Redegørelse for nyt byudviklingsområde i Holbæk vest - forudsætninger og særlig planlægningsmæssig begrundelse

Transkript

1 Redegørelse for nyt byudviklingsområde i Holbæk vest - forudsætninger og særlig planlægningsmæssig begrundelse Rishøjgård-området set mod øst 1

2 Indholdsfortegnelse 1. Forord Formål 3 Baggrund 3 Metode og konklusion 3 Læsevejledning 3 2. Kommuneplanlægning Kommuneplan Kommuneplan Områdebeskrivelse Holbæk vest, Rishøjgård 7 Områdebeskrivelse Holbæk øst, Bredetved 11 Sammenfatning og konklusion Byudviklingsplan for Rishøjgård Landskabet og det strukturelle hovedgreb 14 Trafik, vejtilslutning og interne veje 17 Bebyggelsens omfang og sammensætning Kommuneplanramme Kommuneplan 2013 Rammebestemmelse for 2. B26 19 Redegørelsen er udarbejdet i tilknytning til udarbejdelse af forslag til Kommuneplan 2017 for Holbæk Kommune og er en tilrettet version af en redegørelse, der blev udarbejdet i forbindelse med kommuneplan

3 Forord og formål Formålet med nærværende redegørelse er at fastsætte placering og afgrænsning af et nyt boligområde i Holbæk by, herunder at tage stilling til mål og udviklingsprincipper for den langsigtede byudvikling i Holbæk by. Afsættet er Plan- og udviklingsstrategiens mål om, at byrådets vil arbejde for en udvikling af Holbæk by som hovedby og dynamisk center for oplevelser, handel og bosætning. Byrådet har tilkendegivet, at de ønsker byudviklingen af Holbæk mod vest (kaldet Rishøjgård ). Baggrunden for byrådets beslutning er, at byrådet ønsker: At skabe en naturlig balance mellem boligudbygningen i øst og vest at understøtte allerede foretagne investeringer i servicestruktur og infrastruktur (udbygning af rute 21 med rundkørsel og mulig adgang umiddelbart til byudviklingsområdet) understøtte Landskabsplanens anbefalinger, der peger på at området ved Holbæk vest ( Rishøjgård ) er mindre sårbart for byudvikling end området ved Holbæk øst (kaldet Bredetved ) Baggrund Holbæk by er begunstiget med en attraktiv beliggenhed ved Holbæk fjord, men det betyder samtidig, at Holbæk by og hovedparten af de tilgrænsende arealer er omfattet af planlovens kystnærhedszone. Ifølge Planloven er kystnærhedszonen ikke en forbudszone, men en planlægningszone, hvor udvikling kræver en grundig forudgående planlægning, der både beskytter de danske kystlandskaber og sikrer at udviklingen bliver hensigtsmæssig i sammenhæng med øvrige nationale og kommunale mål. Holbæk Kommune har i forbindelse med kommuneplanrevisioner i 2009 og 2013 forsøgt at åbne op for en planlægning af Rishøjgård med henblik på boligudvikling. Ved den seneste kommuneplan i 2013 fik kommunen mulighed for at medtage den østligste del af Rishøjgårdarealet, som et rammeområde for boligbebyggelse. Med afsæt i planlovens 5b og vejledninger om planlægning i kystnærhedszonen, har Holbæk Kommune udarbejdet denne redegørelse, som gør rede for de forudsætninger og planmæssige begrundelser, der ligger til grund for placeringen af et nyt byudviklingsområde i Holbæk vest. Metode og konklusion I redegørelsen er området Rishøjgård vurderet. Området vurderes i forhold til landskabelige værdier, Landskabsplanens visioner og planlægningsmæssige forudsætninger som offentlig service og teknisk forsyning. I forbindelse med udarbejdelsen af kommuneplan 2013, blev der udarbejdet en Landskabsplan efter landskabskaraktermetoden. Landskabsplanen opdeler kommunen i 38 områder. For hvert område er der en objektiv beskrivelse og vurdering (analyse) af landskabet, samt en vision for den fremadrettede anvendelse af området. Landskabsplanen skal blandt andet danne grundlag for placering af nye byområder og tekniske anlæg (vindmøller, biogas, større jordløse landbrug mm). På baggrund af kommuneplans registreringer af værdifulde landskaber og Landskabsplanen vurderes det, at området ved Rishøjgård ikke er sårbart overfor byudvikling. Det vurderes ydermere, at en byudvikling på Rishøjsgårds arealer kan bidrage til at skabe et mere harmonisk område, hvor sammenhængen mellem byen og landet forstærkes, hvor landskabet genoplives og hvor offentligheden får øget adgang til kysten. Endvidere er der en række særlige planmæssige begrundelser, der taler for en byudvikling på området. Trafikalt set kan byudviklingen udnytte allerede foretagne trafikinvesteringer bl.a. udbygningen af rute 21, og understøtte mulighederne for etablering af en ny station i den vestlige del af byen, i forlængelse af Trafikstyrelsens rapport omkring stationsstrukturen i Danmark. Læsevejledning Redegørelsen er struktureret omkring 4 dele. Første del beskriver formål og baggrund samt kort om metode og konklusion. Anden del beskriver udgangspunktet: Kommuneplan 2013, den faktiske udvikling samt nye mål og udviklingstendenser. Herefter følger en beskrivelse over byens struktur, bindinger samt en vurdering og afvejning af potentielle byudviklingsområder. I tredje del zoomes ind på Rishøjgård og med afsæt i landskabskarakteranalysen og sammenhænge med den eksisterende by og fjorden, opstilles en række krav til byudviklingsplanen. Endelig følger et konkret bud på en byudviklingsplan for Rishøjgård med bud på etapedeling og kommuneplanramme. 3

