulde landskaber og beskyttede naturtyper I Kommuneplan 2007 er landskabet opdelt i tre landskabstyper: Jordbrugsområde, landskabsområder og beskyttelsesområder. Hvor jordbrugsområder er den mindst følsomme kategori, udlagt til landbrug, og beskyttelsesområder er den mest følsomme kategori, hvor der skal tages flest hensyn til landskabet. Rishøjgård er karakteriseret som jordbrugsområde, hvilket betyder, at områdets isolerede betydning som værdifuldt landskab, er af lav betydning. Omgivelserne landskabet omkring Holbæk fjord er karakteriseret som landskabsområde og beskyttelsesområde. Redegørelse for nyt byudviklingsområde ved Rishøjgård 09

14 Der findes ingen beskyttede naturtyper ud over en mindre sø i haven ved Lille Frydenlund. Der skal i den videre planlægning tages de nødvendige hensyn til værdifulde landskaber og beskyttede naturtyper. Kulturhistorie Der er registreret enkelte beskyttede sten- og jord diger. I områdets sydligste del ud mod Kalundborgvej, inde på privat grund, findes gravhøjen Rishøj, som har en beskyttelseslinje på 100 meter. Endvidere er der en gravhøj udenfor området, syd for Kalundborgvej, der har en beskyttelseslinjer der går ind i området. Der skal i den videre planlægning tages de nødvendige hensyn til kulturhistoriske spor. Kystnærhedszonen Holbæk by er omfattet af planlovens kystnærhedszone, som er et 3 km bredt bælte, der strækker sig fra kysten og ind i landet. Det tidligere Vestsjællands amt opdelte kystnærhedszonen i to zoner: A og B. Zone A er det mest følsomme område direkte ned til fjorden, mens zone B er det mindre følsomme område i baglandet. Rishøjgård ligger i kystzone B, mens området nord for Nykøbingvej/Odsherredbanen er udpeget som zone A. Hovedparten af Rishøjgård-arealet er omfattet af kystnærhedszonen. Rishøjgård- arealet ligger ca meter fra kysten og er således ikke omfattet af strand-beskyttelseslinjen. Miljø og støj I forbindelse med ønsket om byudvikling af Rishøjgård, er der foretaget en støjkortlægning på området. Rishøjgårdområdet ligger omgivet af veje og jernbaner. Kalundborgvej mod syd, Tuse Lågevej / Holbæk motorvej mod vest og Nykøbingvej og jernbanen til Nykøbing mod nordøst. Der er foretaget en støjkortlægning af disse støjkilder, for at afdække støjkildernes påvirkning af afgrænsningen af det kommende boligområde. Støjbelastning fra biltrafik 10 Redegørelse for nyt byudviklingsområde ved Rishøjgård

15 Støjbelastning fra togtrafik Støjkortlægningen fremgår af nedenstående kortbilag, der viser henholdsvis biltrafikkens og togtrafikkens støjbelastning. Støjkortlægningen viser, at der skal foretages støjreducerende tiltag langs Kalundborgvej og i særdeleshed Tuse Lågevej og rute 21, hvor støjbelastningen er størst. Der er ikke registreret nogen for jordforurening på området. Klima og teknisk forsyning Rishøjgård er ikke udpeget som område med særlige drikkevandsinteresser (OSD) eller vandindvindingsopland. Med tankerne om blå byer og LAR-løsninger bør regnvandsafledningen tænkes ind i byudviklingen som et gode for området eksempelvis ved genanvendelse af regnvand og rekreativ brug af regnvand. Holbæk Kommune har udarbejdet en række tekniske kort (blå hul kort), der viser lavninger, beregnet ud fra højdemodellen. Arealerne ved Rishøjgård er ikke udpeget som risikoarealer på de tekniske på blå hul kortene. Holbæk Kommune er undervejs med en Klimatilpasningsplan, som forventes offentliggjort inden udgangen af Arbejdet koordineres løbende med kommuneplanarbejdet. Varmeforsyning Området forsynes i dag med naturgas, men forventes i fremtiden at kunne forsynes via fremtidigt fjernvarmenet i Holbæk. Holbæk Kommune er i gang med udarbejdelsen af en ny strategisk varmeplan for hele kommunen. Kloak og spildevand Der løber en eksisterende hovedkloakledning ind over arealerne ved Rishøjgård. Der er i de sidste par år foretaget større separerings projekter i både Gl. Hagested og Ny Hagested, så en del regn- og drænvand er koblet fra og kloakledningens kapacitet er dermed forøget. Afhængig af størrelsen af den forøgede spildevandsmængde fra området, vil afledningen kunne foregå via den eksisterende hovedkloak til Holbæk central renseanlæg. Redegørelse for nyt byudviklingsområde ved Rishøjgård 11

