Søften Erhvervsområde

Transkript

1 Lokalplan LP.302 Søften Erhvervsområde Copyright Lorem ipsum marts 2007 Maj 2008

2 H VA D E R E N L O K A L P L A N? En lokalplan er en detaljeret fysisk plan, som fastlægger et områdes anvendelse, bebyggelsens omfang og placering, veje, stier, friarealer mv. inden for lokalplanens område. Ifølge Lov om planlægning kan Byrådet altid beslutte at tilvejebringe en lokalplan. Desuden siger loven, at Byrådet skal udarbejde en lokalplan, før der gennemføres større udstykninger eller større bygge- og anlægsarbejder. Hensigten hermed er at sikre en sammenhæng i planlægningen. For at give alle mulighed for at fremsætte indsigelser, bemærkninger og ændringsforslag skal Byrådet offentliggøre et forslag til lokalplan, inden planen kan vedtages endeligt. Således skal lokalplanforslaget annonceres og fremlægges offentligt i mindst 8 uger. Bemærkningerne skal indgå i Byrådets videre overvejelser, men det er alene Byrådet der afgør, om og hvornår lokalplanen kan vedtages endeligt. Efter Byrådets endelige vedtagelse bliver lokalplanen tinglyst på alle ejendomme inden for lokalplanens område. En lokalplan omfatter to hoveddele - først Redegørelse og dernæst Lokalplanbestemmelser. Lokalplanbestemmelserne omfatter de egentlige bebyggelsesregulerende bestemmelser, som tinglyses på den enkelte ejendom samt lokalplanens retsvirkninger. Lokalplanbestemmelserne understøttes af en række kortbilag mv., som fi ndes bagest i planen. I redegørelsen er der gjort rede for lokalplanens indhold samt planens forhold til anden planlægning. Som indledning til bestemmelser og redegørelse gives en kort præsentation af lokalplanområdet samt baggrunden for og formålet med lokalplanen. Lokalplanen er udarbejdet af:: Favrskov Kommune Teknik- og Miljøforvaltningen Torvegade Hammel favrskov@favrskov.dk Maj Farvskov Kommune - Lokalplan nr. 302 Erhvervsområde i Søften Indledning

3 I N D H O L D Hvad er en lokalplan? 2 Indhold 3 Redegørelse 5 Lokalplanområdet og dets omgivelser 5 Lokalplanens baggrund og formål 5 Lokalplanens indhold 6 Lokalplanens forhold til anden planlægning 7 Kommuneplanen 7 Regionplanen / Anden statslig planlægning 9 Grundvandsbeskyttelse 9 Natur og landskab 9 Varmeforsyning 9 Grundvandsbeskyttelse 9 Elforsyning 9 Forurening 9 Landbrugslov 9 Vandforsyning 9 Spildevand 9 Museumsloven 9 Støj fra erhverv 10 Trafi k og trafi kstøj 10 Miljøvurdering 10 Tilladelser fra andre myndigheder 10 Servitutter 10 Favrskov Kommune, Forslag til lokalplan nr Lokalplanens formål 11 Lokalplanes område og zonestatus 11 Områdets anvendelse 12 Udstykning 12 Veje, stier og parkering 13 Tekniske anlæg 13 Bebyggelsens omfang og placering 13 Bebyggelsens ydre fremtræden 14 Ubebyggede arealer og beplantning 15 Miljøforhold 16 Grundejerforening 16 Forudsætninger for ibrugtagning af ny bebyggelse 17 Servitutter 17 Lokalplanens retsvirkninger 17 Vedtagelsespåtegning 18 Kortbilag 1 - Matrikelkort 19 Kortbilag 2 - Lokalplankort 20 Bilag 3 - Servitutliste 22 Bilag4 - Miljøklasser 24 Indhold Farvskov Kommune - Lokalplan nr. 302 Erhvervsområde i Søften 3

4 Lokalplanens område ligger nord for det eksisterende erhvervsområde i Søften og i forlængelse heraf. Denne lokalplans område danner samtidig en afrundingen af erhvervsområdet. 4 Farvskov Kommune - Lokalplan nr. 302 Erhvervsområde i Søften Redegørelse

5 R E D E G Ø R E L S E Lokalplanområdet og dets omgivelser Lokalplanområdet ligger i forlængelse af eksisterende erhvervsområde i Søften. Erhvervsområdet ligger mellem Ølstedvej og Omega. Arealet er beliggende i et meget kuperet terræn, og centralt (øst-vest) fi ndes en langstrakt dal. I dalforløbets østlige ende er der anlagt to regnvandsbassiner, og arealerne bliver gradvist mere våde mod vest. Dalbunden har været benyttet til brakareal igennem mere end 15 år (ifølge luftfoto), og fl ere steder har der udviklet sig mindre vådområder med naturlig vegetation. Dalbunden er betydningsfuldt rent naturmæssigt, men overholder ikke naturbeskyttelseslovens arealkrav til beskyttet natur, og vurderes derfor ikke omfattet af beskyttelse (Naturbeskyttelseslovens 3). Størstedelen af dalbunden er kortlagt som lavbundsareal (grøn ramme på kortet i margen). Af de historiske kort fremgår det, at der tidligere har været et mindre vandløb omgivet af vådbundsarealer i dalstrøget. Arealerne er nu opfyldt med muldjord. Muldlaget ligger nogle steder indtil næsten 2½ meters dybde, og arealerne vil kun med besvær og evt. ekstra omkostninger kunne bebygges, derfor udlægges arealet til beplantnings/naturområde. Ved at arealerne i dalbunden bevares som naturområde ved udformningen af lokalplanen vil arealet kunne danne en fi n overgang til det åbne land samt være en fl ot indsigt til erhvervsområdet set fra Århusvej når man kommer fra Hinnerup siden, hvorfra man kan se op ad Ølstedvej. Søften Ved den vestlige lokalplangrænse fi ndes et beskyttet dige, (rød signatur på kortet i margen). Efter museumslovens 29 a må der ikke foretages ændringer i tilstanden af diger. Beskyttelsen er udformet som en forbudsbestemmelse, hvor Byrådet kun kan dispensere i særlige tilfælde. Der gøres kun sjældent undtagelser fra dette forbud, og ved særlige tilfælde sigtes til væsentlige samfundsmæssige interesser. Det er ikke tilstrækkelig begrundelse, at der er påvist en væsentlig jordbrugs- eller anden økonomisk eller rekreativ interesse. Lokalplanområdet er beliggende i landzone og har et areal på ca. 9,7 ha og er ved lokalplanens udarbejdelse kommunalt ejet. Med den offentlige bekendtgørelse af den endeligt vedtagne plan overføres landzonearealet til byzone. LOKALPLANENS BAGGRUND OG FORMÅL Lokalplanen er udarbejdet på baggrund af et ønske fra Favrskov Byråd om at kunne tilbyde erhvervsgrunde i Søften tæt ved motorvejen. Med denne lokalplan foretages der en afrunding af erhvervsområdet mellem Omega og Ølstedvej. Hele erhvervsområdet er opdelt i zoner, hvis grænser løber parallelt med Århusvej. Hovedideen med zoneopdelingen er, at virksomheder af ensartet type kan placeres indenfor samme område, og på denne måde drage positiv nytte af tilsvarende virksomheder. Endvidere kan virksomheder, der er placeret i et område med lave forureningstærskler, være sikker på ikke at få miljøbelastende virksomheder som naboer. Omvendt kan produktionsvirksomheder, der skal godkendes efter miljøbe- Redegørelse Farvskov Kommune - Lokalplan nr. 302 Erhvervsområde i Søften 5

