SILKEBORG KOMMUNE Etablering af botilbud efter serviceloven og efter almenboligloven

Transkript

1 SILKEBORG KOMMUNE Etablering af botilbud efter serviceloven og efter almenboligloven Nedenstående beskrivelse forudsætter en kommunal etablering og omfatter efter aftale med Silkeborg Kommune alene forholdene vedrørende anlægsøkonomi samt husleje/boligbetaling ANLÆG Almenboligloven Botilbud kan opføres efter almenboliglovens 105, stk. 1. Det fremgår heraf, at kommunen har pligt til at sørge for, at der er det nødvendige antal ældreboliger, der kan udlejes til ældre og personer med handicap, som har et behov for sådanne boliger Boligdel: Opførelse af boligdelen i et botilbud efter almenboliglovens bestemmelser finansieres på følgende måde: Nuværende lovgivning Pct. Forventet lovgivning Pct. Realkreditlån med ydelsesstøtte fra staten Kommunal grundkapital Beboerindskud 2 2 I alt Det skal anføres, at den skitserede forventede finansiering i øjeblikket foreligger som et lovforslag. Ifølge lovforslaget skal finansieringen være gældende fra 1. juli 2012 og indtil udgangen af Det forventes, at loven vedtages inden udgangen af Kommunens udgift i forbindelse med etablering af botilbudsboliger efter almenboligloven vil således udgøre 10 % af den støtte berettigede anskaffelsessum. Den støtteberettigede anskaffelsessum er omfattet af bestemmelsen om maksimumbeløb, hvilket betyder, at der er lagt et loft over den anlægsudgift, der kan opnås støtte til. Maksimumbeløbet gældende for Silkeborg Kommune udgår i 2012 henholdsvis kr. / m2 for lavt byggeri og kr. / m2 for etagebyggeri, begge beløb er inklusive moms. Den støtteberettigede anskaffelsessummen må udover udgifter baseret på maksimumbeløb også indeholde udgifter til faktisk indeksregulering af håndværkerudgifterne. Ovenstående maksimumbeløb omfatter byggeri gennemført efter Bygningsreglement 2010 (BR10). Vælges det at gennemføre byggeriet som lavenergibyggeri klasse 2015, kan merinvesteringen i forhold til et BR10-byggeri medtages i anskaffelsessummen. Merinvesteringen finansieres således: Side 1 af 7

2 Pct. Realkreditlån uden statsstøtte 98 Beboerindskud 2 I alt 100 Anskaffelsessum for almene ældre-/plejeboliger opgøres inklusive moms. Lån i forbindelse med opførelse af almene ældre-/plejeboliger medtages i kommunens låneramme jfr. bestemmelserne i bek. om kommuners låntagning og meddelelse af garantier. Servicedel: Såfremt der ved etablering af et botilbud opføres servicearealer, skal anskaffelsessummen til etableringen finansieres af kommunekassen. Der kan efter lov om almene boliger m.v. ydes et tilskud til servicearealer, der er etableret i umiddelbar tilknytning til ældreboliger. Tilskuddet udgår kr. pr. tilknyttet bolig, dog maksimalt 60 pct. af servicearealernes anskaffelsessum. Anskaffelsessum for servicearealer opgøres eksklusive moms. Serviceloven Efter servicelovens 108, stk. 1, har kommunen pligt til at sørge for, at der er det fornødne tilbud om længerevarende ophold for personer med betydeligt og varigt nedsat fysisk og psykisk funktionsevne og deraf følgende særlige behov. Såvel boligarealer som servicearealer i et botilbud opført efter servicelovens 108 finansieres 100 % af kommunen. Udgifterne til etableringen opgøres eksklusive moms for både boligdel og servicedel. Medmindre kommunen har ledig låneramme, kan der ikke lovligt optages lån til finansiering af etableringen af et botilbud efter servicelovens 108 Opsamling vedrørende anlægsøkonomi Kommunal nettoøkonomi Til belysning af forskelle i den kommunale nettoøkonomi ved etablering af botilbud efter henholdsvis almenboligloven og serviceloven kan der tages udgangspunkt i følgende eksempel: 10 boliger (lavt byggeri) a 65 m2, i alt 650 m2 boligareal uden merinvestering til lavenergibyggeri klasse 2015 samlet anskaffelsessum på kr. inkl. moms / kr. ekskl. moms og 150 m2 serviceareal med en anskaffelsessum på kr. ekskl. moms/ m2 samlet anskaffelsessum på kr. ekskl. moms Side 2 af 7

