Årlige ordinære generalforsamling 30. april 2019 GF Råmosen/Spildevandslaug. Bestyrelsens beretning

Transkript

1 Årlige ordinære generalforsamling 30. april 2019 GF Råmosen/Spildevandslaug Bestyrelsens beretning Indledning Indledningsvis vil jeg på bestyrelsens vegne byde velkommen til den årlige ordinære generalforsamling for Grundejerforeningen og Spildevandslauget. Og et velkommen til nye beboere på Atlasvænge og dermed nye medlemmer af Grundejerforeningen og Spildevandslauget. Som det fremgår af dette års indkaldelse, så vil der afholdes to generalforsamlinger i det samme møde her i aften. Det skyldes, at vi alle er fødte medlemmer af både Grundejerforeningen og Spildevandslauget, men bestyrelsen er den samme jf. vedtægterne og dagsordenen for begge generalforsamlinger er identiske. Sidste år havde vi ikke så meget at berette i forhold til Spildevandslauget, men i år har bestyrelsen holdt ét møde, og anledningen til det møde vi vender tilbage til under dagsordenen og lidt her i beretningen. Ved sidste års generalforsamling var der stort fremmøde, stor opbakning til bestyrelsens forslag og en god debat om forskellige forhold omkring det at bo på Atlasvænge. Nu står vi her igen til den ordinære årlige generalforsamling, hvor vi gerne vil gøre status over det forgange år - og der er sket meget siden sidst. Først og fremmest er vi blevet mange flere på området, og det er dejligt at se, at Atlasvænge for alvor har taget form og om lidt er et færdigbygget beboelses-/villakvarter i den nye sydlige bydel af Ballerup. Det at området her på Atlasvænge nu er blevet færdigbygget, åbner op for at evt. nye kommende tiltag og initiativer kan udfolde sig ud til glæde for fællesskabet. Men det åbner også op for fællesskab og naboskab, hvor der ikke er langt til hinanden både til højre og venstre og lige overfor. Et naboskab som er så tætbebygget, som her på området, kræver en stor åbenhed, tolerance og accept af os alle og hinanden, hvis vi skal lykkes med at få rammerne for et godt fællesskab omkring Atlasvænge til at fungere i hverdagen og i al almindelighed. Der skal være plads til forskelligheden, men ikke på bekostning af fællesskabet og de vilkår, området og Grundejerforeningen hviler på og ageres ud fra. Og det håber bestyrelsen, at der fortsat vil være opbakning til og accept af. Som formand for bestyrelsen vil jeg gerne her i indledningen benytte lejligheden til at sige en stor tak til de enkelte bestyrelsesmedlemmer for det engagement og arbejde, der har været udført i løbet af året og ikke mindst i forhold til at få gennemført de mange projekter, som blev vedtaget sidste år. Som I kan høre af beretningen, kommer vi ikke sovende til bestyrelsesarbejdet og der bruges mange frivillige timer ved siden af møderne. Også en stor tak til vores suppleant Thomas Kristensen, som med sin viden indenfor byggeri har bistået bestyrelsen omkring forståelse og indsigt i kloakering, regnbede, asfaltering m.m. 1

2 Tak til vores interne revisor, Erik Larsen, som vi har haft en rigtig god dialog med og som har givet fine inputs til regnskabet og omkring regnskabsaflæggelsen for Jeg vil også benytte lejligheden til at sige tak for de forskellige henvendelser bestyrelsen har fået i det forgangne år. Det synes vi kun viser, at alle har en god og sund interesse for vores område og fællesskab. Det er kun via konstruktiv dialog at vi sammen kan udvikle Atlasvænge og tage ansvar for de ting, som allerede er installeret og det som kommer i fremtiden. Årets der er gået (maj 2018-april 2019) / Grundejerforeningen Som nævnt i indledningen vil bestyrelsen gerne gøre status over året, der er gået. Det har været et travlt år med projekter, driftsopgaver og møder med forskellige samarbejdspartnere. I juni blev det første nyhedsbrev sendt ud til alle medlemmer det første af sin art. En del af jer har tilkendegivet, at I er glade for informationen. For bestyrelsen er det en måde at holde medlemmerne løbende orienteret om forhold, som vedkommer os alle, på bedste vis. Og vi håber det er lykkes. I samme måned satte Kommunen efter hårdt pres fra bestyrelsen et markhegn op på den bageste del af volden ud mod Baltorpbakken. Dette for at hindre færdsel på toppen af volden, da volden ikke