4 Kommuneplanlægning Kommuneplan 2013 Der blev med kommuneplanen udlagt arealer til ny boligudbygning i samtlige lokalområder, primært for at understøtte eksisterende service i form af dagtilbud, skole, idræts- og andre fællesfaciliteter, indkøbsmuligheder osv. Boligtilvæksten blev placeret efter en fordelingsnøgle sådan at hovedparten af væksten placeredes i Holbæk by. Kommuneplanen blev baseret på forventning om en boligtilvækst på ca boliger i den 12- årige planperiode svarende til 399 boliger årligt. Hvordan er det gået? Den faktiske boligudbygning i de foregående fire år har ikke været så stor som forventet, og der er derfor fortsat en restrummelighed til boligudbygning i de eksisterende arealudlæg i Kommuneplan Befolkningsudviklingen har i perioden 2013 til 2017 vist en stigende tendens fra indbyggere i 2013 til omtrent i 2017 (2. kvartal). Dette er en ny udvikling efter en periode siden finanskrisen, hvor der har været stagnation i befolkningstallet. I 2008 var der således tilsvarende 2013 omtrent indbyggere i Holbæk Kommune. At udviklingen er vendt bekræftes også af befolkningstal for 2016, hvor der var en befolkningstilgang på 984 borgere mod en forventning på 707 borgere. Vi oplevede således en noget højere befolkningstilgang i 2016 end forventet. Kommuneplan 2017 Plan og udviklingsstrategi for Holbæk kommune 2016 Med strategien for Holbæk Kommune 2016 angiver byrådet den indholdsmæssige retning for kommuneplanarbejdet og de overordnede målsætninger for hele kommunens udvikling. Strategien tager afsæt i, at kommunens bysamfund rummer forskellige kvaliteter og styrker, og variationen er en del af Holbæk Kommunes identitet og styrke. Byrådet vælger at fokusere indsatsen på, at Holbæk by, som hele kommunens hovedby og samtidig have stærke bysamfund og landområder. Arealbehov for boligbyggeri i planperioden 2017 Der udlægges med kommuneplanen nye arealer til boligudvikling, da der ellers ikke er tilstrækkelige arealer til at dække behovet i en 12-årig periode. Der er udarbejdet en særskilt redegørelse til kommuneplanen, hvor der redegøres for behovet for nyudlæg. Tabellen nedenfor viser rummeligheden i boligudbygningsmulighederne primo 2017 fordelt på byer, i antal boliger. I rummeligheden er medtaget nye arealer til boligudvikling. 4

5 Tabel 2, Opgørelse af rummelighed i boligudbygningsmuligheder fordelt på byer Samlet set udgør rummeligheden boliger, heraf er ca boliger beliggende på nye arealer, der udlægges til boliger. Tabel 3, historik og prognose for udvikling i antallet af nye boliger Diagrammet ovenfor viser, at vi forventer, at der kommer ca. 149 nye boliger i Herefter forventes boligtakten gradvist at stige, så vi slutningen af planperioden kommer op på ca. 400 boliger pr. år. I alt regner vi med, at der i perioden vil komme ca nye boliger i Holbæk Kommune, svarende til den boligrummelighed, der er indenfor planperioden. 5

