Notat vedr. den offentlige høring af lokalplanforslag Dagligvarebutik ved Rønhaveparkvej i Karrebæksminde

Transkript

1 Sagsnr K Dato Sagsbehandler Birgitte Gregersen Notat vedr. den offentlige høring af lokalplanforslag Dagligvarebutik ved Rønhaveparkvej i Karrebæksminde Indledning Dette dokument indeholder bemærkninger fra borgere og andre interessenter til Næstved Kommunes forslag til lokalplan 054 Dagligvarebutik ved Rønhave Parkvej i Karrebæksminde. Notatet er anvendt ved den politiske behandling af lokalplanforslaget. Kommunen har i forbindelse med den offentlige høring i perioden til modtaget 110 skriftlige bemærkninger samt 2 underskriftsindsamlinger med ca underskrifter. Bemærkningerne er i dette notat resumeret og grupperet efter emne. Alle indsigelserne er desuden samlet og tilknyttet dagsordenpunktet som et bilag. I tilknytning til hvert emne er redegjort for administrationens bemærkninger og forslag til evt. ændring i lokalplanen. Bemærkning 1- Trafik 1. Karrebækvej har ikke kapacitet til mere trafik. Der er i forvejen en massiv trafikbelastning i sommerhalvåret og i weekenderne. Det frygtes at f.eks. ambulancer ikke kan komme frem i trafikken. 2. Hastigheden på Karrebækvej bør nedsættes til 30 km/t fra Brentebakkevej til broen. Evt. med vejbump visse steder og fodgængerfelt ved Alleen. 1. CTE (Center for Trafik og Ejendomme) fastholder sin vurdering af Karrebækvejs fremtidige kapacitet vedr. en evt. øget trafikbelastning. Det vurderes samtidig, at butikken ikke nødvendigvis vil give øget trafik, da bedre indkøbsmuligheder lokalt kan betyde at færre, alt andet lige, antages at køre til Næstved for at handle. Og en lokal butik har som udgangspunkt også flere kunder, der kommer til fods og på cykel. Etablering af venstresvingbane for trafik fra sydlig retning vurderes at afhjælpe trafik-flowet tilstrækkeligt. 2. Vurderinger vedr. hastighed og øvrige trafikanlæg bliver foretaget af CTE i samråd med bl.a. Færdselspolitiet At bemærkning 1 ikke giver anledning til ændringer i lokalplanen. Bemærkning 2 vil blive viderebragt til trafikmyndigheden. Side 1 af 11

2 Bemærkning 2 - Stier og parkering 1. Det foreslåede stiforløb langs grundens vestlige grænse vil ikke fungere. Stiadgang bør sikres fra det syd-østlige hjørne med gode byrumskvaliteter, så det bliver en forbedring af bymiljøet. 2. Der bør laves nye fodgænger passager fra Karrebækvej, der er meget svær at passere. Det kunne gøres som en lille forhøjning af kørebanen i krydset med Rønhave Parkvej, så der dannes et lille torv/trafikdæmpning, der binder butikken sammen med Karrebækvej og danner en port til den centrale by. 3. Der bør opsættes skilt med tidsbegrænset parkering 1. Der tilføjes 2 ekstra sti-passager fra det syd-østlige areal og fra Karrebækvej gennem p-arealet for at tilgodese gående og cyklister. 2. Forslaget bliver ikke behandlet i nærværende lokalplanforslag og vil ikke indgå som en del af udbygningsaftalen. Forslaget bringes dog videre til CTE. 3. Forslaget bliver ikke reguleret i lokalplanen, men det anbefales ved behandling af godkendelse af det efterfølgende byggeprojekt. At lokalplanen ændres således, at der ved kortbilag 3 tilføjes 2 ekstra sti-forløb, som tilgodeser gående og cyklister fra syd og østlig retning. Der tilføjes derudover krav om etablering af sti i 4 og 11. Bemærkning 3 - Støj- og miljø 1. Kritisabelt at placere et tankanlæg så tæt på boliger mht. støj og benzindampe m.m. 2. Bekymring vedr. støj fra dagligvarebutik, tankanlæg, varetransport, ventilations- og tekniske anlæg 1. I bekendtgørelsen om salg og distribution af benzin (Benzindampsbekendtgørelsen) er der ikke defineret et afstandskrav til boliger. Vedr. motorstøj fra kunder (f.eks. motorcykler) vil dette blive reguleret efter Miljøstyrelsens vejledende grænseværdier. 2. I lokalplanens 12.1 står beskrevet at virksomheder ikke må påføre omgivelserne et støjniveau, som er større en Miljøstyrelsens vejledende grænseværdier. Opleves der en overskridelse af forventede grænseværdier, skal der etableres et støjreducerende anlæg mod nabobebyggelse i nord og vest. At lokalplanen ændres således, at der under 12 tilføjes følgende:

3 12.2 Hvis Miljøstyrelsens vejledende støjgrænser i boligområdet overskrides som følge af aktiviteter i butiksområdet og ved benzintanken, skal der opsættes støjskærm 0,6 meter fra skel mod boligerne på Rønhave Parkvej 28B og39a, samt Kokhaven 29. Skærmene må ikke være støjreflekterende på den side, der vender mod butiksområdet/tankanlægget Støjskærmen skal være beplantet og have karakter af hæk. Bemærkning 4 - Placering af varegård Politiet opfordrer til at overveje en anden mulighed for placering af varegård og dermed transportområde for bakkende lastbiler, idet der kan forudses farlige situationer for gående. Hvis varegården omplaceres vil det betyde markant større risiko for støjgener til naboer. Varegården er netop placeret efter nøje vurdering af hvor der er mindst risiko for støjgener. Der er begrænsede muligheder for at disponere arealet anderledes, hvis andre krav skal overholdes (f.eks. antallet af p- pladser, tankområdets sikkerhedszone ved påfyldning m.m). Vareleveringen sker således, at lastbiler alene bakker på egen grund og uden at skulle svinge samtidigt. Derudover opfylder vi kravet om, at tankbiler til selvbetjeningsanlægget ikke må bakke. Dette vurderes at være en optimal indretning af p-plads og placering af de forskellige funktioner. Der bliver synliggjort nogle stiforbindelser på p-arealet for bl.a. at imødekomme nogle af de indkomne bemærkninger (Politiet). Dog tilføjes bestemmelser vedr. etablering af stier ( 4) for at forbedre sikkerheden for gående. Bemærkning 5 - Skilte/pyloner/flag Højden på skilte bør reduceres. Der bør ikke tillades lysende, animerede eller anden digital skiltning. Der bør heller ikke tillades flagstænger med reklameflag i et beboelsesområde. Højden på den fritstående pylon må max være 2,5 m. Bredden 1,5 m. Det er et kompromis mellem bygherrens ønsker (det skal kunne ses fra vejen at her ligger en butik) og de æstetiske krav kommunen har stillet. Skiltet skal i øvrigt særskilt godkendes i forhold til udseende. Forbud mod animeret eller anden digital skiltning kan sikre områdets boliger mod gener. Forbud mod flagstænger kan højne områdets æstetiske udtryk At lokalplanen ændres således, at der under 8.12 tilføjes følgende: Der tillades ikke digital eller animeret skiltning.