16 Servicestruktur I den foregående kommuneplanperiode er udbygningen i Holbæk by langt overvejende sket i den østlige del af byen. Børnetallene har nogenlunde holdt status quo i den vestlige del af byen, med et mindre fald på godt 50 børn i alderen 0-5 år (siden 2005) - og en mindre stigning i antallet af skolebørn i alderen 6-15 år. Den mindre stigning i antallet af skolebørn har dog langt fra været nok til at udfylde kapaciteten på den nyligt opførte Isefjordsskole. Det betyder, at skolen har uudnyttet kapacitet til et helt nyt spor på alle klassetrin. Skoledistrikter Alder Kalenderår Historik Historik Historik Historik Historik Historik Historik Udgangsår Holbæk Vest 0-5 år Holbæk Vest 6-15 år Tabellen viserudviklingen i antallet af børn i alderen 0-5 og 6-15 år i Holbæk vest Trafik og infrastruktur I den foregående planperiode er gennemført anlæg af ny rundkørsel mellem Tuse og Holbæk med til- og frakørsel direkte til den nyanlagte forlængelse af Holbæk Motorvejen, rute 21. Trafikanlæggene giver mulighed for nem og direkte tilkørsel til motorvejen, fra Rishøjgård området. Tilsvarende er den eksisterende kollektive trafikbetjening mellem Tuse og Holbæk veludbygget. I Trafikstyrelsens rapport fra december 2008 omkring stationsstrukturen i Danmark er peget på, at placering af en ny station i Holbæk vest er samfundsøkonomisk hensigtsmæssig. Med en udbygning af det pågældende udviklingsareal vil en sådan station få yderligere et kundegrundlag i lokalområdet. Der er lagt arealreservationer ind i kommuneplanen til et fremtidigt dobbeltspor på banestrækningen mellem Holbæk og Kalundborg. Anlæg af en ny station i Holbæk vest kunne synes fornuftig at etablere i forbindelse med dette forestående anlægsarbejde. Vurdering ved hjælp af landskabskaraktermetoden Området omkring Rishøjgård er en del af de højere liggende områder ved ådalen omkring Tuse Å og oplandet til Holbæk Fjord. Der er tale om et svagt skrånende morænelandskab, som falder jævnt mod fjorden og ådalen. Området er opdyrket landbrugsland, frugtplantage, i middel skala. Der er en del beplantning i området, som hovedsageligt består af karakteristiske enkeltrækkede poppelhegn. Poppelhegnene bevirker, at området fremstår med et selvstændigt udtryk i forhold til det omkringliggende landskab. Der er enkelte fritliggende gårde i området, som er tilpasset ådalens terræn. Området er omkranset af infrastrukturelle anlæg, som historisk har forbundet Holbæk med Odsherred og Kalundborg. På grund af de vigtige udfaldsveje ligger en del bebyggelse langs med vejene. Når man færdes på Kalundborgvej er udsynet til fjorden og ådalen meget begrænset på grund af de markante poppelhegn, og beplantningen langs Kalundborgvej. Den spredte bebyggelse langs med Kalundborgvej betyder desuden, at man ikke har en tydelig oplevelse af bygrænsen når man kommer til Holbæk ad denne vej.. Når man ankommer ad Nykøbingvej fra vest og bevæger sig i retning mod Holbæk, opleves bygrænsen derimod veldefineret. Når man færdes på Nykøbingvej har man i den østlige del af området en god kontakt til fjorden og kystlandskabet. Længere mod vest på Nykøbingvej er der ikke udsyn til fjorden, men man fornemmer, at man befinder sig på bunden af en ådal, idet der en god visuel kontakt til ådalens nordside. 12 Redegørelse for nyt byudviklingsområde ved Rishøjgård