6 Mulig placering af nye arealudlæg for boliger i Holbæk by Holbæk by er vokset ud fra sit historiske centrum og havneområdet ud langs de primære indfaldsveje. Holbæks trafikstruktur er på mange måder hensigtsmæssig, og et godt udgangspunkt at bygge videre på. De overordnede indfaldsveje fordeler sig fra alle de mulige ankomstretninger rundt om byen fra Kalundborgvej i vest, over Valdemar Sejrs vej og Roskildevej til Munkholmvej i øst. Indfaldsvejene krydser på deres vej ind mod bymidten 4 ringgader, der ligger som årringene i et træ, fra centrum og ud. Jernbanen kommer helt ind og afleverer passagerer ved stationen lige for enden af gågaden i Nygade. Herimellem trækker sig fire grønne kiler ind fra det åbne land, til bykernen og fjorden. I tilknytning til disse grønne kiler ligger rekreative funktioner, uddannelsesinstitutioner m.v. Boligområderne nyder i vid udstrækning godt af nærheden til grønne områder og fjord. Ringgaderne binder byen, og indfaldsvejene sammen på tværs. De knytter an til detailhandelsområderne Megacenter og Holbæk have samt til det ny Holbæk Sportsby. Erhvervsområderne placerer sig fortrinsvis langs med banen og udvidelsesmulighederne for de tunge erhverv mellem motorvej og Omfartsvej. Som udgangspunkt, skal den overordnede struktur fastholdes, nye boligområder skal placeres i tilknytning til eksisterende boligområder og de grønne kiler skal friholdes for bolig- og erhvervsbebyggelse. Principskitse, der viser byens overordnede struktur og fremtidig udvikling 6

7 Rishøjgård Beskrivelse af området og sammenhænge til byen Rishøjgård omfatter et areal på ca. 100 ha, beliggende vest for Holbæk by ca. 4,5 km fra centrum i luftlinje. Rishøjgård er tydeligt afgrænset af de omkringliggende veje - Kalundborgvej mod syd og Tuse Lågevej mod vest - og Nykøbingvej/Odsherredbanen mod nordøst. Området nord for Nykøbingvej/Odsherredbanen har karakter af et åbent landskab bestående af enge, strandenge og marker, med udsigt over fjorden og hvor skovrejsning er uønsket. Mod sydvest på den anden side af rute 21 ligger Tuse by, og det åbne land. Mod sydøst grænser området op til Holbæk by. Topografisk er Rishøjgård en del af landskabet omkring Holbæk fjord, med en højderyg mod syd, hvorfra terrænet skråner svagt mod nordøst og fjorden. Langs Kalundborgvej udgør den tætte beplantning en grøn mur og forhindre udsigten over fjorden. Rishøjgård består i dag af nogle få større landbrugsejendomme med tilhørende frugtplantager. Langs Kalundborgvej og Tuse Lågevej er enkelte spredte boliger og erhvervsejendomme uden kontakt til det bagvedliggende landskab og fjorden Rishøjgård ligger i naturlig forlængelse af Holbæk by, langs Kalundborgvej som er byens vestlige indfaldsvej og med direkte adgang til motorvejen. Der er cykelsti langs Kalundborgvej og Tuse Lågevej som forbinder området med Tuse og Holbæk by. Der flere busstoppesteder langs Kalundborgvej. 7

8 Luftfoto der viser Holbæk vest og Rishøjgårdarealet Status Rishøjgård er i overvejende landbrugsmæssig drift herunder frugtavl. De øvrige ejendomme er boliger, liberalt erhverv, en tankstation og et byggefirma. Området har status af landzone. Værdifulde landskaber og beskyttede naturtyper Der er indenfor området ingen landskabsbindinger udover nærheden til kysten. Der findes ingen beskyttede naturtyper ud over en mindre sø i haven ved Lille Frydenlund. Landskabet nord for det udpegede område er omfattet af bindinger i form af større sammenhængende landskaber og værdifuldt naturområde. Der skal i den videre planlægning tages de nødvendige hensyn til nærheden til værdifulde landskaber og beskyttede naturtyper. Kystnærhedszone Holbæk by er omfattet af planlovens kystnærhedszone, som er et 3 km bredt bælte, der strækker sig fra kysten og ind i landet. Det tidligere Vestsjællands amt opdelte kystnærhedszonen i to zoner: A og B. Zone A er det mest følsomme område direkte ned til fjorden, mens zone B er det mindre følsomme område i baglandet. Rishøjgård ligger i kystzone B, mens området nord for Nykøbingvej/Odsherredbanen er udpeget som zone A. Rishøjgård-arealet er omfattet af kystnærhedszonen. Rishøjgård- arealet ligger ca meter fra kysten og er således ikke omfattet af strand-beskyttelseslinjen. Kulturhistorie Der er registreret enkelte beskyttede sten- og jord diger. I områdets sydligste del ud mod Kalundborgvej, inde på privat grund, findes gravhøjen Rishøj, som har en beskyttelseslinje på 100 meter. Endvidere er der en gravhøj udenfor området, syd for Kalundborgvej, der har en beskyttelseslinjer der går ind i området. Der skal i den videre planlægning tages de nødvendige hensyn til kulturhistoriske spor. Miljø og støj I forbindelse med ønsket om byudvikling af Rishøjgård, er der foretaget en støjkortlægning på området. Rishøjgårdområdet ligger omgivet af veje og jernbaner. Kalundborgvej mod syd, Tuse Lågevej / Holbæk motorvej mod vest og Nykøbingvej og jernbanen til Nykøbing mod nordøst. Der er foretaget en støjkortlægning af disse støjkilder, for at afdække støjkildernes påvirkning af afgrænsningen af det kommende boligområde. 8

