HILLERØD KOMMUNE LOKALPLAN NR. 130 BOLIGOMRÅDET MELLEM BIRKEHAVEN OG ISTERØDVEJEN I ØSTBYENS NORDLIGE DEL

Transkript

1 HILLERØD KOMMUNE LOKALPLAN NR. 130 BOLIGOMRÅDET MELLEM BIRKEHAVEN OG ISTERØDVEJEN I ØSTBYENS NORDLIGE DEL

2 GRUNDLAGET LOKALPLANEN FOR Indledning Hillerød kommune har i henhold til kommuneplanlovens bestemmelser ladet udarbejde lokalplan for et område mellem Birkehaven og Isterødvejen i østbyens nordlige del. Hillerød byråd har den 31. august 1978 godkendt en rammeplan, "Illustrationsplan af 24. januar 1978" samt et skriftligt "Oplæg til ændring af byplanerne for et område i Hillerød øst" som grundlag for udarbejdelsen af de lokalplaner, som skal afløse de tinglyste byplanvedtægter. Nærværende lokalplan er en af de 4 lokalplaner, som ved deres endelige godkendelse vil erstatte dele af byplanvedtægterne nr.e 29, 30 og 31 samt hele byplanvedtægt nr. 28. Rammeplanen er gældende for området begrænset af Nordbanen, Isterødvejen, Skansevej og Birkehaven.

3

4 Status for området før planen Afgrænsninger Det område, som lokalplanen omfatter, er beliggende mellem Birkehaven, Nordbanen, Isterødvejen og grænser mod syd til bydelens "fælled". Terræn og beplantninger Området er karakteristisk ved et meget kuperet terræn med højdedrag og lavninger i en markant hovedretning nordsyd. Beplantningen, som består af levende hegn langs de gamle markskel og havebeplantninger ved ejendommene langs Jespervej, understreger det kuperede terræn og gør området oplevelsesrigt at færdes i. Eksisterende boliger Langs Jespervej ligger ca. 30 villaer og parcelhuse, som er bygget over en længere tidsperiode efter Trafikforhold Jespervej, som går midt gennem området, har indtil sommeren 1980 været belastet af gennemfartstrafik mellem Hillerød og Fredensborg/Nødebo. Efter Prinsens Vænge er etableret, er Jespervej afbrudt ved broen over Isterødvejen, og gennemfartstrafikken er således ført ad Prinsens Vænge. Jespervej er på denne måde omdannet til boligvej, idet der dog fortsat er gennemkørsel for busser. Byggelinier I henhold til naturfredningsloven gælder følgende: Byggelinie 25 m fra Stenholt Vang. (byggelinien er reduceret ved bekendtgørelse af 4. november 1977). Byggelinie 150 fra Isterødvejens vejbyggelinie.

5

6 Lokalplanens forhold til anden planlægning Dispositionsplan Lokalplanområdet er i kommunens dispositionsplan udlagt til boligformål. 15-Rammer og de tinglyste byplanvedtægter Nærværende lokalplan kan rummes indenfor den godkendte 15-ramme for Hillerød kommune, idet lokalplanområdet fastholdes som boligområde med en bebyggelsesprocent, som ikke må overstige 25, og med den begrænsning, at åben, lav bebyggelse maksimalt må opføres i een etage med udnyttet tagetage, og at tæt, lav bebyggelse maksimalt må opføres i 2 etager. Lokalplanen ændrer de bebyggelsesregulerende bestemmelser, således at nye boliger indpasses i området med større hensyntagen til eksisterende terræn og beplantning, end det er fastlagt i den byplanvedtægt, som lokalplanen erstatter. Naturfredningsmyndighederne Den bydelsplan, som dannede grundlaget for de tinglyste byplanvedtægter, har været forelagt naturfredningsmyndighederne til godkendelse, da "Østbyen" er beliggende mellem "Store Dyrehave" og "Stenholt Vang", og da området omkring "Skansebakken" er pålagt en privat fredning. Rammeplanen for den ændrede udbygning og den ændrede afgrænsning af det sammenhængende rekreative område i bydelens centrale del har derfor også været forelagt naturfredningsnævnet for Frederiksborg amts nordlige kreds, og nævnet har med anbefaling fra hovedstadsrådet tilsluttet sig, at rammeplanen danner grundlag for nye lokalplaner i denne del af Østbyområdet. Fredningsstyrelsen vil sideløbende med lokalplanens færdiggørelse blive ansøgt om ophævelse af naturfredningslovens vejbyggelinie, som gælder i en afstand af 150 m fra Isterødvejen.

