ALBERTSHØJ ETAPE 3 ØKONOMINOTAT

Transkript

1 02. maj 2018 Sagsnummer: JUMO ALBERTSHØJ ETAPE 3 ØKONOMINOTAT BAGGRUND I forbindelse med udviklingen af Albertslund Centrum og etableringen af plejecentret Albertshøj frasolgte Albertslund Kommune den såkaldte HB-grund, til Citycon Danmark ApS, der samtidig forpligtede sig til at indgå i et bygherrefællesskab med Albertslund Kommune, når AK havde behov og mulighed for at udvide det allerede opførte plejecenter Albertshøj med en etape 3. Efter købet af HB-grunden, har Citycon Danmark ApS videresolgt Ejendommen til TK Development, som beskæftiger sig med udvikling af fast ejendom i Danmark, Sverige og Polen, med fokus er shoppingcentre, multifunktionelle centre, retailparker og kontor- og domicilejendomme samt boliger. Det er mellem parterne aftalt, at der på grunden skal opføres privat erhverv og almene ældreboliger med tilhørende kommunale servicefunktioner. Der skal opføres i alt 51 almene ældreboliger, heraf 36 boliger særligt indrettet til demente og 15 ældreboliger opført i et tårn tilsvarende Albertshøj etape 1+2. Det samlede byggeprojekt bestående af erhverv og almene ældreboliger realiseres af TK Development. Byggeriet opdeles på projektstadiet i to ejerlejligheder, hvor ejerlejlighed 1 består af ældreboliger og servicearealer og ejerlejlighed 2 består af erhverv. Byggeriet gennemføres efter en model, hvor TK Development varetager en delegeret bygherrefunktion for byggeriet af ældreboliger og tilhørende servicearealer (ejerlejlighed 1). Dermed forestår TK opførelsen og varetager Albertslund Kommunes forpligtigelser i medfør af gældende lovgivning, herunder udbudspligten og skal påtage sig sædvanlige bygherrerisici. Byggeriet af etape 3 vil være reguleret af Almenboliglovens bestemmelser og de regelsæt, der i øvrigt gælder for støttet byggeri i almindelighed og ældreboligbyggeri i særdeleshed. Desuden vil byggeriet være underkastet de

2 Side 2 af 8 ønsker og krav Albertslund Kommune har til byggeriet udformning og indretning jf. byggeprogrammet bestående af værdi- og funktionsprogram og de tekniske specifikationer. Ved aflevering er Albertslund Kommune forpligtet til at købe ejerlejlighed 1. Købet er reguleret af købsaftalen, der er betinget frem til godkendt skema B. FORUDSÆTNINGER FOR SKEMA A Anskaffelsessummen for etablering af almene ældreboliger er reguleret af et statsligt rammebeløb. Indenfor rammebeløbet opnås finansiering med statsstøttede lån på 88% af anskaffelsessummen. Resten finansieres kontant ved kommunal grundkapital på 10% og beboerindskud på 2%. Boligdelens anskaffelsessum beregnet med udgangspunkt i det statslige rammebeløbet for 2017 vil ved et BBR-areal på m 2 være kr. Servicearealernes anskaffelsessum udregnes med udgangspunkt i rammebeløbet for boligdelen fratrukket byggeretsværdien på kr./m 2, da der ikke beregnes udgifter til byggeretter herfor. Ved et BBR-areal på 626 m 2 være på kr. med udgangspunkt i rammebeløbet for boligdelen. Servicearealerne finansieres af Albertslund Kommune. Dog kan der opnås et statstilskud på kr. pr. tilknyttet bolig. Tilskuddet på i alt 2.4 mio. kr. anvendes som bidrag til nedbringelse af servicearealernes anlægsudgifter. Desuden kan momsen af anlægsudgifterne afløstes. De resterende anlægsudgifter finansieres kontant. Anskaffelsessummen for boligerne indeholder de samlede håndværkerudgifter og omkostninger ved byggeriet. Hertil kommer ved projekter med støtte efter Almenboligloven mulighed for at indregne værdien af grundarealet byggeretsværdien. Byggeretsværdien indgår hermed i skema A, B, C og finansieres hermed qua projektets eksterne finansiering. Værdien fastsættes principielt iht. Vurderingsloven (i praksis ved en statsautoriseret valuar). Byggeretsværdien er i etape 3 vurderet af RED property Advisers til kr./m 2 inkl. moms. Ved et BBR-areal på i alt m 2 for boligdelen vil byggeretsværdien udgøre 11,7 mio. kr af anskaffelsessummen. Betalingen for developers projektudvikling, projektstyring mv. af plejecenterbyggeriet består af et styringshonorar fastsat til 6% af den samlede beløb, som betales til TK for at opføre boligerne og de tilhørende servicearealer. Styringshonoraet indgår i anskaffelsessummen og finansieres af den almene byggesag.

