HILLERØD KOMMUNE LOKALPLAN NR. 132 FOR ET BOLIGOMRÅDE VED SMEDIEVEJ OG KONGENS VÆNGE

Transkript

1 HILLERØD KOMMUNE LOKALPLAN NR. 132 FOR ET BOLIGOMRÅDE VED SMEDIEVEJ OG KONGENS VÆNGE

2 Grundlaget for lokalplanen Indledning Hillerød Kommune har i henhold til Planlægningslovens bestemmelser ladet udarbejde lokalplan for et boligområde ved Smedievej og Kongens Vænge i den sydlige bydel i Hillerød Øst. Den 31. august 1978 vedtog Hillerød Byråd en rammeplan for området mellem den gamle Skansevej og Prinsens Vænge. Formålet med "Rammeplan 1978" var at gøre op med det hidtidige plangrundlag, som lå i form af byplanvedtægter fra Lokalplanerne 130 og 131 fastlagde rammeplanens intentioner i planer, som udnytter terræn og naturværdier og indpasser bebyggelsen på en hensynsfuld og sund måde. Denne lokalplan omfatter den sidste del af østbyens udbygningsområde og giver i alt plads til 168 nye boliger samt en, børneinstitution eller et anlæg til kulturelle formål. Med denne lokalplans vedtagelse ophæves de utidssvarende byplanvedtægter.

3

4 Status for området før planen Afgrænsning Det område, som lokalplanen omfatter, er beliggende mellem den grønne kile (lokalplan 131), Isterødvejen, området ved Grønnevang Kirke og børneinstitutionen og afgrænses mod syd af det parcelhusområde, som er udbygget efter byplanvedtægt nr. 29. Området udgør det sidste udbygningsområde i Hillerød Øst. Terræn og beplantning Området er karakteristisk ved et meget kuperet terræn med højdedrag og lavninger i en markant hovedretning nord-syd. I området findes nogle mindre søer, som er omkranset af beplantning, i det væsentlige pil. Den eksisterende beplantning har en meget varieret sammensætning og består i det væsentlige af høje træer. I områdets nordlige del, vest for Bolværket, ligger en ca. 1 ha stor skov med blandet træbevoksning. I skellene for de gamle landbrugslodder forefindes levende hegn, og på enkelte af lodderne står træer fra en tidligere plantagedrift. Dele af den eksisterende beplantning inden for lokalplanomådet kan efter Skovloven defineres som fredskov, og området er dermed belagt med skovbeskyttelseslinie. Udnyttelse af området til bebyggelsesformål kræver ophævelse af skovbyggelinien, og der er optaget bestemmelse herom i lokalplanen. Ophævelse af skovbyggelinie vil først. finde sted, når Hillerød Byråd har sikkerhed for, at der foreligger konkrete projekter til gennemførelse for det relevante byggeområde. Områdets karakter Lokalplanområdet er i dag ubebygget bortset fra nogle ældre huse ved Texasvej, som er beliggende i det område, der i rammeplanen er tænkt udnyttet til børneinstitution. Trafikforhold Området er i dag tilgængelig ad den øst-vestgående hovedsti

5

6 samt Texasvej, som har status af sti med færdselsret for nogle enkelte grundejere. Smedievejs forlængelse er til dels forberedt i jordarbejde, og der er ført el, vand og fjernvarme gennem området, og området er stort set forsynet med hovedkloak. Lokalplanens forhold til anden planlægning Kommuneplanlægning Lokalplanområdet er omfattet af Kommuneplan for Hillerød Kommune og er beliggende i enkeltområde 3.B.1. Denne lokalplan er i overensstemmelse med kommuneplanens rammebestemmelser, som for enkeltområde 3.B. 1 er følgende: a. Området kan anvendes til boligformål, som anført nedenfor: Enkeltområde Bebyggelsesform 3.B.1. Åbenlav og tæt/lav Inden for området kan der desuden udlægges arealer til kollektive anlæg, institutioner og butikker samt til erhverv, der ikke er genegivende for omgivelserne. b. Bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom eller området som helhed må ikke overstige følgende: Enkeltområde Maks. bebygg. % 3.B.1.(tæt/lav), 3.B B.1.(åben/lav), 3.B c. Antallet af boliger skal fastsættes for det enkelte område eller for dele heraf. d. Bebyggelsen må maksimalt opføres eller indrettes med følgende antal etager: Enkeltområde Maks.ant.etager 3.B.1.(tæt/lav), 3.B B.1.(åben/lav), 3.B /2 e. Inden for områderne må ingen grund udstykkes med et areal mindre end anført nedenfor: Enkeltområde Mindste grundstørrelse 3.B.1.(åben/lav) 800 m2

