Lokalplan Erhvervsområde Faaborgvej/Assensvej Nr. Broby

Transkript

1 Lokalplan Erhvervsområde Faaborgvej/ Nr. Broby

2 Offentlighedsperiode Lokalplanforslaget er i offentlig høring fra den til den Indsigelser, ændringsforslag eller bemærkninger til lokalplanforslaget skal sendes skriftligt til: Plan og Kultur, Nørregade 2, 5600 Faaborg eller mail adresse: Plan-kultur@faaborgmidtfyn.dk Fristen for indsigelser m.m. udløber mandag den Lokalplanforslaget kan ses på kommunens biblioteker, i kommunens Borgerservice, samt hos Plan og Kultur indenfor de normale åbningstider. Planforslaget kan også på kommunens hjemmeside Lokalplan

3 Indholdsfortegnelse 2 Offentlighedsperiode 3 Indholdsfortegnelse 4 Hvad er en lokalplan? REDEGØRELSE 5 Lokalplanens baggrund og formål 7 Beskrivelse af lokalplanområdet 9 Lokalplanens forhold til anden planlægning 11 Miljøvurdering / Screening BESTEMMELSER 13 1 Formål 14 2 Områdets zonestatus 15 3 Områdets anvendelse 16 4 Udstykning 17 5 Sti, vej og parkeringsforhold 18 6 Bebyggelsens omfang og placering 19 7 Bebyggelsens ydre fremtræden 20 8 Ubebyggede arealer 21 9 Forudsætning for ibrugtagning Grundejerforening Servitutter og lokalplaner Retsvirkninger 25 Vedtagelsespåtegning BILAG 26 Bilag 1 - Lokalplanens afgrænsning og zoneforhold 27 Bilag 2 - Levende hegn og tilkørselsforhold Lokalplan

4 Hvad er en lokalplan? Lokalplanen fastlægger bindende bestemmelser for et klart afgrænset område, og bestemmelserne skal følges, hvis der skal ske ændringer. Lokalplanen udløser ikke handlepligt, hvilket vil sige, at en ejendoms lovlige anvendelse kan fortsætte, uanset om den bliver underlagt en lokalplan. Før større bebyggelser eller ændringer af et område kan gennemføres, skal der udarbejdes en lokalplan. Det er kommunalbestyrelsen, der træffer beslutning om hvorvidt, der er tale om en større ændring, og der dermed er lokalplanpligt. Lokalplanen indeholder bestemmelser om anvendelse af de enkelte områder, om der må bygges, hvor højt, hvor meget, hvilke materialer det skal opføres i og meget andet. Planloven fastlægger, hvad en lokalplan kan regulere. Lokalplanproceduren kan starte med en foroffentlighedsperiode, hvor idéer og forslag til lokalplanens indhold indsamles, inden forslaget udarbejdes. Kommunalbestyrelsen kan meddele dispensationer fra lokalplanens bestemmelser, hvis der er tale om mindre væsentlige ændringer. I nogle situationer kan dispensation først meddeles, når ejere og brugere og naboer til lokalplanområdet, har haft mulighed for at udtale sig. Større afvigelser fra planen kan kun ske ved at udarbejde en ny lokalplan. Der kan ikke dispenseres fra lokalplanens principper. Hvis der i lokalplanen er forhold, der ikke er reguleret, er det byggelovens, miljøbeskyttelsesloven og andre loves almindelige bestemmelser, der er gældende. Der fi ndes 3 forskellige typer lokalplaner: Den almindelige lokalplan udarbejdes ved nye boligeller erhvervsområder og ved saneringer af bybebyggelser. Den bevarende lokalplan udarbejdes, når kommunalbestyrelsen ønsker at fastholde nogle bevaringsværdige bymiljøer eller landskabstræk. En Rammelokalplan fastsætter de overordnede retningslinjer for nye større bebyggelsesområder, og skal følges op med en almindelig lokalplan, inden der kan ske bebyggelse. Gældende for lokalplaner er: de må ikke stride mod de bestemmelser, der er fastlagt i kommuneplanen. Lokalplanen kan skærpe kommuneplanens bestemmelser men ikke lempe dem lokalplanforslag skal annonceres og kan ses på kommunens hjemmeside høringsperioden skal mindst være 8 uger hvis der kommer indsigelser til lokalplanforslaget, vil disse blive behandlet i forbindelse med den endelige vedtagelse indtil lokalplanen er endelig vedtaget, gælder nogle midlertidige retsvirkninger som fremgår af lokalplan forslaget Lokalplan Redegørelse