9 Støjkortlægningen fremgår af nedenstående kortbilag, der viser henholdsvis biltrafikkens og togtrafikkens støjbelastning. Støjkortlægningen viser, at der skal foretages støjreducerende tiltag langs Kalundborgvej og i særdeleshed Tuse Lågevej og rute 21, hvor støjbelastningen er størst. Der er ikke registreret jordforurening på området. Klima og teknisk forsyning Rishøjgård er ikke udpeget som område med særlige drikkevandsinteresser (OSD) eller vandindvindingsopland. 9

10 Med tankerne om blå byer og LAR-løsninger bør regnvandsafledningen tænkes ind i byudviklingen som et gode for området eksempelvis ved genanvendelse af regnvand og rekreativ brug af regnvand. Arealerne ved Rishøjgård er ikke udpeget som risikoarealer i forhold til klimasikring. Varmeforsyning Området forsynes i dag med naturgas. Nye boligområder forventes varmeforsynet på anden vis eksempelvis ved decentrale varmecentraler og/eller individuel vedvarende energi (varmepumper, jordvarme, solvarme) Kloak og spildevand Der løber en eksisterende hovedkloakledning ind over arealerne ved Rishøjgård. Der er i de sidste par år foretaget større separerings projekter i både Gl. Hagested og Ny Hagested, så en del regn- og drænvand er koblet fra og kloakledningens kapacitet er dermed forøget. Afhængig af størrelsen af den forøgede spildevandsmængde fra området, vil afledningen kunne foregå via den eksisterende hovedkloak til Holbæk centralrenseanlæg. Servicestruktur I den foregående kommuneplanperiode er udbygningen i Holbæk by langt overvejende sket i den østlige del af byen. En udbygning i Holbæk vest vil yderligere kunne understøtte allerede foretagne investeringer i servicestruktur og infrastruktur, og være med til at sikre balancen imellem Holbæk vest og øst. Trafik og infrastruktur I den foregående planperiode er der anlagt ny rundkørsel mellem Tuse og Holbæk med til- og frakørsel direkte til den nyanlagte forlængelse af Holbæk Motorvejen, rute 21. Trafikanlæggene giver mulighed for nem og direkte tilkørsel til motorvejen, fra Rishøjgård området. Tilsvarende er den eksisterende kollektive trafikbetjening mellem Tuse og Holbæk veludbygget. I Trafikstyrelsens rapport fra december 2008 omkring stationsstrukturen i Danmark er peget på, at placering af en ny station i Holbæk vest er samfundsøkonomisk hensigtsmæssig. Med en udbygning af det pågældende udviklingsareal vil en sådan station få yderligere et kundegrundlag i lokalområdet. Der er lagt arealreservationer ind i kommuneplanen til et fremtidigt dobbeltspor på banestrækningen mellem Holbæk og Kalundborg. Anlæg af en ny station i Holbæk vest kunne synes fornuftig at etablere i forbindelse med dette forestående anlægsarbejde. Vurdering ved hjælp af landskabskaraktermetoden Området omkring Rishøjgård er en del af de højere liggende områder ved ådalen omkring Tuse Å og oplandet til Holbæk Fjord. Der er tale om et svagt skrånende morænelandskab, som falder jævnt mod fjorden og ådalen. Området er opdyrket landbrugsland, frugtplantage, i middel skala. Der er en del beplantning i området, som hovedsageligt består af karakteristiske enkeltrækkede poppelhegn. Poppelhegnene bevirker, at området fremstår med et selvstændigt udtryk i forhold til det omkringliggende landskab. Der er enkelte fritliggende gårde i området, som er tilpasset ådalens terræn. Området er omkranset af infrastrukturelle anlæg, som historisk har forbundet Holbæk med Odsherred og Kalundborg. På grund af de vigtige udfaldsveje ligger en del bebyggelse langs med vejene. Når man færdes på Kalundborgvej er udsynet til fjorden og ådalen meget begrænset på grund af de markante poppelhegn, og beplantningen langs Kalundborgvej. Den spredte bebyggelse langs med Kalundborgvej betyder desuden, at man ikke har en tydelig oplevelse af bygrænsen når man kommer til Holbæk ad denne vej. Når man ankommer ad Nykøbingvej fra vest og bevæger sig i retning mod Holbæk, opleves bygrænsen derimod veldefineret. Når man færdes på Nykøbingvej har man i den østlige del af området en god kontakt til fjorden og kystlandskabet. Længere mod vest på Nykøbingvej er der ikke udsyn til fjorden, men man fornemmer, at man befinder sig på bunden af en ådal, idet der en god visuel kontakt til ådalens nordside. Ved byudvikling af området er det vigtigt, at man genopliver områdets kvaliteter, så man ikke får fornemmelsen af at befinde sig i et område, som er blevet til overs mellem jernbaner og veje. Der skal arbejdes med at skabe en veldefineret overgang mellem det åbne land og Holbæk By langs med Kalundborgvej. 10

