Lokalplan Polymeren, Årslev-Sdr. Nærå

Transkript

1 forslag Lokalplan Polymeren, Årslev-Sdr. Nærå

2 Offentlighedsperiode Lokalplanforslaget er i offentlig høring fra den 20. marts til den 17. april 2018 Indsigelser, ændringsforslag eller bemærkninger til lokalplanforslaget skal skriftligt sendes til: mail adresse: Plan-kultur@fmk.dk eller post adresse: Plan og Kultur, Mellemgade 15, 5600 Faaborg Fristen for indsigelser m.m. udløber tirsdag den 17. april Lokalplan Forslag

3 Indholdsfortegnelse 4 Hvad er en lokalplan? Redegørelse 5 Lokalplanens baggrund og formål 7 Beskrivelse af lokalplanområdet 8 Lokalplanens forhold til anden planlægning 9 Miljøvurdering Bestemmelser 10 1 Formål 10 2 Afgrænsning og zoneforhold 10 3 Anvendelse 10 4 Udstykning 11 5 Vej-, sti- og parkeringsforhold 11 6 Omfang og placering 12 7 Bebyggelsens ydre fremtræden 12 8 Ubebyggede arealer 12 9 Forudsætning for ibrugtagning Grundejerforening Servitutter, lokalplaner og bonusvirkning Retsvirkninger 14 Vedtagelsespåtegning Bilag Lokalplangrænse og matrikler Vejforhold Lokalplan Forslag

4 Hvad er en lokalplan? Lokalplanen fastlægger bindende bestemmelser for et klart afgrænset område, og bestemmelserne skal følges, hvis der skal ske ændringer. Lokalplanen udløser ikke handlepligt, hvilket vil sige, at en ejendoms lovlige anvendelse kan fortsætte, uanset om den bliver underlagt en lokalplan. Før større bebyggelser eller ændringer af et område kan gennemføres, skal der udarbejdes en lokalplan. Det er kommunalbestyrelsen, der træffer beslutning om hvorvidt, der er tale om en større ændring, og der dermed er lokalplanpligt. Lokalplanen indeholder bestemmelser for anvendelse af de enkelte områder, om der må bygges, hvor højt, hvor meget, hvilke materialer det skal opføres i og meget andet. Planloven fastlægger, hvad en lokalplan kan regulere. Gældende for lokalplaner er: De må ikke stride mod de bestemmelser, der er fastlagt i kommuneplanen. Lokalplanen kan skærpe kommuneplanens bestemmelser men ikke lempe dem Lokalplanforslag skal annonceres og kan ses på kommunens hjemmeside Høringsperioden skal mindst være 2 uger, men tilpasset omfanget af de ændringer som planen medfører. Hvis der kommer indsigelser til lokalplanforslaget, vil disse blive behandlet i forbindelse med den endelige vedtagelse Indtil lokalplanen er endelig vedtaget, gælder nogle midlertidige retsvirkninger, som fremgår af lokalplanforslaget. Lokalplanproceduren kan starte med en foroffentlighedsperiode, hvor idéer og forslag til lokalplanens indhold indsamles, inden forslaget udarbejdes. Kommunalbestyrelsen kan meddele dispensationer fra lokalplanens bestemmelser, hvis der er tale om mindre væsentlige ændringer. I nogle situationer kan dispensation først meddeles, når ejere og brugere og naboer til lokalplanområdet, har haft mulighed for at udtale sig. Større afvigelser fra planen kan kun ske ved at udarbejde en ny lokalplan. Der kan ikke dispenseres fra lokalplanens principper. Hvis der i lokalplanen er forhold, der ikke er reguleret, er det byggelovens, miljøbeskyttelsesloven og andre loves almindelige bestemmelser, der er gældende. 4 Redegørelse Lokalplan Forslag

5 Redegørelse Lokalplanens baggrund og formål Formålet med lokalplanen er at sikre muligheden for fortsatte blandede bymæssige anvendelser af den gamle skosålefabrik, Polymeren, i Årslev-Sdr. Nærå. Hele bymidten i Årslev-Sdr. Nærå er under omdannelse og der er igangsat arkitektkonkurrence for en samlet plan for bymidten. Polymeren er med de midlertidige aktiviteter i de rå omgivelser blevet til en magnet for ildsjæle og en trækkraft i lokalområdets fællesskaber. Denne lokalplan er en rammelokalplan der skal sikre, at de aktiviteter der midlertidigt har fundet plads i Polymeren kan fortsætte mens omdannelsen er i gang, forud for en endelig detaljeret bymidteplan og lokalplan. En rammelokalplan definerer mere overordnet hvad et område skal bruges til. Hvis der skal ske væsentlige fysiske ændringer og anlæg forudsætter det, at der udformes en detaljeret lokalplan. Den gamle fabrik har givet ny plads til byens fællesskaber, på tværs af alders- og interesseskel. Lokalplan Forslag Redegørelse 5