5 REDEGØRELSE Lokalplanens baggrund og formål Lokalplanen omhandler ejendommen Faaborgvej 2/ 1, Nr. Broby. Ejendommen rummer i dag eksisterende autoværksted/autosalg med dertil hørende lagerlokaler samt bolig for ejer. Ejendommen har udvidet sit matrikulære areal. En del af ejendommen er beliggende i byzone og benyttes i dag til autoværksted og autosalg. Det tillagte areal er beliggende i landzone, men ønskes fremadrettet anvendt i sammenhæng med den eksisterende erhvervsfunktion. Der skal derfor udarbejdes en lokalplan, der overfører det tillagte areal til byzone samt fastlægger bestemmelser for udnyttelse af det samlede areal. Lokalplanen erstatter lokalplan nr. 47, Broby Kommune. Det er lokalplanens formål at bane vej for en samlet anvendelse af ejendommen. Planen skal således sikre: - at området fremover kan anvendes til erhvervsformål med tilknyttet bolig. - at det samlede område fremover er beliggende i byzone. - at der sikres levende hegn i form af træer mod det om kringliggende landskab. - at bevare levende hegn i form af træer på en del af områdeafgrænsningen mod. Den grønne ramme omkring vejforløbet langs er et værdifuldt karaktertræk for området. Loklaplanen giver mulighed for at en del af beplantnigen fjernes til fordel for forøgelse af virksomhedens udstillingsareal, men fastholder samtidigt at træbeplantningen skal bevares på størstedelen af område afgrænsningen mod. Området set fra rundkørslen Lokalplan Redegørelse

6 Lokalplan Redegørelse

7 Beskrivelse af lokalplanområdet Lokalplanområdet er beliggende ved rundkørslen syd for Nr. Broby og omfatter matrikel nr. 34m, Nr. Broby By. Mod nord afgrænses området af, mod øst af. Mod syd afgænses området af beboelse beliggende i landzone, mod sydvest af landbrugsarealer. Lokalplan omfatter et samlet areal på ca 8000 m 2. Størstedelen af lokalplanområdet er beliggende i byzone, og anvendes i dag til autoværksted og autosalg. Derudover omfatter lokalplanen et ubebygget haveareal beliggende i landszone. Med lokalplanens vedtagelse overføres arealet, der er beliggende i landzone, til byzone. Det samlede areal vil fremover kunne anvendes til erhvervsformål med tilknyttet bolig. Langs er der i vejskel langs det tillagte areal et eksisterende levende hegn i form af træer. Dette hegn udgør sammen med beplantningen langs den modsatte vejside en enestående, sammenhængende, grøn flankering af vejforløbet. Den grønne ramme omkring vejforløbet er et værdifuldt karaktertræk for området. Planen giver mulighed for, at en del af beplantningen fjernes, men fastholder samtidigt at træbeplantningen skal bevares langs en del af områdeafgrænsningen. Langs områdets afgrænsning, mod de tilstødende arealer i landzone, er der idag en afskærmning i form af levende hegn. Disse hegn skal bevares, for at erhvervsfunktionen kan afskærmes, og lokalplanområdet kan fremstå grønt i forhold til det omkring liggende landskab. Lokalplan Redegørelse

