LOKALPLAN NR FOR KYSTNÆRE BOLIGER VED STENSLEDGÅRDSVEJ I ASSENS UDKAST

Transkript

1 UDKAST Forslag til Lokalplan nr for kystnære boliger ved Stensledgårdsvej i Assens

2 Indholdsfortegnelse Redegørelse for planen Lokalplanens baggrund og formål... 6 Beskrivelse af lokalplanområdet... 6 Lokalplanområdets omgivelser... 7 Lokalplanens indhold... 8 Forhold til anden planlægning og lovgivning Forhold til anden planlægning Anden lovgivning Klagevejledning vedr. miljøvurdering Midlertidige retsvirkninger Retsvirkninger Bestemmelser for lokalplan nr Formål Område og zonestatus Områdets anvendelse Veje, stier og parkeringsforhold Udstykning Bebyggelsens omfang og placering Bebyggelsens ydre fremtræden Ubebyggede arealer Tekniske anlæg Grundejerforening Forudsætning for ibrugtagning Ophævelse af lokalplan Servitutter mv Vedtagelsespåtegning

3 Indholdsfortegnelse Kortbilag til lokalplanen L1: Matrikelkort L2: Lokalplanområdets omgivelser og arealbindinger L3: Principiel dispositionsplan L4: Visualisering af områdets påvikring af kystlandskabet Bilag Bilag A: Miljøscreening

4 Forslag til lokalplan Forslag til Lokalplan nr For kysnære boliger ved Stensledgårdsvej i Assens er fremlagt fra den xx. xxxxxx 2014 til den xx. xxxxxxx Du er velkommen til at indsende ændringsforslag, indsigelser eller bemærkninger i øvrigt til planforslagene i offentlighedsperioden. Disse skal senest den xx. xxxxxxx 201x være fremsendt til: Assens Kommune Rådhus Allé Assens eller assens@assens.dk Har du spørgsmål til lokalplanforslaget, er du velkommen til at kontakte Planafdelingen på tlf Hvad er en lokalplan? En lokalplan er en plan, hvori byrådet kan fastsætte bindende bestemmelser for et områdes fremtidige anvendelse, udstykning, placering og udformning af bebyggelse, materialer, beplantning, vejog stiforhold m.v. Ifølge Lov om planlægning har byrådet pligt til at udarbejde lokalplan, inden et større byggeri, anlægsarbejde eller nedrivning kan sættes i gang. Herudover også, når det er nødvendig for at sikre kommunplanens virkeliggørelse, eller når arealer skal overføres fra landzone til byzone. Hensigten hermed er at sikre en sammenhæng med den øvrige planlægning. Byrådet har ret til, på ethvert tidspunkt, at træffe beslutning om at udarbejde et lokalplanforslag. Lokalplanen består af 2 dele: Redegørelsen, hvor baggrunden og formålet med lokalplanen beskrives, og der fortælles om lokalplanens indhold. Herudover redegøres der bl.a. også for de miljømæssige forhold, om hvordan lokalplanen forholder sig til anden planlægning, og om gennemførelse af lokalplanen kræver tilladelser eller dispensationer fra andre myndigheder. Planbestemmelserne, der er de bindende bestemmelser for områdets fremtidige anvendelse. Illustrationer samt noter skrevet i højre spalte, har til formål at forklare og illustrere planbestemmelserne og er således ikke direkte bindende. For at sikre planlovens intentioner om at offentligheden inddrages i lokalplanlægningen, skal et forslag til lokalplan offentliggøres i mindst 8 uger, før kommunalbestyrelsen træffer endelig beslutning om lokalplanen. I de 8 uger kan borgere og myndigheder komme med ændringsforslag og bemærkninger til lokalplanforslaget. Lokalplanen er juridisk bindende for den enkelte grundejer forstået på den måde, at den eksisterende lovlige anvendelse kan fortsætte som hidtil, men ændringer i de eksisterende forhold, fx ved ny- eller ombygning, skal være i overensstemmelse med lokalplanen, medmindre der er opnået dispensation efter reglerne i planlovens 19. 4