11 Boligområdet er fysisk adskilt fra fjorden af en jernbane og Nykøbingvej. Det er vigtigt at der skabes et sammenhængende landskab på tværs af jernbanen/vejen. Området nord for Nykøbingvej/banen skal friholdes for bebyggelse, som en del af kystlandskabet. Område ved Holbæk øst, Bredetved Beskrivelse af området og sammenhænge til byen Område 2 Bredetved omfatter et areal på ca. 36 ha, beliggende øst for Holbæk by ca. 4 km fra centrum i luftlinje. Mod nord ligger Tjebberup, Wegenersminde og fjorden. Mod vest grænser Bredetved op mod Holbæk fælled og den bagvedliggende by. Mod syd og vest er landskabet dyrkede marker og længere mod øst er skovene og fjorden. Topografisk fremstår Bredetved fladt og udramatisk med åbne vidder og udsigt til fjorden, skovene og fælleden, som danner en naturlig overgang mellem by og land. Mod sydvest grænser området op til Andelslandsbyen Nyvang (åbent museum), mens området øst for Bredetved og en del af Bredetved - er udpeget som kulturmiljø. Bredetved består i dag af enkelte fritliggende landbrugsejendomme med tilhørende marker. Området grænser ikke direkte op til den eksisterende by. Hvis området skal omdannes til nyt byudviklingsområde, forudsætter det en omlægning af Oldvejen som forbinder området med Kalundborgvej og Roskildevej. Der er cykelsti og busstoppesteder langs Munkholmvej. Luftfoto med Bredetved-arealudlægget indtegnet Status Bredetved-arealet er i overvejende landbrugsmæssig drift. Der ligger ingen ejendomme indenfor området. Området har status af landzone. Værdifulde landskaber og beskyttede naturtyper Bredetved-arealet er karakteriseret som værdifuldt landskabsområde, dvs. område med middelhøj bevaringsværdi. Området er endvidere udpeget til kulturmiljø, som en del af herregårdslandskabet. Der findes tre beskyttede søer indenfor området. Kulturhistorie Der er registreret enkelte beskyttede sten- og jorddiger langs områdets grænser samt to ikke fredede fortidsminder. 11