er bygget til det og samtidigt for at sikre privatlivets fred. Efter flere forudgående drøftelser i bestyrelsen omkring foreningens retssikring i forhold til Kommunen og øvrige samarbejdspartnere blev der også i juni måned indgået et samarbejde med en ekstern advokat, Jan Fürst, med henblik på at bistå bestyrelsen og foreningen i det omfang, det måtte være nødvendigt. I juli fik Atlasvænge en redningskrans af TrygFonden denne er blevet sat op ved regnvandsbassinet og legepladsen. I samme måned gennemførte vi en test i forhold til placering af de kommende chikaner efter anvisning af Miljø og Teknik. I september blev den planlagte legeplads indviet, dog ikke med den placering, som oprindeligt var tiltænkt. Kommunen ville gerne have den placeret et andet sted og efter vores mening lige tæt nok ved regnvandsbassinet. Det afstedkom en lille voldforhøjning for at skabe en slags værn ud mod bassinet. I oktober måned blev der opmærkede de lovede gæsteparkeringspladser - 20 pladser blev det til i alt. Opmærkningen havde først og fremmest til hensigt at få en mere struktureret parkering på området. Der er dog fortsat udfordringer med parkering på området, som vi kommer til at drøfte her i dag. I november måned blev der af Milton installeret renovationspladser på de fire rækkehushjørner for at imødekomme Kommunens krav om kildesortering. I samme måned valgte Miljø og Teknik at installere en krydsningshelle på Baltorpvej efter kraftig opfordring fra bestyrelsen, da vi gerne ville have en sikker måde at kunne krydse vejen på. I december blev der indgået en 1-årig aftale med Grantoftegaard omkring vedligeholdelse af de grønne områder og aftalen med Ejendomsvirke på dette område blev opsagt. I samme måned sagde vi farvel til Marianne Sejerbo, som har siddet i bestyrelsen gennem 2 år som Arkitektgruppens repræsentant, men som på mange fronter har arbejdet for hele fællesskabet. 2

3 Suppleant Camilla Mortensen trådte ind i stedet og har siden arbejdet i bestyrelsen som konstitueret medlem og stiller nu op til valg ved denne generalforsamling. I januar her i år kom der omsider hegning rundt om regnvandsbassinet. En anden løsning end den tiltænkte og den som blev drøftet på generalforsamlingen. Årsagen hertil er, som udmeldt i vores nyhedsbreve, at vi blev frarådet at sætte buske op og i det omfang, som der skulle til, især set i lyset af den meget varme og tørre sommer. I februar måtte Miljø & Teknik sætte anvisningsskilte op på to af de tre helle-punkter på den etablerede krydsningshelle efter pres fra bestyrelsen og efter flere uheldige situationer med bilister og en bus, som var kørt ud over det ene helle-punkt i høj fart det helleplateau som ligger tættet ved fortovet og indkørslen til Atlasvænge fra Baltorpvej. I samme måned blev der afholdt borgermøde omkring Lokalplansforslaget Grundejerforeningen indgav et høringssvar til 5.4 ang. anlæggelse af stiforbindelse gennem den østlige del af Atlasvænge. I marts udsendte Grantoftegaard og Grundejerforeningen en fælles pressemeddelelse om det kommende samarbejde på det grønne område. I samme måned blev der indført kildesortering for rækkehushjørnerne - 7 måneder senere end aftalt med Vestforbrændingen. Dialogen har været utilstrækkelig, og hverken Grundejerforeningen eller rækkehusene har kunnet få ordentlig besked om, hvornår renovationspladserne ville blive taget i brug. Og her i april afventer i vi fortsat datoen for et nyt borgermøde på Atlasvænge med Miljø & Teknik samt Arkitektgruppen omkring lovliggørelsen af regnbedene. Vi har dog ladet os fortælle, at Kommunen vil tilbyde at stille en konsulent til rådighed for parcellerne, så man kan få hjælp til lovliggørelsen. På det driftsmæssige område har der også været travlt: Der har været en del udsving på belysningen i kortere og længere perioder. I første omgang handlede det om vand og fugt omkring el-skabet og nye sikringskapsler og sikringer blev sat i. I anden omgang handlede det om, at nogle af de kabler, som der er skudt op i lygtepælene havde lidt overlast under den proces. De beskadigede kabler er nu erstattet, og vi håber, at det omsider har løst problemet. De grønne fælles arealer er blevet gennemgået i forhold til reetablering efter endt byggeri. Det