Ejendomsforeningen Danmark Lejefastsættelse og lejeregulering

Transkript

1 Ejendomsforeningen Danmark Lejefastsættelse og lejeregulering Juridisk konsulent Pernille Lind Husen Ejendomsforeningen Danmark

2 Emner Lejefastsættelse og lejeregulering Lejefastsættelse - Omkostningsbestemt leje - Gennemgribende moderniserede lejemål - Det lejedes værdi - Småhuse - Markedsleje

3 Emner Lejefastsættelse og lejeregulering Lejeregulering - Omkostningsbestemt leje (gennemgås særskilt) - Det lejedes værdi - Småhuse - Skatter og afgifter - Pristalsregulering - Trappeleje

4 Lejefastsættelse Lejefastsættelsesprincipper i lovgivningen Det lejedes værdi Omkostningsbestemt leje Markedsleje

5 Lejefastsættelse Regulerede ctr. uregulerede kommuner Reguleret kommune - Boligreguleringsloven er gældende - Kommunalbestyrelsen bestemmer, ML 1 og 2 - Tjek hos Ejendomsforeningen eller GI Ureguleret kommune - Boligreguleringsloven gælder ikke (kap II-V)

6 Lejefastsættelse Regulerede ctr. uregulerede kommuner Reguleret kommune - Boligreguleringsloven gælder - Omkostningsbestemt leje - Det lejedes værdi - Småhuse - Markedsleje Ureguleret kommune - Lejeloven gælder for lejefastsættelse - Det lejedes værdi - Markedsleje

7 Lejefastsættelse Omkostningsbestemt leje Hvilke ejendomme er omfattet - Storejendomme - 7 eller flere beboelseslejemål den 1. januar Mere end 20% boligareal pr. 1. januar Ikke almene boliger

8 Lejefastsættelse Omkostningsbestemt leje Hvilke lejemål er omfattet - Beboelseslejemål - Ikke aftalt markedsleje - Ikke gennemgribende forbedrede og fastsat efter ML 5, stk. 2 - Blandede lejemål - Ikke fysisk adskilte for hele lejemålet - Fysisk adskilte for boligdelen - Separate enkeltværelser/klubværelser - Ikke accesoriske enkeltværelser

9 Lejefastsættelse Omkostningsbestemte leje ML 5, stk. 1 Beregnet leje - Budgetleje - Vedligeholdelseshensættelser - Evt. forbedringer - Evt. lejetillæg for særlige rettigheder ML 5, stk. 1 Ved lejeaftalens indgåelse må lejen ikke fastsættes til et beløb, som overstiger det beløb, der kan dække ejendommens nødvendige driftsudgifter, jf. 8, og afkastningen af ejendommens værdi, jf. 9. For lejemål, som er forbedret, kan der til lejen efter 1. pkt. lægges en beregnet forbedringsforhøjelse, jf. dog stk. 2.

10 Lejefastsættelse Omkostningsbestemt leje ML 5, stk. 1 Generelle forbedringer på ejendommen - Vinduer - Isolering Individuelle forbedringer i det enkelte lejemål - Køkken og/eller bad - El-installationer

11 Lejefastsættelse Omkostningsbestemt leje ML 5, stk. 1 Udvidede rettigheder for lejer - Ret til fremleje uanset årsag og/eller i længere tid end 2 år Særlige indskrænkninger af lejers rettigheder - Tidsbegrænsning - Fradrages ved siden af lejemålets andel af budgetlejen

12 Lejefastsættelse Gennemgribende forbedrede lejemål ML 5, stk. 2 I udgangspunktet omkostningsbestemte lejemål Lejefastsættelse efter det lejedes værdi i stedet for omkostningsbestemt leje - Dog god idé at oplyse lejeren om lejemålets andel af budget, vedligeholdelseshensættelser og evt. generelle forbedringer i ejendommen

13 Lejefastsættelse Gennemgribende forbedrede lejemål ML 5, stk. 2 Nye krav til ejendommen pr. 1. juli 2014 i ML 5, stk. 3 Energimærke A-D - Eller Energiforbedringer for 400 kr. pr. m 2 boligareal inden for en periode på 2 år