4 Der tilføjes endvidere i 8.13: flagstænger. Bemærkning 6 - Beliggenheden 1. Uden sammenhæng med Karrebæksmindes øvrige handelsområder (burde ligge nord for Karrebæk) 2. Burde ligge ved rundkørslen ved Skælskørvej/Karrebækvej. 1. Lokalplanområdet er beliggende i kommuneplanens bymidte og der er ved udarbejdelse af kommuneplanen allerede taget stilling til områdets karakter og placering i forhold til etablering af bymidterelaterede funktioner som f.eks. en dagligvarebutik. 2. Bygherre har henvendt sig til kommunen med konkret projektønske på et specifikt areal, og med en anvendelse, der er i overensstemmelse med kommuneplanens bestemmelser. Derfor har andre områder i kommunen ikke indgået i sagsbehandlingen. Bemærkning 7 - Bebyggelsens højde 1. Højden fratager naboer udsigten til øst 2. Der savnes en regulering af facadehøjde, der ellers kan blive voldsom høj. 1. Ifølge projektbeskrivelsen vil dagligvarebutikken blive opført med en asymmetrisk saddeltagsløsning, med en stejl taghældning mod øst, over til den gamle Fjordgaard og være tilpasset de omkringliggende bygningers skala. Mod vest får bygningen en fladere taghældning, som giver optimale dagslysforhold til boligerne på Rønhave Parkvej. Der er indarbejdet en så minimal påvirkning af omgivelserne ved det planlagte byggeri, som muligt. Bestemmelserne i lokalplanen vedr. byggefelt og bebyggelsens højde og disponeringen af arealet i det hele taget har i høj grad taget udgangspunkt i at minimere generne for omgivelserne. 2. Bebyggelsen må have en højde på maksimal 8,5 m målt fra terræn. Der er ikke tilknyttet flere bestemmelser vedr. f.eks. facadehøjde, da det vurderes at have en begrænsende effekt i forhold til de andre bestemmelser for det samlede byggeri.

5 Bemærkning 8 - Bebyggelsesprocent Lokalplanens bebyggelsesprocent er ikke i overensstemmelse med kommuneplanens. Bebyggelsesprocenten i kommuneplanen er 40, hvilket er identisk med lokalplanens. Bemærkning 9 - Kulturmiljø 1. Ødelægger bevaringsværdigt miljø (gammelt fiskerleje) 2. Kritisabel placering over for en fredet ejendom. 3. Stiller man krav til byggeriets udformning, så det passer ind i lokalsamfundets stilart? (Handelshusene på den anden side af vejen.) 1. Karrebæksminde er en by med høj kulturhistorisk værdi. Omkring kanalen findes der i dag et levende fiskerimiljø og fine ældre byhuse. Ved og i lokalplanområdet vest for Karrebækvej er der primært bebygget med boliger i forskellige stilarter og tidsaldre. Dette områder har ingen direkte geografisk tilknytning eller samhørighed med miljøet omkring kanalen og det vurderes derfor, at det ikke vil påvirke dette særlige kulturmiljø. 2. Beliggenheden af en fredet ejendom øst for lokalplanområdet og øst for Karrebækvej, kan ikke reducere de planlægningsmæssige muligheder, der findes for rammeområdet i Kommuneplanen og dermed for en lokalplan for området. Dog er der i både disponeringen af lokalplanområdet, bestemmelserne vedr. bebyggelsens udformning og fremtræden foretaget en vurdering i forhold til et godt samspil med omgivelserne. 3. Der bliver i lokalplanens bestemmelser og ved Byggesagsmyndighedens behandling af byggeansøgninng stillet krav om byggeriets udformning, arkitektur, materialer og tagkonstruktion.