5 Oversigtskort Baggrundskort: DDO opyright COWI Oversigtskort - lokalplanområdets placering i Assens 5

6 Redegørelse LOKALPLANENS BAGGRUND OG FORMÅL Assens Kommune oplever en vedvarende interesse for attraktive byggegrunde, hvor en god beliggenhed i forhold til skole, infrastruktur og grønne områder, forenes i spændende udstykninger i rolige omgivelser. For Assens Kommune er det et væsentligt mål at fastholde og styrke den positive udvikling i kommunen ved at skabe attraktive bosætningsmuligheder. Assens Kommune har derfor, på opfordring af ejerne, besluttet at lade denne lokalplan udarbejde, da den er en naturlig del af Stenledsgårdsparkens afslutning mod nord, og en huludfyldning af et endnu ikke udbygget område. Udsigten fra lokalplanområdet.mod øst Lokaplanområdet siden 2004 har været en del Lokalplan Nr. I B2901, der udlagde området til tæt-lav boligbebyggelse. Ejeren af lokalplanområdet har i flere år søgt at sælge byggejord til tæt-lav bebyggelse, og har solgt byggerettigheder svarende til 20 tæt-lave boliger, som er opført gennem de sidste 4 år. Nærværende lokaplan er derfor udarbejdet med henblik på at sikre mulighed for udstykning af 19 byggegrunde til åben-lav boligbebyggelse. De overordnede principper fra den oprindelige lokalplan fastholdes, hvilket bl.a. sker ved at bevare udstykningens ellipseform, og stiforbindelserne til de omkringliggende områder. Herved vil området fortsat fremstå som en naturlig del af Stensledgårdsparken. Lokalplanområdet er som de øvrige områder i naboområder forholdsvis kuperet, og har terrænfald mod Lillebælt (vest), men også mod Stensledgårdsvej (nord). Terrænforholdene indenfor lokalplanområdet indbyder til kreative planløsninger i bebyggelsen, og det er Assens Kommunes forventning, at lokalplanområdet vil tiltrække bygherrer, med ønske om at udnytte de spændende muligheder i terrænet til boligbebyggelse af høj kvalitet. BESKRIVELSE AF LOKALPLANOMRÅDET Lokalplanområdet har en særdeles god beliggenhed i den nordlige del af Assens, og danner afslutning mod det åbne land nord for Assens. Lokalplanområdet har adgang til Stensledgårdsvej, der sikrer hurtig adgang til det overordnede landevejsnet, der forbinder Assens med det øvrige Fyn. På bare minutter er det muligt for pendlere at nå Odense og trekantområdet. Lokalplanområdet har desuden kort afstand til skole, fritidsaktiviteter og indkøbsmuligheder. Et veludbygget stisytem i lokalplanområdet, sikrer sammenhæng med de tilstødende områder, og skaber gode og trygge færdselsveje for gående og cyklende trafikanter i alle aldre. Lokalplanområdets afgrænsning. Udstykningsplan visende arealdisponering i lokalplanområdet. Lokalplanområdet er beliggende indenfor rammeområde 1.2.B.26, 6