14 Lejefastsættelse Gennemgribende forbedrede lejemål ML 5, stk. 2 Krav til den gennemgribende forbedring - Forøget det lejedes værdi væsentligt - Principperne for forbedring jf. LL 58 - Forbedringsudgiften overstiger kr. pr. m 2 eller samlet beløb på kr. (2015 tal) Orientere lejerne/beboerrepræsentationen jf. ML 5, stk. 4 - Betingelse for udlejning efter ML 5, stk. 2 Udlejer skal opretholde forbedringen - Hvis ikke den opretholdes kan huslejenævnet fastsætte lejen efter ML 5, stk. 1

15 Lejefastsættelse Mere byrdefulde vilkår ML 5, stk. 9 Der må ikke aftales mere byrdefulde vilkår end der gælder for de andre lejere i ejendommen - NB! Gælder KUN ved lejemålets indgåelse Gælder både lejefastsættelse efter ML 5, stk. 1 og ML 5, stk. 2 - Sammenligning hver for sig for så vidt angår lejens størrelse Korrekt beregnet omkostningsbestemt leje - Kan efter nyeste praksis nedsættes jf. ML 5, stk. 9 - Udlejer kan bare varsle op til gældende omkostningsbestemt leje

16 Lejefastsættelse Det lejedes værdi Hvilke ejendomme - Alle beliggende i uregulerede kommuner - 80/20 ejendomme i regulerede kommuner - Småhuse (begrænset) Hvilke lejemål - Gennemgribende forbedrede lejemål jf. ML 5, stk. 2 - Accessoriske enkeltværelser - Ikke hvor der er aftalt markedsleje

17 Lejefastsættelse 80/20 ejendomme ML 4, stk % af ejendommens areal den 1. januar 1980 anvendtes til erhverv Det matrikulære ejendomsbegreb finder anvendelse, til forskel fra det udvidede ejendomsbegreb i ML 4 a

18 Lejefastsættelse Det lejedes værdi LL kap VIII Sammenligningsleje - Det andre betaler for tilsvarende lejemål med samme lejefastsættelse - Indvendig vedligeholdelse - Evt. hensættelser til forbedringer jf. LL 63a LL 47, stk. 2, skal der foretages sammenligning med den leje, som er almindeligt gældende i kvarteret eller området for tilsvarende hus og husrum med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand.

19 Lejefastsættelse Det lejedes værdi Der ses bort fra en række forhold ved sammenligningen - Forbedringer efter LL 58, stk. 3 og 62 b - Forbedringer for hensættelsesbeløb - Forbedringer efter sanering eller byfornyelse - Forbedringer som lejer selv har lavet med tilladelse fra udlejer Der ses bort fra en række lejemål angivet i 47, stk. 2 - Lejemål med aftale efter LL 62 b - Byfornyede lejemål under visse omstændigheder - Lejemål i ejendomme med indeksfinansiering - Markedslejelejemål

20 Lejefastsættelse Det lejedes værdi Hensættelser til indvendig vedligeholdelse - Der hensættes 44 kr. pr. m 2 til kontoen (2015 satser) - Skal tages ud af den samlede leje - Udlejers hensættelsespligt Hensættelser til forbedringer - Kun ejendomme taget i brug før Mere end 2 beboelseslejligheder - Der hensættes 23 kr. m 2 til kontoen (2015-satser) - Udlejers hensættelsespligt

21 Småhuse Regelgrundlag Definition, ML 4, stk. 5 - KUN i regulerede kommuner - Ejendomme med 6 eller færre beboelseslejligheder pr. 1. januar 1995 Hvilke regler gælder for småhuse - ML kap IV A - ML 4 a, 17, m.fl. - LL, herunder for lejefastsættelse og -regulering

22 Småhuse Ejendomsbegreber Matrikulære ejendomsbegreb - Hovedregel i dansk ret - Udstykningsloven - Lejeloven Udvidede ejendomsbegreb i ML 4 a - Flere matrikulære ejendomme ejet af samme ejer anses som én ejendom

23 Småhuse Ejendomsbegrebet i ML 4 a Ejerlejligheder ejet af samme ejer - Beliggende i samme ejerforening Ejendomme ejet af samme ejer - Opført kontinuerligt - Samlet bebyggelse - Fælles friarealer eller driftsfællesskab - Samvurderede og samnoterede - Omfattende domspraksis