skal ikke være en hemmelighed, at det har været en meget tung opgave, og vi er blevet mødt med enten larmende tavshed, træghed eller en reetablering som har været meget mangelfuld. Det betyder, at det fortsat bliver vanskeligt at vedligeholde de grønne områder med græsslåning og ukrudtsbekæmpelse. Der har været adskillige gennemgange af hele området med både Arkitektgruppen og Miljø og Teknik for at drøfte den fortsatte udfordring med overfladevand, nedsivning og regnbede. Udlejning af fælles arealer til byggerier på området. Løbende kontakt til de 5 firmaer med udstillingshuse (Eurodan, HHM Huse, Lasse Larsen Huse, Visuel Byg og Menzer-Kristensen) ang. Åbent Hus-arrangementer, parkering og brugen af husene som salgskontorer. Og endelige har der på det samarbejdsmæssige område været holdt en række møder, som vi her vil uddybe lidt: 3

4 Arkitektgruppen sidste slidlag Det var oprindeligt planen, at det sidste slidlag skulle været lagt på sidste sommer, men en hastig indgriben fra bestyrelsens side fik vi overbevist Arkitektgruppen om, at det ville være bedre at vente til sommeren 2019, hvor der var en stor sandsynlighed for, at de sidste husbyggerier ville være færdige. Seneste udvikling i denne sag er, at det udskydes endnu en gang, formentligt til august/september, af hensyn til lovliggørelsen af regnbedene, hvis entreprenøren kan overtales endnu en gang. I kølvandet på det blev det aftalt med Arkitektgruppen og Miljø og Teknik, at installationen af 6 hastighedsbegrænsende bump også bliver udskudt. Bestyrelsen benyttede lejligheden til at forespørge muligheden for at opsætte chikaner i form af blomsterkummer/kasser i stedet for bump. De metalbump der var lagt op til, ville slide på bilerne og det ville larme når man kørte over dem. Forvaltningen var imødekommende for vores forslag. Grundejerforeningen har derfor fået overført penge fra Arkitektgruppen til installation af chikaner. Den endelig placering vil blive efter nærmere aftale med forvaltningen. Miljø & Teknik / Lokalplanen Bestyrelsen har siden april og frem til i dag holdt utallige møder med medlemmer af Kommunalbestyrelsen, medlemmer af Miljø- og Teknikudvalget og medarbejdere i den tekniske forvaltning. Der er ingen tvivl om, at den oprindelige Lokalplan 134 for området har været medvirkende årsag til at området er blevet, som det er uagtet af hvilke tanker der var tænkt fra Kommunens side. Det har også været en Lokalplan, som på mange måder har været vanskeligt både for bestyrelsen og jer som beboere at agere efter, da udlægningerne fra forvaltningen har været meget forskellige og i nogen sammenhænge uforståelige. Det skal ikke være nogen hemmelighed, at bestyrelsen har brugt meget tid på at diskutere lokalplanens bestemmelser med både de kommunale politikere og forvaltningens medarbejdere i håb om, at der kunne findes en forståelse for de udfordringer, som forvaltningens administration af lokalplanen har givet og uden at ville tage ansvar for de konsekvenser, disse så har forvoldt området. Bestyrelsens holdning har i denne sag været helt klart. Alt dette kunne være undgået, hvis forvaltningen havde villet besigtige byggerierne og området løbende og helt fra byggemodningen af området. Her taler vi om alt lige fra det såkaldte solcelletag, udstillingshuse uden beboelsespligt, nedsivning af regnvand og mangel på samme, vejbredde, manglende parkeringsmuligheder, højder på voldene, dimensionen på regnvandsbassinet, overkørsler kontra indkørsler, bebyggelsesgrader, højde på levende hæk osv. Resultatet af det lange tovtrækkeri kender I jo en revidering af Lokalplan 134, som mere handler om en præcisering og justering af de bestemmelser, som forvaltningen har erkendt ikke har været administreret korrekt, men hvor bestyrelsen havde håbet på at få en lokalplan, som mere ville afspejle de faktiske forhold, som der er i dag på Atlasvænge og tage udgangspunkt i dem. På borgermødet den 6. februar blev bestyrelsen klar over, at der i det nye Lokalplansforslag havde sneget sig en kommende sti-forbindelse ind med anlæggelse ved den østlige del af området bag ved grundene nr Kommunen så her en mulighed for en sti-forbindelse mellem Baltorpvej og det kommende nye bydelskvarter ved/på Telegraf via Atlasvænge og uden at dette havde været drøftet med GF. 4