17 Ved byudvikling af området er det vigtigt, at man genopliver områdets kvaliteter, så man ikke får fornemmelsen af at befinde sig i et område, som er blevet til overs mellem jernbaner og veje. Der skal arbejdes med at skabe en veldefineret overgang mellem det åbne land og Holbæk By langs med Kalundborgvej. Boligområdet er fysisk adskilt fra fjorden af en jernbane og Nykøbingvej. Det er vigtigt at der skabes et sammenhængende landskab på tværs af jernbanen/vejen. Området nord for Nykøbingvej/banen skal friholdes for bebyggelse, som en del af kystlandskabet. Område [2] Holbæk øst Beskrivelse af området og sammenhænge til byen Område 2 Bredetved omfatter et areal på ca. 36 ha, beliggende øst for Holbæk by ca. 4 km fra centrum i luftlinje. Mod nord ligger Tjebberup, Wegenersminde og fjorden. Mod vest grænser Bredetved op mod Holbæk fælled og den bagvedliggende by. Mod syd og vest er landskabet dyrkede marker og længere mod øst er skovene og fjorden. Topografisk fremstår Bredetved fladt og udramatisk med åbne vidder og udsigt til fjorden, skovene og fælleden, som danner en naturlig overgang mellem by og land. Mod sydvest grænser området op til Andelslandsbyen Nyvang (åbent museum), mens området øst for Bredetved og en del af Bredetved - er udpeget som kulturmiljø. Bredetved består i dag af enkelte fritliggende landbrugsejendomme med tilhørende marker. Området grænser ikke direkte op til den eksisterende by. Hvis området skal omdannes til nyt byudviklingsområde, forudsætter det en omlægning af Oldvejen som forbinder området med Kalundborgvej og Roskildevej. Der er cykelsti og busstoppesteder langs Munkholmvej. Luftfoto med Bredetvedarealudlægget indtegnet Status Bredetved-arealet er i overvejende landbrugsmæssig drift. Der ligger ingen ejendomme indenfor området. Området har status af landzone. Værdifulde landskaber og beskyttede naturtyper Bredetved-arealet er karakteriseret som værdifuldt landskabsområde, dvs. område med middelhøj bevaringsværdi. Området er endvidere udpeget til kulturmiljø, som en del af herregårdslandskabet. Redegørelse for nyt byudviklingsområde ved Rishøjgård 13

18 Der findes tre beskyttede søer indenfor området. Kulturhistorie Der er registreret enkelte beskyttede sten- og jord diger langs områdets grænser samt to ikke fredede fortidsminer Kystnærhedszonen Bredetved er omfattet af planlovens kystnærhedszone kystnærhedszone B. Området ligger ca. 1 km fra kysten og er således ikke omfattet af strandbeskyttelseslinjen. Miljø og støj Der er ikke foretaget støjmålinger af området. Der er ikke registreret nogen form for jordforurening på området. Klima og teknisk forsyning Bredetved-arealet er ikke udpeget som området med særlige drikkevandsinteresser (OSD) eller vandindvindingsopland. Området er udpeget som særligt værdifuldt landbrugsområde. Med tankerne om blå byer og LAR-løsninger bør regnvandsafledningen tænkes ind i byudviklingen som et gode for området eksempelvis ved genanvendelse af regnvand og rekreativ brug af regnvand. Holbæk Kommune har udarbejdet en række tekniske kort (blå hul kort), over lavninger, beregnet ud fra højdemodellen. Varmeforsyning Området forsynes i dag med naturgas, men forventes i fremtiden at kunne forsynes via fremtidigt fjernvarmenet i Holbæk. Holbæk Kommune er i gang med udarbejdelsen af en ny strategisk varmeplan for hele kommunen. Kloak og spildevand Der forefindes ikke inden for de foreslåede udbygningsarealer eksisterende hovedkloakledninger. På de tekniske kort over risikoarealer for fremtidige oversvømmelser er der flere markerede felter