6 Lokalplanområdet er markeret med rødt. 6 Redegørelse Lokalplan Forslag

7 Beskrivelse af lokalplanområdet Eksisterende forhold Området ligger midt i Årslev-Sdr. Nærå. Hele området og omgivelserne er under omdannelse. Årslev-Sdr. Nærå er en sammenvokset by, lokalplanområdet er den del af den nye bymidte. Området er omfattet af en ældre partiel byplanvedtægt, hvor det udlægges til erhverv. I kommuneplan 2013 er hele området udlagt som centerområde. Der er etableret midlertidige anvendelser af den gamle fabrik, som forarbejde for udviklingen af den nye bymidte. De midlertidige aktiviteter har understøttet byens eksisterende fællesskab og skabt grobund for mange flere. Lokalplanen skal sikre at Polymeren kan fortsætte som drivkraft for nye og gamle fællesskaber. Omfang og placering Lokalplanområdet omfatter en nedlagt skosålefabrik i den nye bymidte af Årslev-Sdr. Nærå. Den er omgivet af offentlige tilbud (skole og hal) samt boliger. Det afgrænses mod syd af og boliger og mod øst af. Mod nord ligger hal og tennisanlæg, mod vest ligger boliger. Vej- og stiforhold Lokalplanområdet vejbetjenes fra og. Lokalplanen giver mulighed for en ny overkørsel til og en stitilslutning til den eksisterende sti der ligger vest for lokalplanområdet. Støjforhold Området har tidligere været anvendt som industri i form af en skosålefabrik. Med lokalplanen ændres anvendelsen til centerformål. Terræn Området skråner svagt mod syd. Bygningsanlæggene ligger omkring kote 46 til 47. Det nordliggende grønne område ligger mellem kote 48 og 50, højest mod nord. Anvendelse Med lokalplanen ændres området fra industri til blandet bymæssig anvendelse, som der har været etableret midlertidigt. Med lokalplanen sikres den blandede bymæssige anvendelse at kunne fortsætte. Bebyggelse og udstykning Der gives med lokalplanen ikke mulighed for væsentligt ændringer eller tilføjelser til områdets bebyggelse. Væsentlige ændringer vil kræve en detaljeret lokalplan. Grøn struktur Området ligger tæt ved byens blå-grønne stiforbindelse langs Vindinge å. Der er ikke i lokalplanen indtænkt særlige grønne elementer der kobler til byens karakter, da det er en rammelokalplan, der alene skal sikre at de midlertidige anvendelser kan fortsætte, indtil der er udformet en bymidteplan og lokalplan for hele bymidten. Sammenhæng til omgivelser Polymeren ligger i bymidten, tæt ved andre funktioner som har væsentlig værdi for byens liv. Områdets sammenhæng i karakter og funktion indgår i den arkitekturekonkurrence der afvikles for en samlet bymidteplan. Arkitektur Området er karakteriseret at funktionsbestemt industriarkitektur fra forskellige perioder, samt kontorbyggeri i gule tegl fra 1970 erne. Lokalplanen sætter ikke rammer for nyt byggeri. Væsentlige til- og ombygninger forudsætter udarbejdelsen af en ny detaljeret lokalplan. Lokalplan Forslag Redegørelse 7