8 Lokalplan Redegørelse

9 Lokalplanens forhold til anden planlægning KOMMUNEPLAN 2013 I kommuneplan 2013 er det samlede lokalplanområde placeret i område Nrb.E.3. Områdets kan anvendelse til erhvervsområde med mulighed for tilknyttet bolig. Rammebestemmelserne for området angiver følgende: - Maksimal bebyggelsesprocent er. - Maksimal bebyggelseshøjde er 8,5 m målt fra naturligt terræn (niveauplan). - Der må etableres bolig i forbindelse med erhverv. Der må ikke oprettes selvstændige boliger. - Fri- og opholdsarealer i bebyggelsen skal være mindst 5% af erhvervsarealet og 50% af boligarealet. - Den maksimale miljøklasse er 3. ZONEFORHOLD Det samlede område vil med lokalplanens endelige vedtagelse være beliggende i byzone. EKSISTERENDE PLANER Ved den endelige vedtagelse og offentligt bekendtgørelse af lokalplan ophæves lokalplan Nr. 47 for et blandet bolig- erhvervsområde (autoværksted/autosalg) i Nr. Broby, tinglyst den SPILDEVANDSFORHOLD Området er omfattet af spildevandsplanen, og har status som separatkloakeret. JORDFORURENING En del af området er kortlagt på Vidensniveau 1 af Region syddanmark. Der er mistanke om at tidligere aktiviteter kan have medført forurening. Der skal derfor, indenfor det kortlagte område søges tilladelse hos kommunen inden der ændres anvendelse af arealet, eller hvis der bygges, graves eller foretages anlægsarbejder. STØJFORHOLD Virksomheder må ikke medføre væsentlige støjgener hverken indenfor eller udenfor lokalplanområdet. Kommunen bruger Miljøstyrelsens vejledninger om støj til at afgøre om en støj er væsentlig. MUSEUMSLOVEN Det kan ikke udelukkes, at der i området er jordfaste fortidsminder eller kulturhistoriske anlæg, der vil være omfattet af Museumsloven. I det omfang et fortidsminde berøres af et anlægsarbejde, kan dette af Kulturstyrelsen kræves standset, indtil en ærkæologisk undersøgelse er gennemført. For at undgå en sådan situation kan der med fordel foretages en forundersøgelse på arealet, forud for anlægsarbejdet. Forundersøgelsen kan vurdere udstrækning og bevaringsgrad af eventuelle jordfaste fortidsminder. Bygherren bør under alle omstændigheder konttakt Odense Bys Museer i så god tid som muligt forud for anlægsarbejde. Bygherren afholder udgiften til undersøgelser og eventuel udgravning. GRUNDVANDSSIKRING Fra lokalplanområdet er der mere end 700 m til nærmeste drikkevandsboring. Aktiviteter med forureningsrisiko inden for lokalplanen reguleres gennem miljøgodkendelse eller påbud, så det sikres, at der ikke sker en væsentlig påvirkning af grundvandet. VEJ- OG STIFORHOLD Området skal vejbetjenes fra Faaborgvej og via de nuværende overkørsler. Der er tinglyst vejbyggelinje langs vejene på 10 m. Lokalplan Redegørelse

10 Lokalplan Redegørelse

11 Miljøvurdering / Screening Som følge af lov om miljøvurdering af planer og programmer skal bl.a. kommune- og lokalplaner, der kan få væsentlig indvirkning på miljøet, miljøvurderes. Som hovedregel er planer, der fastlægger rammer for fremtidige anlægstilladelser til projekter, omfattet af Lov om miljøvurdering. Som en første fase skal disse planer screenes, dvs. at der skal gennemføres en kort, indledende vurdering af, om der skal foretages en egentlig miljøvurdering af planernes belastning af miljøet. Denne beslutning skal offentliggøres før den endelige godkendelse / vedtagelse af lokalplanen. Beslutningen fremgår af konklusionen og offentliggøres hermed samtidig med offentliggørelse af forslag til lokalplan. Det fremgår af loven, at der ved planer og programmer, som fastlægger anvendelsen af mindre områder på lokalt plan eller alene indeholder mindre ændringer, kun skal gennemføres miljøvurdering, hvis de antages at kunne få en væsentlig indvirkning på miljøet. SCREENING Området er ikke en del af et internationalt naturbeskyttelsesområde. Lokalplanen giver ikke mulighed for anlægsprojekter der er omfattet af lovens bilag 3 og 4. Da lokalplanens virkeliggørelse ikke medfører væsentlige indvirkninger på miljøet, og da den ikke berører eller påvirker et internationalt naturbeskyttelsesområde har Faaborg-Midtfyn Kommunalbestyrelse vurderet, at der ikke skal foretages en egentlig miljøvurdering af lokalplanen, jf. 3, stk. 2 i Lov om miljøvurdering. En del af området er kortlagt på Vidensniveau 1 af Region syddanmark. Der er mistanke om at tidligere aktiviteter kan have medfør en forurening. Der skal derfor, indenfor det kortlagte område søges tilladelse hos kommunen inden der ændres anvendelse af arealet, eller hvis der bygges, graves eller foretages anlægsarbejder. KONKLUSION Lokalplanens virkeliggørelse medfører ikke væsentlige indvirkninger på miljøet eller påvirker internationale naturbeskyttelsesområder. Det vurderes derfor, at der ikke skal foretages en egentlig miljøvurdering af lokalplanen. Lokalplan Redegørelse

