Boligprojekt på Urvej i Hammel

Transkript

1 Lokalplan 318 Boligprojekt på Urvej i Hammel Favrskov Kommune, ortofoto 2006 August 2008

2 H VA D E R E N L O K A L P L A N? En lokalplan er en detaljeret fysisk plan, som fastlægger et områdets anvendelse, bebyggelsens omfang og placering, veje, stier, friarealer mv. inden for lokalplanens område. Ifølge Lov om planlægning kan Byrådet altid beslutte at tilvejebringe en lokalplan. Desuden siger loven, at Byrådet skal udarbejde en lokalplan, før der gennemføres større udstykninger eller større bygge- og anlægsarbejder. Hensigten hermed er at sikre en sammenhæng i planlægningen. For at give alle mulighed for at fremsætte indsigelser, bemærkninger og ændringsforslag skal Byrådet offentliggøre et forslag til lokalplan, inden planen kan vedtages endeligt. Således skal lokalplanforslaget annonceres og fremlægges offentligt i mindst 8 uger. Bemærkningerne skal indgå i Byrådets videre overvejelser, men det er alene Byrådet der afgør, om og hvornår lokalplanen kan vedtages endeligt. Efter Byrådets endelige vedtagelse bliver lokalplanen tinglyst på alle ejendomme inden for lokalplanens område. En lokalplan omfatter to hoveddele - først Redegørelse og dernæst Lokalplanbestemmelser. Lokalplanbestemmelserne omfatter de egentlige bebyggelsesregulerende bestemmelser, som tinglyses på den enkelte ejendom samt lokalplanens retsvirkninger. Lokalplanbestemmelserne understøttes af en række kortbilag mv., som fi ndes bagest i planen. I redegørelsen er der gjort rede for lokalplanens indhold samt planens forhold til anden planlægning. Som indledning til bestemmelser og redegørelse gives en kort præsentation af lokalplanområdet samt baggrunden for og formålet med lokalplanen. Praktiske oplysninger Bemærkninger kan sendes til: Favrskov Kommune Teknik- og Miljøforvaltningen Torvegade Hammel favrskov@favrskov.dk Lokalplanen er udarbejdet af Favrskov Kommune, Teknik- og Miljøforvaltningen August Farvskov Kommune - Lokalplan nr. 318 Boliger på Urvej i Hammel Indledning

3 I N D H O L D Hvad er en lokalplan? 2 Indhold 3 Redegørelse 5 Lokalplanområdet og dets omgivelser 5 Lokalplanens baggrund og formål 5 Lokalplanens indhold 5 Lokalplanens forhold til anden planlægning 6 Kommuneplanen 6 Regionplanen / Anden statslig planlægning 6 Gældende lokalplaner, byplanvedtægter mv. 6 Landbrugsloven 6 Vandforsyning 6 Spildevand 6 Overfl adevand 6 Varmeforsyning 6 Forurening 6 Fredningsforhold 7 Museumsloven 7 Støj fra erhverv 7 Trafi k og trafi kstøj 7 Miljøvurdering 7 Tilladelser fra andre myndigheder 7 Servitutter 8 Lokalplanens midlertidige retsvirkninger 8 Favrskov Kommune, Lokalplan nr Lokalplanens formål 9 Lokalplanens område og zonestatus 9 Områdets anvendelse 9 Udstykning 10 Veje, stier og parkering 10 Tekniske anlæg 10 Bebyggelsens omfang og placering 10 Bebyggelsens ydre fremtræden 11 Ubebyggede arealer og beplantning 12 Miljøforhold 12 Grundejerforening 12 Forudsætninger for ibrugtagning af ny bebyggelse 13 Servitutter 13 Lokalplanens retsvirkninger 14 Vedtagelsespåtegning 15 Kortbilag 1 - Matrikelkort 16 Kortbilag 2 - Lokalplankort 17 Bilag 3 - Vejledende illustrationsplan 18 Bilag 4 - Servitutliste 19 Indhold Farvskov Kommune - Lokalplan nr. 318 Boliger på Urvej i Hammel 3

