NY ØSTERGADE Revidering af bebyggelse og 3D model 27. februar 2018

Transkript

1 NY ØSTERGADE Revidering af bebyggelse og D model 27. februar 2018

2 2 EFFEKT I 08. februar 2018

3 Dokumentet indeholder Introduktion Samlet etagemeter Scenarie 0 Konkurrenceforslaget Scenarie 1 Konsekvensrettelser Ændringer i bebyggelsesgrundlag Erhverv i Grønne Port og Frøforsyningskvarteret udgår Funktioner i kælder under stormagasin og hotel ændres til parkering Byggelinie til banen ændres til 9 m Ny Østergade - nyt vejprofil Interne veje - nye profiler Stormagasin sammenlagt Scenarie 2.A Forslag til genplacering af etagemeter Grønne Port projektet af Forslag til Ved Passagen Forslag til Stormagasinet Forslag til Hotellet Forslag til Ved Hotellet Forslag til Frøforsyningskvarteret vest Forslag til Frøforsyningskvarteret øst Røde Port projektet Forslag til byhusene D-modellen Scenarie 2.B Forslag til genplacering af etagemeter med ektra erhverv Oversigt over bebyggelser med ekstra erhverv Forslag til Ved Passagen Forslag til Hotellet Forslag til Frøforsyningskvarteret vest Forslag til Frøforsyningskvarteret øst D-modellen Terrænplan Revidering af bebyggelse og D-model NY ØSTERGADE

4 INTRODUKTION REVIDERING AF BEBYGGELSE Roskilde Kommune har bedt EFFEKT om at revidere bebyggelsesplanen for Ny Østergade projektet. Konkurrenceprojektets volumener og arealopgørelse har foreløbig dannet grundlag for aftaler omkring udviklingen af området, samt for den interne fordeling af etagemeter. En række planforudsætninger er imidlertid ændret siden konkurrenceforslaget og Roskilde Kommune ønsker i den forbindelse at opdatere plangrundlag og bebyggelse og dermed også revidere kapacitetsvurderingen for bebyggelsen som helhed, såvel som fordelingen af etagemeter på de respektive byggefelter. GRUNDLAG Grundlaget for undersøgelsen er konkurrenceprojektet og den volumenmodel, der dannede grundlag for konkurrenceforslagets kapacitetsvurdering. Som grundlag for den reviderede vurdering af etagemeter og højdegrænser, er der bygget en ny og opdateret terrænmodel på baggrund af det nye tegningsgrundlag fra Mølbak. Modellen har også integreret det nye vejprojekt udarbejdet af Rambøl for Roskilde Kommune. Der er udført en grovkotering af landskabet med henblik på at sikre opgørelse af etagemeter i forhold til terrænmæssige overgange i bebyggelsesplanen, samt til placering af gulvkoter i bygninger med henblik på vurdering af højdegrænser i kotetal. For etagehøjder forudsættes følgende: - Stueetager med butikker m. - Erhverv og øvrige butiksetager m. - Boligetager m. Alle etagemeter er opgjort som bruttoetagemeter udefra og ind. Adgangsarealer, service- og depotarealer, tekniketager, indeliggende altaner, cykelparkering, parkeringsadgang i bygning med videre, som skal integreres i bebyggelsen, er dermed indeholdt i arealopgørelsen. SCENARIER Der gennemgås først to scenarier med henblik på at sammenholde kapaciten i det oprindelige plangrundlag i forhold til det reviderede plangrundlag. Konkurrenceforslaget er scenarie 0, og det reviderede plangrundlag er scenarie 1. SCENARIE 0 er konkurrenceforslaget med etageantal og plangrundlag som i konkurrenceforslagets D-model. Modellen er tilrettet i forhold til etagehøjder og i henhold til den nye terrænmodel. Der er mindre afvigelser imellem konkurrencens volumenmodel til opgørelse af etagemeter, og de i konkurrencen viste visualiseringer som er mere detaljererede i forhold til forskydninger, udhæng o.l. Dette kommer f.eks. til udtryk i konkurrence visualiseringerne af udhæng og forskydninger i Stormagasinet og Røde Port. SCENARIE 1 gennemgår de forskellige vedtagne ændringer i konkurrenceforslaget, som tilsammen reducerer kapaciteten. Etageantallet er uændret i forhold til konkurrenceforslaget. Det er vurderet, hvordan de enkelte ændringer trinvist influerer på kapaciteten, der samlet set reduceres til 8.28 m2. SCENARIE 1 danner afsæt for scenarierne 2A og 2.B. Scenarierne 2.A og 2B tester genetablering af kapacitet i bebyggelsen, men med det nye reviderede plangrundlag som afsæt. Scenarie 2A inkluderer ændringer fra igangværende projekter (Grønne Port, Stormagasinet og Røde Port) med de for Roskilde Kommune acceptable grænser for højder og fodaftryk. Samlet kapacitet 8.81 m2. Scenarie 2.B undersøger muligheden for en udvidelse af kapaciteten gennem en forøgelse i erhvervsarealer i byggefelter (Ved Passagen, Hotellet, Frøforsyning Øst og -Vest), hvor erhverv vurderes at kunne indpasses i bebyggelsen. Samlet kapacitet m2. EFFEKT I 08. februar 2018