8 Lokalplanens forhold til anden planlægning Kommuneplan 2013: Lokalplanområdet ligger under rammeområde Års.C.1. Lokalplanen er i overensstemmelse med kommuneplanen. Lokalplanområdet ligger inden for bymidteafgrænsningen hvor der kan planlægges for detailhandel. Samlet er der i Årslev / Sdr. Nærå udlagt m² til ny butiksareal i planperioden. Maks. størrelse på dagligvarebutik er m² og m² for udvalgsvarebutik. Udviklingsstrategi og egnsprofil Polymeren ligger centralt i det, der efter en igangværende byomdannelse, bliver den nye bymidte i Årslev-Sdr. Nærå. Byudviklingen i Årslev-Sdr. Nærå er af Kommunalbestyrelsen udpeget som signaturprojekt i forbindelsen med realiseringen af kommunens udviklingsstrategi. Udviklingsstrategien har bl.a. fokus på at skabe attraktive byer og øget bosætning og her spiller den nye bymidte med bl.a. skole, hal og Polymeren en central rolle. Bymidten skal i forbindelse med byomdannelsen tilføres øget byliv, nye aktive byrum og faciliteter, der understøtter byens mange fællesskaber. Polymeren ligger desuden centralt som bindeled til den nye bydel syd for Polymeren. Visionen for Polymeren bygger på stærke fællesskaber på tværs af alder og aktiviteter. En vision der taler direkte ind i forstadsbåndets egnsprofil, der netop peger på fællesskaber som et bærende element i området. Et potentiale som byomdannelsen i Årslev-Sdr. Nærå helt naturligt tage afsæt i. Zoneforhold Området er beliggende i byzone. Eksisterende planer Ved endelig vedtagelse af lokalplan aflyses Partiel Byplanvedtægt nr. 9, for så vidt angår lokalplanområdet. Regnvand og klimasikring Lokalplanen er underlagt klimatilpasningsplanen, tillæg nr. 11 til Kommuneplan 2013, som betyder at belægninger, parkeringsarealer og lignende skal planlægges under hensyntagen til dennes retningslinjer. Planen giver ikke mulighed for væsentlig ændring af nuværende forhold, derfor fastlægges ingen særlige bestemmelser om befæstelse. Museumsloven Det kan ikke udelukkes, at der i området er jordfaste fortidsminder eller kulturhistoriske anlæg, der er omfattet af Museumsloven. I det omfang et fortidsminde berøres af et anlægsarbejde, kan dette af Kulturstyrelsen kræves standset, indtil en ærkæologisk undersøgelse er gennemført. For at undgå en sådan situation, kan der med fordel foretages en forundersøgelse på arealet, forud for anlægsarbejdet. Forundersøgelsen vurderer udstrækning og bevaringsgrad af eventuelle jordfaste fortidsminder. Bygherren bør under alle omstændigheder kontakte Øhavsmuseet i god tid forud for anlægsarbejde. Bygherren afholder udgiften til undersøgelser og eventuel udgravning. Grundvandssikring Området er placeret inden for et område med særlige drikkevandsinteresser. Det skal derfor sikres, at der i forbindelse med ny bebyggelse ikke er fare for nedsivning af forurenende stoffer til grundvandet. Lokalplanen udlægger området som centerområde med blandet bymæssig anvendelse, det har tidligere været industri i form af en polymerfabrik. Der gives ikke mulighed for virksomheder eller anvendelse, der udgør en trussel mod grundvandet. Jordforurening Lokalplanområdet er områdeklassificeret. Områder i byzoner, hvor der vurderes at være lettere forurening af jorden, blev områdeklassificeret i I disse områder skal kommunen have besked, inden man flytter jord væk fra en matrikel. Det gælder for entreprenører, der flytter mange tons jord, og det gælder for private borgere, der graver jord op af haven, eksempelvis for at bygge en carport eller lægge fliser. 8 Redegørelse Lokalplan Forslag