4 Lokalplanområdet ligger i den østlige del af hammel midtby. omgivet af ældre og nybyggede boliger, lettere erhverv og Hammel Neurocenter. 4 Farvskov Kommune - Lokalplan nr. 318 Boliger på Urvej i Hammel Redegørelse

5 R E D E G Ø R E L S E LOKALPLANOMRÅDET OG DETS OMGIVELSER Lokalplanområdet er på ca m 2 og ligger i den østlige del af Hammel midtby. Nærområdet består af ældre og nyere boligbebyggelse, samt Hammel Neurocenter mod sydøst LOKALPLANENS BAGGRUND OG FORMÅL Oversigtskort over Hammel, der viser lokalplanområdets beliggenhed. Lokalplanen udarbejdes dels på baggrund af en privat bygherres ønske om at opføre en mindre tæt-lav boligbebyggelse på en ejendom indenfor lokalplanområdet og dels for at samle op på områdets eksisterende planlægning. Lokalplanområdet er omfattet af bestemmelserne i byplanvedtægt nr. 9, Hammel, der udlægger ejendommen til offentlige formål. En stor del af byplanvedtægt nr. 9 er ophævet i forbindelse med udarbejdelsen af lokalplan nr. 46, der dækker området Østervang, lokalplan nr. 54 for Hammel Neurocenter og lokalplan nr. 68, der dækker boligbebyggelse på Gl. Friisenborgvej. Nærværende lokalplan udarbejdes for den sidste lille del af et delområde, der nu ligeledes ønskes ophævet og anvendt til boligformål. LOKALPLANENS INDHOLD Med lokalplanen åbnes der mulighed for at eksisterende bebyggelse i delområde 1 kan nedrives og at der kan opføres en mindre boligbebyggelse bestående af max. 4 boliger. Lokalplanområdet sikres anvendt til boligformål og opdeles i 2 delområder. Indenfor delområde 1 er der mulighed for at opføre 4 boliger. Bebyggelsen i delområde 1 opføres som rækkehuse i ét plan med lille have i fuldmuret tegstenslbyggeri med tagsten. Delområde 2 udgøres af matr.nr. 25 bg, hvor der ligger et enfamilieshus Delområde 2 kan forsat anvendes til boligformål i form af énfamiliehus med mulighed for opførsel af yderligere en bolig. Lokalområdet vejbetjenes fra Urbakkevej og Østergade, hvor den eksisterende Urvej har tilkørel. Indenfor delområde 1 etableres 6 parkeringspladser og der gives mulighed for at nogle få kan opføres som carporte. Lokalplanområdet set mod syd. Redegørelse Farvskov Kommune - Lokalplan nr. 318 Boliger på Urvej i Hammel 5