12 Kystnærhedszonen Bredetved er omfattet af planlovens kystnærhedszone kystnærhedszone B. Området ligger ca. 1 km fra kysten og er således ikke omfattet af strandbeskyttelseslinjen. Miljø og støj Der er ikke foretaget støjmålinger af området. Der er ikke registreret nogen form for jordforurening på området. Klima og teknisk forsyning Bredetved-arealet er ikke udpeget som området med særlige drikkevandsinteresser (OSD) eller vandindvindingsopland. Området er udpeget som særligt værdifuldt landbrugsområde. Med tankerne om blå byer og LAR-løsninger bør regnvandsafledningen tænkes ind i byudviklingen som et gode for området eksempelvis ved genanvendelse af regnvand og rekreativ brug af regnvand. Arealerne ved Bredetved er ikke udpeget som risikoarealer i forhold til klimasikring. Varmeforsyning Holbæk by forsynes med naturgas. Nye boligområder forventes varmeforsynet på anden vis eksempelvis ved decentrale varmecentraler og/eller individuel vedvarende energi (varmepumper, jordvarme, solvarme) Kloak og spildevand Der forefindes ikke inden for de foreslåede udbygningsarealer eksisterende hovedkloakledninger. På de tekniske kort over risikoarealer for fremtidige oversvømmelser er der flere markerede felter inden for arealet, dog ikke flere, end at fremtidig udbygning ikke kan udelukkes på denne baggrund. Trafik og infrastruktur Der er ikke i den østlige del af Holbæk by sket nogen større infrastrukturelle udbygninger i den foregående planperiode, udover færdiggørelser af lokale boligveje for de nye boligbebyggelser. Vurdering ved hjælp af landskabskaraktermetoden Området er opdyrket landbrugsområde i middel skala. Der er ingen bebyggelse i området, men en del beplantning og hegn. Inden for området er der desuden et mindre vandhul / sø. Området kan deles ind i to delområder, som er adskilt af et markant poppelhegn. I den østlige del af området er terrænet jævnt, hvilket skaber et åbent rum med mulighed for at opleve det omkringliggende landskab. Området er uforstyrret, og der er ingen synlige tekniske anlæg. Den vestlige del af området hæver terrænet sig mod syd fra Munkholmvej hvorved der skabes et lukket og intimt rum uden tilknytning til landskabet mod syd. Området mod syd opleves forholdsvis uforstyrret på trods af en mindre højspændingsledning. Kommer man fra øst ad Munkholmvej mødes man af et åbent landskab på begge sider af Munkholmvej. Inden Tjebberup åbner landskabet sig og man fornemmer Holbæk Fjord mod nordøst, og Dragerup Skov i baggrunden mod nord. Længere fremme ser man tagene i Tjebberup, og man fornemmer den lavtliggende landsby, som er den første bebyggelse inden mødet med Holbæk. Her fornemmer man, at man er ved at nærme sig byen. Begyndelsen af Holbæk By har på dette sted landsbykarakter og danner kun en transparent grænse, idet Tjebberup ligger lavt i forhold til Munkholmvej. Herved bliver bebyggelsen og byfronten ikke dominerende. Ved byudvikling i området vil man miste den sammenhæng, der er mellem det åbne land og kystområdet/skovområdet. Kyst/skovområdet vil stadig fornemmes i landskabet, men med en svækket kraft. Modsat Tjebberup, som ligger lavt i forhold til Munkholmvej, vil bebyggelse særligt i den vestlige del af området give en meget markant bygrænse, idet den bliver placeret på en skråning der hæver sig over Munkholmvej. Hvis man bygger i området, er det væsentligt, at der bliver bygget lavt og med en vis åbenhed i bebyggelse og beplantning, så der opnås en naturlig sammenhæng med bebyggelsen i Tjebberup. Sammenfatning og konklusion Holbæk byråd har med vedtagelsen af plan- og udviklingsstrategi for Holbæk Kommune besluttet, at de vil arbejde for en planlægningsmæssig indsats omkring vækst og udvikling i Holbæk by. Byrådet har desuden tilkendegivet, at de ønsker byudviklingen af Holbæk mod vest, ved Rishøjgård. 12

13 På baggrund af landskabsanalysen vurderes det sammenfattende, at området ved Rishøjgård ikke er sårbart overfor byudvikling. Vurderingen tager blandt andet afsæt i gældende kommuneplans registreringer af værdifulde landskaber, hvor der ikke findes særlige restriktioner på arealet ved Rishøjgård udover kystnærhedszonen og en mindre sø. I forbindelse med udarbejdelse af et nyt kommuneplanforslag 2013, gennemførte Holbæk Kommune en landskabsanalyse efter landskabskaraktermetoden i overensstemmelse med Naturstyrelsens anbefalinger. Analysen understøtter tidligere udpegninger og konkludere følgende: Ved byudvikling i Holbæk øst vil man miste den sammenhæng der er mellem det åbne land og kystområdet/skovområdet. Kyst/skovområdet vil stadig fornemmes i landskabet, men med en svækket kraft, mens En byudvikling på Rishøjgårds arealer kan bidrage til at skabe et mere harmonisk område, hvor sammenhængen mellem byen og landet forstærkes, landskabet genskabes og offentligheden gives bedre adgang til fjorden. Området nord for Nykøbingvej bør friholdes for bebyggelse og tekniske anlæg. Området ligger inden for kystnærhedszonen, men Rishøjgård opleves som både fysisk og landskabeligt adskilt fra kysten af den markante Odsherredbane og Nykøbingvejen. Området er klart defineret af de omkringliggende veje og banen og en udbygning af området med boliger vil virke som en naturlig og organisk videreudvikling af Holbæk by. En udbygning i Holbæk vest vil yderligere kunne understøtte allerede foretagne investeringer i servicestruktur og infrastruktur. Der er i foregående planperioder sket en udbygning af infrastrukturen i den vestlige del af byen, som ny byudvikling vil kunne drage fordel af, ved placering på Rishøjgårds arealer. En tilsvarende udbygning er ikke sket i Holbæk øst. Ny byudvikling i Holbæk vest vil medvirke til at understøtte mulighederne for etablering af en ny station i den vestlige del af byen, i forlængelse af Trafikstyrelsens rapport omkring stationsstrukturen i Danmark. Endelig vil en byudvikling af Rishøjgård kunne bidrage til at skabe en naturlig balance mellem boligudbygningen i Holbæk øst og vest, samt understøtte et varieret udbud af boligtyper (parcelhuse, tæt-lav og etageboliger). Udvikling her vil være med til at fremtidssikre behovet for boligudbygning. Byudviklingplan for Rishøjgård Bebyggelse og landskab Principper for helhedsplanen Rishøjgård bliver byens afslutning mod vest og overgangen til det åbne land. Området ligger indenfor kystnærhedszonen, men er fysisk adskilt fra fjorden af jernbanen og Nykøbingvej. Beplantningen langs Kalundborgvej udgør en grøn mur, som forhindrer udsyn over fjorden. Området fremstår en smule forsømt i takt med, at landbruget fortrækker. En vurdering af landskabet ved hjælp af landskabsanalysen konkluderer, at byudvikling på Rishøjgårds arealer kan bidrage til at skabe et mere harmonisk område, hvor sammenhængen mellem byen og landet forstærkes såfremt byudviklingen følger landskabsanalysens anbefalinger: Områdets kvaliteter skal genoplives, så man ikke får fornemmelsen af at befinde sig i et område, som er blevet til overs mellem jernbaner og veje, ved introduktion af en ny grøn struktur, bebyggelse og beplantning Den visuelle kontakt mellem Kalundborgvej og selve området er i dag sparsom. Derfor kunne man med fordel etablere et beplantningsbælte mellem Kalundborgvej og boligområdet der gør, at boligområdet orienterer sig ned mod ådalen og fjorden i sted for mod Kalundborgvej, men samtidig åbner for styrede kig til fjorden Der skal arbejdes med at skabe en veldefineret overgang mellem det åbne land og Holbæk By langs med Kalundborgvej. Det er vigtigt, at der skabes en sammenhæng i landskabet på begge sider af jernbanen/vejen både visuelt og fysisk. Det kan gøres ved at trække landskabet med ind i boligområdet og placere bebyggelse på de højere arealer længst væk fra jernbanen og vejen. Beplantning i området skal desuden være med til at skabe sammenhæng på tværs af jernbanen/vejen. 13