7

8 Ophævelse af byplanvedtægter og lokalplan Ved den endelige vedtagelse af denne lokalplan ophæves byplanvedtægter 28 og 29 for lokalplanområdet. Varmeplanlægning Området forsynes med fjernvarme fra Hillerød Kommunes Fjernvarmeafdeling. Spildevandsplanlægning Området er omfattet af Spildevandsplanen for Hillerød Kommune, og der er dermed tilladelse til bortledning af spildevand fra området. Vand- og el-forsyning Området forsynes med vand fra Hillerød Kommunes Vandafdeling. Elforsyningen varetages af Hillerød Kommunes Etafdeling. Lokalplanens idemaessige indhold Denne lokalplan udgør det sidste udbygningsområde i rammeplanen fra Området var tænkt udnyttet til henholdsvis parcelhusbebyggelse og tæt/lav bebyggelse. Efter at det i en stort set 10 årig periode har været umuligt at sælge parcelhusgrunde og få opført private parcelhuse, er der grund til at give nye forudsætninger for vore lave åbne boligområder. Denne lokalplan giver mulighed for at udvikle rækkehuse, gårdhuse, gruppehuse og hvilke betegnelser, der i øvrigt kan hæftes på tæt/lav boligbebyggelse, som er tænkt udbygget i lokalplanområdets nordlige del op mod den grønne kile.

9 Økologisk forsøgsbyggeri I området umiddelbart øst for Texasvej er der planer om at udvikle et økologisk forsøgsbyggeri, opført som almennyttigt boligbyggeri. Der tænkes afprøvet udformninger med aktiv og passiv solvarme, evt. energiforsyning via varmepumper, højisolering og anvendelse af sunde byggematerialer, som ikke har givet anledning til forurening ved deres tilblivelse et andet sted i verden. Det meget spændende ved forsøgsprojektet er opfølgningen på projektets totale anlægs- og driftsøkonomi over en 5 årig periode og så det forhold, at forsøgsprojektet er et "normalt" almennyttigt udlejningsbyggeri, hvor tingene skal stå deres prøve over for almindelige familier, som ikke nødvendigvis behøver at være idealister på økologi-området. Institutionsgrunden På et højtliggende areal vest for Texasvej har der gennem Rammeplan 1978 været reserveret mulighed for placering af en børneinstitution. I lokalplanen sikres arealet til sociale eller kulturelle formål. Den kørende adgang til institutionsgrunden tænkes løst i forbindelse med etablering af vejadgangen til det omtalte forsøgsbyggeri. Det sydlige boligområde I lokalplanens delområde 3 er der givet mulighed for forskellige former for boligbyggeri. Efter udstyknings- og bebyggelsesbestemmelserne kan området tænkes udnyttet til såvel traditionel parcelhusudstykning som en gruppe af flere boliger på en større parcel og en egentlig også traditionel tæt/lav bebyggelse på et større areal i form af rækkeeller klyngehuse. Det er tanken, at der skal kunne ske udstykning i takt med de aktuelle behov og vilkår for etablering af boliger, og området vil f.eks. være et af de steder, hvor etablering af et "olde-kolle" på privat basis vil kunne lokaliseres. Lokalplanen inviterer hermed til eksperimenter med boligformer ud over det omtalte økologiske forsøgsbyggeri i den nordlige del af planområdet.