6 LOKALPLANENS FORHOLD TIL ANDEN PLANLÆGNING Kommuneplanen Lokalplanområdet er beliggende inden for rammeområde 01.C3 i Kommuneplan for Hammel Kommune. Følgende rammebestemmelser er gældende:: 01.C3 Rammer for centerområde. Områdets status: Centerområde Fremtidig anvendelse: Centerformål, såsom butikker, serviceværksteder, liberale erhverv, samt mindre ikke generende fremstillingsvirksomheder, offentlige formål og boliger, privat- og offentlig service, komtorer, m.v. Rammekort for rammeområde 01.C3 Hammel Kommuneplan Bygningernes etageareal og højde: Max. 2 etager og max. 8½ m høj. Bebyggelsesprocent: Max. 70 for hele rammeområdet. Zoneforhold: Byzone Regionplanen / Anden statslig planlægning Lokalplanen er i overensstemmelse med retningslinjerne i Århus Amts Regionplan Gældende lokalplaner, byplanvedtægter mv. Lokalplanområdet er omfattet af bestemmelserne for Byplanvedtægt nr. 9 - Urvej, Frederiks Alle, mv. Nærværende lokalplan erstatter Byplanvedtægt nr. 9 indenfor lokalplanområdet. Vandforsyning Lokalplanområdet er beliggende indenfor Hammel Vandværks forsyningsområde. Spildevand Lokalplanområdet er seperatkloakeret, så spildevand og overfl adevand fra området afl edes i henhold til kommunens spildevandsplan. Varmeforsyning Lokalplanområdet skal i henhold til kommunens Varmeplan forsy nes med fjernvarme. For enfamiliehuse, der opfylder klassifi kationskravene for lavenergihuse, har kommunen dog pligt til at dispensere fra denne bestemmelse. Planen indeholder en bestemmelse om, at ny bebyggelse ikke må tages i brug, før der er sket tilslutning til kollektiv varmeforsyning med fjernvarme. Forurening Favrskov Kommune er ikke bekendt med, at der er sket forurening i lokalplanområdet. Idet området ligger i byzone, kan det imidlertid være lettere forurenet i henhold til jordforureningslovens regler om områdeklassifi cering. Hvis der i forbindelse med bygge- og anlægsarbejdet inden for lokalplanområdet konstateres tegn på jordforurening, skal kommunens miljøafdeling kontaktes og arbejdet standses. 6 Farvskov Kommune - Lokalplan nr. 318 Boliger på Urvej i Hammel Redegørelse

7 Fredningsforhold Der forefi ndes ikke fredninger indenfor lokalplanområdet. Museumsloven Anlægsarbejder indenfor lokalplanområdet må ikke ske uden ori entering af museumsmyndighederne, jævnfør kapitel 8 i Museums loven. Området vil ikke være undersøgt af museums myn dig he derne inden lokalplanens endelige vedtagelse. Lokalplanområdet med eksisterende bebyggelse set mod nordvest. Støj fra erhverv Lokalplanområdet er placeret nær et autoværksted. Det skal sikres, at støjniveauet fra det nærliggende autoværksted ikke overstiger Miljø sty rel sens til enhver tid gældende grænseværdier for Ekstern støj fra virksomheder. Grænseværdierne fastsættes i forhold til selve lokalplanområdet og i forhold til naboområder, afhængigt af disse områders nuværende og planlagte anvendelse. Værdierne angiver det maksimale støjniveau, som virksomhederne skal overholde såvel indenfor eget område som i skel til naboområder. Lokalplanen indeholder en bestemmelse om, at bebyggelse til de nævnte funktioner ikke kan tages i brug, før det er godtgjort, at de gældende grænseværdier kan overholdes. Trafik og trafikstøj Støj fra vejtrafi k Det skal sikres, at støjniveauet ikke overstiger Miljø sty rel sens til enhver tid gældende grænseværdier for Støj fra vejtrafi k (p.t. vej ledning nr. 3/1984). Støjniveauet på facader og udendørs opholds arealer ved boliger må således ikke overstige 55 db(a), ligesom det indendørs støjniveau ikke må overstige 30 db(a) i sove- og opholdsrum. Lokalplanområdet grænser ikke op til veje, som vurderes at give anledning til, at de nugældende grænseværdier for støj ikke kan overholdes. Miljøvurdering Som følge af Lov om miljøvurdering af planer og programmer skal bl.a. kommune- og lokalplaner, der kan få væsentlig indvirkning på miljøet, miljøvurderes. Som følge af en scree ning af lokalplanen efter lovens 3 bilag 2 vurderes det, at de miljømæssige konse kvenser som følge af lokal planens gennemførelse er af sådan en karakter, at udarbejdelse af en egentlig miljøvurdering ikke er nødvendig. TILLADELSER FRA ANDRE MYNDIGHEDER Lokalplanens realisering er ikke afhængig af tilladelser fra andre end Favrskov Kommune. Redegørelse Farvskov Kommune - Lokalplan nr. 318 Boliger på Urvej i Hammel 7