5 Samlet Etagemeter Sammenligning Områder Scenarie 0 Scenarie 1 Scenarie 2.A Konkurrenceforslaget Konsekvensrettelser Forslag til endelig bebyggelsesplan Scenarie 2.B Forslag til endelig bebyggelsesplan med erhverv Grønne Port Ved passagen Stormagasin Hotellet Ved hotellet Frø. Vest Frø. Øst Byhusene Røde Port m2.77 m m m2.810 m m m2.1 m m2. m2.928 m m2 1.0 m2.7 m2 9.0 m m2.1 m m2.771 m2.81 m m2 1.0 m2.7 m2 9.0 m2 11. m2.17 m m2.771 m2.2 m m m2.7 m m m2.17 m m2 Samlet m m m m2 Areal Opgørelse Bolig Erhverv Hotel Stormagasin Butikker Cafe & Restaurant 8.71 m2 1.0 m2 12. m m2 7.8 m2.09 m2.811 m2 7. m m m2 7.2 m m2 7.7 m2 7.8 m m m2 7.9 m2 1.0 m2 0.2 m2 1. m m m2 7.9 m2 1.0 m2 Revidering af bebyggelse og D-model NY ØSTERGADE

6 Scenarie 0 konkurrenceforslaget EFFEKT I 08. februar 2018

7 Scenarie 0 konkurrenceforslaget Genberegning af etageareal konkurrenceforslagets D-model. Genoptællingen af D-model fra konkurrencen med de anviste etager afviger med m2 eller 2,% fra konkurrenceforslagets opgørelse. Forskel i antal m2 kan skyldes revideret etagehøjde, fejl i D-model eller lignende. Efter ønske fra RK anvendes modellen med de m2, som udgangspunkt for den videre beregning af reduktion og forøgelse af den samlede kapacitet , ,,,,,,,, , 2,,, 2,,, 7208,, ,, 2, Samlet areal: Revidering af bebyggelse og D-model 7 NY ØSTERGADE