14 Da bygrænsen mod Holbæk ikke er specielt veldefineret i dag, kan man med fordel bruge den nye bebyggelse til at skabe en naturlig afrunding af byen. Ny bebyggelse kan med fordel grupperes i landsbylignende samfund, således at gårdstrukturen bibeholdes og understreges. Beplantningen kan bruges til at skabe rum mellem bebyggelse. Området nord for Nykøbingvej/banen skal friholdes for bebyggelse, som del af kystlandskabet. Med afsæt i ovenstående anbefalinger har lodsejerne inden for området i samråd med Holbæk kommune, fået udarbejdet et forslag til en helhedsplan for området. Forslaget har til formål, at illustrere hvordan en bebyggelse af området kunne tage sig ud og hvilke konsekvenser bebyggelsen får for kystzonen. Endvidere er der eksempler på bebyggelser, som kunne placeres i området. Eksemplerne tjener alene som inspiration. Principperne skal danne baggrund for udarbejdelsen af en kommuneramme for området. Byrådet påtænker at udskrive en arkitektkonkurrence forud for den nærmere planlægning af området. Konkurrencen tager afsæt i kommuneplanrammen og landskabsplanens anbefalinger og skal sikre at vi får et attraktivt, moderne og bæredygtigt boligområde, der appellerer til fremtidens boligejere. Helhedsplan Området Som nævnt tidligere afgrænses området tydeligt af de omkringliggende større veje og jernbanen. Området bliver byens afslutning mod vest. Landskabet og det strukturelle hovedgreb Det strukturelle hovedgrebet tager afsæt i landskabet og eksisterende beplantning, med særligt fokus på at understrege det værdifulde kystlandskab. Det gøres ved at etablere et beplantnings- og støjafskærmningsbælte som kan danne ryg mod Kalundborgvej og rute 21 og placeres bebyggelsen nord herfor i mindre enklaver, der trækker det store kystlandskab og fjorden ind i bebyggelsen. Herved får bebyggelsen en naturlig orienteres mod fjorden og kystlandskabet. Mellem boligenklaverne bevæger landskabet sig på tværs af Nykøbingvej og banen, eksempelvis i form af beplantning der opdeler området i en række mindre rum. Langs Kalundborgvej skal beplantningen brydes i en række kig, som trækker fjorden ind i byen og fortæller historien om byen ved vandet. 14