8 SERVITUTTER Servitutliste: 1. Tinglyst den ( ) på matr. nr. 25bg og 25 bh vedrørende bebyggelse, benyttelse, m.v. 2. Tinglyst den (15362) på matr. nr. 25bg og 25 bh vedrørende Byplanvedtægt. 3. Tinglyst den (1440) på matr. nr. 25bg og 25 bh vedrørende tilslutningspligt til fjernvarme. Udsigt ned over lokalplanområdet fra parkeringsoladsen ved Hammel Neurocenter. I baggrunden skimtes en del af områdets ældre boligbebyggelse. 8 Farvskov Kommune - Lokalplan nr. 318 Boliger på Urvej i Hammel Redegørelse

9 F AV R S K O V K O M M U N E, F O R S L A G T I L L O K A L P L A N N R I henhold til lovbekendtgørelse nr. 883 af 18. august 2004 om planlægning med senere lovændringer fastlægges hermed følgende bestemmelser for det i 2 nævnte område: 1 LOKALPLANENS FORMÅL 1.1 Formålet med lokalplanen er: at sikre området udlagt til boligformål. at sikre at bebyggelsen gennem materialevalg og bygningsudtryk bidrager til et kvalitetsmæssig løft af området. 2 LOKALPLANENS OMRÅDE OG ZONESTATUS 2.1 Lokalplanen omfatter ejendommene 25bg og 25 bh Hammel by, Hammel, samt alle parceller der efter den udstykkes herfra og som berøres af lokalplanen. 2.2 Lokalplanen afgrænses som vist på kortbilag 2, Lokalplankort. 2.3 Lokalplanen er beliggende i byzone og skal forblive som sådan. 3 OMRÅDETS ANVENDELSE 3.1 Området udlægges til boligformål i form af tæt-lav bebyggelse og må kun anvendes til dette. Ad. 3.2 Selv om anvendelsen fastlægges til beboelse kan der drives visse former for erhverv i boligen, f.eks. lægepraksis, frisørvirksomhed og dagpleje, når ejendommen og kvarterets præg af boligområde i øvrigt fastholdes. Sådan typer virksomhed er umiddelbart tilladt. Klasse 1 omfatter virksomheder, som ikke giver anledning til nævneværdig påvirkning af omgivelserne og således kan integreres med boliger. 3.2 Der kan drives visse former for erhvervsvirksomhed i en bolig, f.eks. udøvelse af liberalt erhverv. I boligområder kan der indpasses mindre erhverv i umiddelbar tilknytning til boligen, under forudsætning af, - at det er en virksomhed i klasse 1 efter Håndbog om Miljø- og planlægning, - at der opretholdes en selvstændig beboelse på ejendommen, - at erhvervsarealet højst udgør 25% af det samlede bruttoetage areal af den enkelte bolig, - at ejendommen fremstår med karakter af beboelsesejendom både i udformning af bebyggelse og - indretning af ubebyggede arealer, ved skiltning eller lignende, og - at virksomheden ikke medfører behov for parkering, der ikke er plads til på den pågældende ejendom. Bestemmelser Farvskov Kommune - Lokalplan nr. 318 Boliger på Urvej i Hammel 9