7 Redegørelse der i Kommuneplan udlægger området til boligformål. Nærværende lokalplan ændrer den mulige anvendelse af området til boligformål i form af åben-lav boligbebyggelse. Ændringen kræver ikke udarbejdelse af kommuneplantillæg, idet den fremtidige anvendelse er i overensstemmelse med kommuneplanen Afstanden til skole og fritidsaktiviteter og indkøbsmuligheder er ca km. LOKALPLANOMRÅDETS OMGIVELSER. Omfang og afgrænsning Området omfatter matr. nr. 12bc, 12bx, 12bæ, 12by og 12bz Lundager By, Gamtofte og er ca m 2 hvoraf ca m 2 er vej. Området ligger i den nordlige del af Assens, syd for Stensledgårdsvej og øst for Mariendalsvej. Området er beliggende i byzone. Området grænser mod syd, vest og øst op til boligområder, der er en del af Lokalplan Nr. I - B2901. Mod nord afgrænses området af Stensledgårdsvej, der danner grænse til de åbne landbrugsarealer. Anvendelse Lokalplanområdet er et tidligere landbrugsareal, der i de seneste år, efter vedtagelsen af Lokalplan Nr. I - B2901, har henligget som ubebygget areal. Landskabelige forhold I områdets sydøstlige hjørne findes det højeste punkt, som er beliggende i ca. kote 35. Herfra falder terrænt svagt mod Lillebælt (vest) til ca. kote 32. Mod nord (det åbne land) falder terræntet i området til kote ca. 30. Fra området er der derfor udsigt i mod vest og nord, og fra dele af af områdets kommende bebyggelse vil der afhængig af den valgte hustype kunne opnåes udsigtskig mod Lillebælt og Bogø. Udsigten mod vest begrænses til kig i mellem huse og tage, placeret i de tilstødende bebyggelser, da træbevoksningen på det tidligere graveområde ved Mariendalsvej afskærmer udsigten. Områderne nord for Stensledgårdsvej er i Kommuneplan 2013 udlagt til perspektivområde for fremtidig byvækst bestående af boligområder. Det er ikke intentionen med denne lokalplan og lokalplan 1B2901 for naboarealerne, at sikre udsigtsforhold. Udsigten vil derfor være afhængig af, hvordan bebyggelses-, terræn- og beplantningsforhold ændrer sig over tid. Omtrentlig placering af hvor den nye boligvej vil vil få overkørsel til Stensledgårdsvej. Eksisterende bebyggelse i området lige øst for lokalplanområdet. 7

8 Redegørelse Påvirkning af kysten Kystgrænsen mellem land og bælt er meget stejl, hvorfor bebyggelsen ikke vil være synlig fra standbredden. Fra toppen af skrænten, der danner grænse mod standen, vil bebyggelsen kun i meget begrænset omfang være synlig, da den ligger bag ved den eksistende bebyggelse indenfor Lokalplan Nr. I - B2901. Fra søsiden (f.eks. Bågøfærgen) vil bebyggelsen i lokalplanområdet være synlig, men påvirkningen af landskabet vil være minimal, idet bebyggelsen vil opleves som en samlet del af den eksisternede bebyggelse, der er omfattet af Lokalplan Nr. I - B2901. Eksisterende bebyggelse i området lige syd for lokalplanområdet. I forbindelse med vedtagelse af lokalplan I - B2901 er der foretaget en vurdering af den kommende bebyggelses påvirkning af kystlandskabet, og med vedtagelse af nærværende lokaplan sker der ikke ændring af påvirkningsgraden Der henvises til visualiseringen af områdets påvirkning af kysten som vist i lokalplanens kortbilag L4. Visualiseringen dokumenterer at udnyttelsen af arealet til boliger i op til 8,5 m højde, ikke påvirker kystlandskabet da arealet kun i meget begrænset omfang er synligt fra kysten, som følge af bevoksning og byggeri beliggende mellem kysten og lokaplanområdet. LOKALPLANENS INDHOLD Intentioner Lokalplanen skal muliggøre etablering af 19 attraktive parceller til helårsbeboelse, i form af åben-lav bebyggelse. Lokalplanen skal samtidig sikre at der opnås god sammenhæng til de omkringliggende bebyggelser, ved at videreføre stiforbindelser. Markante boliger i naboområderne af høj arkitektonisk kvalitet Den grønne kile og stiforbindelse til områderne syd for lokalplanområdet Stierne i lokalplanområdet forbindes med hovedstien i den grønne kile.. 8

