LOKALPLAN BOLIGER VED PROVSTEJORDEN HOBROVEJKVARTERET

Transkript

1 LOKALPLAN BOLIGER VED PROVSTEJORDEN HOBROVEJKVARTERET AALBORG KOMMUNE TEKNIK- OG MILJØFORVALTNINGEN MAJ 2009

2 Nærmere oplysninger Aalborg Kommune Teknik- og miljøforvaltningen Stigsborg Brygge 5, Postboks Nørresundby Tlf Lokalplanen er udarbejdet af Sven Allan Jensen as i samarbejde med Aalborg Kommune Forsidebilledet viser en visualisering af hvordan det fremtidige byggeri kan se ud, set fra sydøst

3 Indholdsfortegnelse Vejledning Hvad er en lokalplan?...4 Redegørelse Lokalplanens baggrund og formål...5 Lokalplanområdet...6 Lokalplanområdets omgivelser...6 Lokalplanens indhold...7 Lokalplanens sammenhæng med anden planlægning...8 Tilladelser eller dispensationer fra andre myndigheder...11 Servitutter...11 Planbestemmelser Indledning Formål Område og zonestatus Arealanvendelse Udstykning Bebyggelsens placering og omfang Bebyggelsens udseende Ubebyggede arealer Veje, stier og parkering Tekniske anlæg Miljø Grundejerforening Betingelser for, at ny bebyggelse må tages i brug Lokalplan og byplanvedtægt Servitutter Retsvirkninger...17 Vedtagelse...18 Tinglysning...19 Bilag Erhvervskategorier, Bilag A *...21 Støj fra trafik, Bilag C *...23 Parkeringsnormer, Bilag F *...25 * Bilagene stammer fra kommuneplanen. I lokalplanen er de medtaget i relevante uddrag. Matrikelkort... Bilag 1 Arealanvendelse... Bilag 2 Skyggediagrammer... Bilag 3 Illustrationsplan... Bilag 4 Principsnit... Bilag 5 Aalborg Kommune

4 Vejledning Hvad er en lokalplan? Lokalplaner skal styre den fremtidige udvikling i et område og give borgerne og byrådet mulighed for at vurdere konkrete tiltag i sammenhæng med planlægningen som helhed. I en lokalplan fastlægger byrådet bestemmelser for, hvordan arealer, nye bygninger, beplantning, veje, stier osv. skal placeres og udformes inden for et bestemt område. Lokalplanen består af: Redegørelsen, hvor baggrunden og formålet med lokalplanen beskrives, og der fortælles om lokalplanens indhold. Herudover redegøres der bl.a. også for de miljømæssige forhold, om hvordan lokalplanen forholder sig til anden planlægning, og om gennemførelse af lokalplanen kræver tilladelser eller dispensationer fra andre myndigheder. Planbestemmelserne, der er de bindende bestemmelser for områdets fremtidige anvendelse. Illustrationer samt tekst skrevet i kursiv har til formål at forklare og illustrere planbestemmelserne og er således ikke direkte bindende. Bilag: Matrikelkort, der viser afgrænsningen af området i forhold til skel. Arealanvendelseskort, der viser, hvordan området er disponeret. Kortet hænger nøje sammen med lokalplanbestemmelserne og er bindende. Skyggediagram, illustrationsplan og snit, der viser eksempel på, hvordan bebyggelse og anlæg kan udformes efter planen. Illustrationsskitsen er til vejledning og inspiration og er derfor ikke bindende. Byrådet har ret til på ethvert tidspunkt at beslutte at udarbejde et lokalplanforslag. Lokalplanforslaget Når byrådet har udarbejdet et forslag til lokalplan offentliggøres det i mindst 8 uger. I den periode har borgerne lejlighed til at komme med bemærkninger, indsigelser eller forslag til ændringer. Når offentlighedsperioden er slut vurderer byrådet, i hvilken udstrækning man vil imødekomme eventuelle indsigelser og ændringsforslag. Herefter vedtages planen endeligt. Hvis byrådet, på baggrund af de indkomne indsigelser eller efter eget ønske, vil foretage så omfattende ændringer, at der reelt er tale om et nyt planforslag, starter proceduren forfra med offentliggørelse af et nyt lokalplanforslag. Den endelige lokalplan Når byrådet har vedtaget lokalplanen endeligt og bekendtgjort den i avisen, er den bindende for de ejendomme, der ligger inden for lokalplanens område. Det betyder, at der ikke må etableres forhold i strid med planens bestemmelser. Lovlig eksisterende bebyggelse eller lovlig anvendelse, som er etableret før lokalplanforslaget blev offentliggjort, kan fortsætte som hidtil, selvom det er i strid med lokalplanen - også efter ejerskifte. Lokalplanen medfører ikke pligt til at gennemføre de bebyggelser eller anlæg, der er beskrevet i planen. Retsvirkninger Lokalplanens retsvirkninger er nærmere beskrevet i afsnittet Retsvirkninger i lokalplanen. Øvrige bilag. Lokalplanen indeholder herudover følgende bilag: Erhvervskategorier, Støj fra trafik og Parkeringsnormer, som uddyber eller illustrerer lokalplanbestemmelserne. Hvornår laves der lokalplan? Planloven bestemmer, at byrådet har pligt til at lave lokalplan, før der gennemføres større udstykninger eller større bygge- og anlægsarbejder, herunder nedrivning af byggeri. Endvidere når det er nødvendigt for at sikre kommuneplanens virkeliggørelse, eller når der skal overføres arealer fra landzone til byzone. Aalborg Kommune

5 NY KÆR V EJ Redegørelse Busstop VE J RK EN MU EM A VA L Boldbaner Jernbane Busstop Børnehave HOB RO V Busstop Busstop KLINTEVEJ KJÆRS MØLLESTIEN U ND T MYHR ES EJ OBERS Aktivit et Gu ndo scen tret rfslu nd GUNDO RFSL OLE KJÆ RS VEJ Busstop RDEN PROVSTEJO Busstop HOB RO V ARKEN NYLANDSVEJ PRÆST EM VALM UEM ARKE N EJ Chang Lokalplanområdets afgrænsning, mål 1: Luftfoto optaget Lokalplanens baggrund og formål Formålet med lokalplanen er at åbne mulighed for at opføre boligbebyggelse med integreret parkering som erstatning for et eksisterende parkeringsanlæg. Lokalplanen er udarbejdet på baggrund af et konkret projekt, der tidligere har været igennem en nabohøring. På baggrund af de indkomne kommentarer fra nabohøringen er det besluttet at udarbejde en lokal- Maj 2009 plan for projektet. I denne forbindelse er projektet blevet revideret for at imødekomme en række af de indkomne kommentarer. Boligerne, som lokalplanen åbner mulighed for at opføre, er udformet med henblik på at supplere lokalområdets nuværende boligudbud. Boligudbuddet i lokalområdet består overvejende af mindre lejligheder i ældre etageejendomme og større villaer. Parkeringspladserne som lokalplanen åbner mulighed for

6 Redegørelse skal dels dække P-behovet for det nye byggeri, samt indgå i områdets generelle forsyning af P-pladser. De nuværende parkeringspladser i området udlejes i dag uden fortrinsret for lokalområdets beboere. De fremtidige P-pladser udlejes med fortrinsret for lokalområdets beboere. Fortrinsretten er beskrevet i et særskilt dokument, der tinglyses sideløbende med lokalplanen. Lokalplanområdet Lokalplanområdet ligger i Hobrovejkvarteret syd for Aalborg Midtby. Lokalplanområdet omfatter et areal på 0,2 ha og er beliggende i byzone. I området ligger der et garageanlæg, samt et mindre grønt område. Området vejbetjenes via Provstejorden, der har forbindelse til Hobrovej. Terrænet skråner nedad mod øst fra Provstejorden og det betyder, at der fra området er udsigt over Østerådalen mod Kærby og Frydendal. Lokalplanområdets omgivelser Nord og vest for lokalplanområdet findes der eksisterende etageboligbebyggelse. Nord for lokalplanområdet ligger desuden Kirkens Korshærs daginstitution, samt ældrecentret Gundorfslund. Øst og sydøst for lokalplanområdet ligger fodboldklubben Chang med træningsanlæg og boldbaner. Syd for lokalplanområdet er der etableret en parkeringsplads, der betjener Chang og de omkringliggende boliger. Øst for træningsanlæg og boldbaner ligger jernbanen, og vest for etageboligerne på lokalområdets vestlige side ligger Hobrovej. 500 m mod nord-nordvest ligger bydelscentret Skipperen med forskellige butikker og service. Karakteristika for lokalplanområdet eller omgivelserne som beskrives i teksten bør illustreres med fotos. Billedet er taget fra Provstejorden mod syd. De lave gule bygninger til venstre i billedet er garageanlægget i lokalplanområdet, der er omgivet af bevoksning. I højre side ses etageboligerne vest for lokalplanområdet. Maj 2009

7 Redegørelse Lokalplanens indhold Lokalplanen åbner mulighed for at opføre et byggeri med 12 lejligheder til beboelse, samt parkeringsanlæg i kælderen til erstatning for det nuværende garageanlæg. Lokalplanen sikrer, at den planlagte bebyggelse tilpasses i den eksisterende bebyggelse med hensyn til udseende og omfang. Samtidig sikrer lokalplanen, at bebyggelsen placeres således, at udsigten fra bebyggelsen beliggende mellem Provstejorden og Hobrovej mod Østerådalen i videst muligt omfang bevares. Bebyggelsen set fra luften mod sydvest. PROVSTEJORDEN Cykel/affald Cykel/affald Bebyggelsen tænkes placeret hvor garageanlægget er placeret i dag. Indgang til p-kælderen sker via indkørslen i den sydlige del af lokalplanområdet. Parkeringspladserne på terræn / dæk har adgang direkte fra Provstejorden. Maj 2009

8 Redegørelse Illustrationerne i Bilag 3 og 4 og figurerne på side 7 viser, hvordan den fremtidige bebyggelse tænkes placeret og udformet. Endvidere er der udarbejdet en visualisering der angiver volumen af det fremtidige byggeri og konsekvenser i form af skyggepåvirkning af de omkringliggende områder. Hvis byggeriet placeres og udformes som vist på figuren, viser skyggediagrammerne at området nord for lokalplanområdet, der bl.a. indeholder børnehavens legeplads, vil være i skygge fra midt på formiddagen omkring årsskiftet. Skyggediagrammerne viser endvidere, at størstedelen af børnehavens legeplads vil være upåvirket af byggeriet fra april til oktober. Lokalplanens sammenhæng med anden planlægning Forholdet til kysten Lokalplanens område er omfattet af kystzonen, der er defineret som et 3 km bredt bælte langs de danske kyster. Inden for denne zone skal der efter planloven redegøres for, hvordan det område, der planlægges for, påvirker kysten visuelt. Inden for lokalplanens område bliver der givet mulighed for byggeri i en højde, der svarer til det eksisterende byggeri nord og vest for lokalplanområdet. Lokalplanområdet ligger i en afstand af 2400 m af kysten og der er massiv bebyggelse mellem fjorden og lokalplanens område. Derfor vil en virkeliggørelse af lokalplanen ikke ændre påvirkningen af kystlandskabet i forhold til situationen i dag. Kommuneplanen Lokalplanens mulighed for boligudbygning centralt i Aalborg med god opkobling til kollektiv trafik og service stemmer godt overens med hovedstrukturens mål om, at byudvikling bl.a. skal ske gennem byomdannelse. Byomdannelsen sker endvidere, uden at der lægges beslag på rekreative områder. Billedet viser Provstejordens tilslutning til Hobrovej. Maj 2009

9 Redegørelse Lokalplanen er omfattet af kommuneplanens rammeområde 3.2.B6 og er i overensstemmelse hermed. Bolig- og befolkningsprognose I Aalborg Kommunes boligprognose for forventes, at der i Mariendalområdet opføres ca. 46 boliger. Lokalplanområdet kan skønsmæssigt rumme 12 boliger. Skole og institutioner Der er følgende muligheder for børnepasning, skolegang og service i nærområdet: De 0-3-årige passes af dagplejemødre, i vuggestue eller integreret institution. Herefter kan børnene optages på en af børnehaverne i nærområdet, hvoraf de nærmeste er: - Kirkens Korshær daginstitutionen - Børnehaven Valmuen - Børnehaven Gartnergården - Børnehaven Kærgården Skolemæssigt hører området til Vester Mariendal Skole, Stjernevej 1-5, Aalborg. Skolen har ca. 500 elever fordelt på børnehaveklasse og klasse samt specialklasser. Endvidere er der skolefritidsordning (DUS). For ældre mennesker er der mulighed for madudbringning, hjemmehjælp mv. Alle pensionister kan endvidere benytte sig af aktivitetscentret Gundorfslund, Gundorfslund 32, 9000 Aalborg. Kollektiv trafik Lokalplanområdet har en god kollektiv trafikbetjening, idet Metrobus 1, samt flere andre busser, servicebusser og regionalbusser har stoppested inden for 200 m ved Hobrovej og Gundorfslund, jf. luftfoto side 5. Billedet viser Changs opvisningsbane med tilhørende tilskuerpladser. Det eksisterende parkeringsanlæg ligger i bygningen med den gule gavl og bag hegnet børnehaven. Maj

10 Redegørelse Miljøforhold Opvarmning Bebyggelsen skal tilsluttes et kollektivt varmeforsyningsanlæg efter Aalborg Kommunes anvisning. Grundvand Lokalplanområdet ligger i et område med begrænsede drikkevandsinteresser. Da den fremtidige arealanvendelse ligeledes vurderes at indebære en begrænset risiko for påvirkning af grundvandet, er det ikke fundet nødvendigt at iværksætte særlige foranstaltninger med henblik på at beskytte grundvandet. Kloakering Lokalplanområdet er omfattet af Aalborg Kommunes Spildevandsplan. Området er fælleskloakeret, men nybyggeri og ombygning anbefales separatkloakeret på egen grund. Overflade- og spildevand skal afledes til den offentlige kloak, som krydser lokalplanområdet. Spildevand ledes til rensning ved Renseanlæg Vest. Under kraftig regn udledes opspædt spildevand til Vestre Landgrøft. Jordforurening Der er ikke kendskab til, at der inden for lokalplanområdet er deponeret affald eller sket forurening af jorden. Hvis der i forbindelse med bygge- og anlægsarbejde konstateres tegn på jordforurening, skal arbejdet standses og kommunens tekniske forvaltning underrettes. Regionsrådet vurderer, om der skal fastsættes vilkår for det videre arbejde. Der henvises til Miljøbeskyttelseslovens 21 og Jordforureningslovens 71. Renovation - etageejendomme Ved etageejendomme vurderes, om der er så store affaldsmængder, at der er basis for at etablere affaldsøer på grunden. Opsamlingen kan ske i kuber/containere, eller, hvor det er praktisk muligt og økonomisk forsvarligt, i underjordiske containere. Underjordiske løsninger er mindre synlige og støjgenerne er mindre. Ved større boligkomplekser kan der med fordel etableres plads til central opsamling af eksempelvis storskrald, metal, elektronikaffald og farligt affald. De to sidstnævnte affaldstyper skal kunne opbevares aflåst. Dvs. egentlige genbrugspladser/miljøpladser. Fordelen ved denne løsning er, at der opnås bedre udnyttelse af udstyr, nemmere opsyn og mere fleksibilitet for beboerne. Hvor mulighederne taler for det, bør det overvejes, om der skal etableres underjordiske affaldssystemer såsom centralsug eller mobilsug for de fraktioner, som indgår i kildesorteringen. Ved etablering af skakte skal der tages højde for pligten til at kildesortere. Dvs. mulighed for at etablere skakte, der kan håndtere flere affaldstyper. Desuden skal der tages hensyn til renovationsarbejdernes arbejdsmiljø. Yderligere oplysninger findes på eller på tlf Støjende aktiviteter Aktiviteterne i børnehaven umiddelbart nord for lokalplanområdet, samt fritidsfaciliteterne med boldbaner umiddelbart øst for området betyder, at lokalplanområdet kan være belastet af støj. Endvidere kan trafikken til og fra større arrangementer på boldbanerne medføre støjgener. Støj fra børnehaven forekommer i dagtimerne på hverdage. Støj fra boldbanerne forekommer i eftermiddags- og aftentimer på hverdage og om dagen i weekenderne. Der er således identificeret 2 mulige støjkilder beliggende nord for lokalplanområdet og øst og sydøst for lokalplanområdet, der er aktive på forskellige tidspunkter Støjen fra aktiviteterne kan blive opfattet som en gene, særligt støjen fra aktiviteterne på boldbanerne, 10 Maj 2009

11 Redegørelse da de foregår, når de fremtidige beboere i byggeriet har fri. Miljøvurdering af virksomheder Når Aalborg Kommune tillader ny aktivitet i et område, sker det på grundlag af en miljøkonsekvensvurdering. Enhver aktivitet er klassificeret efter, hvor meget den erfaringsmæssigt belaster omgivelserne med bl.a. støj, rystelser og trafik. Se mere i Bilag A. Lokalplanen begrænser ikke den igangværende, lovlige erhvervsudøvelse for områdets eksisterende virksomheder. Miljøvurdering af planer og programmer "Lov om miljøvurdering af planer og programmer" (lov nr. 316 af ) opstiller kriterier for, hvilke planer og programmer, der kræver udarbejdelse af en miljøvurdering. Lokalplanen er omfattet af lovens 3, stk. 2, idet planen omfatter et mindre område på lokalt plan, og ikke omfatter anlæg nævnt i lovens Bilag 3 og Bilag 4. Aalborg Kommune har foretaget en screening af lokalplanen i forhold til kriterierne angivet i lovens Bilag 2. Kommunen har herefter vurderet, at lokalplanen ikke er omfattet af kravet om at udarbejde en miljøvurdering, da planen ikke må antages at få væsentlig indvirkning på miljøet, jf. 3, stk. 2 og 4, stk. 2. Der er ved afgørelsen om ikke at udarbejde en miljøvurdering lagt vægt på, at - planen omfatter et mindre område på lokalt plan. - planen ikke antages at få væsentlig indvirkning på miljøet. - planen ikke omfatter projekter, som nævnt i lovens Bilag 3 og 4. Tilladelser eller dispensationer fra andre myndigheder Politiet Der kan ikke uden samtykke fra politiet gives tilladelse til udførelse af vejanlæg m.m., der kan have væsentlig betydning for færdslens sikkerhed og afvikling (se Færdselslovens 100). Servitutter Ejere og bygherrer må selv sikre sig overblik over tinglyste servitutter, der har betydning for bygge- og anlægsarbejder. Man skal være opmærksom på, at ikke alle rør, kabler eller ledninger er tinglyst. Derfor bør relevante forsyningsselskaber høres, inden jordarbejder påbegyndes. Det kan fx dreje sig om elkabler, telefon-, tele- og TV-kabler, vandledninger, fjernvarmeledninger, gasledninger og spildevandsledninger. Kommunen kan være behjælpelig med at oplyse, hvilke forsyningsselskaber, der dækker det pågældende område. Ved udarbejdelsen af lokalplanen er registreret følgende tinglyste servitutter, som kan have betydning for bygge- og anlægsarbejde inden for lokalplanområdet. Aalborg Kommune gør opmærksom på, at man ikke påtager sig ansvaret for eventuelle fejl og mangler i oversigten. Matr. nr. 81g og 81h, Aalborg Markjorder Tinglyst: 7. december 1959 Titel: Dokument om carport/garage mv, forsynings-/afløbsledninger mv, friareal mv Påtaleberettiget: Aalborg Kommune, Kloakforsyningen og ejerne af Matr. nr. 81e og 81d Aalborg Markjorder. Det tinglyste dokument indeholder bl.a. bestemmelser for placering af bebyggelse omkring en større afskærende kloakledning, der passerer gennem Maj

12 Redegørelse lokalplanområdet, samt rettigheder til parkeringspladserne i det nuværende garagebyggeri. Bygherren har indgået aftale med de påtaleberettigede med henblik på at tilpasse det fremtidige byggeri, så tinglyst kloakledning respekteres. Aftalen indeholder økonomiske og tekniske krav vedrørende overbygning af tinglyst kloakledning og at detailprojekt for udformning af overbygning af tinglyst kloakledning skal fremsendes til godkendelse i Kloakforsyningen. Bygherren har ligeledes indgået aftale med de påtaleberettigede om, at rettighederne til at leje parkeringspladser i det eksisterende byggeri, overføres til at gælde for parkeringspladser i det nye byggeri. Disse rettigheder vil blive indsendt til tinglysning i en ny deklaration, hvor rettighedsindehaverne ligeledes skal være påtaleberettigede. 12 Maj 2009

13 Anmelder: Aalborg Kommune, Teknik- og Miljøforvaltningen, Afgift 1400 kr. Stigsborg Brygge 5, 9400 Nørresundby. Tlf STORKUNDEORDNINGEN, tlf Planbestemmelser OLE KJÆRS VEJ DAVIDS ALLE KORNBLOMSTVEJ VALMUEMARKEN KLINTEVEJ OBERST MYHRES VEJ VALMUEMARKEN HOBROVEJ HOBROVEJ GUNDORFSLUND PRÆSTEMARKEN PROVSTEJORDEN GUNDORFSLUND Jernbane KJÆRS MØLLESTIEN MÅL Meter 1:4.000 NYLANDSVEJ Indledning Lokalplanens bestemmelser er bindende og tinglyses på de ejendomme, der omfattes af lokalplanen. Tekst i kursiv har til formål at forklare og illustrere lokalplanbestemmelserne. Tekst skrevet i kursiv er altså ikke lokalplanbestemmelser og er således ikke bindende. Maj

14 Planbestemmelser 1. Formål Lokalplanens formål er at sikre 1.1 at området kan anvendes til boligformål i form af etageboliger, 1.2 at der udlægges areal til fælles opholdsarealer, 1.3 at det fremtidige byggeri indpasses i omgivelserne, 1.4 at der etableres parkeringspladser til områdets forsyning, 1.5 at opholdsarealer placeres og indrettes så støjpåvirkninger minimeres og 1.6 at der etableres vejadgang til området fra Provstejorden. 2. Område og zonestatus 2.1 Matrikeloversigt Lokalplanens område er vist på Bilag 1. Lokalplanen omfatter følgende matrikelnumre: Aalborg Markjorder 81g og 81h, samt alle parceller, der efter den udstykkes fra de nævnte ejendomme inden for lokalplanens område. 2.2 Zoneforhold Området ligger i byzone og skal forblive i byzone. 3. Arealanvendelse 3.1 Anvendelse Boliger (etage) Rekreative formål Tekniske anlæg 4. Udstykning 4.1 Udstykning til tekniske anlæg Ejendomme til tekniske anlæg kan udstykkes, så grunden ikke er større end anlæggets sokkelflade + 1,0 m hele vejen rundt herom. F E D C B A IV III II I Provstejorden Vest Changs baner Øst Figuren viser et øst-vest snit set fra nord gennem den fremtidige bebyggelse med terrænkoter i DVR90. SNIT B-B 14 Maj 2009

15 Planbestemmelser 5. Bebyggelsens placering og omfang 5.1 Bebyggelsens placering Bebyggelsen skal placeres inden for byggefelterne vist på Bilag 2. Boligbebyggelse skal placeres inden for byggefeltet for boliger. Parkeringsanlæg i kælder skal placeres inden for byggefelt for parkeringskælder. Åbne overdækkede parkeringspladser kan placeres inden for byggefelt for parkeringsdæk, åbne, overdækkede parkeringspladser. Mindre bygningsdele som karnapper, altaner og lignende må gå ud over byggefeltet på Bilag 2. Lokalplanens bestemmelser om byggeriets omfang og placering tilsidesætter bygningsreglementernes bestemmelser om afstande til skel, nabobebyggelse og højdegrænseplaner. 5.2 Mindre, sekundære bygninger Cykelskure og miljøstationer skal placeres i tilknytning til øvrig bebyggelse, i princippet som vist på Bilag Bebyggelsesprocent Bebyggelsesprocent maks. 65 for området som helhed. 5.4 Etager Bygning til beboelse må maks. opføres i 3 etager, oven på et parkeringsanlæg udformet delvist som kælder, jf. figuren vist på side Bygningshøjde Højde maks. 12,5 m målt fra et niveauplan fastsat fra fortovet ved Provstejorden i kote 11,6 og jævnt faldende til overkant sokkel på det eksisterende garageanlæg i kote 8,5. På figuren side 14 ses en angivelse af terrænkoter, samt et principsnit for bebyggelsen. Skorstene, udluftningsventiler, elevatorhus og lignende er ikke omfattet af højdebegrænsningen. 6. Bebyggelsens udseende 6.1 Generelt Ny bebyggelse skal gives en udformning i harmoni med den omgivende bebyggelse med hensyn til facaderytme, højde, materialer og taghældning. 6.2 Facader Facader skal udføres som blank mur i teglsten, der kan vandskures, males eller kalkes. Mindre bygningsdele (mindre end halvdelen af bygningen) kan udføres i andre materialer, fx træ, metal og sten. Facader i parkeringsanlægget kan desuden udformes som delvist åbne facader med stålespalier, der kan beplantes. Facader på mindre, sekundære bygninger som skure, garager og drivhuse må udføres i andre materialer. 6.3 Ventilationsafkast Ventilationsafkast og ventilationsanlæg på tage skal placeres samlet i en kasse der maksimalt er 3 m bred, 23 m lang og 1 m høj. Kassen skal trækkes mindst 2,0 m tilbage i forhold til bygningens facade. 6.4 Taghældning Tage på beboelsesbygninger skal udføres som fladt tag med en hældning på maks. 10 o eller udføres som saddeltag med en hældning på maks. 25 o i forhold til det vandrette plan. 6.5 Taghældning, sekundære bygninger Sekundære bygninger som cykelskure og lign. kan have en anden hældning end boligbygningen. 6.6 Tagmaterialer Til tagbeklædning må kun anvendes ikke reflekterende tegl, skifer eller tagpap. 6.7 Tagvinduer Tagvinduer skal udføres som ovenlysvinduer. Den samlede længde af ovenlysvinduer skal være mindre end 1/3 af tagfladens samlede længde. Maj

16 Planbestemmelser 6.8 Skilte Skiltning og reklamering må ikke finde sted. 7. Ubebyggede arealer 7.1 Opholdsarealer Der skal udlægges udendørs opholdsareal svarende til mindst 15 % af boligarealet. Opholdsarealer kan placeres på terræn, på dæk, som terrasser eller som tagterrasser. Opholdsarealerne skal placeres og indrettes således, at støjpåvirkningen fra aktiviteterne nord og øst for lokalplanområdet er mindst mulig. 8. Veje, stier og parkering 8.1 Veje Vejadgang til lokalplanområdet skal ske fra Provstejorden som vist i princippet på Bilag 2. Med "i princippet" menes, at vejen godt kan flyttes nogle meter i forbindelse med fastlæggelsen af den endelige vejstruktur. 8.2 Parkering Der skal anlægges 41 parkeringspladser, der modsvarer det antal, der findes i det eksisterende parkeringsanlæg. For nybyggeri skal der, ud over ovennævnte antal pladser, etableres parkering i henhold til de normer for parkeringspladser, der er angivet i Bilag F. Ingen bestemmelser om stier. 9. Tekniske anlæg 9.1 Ledninger i jord Forsyningsledninger for el, edb, telefon og TV m.m. må kun udføres som jordkabler. 9.2 Antenneanlæg Der må ikke opsættes individuelle udvendige antenneanlæg på bygningsfacader og tage, der vender ud mod offentlige veje. 9.3 Fjernvarme Ny bebyggelse skal tilsluttes et kollektivt varmeforsyningsanlæg efter Aalborg Kommunes anvisninger. 9.4 Affald Der skal reserveres de nødvendige arealer til sortering, opbevaring og transport af affald. Reglerne for indretning er beskrevet i "Regulativ for dagrenovation", som findes på Miljø 10.1 Trafikstøj Ny og ændret bebyggelse skal sikres mod trafikstøjgener fra vejene i og omkring lokalplanområdet. Bebyggelsen skal placeres og udføres, så støjniveauet ikke overstiger de grænseværdier, der er nævnt i Bilag C. 11. Grundejerforening Ingen bestemmelser. 12. Betingelser for, at ny bebyggelse må tages i brug Fjernvarme Ny bebyggelse må ikke tages i brug, før den er tilsluttet et kollektivt varmeforsyningsanlæg efter Aalborg Kommunes anvisning Kloakering Ny bebyggelse må ikke, uden Aalborg Kommunes 16 Maj 2009

17 Planbestemmelser tilladelse, tages i brug før bebyggelsen er tilsluttet kloaksystemet efter kommunens anvisning Parkering Ny bebyggelse må ikke tages i brug, før der er anlagt parkering, som anført under lokalplanens punkt Opholdsarealer Ny bebyggelse må ikke tages i brug, før der er anlagt opholdsarealer, som anført i lokalplanens punkt Lokalplan og byplanvedtægt Ingen eksisterende lokalplan eller byplanvedtægt. 14. Servitutter Bygherren har indgået aftale med de påtaleberettigede for gældende servitutter (Titel: Dok om færdselsret mv, forsynings-/afløbsledninger mv, garager og deres udlejning, Matr.nr. 81 h, Aalborg købstads markjorder, tinglyst den 7. december 1959, påtaleberettiget: Aalborg Kommune samt Dok om færdselsret mv, forsynings-/afløbsledninger mv, garager og deres udlejning, Matr.nr. 81 g, Aalborg Markjorder, tinglyst den 21. januar 1957, påtaleberettiget: Aalborg Kommune) om, at rettighederne til at leje parkeringspladser i det eksisterende byggeri, overføres til at gælde for parkeringspladser i det nye byggeri. Disse rettigheder vil - ved lokalplanens realisering - blive indsendt til tinglysning i en ny deklaration, hvor rettighedsindehaverne ligeledes skal være påtaleberettigede. Under forudsætning af nævnte nye tinglysning vil Aalborg Kommune efterfølgende aflyse punkt a, b og c i ovennævnte servitut for matr. nr. 81h og punkt a, b og d i ovennævnte servitut for matr. nr. 81g med en påtegning i tingbogen. 15. Retsvirkninger Lokalplanen 15.1 Når lokalplanen er endeligt vedtaget og offentligt bekendtgjort, må ejendomme, der er omfattet af planen, kun udstykkes, bebygges eller anvendes i overensstemmelse med planen Den nuværende lovlige anvendelse af ejendomme i lokalplanområdet kan fortsætte som hidtil Lokalplanen medfører ikke i sig selv, at anlæg mv., som er indeholdt i planen, skal etableres Byrådet kan meddele dispensationer, der ikke er i strid med planens principper Skønnes en ansøgning om dispensation at berøre naboer, skal der foretages en naboorientering, før dispensationen kan gives Nyt byggeri, anlæg og ændret anvendelse, som er i strid med planens principper, kan kun etableres ved udarbejdelse af en ny lokalplan Når det er nødvendigt for at virkeliggøre lokalplanen, kan byrådet ekspropriere. Maj

18 Planbestemmelser Vedtagelse Lokalplanen er endeligt vedtaget af Aalborg Byråd den 18. maj 2009 Lokalplanen er offentligt bekendtgjort den 27. maj 2009 fra hvilken dato planens retsvirkninger indtræder. Karin Højlund arkitekt 18 Maj 2009

19 Tinglysning Maj

20

21 Erhvervskategorier: Bilag A Vejledning om miljøklasser og beskyttelsesafstande Virksomhederne er opdelt i 7 miljøklasser, hvor klasse 1 er den mindst miljøbelastende, og klasse 7 den mest miljøbelastende. Klasse 1 omfatter virksomheder og anlæg, som kun påvirker omgivelserne i ubetydelig grad, og således kan integreres med boliger. Klasse 2 omfatter virksomheder og anlæg, som kun påvirker omgivelserne i ringe grad, og ville kunne indplaceres i områder, hvor der også findes boliger. Klasse 3 omfatter virksomheder og anlæg, som kun påvirker omgivelserne i mindre grad, og som bør placeres i erhvervs- eller industriområder evt. i randzonen tættest ved forureningsfølsom anvendelse. Klasse 4 omfatter virksomheder og anlæg, som er noget belastende for omgivelserne, og derfor som hovedregel bør placeres i industriområder. Klasse 5 omfatter virksomheder og anlæg, som er ret belastende for omgivelserne, og derfor skal placeres i industriområder. Klasse 6 omfatter virksomheder og anlæg, som er meget belastende for omgivelserne, og derfor skal placeres i større industriområder, så den ønskede afstand i forhold til forureningsfølsomme naboer kan opnås. Klasse 7 omfatter virksomheder og anlæg, som er særligt belastende for omgivelserne, og derfor som hovedregel skal placeres i områder, indrettet til særligt miljøbelastende virksomhed (normalt kommuneplanens M-områder). Herudover findes der en række virksomheder og anlægstyper med specielle beliggenhedskrav, hvor afstanden til boligområder skal være større end 500 meter. Som eksempel kan nævnes særligt risikobetonet produktion, større skibsværfter, flyvepladser, skydebaner, motorsportsbaner og lignende. Der opereres med følgende minimumsafstandskrav: Klasse 1 0 meter (i forhold til boliger) Klasse 2 20 meter (i forhold til boliger) Klasse 3 50 meter (i forhold til boliger) Klasse meter (i forhold til boliger) Klasse meter (i forhold til boliger) Klasse meter (i forhold til boliger) Klasse meter (i forhold til boliger) Der kan forekomme situationer, der berettiger virksomheder til en anden miljøklassificering, end angivet i skemaet "Erhvervskategorier" på de følgende sider. Fx hvis en virksomhed foretager forureningsbegrænsende foranstaltninger udover det, der er normalt i forhold til gængse forureningsbegrænsende produktionsmetoder. I så fald kan en lavere klassificering accepteres, dvs. en kortere nødvendig afstand i forhold til forureningsfølsomme formål som fx boliger. Omvendt kan det være nødvendigt at klassificere en virksomhed højere end forudsat, hvis virksomheden forurener udover, hvad der er normalt for den pågældende virksomhedstype. Der er altså ikke tale om afstandskrav, der skal overholdes. Men hvis afstanden tillades kortere end den, der fremgår af skemaet på de følgende sider, må det ske ud fra en konkret vurdering af den enkelte virksomheds forureningsbelastning på både kort og langt sigt. Maj

22 Bilag A: Erhvervskategorier Anvendelse Eksempler på virksomhedstyper Miljøklasse Bemærkninger Boliger Etageboliger 1-2 Tekniske anlæg Beskyttelsesrum Det forudsættes, at anlæggene kan indpasses på en harmonisk Parkeringshus 1-4 måde. P-pladser 1-3 Mindre tekniske anlæg max. 30 m 2 og en højde på maks. 3 m kan altid etableres. 22 Maj 2009

23 Støj fra trafik: Bilag C Støj fra vejtrafik Støjen fra vejtrafik afhænger af antallet af biler, disses hastighed og andelen af tunge køretøjer. Ved registrering af vejtrafikstøj anvendes en gennemsnitsværdi af støjens variation i et døgn. Under normale omstændigheder skal årsdøgntrafikken være på mellem og biler, før støjniveauet overstiger de 55 db(a), der er grænsen for støjfølsomme formål, fx boliger. Eksisterende og planlagte veje Arealer langs eksisterende og planlagte veje må ikke anvendes til støjfølsomme formål, hvor trafikstøjen overstiger de grænseværdier, der er angivet i Skema 1. Nye veje og varige trafikomlægninger Ved anlæg af nye veje og ved varige trafikomlægninger, som giver øget trafik på eksisterende veje, skal følgende støjniveauer søges overholdt på arealer udlagt til støjfølsomme formål: Nuværende udendørs vejtrafikstøjniveau: Fremtidigt udendørs vejtrafikstøjniveau: under 55 db(a) maks. 55 db(a) db(a) maks. 65 db(a) over 65 db(a) maks. nuværende niveau Anvendelse Udendørs Indendørs støjniveau støjniveau Rekreative områder i det åbne land: - sommerhusområder 50 db(a) 30 db(a) - grønne områder og campingpladser 50 db(a) Rekreative områder i/nær byområder: - bydelsparker, kolonihaver, nyttehaver og turistcampingpladser 55 db(a) Boligområder: - boligbebyggelse 55 db(a) 30 db(a) - daginstitutioner mv. 55 db(a) 35 db(a) - opholdsarealer 55 db(a) Offentlige formål - hospitaler 55 db(a) 30 db(a) - uddannelsesinstitutioner mv. 55 db(a) 35 db(a) Liberale erhverv mv. - hoteller 60 db(a) 30 db(a) - kontorer mv. 60 db(a) 35 db(a) Skema 1: Grænseværdier for vejtrafikstøj. Vejledninger For uddybning af reglerne for trafikstøj henvises der til de til enhver tid gældende vejledninger fra Miljøstyrelsen om trafikstøj, pt.: Nr. 3/1984 Trafikstøj i boligområder Nr. 1/1997 Støj og vibrationer fra jernbaner Nr. 5/1994 Støj fra flyvepladser Maj

24

25 Parkeringsnormer: Bilag F P På den enkelte ejendom skal der udlægges tilstrækkeligt parkeringsareal til brug for ejendommens anvendelse efter følgende vejledende P-normer: BEBYGGELSENS ART P-NORMER: Vestbyen P-NORMER: Den øvrige del af Aalborg midtby kommunen Ø-gadekvarteret Nørresundby midtby Boligbyggeri: Boliger ½ P-plads pr. bolig Fritliggende enfamiliehuse Rækkehuse, dobbelthuse og lign. Etagehuse 2 P-pladser pr. hus 1½ P-plads pr. hus/lejlighed. P-pladser kan etableres i fælles P-anlæg 1½ P-plads pr. bolig Ungdomsboliger, kollegier, enkeltværelser 1 P-plads pr. 4 boligenheder 1 P-plads pr. 4 boligenheder Plejehjem, ældreboliger m.v. Såfremt indretning og benyttelse kan sidestilles med almindelige boliger, er det de almindelige krav til boliger, der er gældende. I andre tilfælde beregnes 1 P-plads for hver fjerde bolig samt de nødvendige pladser til personale og gæster. Erhvervsbyggeri: Kontor-, fabriks- og værkstedsbygninger 1 P-plads pr. 100 m 2 1 P-plads pr. 50 m 2 etageareal (excl. garageareal) Lagerbygninger 1 P-plads pr. 100 m 2 1 P-plads pr. 100 m 2 Servicestationer 10 P-pladser 10 P-pladser Hoteller 1 P-plads pr. 4 værelser 1 P-plads pr. 2 værelser Restaurationer og lignende 1 P-plads pr. 20 siddepladser 1 P-plads pr. 10 siddepladser Supermarkeder/discountbutikker/større 1 P-plads pr. 25 m 2 salgsareal samt 1 P-plads pr. 25 m 2 salgsareal samt udvalgsvarebutikker 1 P-plads pr. 50 m 2 bruttoetageareal iøvrigt 1 P-plads pr. 50m 2 bruttoetageareal iøvrigt Øvrige butikker 1 P-plads pr. 100 m 2 1 P-plads pr. 50 m 2 Andre erhvervsejendomme: Fastsættes efter byrådets individuelle vurdering af antal ansatte samt kunder. Blandet bolig og erhverv: Fastsættes som summen af kravet til de enkelte funktioner. Andet byggeri: Teatre, biografer og lign. 1 P-plads pr. 8 siddepladser 1 P-plads pr. 8 siddepladser Idrætshaller 1 P-plads pr. 10 personer som hallen må 1 P-plads pr. 10 personer som hallen må rumme rumme (dog mindst 20 pladser) Sportsanlæg 1 P-plads pr. 5 siddepladser 1 P-plads pr. 5 siddepladser Sygehuse 1 P-.plads pr. 125 m 2 etageareal 1 P-plads pr. 125 m 2 etageareal Skoler 1 P-plads pr. 2 ansatte samt 1 P-plads pr. 2 ansatte samt 1 P-plads pr. 8 elever over 18 år 1 P-plads pr. 4 elever over 18 år Daginstitutioner 2 P-pladser pr. 20 normerede pladser 4 P-pladser pr. 20 normerede pladser Såfremt en type byggeri, der ikke er nævnt i listen, ønskes opført, fastsætter byrådet i hvert enkelt tilfælde kravet til antal parkeringspladser under hensyntagen til den konkrete anvendelse. Maj

26

27 Matrikelkort: Bilag 1 Forslag Gundorfslund "ba" 81i 81k Provstejorden 81h 81d 81g "r" 81e 81p 81n Signatur 81f Lokalplangrænse Ejerlav: Aalborg Markjorder Meter MÅL 1:1.000 Aalborg Kommune Teknik- og Miljøforvaltningen

28

29 Arealanvendelse: Bilag 2 Forslag Provstejorden 11A 14 11B 16 Signatur 24 Lokalplangrænse byggefelt, Parkeringskælder Byggefelt, Boliger Byggefelt, åbne, overdækkede P-pladser Principiel vejadgang 0 25 Meter MÅL 1:500 Aalborg Kommune Teknik- og Miljøforvaltningen Lokalplan- og delområdegrænser følger matrikelskel. Skels nøjagtige placering kan kun fastslås ved opmåling.

30

31 Skyggediagrammer: Bilag 3

32

33 Skyggediagrammer: Bilag 3

34

35 Skyggediagrammer: Bilag 3

36

37 Skyggediagrammer: Bilag 3

38

39 Illustrationsplan: Bilag 4 Cykel/affald Cykel/affald PROVSTEJORDEN

40

41 I Principsnit: Bilag 5 IV III II F F E D C B A IV III E II I Provstejorden Vest D 0 Changs baner Øst Terrænkoter er angivet i DVR90. SNIT B-B C B A Trappe Elevator Provstejorden

42

43

44 Oversigtskort Ve s tre All é Ny Kærvej Provst ejorden O æ rk ve t re Lokalplanskabelon InDesign Præstemarken Hobrov ej Jernbane Gundorfslund Østerådalen Mål 1: MÅL 1: Aalborg Kommune m