8 Scenarie 1 konsekvensrettelser Oversigt over ÆNDRINGER 8 EFFEKT I 08. februar 2018

9 ÆNDRINGER I BEBYGGELSEsGRUNDLAG REVIDERING AF BEBYGGELSE I SCENARIE 1 Efter konkurrencen er der vedtaget ændringer i plangrundlaget, som derfor ændrer forudsætningen for bebyggelsens samlede kapacitet. 01. Ændringer i funktionsfordeling i bebyggelse Grønne Port bebyggelsen og Frøforsyningskvarteret konverteres til ren bolig med ændringer i etagedybde som konsekvens. 02. Kælderetagen -1 anvendes udelukkende til parkering I konkurrenceforslaget indregnes niveau -1 under stormagasinet som butiksetage i forbindelse med underføringen (kombineret med cykelparkering), ligeledes indregnes et mindre areal under hotellet til lobby i direkte sammenhæng med underføringen. Begge arealer udgår, idet det nu forventes at niveau -1 anvendes til parkeringsareal meter linje fra spormidte Ny byggelinje mod banen sættes til 9 meter fra spormidten, gennem hele bebyggelsen. Dette reducerer arealet flere steder ned gennem bebyggelsen. Det er endnu uafklaret om der opnås dispensation fra Bane Danmark til 9-meter grænse i stedet for 10-meter grænse. 0. Nyt vejprofil for Ny Østergade Rambøll har udarbejdet et nyt og bredere vejprofil for Ny Østergade. Vejprojektet indeholder svingbaner til parkeringsanlæg, løsning til varelevering, samt busstoppested med videre. I den centrale del af stationsområdet samt ved Røde Port regnes der med en fortovsbredde på minimum 2, m. Flere steder reduceres derfor bebyggelsens stueetage mod syd. Der er indregnet mulighed for udkragninger i stationsområdet på bygningerne Ved Passagen, Stormagasinet og på Hotellet. 0. Vejprofiler i Frøforsyningskvarteret udvides Nye vejprofiler er foreslået af Roskilde Kommune med henblik på at sikre dagslyskvalitet i boligbebyggelsen. Vejprofilerne reducerer bebyggelsen lidt. Generelt er ovenstående ændringer baseret på tilretninger af bebyggelsens små forskydniger i plan og snit. For hver tilretning er der således tegnet en alternativ løsning, der så vidt muligt bevarer kvaliteterne i bebyggelsen, såsom forskydninger i facadelinjer m.m. med minimale tab af etagemeter. Følgende er der regnet på differencen i etagemeter. 0. Sammenlægning af stormagasinet Der er udarbejdet en sammenlægning af stormagasinet der giver ekstra etagemeter til både butik og bolig. 07. Parkeringsareal ved Frøforsyningen Det er pt. uvist om der kan opnås aftale med grundejer af parkeringsarealet bag Frøforsyningen som pt. indgår i bebyggelsen bag Frøforsyningen. Revidering af bebyggelse og D-model 9 NY ØSTERGADE

10 Scenarie 1 Erverv i Grønne port og frøforsyningskvarteret udgår Grønne Port bebyggelsen og Frøforsynigskvarteret konverteres til ren bolig med ændringer i etagedybde fra 1-18 meter til meter m m2 1 Erhverv i stueetager ændres til bolig Frø. Vest & øst Erhverv i stueetager på 1-1 m ændres til boliger m grønne port Erhverv i stueetager på 1-18 m ændres til bolig med en dybde mellem m Samlet reduktion: Revideret areal: EFFEKT I 08. februar 2018

11 Scenarie 1 Funktioner i kælder under stormagasin og hotel ændres til parkering I konkurrenceforslaget indregnes niveau -1 under stormagasinet som butiksetage i forbindelse med underføringen (kombineret med cykelparkering), ligeledes indregnes et mindre areal under hotellet til lobby, i direkte sammenhæng med underføringen. Begge arealer udgår, idet det nu forventes at niveau -1 udelukkende anvendes til parkeringsareal m m Stormagasin Kælder fjernes og overgår til parkering HotelLET Kælder fjernes og overgår til parkering 79 Samlet reduktion: revideret areal: Revidering af bebyggelse og D-model 11 NY ØSTERGADE

12 Scenarie 1 Byggelinie til banen ændres til 9 m Frø. øst og vest De ydre grænser af bebyggelsesplanen reduceres af en fastlagt bebyggelsesgrænse mod banen, minimum 9 meter fra spormidten. Byggeafstand på 9 meter kræver dispensation fra Bane Danmark. Bebyggelsen begrænses yderligere pga. kravet om, at bebyggelsen ikke må have udhæng ud over de angivne grænser. Spring i bebyggelsen skal derfor udelukkende foregå indenfor grænsen. De mellemliggende bygninger er rykket 0,-0,m ind mod gårdrummet, for at undgå at miste for m m2-8 m Hotellet Der er fjernet udkragninger m m2 11 ved Hotellet Det fritstående punkthus er flyttet 0, m for at mindske tab af m2-17 m2-90 m Samlet reduktion: revideret areal: EFFEKT I 08. februar 2018