24 Småhuse Definition 6 eller færre beboelseslejligheder - Faktiske forhold afgørende 1. januar Ændringer i ejendommen efterfølgende uden betydning - Ændringer i ejerskab efterfølgende kan få betydning - Særlig regel for ejendomme ejet af andelsboligforeninger - Restejendomme og Ejerlejligheder

25 Småhuse Foreningsejendomme Andelsboligforeninger - Ejendomme ejet af andelsboligforeninger, ML 29 b, 2. pkt. - Antallet af udlejede lejligheder den 1. januar 1995 Restejendomme og Ejerlejligheder - Restejendomme er én fast ejendom jf. ML 4 a, antallet af beboelseslejligheder i restejendommen 1. januar Enkeltejede ejerlejligheder er altid småhuse

26 Småhuse Lejefastsættelse Det lejedes værdi Sammenligningsleje - Det andre betaler for tilsvarende lejemål med omkostningsbestemt leje, ML 29 c - Indvendig vedligeholdelse - Evt. hensættelser til forbedringer jf. LL 63a ML 29 c For ejendomme,, gælder reglerne om ændring af lejevilkår i kapitel VIII i lov om leje. Lejen i disse ejendomme kan dog ikke væsentligt overstige den leje, der betales for tilsvarende lejeforhold med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand omfattet af reglerne i kapitel II-IV, og hvor lejen er reguleret efter 7.

27 Småhuse Lejefastsættelse Det lejedes værdi Der ses bort fra en række lejetillæg i det omhandlede lejemål ved sammenligningen - Forbedringer efter LL 58, stk. 3 og 62 b - Forbedringer for hensættelsesbeløb - Forbedringer efter sanering eller byfornyelse - Forbedringer som lejer selv har lavet med tilladelse fra udlejer Der ses bort fra en række lejemål ved sammenligningen jf. LL 47, stk. 2 - Lejemål med aftale efter LL 62 b - Byfornyede lejemål under visse omstændigheder - Lejemål i ejendomme med indeksfinansiering - Markedslejelejemål

28 Småhuse Oversigt over de seneste domme vedr. småhuse Småhus eller ikke småhus - GD 2014/25 H, Ejendomme ejet af forskellige ejere anset som storejendom - GD 2013/70 H, Faktisk anvendelse af lejemål afgørende for at ejd. ikke var småhus - GD 2013/56 V, Ejd. var A/B pr men senere solgt som udlejningsejd. Ikke småhus - GD 2013/43 Ø, 4 ejd. var én ejendom jf. ML 4 a - GD 2013/26 V, 2 ejd. var ikke én ejendom jf. ML 4 a - GD 2013/05 Ø, Varslingstidspunkt afgørende for vurdering af om ejendom var småhus (søgt indbragt for HR, præmisser i strid med øvrig praksis) - GD 2010/29 Ø, Ejd. var A/B pr men senere solgt som udlejningsejd. Ikke småhus

29 Emner Lejereguleringsmuligheder Lejeregulering - Omkostningsbestemt leje (gennemgås særskilt) - Det lejedes værdi - Småhuse - Hensættelser til forbedringer LL 63 a - Forbedringer - Skatter og afgifter - Pristalsregulering - Trappeleje

30 Lejeregulering Det lejedes værdi Regulering efter LL 47, stk. 1 - Lejeforhøjelse Regulering efter LL 49 - Lejenedsættelse

31 Lejeregulering Det lejedes værdi regulering efter LL 47 og 49 Hvilke ejendomme - Alle ejendomme i uregulerede kommuner - 80/20 ejendomme - Småhuse Hvilke lejemål - Accessoriske enkeltværelser - Ikke lejemål hvor der er aftalt markedsleje - Ikke gennemgribende forbedrede lejemål

32 Lejeregulering Det lejedes værdi Lejeforhøjelse LL 47 Hvis den gældende leje væsentligt ligger under det lejedes værdi - Den samme vurdering, som ved lejefastsættelsen, LL 47, stk. 2 Betingelser for varsling af lejeforhøjelse - 2 år siden sidste varsling, LL 47, stk. 3 - Væsentlighed ca. 10% Varsling med 3 måneder, LL 48, stk. 1