7

8 Lokalplanens idemæssige indhold Grundlaget for lokalplanens hoveddisponering har været en vurdering af hvilke arealer, der bør udnyttes til bebyggelse, og hvilke arealer, det af forskellige årsager er ønskeligt at friholde for bebyggelse. Lokalplanen følger den oprindelige bydelplans hovedstruktur, men det har ud fra ovennævnte vurdering været nødvendigt at omdisponere arealernes udnyttelse til parcelhusformål og tæt, lav boligbebyggelse og justere den geografiske placering af stamveje, boligveje og stier. En forudsætning har været at modningen af området skal kunne gennemføres uden større terrænreguleringer, og således at værdifulde beplantninger kan bevares og komme de nye boligområder til gode. De tæt, lave boligområder er tilrettelagt således, at bebyggelsen ikke placeres i lavninger, på nord- eller østvendte skråninger, og således at antallet af boliger svarer til en fuld udnyttelse af områderne med parcelhusbebyggelse. Adgangen til boligerne med bil skal ske fra Prinsens Vænge ad stamvejene Birkehaven og Platanhaven. Det er tanken at fastholde buskørslen på Jespervej til betjening af boligområdets beboere. Ved rammeplanens udarbejdelse var foreslået en række afbrydelser af Jespervej, men opretholdelsen af buskørslen er ikke forenelig med de foreslåede vejforlægninger. Uønsket gennemfartstrafik med private køretøjer påregnes forhindret ved opsætning af en busbom på Jespervej. Nye stier vil fra boligområderne give forbindelse til Kulsvierskolen, til den syd for liggende "fælled" og de enkelte kvarterer indbyrdes.

9 LOKALPLANEN I henhold til kommuneplanlovens (lov nr 287 af 26. juni 1975) fastsættes herved følgende bestemmelser for det i 2 nævnte område. 1 Lokalplanens formål Formålet med lokalplanen er at tilvejebringe det planlægningsmæssige grundlag for, at det i 2 nævnte område kan udnyttes og bebygges til boligformål med stor hensyntagen til det eksisterende terræn og de eksisterende værdifulde beplantninger. Lokalplanen erstatter den for området tinglyste byplanvedtægt. 2 Områdets afgrænsning og zonestatus 2.1. Lokalplanen afgrænses som vist på vedhæftede kortbilag A og omfatter matr. nr.e: 43 æ, 43 ø, 43 aa, 43 ab, 43 ac, 43 al, 45 b, 46 b, 46 c, 46 d, 46 e, 47 b, 47 c, 49 a, 49 b, 49 c, 49 d, 49 f, 50 a, 50 d, 50 e, 50 f, 50 g, 50 h, 50 i, del af 87 a, 87 b, 87 c, 87 d, 87 e, 87 h, 87 i, 87 k, 87 m, 88 b, 88 c, del af 90 a, 90 b, 92 a, del af 92 c, 94 c, 94 d, 94 e, 94 f, 94 h, del af 95 a, 95 b, 95 c, 95 d, 95 e, 95 f, 95 g, 96 a, 96 b, 97 a, l0l b, alle af Hillerød overdrev, samt parceller, der efter den 1. november 1980 er udstykket fra de nævnte ejendomme Lokalplanens område opdeles i 5 delområder som vist på kortbilag A. Delområde 1 omfatter matr.nr.e: 43 æ, 43 ø, 43 aa, 43 ab, 43 ac, del af 49 a, alle af Hillerød overdrev.