6 skyttelseslovens kapitel 5, være sikre på, at der ikke placeres virksomheder, der er væsentligt mere støjfølsomme end de selv indenfor samme område. Kontor med udvikling og produktion, forsknings- og produktionsaktiviteter inden for f.eks. elektronik og biotek. LOKALPLANEN INDEHOLDER - bestemmelser om udlæg af areal til erhverv i form af større kontor- og servicevirksomheder, administrationsvirksomheder, håndværks- og værkstedsvirksomheder, lettere industrivirksomheder og lagervirksomhed. Virksomheder indenfor Miljøklasserne 1-3. se nærmere beskrivelse i margin, - særlige bestemmelser for 2 mindre områder, der skulle have været omfattet af bestemmelserne for 2 ældre lokalplaner, nemlig lokalplanerne 103 og 105. Grundene er først blevet solgt på nuværende tidspunkt og der har været et ønske om at udvide 2 af grundene ud over de eksisterende lokalplanområder. - udlæg af areal til 2 nye veje Kappa og Theta. - bestemmelser om, at der skal ske en arkitektonisk vurdering af nyt byggeri før godkendelse for at sikre en høj arkitektonisk standard, - bestemmelse om at overføre planens område fra landzone til byzone i forbindelse med planens endelige godkendelse og bekendtgørelse. BEBYGGELSENS UDSEENDE Favrskov Kommune vil også i denne lokalplans område lægge afgørende vægt på de enkelte bygningers arkitektur. Der bliver således i lokalplanen fastlagt procedure for fremsendelse og godkendelse af skitseprojekter. Godkendelse af et skitseprojekt vil blive af afgørende betydning for godkendelse af et egentligt byggeprojekt. Godkendte byggerier, der placeres indenfor lokalplanens område, vil således kunne være eksempler, som kan virke som inspiration for kommende bygherrer. Lokalplankort med delområdegrænser, beplantningsbælter og regsvandsbassiner. Proceduren er et af de elementer som Favrskov Kommune har vedtaget for at sikre de enkelte fi rmaer kvaliteten af det samlede område og dermed også fi rmaernes garanti for et område med en fremtidssikret værdi af bygninger og image. Erhvervsgrundejerforeningen for området kan få indfl ydelse på områdets udseende og administration i et samarbejde med Favrskov Kommune. VEJE, STIER OG PARKERING Adgangsvejen til området er Alfa og Omega, som allerede er anlagt som offentlige veje. I dette lokalplanområde anlægges vejene Kappa og Theta, som anlægges af Favrskov Kommune, hvorefter driften overdrages til erhvervsgrundejerforeningen for området. BEPLANTNING Lokalplanen indeholder i lighed med de øvrige lokalplaner for erhvervsområdet bestemmelser for beplantning. Ved de vestligste grunde langs Ølstedvej udlægges et ca. 45 meter bredt naturområde/ beplantningsbælte i dalbunden og ved de østligste grunde et beplantningsbælte på ca. 20 meter. Der udlægges et naturareal ind i området som ender ved det vådområde, der ligger parallelt med Omega, jf. lokalplankortet. Hovedideen med at lade området gennemskære af den grønne kile, er dels et ønske om at adskille områderne 6 Farvskov Kommune - Lokalplan nr. 302 Erhvervsområde i Søften Redegørelse