15 Ny bebyggelse skal placeres i mindre enklaver - landsbyer. Hver landsby skal have sin egen identitet og karakter. Landsbyerne kan bestå af fritliggende villaer og rækkehuse i op til 2 etager (max. 8½ meter). Landsbyerne placeres frit i det grønne, hvor de adskilles af beplantningen og bindes sammen af et net af interne stier. Eksisterende gårde integreres i landbyerne, med mulighed for at omdanne disse til institutioner eller fælles huse. Et net af interne stier binder landsbyerne sammen. 15

16 Udsigt og indsigt Bebyggelsen og det landskabelige hovedgreb udformes og placeres med udgangspunkt i de eksisterende landskabelige udsigtsforhold, således at de få men karaktergivende kig fra Kalundborgvej mod fjorden, ikke kun bevares, men underbygges yderligere. Eksempelvis er den nuværende visuelle kontakt mellem Kalundborgvej og fjorden på en stor del af den sydøstlige strækning afskåret ved en eksisterende 3 m høj hækbeplantning. I den nye disposition friholdes udsigtskiler, så oplevelsen af nærheden til fjorden muliggøres. Områdets bebyggelse disponeres, så den visuelle kontakt til fjorden trækkes ind i bebyggelsen i form af større landskabelige kiler. Kilerne er del af de fælles friarealer. Dernæst tilstræbes en bebyggelsesplan, der tildeler flest mulig enkeltboliger del i udsigten. Der er i forbindelse med skitsering af mulig disponering af arealet gennemført visualiseringer der belyser udsigtsforhold før og efter bebyggelsen. Som det fremgår heraf, er bebyggelsens synlighed og indvirkning på det eksisterende kystlandskab begrænset. Området set fra Baunehøj, før ny bebyggelse Visualisering af ny bebyggelse set fra Baunehøj, Tuse Næs 16

17 Området set fra Tuse Næsvej før bebyggelse Visualisering af ny bebyggelse set fra Tuse Næs vej Trafik, vejtilslutning og interne veje Området ligger omkranset af store infrastrukturanlæg, herunder jernbane, Kalundborgvej og tæt ved motorvejstilslutning. Der er således god tilgængelighed og lette tilkørselsforhold til såvel overordnet vejnet som lokalveje og bane. Der er udarbejdet støjanalyser for belysning af de afledte støjgener inden for området. Området støjafskærmes ved udlæg af en landskabeligt bearbejdet støjafskærmning, en skærmende ryg, mod syd og vest, samt ved afstandsdæmpning i dispositionen af bebyggelsen. Den nye bebyggelse vejbetjenes af en ny intern fordelingsvej. Fordelingsvejen løber langs den afskærmende ryg mod syd og vest, parallelt med Kalundborgvej, med to angrebspunkter, henholdsvis i den østlige ende af arealet fra Kalundborgvej og fra den vestlige ende ved eksisterende rundkørsel / tilslutningsvej. Langs kysten løber fjordstien. Enkelte steder snor stien sig ind i landskabet og griber fat i den bagvedliggende bebyggelse. Der er ikke direkte adgang fra Rishøjgård til kysten. Nykøbingvej og Odsherredbanen udgør en betydelig barriere. Der skal i den videre planlægning af Rishøjgård sikres en vejunderføring, som sikre offentlighedens adgang til kysten. 17

18 Bebyggelsens omfang og sammensætning Områdets samlede areal udgør ca. 100 hektar. Heraf forventes godt ¾ af arealet at kunne udnyttes til boliger, mens ca. ¼ friholdes for ny bebyggelse i overensstemmelse med landskabsanalysens anbefalinger. Det svarer til ca. 750 nye boliger og ca nye beboere indenfor området Boligområdet kan anvendes til tæt-lav og åbent/lav bebyggelse i maksimalt to plan og med en maksimalt højde på 8½ meter. I forslag til helhedsplan indplaceres desuden enkelte punkthuse i 3-4 etager op til 12 meter i sammenhæng med beplantningsbæltet, der danner ryg mod Kalundborgvej. Byggeriet tænkes udformet i et nutidigt arkitektonisk formsprog, der ved sin tilpasning til terræn og i overgangen mellem ude og inde passer sig ind i det eksisterende landskab. Bebyggelsen skal udformes i materialer af høj kvalitet, primært tegl og glas i facader. 18

19 Referencefotos fra bebyggelsen Skanderborg Bakker, projektudviklet af Sammensætningen af boligtyper skal være med til at sikre, at området appellerer til den moderne familie tilpasset forskellige behov og livssituationer. vi får et attraktivt, moderne og bæredygtigt boligområde, der appellerer til fremtidens boligejere. Disposition og udbygning Der fastsættes rækkefølgebestemmelser, så det sikres at området udbygges indefra og ud. FORSLAG TIL KOMMUNEPLANRAMME 2.B.26 Rammebestemmelser for 2.B.26 19

20 20