12 Lokalplan Redegørelse

13 BESTEMMELSER Den fremhævede tekst i venstre spalte udgør de egentlige lokalplanbestemmelser, som er fastlagt i henhold til Planloven. Teksten i højre spalte er en forklarende og uddybende tekst til lokalplanens bestemmelser. 1 Formål 1.1 Formålet med lokalplanen er: - at fastlægge områdets anvendelse til erhvervsområde med mulighed for tilknyttet bolig. - at overføre en del af matriklen fra landzone til byzone. - at sikre levende hegn i form af træer mod det omgiven de landskab. - at bevare levende hegn i form af træer på en del af områdeafgrænsningen mod Ad 1.1 Langs er der i vejskel langs det tillagte areal et eksisterende levende hegn i form af træer. Dette hegn udgør sammen med beplantningen langs den modsatte vejside en enestående, sammenhængende grøn flankering af vejforløbet. Den grønne ramme omkring vejforløbet er et værdifuldt karaktertræk for området. Planen giver mulighed for at en del af beplantningen fjernes, men fastholder samtidigt at træbeplantningen skal bevares langs en del af område afgrænsningen. 2 Områdets zonestatus 2.1 Lokalplanområdet omfatter matr. nr. 34m Nr. Broby by, Nr. Broby, og afgrænses som vist på bilag Det tillagte areal til matr. nr. 34m Nr. Broby by, Nr. Broby er beliggende i landzone (Se markering på bilag 1). Med den endelige vedtagelse af lokalplanen overføres landzonearealet til byzone. Herefter er det samlede lokalplanområde beliggende i byzone. Lokalplan Bestemmelser

14 3 Områdets anvendelse 3.1 Områdets anvendelse fastlægges til erhvervsklasse middel - erhvervsformål med mulighed for bolig i forbindelse med erhverv. Ad 3.1 Der kan kun etableres en bolig i tilknytning til erhverv på ejendommen. Erhvervsklasse middel omfatter håndværksprægede virksomheder og visse service virksomheder, levnedsmiddelfabrikker og mindre, overfladebehandlende virksomheder, herunder autolakkerier, maskinfabrikker og farve- og lakindustrivirksomheder. Virksomheder med støjende aktiviteter skal være opmærksomme på krav til støj ved nærliggende boliger. 4 Udstykning Ingen særlige bestemmelser. Lokalplan Bestemmelser

15 5 Sti, vej og parkeringsforhold 5.1 Vejadgang skal ske via de eksisterende overkørsler fra og, som vist på bilag 2. Ad 5.1 På grund af de trafi ksikkerhedsmæssige forhold er der p.t. tinglyst en deklaration om ubrudt hegn langs en del af områdets afgrænsning mod. 5.2 De eksisterende tinglyste vejbyggelinjer mm. på ejendommen skal respekteres. Ad 5.2 Der er tinglyst en vejbyggelinje på min. 10 m målt fra vejmidte såvel mod som mod. 5.3 Parkering til ejendommen skal overholde de gældende normer, og skal placeres på egen grund. Ad 5.3 I følge Kommuneplanens bestemmelser skal der etableres mindst 1 parkeringsplands pr. 50 m² etageareal erhverv og 2 pladser pr. bolig. Lokalplan Bestemmelser