inden for arealet, dog ikke flere, end at fremtidig udbygning ikke kan udelukkes på denne baggrund. Servicestruktur I den foregående kommuneplanperiode er udbygningen i Holbæk by langt overvejende sket i den østlige del af byen. Holbæk øst var i den foregående planperiode opdelt i to skoledistrikter, Bjergmarksskolen og Østre Skole. Skolerne er fra 2012 lagt sammen til ét skoledistrikt, Sofielundskolen. Børnetallene i den østlige del af Holbæk by viser en stigning på 36 børn i alderen 0-5 år siden For skolebørnene, 6-15 årige, viser udviklingen en stigning på 123 børn siden Der er ingen ledig kapacitet på skolerne inden for den østlige del af Holbæk by. Skoledistrikter Alder Kalenderår Historik Historik Historik Historik Historik Historik Historik Udgangsår Bjergmarksskolen 0-5 år Bjergmarksskolen 6-15 år Østre Skole 0-5 år Østre Skole 6-15 år Tabellen viserudviklingen i antallet af børn i alderen 0-5 og 6-15 år i Holbæk øst Trafik og infrastruktur Der er ikke i den østlige del af Holbæk by sket nogen større infrastrukturelle udbygninger i den foregående planperiode, udover færdiggørelser af lokale boligveje for de nye boligbebyggelser. 14 Redegørelse for nyt byudviklingsområde ved Rishøjgård

19 Vurdering ved hjælp af landskabskaraktermetoden Området er opdyrket landbrugsområde i middel skala. Der er ingen bebyggelse i området, men en del beplantning og hegn. Inden for området er der desuden et mindre vandhul / sø. Området kan deles ind i to delområder, som er adskilt af et markant poppelhegn. I den østlige del af området er terrænet jævnt, hvilket skaber et åbent rum med mulighed for at opleve det omkringliggende landskab. Området er uforstyrret, og der er ingen synlige tekniske anlæg. Den vestlige del af området hæver terrænet sig mod syd fra Munkholmvej hvorved der skabes et lukket og intimt rum uden tilknytning til landskabet mod syd. Området mod syd opleves forholdsvis uforstyrret på trods af en mindre højspændingsledning. Kommer man fra øst ad Munkholmvej mødes man af et åbent landskab på begge sider af Munkholmvej. Inden Tjebberup åbner landskabet sig og man fornemmer Holbæk Fjord mod nordøst, og Dragerup Skov i baggrunden mod nord. Længere fremme ser man tagene i Tjebberup, og man fornemmer den lavtliggende landsby, som er den første bebyggelse inden mødet med Holbæk. Her fornemmer man, at man er ved at nærme sig byen. Begyndelsen af Holbæk By har på dette sted landsbykarakter og danner kun en transparent grænse, idet Tjebberup ligger lavt i forhold til Munkholmvej. Herved bliver bebyggelsen og byfronten ikke dominerende. Ved byudvikling i området vil man miste den sammenhæng, der er mellem det åbne land og kystområdet/skovområdet. Kyst/skovområdet vil stadig fornemmes i landskabet, men med en svækket kraft. Modsat Tjebberup, som ligger lavt i forhold til Munkholmvej, vil bebyggelse særligt i den vestlige del af området give en meget markant bygrænse, idet den bliver placeret på en skråning der hæver sig over Munkholmvej. Hvis man bygger i området, er det væsentligt, at der bliver bygget lavt og med en vis åbenhed i bebyggelse og beplantning, så der opnås en naturlig sammenhæng med bebyggelsen i Tjebberup. Sammenfatning og konklusion Holbæk byråd har med vedtagelsen af Udviklingsstrategi for Holbæk Kommune besluttet, at de vil arbejde for en planlægningsmæssig indsats omkring vækst og udvikling i Holbæk by. Byrådet har desuden tilkendegivet, at de ønsker, at byudviklingen af Holbæk skal ske mod vest, ved Rishøjgård. Områderne er beskrevet og analyseret ovenfor. Med afsæt i analyserne er der foretaget en sammenligning og vurdering af de to områders potentiale som byudviklingsområder. Vurderingen og konklusionen er beskrevet