6 Bemærkning 10- Kommuneplan Detailhandel Med hensyn til muligheden for at planlægge for butikker i lokalcenterbyerne nedlagde staten veto mod, at kommunen havde udpeget hele byer til et lokalt butikscenter. Det var statens vurdering, at byerne var for store til at kommunen kunne udnytte denne planlægningsmulighed i lokalcenterbyerne. Nærmere forhandlinger med staten har derfor ført til at bymidterne i disse byer fastholdes, som de er udlagt i kommuneplan09. Dette strider i mod plangrundlaget for lokalplanforslaget. Der skal som hovedregel skal der være 500 meter mellem enkeltstående butikker og mellem enkeltstående butikker og udpegede detailhandelsområder. Dette bliver ikke overholdt med lokalplan 054 for der er ca. 387 meter (i fugleflugt). 2. Udviklingsstrategi og lokalcenter Kommuneplanen mangler konkretisering i beskrivelsen af Karrebæksminde. 3. Generelle rammer for blandet bolig og erhverv Lokalplanen er i strid med de generelle rammebestemmelser. 4. Kystnærhedszonen Lokalplanen er i strid med retningslinjerne i kystnærhedszonen. Planlægning for bebyggelse i de kystnære dele af byzonen forudsætter en vurdering af de fremtidige bebyggelsesforhold, herunder bygningshøjder. Vurderingen skal sikre at bebyggelsen indpasses i den kystlandskabelige helhed, at der tages hensyn til bevaringsværdige helheder i bystrukturen og til naturinteresser på de omgivne arealer Lokalplaner for de kystnære byzoner skal ledsages af en særlig redegørelse for den visuelle påvirkning af omgivelserne. 5. Fremtidig byudvikling vest for Kirkebakken. Hvorfor kan butikken ikke ligge der? 6. Placering af større butiksarealer Gældende Kommuneplan2013 med tilhørende lokalplaner anviser ingen egnede arealer til hensigtsmæssig placering af (større) butiksarealer. Som erstatning herfor lægger Kommunplan2013 op til at nye dagligvarebutikker placeres i udelukkende helårsboligområder. Lokalplanforslagets butiksplacering er en dårlig midlertidig løsning. 7. Planområde 6.1 BE 23.1 bør ændres Områdeudstrækning bør justeres, således at villakvarter-områderne (Rønhave Parkvej, Mikkelhøj) ikke defineres som BE, men som B-område. Plan 6.1 BE 23.1 rummer muligheder for at anlægge flere tilsvarende typer butikker langs Karrebækvej,således at det med tiden kan blive delvis butiksgade. Det er en stor kvalitetsmæssig forringelse af nuværende boligområde og kystnærhedshensynet.

7 1. Detailhandel Lokalplanen er i overensstemmelse med rammebestemmelserne for rammeområde 6.1 BE 23.1 i Kommuneplan 2013, der tillader anvendelse til butiksgade blandet med bolig. Vedr. statens veto, resulterede det i en relativ lille reducering af bycenterarealet, men har ikke berørt området, hvor lokalplan 054 er lokaliseret. Lokalplanen er også i overensstemmelse med retningslinjerne for detailhandel afsnit i Kommuneplan Hovedstruktur, hvor anføres, at den udpegede bymidte fastholdes i Karrebæksminde med henblik på at kunne åbne mulighed for at de eksisterende dagligvarebutikker i området kan udvides eller at der kan etableres nye butikker. Vedr. reglen ved mindst 500 meter mellem enkeltstående butikker, gælder den ikke for rammeområde 6.1 BE 23.1, der er bymidte og dermed ingen afstandskrav. 2. Udviklingsstrategi og lokalcenter Da det er et forslag til lokalplan der er under behandling, vurderes ændringsforslag til Kommuneplan 2013 ikke i denne sammenhæng. 3. Generelle rammer for blandet bolig og erhverv Lokalplanforslaget er i overensstemmelse med de generelle rammer for blandet bolig og erhverv i Kommuneplan Kystnærhedszonen Formålet med Kystnærhedszonen er at friholde de kystnære områder for bebyggelse og anlæg, der ikke er afhængige af kystnær placering og derved beskytte de danske kystlandskaber mod unødige ændringer. Lokalplanområdet er beliggende mindre en 3 km fra Karrebæk Fjord og er derfor omfattet af bestemmelserne i Planlovens kapitel 2a om planlægning i kystområdet, 5a, stk. 3. I henhold til Planlovens kapitel 5 om lokalplanlægningen skal der i redegørelsen for bebyggelse og anlæg i kystnærhedszonen oplyses om den visuelle påvirkning af omgivelserne og der skal ved bygningshøjder over 8,5 m anføres en begrundelse for den større højde, 16 stk. 3. Topografien og byområdet imellem fjorden og lokalplanområdet bevirker, at byggeri med de højder, der er fastsat i lokalplanen, ikke vil medføre en visuel påvirkning af kystlandskabet. Denne vurdering ses i lokalplanens redegørelsesdel s Fremtidig byudvikling vest for Kirkebakken. Placeringen af lokalplanområdet i overensstemmelse med kommuneplanens rammeområde. Bygherres projekt er ikke relateret til andre arealer. Kommunen har forholdt sig konkret til de planlægningsmæssige muligheder i forhold til det ansøgte projekt på de givne ejendomme. 6. Placering af større butiksarealer Lokalplanområdet er beliggende i et rammeområde, hvor det er tilladt at etablere både bolig og butikker. Det er dette plangrundlag, der ligger til grund for lokalplanforslaget.