13 Scenarie 1 ny østergade - nyt vejprofil Rambøll har udarbejdet et nyt og bredere vejprofil for Ny Østergade. Vejprojektet indeholder svingbaner til parkeringsanlæg, løsning til varelevering, samt busstoppested med videre. I den centrale del af stationsområdet samt ved Røde Port regnes der med en fortovsbredde på minimum 2, m. Flere steder reduceres derfor bebyggelsens stueetage mod syd. Der er indregnet mulighed for udkragninger i stationsområdet på bygningerne Ved Passagen, Stormagasinet og på Hotellet Røde Port Vejprofilet er rykket mod øst ind i volden for at give plads til svingbaner til parkeringsanlæg, samt varelevering. Derudover gives mulighed for en fremrykning/udvidelse af byggefeltet mod øst ved passagen Nyt vejprofil - varelevering og fortov på 2. m m2 ved Hotellet Svingbane til parkering er indarbejdet. Hele volumet er tilpasset, så det i proportion ligner den originale bebyggelse m m2 stormagasin Udvidelse af vejareal med fortov på 2, m og busholdeplads m2 Samlet reduktion: revideret areal: Revidering af bebyggelse og D-model 1 NY ØSTERGADE

14 Scenarie 1 interne veje - nye profiler Udvidelse af vejprofiler i Frøforsyningskvarteret. Boligveje som B.7.2 og B.7. får en ny vejbredde på m. De mellemliggende bygningsvolumer er rykket tilbage med henblik på at reducere tab af etagemeter. Hjørnebygningerne er reduceret i dybde. Ved Hotellet udvides B..2 til 1, m for at give plads til vareindlevering. Ved Passagen er skaleret for at tilpasse det nye vejprofil B..1 på 11-1 m. Mod underføringen er vejen ændret pga. udformningen af brandredningsarealer. Placeringen af den lille underføring er korrigeret fra konkurrenceforslag og rykket lidt mod øst. Hotellet B..2 får nyt vejprofil på 1. m ændrer stueetagen. Afstanden til den lille underføring skal være.m. Frø. vest & øst Nogle bygningsdybder er rundet op, for at få flere etagemeter m2 B.7. B B ved passagen Afstand til den lille underføring 7-27 m2 I Frøforsyningskvarteret vil de mellemliggende bygningsvolumer bliver flyttet ind mod gårdrum, for at undgå at miste m2. Hjørnebygningerne mister nogle m m2 B..1 får nyt vejprofil på 11-1 m. Indkørsel til P-kælder. Mod underføringen er afstanden til trappen ændret til m pga. brandvej. B..1 Afstand til underføring B..2-7 m2-121 m2 ved Hotellet Der er ændret på dybden mod B..2 pga. af varelevering m2 grønne port Nyt vejprofil Samlet reduktion: revideret areal: EFFEKT I 08. februar 2018

15 Scenarie 1 Stormagasin sammenlagt Sammenlægningen af Stormagasinet giver 98 m ekstra shopping, og 0 nye m2 til boliger m2 928 Samlet tilførsel: revideret areal: Revidering af bebyggelse og D-model 1 NY ØSTERGADE

16 1 EFFEKT I 08. februar 2018

17 Scenarie 2.A forslag til endelig bebyggelsesplan Revidering af bebyggelse og D-model 17 NY ØSTERGADE

18 Scenarie 2.A reference til grønne port projektet Grønne Port bebyggelsen er revideret i henhold til igangværende prospekt under udarbejdelse for Boligselskabet Sjælland og antallet af etagemeter er hentet fra projektet, men der er fjernet en etage på tårnet. NB: Der er samlet set 710 m2 delvist under terræn. Heraf medregnes 80 m2 svarende til kælder under huse, der ligger delvist nedgravet grønne port Forholder sig til det nyeste Grønne Port projekt , m Samlet tilførsel: revideret areal: EFFEKT I 08. februar 2018

19 BOLIG:.291 m2 KÆLDER: 80 m2 +22 m kt m A.1. A.1.1 A m (10-22 m) m kt+., m (9-12 m) Isometri Snit Plandiagram Revidering af bebyggelse og D-model 19 NY ØSTERGADE

20 Scenarie 2.A ved passagen Ved Passagen udføres som en sammenhængende bygning uden brud i bebyggelsen som i konkurrenceorslaget. Der arbejdes med udkragninger mod Ny Østergade. Der tilføjes en ekstra gennemgående etage til erhverv / butik ved passagen Der er tilføjet 2 etager erhverv og udkragninger mod Ny Østergade. Der er også tilføjet en ekstra etage m2 Samlet tilførsel: revideret areal: EFFEKT I 08. februar 2018