nedenfor. På baggrund af landskabsanalysen vurderes det sammenfattende, at området ved Rishøjgård er mindre sårbart overfor byudvikling end området ved Bredetved. Vurderingen tager blandt andet afsæt i gældende kommuneplans registreringer af værdifulde landskaber, hvor der er færre restriktioner på arealet ved Rishøjgård end arealet ved Bredetved. I forbindelse med udarbejdelse af et nyt kommuneplanforslag, har Holbæk Kommune gennemført en landskabsanalyse efter landskabskaraktermetoden i overensstemmelse med Naturstyrelsens anbefalinger. Analysen understøtter tidligere udpegninger og konkludere følgende: Redegørelse for nyt byudviklingsområde ved Rishøjgård 15

20 Ved byudvikling i Holbæk øst vil man miste den sammenhæng der er mellem det åbne land og kystområdet/skovområdet. Kyst/ skovområdet vil stadig fornemmes i landskabet, men med en svækket kraft, mens En byudvikling på Rishøjgårds arealer kan bidrage til at skabe et mere harmonisk område, hvor sammenhængen mellem byen og landet forstærkes, landskabet genskabes og offentligheden gives bedre adgang til fjorden. Området nord for Nykøbingvej bør friholdes for bebyggelse og tekniske anlæg. Begge områder ligger inden for kystnærhedszonen, men Rishøjgård opleves som både fysisk og landskabeligt adskilt fra kysten af den markante Odsherredbane og Nykøbingvejen. Området er klart defineret af de omkringliggende veje og banen og en udbygning af området med boliger vil virke som en naturlig og organisk videreudvikling af Holbæk by. En udbygning i Holbæk vest vil yderligere kunne understøtte allerede foretagne investeringer i servicestruktur og infrastruktur. Der er eksisterende ledig kapacitet på Isefjordsskolen i Holbæk vest, svarende til et helt spor på alle klassetrin. Tilsvarende er der ingen ledig kapacitet i den østlige del af byen. Placering af ny byudvikling i den vestlige del af byen vil derfor medvirke til at understøtte og bedre udnytte eksisterende ressourcer på dette område. Der er i den foregående planperiode sket en udbygning af infrastrukturen i den vestlige del af byen, som ny byudvikling vil kunne drage fordel af, ved placering på Rishøjgårds arealer. En tilsvarende udbygning er ikke sket i Holbæk øst. Ny byudvikling i Holbæk vest vil medvirke til at understøtte mulighederne for etablering af en ny station i den vestlige del af byen, i forlængelse af Trafikstyrelsens rapport omkring stationsstrukturen i Danmark. Endelig vil en byudvikling af Rishøjgård kunne bidrage til at skabe en naturlig balance mellem boligudbygningen i Holbæk øst og vest, samt understøtte et varieret udbud af boligtyper (parcelhuse, tæt-lav og etageboliger). Udvikling her vil være med til at fremtidssikre behovet for boligudbygning også længere frem i tiden, med naturligt perspektivarealudlæg. På baggrund af ovenstående gennemgang af de områder vurderes det sammenfattende, at der ikke forefindes alternative, bedre egnede arealer til ny byudvikling ved Holbæk by, end arealerne ved Rishøjgård. Arealreserverne syd for byen ligger enten inden for de grønne kiler, eller i sammenhæng med den overordnede disposition af arealer til erhvervsformål i bæltet mellem Omfartsvej og motorvej. De foreslåede arealudlæg i den vestlige del af byen, synes ved næsten samtlige sammenligningspunkter ikke at udgøre et bedre egnet alternativ. Af de to konkrete indkomne ønsker til placering af byudviklingsarealer synes arealet i Holbæk vest at indebære muligheder for en byudvikling, der bedre afbalancerer forholdet mellem udbuddet af boligtyper i de respektive bydele og samspillet med eksisterende kapacitet på skole- og institutionsområdet, hvor der pt. er ledig kapacitet på Isefjordsskolen i vest, svarende til et helt spor på alle klassetrin. I Holbæk øst ligger fortsat kommuneplanlagte arealer til boligudbygning, hvoraf et er under lokalplanlægning. I Holbæk vest er der ikke resterende uudnyttede kommuneplanrammer til boligbebyggelse, ligesom den resterende restrummelighed for lokalplanlagt åben lavt boligbyggeri er stort set opbrugt. 16 Redegørelse for nyt byudviklingsområde ved Rishøjgård