10 Delområde 2 omfatter matr.nr.e: del af 50 a, del af 50 d, begge af Hillerød overdrev. Delområde 3 omfatter matr.nr.e: del af 97 a og del af l0l b, begge af Hi1lerød overdrev. Delområde 4 omfatter matr.nr.e: 43 al, 45 b, 46 b, 46 c, 46 d, 46 e, 47 b, 47 c, del af 49 a, 49 b, 49 c, 49 d, 49 f, del af 50 a, del af 50 d, 50 e, 50 f, 50 g, 50 h, 50 i, del af 87 a, 87 b, 87 c, 87 d, 87 e, 87 h, 87 i, 87 k, 87 m, 88 b, 88 c, del af 90 a, 90 b, del af 92 c, 94 c, 94 d, 94 e, 94 f, 94 h, del af 95 a, 95 b, 95 c, 95 d, 95 e, 95 f, 95 g, 96 a, 96 b, alle af Hillerød overdrev. Delområde 5 a omfatter del af matr.nr. 90 a Hillerød overdrev. Delområde 5 b omfatter del af matr.nr. 49 a Hillerød overdrev. Delområde 5 c omfatter matr.nr.e: del af 50 a, del af 97 a og del af l0l b, alle af Hi1lerød overdrev Området fastholdes i byzone. 3 Områdets anvendelse Delområderne 1, 2 og Områderne må kun anvendes til boligformå1. Bebyggelsen må udformes som grupper af sammenbyggede huse og skal udformes efter de principper, som er angivet på illustrationsplanen, lokalplanens kortbilag B I delområde 1 må maksimalt opføres og indrettes 60 boliger.

11 I delområde 2 må indrettes 20 boliger. maksimalt opføres og I delområde 3 må maksimalt opføres og indrettes l00 boliger. Delområde Området må kun anvendes til boligformål. Bebyggelsen må kun bestå af åben og lav bebyggelse På hver ejendom må kun opføres eller indrettes een bolig Byrådet kan tillade, at der på ejendommene drives en sådan virksomhed, som almindeligvis kan udføres i beboelsesområder under forudsætning af at virksomheden drives af den, der bebor den pågældende ejendom, at virksomheden efter kommunalbestyrelsens skøn drives på en sådan måde, at ejendommens karakter af beboelsesejendom ikke forandres (herunder ved skiltning eller lignende), og at områdets karakter af boligområde ikke brydes, at virksomheden ikke medfører ulempe for de omboende, at virksomheden ikke medfører behov for parkering, der ikke er plads til på den pågældende ejendom. Udlejning af værelser må kun ske efter byrådets nærmere godkendelse. Delområderne 5a, 5b og 5c Delområde 5 a udlægges til offentlige formål (børneinstitution) Delområde 5 b udlægges til offentlige formal (grønt område) Delområde 5,c udlægges til offentlige

12 formål (sparebassin og grønt område). 4 Udstykninger I delområderne 1, 2 og 3 kan udstykning tillades, således at der kan udstedes skøde på hver enkelt bolig (det bebyggede areal samt have), samt på en andel af fællesarealerne I delområde 4 må kun udstykkes efter de retningslinier, som fremgår af kortbilag A, og ingen grund må udstykkes med et areal mindre end 800 m I delområderne 5 a, 5 b og 5 c må udstykning ikke finde sted. 5 Vej- og stiforhold +) Veje Der udlægges areal til følgende nye veje med udformning og beliggenhed som vist på kortbilag A: Vejene A-B og C-D udlægges i en bredde af 8 m. Vejene anlægges med en kørebanebredde på 5 m Vejen E-F (Birkehaven) bevares i det eksisterende udlæg og afsluttes i en vendeplads som angivet på kortbilag A. +) Opmærksomheden henledes på, at der langs "Isterødvejen", landevej 27, i henhold til vejbestyrelseslovens 41, stk. 1 er pålagt de til vejen tilgrænsende ejendomme byggelinier. Byggelinien er beliggende 20 m fra vejmidten. I tilfælde af højdeforskelle på over 40 cm mellem kørebanemidte og terræn ved bebyggelse, forøges med 1 m + 1,5 x højdeforskellen, jfr. samme loves 40, stk. 4.