7 på begge sider af Ølstedvej, og dels at kunne skabe tilfredsstillende, æstetiske rammer for såvel området som helhed, som for det enkelte delområde. De sammenhængende grønne arealer og beplantningen sikrer området som et stabilt økosystem, der vil kunne udligne den belastning, fremtidigt byggeri og befæstede arealer i øvrigt kan påføre området. Beplantningen har til formål at markere de overordnede veje, og at skabe et grønt bagtæppe for virksomhederne, hvor dette er hensigtsmæssigt. De enkelte ejendommes friarealer og beplantninger skal sikres sammenhæng med beplantningsprincippet for naturområderne/beplantningsbælterne. Beplantningen langs Ølstedvej etableres af Favrskov Kommune, som også vedligeholder dem de to første år efter plantningen. Beplantningen er med til at binde området sammen og give en rolig baggrund for de forskellige former for erhvervsarkitektur, som Byrådet forestiller sig i området. IMAGEAREAL Den anden form for beplantning, som planen indeholder bestemmelser om, er den, der placeres i byggeliniearealerne langs vejene, de såkaldte imagearealer. Denne beplantning udføres og betales af virksomhederne selv. GRUNDEJERFORENING Der skal oprettes en erhvervsgrundejerforening for lokalplanområdet. Alle parceller inden for området har pligt til at være medlem af foreningen. Favrskov Kommune fi nder det hensigtsmæssigt, at der er ét samlet organ, der kan varetage alle erhvervsvirksomhedernes interesser i området. Det sikrer, at de forpligtigelser, som overdrages til grundejerne kan varetages kollektivt. Det er f.eks. pasning (beskæring, gødskning og nyplantning) af plantebælterne. Foreningen skal også overtage og vedligeholde de veje, der udlægges som private fællesveje inden for området. Foreningen vil blive dannet senest når 50% af arealet i området er solgt. LOKALPLANENS FORHOLD TIL ANDEN PLANLÆGNING Kommuneplanen Lokalplanområdet er beliggende indenfor rammeområderne 4.52.ER og ER, i kommuneplan for Hinnerup Kommune, hvor bl.a. følgende rammebestemmelser gælder: 4.52.ER Omega og Sigma langs Århusvej Områdets status: Erhvervsområde Fremtidig anvendelse: Zone 1: Store specialbutikker med pladskrævende varegrupper (forhandlere af biler, campingvogne, lystbåde, landbrugs- og entreprenørmaskiner samt tømmerhandler og byggemarkeder, som udgør en integreret del af en tømmerhandel), hotel og restaurant, klinikker, benzinsalg, trykkerier, engros, transport og værksteder. Der må ikke planlægges for så store butikker eller udlægges areal til så mange butikker, at de samlet vil kunne betjene et større opland. Bebyggelsens omfang og placering: Max bebyggelsesprocent på 40 for den Redegørelse Farvskov Kommune - Lokalplan nr. 302 Erhvervsområde i Søften 7

8 enkelte ejendom, højst 40% af den enkelte grund må bebygges. Det samlede rumfang af bygninger på hver grund må ikke overstige 2½ m 3 pr. m 2 grundareal. max. butiksstørrelse m 2. Bygningens etageantal og højde: Max. 2½ etager. Bygningshøjde max 10 meter. Særlige bestemmelser: Der skal oprettes en erhvervsgrundejerforening. Alle virksomheder skal være medlemmer, med de rettigheder og forpligtelser som er fastlagt i lokalplan og reglement. Lokalplaner: 100, 102, 104, 105, 106 og 107. Zoneforhold: By- og landzone ER Alfa m.v. Områdets status: Erhvervsområde Fremtidig anvendelse: Området skal zoneres. Store specialbutikker med pladskrævende varegrupper, se ovenfor under 4.52ER, trykkerier, engros, transport, værksteder og mindre industri. Der må ikke planlægges for så store butikker eller udlægges areal til så mange butikker, at de samlet vil kunne betjene et større opland. Miljøklasse 1-4. Transport, oplagsvirksomheder og større og mindre industrier. Miljøklasse 3-6. Der må kun etableres virksomheder, som kommunen selv kan godkende (jf. miljøbeskyttelseslovens kap. 5) - ingen virksomhed med særlige beliggenhedskrav (jf. miljøbeskyttelseslovens kap. 9). Mulighed for salg af egne produkter i tilknytning til produktionslokalerne. Bebyggelsens omfang og placering: Max bebyggelsesprocent på 50 for den enkelte grund, højst 40% af den enkelte grund må bebygges. Det samlede rumfang af bygninger på hver grund må ikke overstige 3 m 3 pr. m 2 grundareal. max. butiksstørrelse m 2. Der lægges afgørende vægt på de enkelte bygningers arkitektur. Bygningens etageantal og højde: Max. 2½ etager. Bygningshøjde max 12½ meter. Enkelte bygningsdele kan dog tillades i højde indtil 15 meter, hvis behovet kan godkendes af kommunen og den samlede løsning tilgodeser de æstetiske krav Byrådet ønsker at fastholde. Opholds- og friarealer: Der skal fremsættes særlige krav i lokalplanerne til de synlige friarealer mod vejene således at områdets helhedskarakter fastholdes. Særlige bestemmelser: Der skal oprettes en erhvervsgrundejerforening. Alle virksomheder skal være medlemmer, med de rettigheder og forpligtelser som er fastlagt i lokalplan og reglement. Lokalplaner: 100, 103, 106 og 140 Zoneforhold: By-og landzone. 8 Farvskov Kommune - Lokalplan nr. 302 Erhvervsområde i Søften Redegørelse

9 Regionplanen / Anden statslig planlægning Lokalplanområdet ligger inden for Regionplanens mulige byvækstområder. Grundvandsbeskyttelse Ifølge Regionplan 2005 ligger lokalplanområdet i et område med særlige drikkevandsinteresser. Det er arealer, hvorfra der vedvarende dannes grundvand i en mængde og af en kvalitet, der kan tilfredsstille det nuværende og det fremtidige behov. Indenfor arealer med særlige drikkevandsinteresser er der fastsat retningslinier, der f.eks betyder, at der indenfor sådan et område ikke må etableres virksomheder med nedsivningsrisiko. Natur og landskab I områdets nordvestlige hjørne fi ndes et beskyttet dige. Efter Museumslovens 29 a. må der ikke foretages ændringer i tilstanden af diget. Lokalplanen er i overensstemmelse med retningslinierne i Region plan Varmeforsyning Varmeforsyning skal ske ved kollektiv varmeforsyning. Elforsyning Elforsyning sker fra forsyningsselskabet NRGi. Forurening Favrskov Kommune er ikke bekendt med, at der er sket forurening inden for lokalplanområdet. hvis der i forbindelse med bygge- og anlægsarbejder inden for lokalplanens område konstateres tegn på jordforurening, skal kommunens miljøafdeling kontaktes. Landbrugsloven Lokalplanområdet er omfattet af landbrugspligt. Landbrugspligten forudsættes ophævet inden realiseringen af lokalplanen. Ved lokalplanlægningen af området overføres arealerne fra landzone til byzone. Vandforsyning Området vandforsynes fra Søften Vandværk. Spildevand Området kloakeres, så spildevand ledes til Hinnerup Renseanlæg i henhold til kommunens spildevandsplan. Museumsloven Anlægsarbejder indenfor lokalplanområdet må ikke ske uden ori entering af museumsmyndighederne, jævnfør kapitel 8 i Museums loven. Hvis der ved kommende anlægsarbejder påtræffes jordfaste fortidsminder (bopladser, gravpladser, kulturlag o.lign.) skal arbejdet standses og fundet anmeldes til Randers Museum. Redegørelse Farvskov Kommune - Lokalplan nr. 302 Erhvervsområde i Søften 9