9 Redegørelse Anvendelse og udstykning Grunde til parcelhusbebyggelse skal udstykkes som store attraktive grunde med et areal på mellem ca m 2 da det har vist sig, at der traditionelt set er god efterspørgsel efter større grunde med god beliggenhed. Grunde må kun udstykkes i overensstemmelse med principperne vist på kortbilag L3. Vejbetjening Området skal vejbetjenes af ny boligvej med overkørsel til Stensledgårdsvej. Boligvejen udlægges i en bredde af 8 m, med 5 m kørebanebredde. Vejen anlægges med fast belægning. Stier anlægges udlægges i en bredde af 3 m med fast belægning i 2 meters bredde. Boligvejen og stierne udlægges som privat fællesvej. Boligvejen kan ikke forventes overtaget af Assens kommune Et udsigtskig fra lokalplanområdet, her set mod nordvest. Det forudsættes at parkering sker på egen grund, og at der etableres mindst 2 parkeringspladser pr. grund. Bebyggelse Bebyggelsen må opføres i op til 2 etager og med en maksimal bygningshøjde på 8,5 meter, og med en maksimal bebyggelsesprocent for den enkelte grund på 30%. Der må ikke anvendes reflekterende tagmaterialer, med et glanstal over 30. Sikkerhedsstillelse Hvis veje, stier og fællesarealer, som de er beskrevet i lokalplanen, ikke er etableret eller færdiggjort forud for ansøgning om bebyggelse vil kommunen kræve økonomisk sikkerhedsstillelse for etablering af disse anlæg hos bygherren. Sikkerhedsstillelse kræves tilvejebragt i forbindelse med byggesagsbehandlingen. Er der ikke fra anden side stillet sikkerhed, vil man altså risikere at skulle stille økonomisk sikkerhed for etablering af hele eller dele af disse anlæg, hvis man ønsker at opføre en bolig i området. Det kan aftales med kommunen, at udstykning og etablering af veje, stier og øvrige fællesanlæg sker i etaper. Et udsigtskig fra lokalplanområdet, her set mod nordøst. Byggelinjer Bebyggelse bør tage højde for byggelinjerne fastlagt under lokalplanens 6, idet der ikke kan forventes dispensation herfra. Byggelinjerne er videreført fra lokalplan 1B2901, og svarer til byggefelter i udstykningerne syd for lokalplanområdet. Det gælder med hensyn til byggelinjen i forhold til Stenledgårdsvej fastlagt i 6.6, som begrænser byggemulighederne af de 2 nordligste grunde i delområde 1. Der er desuden byggelinjer på 9,0 meter i forhold ti lokalplanområdets østlige og vestlige afgrænsning og en byggelinje på 3,0 meter i forhold til lokalplanområdets sydlige afgrænsning. Disse byggelinjer giver særligt begrænsninger for byggemulighederne på den nordøstlige og de to sydøstligste grunde. Der er i 1943 tinglyst vejbyggelinje mod Stensledgårdsvej på 10 m excl. højde- og passagetillæg på 1.5 x højdeforskellen m, målt fra vejmidten. Byggelinien aflyses med nærværende lokalplan idet 9