13 Vejene G-H, J-K, L-M og N-O udlægges i en bredde af l0 m. Vejene anlægges med en kørebanebredde på 5 m. I vejenes ene side anlægges et fortov med en bredde på 2 m. Modsat fortovet anlægges et rabatareal, befæstet med græsarmering i et omfang svarende til een gæsteparkeringsplads pr. grund. De på kortbilag A angivne vendepladser indgår i vejarealet, men skal anlægges i samme niveau som fortovet Vejen P-Q udlægges i en bredde af 9 m. Vejen anlægges med en kørebanebredde på 5 m. Langs de eksisterende parceller ved Bolværket anlægges et fortov med en bredde på 2 m. Modsat fortovet anlægges et rabatareal befæstet med græsarmering i et omfang svarende til 5 gæsteparkeringspladser Vejen R-S udlægges med en kørebanebredde på 7 m. Vejstrækningen er en del af forbindelsesvejen mellem Prinsens Vænge og Kongens Vænge. Vejlukning Vejen Birkehaven afbrydes umiddelbart ud for matr.nr. 87 k Hillerød overdrev. Vejlukningen vil ske efter reglerne herom i vejlovgivningen. Overkørsler Til de enkelte ejendomme i lokalplanområdet fastlægges overkørsler som angivet på kortbilag A. Stier Der udlægges areal til følgende nye sti-

14 er: Stierne a-b, c-d, e-f, g-h, j-k, 1-m, n-o og p-q i en bredde af 4 m. Stierne befæstes i en bredde af 2,5 m. Parkering: Der skal i delområderne 1 og 3 udlægges areal til ½ parkeringsplads pr. bolig. Parkeringspladserne skal udlægges indenfor den på kortbilag A angivne byggezone I delområde 2 skal der udlægges areal til mindst 2 parkeringspladser pr. bolig. Parkeringspladserne skal udlægges indenfor den på kortbilag A angivne byggezone I delområde 4 skal på hver grund udlægges areal til mindst 2 parkeringspladser. Herudover skal der på vejareal anlægges gæsteparkeringspladser svarende til een plads pr. grund, beliggende ved den pågældende boligvej I delområde 5 a vil der i forbindelse med udstedelse af byggetilladelsen blive stillet krav om nødvendige antal parkeringspladser. For hele lokalplanområdet Der må ikke henstilles eller parkeres campingvogne, lystbåde eller lastbiler på områdets parkeringspladser eller veje. Byggelinier I delområde 4 fastlægges byggelinier som vist på kortbilag A i de angivne afstande fra vejskel.

15 6 Bebyggelsens omfang og placering Delområde 1, 2 og Bebyggelsen må kun opføres indenfor den på kortbilag A angivne byggezone. Bebyggelsen skal udformes efter de principper, som er angivet i illustrationsplanen, lokalplanens kortbilag B Bebyggelsesprocenten for hvert enkelt delområde må ikke overstige Bebyggelsen må ikke opføres med mere end 2 etager I delområderne 1 og 3 skal bebyggelsen udformes således, at maksimalt 2/5 af det samlede bruttoetageareal i hvert delområde ligger i l.sals højde Bebyggelsen må udformes med sammenbyggede huse, såfremt der kan tilvejebringes tilfredsstillende lysforhold i den enkelte boligs opholdsrum, og såfremt den enkelte bolig er sikret mod indbliksgener Stuegulvskoten for den enkelte bolig fastsættes af bygningsmyndigheden. Stuegulvets højde over færdigreguleret terræn må ikke overstige 20 cm. Der henvises i øvrigt til Tagene skal udføres således, at tagfladens vinkel med vandret plan er mellem 25 og 30, dog kan carporte tillades opført med den i bygningsreglementet angivne minimumshældning Tagvand må kun føres ned i eget haveareal