10 Støj fra erhverv I Søften boligområde syd og vest for lokalplanområdet I lokalplanområdet Dag kl Lørdag kl Aften kl Søn- og helligdage kl Lørdag kl Nat kl Maksimalværdi nat kl db(a) 40 db(a) 35 db(a) 50 db(a) 60 db(a) 60 db(a) 60 db(a) - Miljøstyrelsens vejledning nr. 5/1984 om Ekstern støj fra virksomheder Trafikstøjmæssige forhold Der er ikke foretaget støjmæssige vurderinger med hensyn til trafi kstøj fra Århusvej. Favrskov Kommune skønner dog ikke, at området vil blive belastet støjmæssigt. Miljøvurdering Som følge af Lov om miljøvurdering af planer og programmer skal bl.a. kommune- og lokalplaner, der kan få væsentlig indvirkning på miljøet, miljøvurderes. Som følge af en scree ning af lokalplanen efter lovens 3 bilag 2 vurderes det, at de miljømæssige konse kvenser som følge af lokal planens gennemførelse er af sådan en karakter, at udarbejdelse af en egentlig miljøvurdering ikke er nødvendig. TILLADELSER FRA ANDRE MYNDIGHEDER Det er en forudsætning, at Direktoratet for Fødevare Er hverv giver tilladelse til at ophæve landbrugspligten inden for området. SERVITUTTER Servitutredegørelse, se bilag Farvskov Kommune - Lokalplan nr. 302 Erhvervsområde i Søften Redegørelse

11 F AV R S K O V K O M M U N E, F O R S L A G T I L L O K A L P L A N N R I henhold til lovbekendtgørelse nr. 883 af 18. august 2004 om planlægning med senere lovændringer fastlægges hermed følgende bestemmelser for det i 2 nævnte område: 1 LOKALPLANENS FORMÅL 1.1 Formålet med lokalplanen er: at udlægge et areal, der i alle henseender må betegnes som ideel til placering af erhvervsvirksomheder, idet arealet er trafi kalt centralt beliggende i forhold til overordnede trafi kanlæg som motorvejsnet, Århus Havn og Århus Lufthavn, at området kan anvendes til forskellige typer erhverv. Virksomhederne skal placeres indenfor kommuneplanens miljøklasser 2-3, som består af større kontor- og servicevirksomheder med udvikling og produktion, større administrationsvirksomheder eller lignende, samt mindre håndværksprægede virksomheder, at to mindre delarealer, der tillægges hver sin tidligere lokalplan, får sine egne bestemmelser, at skabe rammerne for et erhvervsområde med høj arkitektonisk kvalitet og en markant grøn karakter, at erhvervsanvendelsen indenfor området ikke er til ulempe for de nærliggende boliger og kommende boligområder i Søften, at der ikke indenfor lokalplanområdet placeres detailhandelsbutikker i strid med Regionplan 2005 for Århus Amt, at der udlægges areal til beplantninger, der kan fungere som visuel afskærmning mod omgivelserne og give området karakter af et grønt erhvervsområde, og at der gennem en hensigtsmæssig udformning af områdets veje og bebyggelse skabes rammer for et velfungerende erhvervsområde, at der oprettes en grundejerforening til at varetage fællesopgaver i erhvervsområdet at overføre arealet, som er omfattet af lokalplanen fra landzone til byzone. 2 LOKALPLANES OMRÅDE OG ZONESTATUS 2.1 Lokalplanen omfatter ejendommen med matrikelnummer. 12 au Søften By, Søften, Favrskov, samt alle parceller, der efter den 12. november 2007 udstykkes herfra og som berøres af lokalplanen. 2.2 Lokalplanen afgrænses som vist på kortbilag 2. Lokalplankortet. Bestemmelser Farvskov Kommune - Lokalplan nr. 302 Erhvervsområde i Søften 11