3 Side 3 af 8 PROJEKTØKONOMI Overordnet set kan økonomien for opførelse af ældreboliger med tilhørende serviceareal opgøres som følger, når der tages udgangspunkt i rammebeløbet for støttet byggeri og de arealer, som blev opgjort og politisk godkendt ifbm. skema A. Momspligtige beløb er inkl. 25% moms. Arealer fastsat efter arealopgørelse á Servicedel Boligdel I alt 36 demensboliger á ca. 65m M² 15 ældreboliger á ca. 66,3 m 2 (gns.) i tårn Bruttoetageareal i alt M² Kælder og sekundære bygningsarealer M² Arealfordelingsnøgle (afrundet) 15,8% 84,2% 100,0% Statsligt rammebeløb pr m² pr 1/ for plejeboliger , i alt Tillæg pr m² pr 1/ for Energiklasse 1-etagebyggeri 1.150, i alt Rammebeløbsbestemt økonomisk ramme for byggeriets plejeboliger, i alt Anskaffelsessum pr m² for byggeriets servicearealer (rammebeløb ekskl. byggeretsværdi) Samlet investeringsomfang, i alt I alt I Skema A opgøres økonomien i standardiserede omkostningsgrupperinger bestående af grundudgifter, entrepriseudgifter, omkostninger og gebyrer. Fordelingen kan for nærværende projekt ses i nedenstående figur. Beløb Inkl. moms (1000 kr.) Ældreboliger Serviceareal I alt Grundudgifter Entrepriseudgifter Omkostninger Gebyrer I alt Forudsætningerne for budgetestimeringen indenfor de enkelte omkostningsgrupper kan ses nedenfor.

4 Side 4 af 8 Grundudgifter Byggeretsværdi I denne sag udgøres en stor del af grundudgifterne af byggeretsværdien. Byggeretsværdien indgår i skema A, B, C og finansieres hermed qua projektets eksterne finansiering. Det er aftalt, at byggeretsværdien tilfalder TK Development. Byggeretsværdien udgør kr./m2 og udgør ved et BBR-areal på m2 for boligdelen vil byggeretsværdien udgøre 11,7 mio. kr. Ud over byggeretsværdien er det aftalt, at Albertslund Kommune betaler TK Development kr. for etablering af sokkel for AK s andel af det samlede byggeri. Prisen for sokkel er baseret på Sælgers dokumenterbare beregninger, hvorfor prisen anses for markedskonform. Den aftalte byggeretsværdi mellem Kommunen og Citycon er reguleret af aftalegrundlaget for grundkøbet. Denne transaktion er ikke en del af skema A økonomien, men anvendes som kommunal finansiering af byggeriet. Med baggrund i de politisk godkendte arealer udgør: Nyt projekt: TKD butiks/detailareal anslået m2 mod opr m2 = difference 1783 m2 AK ældreboliger anslået m2 fordelt med ca på boliger og 626 på serviceareal (ekstra) detail-m2 af DKK (nye) bolig-m2 af DKK I alt Det forventes, at der skal påregnes moms af beløbet bliver den kommunale indtægt 8.3 mio. kr. Tilslutningsbidrag Tilslutningsbidrag er estimeret til 1.2 mio. kr. TK disponerer over budgettet til tilslutningsbidrag og de bærer hermed risikoen for budgettets overholdelse. I alt betales 17.2 mio. kr. til TK i grundkøbesum Omkostninger Der er estimeret omkostninger for 6,2 mio. kr. Heraf er den største post er 4 mio. kr. til kommunens afholdelse af udgifter til rådgivning i hele projektperioden. Herudover er der afsat et byggesagshonorar på 1% af anskaffelsessummen til den kommunale administration, i alt 1,2 mio. kr.

5 Side 5 af 8 Gebyrer Som en del af den almene byggesag skal der betales forskellige gebyrer: Bidrag til Byggeskadefonden på 1,00% af anskaffelsessummen for boligdelen, i alt 0,99 mio. kr. Statens promillegebyr på 0,20%, i alt 0,23 mio. kr. Støttesagsgebyr til kommunen på 0,25% for boligdelen, i alt 0,25 mio kr. I alt er der estimeret gebyrer for 1,5 mio. kr. Entrepriseudgifter Der er i alt estimeret 90.1 mio. kr. til Entrepriseudgifter. Heraf er der afsat 2% af anskaffelsesomkostningerne i alt 2,3 mio kr. til tilvalg/ændringer i projektet som kommunen disponerer over. Desuden disponere kommunen over 0,4 mio. kr. til aptering af servicearealerne. I alt disponerer Kommunen over 2,7 mio kr. af entrepriseudgifterne. De betyder, at der er 87.4 mio. kr. tilbage som TK Development disponerer over i forbindelse med opførelsen af det nøglefærdige byggeri. Heraf er det aftalt, at TK får 6% i styringshonorar svarende til 5,3 mio. kr. Beløbet skal dække deres projektledelse af byggeriet, teknisk rådgivning, udbudsrådgivning, landinspektør, fagdommere ifbm. bedømmelse af tilbud, vederlag til tilbudsgivere, levering af DV materiale ved overgangen til drift og bygge og ibrugtagningstilladdelser jf. økonomimodellen. Dermed er der 82.2 mio. kr. til opførelsesomkostninger. Dette beløb skal dække håndværkerudgifter, ufopulje og all-risk forsikring. TK har ansvar for at disponere over midlerne. Det er oplyst, at der opereres med en ufo-pulje på 10% og at forsikringsomkostningerne beløber sig til kr. Således er udbudssummen på entreprisearbejderne kr. Ud over de angivne servicearealer på 626 m 2 skal der opføres teknikarealer på 140 m 2. Der påregnes ikke særskilt økonomi for disse, idet samtlige arealer ønskes opført inden for den angivne ramme til entrepriseudgifter. Entrepriseudgifterne vil blive reguleret ifbm. skema B såfremt licitationsresultatet afviger fra ovenstående.

6 Side 6 af 8 KOMMUNAL NETTOØKONOMI Den kommunale nettoøkonomi ifbm. at opføre de 51 ældreboliger med tilhørende serviceareal er opstillet nedenfor: Kommunal nettoøkonomi Boligdel Servicearealer I alt Finansieres af støttet byggesag (Rammebeløb) Byggesagsudgifter (Rammebeløb) Aptering og velfærdsteknologi demensboliger Kommunal grundkapital Omlægning og tilpasning af offentlige arealer, belægning, tilgængelighed mv. (ekskl. moms) Kommunale indtægter, heraf: Byggeretsværdi, betalt af Citycon (ekskl. moms) (10.4 mio. kr. inkl. moms) Momsrefusion (servicearealer) Servicearealtilskud ( kr. pr. bolig) Byggesagshonorar (1% af anskaffelsessum til kommunal adm.) Støttesagsgebyr (0,25%) BETALINGSFLOW Grundkøbesummen Det er aftalt mellem Albertslund Kommune og TK, at grundkøbesummen på i alt kr. deponeres på en dertil oprettet deponeringskonto tilhørende TK Development efter skema B er godkendt og senest når ejerlejlighed 2 udgørende de to nederste etager i ejendommen påbegyndes. Det er desuden en forudsætning herfor at Albertslund Kommune har opnået betinget skøde. Jf. Købsaftalen. Når byggeriet af Ejerlejlighed nr. 1 påbegyndes, frigives købesummen for grunden til TK Development. Anlægssummen: Anlægssum betales i henhold til Totalentreprisekontrakten i månedlige rater svarende til Byggeprojektets stade, jf. ABT 22, stk. 1. Lånefinansiering: Det er forudsat, at der umiddelbart efter godkendt skema B optages byggekredit i Kommunekredit på i alt 88% af byggesagsudgifterne for boligdelen. Der vil i takt med opførelsesudgifter blive hævet på byggekreditten. Efter aflevering

7 Side 7 af 8 konverteres byggekreditten til et støttet lån. Herudover finansieres 10% af den kommunale grunddkapital og 2% af beboerindskud. Nedenfor er udgifter og finansieringen fordelt på årene : (udgifter er opgjort inkl. moms) Total 1.0 Udgifter 1.1 Grundkøbesum Entrepriseomkostninger Omkostninger og gebyrer Inventar og velfærdsteknologi demensboliger Omlægning og tilpasning af off. Arealer I alt Finansiering 2.1 Byggekredit/Realkreditlån (88% af anlægssum) Beboerindskud (2% af anlægssum) Byggeretsværdi betalt af Citycon Øvrige kommunale indtægter Kommunal bevilling (jf. punkt ) I alt Ovenstående vil blive indarbejdet i den kommunale anlægsplan. Nedenfor er udgifter fordelt på boliger og serviceareal for årene : (udgifter er opgjort inkl. moms) Total Udgifter Boligareal Grundkøbesum Entrepriseomkostninger Omkostninger og gebyrer Serviceareal Grundkøbesum Entrepriseomkostninger Omkostninger og gebyrer I alt TIDSPLAN Nedenfor er projektets milepæle oplistet: Udbudsdokumenterne er udsendt fredag den Herefter følger en prækvalificering og en forhandlingsproces efter aflevering af det foreløbige tilbud. Der er tilbudsfrist for aflevering af de endelige tilbud 23. september 2018

8 Side 8 af 8 Den politiske behandling af Skema B behandling forventes december 2018 Udførelsesfasen påbegyndes april 2019 og forventes der forventes aflevering af byggeriet i 30. juni 2020.