5 Det afstedkom en heftig debat på mødet og efterfølgende indgav Grundejerforeningen et høringssvar på vegne af medlemmerne med protest mod denne sti. Til det nye Lokalplansforslag har der været indgivet i alt 8 høringssvar fra Atlasvænge, hvoraf 3 af høringssvarene blev imødekommet. To af dem handlende om anlæggelsen af en sti i den østlige del af Atlasvænge og det sidste handlede om bebyggelsesgrad af sekundær bebyggelse på rækkehusgrundene. Arkitektgruppen / Milton Huse dræning af voldene Bestyrelsen har siden tiltrædelse haft utallige henvendelser og anmodninger til Arkitektgruppen og Milton Huse i forhold til at få løst udfordringen med afledning af overflade vand fra voldene og ned på de private grunde. Arkitektgruppen har været villig til at indgå i en fælles løsning med Milton Huse, og efter sigende har der været holdt mange møder. Bestyrelsen blev i august måned informeret om, at man ville lave en løsning med dræning i selve de to volde med kobling til det offentlige spildevandsnet. Den løsning ville Kommunen ikke bakke op omkring. Næste løsning gik på, at der skulle laves en faskine med store strandsten langs foden af voldene, således at overfladevandet nemmere kunne sive ned i jorden. Dette betød dog, at de dræn som Milton Huse i forvejen havde gravet ned, skulle lovliggøres først, da de var blevet koblet på rækkehusenes afløb og ikke installeret med separat afløb. Eftersom Milton Huse ikke er lykkes med at få en aftale i stand med sin underentreprenør, Iversen Byg & Anlæg omkring lovliggørelsen, så er sagen foreløbig endt dér. Bestyrelsen har opfordret begge partner til at mødes endnu en gang og finde en god fælles løsning på et problem, som reelt er skabt ved at grundene er lagt for tæt ved voldene. Bestyrelsen har også forsøgt at adressere problemet til Miljø & Teknik med en forespørgsel om, hvorvidt der kunne tages noget af højde på voldene, så overfladen minimeres dér hvor voldene er over 1.5 m. Forvaltningen er ikke særlig interesseret i at gå ind i den sag, men peger på Arkitektgruppen og Milton Huse og så er vi desværre tilbage til udgangspunktet. Bestyrelsen finder det på ingen måde acceptabelt, at udfordringen med voldene tørres af på Grundejerforeningen og efterlader os med et problem som nærmest har vist sig uløseligt. Voldenes beskaffenhed (jordunderlaget og højden) gør, at f.eks. en beplantning af voldene ikke vil være en farbar vej at gå. Dels er der dårlige forudsætninger for planter og buske at vokse på volden, da jorden stort set er næringsfattig og består primært af blåler. Dels bliver en vedligeholdelse af beplantningen en umulighed grundet højden og hældningen på voldene. Vi vil slutte beretning for Grundejerforeningen af med en kort bemærkning om regnbedene: Intensionerne omkring regnbede har formentlige været gode nok, men i virkelighedens verden har dette aldrig fungeret her på Atlasvænge af flere årsager, hvor både Kommunen og Arkitektgruppen bærer en stor del af skylden. 1. Kommunen har aldrig efterkontrolleret, om regnbedene reelt er blevet lavet som Arkitektgruppen har skitseret. 2. Arkitektgruppen blev tvunget til at etablere dem, inden al byggeriet gik i gang på området. 3. Vejens bredde på 5 meter med 2½ meters regnbede på begge sider, hvor der ikke må køres i er en fantasi uden virkelighed. I bagklogskabens ulideligt klare lys burde regnbedene være blevet 5

6 etableret som græsarmering, så man kunne køre ind over disse ved forbikørsel, og regnbedene burde ikke have været etableret, før al byggeri var tilendebragt. Bestyrelsen har flere gange meddelt Miljø & Teknik, at Grundejerforeningen ingen hjemmel har via foreningens vedtægter og det kommunale ønske om grønne regnbede med en funktion som nedsivningskanal, som skitseret i den oprindelige lokalplan, bliver aldrig en gangbar realitet på Atlasvænge det har forvaltningen selv haft en aktiv rolle i qua byggetilladelserne. Var man gået efter den af Grundejerforeningen skitserede løsning, ville alle indkørsler have været født med et græsarmeringsbælte på 2½ meter, som kunne sikre nedsivning fra indkørslen i stedet for udledning ud på vejen. Samtidigt havde vi også undgået hele sagen omkring lovliggørelsen