12 2.3 Lokalplanen er beliggende i landzone og med den offentlige bekendtgørelse af den endeligt vedtagne lokalplan overføres de i 2.1 nævnte matrikel numre fra landzone til byzone. 3 OMRÅDETS ANVENDELSE Ad. 3.1 Den foreslåede klassifi cering er fastsat med henblik på at minimere gener fra støj og ufarlige udslip af forurening. Afstanden (klassiifi ceringen) er skønsmæssigt fastsat, og er alene udtryk for Miljøstyrelsens anbefalinger m.h.t. hvilken afstand, der skønnes at være nødvendig mellem virksomhedstyper og boliger. 3.1 Området må anvendes til erhverv inden for miljøklasse 2-3. Fællesbestemmelser for delområde I, II og III 3.2 Der må ikke etableres eller indrettes detailhandels- og dagligvarebutikker i området. Der må ikke bygges eller indrettes boliger. 3.3 Der må i området opføres mindre anlæg til områdets tekniske forsyning. 3.4 I planlægningen af de enkelte arealblokke vil Favrskov Kommune søge at placere virksomhederne emneorienteret, så genevirkninger undgås og virksomhedernes fælles ressourcer udnyttes optimalt. Delområde I 3.5 I området må kun opføres eller indrettes bebyggelse til større kontor og administrationsvirksomhed med udvikling og produktion, håndværks- og værkstedsvirksomhed, lettere industrivirksomhed samt lager- og handelsvirksomhed i tilknytning til de pågældende erhverv. Delområde II 3.6 I området må kun opføres eller indrettes bebyggelse til kontor og administrationsvirksomhed, større ikke forurenende erhvervsvirksomheder samt mindre vognmands- eller speditionsvirksomheder. Delområde III 3.7 I området må kun opføres eller indrettes bebyggelse til kontor og administrationsvirksomhed, håndværks- og værkstedsvirksomhed, lettere industrivirksomhed samt lager- og handelsvirksomhed i tilknytning til de pågældende erhverv. 4 UDSTYKNING 4.1 Udstykning skal i princippet ske som vist på lokalplankortet. Ved udstykning af nye parceller må den enkelte grundstørrelse ikke være mindre end m Farvskov Kommune - Lokalplan nr. 302 Erhvervsområde i Søften Bestemmelser

13 4.2 Efterfølgende udstykning må kun fi nde sted på baggrund af en godkendt udstykningsplan og afvigelser fra udstykningsprincippet må kun fi nde sted efter særskilt godkendelse fra Favrskov Kommune. 5 VEJE, STIER OG PARKERING 5.1 På lokalplankortet er de enkelte veje vist i deres udlægsbredde. 5.2 Der udlægges areal til følgende nye veje, som vist på lokalplankortet. Vejen A-A, Kappa i 12 meters bredde og vej B-B, Theta i 12 meters bredde. Vejenes nøjagtige beliggenhed fastlægges i forbindelse med udstykningen. Ad. 5.4 Det er virksomhedernes pligt til enhver tid at dokumentere, at de nødvendige parkeringspladser er anlagt. Ad. 6.1 I henhold til varmeforsyningsplanen kan der dispenseres fra tilslutningspligten til kollektiv varmeforsyning, hvis mindst 50% af varmebehovet kan dækkes af procesvarme. En eventuel dispensationsansøgning skal indsendes til Favrskov Kommune Vendepladser og manøvrepladser skal etableres inde på de enkelte parceller, så unødig vending på vejene undgås. 5.4 På de enkelte parceller skal der etableres de nødvendige p-pladser for ansatte og gæster, så parkering på vejarealerne undgås. - minimum 1 p-plads pr. 50 m 2 kontorareal, - minimum1 p-plads pr. 100 m 2 lager- og værkstedsareal. I forbindelse med byggetilladelse kan Byrådet stille krav om udlæg af areal til senere udvidelse af parkeringsarealet. Arealet tinglyses på ejendommen ved ejers foranstaltning. TEKNISKE ANLÆG 6.1 Ny bebyggelse inden for lokalplanområdet skal tilsluttes kollektiv varmeforsyning efter selskabets til enhver tid gældende betingelser. 6.2 Ledningsanlæg, herunder til belysning, må kun fremføres som jordkabler. 6.3 Der udlægges areal til spildevandsledninger, som vist på lokalplankortet. Der må ikke placeres bebyggelse eller plantes træer inden for en afstand af 5 meter fra midterlinien i denne korridor. 6.4 Inden for lokalplanområdet er der etableret regnvandsbassin, jf. lokalplankortet. 7 BEBYGGELSENS OMFANG OG PLACERING 7.1 Delområde I Bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom må ikke overstige 40 %. Mindst 10 % af den enkelte grund skal være bebygget. Bestemmelser Farvskov Kommune - Lokalplan nr. 302 Erhvervsområde i Søften 13

14 Ad. 7.1, 7.2 og 7.3 Rumfanget beregnes af hele den del af bygningen, som er over færdigt terræn, herunder kviste, fremspring, skorstene mv. Tagkonstruktioner hvis rumfang ikke indgår i det egentlige erhvervsareal medregnes ikke. Bygningernes rumfang må for den enkelte ejendom ikke overstige 2½ m 3 pr. m 2 grundareal. 7.2 Delområde II Bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom må ikke overstige 40 % og mindst 10 % af den enkelte grund skal være bebygget. Bygningernes rumfang må for den enkelte ejendom ikke overstige 3 m 3 pr. m 2 grundareal. 7.3 Delområde III Bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom må ikke overstige 40 % og mindst 10 % af den enkelte grund skal være bebygget. Bygningernes rumfang må for den enkelte ejendom ikke overstige 2½ m 3 pr. m 2 grundareal. 7.4 Fællesbestemmelser for delområderne I, II og III Erhvervsbebyggelse samt vej- og parkeringsarealer må kun placeres på grundarealet, som ikke er omfattet af plantebælter eller imagearealer, jf. lokalplankortet. 7.5 Terrænreguleringer må kun foretages efter tilladelse fra Favrskov Kommune. Regulering på indtil +/- ½ meter i forhold til eksisterende terræn eller til et terræn reguleret i forbindelse med byggemodningen og ikke nærmere skel end 1 meter kan dog fi nde sted uden tilladelse. Bebyggelse skal overholde et skråt højdegrænseplan 3 meter + ½ meter x afstanden til vejskel og skel til naboparcel. 7.6 På grunde, hvor facaden til Omegea er den primære facade, skal administrations- og udstillingsbygninger placeres efter samråd med Favrskov Kommune, Teknisk Forvaltning for at få en god helhedsløsning i området, jf. 8 stk Bygninger må ikke opføres med mere end 2 etager med udnyttelig tagetage og med en maksimal taghældning på Intet punkt af en bygning må være højere end 12 meter over terræn målt i forhold til et reguleret terræn. En større højde kan tillades på dele af virksomheden, hvis særlige hensyn til virksomhedens indretning eller drift nødvendiggør det. Dette gælder f.eks. skorstene, antenner, kraner, ventilationsanlæg og lignende. 7.9 Langs Omega, Kappa og Theta pålægges byggeinjer - imagearealer. Langs Omega er afstanden 10 meter fra vejskel og langs Kappa og Theta 5 meter fra vejskel. 8 BEBYGGELSENS YDRE FREMTRÆDEN 8.1 Bebyggelse indenfor lokalplanområdet skal sammen med bebyggelse 14 Farvskov Kommune - Lokalplan nr. 302 Erhvervsområde i Søften Bestemmelser