10 Lokalplanen I henhold til lov om planlægning (lov nr. 383 af 14. juni 1993) fastsættes herved følgende bestemmelser i det i 2 nævnte område. 1 Lokalplanens formål Formålet med lokalplanen er at fastlægge de resterende boligområder i østbyens sydlige del samt sikre areal til en integreret børneinstitution. Det skal være muligt inden for lokalplanens bestemmelser at etablere økologisk forsvarlige bebyggelser og anlæg. Området skal kunne rumme forskellige former for boliger. 2 Områdets afgrænsning og zonestatus 2.1. Lokalplanen afgrænses som vist på kortbilag A og omfatter følgende matr.nr. del af 217 b, 260 a, 261, 264 b, del af 265, del af 266, del af 273, 274 a Hillerød Overdrev samt de parceller, der efter den 1. oktober 1993 er udstykket fra de nævnte ejendomme Lokalplanen opdeles i 3 delområder, som vist på kortbilag A. Delområde 1 omfatter matr.nr. del af 217 b, Hillerød Overdrev. Delområde 2 omfatter matr.nr. del af 265, del af 266 Hillerød Overdrev. Delområde 3 omfatter matr.nr. 260 a, 261, 264 b, del af 273, 274 a Hillerød Overdrev

11 2.3.1 Del af matr.nr. 217 b overføres fra landzone til byzone. Arealet er angivet på kortbilaget Området fastholdes i øvrigt i byzone. 3 Områdets anvendelse Delområde Området må kun anvendes til boligformål Der må maksimalt opføres og indrettes 95 boliger indenfor delområdet og maksimalt med det på kortbilag A angivne antal indenfor den enkelte byggezone Der kan i forbindelse med den enkelte bebyggelse tillades etableret et antal værelser svarende til max 10% af de planlagte familieboliger. Delområde Området må kun anvendes til offentlige formål (socialt eller kulturelle formål). Ved lokalplanens tilvejebringelse er der påregnet en integreret børneinstitution.

12 Delområde Området må kun anvendes til boligformål Området kan tillades udnyttet til enfamiliehuse på enkeltgrunde, men kan også tillades udnyttet med flere boliger på udstykkede større parceller Området kan anvendes til forskellige boligformer under forudsætning af, at der inden for de på kortbilag A markerede storparceller P1, P2, P3 og P4 maksimalt opføres de angivne antal boliger. 4 Udstykninger Delområde I delområde 1 kan udstykning tillades, således at der kan udstedes skøde på den enkelte bolig (det bebyggede areal samt evt. have) samt på en andel af fællesarealet. Området kan også udstykkes i ejendomme, som rummer 1 eller flere byggezoner, jf. kortbilag A. Delområde Delområde 2 skal udstykkes, således at delområdet udgør een særskilt ejendom.

13 Delområde I delområde 3 kan der udstykkes således, at at at storparcellerne P1, P2, P3 og P4 hver udgør en ejendom, der udstykkes ejendomme til flere boligenheder med et mindre areal end en storparcel, eller der udstykkes maksimalt et antal parceller svarende til det tilladte antal boligenheder evt. med andel i fællesareal Ved udstykning i delområde 3 skal der som minimum redegøres for ejendomsstrukturen inden for den enkelte storparcel mærket PI, P2, P3 og P4. For hele lokalplanområdet 4.4. I hele lokalplanområdet kan der tillades udstykket areal med mindre end 700 m2 til de for områdets forsyning nødvendige transformere og lign. tekniske anlæg. 5 Vej- og stiforhold Veje Der udlægges areal til følgende nye veje med retning og beliggenhed som vist på kortbilag A Vejen A-B, forlængelsen af Smedievej, udlægges i en bredde af 10 m. Vejen anlægges med en kørebanebredde på 7 m.

