Lejeret 1 Noter. Indholdsfortegnelse

Transkript

1 Lejeret 1 Nter Indhldsfrtegnelse Definitiner mv Aftalens indgåelse g lejekntrakten... 8 Frsinkelse, Mangler g Lejers mislishldelsesbeføjelser Depsitum g frudbetalt leje Lejefastsættelse Lejeregulering g varsling Småejendmme Lejers installatinsret Vedligehldelse i lejeperiden Brugsrettens vergang til andre Opsigelse Ophævelse Fraflytning af lejemålet

2 BBR-registreringen kan være et afgørende frtlkningsmment (Om det er registreret sm 1 eller 2 lejemål) Ejendmstyper Omkstningsbestemte ejendmme Benævnes fte stre ejendmme i mdsætning til småejendmme BRL 4: Fr ejendmme i regulerede kmmuner er hvedreglen mkstningsbestemt leje jf. Kap II-IV, medmindre andet er fastsat i 4, stk. 2-5 Dvs. ikke mfattet er almene bliger, 80/20 ejendmme, enkeltværelser til bebelse, småejendmme samt ustøttede private plejebliger jf. stk. 2-6 En følge er herefter, at mkstningsbestemte ejendmme indehldt mere end seks bebelseslejligheder pr. 1. januar 1995 jf. 4, stk. 5 fast dat uden undtagelse! Omkstningsbestemt leje gælder gså fr klubværelser, når disse er i en mkstningsbestemt ejendm jf. BRL 4, stk 4. I mkstningsbestemte ejendmme er det muligt at ændre lejefastsættelsen, således at lejen fremver ikke fastsættes efter disse regler Det kan lade sig gøre ved gennemgribende mderniserede lejemål ( 5, stk. 2 lejemål), nyindrettede tagbliger g bliger i nypåbyggede etager samt indeksfinansierede ejendmme mv. Småejendmme Er ejendmme beliggende i en reguleret kmmune, hvr der d. 1. januar 1995 var seks eller færre bebelseslejligheder, g sm ikke er en 80/20 ejendm jf. 4, stk. 5 Det er de faktiske frhld pr. 1/1 1995, der er afgørende der er ikke en klar linje i retspraksis, men seneste praksis går imd, at man kun tæller lvlige lejemål med Særregel fr ejendmme ejet af andelsbligfreninger jf. BRL 29b, stk. 2 De fleste regler i kap. II-IV gælder ikke fr lejemål i småejendmme i stedet gælder særlige regler i Kapitel IV A. Enkelte undtagelser ( 4, stk. 5) Opdeles i små g stre småejendmme gælder ikke på småejendmme med færre end fire bebelseslejligheder verhvedet. I relatin til m finder anvendelse er det ikke frhldene pr. 1/1 1995, der er afgørende, men det tidspunkt, hvr udlejer varsler iværksættelsen af frbedringsarbejderne jf. BRL 4, stk. 5, 2. pkt. 80/20 ejendmme Betegnelse fr ejendmme, hvr mere end 80 % af ejendmmens bruttareal d. 1. januar 1980 blev brugt til andet end bebelse Senere ændringer påvirker ikke vurderingen af, m det er en 80/20 ejendm Ved vurderingen af de 80 % tæller klubværelser sm bebelse Det er den lvlige anvendelse, der bliver brugt til beregning BRL Kap. II-IV gælder ikke fr lejemål i disse ejendmme, men er mfattet af LL BRL 4a finder ikke anvendelse på 80/20 ejendmme (Da 4a først indsattes i 1983) Klubværelser/enkeltværelser Klubværelser: IKKE en del af udlejers egen bebelseslejlighed eller af et en- eller 2familiehus, sm udlejer selv br i Er fuldt ud dækket af beskyttelsen fra LL, herunder U s begrænsede psigelsesret Accessriske enkeltværelser En DEL af udlejers egen bebelseslejlighed eller af et en- eller tfamiliehus, sm udlejer selv br i jf. BRL 4, stk. 4 Disse værelser er ikke mfattet af reglerne m mkstningsbestemt husleje, men af LLs regler m lejefastsættelse g regulering jf. BRL 4, stk. 4