3 Kommunens nettoøkonomi kan ved opførelse efter almenboligloven og serviceloven og med foranstående forudsætninger opgøres således: Opført efter almenboligloven Opført efter serviceloven Boligarealer: Anskaffelsessum (ekskl. moms) Kommunal grundkapital, 10 pct. af kr Servicearealer: Anskaffelsessum (ekskl. moms) Anlægstilskud -10 boliger a kr Kommunal nettoøkonomi Side 3 af 7

4 HUSLEJE / BOLIGBETALING Almene boliger Almene ældre-/plejeboliger er omfattet af bestemmelserne i Lov om leje af almene boliger. Lejen i almene boliger fastlægges på grundlag af et driftsbudget for det kommende år. Udgifterne opgøres inklusive moms. Lejen fastsættes som balanceleje, d.v.s. at lejen skal dække de til enhver tid værende udgifter ved bebyggelsens drift, herunder beboerbetalingen til ydelser på realkreditbelåningen, henlæggelser samt øvrige driftsudgifter. Driftsoverskud og driftsunderskud udlignes efter særlige regler i kommende års budgetter. Lejen fordeles på de enkelte ældreboliger efter deres indbyrdes værdi, hvor udgangspunktet for fordelingen er boligernes bruttoetageareal jfr. BBR. Lejere i almene boliger kan søge om boligstøtte efter reglerne i lov om individuel boligstøtte. Der ydes boligstøtte til et boligareal på op til 65 m2. Er borgeren stærkt bevægelseshæmmet og er boligen egnet herfor, kan der ydes boligstøtte til et areal på op til 75 m2. Har beboeren hjælperordning kan der ydes boligstøtte til yderligere 10 m2. Udover huslejen betaler beboeren for el, varme og vand svarende til beboerens faktiske udgifter beregnet i forhold til forbrugsregnskabet. Udgifter til fællesantenneanlæg eller programforsyning udefra skal beboeren ligeledes betale særskilt for sin andel af ejendommens fællesudgifter hertil. Der betales indskud i forbindelse med indflytning i en almen ældre-/plejebolig. Indskuddet udgør 2 % af botilbuddets anskaffelsessum fordelt på antal boliger. Eksempel på huslejeberegning: Bolig på 65 m2 Driftsudgifter (ekskl. kapitaludgifter og udg. til el og varme) skønnet til 350 kr./m2/år Boligstøtte baseret på en person med førtidspension tilkendt efter 1/ og uden anden indkomst eller formue. Driftsbudget Pr. år Pr. måned Kapitaludgifter 2,86 % af Øvrige driftsudgifter 65 m2 a 350 kr./m Bruttohusleje Boligstøtte, ca Nettohusleje Side 4 af 7