21 BOLIG: 2. m2 ERHVERV: 2. m2 Butikker: 1.72 m2 +2 m kt m kt m m 2-2 m Isometri Snit Plandiagram Revidering af bebyggelse og D-model 21 NY ØSTERGADE

22 Scenarie 2.A reference til claus b. hansens stormagasin projekt Løsning for Stormagasinet tager afsæt i Claus B. Hansens forslag, med en mindre revidering. Udkragninger muliggør større kapacitet i bebyggelsen samtidig med at bygningens skala brydes op i mindre forløb med særlig kantzone langs Ny Østergade. Der er fjernet en etage på tårnet og yderligere fjernet to boligetager Stormagasin: Tager udgangspunkt i Claus B. Hansens forslag med hele etagers shopping og yderligere er der tilføjet etager enkelte steder. Dybden på boligerne er 10m m2 Samlet tilførsel: revideret areal: EFFEKT I 08. februar 2018

23 BOLIG:.17 m2 +2 m kt m STORMAGASIN: 11.8 m2 ERHVERV: 7 m2 10 m 9 20 m kt+.8 2 m (0 - m) Isometri Snit Plandiagram Revidering af bebyggelse og D-model 2 NY ØSTERGADE

24 Scenarie 2.A hotellet Samlet tilførsel: revideret areal: EFFEKT I 08. februar 2018

25 HOTEL: 11.1 m2 BUTIKKER: 1.78 m2 Restaurant + cafe: 1 m2 +9 m kt m 9 m (1-9 m) m 2 kt+.8 1 m Isometri Snit Plandiagram 0-2 m Revidering af bebyggelse og D-model 2 NY ØSTERGADE

26 Scenarie 2.A ved hotellet Der er tilføjet en etage på de 2 sydligste bygninger m2 ved Hotellet Den sammenhængende bebyggelse har fået to etager mere. Nedkørsel til P kælder indgår i etagemeter Samlet tilførsel: revideret areal: EFFEKT I 08. februar 2018

27 BOLIG:.0 m2 ERHVERV: 8 m2 Butikker: 8 m2 +2 m kt m A..2 7 A m kt+. kt m 1-20 m Isometri Snit Plandiagram Revidering af bebyggelse og D-model 27 NY ØSTERGADE

28 Scenarie 2.A frøforsyningen vest Den sydligste hjørnebygning mod B.7.2 har ændret geometri. Den nye dybde er 12m Samlet tilførsel: revideret areal: EFFEKT I 08. februar 2018

29 BOLIG: 9.0 m2 +21 m kt m 7 1 m (9-21 m) 12 m Isometri Snit Plandiagram 2 - m Revidering af bebyggelse og D-model 29 NY ØSTERGADE

30 Scenarie 2.A frøforsyningen øst Den sydligste hjørnebygning mod B.7.2 har ændret geometri. Den nye dybde er 12m B m Samlet tilførsel: revideret areal: EFFEKT I 08. februar 2018

31 BOLIG: 11. m2 +21 m kt m m (9-21m) 12 m Isometri Snit Plandiagram 2 - m Revidering af bebyggelse og D-model 1 NY ØSTERGADE

32 Scenarie 2.A røde port Løsningen tager afsæt i det seneste forslag fra Claus B. Hansen fra Forslaget er revideret til etager på hjørnet mod byhusene og 10 etager på tårnet. Tårnet er ændret til proportionerne 1 x 1m. Stueetage forholder sig til et fortov på 2.m. Indkørsel til fælles anlæg er nu talt med i etagemeter. Hjørnebygningen mod Frøforsyningskvarteret er udvidet m Samlet tilførsel: revideret areal: EFFEKT I 08. februar 2018

33 CAFE: 1 m 2 + m kt m BOLIG:.88 m 2 ERHVERV:.79 m 2 Butikker:.2 m 2 1 m m kt m Isometri Snit Plandiagram 18 m Revidering af bebyggelse og D-model NY ØSTERGADE