3 Kravet til U m at give L energimærket kan pfyldes ved , men er ellers skriftligt det er ikke nk at henvise til hjemmeside hvr energimærker ffentliggøres Sanktin fr manglende udlevering af energimærke: bøde. Lejer kan ikke rekvirere et energimærke på Us regning. Lejers frtrydelsesret Der findes ikke en lvbestemt frtrydelsesret Enkelte undtagelser: Aftalt frtrydelsesret Lejer anses sm frbruger g dermed mfattet af frbrugeraftalelvens 17-22, men kun hvis visse betingelser er pfyldte (Om frtrydelse ved fjernsalg) U skal anses sm erhvervsdrivende (næsten altid pfyldt) Aftale indgået ved fjernkmmunikatin (alt andet end direkte fysisk kntakt) Parterne må ikke have været i fysisk kntakt f.eks. i frbindelse med fremvisning af lejligheden. Sm U gælder gså eksempelvis en vicevært Skal være sket i led i et system fr fjernsalg, sm føres af U Husrden ctr. Lejekntrakt Retningslinjer fr brug af ejendmmen kan gives ensidigt i en husrden begrænses af, at husrdenen skal være i verensstemmelse med lejeaftalen g LL, medmindre det er specifikt accepteret af L eller U, at den skal være gældende. Husrdener er i øvrigt alene rdensfrskrifter, sm sikrer beberne rimelige muligheder fr at benytte det lejede uden væsentlig gene fr de øvrige bebere (g giver dermed ikke L mulighed fr at skaffe sig en bedre retsstilling i frhld til U) Husrden fastsat af lejere Kan vedtages på bebermøde g gælde fr ejendmmen jf. LL 67. Kræver at der er en beberrepræsentatin, sm dg ikke er den, der vedtager husrdenen Husrden fastsat af Udlejer Ensidig husrden jf. LL 27 ( Gd r g rden i ejendmme ). Lejeaftalen går altid frud fr husrdenen gså i denne situatin (f.eks. vedrørende husdyrhld) Lejelvens dusørregel U må ikke betinge sig betaling fr at leje lejemålet ud eller betinge sig, at lejer indgår en anden ufrdelagtig retshandel fr at få adgang til lejemålet mere byrdefulde vilkår BRL 5, stk. 8: Den enkelte Lejer må ikke stilles ringere ved indgåelsen af en aftale efter en samlet bedømmelse end flertallet af de andre lejere i ejendmmen enten i frm af højere husleje eller ringere vilkår dvs. hvis enkelte lejere har frdele, sm flertallet ikke har, så har man ikke krav på frdelen Kan f.eks. være ved trappelejeklausuler, sm viser sig at være væsentligt højere end den lvlige leje, men der skal en del til, idet trappelejeklausuler ftest anses fr at være lettere måderat regulere lejen på g dermed ikke er mere byrdefulde Husk franstående eksempel med nye lejere, der får det maksimalt lvlige lejeniveau, hvr de andre har en lejereserve f.eks. sm følge af manglende stigninger Dette er tilladt!! dvs. BRL 5, stk. 8 kan anvendes til at nedsætte en ulvlig høj leje i frhld til hvad de andre lejere i ejendmmen betaler, men ikke til at nedsætte en lvligt beregnet leje, selvm denne måtte verstige, hvad de andre lejere i ejendmmen betaler jf. GD 2009/04B Særligt m gennemgribende frbedrede lejemål Sammenligningen skal her ske med andre gennemgribende frbedrede lejemål i ejendmmen g ikke med de rdinære lejemål (almindelig mkstningsbestemt leje)

4 LL 34 g BRL 6: Det beløb, der umiddelbart inden de aftalte betalingsterminer henstår sm indbetalt = et engangsbeløb eller stående indskud, sm lejer kan b p det må frmdes, at det skal bruges p bagfra Maksimumstørrelse fr frudbetalt leje Maksimalt 3 måneders ren leje (Sm ved depsitum) Regulering af frudbetalt leje Kan reguleres i takt med huslejestigninger jf. LL 34, stk. 3. Reguleringen kan finde sted ver det antal måneder, sm den frudbetalte leje svarer til. Der findes ikke egentlige frmkrav til regulering af frudbetalt husleje. Det skal blt angives på den meddelelse, hvrefter man frhøjer selve lejen, at der tillige sker en frhøjelse/regulering af den frudbetalte leje Pligtig pengeydelse Er en pligtig pengeydelse, i g med at der netp er tale m frudbetaling af husleje, der er pligtig jf. LL 93, stk. 1, litra a Anvendelse af g udlæg i frudbetalt leje. Tvister Us bevisbyrde at påvise, at frudbetalt leje IKKE er indbetalt, såfremt U i frbindelse med Ls fraflytning ønsker at gøre synspunktet gældende Hvis L glemmer at b den frudbetalte husleje p, kan Udlejer lade den frudbetalte leje indgå i flyttepgørelsen ver fr L (knneks mdregning) i det mfang depsitummet ikke dækker udgiften Det er endnu ikke afgjrt i praksis, m frudbetalt leje, der skal tilbagebetales, frdi L glemmer at b pengene p, er genstand fr udlæg, g U bør derfr depnere eventuelle beløb, indtil det er afgjrt, m en udlægshaver har ret til beløbet Tvister behandles i Huslejenævnet jf. LL 106, nr. 2. Frudbetalt leje kan indgå i flyttepgørelsen, jf. i øvrigt samme punkt under depsitum