15 indendor det øvrige erhvervsområde have en høj arkitektonisk kvalitet. 8.2 Til udvendige bygningssider samt tagfl ader må ikke anvendes refl ekterende materialer, der må f.eks. ikke anvendes glaserede eller engoberede tagsten. 8.3 Skiltning og reklamering indenfor lokalplanens område må ikke fi nde sted på arealerne mellem vejskel og byggelinier, der er vist på lokalplankortet. Undtaget er lave skilte med navne og bomærker med en maksimal størrelse på 75 x 150 cm, og placeret maksimalt 120 cm over terræn. 8.4 På hver erhvervsparcel tillades der kun opstillet ét fl ag, eller en gruppe med 3 fl ag med fi rmalogo m.v.. Placering af master og fl ag skal fremgå af dispositionsplanen se 9.3 for grunden. 9 UBEBYGGEDE AREALER OG BEPLANTNING 9.1 Beplantningsbæltet langs Ølstedvej skal indeholde væsentlige frie arealer udlagt i græs med solitære eller grupper af egnskarakteristiske træer. Imagearealerne skal ligeledes i det væsentlige udlægges i græs med solitære træer eller mindre grupper af egnskarakteristiske træer. Plantebælterne plantes af Favrskov Kommune, som også vedligeholder dem de første 2 år for at sikre deres levedygtighed. Plantebælterne plantes efter samme principper som i det øvrige erhvervsområde. Ad. 9.3 Formålet med denne bestemmelse er, at områdets samlede kvalitet bliver så høj som muligt af hensyn til virksomhedernes og områdets image. Byrådet har mulighed for at vejlede og i tilfælde af uenighed, kræve ændringer, hvis den helhed, som planen viser, ikke skønnes at opfylde hensigterne for området. 9.2 Mod Kappa og Theta udlægges et imageareal i 5 meters bredde fra vejskel. Beplantningen kan her være af en lav karakter med grupper af buske, grønne plæner og plantebede med blomster, som kan give et farverigt oplevelsesforløb. Her kan også plantes solitære træer og arbejdes med terrænet, så havelandskabet sammen med beplantning kan være med til at understrege bygningernes arkitektur. En vigtig detalje er samspillet med beplantningen og terrænreguleringen på naboparcellerne. 9.3 For de resterende arealer, hvor bygninger, parkeringsarealer og oplagspladser placeres, skal Favrskov Kommune godkende dispositionsplaner, som viser de enkelte funktioners placering og anvendelse. Formålet er at områdets samlede kvalitet bliver så høj som muligt af hensyn til virksomhedernes og områdets image. Byrådet har mulighed for at vejlede og i tilfælde af uenighed, kræve ændringer hvis den helhed, som planen viser, ikke skønnes at opfylde hensigterne for området. 9.4 Ubebyggede arealer skal ved beplantning, befæstelse eller lignende gives et ordentligt udseende, ligesom en passende orden ved oplagring Bestemmelser Farvskov Kommune - Lokalplan nr. 302 Erhvervsområde i Søften 15

16 af materialer og lignende skal overholdes. 10 MILJØFORHOLD 10.1 Ved etablering af virksomheder skal det sikres, at virksomhederne ikke påfører omgivelserne et støjniveau, der overstiger miljøstyrelsens vejledende grænseværdier. 11 GRUNDEJERFORENING 11.1 Der skal stiftes en grundejerforening med medlemspligt for samtlige ejere af grunde indenfor lokalplanområdet. Foreningen skal varetage de fælles grundejerinteresser i lokalplanområdet Ejere af arealer, der efter lokalplanens endelige vedtagelse udstykkes eller kan udstykkes til parceller, skal være medlemmer af denne grundejerforening Grundejerforeningen skal stiftes senest, når 50% af de udstykkede grunde er solgt, eller når Favrskov Kommune kræver det Foreningens vedtægter og ændringer heri skal godkendes af Favrskov Kommune Grundejerforeningen har pligt til at modtage skøde på og vedligeholde de fællesarealer samt de vej- og stiarealer med tilhørende anlæg der er udlagt i området, med mindre de overtages som offentlige. Grundejerforeningen kan selv fastsætte nærmere regler for arealernes vedligeholdelse i foreningens vedtægter Grundejerforeningens vedtægter må ikke stride mod foranstående bestemmelser Grundejerforeningen skal efter krav fra Favrskov Kommune optage medlemmer fra hele det fremtidige erhvervsområde Grundejerforeningen skal holde Teknisk Forvaltning underettet om sin adresse Grundejerforeningen skal, efter krav fra Favrskov Kommune, sammenslutte sig med én eller fl ere bestående grundejerforeninger for tilgrænsende områder eller opdele foreningen i to eller fl ere selvstændige foreninger. 16 Farvskov Kommune - Lokalplan nr. 302 Erhvervsområde i Søften Bestemmelser