33 Lejeregulering Det lejedes værdi Lejeforhøjelse LL 47 Krav til varslingen, LL 48, stk. 2 - Skriftlig - Lejeforhøjelsen størrelse - Begrundelse for varslingen - Klagevejledning Krav forud for varslingen, hvis der er beboerrepræsentation i ejendommen - Høring jf. LL 66, stk. 1, a)

34 Lejeregulering Det lejedes værdi Lejeforhøjelse LL 47 Indbringes for huslejenævnet af udlejer, hvis lejer gør rettidig indsigelse, LL 48, stk. 3 og 4 - Beboerrepræsentationen kan ikke gøre indsigelse for lejer (dog almindelige fuldmagtsregler) - Ikke krav om begrundelse i lejers indsigelse - Indbringelsesfrist uger fra varslingen er kommet frem til lejer - Opkrævning begrænset til 15 kr. pr. m 2 mens sagen kører - Regulering af forudbetalt leje og depositum kan først ske når sagen er afgjort

35 Lejeregulering Det lejedes værdi Lejeforhøjelse LL 47 Behandlingen ved huslejenævnet - Gyldighed - Godkendelse eller tilsidesættelse af varslingen helt eller delvist - Bevisbyrden ligger hos udlejer Beviser/dokumentation - Sammenligningslejemål - Lejekontrakter - Besigtigelser

36 Lejeregulering Det lejedes værdi Lejenedsættelse LL 49 Hvis lejen ligger væsentligt over det lejedes værdi Lejer indbringer sag for huslejenævnet - Kræver forudgående henvendelse til udlejer - Skal indbringes inden 1 år efter lejen betales første gang - Lejer har bevisbyrden - Lejen kan nedsættes til et lavere niveau end aftalt/varslet - Beboerrepræsentationen kan indbringe sag på lejers vegne

37 Småhuse Lejeregulering Det lejedes værdi Regulering efter ML 29 c jf. LL 47, stk. 1 - Lejeforhøjelse Regulering efter ML 29 c jf. LL 49 - Lejenedsættelse

38 Småhuse Lejeforhøjelse tvist Behandlingen ved huslejenævnet - Gyldighed - Godkendelse eller tilsidesættelse af varslingen helt eller delvist - Bevisbyrden ligger hos udlejer Beviser/dokumentation - Sammenligningslejemål med omkostningsbestemt leje - Lejekontrakter - Besigtigelser - Skyggebudget

39 Småhuse Lejeforhøjelse tvist Skyggebudget, ML 29 c, 4. pkt. - Anvendes, når der ikke findes sammenligningslejemål - Opgøres på samme måde som det omkostningsbestemte budget Lejetillæg udover den omkostningsbestemte leje - Forbedringer - Andre lejetillæg

40 Småhuse Lejenedsættelse, ML 29 c, jf. LL 49 Hvis lejen ligger væsentligt over det lejedes værdi Lejer indbringer sag for huslejenævnet - Kræver forudgående henvendelse til udlejer - Skal indbringes inden 1 år efter lejen betales første gang, NB! ML 17 gælder - Lejer har bevisbyrden - Lejen kan nedsættes til et lavere niveau end aftalt/varslet - Beboerrepræsentationen kan indbringe sag på lejers vegne

41 Småhuse Oversigt over de seneste domme vedr. småhuse Beviser og dokumentation - GD 2014/11 Ø, Lagt til grund, at der ikke var sammenligningslejemål, sag hjemvist for udarbejdelse af skyggebudget - GD 2014/07 Ø, L havde ikke løftet bevisbyrden for, at småhusleje oversteg det lejedes værdi - GD 2013/77 Ø, Huslejenævnet skulle have lavet skyggebudget, sag hjemvist - GD 2013/11 V, Sammenligningslejemål, der ikke var prøvet kunne bruges som bevis - GD 2013/20 Ø, Bevisbyrden for påvisning af at lejen væsentlig oversteg det lejedes værdi var lejers (fremlejetager) - GA 2013/12, Sammenligningsgrundlag for forbedret småhuslejemål (fremlejemål) - GA 2013/5, Sammenligningsgrundlag for forbedret småhuslejemål (fremlejemål)

42 Lejeregulering Hensættelse til forbedringer LL 63 a Kan reguleres en gang om året, LL 63 b, stk. 1 - Særlig varslingsregel - Varsles med 3 måneder - Varsles ved skriftlig meddelelse til lejerne ingen formkrav