16 eller i fællesarealet. delområde Bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom må ikke overstige Bebyggelsen må ikke opføres med mere end een etage med udnyttet tagetage Tagene skal udføres således, at tagfladernes vinkel med vandret plan er mellem 25 og 50, dog kan garager og carporte tillades opført med den i bygningsreglementet angivne minimumshældning Stuegulvskoten fastsættes af bygningsmyndigheden Garager, carporte og pergolaer må ikke opføres nærmere skel mod vej end 5 m og må ikke placeres i koteletben. Delområde 5a Bebyggelsesprocenten for delområde 5 a må ikke overstige Bebyggelse må ikke opføres med mere end een etage Stuegulvskoten fastsættes af bygningsmyndigheden Tagene skal udføres således, at tagfladers vinkel med vandret plan er mellem 25 og 30. delområde 5b 6.4.1: Området må ikke bebygges.

17 delområde 5c Det skal være tilladt at opføre een bygning til kloakpumpeanlægget ved sparebassinet. Der vil ved udstedelse af byggetilladelse blive stillet krav om bygningens udformning og højde. For hele. lokalplanområdet Permanent opstilling (i et tidsrum på mere end 1 måned inden for en periode på 12 måneder) af campingvogne og lystbåde på fællesarealer og i private havearealer må kun ske med byrådets godkendelse i hvert enkelt tilfælde Såfremt der i lokalplanområdet skal etableres nye transformerstationer, skal placering, udformning og tilladelig højde fastsættes af bygningsmyndigheden. 7 Bebyggelsens ydre fremtræden For hele lokalplanområdet Ydervægge må kun fremtræde som blank eller skuret teglstensvæg eller som pudset mur. Dog kan gavltrekanter i l.sals højde tillades udført med bræddebeklædning Såfremt der skal ske indfarvning eller bemaling af ydervægge skal farven godkendes af bygningsmyndigheden Tage må kun beklædes med enten - tagsten i rød, brun, okker eller sort farve, eller - 2 fods bølgeplader eller "skiferpla der" i brun eller sort indfarvning eller

18 - naturskifer Der må ikke anvendes brugte byggematerialer eller brugte bygningsdele på synlige overflader Tilbygninger og garager må kun opføres med ydervægge og tag i samme materialer og med samme farver som ejendommens beboelsesbygning. Tilbygninger og garager skal udformes således, at bebyggelsen på en ejendom fremtræder med en god helhedsvirkning Carporte må opføres i tømmerkonstruktion med bræddebeklædning og med en tagbeklædning af tagpap eller plastprofilplader. Nærværende bestemmelser gælder uanset bestemmelserne i og Der må kun efter byrådets nærmere godkendelse opsættes solfangere på tagflader Skiltning må kun opsættes efter byrådets godkendelse i hvert enkelt tilfælde. Reklamering må ikke finde sted. 8 Ubebyggede arealer Beplantningm.v. Delområderne 1, 2 og Udearealerne inden for byggezonen skal anlægges efter en af byrådet nærmere godkendt plan, som skal redegøre for adgangsforhold til de enkelte boliger, placering af de udlagte parkeringspladser, tilkørsel med brandkøretøjer, opholds- og legearealer, befæstelser og beplantninger. Planen skal udarbejdes i overensstemmelse

19 med de retningslinier, som er angivet i lokalplanens illustrationsplan, kortbilag B Arealerne uden for byggezonen skal henligge som åbne græsarealer og må kun tilplantes i de på kortbilag A angivne beplantningsbælter efter en nærmere godkendelse af beplantningens sammensætning Etablering og vedligeholdelse af de i henhold til og godkendte anlæg påhviler ejerne i hver af de nævnte delområder i fællesskab De havearealer, som hører til de enkelte boliger, må kun hegnes mod nabohaver og fællesarealer med levende hegn eller trådhegn i forbindelse med levende hegn. Hegnet må ikke have en højde over 1,8 m målt fra færdigreguleret terræn Ved rækkehusene må der opføres en læmur mod nabohaverne i en længde af 5 m ud fra facaden og i en højde på max. 2,0 m. Delområderne 5b og 5c Områderne skal henligge som åbne græsklædte arealer I delområde 5 c udlægges areal til en støjvold, som skal skærme bebyggelsen i delområderne 3 og 4 mod trafikstøj fra Isterødvejen. For hele lokalplanområdet Hegning omkring de enkelte grunde må kun etableres som levende hegn eller trådhegn i forbindelse med levende hegn. De levende hegn skal enten ved plantningsafstanden til skel eller ved klipning holdes således, at vej- og stiarealer stedse er friholdt.