17 12 FORUDSÆTNINGER FOR IBRUGTAGNING AF NY BEBYGGELSE 12.1 Ny bebyggelse må ikke tages i brug før den i 6 nævnte tilslutning til kollektiv varmeforsyning har fundet sted, og den i 9, stk. 2 nævnte beplantning på den enkelte ejendom er etableret. Ad Hvis anlægget ikke hensigtsmæssigt kan gøres færdigt inden ibrugtagen af bebyggelsen, så kan Favrskov Kommune efter en vurdering af sagen give dispensation fra bestemmelserne. Der vil da blive stillet krav om sikkerhedsstillelse så arealerne kan færdiggøres inden en rimelig tid SERVITUTTER 13.1 Private servitutter eller andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplan nr. 302, fortrænges af planens bestemmelser. LOKALPLANENS RETSVIRKNINGER 14.1 Efter byrådets endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalpla nen må de ejendomme, der er omfattet af planen, i følge Planlovens 18 kun udstykkes, bebygges eller i øvrigt anvendes i overensstemmelse med lokalplanens bestemmelser. Den eksisterende lovlige anvendelse kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører ikke i sig selv krav om etablering af de anlæg med videre, der er indeholdt i planen Byrådet kan meddele dispensation fra lokalplanens bestemmelser, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Mere væsentlige ændringer kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan Private byggeservitutter og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanen, fortrænges af planen Forhold, der ikke er reguleret af lokalplanen, er omfattet af de almindelige bebyggelsesregulerende bestemmelser i byggelovgivningen. Bestemmelser Farvskov Kommune - Lokalplan nr. 302 Erhvervsområde i Søften 17

18 15 VEDTAGELSESPÅTEGNING Lokalplanen er endeligt vedtaget af Farvskov Byråd den 27. maj 2008 Anders G. Christensen borgmester Jan Kallestrup kommunaldirektørr 18 Farvskov Kommune - Lokalplan nr. 302 Erhvervsområde i Søften Bestemmelser

19 KORTBILAG 1 - MATRIKELKORT NORD Kortudsnit 1:4.000 Bilag Farvskov Kommune - Lokalplan nr. 302 Erhvervsområde i Søften 19

20 KORTBILAG 2 - LOKALPLANKORT NORD Kortudsnit 1: Farvskov Kommune - Lokalplan nr. 302 Erhvervsområde i Søften Bilag

21 NORD Bilag Farvskov Kommune - Lokalplan nr. 302 Erhvervsområde i Søften 21

22 BILAG 4 - SERVITUTLISTE NORD 22 Farvskov Kommune - Lokalplan nr. 302 Erhvervsområde i Søften Bilag

23 NORD Matr. nr. 12 æ m.fl. Søften By, Søften Lokalplan nr. 107 Vedrører ikke lokalplanområdet Lokalplan nr. 140 Vedrører ikke lokalplanområdet Deklaration om kloakledning Vedrører lokalplanområdet Lokalplan nr. 142 Vedrører ikke lokalplanområdet Lokalplan nr. 141 Vedrører ikke lokalplanområdet Dok. om regnvandsledning Vedrører lokalplanområdet Lokalplan nr. 143 Vedrører ikke lokalplanområdet Deklaration om regnog spildevandsledninger Vedrører lokalplanområdet Bilag Farvskov Kommune - Lokalplan nr. 302 Erhvervsområde i Søften 23