9 Støjforhold Lokalplanområdet er udlagt som centerområde. Støj i og uden for lokalplanområdet reguleres af miljølovgivningen. Se miljøstyrelsens støjvejledning for yderligere information. Spildevandsforhold Området er fælleskloakeret. Alle kommunens Spildevandsanlæg er ejet og drevet af FFV Spildevand A/S. Miljøvurdering Som følge af lov om miljøvurdering af skal bl.a. kommune- og lokalplaner, der kan få væsentlig indvirkning på miljøet, miljøvurderes. Som hovedregel er planer, der fastlægger rammer for fremtidige anlægstilladelser til projekter, omfattet af Lov om miljøvurdering af planer og programmer og af konkrete projekter. Som en første fase skal disse planer screenes, dvs. at der skal gennemføres en kort, indledende vurdering af, om der skal foretages en egentlig miljøvurdering af planernes belastning af miljøet. Denne beslutning skal offentliggøres før den endelige vedtagelse af lokalplanen. Beslutningen fremgår af konklusionen og offentliggøres hermed samtidig med offentliggørelse af forslag til lokalplan. Det fremgår af loven, at der ved planer og programmer og konkrete projekter, som fastlægger anvendelsen af mindre områder på lokalt plan eller alene indeholder mindre ændringer, kun skal gennemføres miljøvurdering, hvis de antages at kunne få en væsentlig indvirkning på miljøet. Screening Området er ikke en del af et internationalt naturbeskyttelsesområde, og planen vurderes ikke at påvirke Natura 2000 områder eller Bilag IV arter. Lokalplanen giver ikke mulighed for anlægsprojekter der er omfattet af lovens bilag 1 og 2. Lokalplanområdets anvendelse ændres fra erhverv til centerområde hvorved muligheden for belastning af området bliver mindre. Konklusion Det vurderes, at lokalplanens virkeliggørelse ikke medfører væsentlige indvirkninger på miljøet, og da den ikke berører eller påvirker et internationalt naturbeskyttelsesområde har Faaborg-Midtfyn Kommunalbestyrelse vurderet, at der ikke skal foretages en egentlig miljøvurdering af lokalplanen, jf. 8, stk. 2 i Miljøvurderingsloven. Lokalplan Forslag Redegørelse 9

10 Bestemmelser Teksten i venstre spalte er de egentlige bestemmelser, tekst, billeder og illustrationer i de grå bokse er uddybende forklaringer til bestemmelserne. 1 Formål 1.1 Formålet med lokalplanen er: at sikre fortsat mulighed for at udnytte den gamle fabrik til forskellige aktiviteter der understøtter omdannelsen af bymidten. Ad 1.1 Formålsbestemmelsen er en del af hvad Planloven beskriver som planens principper. Der kan ikke dispenseres fra planens principper. 2 Afgrænsning og zoneforhold 2.1 Lokalplanområdet omfatter følgende matrikler: 43g og 43k Sdr. Nærå by, Sdr. Nærå samt alle matrikler der efter 25/1/2018 udstykkes herfra, og afgrænses som vist på bilag Området ligger i byzone. 3 Anvendelse 3.1 Lokalplanområdet må kun anvendes til centerformål i form af offentlige formål, udvalgsvarebutikker, dagligvarebutikker, fritidsfaciliteter, servicevirksomheder, mindre værksteds- og håndværkserhverv og lignende blandede bymæssige formål. Maksimal butiksstørrelse for udvalgsvarer og dagligvarer er 600 m 2. Ad 3 Anvendelsesbestemmelserne er en del af hvad Planloven beskriver som planens principper. Der kan ikke dispenseres fra planens principper. Lokalplanområdet ligger inden for bymidteafgrænsningen hvor der kan planlægges for detailhandel. Samlet er der i Årslev / Sdr. Nærå udlagt m² til ny butiksareal i planperioden. Maks. størrelse på dagligvarebutik er m² og m² for udvalgsvarebutik. 4 Udstykning Ingen særlige bestemmelser. Ad 4 Når lokalplanen ikke fastlægger særlige bestemmelser, gælder udstykningslovens almindelige regler. 10 Bestemmelser Lokalplan Forslag

11 5 Vej-, sti- og parkeringsforhold 5.1 Vejadgang skal ske fra eksisterende overkørsler til og. Der kan etableres yderligere overkørsel til, nord for den eksisterende. Se bilag Der kan etableres stitilslutning i områdets vestligste afgrænsning, som grænser op til eksisterende sti. Se bilag 2. 6 Omfang og placering 6.1 Bebyggelsesprocenten må maks. være 50 for den enkelte ejendom. 6.2 Bygninger må maks. opføres i 2 etager uden udnyttelig tagetage (2 etager). 6.3 Bygningshøjde må maks. være 8,5 m. 6.4 Opsætning af solceller og solfangere på terræn må kun opsættes under følgende retningslinjer: Solceller og solfangere skal have en sort kant og må ikke være reflekterende. Solceller, solfangere og rammer må maksimalt gives en højde på 2 m over terræn Ad 6.3 Bygningshøjde fastlægges efter beregningsreglerne i bygningsreglementet. Lokalplan Forslag Bestemmelser 11