21 For at imødekomme byrådets målsætninger, om udlæg af nye arealer til byudvikling alene i Holbæk by, og dermed intentionerne i landsplanredegørelsen og Sjællandsprojektet, peges på placering af ny byvækst ved Rishøjgård. 3 Byudviklingplan for område [1] Holbæk vest Rishøjgård Bebyggelse og landskab Principper for helhedsplanen Rishøjgård bliver byens afslutning mod vest og overgangen til det åbne land. Området ligger indenfor kystnærhedszonen, men er fysisk adskilt fra fjorden af jernbanen og Nykøbingvej. Beplantningen langs Kalundborgvej udgør en grøn mur, som forhindrer udsyn over fjorden. Området fremstår en smule forsømt i takt med landbruget fortrækker. En vurdering af landskabet ved hjælp af landskabsanalysen konkluderer, at byudvikling på Rishøjgårds arealer kan bidrage til at skabe et mere harmonisk område, hvor sammenhængen mellem byen og landet forstærkes såfremt byudviklingen følger landskabsanalysens anbefalinger: Områdets kvaliteter skal genoplives, så man ikke får fornemmelsen af at befinde sig i et område, som er blevet til overs mellem jernbaner og veje, ved introduktion af en ny grøn struktur, bebyggelse og beplantning Den visuelle kontakt mellem Kalundborgvej og selve området er i dag sparsom. Derfor kunne man med fordel etablere et beplantningsbælte mellem Kalundborgvej og boligområdet der gør, at boligområdet orienterer sig ned mod ådalen og fjorden i sted for mod Kalundborgvej, men samtidig åbner for styrede kig til fjorden Der skal arbejdes med at skabe en veldefineret overgang mellem det åbne land og Holbæk By langs med Kalundborgvej. Det er vigtigt, at der skabes en sammenhæng i landskabet på begge sider af jernbanen/vejen både visuelt og fysisk. Det kan gøres ved at trække landskabet med ind i boligområdet og placere bebyggelse på de højere arealer længst væk fra jernbanen og vejen. Beplantning i området skal desuden være med til at skabe sammenhæng på tværs af jernbanen/vejen. Da bygrænsen mod Holbæk ikke er specielt veldefineret i dag, kan man med fordel bruge den nye bebyggelse til at skabe en naturlig afrunding af byen. Ny bebyggelse kan med fordel grupperes i landsbylignende samfund, således at gårdstrukturen bibeholdes og understreges. Beplantningen kan bruges til at skabe rum mellem bebyggelse. Området nord for Nykøbingvej/banen skal friholdes for bebyggelse, som del af kystlandskabet. Med afsæt i ovenstående anbefalinger har lodsejerne inden for området i samråd med Holbæk kommune, fået udarbejdet et forslag til en helhedsplan for området. Forslaget har til formål, at illustrere hvordan en bebyggelse af området kunne tage sig ud og hvilke konsekvenser bebyggelsen får for kystzonen. Endvidere er der ek- Redegørelse for nyt byudviklingsområde ved Rishøjgård 17

22 sempler på bebyggelser, som kunne placeres i området. Eksemplerne tjener alene som inspiration. Principperne skal danne baggrund for udarbejdelsen af en kommuneramme for området. Byrådet påtænker at udskrive en arkitektkonkurrence forud for den nærmere planlægning af området. Konkurrencen tager afsæt i kommuneplanrammen og landskabsplanens anbefalinger og skal sikre at vi får et attraktivt, moderne og bæredygtigt boligområde, der appellerer til fremtidens boligejere. Område [1] Holbæk vest Rishøjgård helhedsplan Området Som nævnt tidligere afgrænses området tydeligt af de