8 7. Planområde 6.1 BE 23.1 bør ændres Ændringsforslag vedr. revision af Kommuneplan 2013 bliver ikke vurderet i denne sammenhæng. At der i redegørelsesdeles afsnit om kystnærhedszone tilføjes en visualiseringsskitse. Bemærkning 11 Ikke behov for flere dagligvarebutikker 1. Der er ikke behov for hverken en dagligvarebutik eller tankanlæg. 2. En ny dagligvarebutik vil udkonkurrere de to eksisterende dagligvarebutikker (hvilket detailhandelsanalysen konkluderer), som dermed har risiko for at lukke. En af de eksisterende dagligvarebutikker har bl.a. post- og apotekfunktion og lukkes dette ned sammen med butikken, bliver servicen forringet i byen. Det går ud over de svage især de ældre. Detailhandelsanalysen udarbejdet af Institut for Center-Planlægning (ICP) estimerer bl.a. at en ny dagligvarebutik vil øge konkurrencen og resultere i reduceret indtjening blandt de 2 eksisterende dagligvarebutikker, hvilket kan føre til lukning.. Estimatet/analysen bygger på formodning om at befolkningsantallet vil falde med 2,5 % og dermed et svagt faldende dagligvareforbrug. Analysen bygger endvidere på at forbrugere i den nordlige del af Karrebæksminde/Karrebæk søger mod Næstved By, når de skal handle. Næstved Kommune har i forbindelse med udarbejdelse kommuneplanen og fastholdelse af Kommuneplan rammeområdet 6.1 BE 23.1 i Karrebæksminde, hvor der kan etableres dagligvarebutikker, vurderet at det er vigtigt at byer som f.eks Karrebæksminde opretholder deres betydning i markedsområdet. I retningslinjerne for detailhandel afsnit i Kommuneplan Hovedstruktur, fastholdes i Karrebæksminde bymidte med henblik på at kunne åbne mulighed for at de eksisterende dagligvarebutikker i området kan udvides eller at der kan etableres nye butikker. Man kan sige at ICP s analyse har været et værktøj for kommune til at kortlægge Næstved Kommunes detailhandel og fremtidspotentialer, men det har ikke resulteret i en ændring af rammeområdet 6.1 BE Det vægtes højt at følge retningslinjerne i Kommuneplanens Hovedstruktur, hvor den udpegede bymidte i Karrebæksminde fastholdes med henblik på at kunne åbne mulighed for at de eksisterende dagligvarebutikker i områderne kan udvides eller at der kan etableres nye butikker. Bemærkning 12 Manglende miljøvurdering og VVM Der skulle være foretaget en miljøvurdering og VVM af lokalplanen, da den antages af kunne få væsentlig indvirkning på miljøet. Et tankanlæg må antages, at kunne påvirke miljøet væsentligt specielt fordi det er placeret i et område med almen vandindvinding. Vedr. VVM giver lokalplanområdets anvendelse og omfang ikke anledning til udarbejdelse af VVM.