5 108 boliger Boligbetaling i boliger opført efter 108 i serviceloven reguleres efter bestemmelserne i bek af 12. december 2006 (betalingsbekendtgørelsen) om betaling for botilbud m.v. efter servicelovens kapitel 20, samt flytteret i forbindelse med botilbud efter 108 (med senere ændringer). Der oprettes i forbindelse med en beboers indflytning et boligdokument, hvor betaling og andre bestemmelser for opholdet beskrives. Beboernes betaling er sammensat af to forskellige dele. Betalingen består dels af omkostningsbestemt del på baggrund af boligernes driftsudgifter og dels af en indtægtsbestemt del, baseret på beboerens husstands indtægt. Betalingen efter boligens omkostninger og størrelse fastsættes for et år ad gangen på grundlag af botilbuddets budget. De samlede budgetterede driftsudgifter for ejendommen opgøres. Hertil lægges 10 pct. af den seneste ejendomsvurdering (dog max. eventuelle faktiske kapitaludgifter). Tillægget på 10 pct. træder i stedet for kapitaludgifter, der således ikke medtages. Driftsudgifter og 10 pct. af ejendomsvurderingen fordeles mellem boligarealer og servicearealer efter arealstørrelse (opdelingen tager udgangspunkt i almenboliglovens definition på boligareal og serviceareal). Herefter fordeles udgiften mellem beboerne i forhold til boligstørrelse. Boligstørrelse opgøres som summen af privat bolig og andel af fælles boligareal. Resultatet af forannævnte beregning kaldes for den enkelte bolig maksimal husleje. Driftsudgifterne opgøres inklusive udgifter til moms. Beboerne betaler 10 pct. af den maksimale husleje. Herudover betaler beboerne 10 pct. af den årlige husstandsindkomst op til en indtægtsgrænse på kr. Beboere, der har indtægt herudover, betaler 20 pct. af indtægter over indtægtsgrænsen. For reelt enlige nedsættes indtægtsgrundlaget med kr. Den samlede husleje må dog højest udgøre den maksimale husleje for den enkelte bolig. Boligbetalingen reguleres ikke som følge af afvigelser mellem budgetterede og faktiske driftsudgifter. Der kan ikke opkræves indskud ved indflytning i et botilbud opført efter servicelovens 108, ligesom disse boliger ikke er omfattet af bestemmelserne om boligstøtte. Beboernes betaling for el og varme betales særskilt og fastlægges for et år ad gangen på grundlag af botilbuddets budget. Udgifterne opgøres inklusive moms. Er der etableres særskilte målere, kan beboernes forbrug afregnes på grundlag de enkelte boligers faktiske forbrug i henhold til måling og forbrugsregnskaber. Som ovenfor anført indgår ejendommens ejendomsværdi i beregningsgrundlaget. Da denne er ukendt i forbindelse med nybyggeri, er det ikke fundet hensigtsmæssig at udarbejde beregningseksempel på boligbetalingen. Det kan dog anføres, at det fra lovgiveres side er tilstræbt, at skabe en nogenlunde ens nettoboligbetaling for beboere i almene boliger og boliger opført efter servicelovens 108, forudsat at boligstørrelser m.v. er ens. Side 5 af 7

6 Eksempler på huslejeberegning: Bolig på 65 m2 Driftsudgifter skønnet til 350 kr./m2/år. Ejendomsvurdering for boligdel skønnet til kr. (svarende til anskaffelsessum). Boligbetaling baseret på en person med førtidspension tilkendt efter 1/ og uden anden indkomst eller formue. Driftsbudget Pr. år Husleje Driftsudgifter 650 m2 a 350 kr Ejendomsværdi (kun boligdel) 10% af Driftsudgifter boligdel Maksimal årlig boligbetaling / Omkostningsbestemt boligbetaling 10% af Førtidspension Fradragsbeløb Beregningsgrundlag Indtægtsbestemt boligbetaling 10% af Samlet årlig boligbetaling Månedlig boligbetaling / Boligbetaling baseret på en enlig kontanthjælpsmodtager (under 25 år) uden anden indkomst eller formue. Driftsbudget Pr. år Husleje Omkostningsbestemt boligbetaling Jfr. ovenstående Kontanthjælp Fradragsbeløb Beregningsgrundlag Indtægtsbestemt boligbetaling 10% af Samlet årlig boligbetaling Månedlig boligbetaling / Side 6 af 7

7 Opsamling vedrørende husleje/boligbetaling Følgende kan opstilles til belysning af forskelle mellem huslejebetaling for almene boliger og boligbetaling i 108-boliger: Lovgrundlag for beboelse Aftale og lejemål Opgørelse af leje- /boligbetaling Almenbolig Almenlejeloven Driftsbekendtgørelsen Lejekontrakt (standardformular) Balancelejeprincip p.g.a. omkostningsbudget bolig Bek om betaling for botilbud m.v. efterservicelovens kap. 20 m.m. Boligdokument (standardformular) Omkostnings- og indtægtsbestemt beregning Mulighed for boligstøtte Ja Nej Reguleres huslejen/betalingen ved budgetafvigelser Særskilt betaling af forbrug (el, varme og evt. vand og fællesantenne) Ja Ja Nej Ja Randers, den 13. november 2012 BDO Kommunernes Revision Bygge og Anlæg Side 7 af 7