14 Vejen C-D udlægges i en bredde på 10 m. Vejen anlægges med 6 m kørebanebredde Vejen E-F i en anlægsbredde på 7 m kørebanebredde. Vejstykket er en del af den planlagte forbindelsesvej mellem Prinsens Vænge og Kongens Vænge Interne veje i storparcellerne PI, P2, P3 og P4 udlægges i 10 m's bredde med en kørebanebredde i anlæg på 6 m, såfremt der eksempelvis gennemføres en parcelhusudstykning i delområde 3. Såfremt der udstykkes i store parceller tilpasses de interne veje i overensstemmelse hermed Vejadgang til de enkelte byggezoner og storparceller fra de ovenfor angivne nye veje skal ske med de på kortbilag A angivne placeringer. Opmærksomheden henledes på, at der langs "Isterødvejen ", landevej 27, i henhold til vejbestyrelseslovens 41, stk. 1 er pålagt de til vejen tilgrænsende ejendomme byggelinier. Byggelinien er beliggende 20 m fra vejmidten. I tilfælde af højdeforskelle på over 40 cm mellem kørebanemidte og terræn ved bebyggelse, forøges med 1 m + 1,5 x højdeforskellen, jf. samme lovs 40, stk. 4.

15 Stier Der udlægges areal til følgende nye stier med retning og beliggenhed som vist på kortbilag A Stien a-b i en bredde af 4 m. Stien anlægges med befæstelse i en bredde af 2,5 m. Stikrydsninger Den på kortbilag A angivne krydsning mellem den eksisterende øst-vestgående hovedsti og Smedievejs forlængelse (vej A-B) skal udføres i niveau og skal udformes således, at der ved udstyr og valg af belægning sikres en hastighedsdæmpende virkning for bilisterne til fordel for krydsende cyklister og fodgængere Den på kortbilag A angivne krydsning mellem Texasvej og vejen C-D skal udføres i niveau og skal udformes således, at der ved udstyr og valg af belægning sikres en hastighedsdæmpende virkning for bilister til fordel for krydsende cyklister og fodgængere. Parkering Der skal i delområderne 1 og 3 udlægges parkeringsareal svarende til 2 bilpladser pr. bolig og ½ bilplads pr. værelse. Parkeringspladserne skal anlægges i det omfang, Byrådet stiller krav herom ved udstedelse af byggetilladelse. Der stilles ikke særskilt krav om parkeringsareal til evt. fælleshuse.

16 Der skal i delområde 2 anlægges det efter Byrådets skøn nødvendige antal parkeringspladser. For hele lokalplanområdet 5.5. Der må ikke henstilles eller parkeres campingvogne, lystbåde eller lastbiler på parkeringspladser eller veje inden for lokalplanområdet. 6 Ledningsanlæg 6.1. Opmærksomheden henledes på, at der i den tidligere "Skansevej"-linie forefindes eksisterende ledningsanlæg, som skal respekteres ved udnyttelse af storparcellerne P3 og P4 i delområde 3. 7 Bebyggelsens omfang og placering Delområde Bebyggelse må kun opføres inden for de på kortbilag A angivne byggezoner, og bebyggelsesprocenten må ikke overstige 30 for den enkelte ejendom Bebyggelsen må maksimalt opføres i 2 etager Stuegulvskoten fastsættes af bygningsmyndigheden.

17 Bygningens højde over stuegulvskoten må ikke overstige 8,5 m Bebyggelsens udformning, herunder husdybde, proportioner og tagform på den enkelte bygning skal godkendes af bygningsmyndigheden. Delområde Bebyggelsesprocenten må ikke overstige 25 for delområdet Bebyggelsen må maksimalt opføres i 1 etage. Bygningen kan tillades forsynet med kælder Stuegulvskoten fastsættes af bygningsmyndigheden Bygningens højde må ikke overstige 8,5 m Bygningens udformning herunder husdybde, proportioner og tagform skal godkendes af bygningsmyndigheden.

18 Delområde Bebyggelsesprocenten må ikke overstige 30 for den enkelte ejendom Bebyggelsen må maksimalt opføres i 2 etager Stuegulvskoten fastsættes af bygningsmyndigheden Bygningens højde over stuegulvskoten må ikke overstige 8,5 m Bebyggelsens udformning, herunder husdybde, proportioner og tagform på den enkelte bygning skal godkendes af bygningsmyndigheden. For hele lokalplanområdet Permanent opstilling ( i et tidsrum på mere end 1 måned inden for en periode på 12 måneder) af campingvogne og lystbåde på fællesarealer og i private havearealer må kun ske med Byrådets godkendelse i hvert enkelt tilfælde.