10 4 UDSTYKNING 4.1 Der må ikke udstykkes ejendomme med en grundstørrelse mindre end 250 m Lokalplanområdet opdeles i 2 delområder. 4.3 Delområde 1. Delområde 1 kan udstykkes til max. 4 boliggrunde Lokalplanområdet og den eksisterende adgangsvej, Urvej set i retning mod Urbakkevej. 4.4 Delområde 2. Delområde 2 kan udstykkes til max. to boliggrunde. 5 VEJE, STIER OG PARKERING 5.1 Lokalplanområdet vejbetjenes fra den eksisterende private fællesvej, Urvej. Urvej vejbetjenes fra Urbakkevej og Østergade. 5.2 Der skal indenfor lokalplanens afgrænsning etableres 1½ parkeringsplads for hver bolig. 5.4 Der udlægges areal til adgangssti for hver bolig som vist på kortbilag 2. 6 TEKNISKE ANLÆG Ad. 6.2 Der henvises i øvrigt til Retningslinjer for opsætning af master og antenner i Favrskov Kommune. 6.1 Elkabler må kun udføres som jordkabler. 6.2 Der må ikke opsættes individuelle udvendige antenner. Der skal etableres fælles TV- og radioantenneanlæg for området med tilslutning til hver enkelt bolig. 6.3 Bebyggelse indenfor lokalplanområdet skal tilsluttes kollektiv varmeforsyning i overensstemmelse med kommunens varmeplanlægning. 7 BEBYGGELSENS OMFANG OG PLACERING 7.1 Der må max. opføres 4 boligenheder indenfor delområde 1. Bebyggel- 10 Farvskov Kommune - Lokalplan nr. 318 Boliger på Urvej i Hammel Bestemmelser

11 sesprocenten for delområde 1 må ikke overstige Der må max. opføres 1-2 boligenheder indenfor delområde 2 inklusiv eksisterende bolig. Bebyggelsesprocenten for delområde 2 må ikke overstige Bebyggelse kan opføres i 1 eller 2 etager. 7.4 For al bebyggelse i lokalplanområdet gælder, at intet punkt af en bygnings ydervæg eller tagfl ade må være højere end 8½ meter over terræn (målt i forhold til et eksisterende terræn, et terræn der er reguleret i forbindelse med byggemodningen, eller et niveauplan, der er fastlagt i forbindelse med byggetilladelse i henhold til bygningslovgivningen). 7.5 Terrænreguleringer må kun foretages efter tilladelse fra bygningsmyndigheden. Uden tilladelse kan terrænet reguleres indtil ± ½ meter i forhold til det eksisterende terræn. Regulering nærmere skel end 1 meter kan dog ikke fi nde sted uden tilladelse. 8 BEBYGGELSENS YDRE FREMTRÆDEN 8.1 Til udvendige facader og gavle skal fortrinsvis anvendes tegl og glas. Der må ikke anvendes refl ekterende tagmaterialer, så som glaserede tagsten, m.v. 8.2 Gavltrekanter skal udføres i samme materiale og farve som facader i øvrigt. 8.3 Enkelte mindre felter eller bygningsdele kan godkendes i andre materialer. 8.4 Ny bebyggelse samt om- og tilbygninger skal tilpasses helhedsbilledet i området og være i overensstemmelse med den stedslige byggetradition med hensyn til materialer, farver, døre og vinduers udformning. 8.5 Tage udføres som symmetriske saddeltage uden valm med taghældning på grader, fl ade tage ( d.v.s. med skjult tagfald), eller med ensidig taghældning, ligeledes med en hældning på grader. 8.6 Ingen form for skiltning eller reklamering på ejendommene må fi nde sted. Undtaget herfra er dog skilte med en størrelse på højest 0,2 m 2, der må sættes i ét eksemplar på hver ejendom. Bestemmelser Farvskov Kommune - Lokalplan nr. 318 Boliger på Urvej i Hammel 11

12 9 UBEBYGGEDE AREALER OG BEPLANTNING 9.1 Alle hegn indenfor lokalplanområdet skal etableres som levende hegn i form af bøgehæk. Hegn mod vej- og stiskel skal placeres 30 cm. inde på grunden. 9.2 Beplantning af fælles friarealer må kun ske i overensstemmelse med en beplantningsplan. 10 MILJØFORHOLD 10.1 Ved etablering af ny bebyggelse skal det sikres, at støjniveauet fra eksisterende erhvervsvirksomheder ikke overstiger de grænseværdier, der er gældende for boligområder i henhold til Miljøstyrelsens vejledning om Ekatern støj fra virksomheder nr. 5/ GRUNDEJERFORENING 11.1 Der skal stiftes en grundejerforening med medlemspligt for samtlige ejere af ejendomme indenfor lokalplanens område Grundejerforeningen skal stiftes senest, når Byrådet kræver det Grundejerforeningens formål er at varetage medlemmernes fælles interesser i forbindelse med de opgaver, der hører under foreningens område, herunder administration, drift og vedligeholdelse af de under 5 og 9.2 anførte veje og stier Udlagte fælles friarealer, veje og stier, der ikke overtages af offentlige myndigheder, tilskødes grundejerforeningen af udstykkeren. De forpligtelser, der er og vil komme på disse arealer, påhviler herefter grundejerforeningen. Herunder administrationen af de i 5 og 9.2 nævnte arealer og anlæg, og pligt til at sørge for ren- og vedligeholdelse af fællesanlæg, samt etablering af evt. supplerende beplantning m.v Grundejerforeningen skal i øvrigt udføre de opgaver, som i medfør af lovgivningen henlægges til foreningen Grundejerforeningen kan varetage medlemmernes fælles interesser af enhver art i forbindelse med de ejendomme der hører under foreningens område. 12 Farvskov Kommune - Lokalplan nr. 318 Boliger på Urvej i Hammel Bestemmelser

13 11.7 Grundejerforeningen er berettiget til ved opkrævning hos medlemmerne og/eller ved optagelse af lån at fremskaffe økonomiske midler, der er nødvendige for udførelsen og administration af foreningens opgaver, samt at kræve fornøden sikkerhed herfor Grundejerforeningens vedtægter og eventuelle ændringer skal godkendes af Byrådet. 12 FORUDSÆTNINGER FOR IBRUGTAGNING AF NY BEBYGGELSE 12.1 Ny bebyggelse må ikke tages i brug før tilslutning til fjernvarmenettet har fundet sted. Hammel Fjernvarme er leverandør af fjernvarmeforsyningen i området Opførelse af ny bebyggelse må ikke påbegyndes før tilslutning til eksisterende kloakledning ved Urvej har fundet sted. 13 SERVITUTTER 13.1 Private servitutter eller andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplan nr. 318 fortrænges af planens bestemmelser. Følgende servitutter afl yses: 1. Tinglyst den ( ) på matr. nr. 25bg og 25 bh vedrørende bebyggelse, benyttelse, m.v. 2. Tinglyst den (1440) på matr. nr. 25bg og 25 bh vedrørende tilslutningspligt til fjernvarme Ved endelig vedtagelse af denne lokalplan ophæves den del af byplanvedtægt nr. 9 som berører lokalplanområdet. Bestemmelser Farvskov Kommune - Lokalplan nr. 318 Boliger på Urvej i Hammel 13

14 14 LOKALPLANENS RETSVIRKNINGER 14.1 Efter byrådets endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalpla nen må de ejendomme, der er omfattet af planen, i følge Planlovens 18 kun udstykkes, bebygges eller i øvrigt anvendes i overensstemmelse med lokalplanens bestemmelser. Den eksisterende lovlige anvendelse kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører ikke i sig selv krav om etablering af de anlæg med videre, der er indeholdt i planen Byrådet kan meddele dispensation fra lokalplanens bestemmelser, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Mere væsentlige ændringer kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan Private byggeservitutter og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanen, fortrænges af planen Forhold, der ikke er reguleret af lokalplanen, er omfattet af de almindelige bebyggelsesregulerende bestemmelser i byggelovgivningen. 14 Farvskov Kommune - Lokalplan nr. 318 Boliger på Urvej i Hammel Bestemmelser

15

16 KORTBILAG 1 - MATRIKELKORT NORD Kortudsnit 1:500 (kilde Favrskov Kommune) 16 Farvskov Kommune - Lokalplan nr. 318 Boliger på Urvej i Hammel Bilag

17 KORTBILAG 2 - LOKALPLANKORT NORD SIGNATURER: Lokalplangrænse Delområde Byggefelt P plads Eksist. bygning Kortudsnit 1:500 Bilag Farvskov Kommune - Lokalplan nr. 318 Boliger på Urvej i Hammel 17