10 Redegørelse byggelinien er afløst af en byggelinie beliggende 24 m fra vejskel mod Stenledgårdsvej. Byggelinien er vist på kortbilag L2, og er bekrevet under 6.6 i lokalplanen. Klima og Miljø Det kan tillades at der opsættes solceller på tagene og på terræn. Grundejerforeninger Der skal etableres en grundejerforening for grundejere indenfor lokalplanområdet. Det er intentionen at denne grundejerforening skal være medlem af den overordnede grundejerforening, der dækker hele lokalplan I-B2901. FORHOLD TIL ANDEN PLANLÆGNING Kommuneplan Området er i kommuneplanen omfattet af kommuneplanramme 1.2.B.26 der udlægger området til boligformål. Lokalplan Lokalplanområdet er omfattet af Lokalplan Nr. I - B2901 fra 2004, og er beliggende indefor lokalplanens delområde 6. De dele af lokalplanområdet der omfattes af nærværende lokalplan erstattes, da de ikke muliggør realisering af et boligområde til åben-lav boligbebyggelse. Lokalplan Nr. I - B2901 ophæves således for lokalplanområdet og erstattes af nærværende lokalplan. Jordforurening Der er ikke registreret kendt forurening i lokalplanområdet. Drikkevandsinteresser Lokalplanområdet er defineret som Område med særlige drikkevandsinteresser. I dette område nedsiver regnvandet og danner grundvand, der bruges til vandforsyning af regional betydning, eller som kan få regional betydning i fremtiden, og for vandindvindingen til mindre værker. Udpegningen er ikke forbundet med generelle begrænsninger for arealanvendelsen, men er omfattet af interesser i at beskytte grundvandet mod forurening. Af hensyn til den regionale grundvandsbeskyttelse er det derfor uhensigtsmæssigt at sprøjte med pesticider eller anvende andre former for kemikalier udendørs i lokalplanområdet. Støj Lokalplanområdet udlægges til boligformål, som er en støjfølsom anvendelse. Området vil ikke blive påvirket af støj fra virksomheder i et omfang der overskrider Miljøstyrelsens vejledende grænseværdier. Kulturmiljø, fredning og naturbeskyttelse Lokalplanområdet er ikke omfattet af beskyttelseslinier i medfør af Naturbeskyttelsesloven eller Museumsloven. Der er i forbindelse med arkæologiske undersøgelse i , registreret foreskellige fund fra forhistorisk tid. Disse fund er jf. registreringerne på ikke omfattet af fredning. Forsyningsforhold Regn- og spildevand I følge Spildevandsplan for Assens Kommune er området beliggende i planlagt separatkloakeret opland. Der er etableret regnvandsbassin i området For at undgå at kloaksystemet bliver overbelastet, fastsætter lokalplanen en grænse på 0,4 for, i hvor stor udstrækning den enkelte grund må befæstiges med bebyggelse eller ikke-permeable belægninger. Der er drikkevandsinteresser i området. Nedsivning af overfladevand fra tage og befæstigede arealer kan tillades efter individuel vurdering. Regn- og Spildevandsledninger, som ønskes overtaget af Assens Spildevand A/S, skal udføres i henhold til Lokalplanområdet set fra den åbne del af kystlinjen vest for området. Området ligger afskærmet bag den foranliggende bebyggelse og bevoksning. Med hensyn til visualisering af området set fra kysten henvises til kortbilag L4 i lokalplanen Miljøstyrelsens Grænseværdier: Mandag -Fredag db Mandag - Fredag db Lørdag dB Lørdag db Søn og Helligdage db Alle dage db 10

11 Redegørelse spildevandsforsyningsselskabets anvisninger. Varmeforsyning Ny bebyggelse indenfor lokalplanområdet skal forsynes med fjernvarme. Vandforsyning Lokalplanområdet skal vandforsynes fra Assens Vandværk. Elforsyning I Danmark er der frit elmarked. Dette betyder, at man som forbruger, har mulighed for selv at vælge leverandør. Antenneforhold Opsætning af udvendige antenner kan kun tillades i form af paraboler og små digitale antenner anbragt maksimalt 1.5 m over terræn. Affaldsbortskaffelse Lokalplanområdet er omfattet af kommunens affaldsregulativ, og affald skal bortskaffes i henhold hertil. Af hensyn til fremkommeligheden i området skal køreveje for renovationsbiler inderettes efter det gældende regulativ for husholdningsaffald i Assens Kommune. ANDEN LOVGIVNING Museumsloven Der er i 2007 gennemført en arkæologisk forundersøgelse af arealet, og der er i forbindelse med forundersøgelsen ikke fundet arkæologi der er fredet. Hvis der ved anlægsarbejdet findes fortidsminder der ikke alleerede er registeret i forbindelse med forundersøgelsen, skal arbejdes straks standses, og der skal rettes henvendelse til Odense Bys Museer. Servitutter Der henledes opmærksomhed mod, at ikke alle rør, kabler eller ledninger er tinglyst. Derfor bør relevante forsyningsselskaber høres, inden jordarbejder påbegyndes. Det kan fx dreje sig om el-, telefon-, tele- og tv-kabler, vandledninger, fjernvarmeledninger, gasledninger og spildevandsledninger. Der kan tillige forekomme drænledninger jf. områdets tidligere landbrugsstatus. Indenfor lokalplanområdet er der tinglyst følgende servitutter: : Dok om byggelinjer mv : Dok om forsynings-/afløbsledninger mv : Skøde lyst servitutstiftende om byggepligt : Dok om bebyggelse, benyttelse mv : Deklaration om tinglyst kloakledning : Deklaration om aftale vedr. etablering af kloakanlæg i forbindelse med byggemodning : Deklaration om tinglyst kloakledning og regnvandsbassin. Deklaration tinglyst d aflyses med nærværende lokalplan, idet linien er afløst af en 24 m byggelinie langs Stensledgårdsvej. Miljøvurderingsloven Ifølge lov om miljøvurdering af planer og programmer, skal der ske en screening af planers sandsynlige indvirkning på miljøet, herunder den biologiske mangfoldighed, befolkningen, menneskers sundhed, fauna, og flora, jordbund, vand, luft, klimatiske faktorer, materielle goder, landskab, kulturarv, herunder kirker og deres omgivelser, samt arkitektonisk og arkæologisk arv, og det indbyrdes forhold mellem samtlige disse faktorer. Planer der fastlægger rammerne for fremtidige anlægstilladelser til projekter, og som myndigheden, i dette tilfælde kommunen, vurderer at kunne få væsentlig indvirkning på miljøet, skal miljøvurderes. Screeningen af nærværende lokalplan viser, at den nye lokalplan ikke har en væsentlig indflydelse på miljøet i forhold til den anvendelse, der gives mulighed for ved lokalplanens endelige vedtagelse. Umiddelbart vest for lokalplanområdet er den resterende del af den tæt-lave bebyggelse under opførelse. Den tæt-lave bebyggelse vest for lokalplanområdet. 11

12 Redegørelse Klagevejledning i forhold til beslutning om ikke at udarbejde miljøvurdering Du kan inden 4 uger klage over kommunens afgørelse til Natur- og Miljøklagenævnet, som vil opkræve et gebyr på 500 kr for privatpersoner og 3000 kr. for andre klagere, herunder erhvervsdrivende, organisationer og offentlige myndigheder. Klager indsendes til: Natur- og Miljøklagenævnet,Rentemestervej 8, 2400 København NV eller nmkn@nkn.dk Klagefristen er den Enhver med retlig interesse i sagen er berettiget til at klage. Midlertidige retsvirkninger Indtil lokalplanen er endeligt vedtaget af Byrådet, må de ejendomme og områder, der er omfattet af forslaget ikke udnyttes på en måde, der kan foregribe indholdet af den endelige lokalplan. Der gælder efter planlovens 17 stk.1 et midlertidigt forbud mod udstykning, bebyggelse og ændring af anvendelsen. Den eksisterende lovlige anvendelse af ejendomme kan fortsætte som hidtil. Disse midlertidige retsvirkninger, gælder fra offentliggørelsen af lokalplanforslaget den 3. januar 2014, og indtil den endeligt vedtagne lokalplan er offentligtgjort, dog højst indtil den 3. januar Retsvirkninger Efter kommunalbestyrelsens endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen, må ejendomme, der er omfattet af planen ifølge planlovens 18, kun udstykkes, bebygges eller i øvrigt anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. Den eksisterende lovlige anvendelse af ejendomme kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv krav om etablering af de anlæg m.v. der er indeholdt i planen. Kommunalbestyrelsen kan meddele dispensation til mindre væsentlige lempelser af lokalplanens bestemmelser, under forudsætning af, at det ikke ændrer den særlige karakter af det område, der søges skabt (eller fastholdt) ved lokalplanen. Mere væsentlige afvigelser fra lokalplanens bestemmelser, eller det, der søges skabt(eller fastholdt) i planen, kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan. Private byggeservitutter og andre tilstandsservitutter der er uforenelige med lokalplanen, fortrænges af planen. Andre private servitutter kan eksproprieres, når det vil være af væsentlig betydning for virkeliggørelse af planen. 12

