Gå hjemmøde Boliglejemål 1 og 2

Transkript

1 Gå hjemmøde Boliglejemål 1 og 2 Ny udgave 2017

2 Boliglejemål 1 og 2 Lejefastsættelse Gå hjemmøde 2. februar 2017 Pernille Lind Husen juridisk konsulent Ejendomsforeningen Danmark

3 Omkostningsbestemt leje Beregnet leje på grundlag af ejendommens driftsudgifter jf. BRL 8 og afkast jf. BRL 9 Omfatter også beregnede forbedringstillæg Det lejedes værdi Skønsmæssigt fastsat leje Sammenlignes med tilsvarende lejemål i kvarteret eller området med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand Særligt for småhuse sammenlignes med tilsvarende lejemål, hvor lejen er omkostningsbestemt og reguleret jf. BRL 7 Omfattende forbedrede småhuslejemål vil kunne sammenlignes med gennemgribende forbedrede lejemål, hvor lejen er fastsat jf. BRL 5, stk. 2 (og reguleret jf. BRL 7) 3

4 Fri lejefastsættelse Hvad parterne kan aftale Alene afgrænset af aftalelovens 36 om åbenbart urimelige aftale vilkår Betalinger ud over lejen Lejemaksimeringsreglerne betyder, at der ikke kan kræves betalinger af lejeren, som ikke er hjemlet i loven Uafklaret om dette også gælder for lejemål med fri lejefastsættelse 4

5 Kategorisering af ejendomme og lejemål Generelt nødvendige oplysninger om ejendommen/lejemålet Beliggenhed regulerede og uregulerede kommuner Afgrænsning af ejendommen ejendomsbegreber, BRL 4 a Ibrugtagningstidspunkt Antal boliglejemål beboelseslejligheder, værelser mv. Tidspunkter for eventuelle ændringer af ejendommen og/eller lejemålene 5 Særlige oplysninger nødvendige i forhold til de enkelte kategorier af ejendomme og lejemål Omkostningsbestemte ejendomme 80/20-ejendomme Småhuse Uregulerede ejendomme Nyopførte ejendomme

6 Omkostningsbestemte ejendomme Definition af ejendommen Beliggenhed reguleret kommune Mere end 6 beboelseslejligheder 1. januar % erhvervsareal eller mindre 1. januar 1980 Ibrugtagningstidspunkt er principielt ikke afgørende Men har betydning for opgørelsen af ejendommens afkast Ejendomme taget i brug efter 31. december 1991 (se senere plancher) 6

7 Omkostningsbestemte ejendomme De enkelte lejemål BRL 5, stk. 1 Kaldes i daglig tale omkostningsbestemte lejemål BRL 5, stk. 2 Gennemgribende forbedret jf. betingelserne i 5, stk. 2-8 Konverteret erhverv efter 31. december 1991 Nyindrettet tagetage pr. 1. september 2002 og senere Nypåbygget etage pr. 1. juli 2004 og senere 7

8 Omkostningsbestemte ejendomme Lejefastsættelsen BRL 5, stk. 1 Omkostningsbestemt leje evt. med beregnet forbedringstillæg BRL 5, stk. 2 Det lejedes værdi, jf. LL 47 Fri lejefastsættelse, BRL 15 a jf. LL 53, stk. 4 og 5 Kræver aftale 8

9 80/20-ejendomme Definition af ejendommen Beliggenhed reguleret kommune Taget i brug den 1. januar 1980 eller tidligere Mere end 80 % af arealet anvendtes til andet end beboelse den 1. januar 1980 Antal beboelseslejligheder ikke afgørende De enkelte lejemål Beboelseslejemål Konverteret erhverv efter 31. december 1991 Nyindrettede tagetager pr. 1. september 2002 og senere Nypåbyggede etager pr. 1. juli 2004 og senere 9

10 80/20-ejendomme Lejefastsættelsen Beboelseslejemål Det lejedes værdi, LL 47 Fri lejefastsættelse, LL 53, stk. 4 og 5 Kræver aftale 10

11 Småhuse Definition af ejendommen Beliggenhed reguleret kommune 6 beboelseslejligheder eller færre pr. 1. januar % erhvervsareal eller mindre 1. januar 1980 Ibrugtagningstidspunkt? Før 1. januar 1995 Efter 1. januar 1995 De enkelte lejemål Beboelseslejemål Konverteret erhverv efter 31. december 1991 Nyindrettede tagetager pr. 1. september 2002 og senere Nypåbyggede etager pr. 1. juli 2004 og senere 11

12 Småhuse Lejefastsættelsen Beboelseslejemål Det lejedes værdi, BRL 29 c, jf. LL 47 Sammenligning med lejemål reguleret efter BRL 7 (omkostningsbestemte lejemål) Fri lejefastsættelse, LL 53, stk. 4 og 5 Kræver aftale 12

13 Uregulerede ejendomme Definition af ejendommen Beliggenhed ureguleret kommune Ibrugtagningstidspunk ikke afgørende Ejendomme taget i brug efter 31. december 1991 (se senere plancher) Antal beboelseslejemål ikke afgørende Afgrænsning af ejendommen ikke afgørende De enkelte lejemål Beboelseslejemål Konverteret erhverv efter 31. december 1991 Nyindrettede tagetager pr. 1. september 2002 og senere Nypåbyggede etager pr. 1. juli 2004 og senere 13

14 Uregulerede ejendomme Lejefastsættelsen Beboelseslejemål Det lejedes værdi, LL 47 Fri lejefastsættelse, LL 53, stk. 4 og 5 Kræver aftale 14

15 Nyopførte ejendomme Definition af ejendommen Beliggenhed både i regulerede og i uregulerede kommuner Ibrugtaget efter 31. december 1991 Antal beboelseslejemål ikke afgørende Afgrænsning af ejendommen ikke afgørende Ejendommen vil OGSÅ være enten en omkostningsbestemt ejendom, et småhus eller en ureguleret ejendom De enkelte lejemål Beboelseslejemål 15

16 Nyopførte ejendomme Lejefastsættelsen Fri lejefastsættelse, LL 53, stk. 3 evt. via BRL 15 a Kræver aftale Hvis ingen aftale fastsættes lejen i overensstemmelse med ejendommens kategorisering som omkostningsbestemt, småhus eller ureguleret 16

17 Enkeltværelser Fastsættes til det lejedes værdi Særlige forhold der kan ændre kategoriseringen helt eller midlertidigt Byfornyede ejendomme Hvis byfornyet i perioden 1983 til 2003 følger lejefastsættelse og lejeregulering byfornyelseslovgivningens regler Ejendomme opført af eller tilhørende særlige ejere eller med særlige lån Særregler i BRL 9 og LL kap. VIII A 17