omkringliggende større veje og jernbanen. Området bliver byens afslutning mod vest. Landskabet og det strukturelle hovedgreb Det strukturelle hovedgrebet tager afsæt i landskabet og eksisterende beplantning, med særligt fokus på at understrege det værdifulde kystlandskab. Det gøres ved at etablere et beplantnings- og støjafskærmningsbælte som kan danne ryg mod Kalundborgvej og rute 21 og placeres bebyggelsen nord herfor i mindre enklaver, der trækker det store kystlandskab og fjorden ind i bebyggelsen. Herved får bebyggelsen en naturlig orienteres mod fjorden og kystlandskabet. Mellem boligenklaverne bevæger landskabet sig på tværs af Nykøbingvej og banen, eksempelvis i form af beplantning der opdeler området i en række mindre rum. Illustrationen viser det strukturelle hovedgreb, som består i at trække fjordlandskabet ind i bebyggelsen ved at videreføre grønne strukturer og genskabe en række fjordkig. Beplantningen langs Kalundborgvej og rute 21 skabe en ryg mod vejen og en naturlig orientering mod fjorden. Langs Kalundborgvej skal beplantningen brydes i en række kig, som trækker fjorden ind i byen og fortæller historien om byen ved vandet. Ny bebyggelse skal placeres i mindre enklaver - landsbyer. Hver landsby skal have sin egen identitet og karakter. Landsbyerne kan bestå af fritliggende villaer og rækkehuse i op til 2 etager (max. 8½ meter). Landsbyerne placeres frit i det grønne, hvor de adskilles af beplantningen og bindes sammen af et net af interne stier. Eksisterende gårde integreres i landbyerne, med mulighed for at omdanne disse til institutioner eller fælles huse. Et net af interne stier binder landsbyerne sammen. 18 Redegørelse for nyt byudviklingsområde ved Rishøjgård

23 Forslag til Kommuneplan for Holbæk Kommune Illustrationen viser hvordan de grønne strukturer skaber en sammenhæng på tværs af jernbanen og Nykøbingvej og samtidig opdeler området i en række mindre landskabsrum. Der skabes en række fjordkig fra Kalundborgvej. Illustrationen viser hvordan ny bebyggelse placeres i mindre enklaver som fritliggende landsbyer i det grønne. Hver landsby får sin egen identitet og karakter, og består af fritliggende huse eller rækkehuse i op til 2 etage placeret om et fælles torv. Udsigt og indsigt Bebyggelsen og det landskabelige hovedgreb udformes og placeres med udgangspunkt i de eksisterende landskabelige udsigtsforhold, således at de få men karaktergivende kig fra Kalundborgvej mod fjorden, ikke kun bevares, men underbygges yderligere. Eksempelvis er den nuværende visuelle kontakt mellem Kalundborgvej og fjorden på en stor del af den sydøstlige strækning afskåret ved en eksisterende 3 m høj hækbeplantning. I den nye disposition friholdes udsigtskiler, så oplevelsen af nærheden til fjorden muliggøres. Områdets bebyggelse disponeres, så den visuelle kontakt til fjorden trækkes ind i bebyggelsen i form af større landskabelige kiler. Kilerne er del af de fælles friarealer. Dernæst tilstræbes en bebyggelsesplan, der tildeler flest mulig enkeltboliger del i udsigten. Redegørelse for nyt byudviklingsområde ved Rishøjgård 19

24 Der er i forbindelse med skitsering af mulig disponering af arealet gennemført visualiseringer der belyser udsigtsforhold før og efter bebyggelsen. Som det fremgår heraf, er bebyggelsens synlighed og indvirkning på det eksisterende kystlandskab begrænset. Området set fra Baunehøj, før ny bebyggelse Visualisering af ny bebyggelse set fra Baunehøj, Tuse Næs Området set fra Tuse Næsvej før bebyggelse Visualisering af ny bebyggelse set fra Tuse Næs vej 20 Redegørelse for nyt byudviklingsområde ved Rishøjgård