9 Næstved Kommune har på baggrund af en screening vurderet, at lokalplanen ikke kræver udarbejdelse af en miljøvurdering. Beslutningen om at planen ikke kræver miljøvurdering er truffet, da planen udelukkende fastlægger anvendelsen af mindre områder på lokalt plan, som vurderes ikke at have en væsentlig indvirkning på miljøet jf. 3, stk. 2 i lov om miljøvurdering af planer og programmer. At området er beliggende delvist i et område med særlige drikkevandsinteresser, er blevet vurderet og vægtet i forhold til områdets størrelse og anvendelse. Bemærkning 13 Afvisning af bygherres projekt m.m. 1. Næstved Kommune burde have afvist bygherres projekt. 2. Stiller man krav til en ny dagligvarebutik om at yde service til lokalsamfundet, ud over det bare at tænke på omsætning? 1. I Lov om planlægning 13.7 stk. 3 er følgende gældende: Hvis et byggearbejde er i overensstemmelse med kommuneplanen, påhviler det kommunalbestyrelsen snarest at udarbejde et forslag til lokalplan og derefter fremme sagen mest muligt. Kommunalbestyrelsen kan i et sådan tilfælde forlange, at udstykkeren eller bygherren yder kommunen bistand til planens udarbejdelse. 2. Man kan ikke stille krav om at yde service til lokalsamfundet i en lokalplan. Bemærkning 14 Drikkevandsinteresser Der er fejl i redegørelsens beskrivelse af drikkevandsinteresser. Der er sket en fejl i definitionen af drikkevandsinteresser i redegørelsesdelen s. 11. Der skulle stå: Lokalplanområdet ligger i et område med både almindelige og særlige drikkevandsinteresser. Dog er lokalplanens bestemmelser for områdets anvendelse stadig ikke i strid med grundvandsbeskyttelsen i området. Et benzinanlæg bliver af Miljøstyrelsen defineret som en potentielt grundvandstruende virksomhed. Kravet til lokalplanlægning med en sådan anvendelse er, at der indsættes bestemmelser vedr. krav om at befæste arealet ved benzinanlægget.

10 At der i redegørelsesdelen under afsnittet om Grundvand rettes til følgende: Lokalplanområdet ligger i et område med primært almindelige drikkevandsinteresser, dog er den nordligste del af området udpeget som særligt drikkevandsområde. Da lokalplanen bl.a. tillader et tankanlæg, der er defineret som en potentiel grundvandstruende virksomhed, vil der blive stillet krav om at befæste arealet ved benzinanlægget. I tilfælde af nedgravning stilles særlige krav om grundvandsbeskyttende foranstaltninger. Øvrige krav stilles gennem vilkår i en evt. miljøgodkendelse. At der i 9 tilføjes en bestemmelse vedr. krav om at befæste arealet ved benzinanlægget. Derudover tilføjes et krav om beskyttelse af drikkevandsinteresser i 12 Miljø Øvrige bemærkninger til forslaget Huspriser/ejendomsværdi påvirkes negativt Kundeunderlag mangler For mange supermarkeder Bortfald af arbejdspladser Ikke behov for benzinanlæg Ikke behov for dagligvarebutik Bemærkning 15 Nærdemokrati? Nærdemokrati virker ikke, lokalrådet har ingen indflydelse fået. CPE har fulgt lov om planlægning vedr. offentliggørelse ( 24, 25 og 26). Lokalrådet og de omkringliggende naboer m.fl. har fået tilsendt information om forslag til lokalplan 054 direkte. Den lovpligtige høringsperioden fra d. 26. juni 2014 til d. 28. august har været afholdt og Ejendomsudvalget har afholdt et ikke lovpligtigt borgermøde, som en ekstra mulighed for dialog/debat med borgerne. Bemærkning 16 Støtte til lokalplanen En del af indsigelserne anbefaler vedtagelse af lokalplanen. Bemærkningerne i denne kategori ses her: Vedtagelsen af lokalplanen vil: styrke udviklingen fremme salget af sommerhuse styrke bosætning af børnefamilier (og styrker dermed skole og fritidslivet) give god konkurrence (til de eksisterende og dyre daglivarebutikker)

11 skabe mindre trafik i området, da lokale og turister nu vil kunne gå eller cykle for at handle, i stedet for at skulle starte bilen og køre helt til Næstved give flere indkøbsmuligheder for prisbevidste børnefamilier fremme den bæredygtighed, da man kan handle ALT lokalt, selv benzinen give ældre mulighed for at handle billigt i gå-afstand Bemærkningerne indgår ved behandling af lokalplanen.