19 Såfremt der i lokalplanområdet skal etableres nye transformerstationer, skal placering, udformning og tilladelig højde fastsættes af bygningsmyndigheden. 8 Bebyggelsens ydre fremtræden For hele lokalplanområdet 8.1. Fast ydervæg må kun udføres som muret teglstensvæg med skuret eller blank overflade eller som betonelement med en overfladestruktur efter nærmere godkendelse Lette facadepartier må kun udføres med bræddebeklædninger eller pladebeklædninger af nærmere godkendt materiale Såfremt der skal ske farvesætning af ydervægge eller vinduesog dørpartier, skal farven godkendes af bygningsmyndigheden Tage må kun beklædes med enten - tagsten i rød, brun, okker eller sort farve - listedækket tagpap, eller - pladebeklædning, idet profil, farve og overfladestruktur skal nærmere godkendes af bygningsmyndigheden Uanset foranstående bestemmelser om byggematerialer kan bygningsmyndigheden tillade andre materialer anvendt, såfremt

20 der herved opnås en god arkitektonisk helhedsvirkning i relation til bebyggelsens udformning og indpasning i området Der kan tillades etableret glaspartier i såvel tag som ydervæg for udnyttelse af passiv solvarme, ligesom det kan tillades, at dele af bygningen udføres som solfanger Tilbygninger, garager, carporte og udhuse skal udformes således, at bebyggelsen som sådan fremtræder med en god helhedsvirkning Skiltning må kun opsættes med Byrådets godkendelse i hvert enkelt tilfælde. Reklamering må ikke finde sted. 9 Ubebyggede arealer Delområde Udearealerne inden for byggezonen skal anlægges efter en af Byrådet nærmere godkendt plan, som skal redegøre for adgangsforhold til de enkelte boliger, placering af de udlagte parkeringspladser, tilkørsel med brandkøretøjer, opholds- og legearealer, befæstelser og beplantninger Arealerne uden for byggezonen skal henligge som åbne græsarealer og må kun tilplantes efter en nærmere godkendelse af beplantningens sammensætning.

21 Etablering og vedligeholdelse af de i henhold til og godkendte anlæg påhviler ejerne i hvert af de nævnte delområder i fællesskab I delområde 1 udlægges areal til en støjvold, som skal skærme boligerne i delområdet mod trafikstøj fra Isterødvejen. Delområde Der skal for delområde 2 udarbejdes en samlet plan, der skal redegøre for adgangsforhold, tilkørsel med brandkøretøjer, opholds- og legearealer og eventuelle beplantninger. Delområde Såfremt der etableres bebyggelse med flere boliger på samme ejendom, skal udearealerne anlægges efter en af Byrådet nærmere godkendt plan, som skal redegøre for adgangsforhold til de enkelte boliger, placering af de udlagte parkeringspladser, tilkørsel med brandkøretøjer, opholds- og legearealer, befæstelser og beplantninger. For hele lokalplanområdet Beplantninger 9.4. De eksisterende beplantninger skal bevares i videst muligt omfang. Fældning må kun ske med Byrådets nærmere godkendelse i hvert enkelt tilfælde.

22 Terrænreguleringer 9.5. Terrænreguleringer må kun foretages efter en af Hillerød Byråd nærmere godkendt terrænreguleringsplan. Adgangsforhold m.v Opholds-, færdsels- og adgangsarealer skal udformes under størst mulig hensyntagen til synshandicappede og fysisk handicappede, herunder kørestolsbrugere. Til enheder (bolig, fælleslokaler/erhverv/institution) i bygningernes stueetage skal adgang fra det fri være niveaufri. Hvis niveauforskelle ikke kan undgår, skal højdeforskelle udlignes med ramper i overensstemmelse med bygningsreglementets bestemmelser. Hegning Hegning omkring de enkelte grunde må kun etableres som levende hegn eller trådhegn i forbindelse med levende hegn. De levende hegn skal enten ved plantningsafstanden til skel eller ved klipning holdes således, at vej- og stiarealer stedse er friholdt De havearealer, som hører til de enkelte boliger, må kun hegnes mod nabohaver og fællesarealer med levende hegn eller trådhegn i forbindelse med levende hegn. Hegnet må ikke have en højde over 1,8 m målt fra færdigreguleret terræn. Ved rækkehuse må der opføres en læmur mod nabohaverne i en længde af 5 m ud fra facaden og i en højde på max. 2,0 m.