16 6 Bebyggelsens omfang og placering 6.1 Bebyggelsesprocenten må ikke overstige. 6.2 Bebyggelsen må højst opføres i en etage med udnyttelig tagetage (1½ etage). Højden må ikke overstige 8,5 m over naturligt terræn målt fra niveauplan. 6.3 Skorstene o.lign der har betydning for virksomhedens drift må opføres i en højere højde end angivet i Ny bebyggelse skal placeres bag en byggelinje på min. 10 m målt fra vejmidte. Ad 6.4 Denne bestemmelse gælder for bebyggelse både mod og Lokalplan Bestemmelser

17 7 Bebyggelsens ydre fremtræden 7.1 Til udvendige bygningssider og tagflader må ikke anvendes blanke eller reflekterende materialer. 7.2 Skiltning Der må placeres ét henvisningskilt ved hver indkørsel til ejendommen. Skiltene må maksimalt have en højde på 2 m og en bredde på 1 m. Skilte og flag skal placeres, så de ikke skærmer for udsyn ved færdsel på og til vej. Ved indvendig belysning må kun tekst og symboler være gennemskinnelige. Ved udvendig belysning af skilte, skal belysningen styres således, at lyset ikke belyser andet end selve skiltningen. Reklameskiltning i øvrigt må ikke finde sted ud over firmanavn på bygninger. 7.3 Ledninger til el, telefon, antenner og lignende skal fremføres under terræn. Lokalplan Bestemmelser

18 8 Ubebyggede arealer 8.1 Eksisterende levende hegn i form af træer langs skel mod det åbne landskab skal bevares som afskærmning mod det omkringliggende område. (Se markering på bilag 2) 8.2 Den eksisterende beplantning langs skal, på den på kortbilag 2 markerede strækning, bevares som levende ubrudt hegn i form af træer. Ad 8.1 Det levende hegn skal fungere som afskærmning af erhvervsarealet i forhold til det omkringliggende landsbrugsareal Ad 8.2 Bestemmelsen har til formål at opretholde et sammenhængende grønt beplantningsbælte langs. 8.3 Udendørs oplag må kun finde sted på dertil indrettede områder. Områder skal være afskærmet og skal ved opbevaring af lette materialer forsynes med overdækning. 8.4 Belysning af udstillings-, færdsels- og parkeringsarealer må ikke udføres med en højde på mere end 4,2 m over terræn, og må ikke virke generende i forhold til trafikken eller de øvrige omgivelser. 8.5 Opsætning af solceller og solfangere på bygningens tage må kun opsættes under følgende retningslinjer: Solceller og solfangere skal integreres i tagflade eller have samme hældning som tagflade. Solceller og solfangere skal have en sort kant og må ikke være reflekterende. Solceller og solfangere skal centreres om tagfladens lodrette og vandrette midterlinjer. Solceller, solfangere og rammer må maksimalt gives en højde på 30 cm fra tagfladen. Lokalplan Bestemmelser

19 9 Forudsætning for ibrugtagning 9.1 Jordforurening Indenfor vidensniveau 1 kortlagte områder skal der søges tilladelse hos kommunen inden der ændres anvendelse af arealet, eller hvis der bygges, graves eller foretages anlægsarbejder. Ad 9.1 En del af området er kortlagt på Vidensniveau 1 af Region syddanmark. Der er mistanke om at tidligere aktiviteter kan have medført forurening. Områdets afgrænsning er identisk med det areal der hidtil har været beliggende i byzone. (Se kortbilag 1). 9.2 Hvis der konstateres forurening i forbindelse med graveog anlægsarbejder, skal kommunen straks informeres. 10 Grundejerforening Ingen særlige bestemmelser 11 Servitutter og lokalplaner 11.1 Ved den endelige vedtagelse og offentligt bekendtgørelse af lokalplan ophæves lokalplan Nr. 47 for et blandet bolig- erhvervsområde (autoværksted/autosalg) i Nr. Broby, tinglyst den Private byggeservitutter og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanen, fortrænges af planen. Lokalplan Bestemmelser