13 Lokalplanens bestemmelser LOKALPLANENS BESTEMMELSER I henhold til planloven ( lov nr. 388 af 6. juni 1991 om planlægning, jf. lovbekendtgørelse nr. 587 af 27. maj 2013, samt efterfølgende ændringer) fastsættes herved følgende bestemmelser for det i 2 nævnte område. 1 LOKALPLANENS FORMÅL Formålet med lokalplanen er: 1.1 at skabe en defineret overgang mellem land og by 1.2 at fastlægge områdets anvendelse til boligformål i form af åben lav bebyggelse, med mulighed for at bygge i 2 etager. 1.3 at sikre at der skabes et boligområde, med store og attraktive grunde der forholder sig til de omkringliggende boligområder og sikrer skabelse af et attraktivt bykvarter. 1.4 at der skabes et grundlag for et godt nærmiljø samt. 1.5 at der skabes god sammenhæng med de omkringliggelnde bebyggelser, ved at videreføre stiforbindelserne ind i området. 2 OMRÅDE OG ZONESTATUS 2.1 Lokalplanområdet afgrænses som vist på kortbilag L1 og omfatter matr. nr. 12bc. 12by, 12bx, 12bz og 12bæ Lundager By, Gamtofte samt alle parceller der udstykkes fra matrikelnummeret indenfor lokalplanområdet. 2.2 Lokalplanområdet er beliggende i byzone, og forbliver i byzone med vedtagelse af nærværende lokalplan. 2.3 Området opdeles i delområde 1,2 og 3 jfr. kortbilag L3 3 OMRÅDETS ANVENDELSE Generelle bestemmelser for delområde 1, 2 og Der må på den enkelte ejendom i tilknytning til boligen drives en sådan type virksomhed, som almindeligvis kan udføres i boligområder (liberale erhverv, serviceerhverv o. lign.). Dog under forudsætning af: - Virksomheden skal drives af den, der bebor den pågældende bolig, - ejendommens karakter af beboelsesejendom ikke forandres (herunder ved skiltning o. lign.), - virksomheden ikke må fremkalde behov for parkeringsmuligheder, som ikke er til stede på den pågældende ejendom Ad. 3.3: Eksempler på liberale erhverv: Frisør, advokat-, revisor, eller arkitektvirksomhed og lignende liberale erhverv, samt dagpleje og lignende. 3.2 Der må indenfor lokalplanområdet ikke indrettes bebyggelse til eller udøves handels-, vognmands-, fabriks, værksteds- el ler oplagsvirkomhed 3.3 Der må indenfor området ikke udøves nogen art af virksomhed, som ved støv. røg, lugt, støj eller rystelser er til ulempe for omkringliggende boliger eller udgør nogen risiko for områdets grundvands- og vandindvindigsinteresser. 13