12 7 Bebyggelsens ydre fremtræden 7.1 Solfangere/solceller på bygningens tage må kun opsættes efter følgende retningslinjer: de må ikke være reflekterende. de skal lægges på tagfladen og være parallelle med tagfladen. de skal placeres, så de udgør ét samlet rektangel. de skal placeres, så elementer som ovenlysvinduer, udluftningshætter mv. ikke bryder solpanel/solcelle fladen. Ved fladt tag kan solceller opsættes på stativer med hældning - dog så de ikke er synlige fra det omgivende terræn. 8 Ubebyggede arealer Ingen særlige bestemmelser 9 Forudsætning for ibrugtagning Ingen særlige bestemmelser 10 Grundejerforening Ingen særlige bestemmelser 11 Servitutter, lokalplaner og bonusvirkning 11.1 Ved den endelige vedtagelse og offentligt bekendtgørelse af lokalplan ophæves Partiel Byplanvedtægt nr. 9 for et offentligt område ved, Tværvej og Overvejen i Sdr. Nærå by, tinglyst , for det område, der er omfattet af lokalplan Bestemmelser Lokalplan Forslag

13 12 Retsvirkninger 12.1 Lokalplanens retsvirkninger Bebyggelse og ændring af bebyggelse Når Faaborg-Midtfyn Kommune har vedtaget lokalplanen endeligt, og vedtagelsen er offentliggjort, må de ejendomme, der er omfattet af lokalplanen ifølge 18 i Lov om Planlægning, kun udstykkes, bebygges eller i øvrigt ændres i overensstemmelse med planens bestemmelser. Eksisterende lovlige forhold på en ejendom kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv krav om etablering af de anlæg mv., der er indeholdt i lokalplanen. Dispensation Kommunalbestyrelsen kan efter planlovens 19 dispensere fra lokalplanens bestemmelser, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i lokalplanen. Videregående afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan. En dispensation forudsætter forudgående orientering efter planlovens 20, stk. 1, medmindre den efter kommunalbestyrelsens skøn er af underordnet betydning, jf. 20, stk. 2. Servitutter Private byggeservitutter og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanen, fortrænges af planen. Andre private servitutter kan eksproprieres, når det vil være af væsentlig betydning for virkeliggørelsen af planen jf. planlovens 15.stk. 2 nr. 16. Ekspropriation Kommunalbestyrelsen kan ekspropriere private ejendomme eller private rettigheder over ejendomme, når ekspropriationen er nødvendig for at sikre virkeliggørelsen af en lokalplan, jf. planlovens 47. Erstatning Ejeren af en privat ejendom, der udlægges til offentligt formål, kan forlange ejendommen overtaget af kommunen mod erstatning, når ejendommen ikke længere kan udnyttes på en økonomisk rimelig måde i overensstemmelse med den faktiske udnyttelse af de omliggende ejendomme, jf. planlovens 48. Bestemmelserne i en lokalplan medfører som altovervejende hovedregel ikke erstatningspligt for kommunen Lokalplanens midlertidige retsvirkninger Forslaget til lokalplanen betyder, at det ikke er tilladt at bebygge eller udnytte ejendomme inden for lokalplanområdet på en måde, der tager forskud på eller er i strid med den endelige plans indhold. Der gælder efter planlovens 17, stk. 1, et midlertidigt forbud mod udstykning, bebyggelse og ændring af anvendelsen. Den eksisterende lovlige anvendelse af ejendommene kan fortsætte som hidtil. Når fristen for fremsættelse af indsigelser og ændringsforslag er udløbet, kan kommunalbestyrelsen give tilladelse til udnyttelse af en ejendom i overensstemmelse med forslaget. Disse midlertidige retsvirkninger gælder indtil, forslaget er endeligt vedtaget dog højst et år efter offentliggørelsen af lokalplanforslaget. Lokalplan Forslag Bestemmelser 13

14 Vedtagelsespåtegning Forslag vedtaget til offentliggørelse på kommunalbestyrelsens møde den 12. marts 2018 På kommunalbestyrelsens vegne: Hans Stavnsager Borgmester Helene Bækmark Kommunaldirektør 14 Bestemmelser Lokalplan Forslag

15 Lokalplan Forslag Bilag Bilag 1. Lokalplangrænse og matrikler d d d d d d d d d d d d d d Målforhold: 1: m

16 2. Vejforhold 16 Bilag Lokalplan Forslag

17 Lokalplan Forslag

18 Plan & Kultur Mellemgade Faaborg