af regnbedene, hvor I som grundejere og Grundejerforeningen er blevet gjort ansvarlige for de grønne regnbede, mens Kommunen reelt har friholdt sig selv som medansvarlig sammen med Arkitektgruppen. Vi går nu over til en kort beretning for Råmosens Spildevandslaug: Der har ikke før nu været afholdt bestyrelsesmøde i Råmosens Spildevandslaug, da foreningen primært har til formål at tage vare på spildevandsudledning via det fælles interne kloaksystem ud til det offentlige net. Kloaksystemet er forsikret jf. lovgivningen, hvorfor der indtil nu ikke har været belæg for medlemskontingent. Men i kølvandet på de mange drøftelser, som Grundejerforeningen har haft med Miljø & Teknik ang. regnbede og nedsivning af regnvand og overfladevand, blev Spildevandslauget ufrivilligt viklet ind i denne sag i efteråret sidste år, da forvaltningen og det politiske lag mente at kunne drage Spildevandslauget ansvarlig for manglende bortledning af regnvand på området med henvisning til den indgåede tilslutningsaftale. Denne situation afstedkom, at bestyrelsen valgte at holde et møde i spildevandslaugets regi for at drøfte hvilke konsekvenser det eventuelt ville få, hvis Kommunen som miljømyndig ville gøre alvor af truslen om at gøre spildevandslauget og dermed os alle sammen, ansvarlig for lovliggørelsen af regnbedene på området. Vi har ved en nærmere granskning af de mange dokumenter, som vi først fik overleveret af Arkitektgruppen sidste efterår, måtte konstatere, at der er en del mangler i både driftsplan, bygningsdelskort og tegninger. Vi har derfor rettet en del spørgsmål til Arkitektgruppen som både har stået for 1 års gennemgangen og eftersynet lige før, at området blev overdraget til Spildevandslauget tilbage i april 2017 faktisk samme dag, hvor der blev afholdt generalforsamlingen. Pr. d.d. er Arkitektgruppen endnu ikke kommet med nogen form for fyldestgørende tilbagemelding og dokumentation for de udbedringer, som er foretaget i forhold til manglerne ved 1 års gennemgangen og i forhold til opfyldelsen af betingelserne for tilslutningsaftalen med Ballerup Kommune til det offentlige kloaknet. På den baggrund har vi nu valgt at informere Miljø & Teknik om manglerne og derigennem gøre Arkitektgruppen ansvarlig for manglerne med forvaltningen som miljømyndighed. 6

7 Afsluttende bemærkninger Som I formentligt kan fornemme ud fra beretningen for både Grundejerforeningen og Spildevandslauget er der i forbindelse med hele sagen omkring regnbedene og voldene dukket en række kritiske forhold op, som bestyrelsen ikke tidligere har været bekendt med af den simple årsag, at vi ikke før nu har haft tilstrækkelig indsigt i hele byggemodningsprocessen af området og egentligt heller ikke skulle have det. Men vi må i dag konstatere, at der i forbindelse med byggemodningen af området er givet så mange dispensationer til Arkitektgruppen fra Kommunen, som har gjort, at området på flere væsentlige punkter afviger fra lokalplanens intentioner og er en af hovedårsagerne til de problemer, vi har i dag på området. Vi har måttet konstatere ved selvsyn, at flere forhold som Arkitektgruppen håndhæver at være i orden og i overensstemmelse med de aftaler, der er indgået med Kommunen, ikke passer. Herunder opbygning af regnbedene, opbygning af voldene, etablering af slamfang og årlig tømning af disse. Vi er af den opfattelse, at mange af disse ting kunne være undgået, hvis Kommunen havde været mere kritiske og ført tilsyn med byggemodningen på området, i stedet for blindt at stole på en samarbejdspartner, som i bund og grund har gjort, som det passede dem ud fra nogle økonomiske betragtninger og gevinster. Efter bestyrelsens mening er sagen nu blevet så omfangsrig, at vi nu går efter at få gennemført en forhåndsundersøgelse, der kan hjælpe os med at få afdækket, om vi kan: anfægte byggemodningsprocessen, sagsbehandlingen og overdragelsen til grundejerforeningen og Spildevandslauget? hvis ja, hvilke forhold kan vi gå efter og evt. få medhold i? og kan vi i givet fald få fri proces? Forhåndsundersøgelsen bør efter vores bedste vurdering gennemføres af en byggesagkyndig advokat, som har erfaring med byggebranchen og kender lovgivningen på området og behandlingsgangene i den kommunale sektor. 7