5 Lejeregulering g varsling Regulerede kmmuner HR: mkstningsbestemt leje HR g undtagelser Omkstningsbestemt leje Hvilke ejendmme g lejemål Reglerne er fastsat i BRL 4-13a HR er mkstningsbestemt leje, g dette gælder jf. BRL 4, stk. 1, medmindre andet fremgår af 4, stk. 2-6 Dvs. at reglerne ikke gælder sciale frmål såsm almene bliger, ejendmme tilhørende selvejende institutiner, sm er pført bl.a. efter den tidligere lv m bliger fr ældre g persner med handicap g ejendmme tilhørende kmmuner eller reginer når bligerne er almene ældrebliger Gælder endvidere ikke fr 80/20 ejendmme, småejendmme, ustøttede private plejebliger, accessriske enkeltværelser eller når erhvervsdelen er et fysisk adskilt blandet lejemål Reglerne mfatter enkeltværelser, der er beliggende i en ejendm, sm er mkstningsbestemt, medmindre der er tale m et accessrisk enkeltværelse Gennemgribende frbedrede lejemål kan være mfattede g er det sm udgangspunkt, medmindre andet aftales Det er i visse lejemål muligt at aftale, at reglerne m mkstningsbestemt leje ikke finder anvendelse angives i BRL 15a Det udvidede ejendmsbegreb, BRL 4a Definitin af fast ejendm, der afviger fra det traditinelle fastejendmsbegreb, der er fastlagt i udstykningslven BRL 4a, stk. 2: T eller flere ejendmme skal i relatin til bl.a. reglerne m mkstningsbestemt leje anses sm 1 fast ejendm, hvis ejendmmene ejes af samme ejer + er pført kntinuerligt sm en samlet bebyggelse g har enten fælles friarealer eller ngen frm fr driftsfællesskab (Eller hvis de er samvurderet eller samnteret i tingbgen jf. stk. 1) Afgørende fr Om ejendmme er mfattet af reglerne m mkstningsbestemt leje, eller m de må karakteriseres sm småejendmme. Dette skal afgøres ud fra status d. 1/ (Om det pfyldte BRL 4a) Beregningen af den mkstningsbestemte leje, hvis 2 ejendmme med mkstningsbestemt lejefastsættelse sm hidtil har haft frskellige ejere, bliver erhvervet af den samme ejer, g de øvrige kriterier i BRL 4a gså er pfyldt på dette tidspunkt skal have beregnet mkstningsbestemt leje under 1 GD 2006/38Ø er særligt interessant Det særlige ejendmsbegreb i 4a er en undtagelse fra det i øvrigt gældende matrikulære

6 betale ver huslejen (dvs. kun bebelseslejemål = 100 % = der skal ikke fretages frdeling) Frdeling mellem bebelse g erhverv BRL 11 Der skal på driftsbudgettet ptages en lejeværdi, sm svarer til den del af ejendmmens nødvendige driftsudgifter g afkastning, der kan henføres til dels lkaler, sm U selv anvender, eller sm er udlejet uden af være mfattet af BRL kap II dvs. reglerne m mkstningsbestemt leje dels enkeltværelser Frdelingen skal ske efter bruttetageareal I praksis betyder det, at der skal udregnes en bligprcent til frdelingen af driftsudgifterne mellem de mkstningsbestemte bebelseslejligheder g erhvervslejemål+visse bebelseslejemål Beregning af bligprcenten Først pgøres ejendmmens samlede bruttareal derefter pgøres bruttarealet af de bebelseslejemål, der skal indgå på bligsiden. Bligprcenten pgøres herefter ved at arealet af lejemål, sm er mfattet af reglerne m mkstningsbestemt leje sættes i frhld til ejendmmens samlede bruttareal arealer afgøres principielt efter arealbekendtgørelsen Fællesrum g sekundære lkaliteter i ejendmmen skal ikke regnes med i det samlede bruttetageareal (dvs. hverken bebelses eller erhvervsdelen) gælder f.eks. vaskerum, pulterrum, cykelkælder etc. Bligarealer, der alligevel skal medregnes til erhvervsdel: Lejemål, der anvendes af U selv g enkeltværelser samt de bebelseslejemål, der er aftalt fri lejefastsættelse fr efter BRL 15a Garager g parkeringskældre Arealbekendtgørelsen 2: Skal ikke medregnes det er dg i en lang række dmme fastslået at garager medregnes under erhvervsdelen Der kan dg muligvis ses brt herfra, såfremt garagerne er tilgængelige fr beberne Frdelingsprincippet Fra 1995 blev frdelingsprincippet baseret på arealer Overgangsrdning: bligprcenten må maksimalt stige med 1 prcentpint m året, indtil bligprcenten svarer til det, der kan beregnes på grundlag af bligernes aktuelle andel af ejendmmens samlede areal herudver må den mkstningsbestemte leje maskimalt stige med 5 kr. pr. m2 (Pt. stadig mkring 700 ejendmme, der er mfattet af vergangsrdningen)