23 Belysning Belysning af lokalplanområdets boligveje skal etableres ved lysmaster med en maksimal lyspunktshøjde på 5 m Belysning på lokalplanområdets stier samt parkeringspladser og fællesarealer må kun udføres som parkbelysning med en maksimal lyspunktshøjde på 4 m. 10 Forudsætninger for ibrugtagning af ny bebyggelse Der kan ikke udstedes byggetilladelse eller gives ibrugtagningstilladelse til ny bebyggelse, før Byrådet i henhold til Naturfredningslovens 65, stk. 4, har meddelt dispensation fra skovbeskyttelseslinier for de skovplantninger, der findes i lokalplanområdet, eller før Skov- og Naturstyrelsen har ophævet skovbeskyttelseslinier i lokalplanområdet Ny bebyggelse må ikke tages i brug før de udendørs anlæg er etableret i overensstemmelse med de i 9 krævede planer De udlagte parkeringspladser skal anlægges i etomfang, som krævet ved byggetilladelsens udstedelse Samtlige nye boliger i området skal tilsluttes det kommunale fjernvarmenet. Ny bebyggelse må ikke tages i brug, før denne tilslutning har fundet sted.

24 10.5. Bebyggelse i delområde 1, byggezonerne B2, B3, B4 og BS må ikke tages i brug før den i udlagte støjvold er etableret. 11 Grundejerforening Der skal i hvert af delområderne 1 og 3 oprettes en grundejerforening med medlemspligt for samtlige ejere af boliger i det pågældende delområde Grundejerforeningen skal oprettes senest, når 50% af boligerne er solgt, eller når Hillerød Byråd kræver det Grundejerforeningen skal forestå drift og vedligeholdelse af de i , 9.1.2, 9.3. og 9.4. nævnte fællesarealer og fælles anlæg. 12 Ophævelse af eksisterende byplanvedtægter og lokalplan Den under den 30. december 1969 af Boligministeriet godkendte byplanvedtægt nr. 28 for "Østbyens sydlige del, det tætte lave boligområde" ophæves for de i 2 nævnte matrikler og dele af matrikler Den under den 30. december 1969 af Boligministeriet godkendte byplanvedtægt nr. 29 for "Skole- og boligområdet i Østbyens sydlige del" ophæves for de i 2 nævnte matrikler og dele af matrikler.

25 13 Lokalplanens retsvirkninger Efter Byrådets endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen må ejendomme, der er omfattet af planen ifølge Planlægningslovens 18 kun udstykkes, bebygges eller i øvrigt anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv krav om etablering af de anlæg med videre, der er indeholdt i planen. Byrådet kan meddele dispensation til mindre væsentlige lempelser fra lokalplanens bestemmelser under forudsætning af, at dette ikke ændrer den særlige karakter af de områder, der søges skabt ved lokalplanen. Mere væsentlige afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan. I henhold til 47 i Planlægningsloven kan der foretages ekspropriation af private ejendomme eller private rettigheder over ejendomme, når ekspropriationen vil være af væsentlig betydning for virkeliggørelsen af lokalplanen. Private byggeservitutter og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanen, fortrænges af planen. Andre private servitutter kan eksproprieres, når det vil være af væsentlig betydning for virkeliggørelse af planen, jf. ovenfor. Lokalplanen indeholder i bestemmelse om, at det af planen omfattende område overføres til byzone. Retsvirkningerne heraf fremgår bl.a. af lov om frigørelsesafgift (lovbekendtgørelse nr. 301 af 12 juni 1970) Vedtagelsespåtegning Således vedtaget af Hillerød Byråd til offentlig fremlæggelse. Hillerød Byråd den 26. august 1993.

26 I henhold til 27 i Planlægningsloven vedtages foranstående lokalplan endeligt. Hillerød Byråd, den 16. december Tinglyst den 4. februar 1994.

27