25 Forslag til Kommuneplan for Holbæk Kommune Trafik, vejtilslutning og interne veje Området ligger omkranset af store infrastrukturanlæg, herunder jernbane, Kalundborgvej og tæt ved motorvejstilslutning. Der er således god tilgængelighed og lette tilkørselsforhold til såvel overordnet vejnet som lokalveje og bane. Der er udarbejdet støjanalyser for belysning af de afledte støjgener inden for området. Området støjafskærmes ved udlæg af en landskabeligt bearbejdet støjafskærmning, en skærmende ryg, mod syd og vest, samt ved afstandsdæmpning i dispositionen af bebyggelsen. Den nye bebyggelse vejbetjenes af en ny intern fordelingsvej. Fordelingsvejen løber langs den afskærmende ryg mod syd og vest, parallelt med Kalundborgvej, med to angrebspunkter, henholdsvis i den østlige ende af arealet fra Kalundborgvej og fra den vestlige ende ved eksisterende rundkørsel / tilslutningsvej. Langs kysten løber fjordstien. Enkelte steder snor stien sig ind i landskabet og griber fat i den bagvedliggende bebyggelse. Der er ikke direkte adgang fra Rishøjgård til kysten. Nykøbingvej og Odsherredbanen udgør en betydelig barriere. Der skal i den videre planlægning af Rishøjgård sikres en vejunderføring, som sikre offentlighedens adgang til kysten. Illustrationen viser hvordan området skal betjenes trafikalt af en indre fordelingsvej der løber parrallet med Kalundborgvej. Landsbyerne bindes sammen af et internt stisystem som sluttes til det eksisterende stinet. Der planlægges for en ny stiforbindelse under jernbanen med adgang til fjordstien. Bebyggelsens omfang og sammensætning Områdets samlede areal udgør ca. 100 hektar. Heraf forventes godt ¾ af arealet at kunne udnyttes til boliger, mens ca. ¼ friholdes for ny bebyggelse i overensstemmelse med landskabsanalysens anbefalinger. Det svarer til ca. 750 nye boliger og ca nye beboere indenfor området. Den indledende skitsering rummer ca. 300 nye boliger i en første etape, som forventes indarbejdet i Kommuneplanforslag De øvrige ca. 500 boliger udlægges som perspektivareal. Boligområdet kan anvendes til tæt-lav og åbent/lav bebyggelse i maksimalt to plan og med en maksimalt højde på 8½ meter. I forslag til helhedsplan indplaceres desuden enkelte punkthuse i 3-4 etager op til 12 meter i sammenhæng med beplantningsbæltet, der danner ryg mod Kalundborgvej. Byggeriet tænkes udformet i et nutidigt arkitektonisk formsprog, der ved sin tilpasning til terræn og i overgangen mellem ude og inde passer sig ind i det eksisterende landskab. Bebyggelsen skal udformes i materialer af høj kvalitet, primært tegl og glas i facader. Redegørelse for nyt byudviklingsområde ved Rishøjgård 21

26 Forslag til Kommuneplan for Holbæk Kommune Referencefotos fra bebyggelsen Skanderborg Bakker, projektudviklet af Sjælsø 22 Redegørelse for nyt byudviklingsområde ved Rishøjgård

27 Sammensætningen af boligtyper skal være med til at sikre, at området appellerer til den moderne familie tilpasset forskellige behov og livssituationer. vi får et attraktivt, moderne og bæredygtigt boligområde, der appellerer til fremtidens boligejere. Disposition og udbygning Med kommuneplan 2013 udlægges den østligste del af Rishøjgårdarealet som et egentligt rammeområde for boligbebyggelse. Den resterende del af arealet udlægges som perspektivareal for fremtidig boligbebyggelse efter planperioden. Rammeområdet skal udbygges fra øst mod vest i 3 afsluttede etaper, således at etape 1 skal være afsluttet, inden udbygning af etape 2 kan påbegyndes, og så fremdeles. Etapernes størrelse er fastlagt, så de enkelte etaper har volumen til at minimere de økonomiske merudgifter relateret til byggemodningen, og samtidig så de ikke er større, end at skole- og institutionskapacitet kan følge med. Forslag til dispositionsskitse Redegørelse for nyt byudviklingsområde ved Rishøjgård 23