24 MILJØKLASSER NORD Butikker Miljøklasse Daglig- el udvalgsvarebutik 1-3 Lavprisvarehus 1-4 Supermarked o.l. 1-3 Butikker med værksted Guld-, sølvsmed, urmager o.l. 1-3 Møbelpolstrer o.l. 1-3 Pottemager o.l. 1-3 Reparation af AV-udstyr o.l. 1-3 Skomager, skrædder o.l. 1-3 Store specialbutikker Bil- el campingvognssalg o.l. 1-3 Byggemarked, havecenter o.l. 1-3 Landbrugsmaskiner 1-3 Hotel og restaurant Bar 1-3 Diskotek 1-3 Hotel 1-3 Restaurant 1-3 Klinikker Dyreklinik 1-3 Kiropraktor, terapi o.l. 1 Læge, tandlæge o.l. 1 Kontorer Administration, databehandling o.l. 1 Advokat, revisor o.l. 1 Arkitekt, ingeniør o.l. 1 Databehandling 1 Service Bedemand o.l. 1 Ejendomsmægler o.l. 1 Frisør o.l. 1-3 Pengeinstitut 1 Post- og telegrafvæsen 1 Rejse-, turist-, billetbureau o.l. 1 Små vaskerier, renserier o.l. 2-3 Benzinsalg Benzinsalg inkl kiosk, vaskeanlæg og værksted 2-4 Trykkerier Bogbinderi 2-3 Fotografisk virksomhed 2-3 Trykkerivirksomhed o.l. 2-5 Engroshandel o.lign Aftapning, pakning, oplag o.l. 3-6 Engroshandel 2-6 Lagervirksomhed 2-6 Transport Biludlejning 2-3 Busterminal, remise o.l. 4-5 Flytteforretning 3-5 Fragtmand el budcentral 3-5 Hyrevogne 3-4 Redningsstation 2-5 Vognmand 3-5 Oplagsvirksomheder Affaldssortering 4-5 Containerplads 4-5 Entreprenør o.l. 4-5 Fyldplads 5-7 Garageanlæg 3-5 Kompostering 4-6 Kontrolleret losseplads 6-7 Omlastestation 5-6 Oplag 5-6 Plads til kørende materiel 4-5 Trælast 3-5 Værksteder Autoværksted 3-5 Bådeværft (træbåde) 3-5 El-installatør 2-3 Elektroteknik 2-3 Fødevarefremstilling 3-4 Glarmester 2-3 Lakering el overfladebehandling 4-5 Maskinværksted 2-6 Smedie el VVS 2-6 Snedker 3-5 Stenhugger 3-5 Tekstil- el tøjproduktion 2-4 Undervognsbehandling 4-5 Vaskeri, renseri el farveri 3-4 Vulkanisering 3-4 Mindre industri Akkumulator el kabelproduktion 4-5 Betonblanding el -støbning 4-6 Bygningselementer 4-5 Drikkevarefremstilling 4-5 Elektronik 2-4 Fødevarefremstilling 3-6 Galvanisering el forsinkning o.l. 4-6 Garveri 4-6 Glas, porcelæn el lervarer 5-6 Gummiproduktion 4-5 Kabelskrot 3-6 Kartoffelmelsfabrik 4-5 Lakering el overfladebehandling 4-6 Maskinfabrik 2-5 Møbelfabrikation o.l. 4-5 Ophugning el nedknusning 4-5 Plast- el skumplastfremstilling 4-5 Proteiner el enzymer 3-6 Rengørings- el hygiejnemidler ol 4-5 Tagpapfremstilling 4-5 Tekstil- el tøjproduktion 3-5 Træimprægnering 4-5 Vaskeri, renseri, farveri 3-5 Vulkanisering 3-5 Større industri Akkumulator el kabelproduktion 5-6 Asfalt fremstilling 6-7 Autoophugger 5-7 Betonblanding og - støbning 4-6 Biogasanlæg 6-7 Bygningselementer 4-7 Drikkevarefremstilling 5-6 Elektroteknik 3-5 Farve, lak, lim el cellulose 6-7 Foderstoffer el kornforarbejdning 6-7 Fødevarefremstilling 3-6 Galvanisering, forzinkning o.l. 4-6 Garveri 5-6 Glas, porcelæn og lervarer 5-6 Gummiproduktion 4-6 Kabelskrot 5-6 Kartoffelmelsfabrik o.l. 5-6 Kemisk- el genetisk produktion 6-7 Lakering el overfladebehandling 4-7 Lægemiddelfremstilling 6-7 Maskinfabrik 3-6 Metalforarbejdning el -støbning 5-6 Møbelfabrikation o.l. 5-6 Olie- eller benzindepoter 6-7 Papirfremstilling 4-7 Ophugning el nedknusning 5-6 Papir- el papfremstilling 4-7 Plast- el skumplastfremstilling 4-6 Protein- el enzymfremstilling 3-6 Rengørings- el hygiejnemidler 5-6 Savværk 5-6 Skibsværft 5-6 Slagteri 5-6 Tagpapfremstilling 5-6 Teglværk 5-6 Tekstil- eller tøjproduktion 3-6 Træimprægnering 5-6 Vaskeri, renseri eller farveri 4-6 Vulkanisering 3-6 Særlig industri Asfaltfremstilling 6-7 Bekæmpelsesmidler og kunstgødning 6-7 Biogasanlæg 6-7 Bygningselementer 4-7 Cementfabrik 7 Farve, lak, lim, cellulose 6-7 Fiske-, benmel, blodplasma 7 Foderstoffer el kornforarbejdning 6-7 Gas- el benzindepoter 6-7 Grus, kalk- el mørtelværker 6-7 Kabelskrot 6-7 Kemikalie- og oliebehandlingsanlæg 6-7 Kemisk og genetisk produktion 6-7 Lægemiddelfremstilling 6-7 Maskinfabrik 6-7 Metalfremstilling, -forarbejdning o.l. 6-7 Papir- el papfremstilling 6-7 Olie- og benzindepoter 6-7 Olie- el fedtraffinering 7 Ophugning el nedknusning 5-7 Skibsværft 6-7 Stålvalseværk 7 Talg- el fedtsmelteri 6-7 Teglværk 6-7 Om miljøklasserne Formålet med miljøklasserne er, at forebygge mod miljøproblemer ved en hensigtsmæssig placering af virksomheder, fritidsanlæg, institutioner og andet, som erfaringsmæssigt påvirker omgivelserne med bl.a. støj, røg, lugt, rystelser eller trafik. Miljøklasserne bruges til en indledende vurdering af, hvilke typer virksomheder mv. der kan være plads til i et område forud for en nærmere miljøvurdering af den enkelte virksomhed. Hver type virksomhed mv. har en miljøklasse ud fra, hvor meget den erfaringsmæssigt påvirker omgivelserne. Der er betydelig variation i påvirkningerne fra virksomheder indenfor en enkelt virksomhedstype. Derfor er miljøklassen fastsat som et interval, og der er mulighed for op- og nedklassificering ud fra en konkret vurdering af f.eks. virksomhedens indførelse af renere teknologi. Klasse 1: Virksomheder og anlæg, som kun påvirker omgivelserne i ubetydelig grad, og således kan integreres med boliger. Klasse 2: Virksomheder og anlæg, som kun påvirker omgivelserne i ringe grad, og som kan indplaceres i områder med boliger. Klasse 3: Virksomheder og anlæg, som kun påvirker omgivelserne i mindre grad, og som bør placeres i erhvervs- eller industriområder evt. i randzonen, tættest ved forureningsfølsom anvendelse. Klasse 4: Virksomheder og anlæg, som er noget belastende for omgivelserne, og derfor som hovedregel bør placeres i industriområder. Klasse 5: Virksomheder og anlæg, som er ret belastende for omgivelserne, og som derfor skal placeres i industriområder. Klasse 6: Virksomheder og anlæg, som er meget belastende for omgivelserne, og som derfor skal placeres i større industriområder, så den ønskede afstand i forhold til forureningsfølsomme naboer kan opnås. Klasse 7: Virksomheder og anlæg, som er særligt belastende for omgivelserne, og derfor som hovedregel skal placeres i områder, indrettet til særligt miljøbelastende virksomhed. Der opereres med følgende vejledende afstande i forhold til boliger o.lign: Klasse 1 0 m Klasse 2 20 m Klasse 3 50 m Klasse m Klasse m Klasse m Klasse m Der er ikke tale om afstandskrav, der altid skal overholdes. Hvis afstanden skal tillades kortere end den, der fremgår af skemaet, må det ske ud fra en konkret vurdering af den enkelte virksomheds forureningsbelastning. Miljøklasserne er baseret på Miljøministeriets Håndbog for Miljø og Planlægning fra 1991 suppleret med erfaringer fra bl.a. Aalborg Kommune. 24 Kommuneplantillæg nr xx 25 Bilag

25 Favrskov Kommune (Hammel) Torvegade Hammel favrskov@favrskov.dk Hovedtelefonnummer: