LOKALPLAN EN UDVIDELSE AF BOLIGOMRÅDET PÅ FIRHØJVEJ

Transkript

1 LOKALPLAN EN UDVIDELSE AF BOLIGOMRÅDET PÅ FIRHØJVEJ BJERGSTED KOMMUNE FORÅR 2006

2 Lokalplan 2.10 En udvidelse af boligområdet på Firhøjvej INDHOLDSFORTEGNELSE Indledning Side 1 REDEGØRELSE Lokalplanens område Side 2 Lokalplanens indhold - 2 Lokalplanens sammenhæng til anden planlægning - 3 Miljøvurdering - 5 LOKALPLANENS BESTEMMELSER 1 - Lokalplanens formål Side Område- og zonestatus Områdets anvendelse Udstykning Vej-, sti- og parkeringsforhold Teknik og forsyning Bebyggelsens omfang og placering Bebyggelsens ydre fremtræden Ubebyggede arealer Servitutter Grundejerforening Tilladelser fra andre myndigheder Retsvirkninger - 10 Vedtagelsespåtegning - 11 KORTBILAG 1 - Lokalplanens afgrænsning Side Retningsgivende udstykningsplan Løst vedlagt Bjergsted Kommune

3 Lokalplan 2.10 En udvidelse af boligområdet på Firhøjvej 1 INDLEDNING En lokalplan fastlægger detaljerede bestemmelser om, hvordan et område må anvendes, herunder områdets udformning, placering og anvendelse af bygninger, veje, grønne arealer m.v. Lovgrundlaget for en lokalplan er Lov om Planlægning (Lovbekendtgørelse nr. 883 af 18. august 2004 med senere ændringer). I følge denne lov har kommunalbestyrelsen pligt til at udarbejde en lokalplan inden en større udstykning påbegyndes eller inden større bygge- eller anlægsarbejder, herunder større nedrivninger, sættes i gang. Meningen med lokalplanpligten er at sikre større sammenhæng i planlægningen, samt at sikre borgernes kendskab til og deltagelse i planlægningen. Kommunen skal fremlægge alle lokalplanforslag i mindst 8 uger, således at der er mulighed for at fremkomme med kommentarer og ændringsforslag inden planen endeligt vedtages af kommunalbestyrelsen. Lokalplanen griber ikke ind i bestående forhold, hvorfor den hidtidige lovlige anvendelse kan fortsætte som hidtil. Endvidere medfører lokalplanen ikke i sig selv krav om etablering af de anlæg mv., der er indeholdt i planen. For lokalplaner gælder endvidere, at de skal udarbejdes inden for rammerne af kommunens overordnede planlægning, dvs. kommuneplanen. Er en lokalplan ikke i overensstemmelse med kommuneplanen, skal kommuneplanen ændres, f.eks. ved udarbejdelse af et tillæg til denne. Efter endelig vedtagelse af en lokalplan, lader kommunalbestyrelsen den tinglyse på de i lokalplanens 2 nævnte matrikelnumre. Kommunalbestyrelsen kan meddele dispensation til mindre væsentlige lempelser af lokalplanens bestemmelser under forudsætning af, at det ikke ændrer principperne, dvs. den særlige karakter af det område, der søges skabt med lokalplanen. Der kan således ikke dispenseres fra lokalplanens formålsparagraf, ligesom principperne også som oftest vil være udtrykt i anvendelsen. Retslige forhold vedrørende lokalplanen kan jævnfør Planlovens 58 påklages til Naturklagenævnet, Frederiksborggade 15, 1360 København K. Skønnede forhold kan ikke påklages. Nærværende lokalplan er udarbejdet af Bjergsted Kommune i samarbejde med Landinspektørerne 2002 A/S Bjergsted Kommune

4 2 Lokalplan 2.10 En udvidelse af boligområdet på Firhøjvej REDEGØRELSE LOKALPLANENS OMRÅDE Lokalplanområdet er beliggende i Særslevs nordlige udkant ved amtsvejen - Nykøbingvej. Arealet er privat ejet og er beliggende i landzone, og har hidtil været anvendt til landbrugsmæssige formål. Figur: Lokalplangrænsen påført med stiplet signatur LOKALPLANENS INDHOLD Nærværende lokalplan er udarbejdet for at muliggøre etape 2 af en ny parcelhusudstykning i Særslev-Snertinge. Lokalplanen følger op på Tillæg 3 til Kommuneplan og virkeliggør en byudviklingsretning mod nord i retning af Firhøjskolen. Således drages nytte af det meget fine stisystem i selvstændigt tracée i Særslev-Snertinge, der sikrer sikker skolevej. Lokalplanen muliggør 19 parcelhusgrunde i umiddelbar tilknytning til de allerede 18 etablerede. Lokalplanen fastlægger udstykningsplanen, samt vej- og stiføringen i området. Se kortbilag 02. Bjergsted Kommune

5 Lokalplan 2.10 En udvidelse af boligområdet på Firhøjvej 3 LOKALPLANENS SAMMENHÆNG TIL ANDEN PLANLÆGNING I REGIONPLAN og i FORSLAG TIL REGIONPLAN er lokalplanens område beliggende i BYOMRÅDE. Endvidere er arealet omfattet af KIRKEOMGIVELSER til Særslev Kirke. Relevante regionplanretningslinier gengives nedenfor: RETNINGSLINIE 2.8.2: Der må i den kommunale planlægning ikke udlægges arealer således at afstanden mellem forureningsfølsom arealanvendelse og nedennævnte affaldsanlæg bliver mindre end nedenfor anført, med mindre det ved undersøgelser er godtgjort, at der ikke er miljømæssige gener forbundet hermed:.biogasanlæg: 500 m. REDEGØRELSE TIL 2.8.2:. Kun på få områder er det muligt at pege på specifikke forhold, der skal tilgodeses, sådan som det er gjort for afstandskravet til beboelser i retningslinje og hensynet til grundvandet i retningslinje og Retningslinje er formuleret med udgangspunkt i, at der er tale om åbne komposteringsanlæg, hvor det ikke er muligt at kontrollere lugtemissionerne som ved lukkede anlæg. RETNINGSLINIE 7.2.7: Byudvikling, placering af trafik- og tekniske anlæg o.l., samt skovrejsning må ikke ske på arealer udpeget som kirkeomgivelser, medmindre det kan ske uden at forringe oplevelsen af kirken, eller såfremt nødvendig byudvikling ikke med rimelighed kan placeres på andre arealer. Med hensyn til afstanden til biogasanlægget umiddelbart nord for Kirkemosevej, ligger lokalplanområdet inden for 500 m s afstand hertil. Imidlertid er biogasanlægget et lukket anlæg, hvorom det fremgår i regionplanforslagets redegørelse til retningslinie 2.8.2, at afstandskravet gælder til åbne anlæg. Figur: Indblik til Særslev Kirke ved Skolestiens udmunding i Kirkemosevej. Foto januar Lokalplanområdet er endvidere underlagt retningslinie 7.2.7, hvor af det fremgår at byudvikling ikke kan ske såfremt det medfører en forringelse af oplevelsen af kirken Bjergsted Kommune

6 4 Lokalplan 2.10 En udvidelse af boligområdet på Firhøjvej Ved færdsel ad Nykøbingvej mod Særslev er der et fint indblik til Særslev Kirke. Dette berøres ikke af lokalplanområdet. Indblik fra Kirkemosevej til kirken, begrænses af eksisterende bebyggelse. For at sikre det fortsatte indblik med uændret forstyrrelse, er etageantallet i boligområdet i lokalplanen begrænset til én. Dertil kommer, at lokalplanområdet er lavere beliggende end både Kirkemosevej og Særslev Kirke. Bjergsted Kommune finder derfor retningslinierne vedrørende kirkeomgivelserne respekteret af lokalplanen. Figur: Indblik til Særslev Kirke fra Kirkemosevej. Foto januar Lokalplanen er i overensstemmelse med TILLÆG 3 OG TILLÆG 10 TIL KOMMUNEPLAN Det af lokalplanen berørte område er beliggende i LANDZONE, men bliver overført til BYZONE ved lokalplanens vedtagelse. I den østlige del af nordlige lokalplangrænse er registreret et jorddige beskyttet efter MUSE- UMSLOVENS 29A. Jorddiget findes ikke i marken. Vestsjællands Amt har meddelt, at der vil blive gennemført en lovliggørelsessag. Såfremt en reetablering vil blive gennemført, skal dette jorddige beskyttelse uanset lokalplanens bestemmelser. Lokalplanens område er noteret med LANDBRUGSPLIGT. Jordbrugskommissionens ophævelse af denne er en forudsætning for lokalplanens gennemførelse. Ingen ejendomme i lokalplanens område er registreret som FORURENET, hverken på vidensniveau I eller II. Forsyningsforholdene er som følger: ELFORSYNING sker fra SEAS-NVE, området skal tilsluttes den OFFENTLIGE KLOAKFORSYNING, og VANDFORSYNING skal ske fra det private vandværk Særslev Vandværk. VARMEFORSYNING skal ske fra Snertinge, Særslev, Føllenslev Energiselskab A.M.B.A. Bjergsted Kommune

7 Lokalplan 2.10 En udvidelse af boligområdet på Firhøjvej 5 MILJØVURDERING I henhold til LOV OM MILJØVURDERING AF PLANER OG PROGRAMMER skal det vurderes om lokalplanen har en væsentlig indvirkning på miljø i meget bred forstand. Såfremt dette er tilfældet skal lokalplanen ledsages af en vurdering af miljøindvirkningen, herunder en afvejning af anvendelsesog beskyttelsesinteresserne. Der kan i den forbindelse træffes beslutning om overvågning af udviklingen. Lokalplan 2.10 omfatter etape 2 af et nyt boligområde med 19 parcelhusgrunde, ca. 2,6 ha., i sammenhæng med etape 1, der indeholder 18 parcelhusgrunde. Udbygningen sker i overensstemmelse med kommuneplanen. I forbindelse med lokalplanens gennemførelse overføres landzonearealet til byzone. En vurdering af planens miljøpåvirkninger vil især rette sig mod værdien og sårbarheden af det område, der berøres af boligbyggeriet. Selve lokalplanområdet fremstår i dag som landbrugsareal og er både i regionplanen og kommuneplanen udlagt som boligområde. Området er ifølge regionplanen ikke omfattet af væsentlige miljømæssige, naturmæssige, landskabelige eller kulturhistoriske interesser. Dog er et jorddige registreret i lokalplanens nordlige grænse. Diget findes imidlertid ikke længere i marken. Der er ikke kortlagt forureninger i lokalplanområdet. Boligområdet betjenes af Nykøbingvej, der er amtsvej. Idet lokalplanen for etape 1 udlagde en støjvold langs Nykøbingvej, vurderes det, at der støjmæssigt ikke vil være en væsentlig påvirkning af boligbebyggelsen. Biogasanlægget i nærheden vurderes ikke til at være en særskilt miljøfaktor for lokalplanområdet alene. Såfremt biogasanlægget nord for lokalplanområdet måtte skabe uacceptable lugtgener, vil hensynet til allerede eksisterende boliger, der er beliggende lige så tæt på anlægget som lokalplanområdet, udløse miljømyndighedens indgriben. Biogasanlægget havde i 1998 store problemer med lugt, og måtte foretage en lang række forbedringer af forskellige komponenter på anlægget, bl.a. blev overdækningen af 2 lagertanke udskiftet til en anden og tykkere overdækning. Siden har der kun været sporadiske klager over lugtgener fra værket, der som hovedregel har kunnet henføres til driftsuheld. Bjergsted Kommune vurderer således, at de tiltag der kan følge af lokalplanen ikke vil medføre væsentlig indvirkning på miljøet, hvorfor der ikke gennemføres en videregående miljøvurdering af planen Bjergsted Kommune

8 6 Lokalplan 2.10 En udvidelse af boligområdet på Firhøjvej LOKALPLANENS BESTEMMELSER I henhold til Lov om Planlægning, lovbekendtgørelse nr. 883 af 18. august 2004, fastsættes følgende bestemmelser for det i 2 nævnte område: 1.1 Det er lokalplanens formål at: 1 LOKALPLANENS FORMÅL fastlægge anvendelsen af området til helårsbeboelse i åben-lavt boligbyggeri. fastlægge det principielle vej- og stiforløb, og disses sammenhæng til det overordnede net. 2 OMRÅDE- OG ZONESTATUS 2.1 Lokalplanen omfatter et nyt boligområde nord for Særslev, som det er afgrænset på kortbilag 01. Arealet på ca. 2,6 ha. er pt. i privat eje. 2.2 Lokalplanen omfatter delvist følgende matrikelnummer: 3m Særslev by, Særslev, samt alle matrikler, der fremkommer inden for lokalplanens område efter lokalplanforslagets offentlige bekendtgørelse. 2.3 Lokalplanens område er beliggende i landzone og overføres til byzone i forbindelse med lokalplanens vedtagelse. 3 OMRÅDETS ANVENDELSE 3.1 Lokalplanområdet kan anvendes til helårsbeboelse i åben-lavt boligbyggeri. 4 UDSTYKNING 4.1 Der må i lokalplanens område ikke foretages matrikulære forandringer, herunder udstykninger og sammenlægninger, der strider imod den retningsgivende udstykningsplan angivet på kortbilag 02 og ikke uden særlig tilladelse fra kommunalbestyrelsen. 4.2 Der må ikke udstykkes til en grundstørrelse på under 900 m 2 og over 1399 m 2 pr. bolig. Bjergsted Kommune

9 Lokalplan 2.10 En udvidelse af boligområdet på Firhøjvej 7 5 VEJ-, STI- OG PARKERINGSFORHOLD 5.1 Nye veje og stier i lokalplanområdet skal udlægges i henhold til den retningsgivende udstykningsplan som angivet på kortbilag Vejene skal som minimum anlægges med et tværprofil og et materialevalg som på nedenstående figur. Bedre materialer kan tillades. Figur: Minimums krav til tværprofil og materialevalg 5.3 Vendepladser skal etableres ved hver vejende. Vendepladser skal dimensioneres til renovationskøretøjer. 5.4 Veje i lokalplanområdet etableres som private fællesveje. 5.5 På hver grund skal der etableres fornøden plads til parkering, dog minimum således at der kan anvises plads til 2 biler pr. bolig. 5.6 Der kan etableres max. én udkørsel fra hver grund. Udkørsel kan ikke ske til vejdele der på kortbilag 02 er angivet som facadeløse. 5.7 I lokalplanens område kan der ikke ske parkering af køretøjer tungere end kg, dog i forbindelse med af- og pålæsning Bjergsted Kommune

10 8 Lokalplan 2.10 En udvidelse af boligområdet på Firhøjvej 6.1 Al ledningsføring skal foregå i jordkabler. 6 TEKNIK OG FORSYNING 6.2 Ejendomme i lokalplanens område skal tilsluttes den offentlige kloak. 6.3 Ejendomme i lokalplanens område skal tilsluttes Særslev Vandværk. 6.4 Bygninger skal forsynes med fjernvarme. 6.5 Der må i lokalplanens område ikke opsættes master. 7 BEBYGGELSENS OMFANG OG PLACERING 7.1 På de, på kortbilag 02 viste, parceller må der bygges ét enfamiliehus med én bolig, samt sædvanligt tilhørende udhus og garage/carport. 7.2 Bebyggelsesprocenten må ikke overstige Bebyggelse må ikke opføres i mere end 1 etage. 7.4 Boligens tagkonstruktion skal være med hældning. Taghældningen må ikke overstige 45 o. 7.5 Facadehøjden må ikke overstige 3,5 m. målt fra niveauplanet til sammenskæringen mellem ydermur og overside af tagbeklædning. 7.6 Ingen bygning må placeres mindre end 2,50 m. fra skel mod vej. 7.7 Garager, carporte, udhuse og lignende mindre bygninger på op til 50 m 2 må ikke opføres nærmere skel end 1,00 m. For den del af bygningen, der ligger nærmere naboskellet end 2,50 m., må højden af facaden ikke overstige 2,50 m. fra naturligt terræn til sammenskæringen mellem ydermur og overside af tagbeklædning.. Mod naboskel må ingen del af bygningen have en større højde end 1,50 m. + 1 x afstanden til skellet. Bygningerne kan opføres i skel mod sti og fællesarealer, hvor ingen del af bygningen må have en større højde end 2,50 m. + 1 x afstanden til skellet, og højden af facaden må ikke overstige 2,50 m. målt fra naturligt terræn til sammenskæringen mellem ydermur og overside af tagbeklædning. 7.8 Stuegulvet må ikke hæves mere end 0,3 m. over niveauplanet. 7.9 Kommunalbestyrelsen fastsætter et niveauplan for hver grund efter reglerne i bygningsreglementet. Bjergsted Kommune

11 Lokalplan 2.10 En udvidelse af boligområdet på Firhøjvej 9 8 BEBYGGELSENS YDRE FREMTRÆDEN 8.1 Til udvendige bygningssider og tagflader skal anvendes traditionelle danske bygningsmaterialer, og der må ikke anvendes materialer, der efter kommunalbestyrelsens skøn virker skæmmende. 8.2 Til udvendige bygningssider må kun anvendes farver, der dannes af hvid, sort og jordfarverne, når disse tilpasses omgivelserne. 8.3 Til tagflader må anvendes tegl, eller lignende materiale med samme karaktér, i røde, gule og sorte nuancer. Endvidere må sort tagpap, når fladen brydes af lodrette trekantlister, anvendes. Til garager, carporte og udhuse mm. med grundareal under 20 m 2 må dog anvendes andre materialer. 8.4 Skiltning må ikke virke skæmmende eller forstyrrende og må kun finde sted med kommunalbestyrelsens tilladelse i hvert enkelt tilfælde. 9 UBEBYGGEDE AREALER 9.1 Ubebyggede grundarealer, der ikke er befæstet som indkørsel og parkeringsplads, skal anlægges og vedligeholdes som have. 9.2 Grænsende til skel må kun anvendes levende hegn. 9.3 Ubebyggede arealer må ikke benyttes til synlig oplagring af nogen art, herunder uindregistrerede køretøjer, - campingvogne og lignende. 9.4 Ubebyggede parceller, se SERVITUTTER 10.1 Lokalplanen fortrænger privatretlige byggeservitutter og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med planen. 11 GRUNDEJERFORENING 11.1 Til varetagelse af etablering, drift og vedligeholdelse af veje, fællesarealer og -anlæg, vil kommunalbestyrelsen kræve, at der etableres en grundejerforening med medlemspligt for samtlige ejere inden for området. Grundejerforeningen skal være fælles med den øvrige bebyggelse på Firhøjvej Bjergsted Kommune

12 10 Lokalplan 2.10 En udvidelse af boligområdet på Firhøjvej 11.2 Grundejerforeningens vedtægter skal være godkendt af kommunalbestyrelsen. 12 TILLADELSER FRA ANDRE MYNDIGHEDER 12.1 Matrikelnummer 3m Særslev by, Særslev er pålagt landbrugspligt. Anden udnyttelse forudsætter Jordbrugskommissionens godkendelse og ophævelse af landbrugspligten. 13 RETSVIRKNINGER 13.1 Efter kommunalbestyrelsens endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen, må ejendomme, der er omfattet af planen, i følge Planlovens 18 kun udstykkes, bebygges eller anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser Lokalplanen regulerer fremtidige forhold, hvorfor den eksisterende lovlige anvendelse kan fortsætte som hidtil Kommunalbestyrelsen kan meddele dispensation til mindre væsentlige lempelser, under forudsætning af, at det ikke er i strid med lokalplanens formål. Mere væsentlige afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan. Bjergsted Kommune

13

14 12 Lokalplan 2.10 En udvidelse af boligområdet på Firhøjvej Bjergsted Kommune

15 4 a 5 d 5 h 5 v Kirkemosevej 4 l 6889 m² 4610 m² Nykøbingvej f ælles f riareal 5i 5 t 5 u 10,00 m vej Æblekjærvej 5 s 5 r 5 k 5 x f ælles f riareal 5 q 5 l 5 g 36 b 51 b 1 c 22 k 22 p 22 q 22 l 22 t 22 o 2 bm 2 m 2 bl Rosenstien 3 m 6150 m² 916 m² 924 m² 1221 m² 1334 m² 1184 m² 1328 m² 1128 m² 1204 m² Gade 51 a 22 c 22 s 22 m 22 n 4 aa 2 bk m² 7828 m² 916 m² 916 m² 916 m² 924 m² 1269 m² 1153 m² 1253 m² 1289 m² 1269 m² 1153 m² 8,00 m privat fællesvej 1293 m² 1209 m² 1262 m² 1321 m² 1268 m² 1201 m² 1211 m² 1128 m² 1128 m² 1128 m² 3 g 8,00 m privat fællesvej 1133 m² 1133 m² 1133 m² 1169 m² 1133 m² 1075 m² 5 m 1075 m² 4 r 4 h 48 3 e 3 k 3 g 1105 m² 50 4 n 38 a 38 d 2 u 38 e 2 l 3.77m 2 h 5667 m² 1321 m² 4,00 m sti 1237 m² 1334 m² 1180 m² 4.00 m sti 1075 m² 1075 m² 1075 m² 1085 m² 3 l 3.77m 1:2000 Lokalplangrænse Støjvold Facadeløs Kloakledning 2 ai 2 a KORTBILAG 02 Udstykningsplan vedr. matr.nr. 3 m Særslev By, Særslev Landinspektørerne 2002 A/S Kordilgade 81 B, 4400 Kalundborg tlf Fax

16 Lokalplanen er udarbejdet af Bjergsted Kommune i samarbejde med Landinspektørerne 2002 A/S