20 12 Retsvirkninger 12.1 LOKALPLANENS RETSVIRKNINGER Bebyggelse og ændring af bebyggelse Når Faaborg-Midtfyn Kommune har vedtaget lokalplanen endeligt, og vedtagelsen er offentliggjort, må de ejendomme, der er omfattet af lokalplanen ifølge 18 i Lov om Planlægning, kun udstykkes, bebygges eller i øvrigt ændres i overensstemmelse med planens bestemmelser. Eksisterende lovlige forhold på en ejendom kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv krav om etablering af de anlæg mv., der er indeholdt i lokalplanen. Dispensation Kommunalbestyrelsen kan efter planlovens 19 dispensere fra lokalplanens bestemmelser, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i lokalplanen. Videregående afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan. En dispensation forudsætter forudgående orientering efter planlovens 20, stk. 1, medmindre den efter kommunalbestyrelsens skøn er af underordnet betydning, ifølge 20, stk. 2. Lavenergi Kommunalbestyrelsen skal dispensere fra en lokalplans bestemmelser om tilslutning til et kollektivt varmeforsyningsanlæg som betingelse for ibrugtagning af ny bebyggelse, når bebyggelsen opføres som lavenergibebyggelse, jf. 21 a LOKALPLANENS MIDLERTIDIGE RETSVIRKNINGER Forslaget til lokalplanen betyder, at det ikke er tilladt at bebygge eller udnytte ejendomme inden for lokalplanområdet på en måde, der tager forskud på eller er i strid med den endelige plans indhold. Der gælder efter lov om planlægning 17, stk. 1, et midlertidigt forbud mod udstykning, bebyggelse og ændring af anvendelsen. Den eksisterende lovlige anvendelse af ejendommene kan fortsætte som hidtil. Når fristen for fremsættelse af indsigelser og ændringsforslag er udløbet, kan kommunalbestyrelsen give tilladelse til udnyttelse af en ejendom i overensstemmelse med forslaget. Disse midlertidige retsvirkninger gælder indtil, forslaget er endeligt vedtaget dog højst et år efter offentliggørelsen af lokalplanforslaget. Servitutter Private byggeservitutter og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanen, fortrænges af planen. Andre private servitutter kan eksproprieres, når det vil være af væsentlig betydning for virkeliggørelsen af planen ifølge planlovens 15.stk. 2 nr. 16. Ekspropriation Kommunalbestyrelsen kan ekspropriere private ejendomme eller private rettigheder over ejendomme, når ekspropriationen er nødvendig for at sikre virkeliggørelsen af en lokalplan, jf. planlovens 47. Erstatning Ejeren af en privat ejendom, der udlægges til offentligt formål, kan forlange ejendommen overtaget af kommunen mod erstatning, når ejendommen ikke længere kan udnyttes på en økonomisk rimelig måde i overensstemmelse med den faktiske udnyttelse af de omliggende ejendomme, jf. planlovens 48. Bestemmelserne i en lokalplan medfører som altovervejende hovedregel ikke erstatningspligt for kommunen. Lokalplan Bestemmelser

21 Vedtagelsespåtegning Således vedtaget til offentliggørelse på kommunalbestyrelsens møde den På kommunalbestyrelsens vegne: Hans Jørgensen Borgmester Benny Balsgaard Kommunaldirektør Lokalplan Bestemmelser

22 BILAG Bilag 1 - Lokalplanafgrænsning og zoneforhold Lokalplan

23 Lokalplan Bilag 2 - Levende hegn og overkørselsforhold m Signaturforklaring Eksisterende overkørsler, der skal opretholdes Levende hegn, der skal bevares Lokalplangrænse Bilag 2

24 Plan og Kultur Nørregade Faaborg Tlf: Mail: plan-kultur@faaborgmidtfyn.dk