34 Scenarie 2.A byhusene Parkeringsindgangen til Røde Port bebyggelsen skubber grænsen til byhusene langs Ny Østergade. Derved reduceres arealet i byhusene og bebyggelsen ændres fra 8 huse til 7 huse ,,,,,,,, m2 Byhusene Byhusene ændres fra 8 til 7 huse. Dermed reduceres 291 m2 Kælder i gavlhuset udgår pga af terrænkorrigering dermed udgår 1 m Samlet reduktion: revideret areal: EFFEKT I 08. februar 2018

35 BOLIG:.17 m m kt m m kt m Isometri Snit Plandiagram Revidering af bebyggelse og D-model NY ØSTERGADE

36 Scenarie 2.A forslag til endelig bebyggelsesplan 8.81 m2 totalt EFFEKT I 08. februar 2018

37 Scenarie 2.A forslag til endelig bebyggelsesplan m2 totalt 8.81 m2 totalt Revidering af bebyggelse og D-model 7 NY ØSTERGADE

38 Scenarie 2.B forslag til endelig bebyggelsesplan med erhverv 8 EFFEKT I 08. februar 2018

39 Scenarie 2.B oversigt over bebyggelser med erhverv Frø. Vest + + Frø. Øst +1 Hotellet +1 Ved passagen Revidering af bebyggelse og D-model 9 NY ØSTERGADE

40 Scenarie 2.B ved passagen Ved Passagen udføres som en sammenhængende bygning uden brud i bebyggelsen. Der er 1 gennemgående etage med butik og 2 gennemgående etager med erhverv ved passagen Der er tilføjet 1 etage erhverv m2 Samlet tilførsel: + 11 revideret areal: EFFEKT I 08. februar 2018

41 BOLIG: m2 ERHVERV:.8 m2 Butikker: 1.72 m2 +2 m kt m 1 m 7 kt+.8 2 m 9 m 2-2 m Isometri Snit Plandiagram Revidering af bebyggelse og D-model 1 NY ØSTERGADE

42 Scenarie 2.B hotellet Der er tilføjet en ekstra gennemgående etage Hotellet Hotellet har fået en ekstra gennemgående etage m Samlet tilførsel: + 78 revideret areal: EFFEKT I 08. februar 2018

43 HOTEL: m2 BUTIKKER: 1.78 m2 Restaurant + cafe: 1 m2 +0 m kt m 0 m (1-0 m) m kt+.8 1 m 0-2 m Isometri Snit Plandiagram Revidering af bebyggelse og D-model NY ØSTERGADE

44 Scenarie 2.B frøforsyningen vest Der er tilføjet erhvervsetager mod banen. Bygningsdybden ændres til 18m. Frø Vest Der er tilføjet ekstra etager med erhverv mod banen. Bygningsdybderne er ændret til 18 m m Samlet tilførsel: revideret areal: EFFEKT I 08. februar 2018

45 BOLIG:.7 m2 ERHVERV:. m2 +2 m kt m 7 18 m (9-2 m) 18 m Isometri Snit Plandiagram 2 - m Revidering af bebyggelse og D-model NY ØSTERGADE

46 Scenarie 2.B frøforsyningen øst Der er tilføjet erhvervsetager mod banen. Bygningsdybden ændres til 18m. Frø øst Der er tilføjet ekstra etager med erhverv mod banen. Bygningsdybderne er ændret til 18 m m Samlet tilførsel: revideret areal: EFFEKT I 08. februar 2018

47 BOLIG: m2 ERHVERV:.20 m2 +2 m 7 7 kt m 21 m (9-2 m) 18 m 2 - m Isometri Snit Plandiagram Revidering af bebyggelse og D-model 7 NY ØSTERGADE

48 Scenarie 2.B forslag til endelig bebyggelsesplan med erhverv opdater tal m2 m2 totalt 8 EFFEKT I 08. februar 2018

49 Scenarie 2.B forslag til endelig bebyggelsesplan med erhverv m2 totalt M2 totalt Revidering af bebyggelse og D-model 9 NY ØSTERGADE

50 EFFEKT I 08. februar BUSSTOP BUSSTOP TAXIHOLDEPLADS/ E-CARS TERRÆNPLAN