20 De på kortbilag A angivne eksisterende beplantninger skal bevares. Fældning må kun ske med byrådets nærmere godkendelse i hvert enkelt tilfælde Terrænreguleringer må kun foretages efter en af Hillerød byråd nærmere godkendt terrænreguleringsplan. Der henvises til Belysning Belysning af lokalplanområdets boligveje skal etableres ved lynmaster med en maxioral lyspunktshøjde på 5 m Belysning af lokalplanområdets stier samt parkeringspladser og fællesarealer i delområde 1, 2, 3 og 5 a må kun udføres som parkbelysning med en maxioral lyspunktshøjde på 4 m. 9 Forudsætninger for ibrugtagning af ny bebyggelse Ny bebyggelse i delområderne 1, 2 og 3 må ikke tages i brug før de udendørs anlæg er etableret i overensstemmelse med den i krævede plan for fællesarealerne De udlagte parkeringspladser skal anlægges i et omfang, som krævet ved byggetilladelsens udstedelse Samtlige nye boliger i området skal tilsluttes det kommunale fjernvarmenet. Ny bebyggelse må ikke tages i brug, før denne tilslutning har fundet sted. 10 Grundejerforening l0.l.l. Der skal i hvert af delområderne 1, 2 og

21 3 oprettes en grundejerforening med medlemspligt for samtlige ejere af boliger i det pågældende delområde Grundejerforeningen skal oprettes senest, når 50% af boligerne er solgt, eller når Hillerød byråd kræver det Grundejerforeningen skal forestå drift og vedligeholdelse af de i , , og nævnte fællesarealer og fælles anlæg Grundejerforeningens vedtægter skal godkendes af Hillerød byråd. 11 Eventuelle tilladelser eller dispensationer fra andre myndigheder Der kan ikke uden fredningsnævnets godkendelse udstedes byggetilladelser til bebyggelse inden for en afstand af 150 m fra Isterødvejens byggelinie, før fredningsstyrelsens ophævelse af naturfredningslovens byggelinie på 150 m fra Isterødvejen foreligger. 12 Ophævelse af eksisterende byplanvedtægter Den under den 24. marts 1971 af boligministeriet godkendte byplanvedtægt nr. 30, for "skole- og haveboligområdet i østbyens nordlige del", ophæves for de i 2 nævnte ejendomme og dele af ejendomme. 13 Lokalplanens retsvirkninger Efter byrådets endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen må ejendomme, der er omfattet af planen ifølge kommuneplanlovens 31, kun udstykkes, bebygges eller i øvrigt anvendes i over-

22 ensstemmelse med planens bestemmelser. Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv krav om etablering af de anlæg med videre, der er indeholdt i planen. Byrådet kan meddele dispensation til mindre væsentlige lempelser fra lokalplanens bestemmelser under forudsætning af, at det ikke ændrer den særlige karakter af de områder, der søges skabt ved lokalplanen. Mere væsentlige afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan. Private byggeservitutter og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanen, fortrænges af planen. 14 Vedtagelsespåtegning Således vedtaget af Hillerød byråd til offentlig fremlæggelse. Hillerød, den 18. juni 1981 T. Stokholm /Svend Erik Aaen I henhold til 27 i "lov om kommuneplaner" vedtages foranstående lokalplan endeligt. Hillerød, den 29. april T. Stokholm /Svend Erik Aaen Tinglyst den 8. juli 1982.

23

24