14 Lokalplanens bestemmelser Delområde Områdets anvendelse må kun anvendes til fritliggende åbenlav bebyggelse til helårsbeboelse. samt veje og stier 3.5 Der må kun opføres én bolig pr. udstykket grund. (svarende til 2 personbiler). Delområde 2: 3.6 Området må kun anvendes til friarealer, veje og stier, samt anlæg til områdets daglige forsyning, herunder anlæg til for sinkelse af regnvand Delområde Området må med undtagelse af kun anvendes til tæt-lav bebyggelse 4 VEJE, STIER OG PARKERINGSFORHOLD. 4.1 Vejadgang til områdets skal ske fra Stensledgårdsvej som vist på kortbilag L Boligvejen udlægges med en placering som vist på kortbilag L Boligvejen udlægges i en bredde af 8 m, med en befæstet kørebanebredde på min 5 m, og udføres med fast belægning i form af asfalt eller belægningssten, der kan bære en 20 ton lastbil. Der stilles ikke krav om etablering af fortov. Ad. 4.5: Den private fællesvej kan ikke forventes overtaget af Assens Kommune. 4.4 Vejarealer skal udformes i henhold til de gældende vejregler, og skal dimensioneres til at kunne betjene en 10 m distributionsvogn med bakning. 4.5 Boligvejen udlægges som privat fællesvej. 4.6 Der skal i delområde 1 etableres plads for 2 parkerede biler pr. boligenhed på egen grund. Hvis der etableres carport/garage nedsættes parkeringskravet til 1 p-plads pr. boligenhed. Der skal i delområde 3 etableres 1 p-plads pr. boligenhed 4.7 Indkørsler kan etableres med fast belægning som fliser eller belægningssten (herunder også græsarmeringssten) eller med stabil belægning i form af skærver o.l. Belægningen skal være ensartet og føres helt frem til kørebanekanten på boligvejen. 4.8 Der skal etableres belysning på boligvejen. Belysningsstandere skal have en lyspunkthøjde mellem 3,5-4,0 m. 4.9 Der skal etableres stier som vist på kortbilag L3. Stier skal tilsluttes stisystemet i de omgivende områder. Stier etableres med en belægning der svarer til områdets øvrige stier, det vil sige med fast belægning i form af asfalt i en bredde på 2 m. Der skal etableres orienteringsbelysning på stierne. 14

15 Lokalplanens bestemmelser 5 UDSTYKNING. 5.1 Området må kun udstykkes i overensstemmelse med principperne som fremgår af kortbilag L Delområde 1 må ikke udstykkes i grunde mindre end 800 m 2. Der kan ikke ske yderligere udstykning af de 19 grunde i delområde 1, som fremgår af kortbilag L I delområde 3 må grunde til tæt-lav bebyggelse ikke udstykkes med mindre areal end 300 m 2. 6 BEBYGGELSENS OMFANG OG PLACERING. 6.1 Bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom til åben-lav bebyggelse i delområde 1 må ikke overstige 30 %. Bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom til tæt-lav bebyggelse i delområde 3 må ikke overstige 40 %. 6.2 Bebyggelse må opføres med max. 2 etager. Ad. 6.4: Principskitse for beregning af niveauplan 6.3 Ingen bygnings ydervæg eller tagflade må være højere end 8,5 m målt over den enkelte grunds niveauplan. 6.4 Beregning af niveauplan fremgår af den viste principskitse. Der skal ved byggeansøgning foreligge opmåling af eksisterende terræn. Der kan fastsættes flere niveauplaner for en bygning. 6.5 Sokkelkoten må ikke være højere end 0.5 m over det beregnede niveauplan jfr Fra Stensledgårdsvej pålægges byggelinje i en afstand af 24 m fra vejskel, som det er vist på kortbilag L Der pålægges byggelinjer på 9,0 meter i forhold til lokalplanområdets østlige og vestlige afgrænsning og en byggelinje på 3,0 meter i forhold til lokalplanområdets sydlige afgrænsning. 6.8 Der må ikke opføres bebyggelse på arealer omfattet af en byggelinje. 6.9 Indenfor lokalplanområdet kan der opføres transformerstationer til områdets daglige forsyning, når de ikke gives et areal der overstiger 12 m² bebygget areal og ikke gives en højde der overstiger 3 m målt fra terræn. 7 BEBYGGELSENS YDRE FREMTRÆDEN. 7.1 Der må ikke anvendes reflekterende tagmaterialer, med et glanstal over 30. Ad. 7.1: Glansgraden vurderes ud fra Teknologisk Instituts metode, og beskrives således: Helmat: 0-5 Mat: 5-10 Halvmat: Halvblank: Blank: Højglans: Ovenstående bestemmelse hindrer i delområde 1 og 3 ikke etablering af energibesparende anlæg som solcelle-/solfangerpaneler. Sådanne anlæg skal placeres på tage eller terræn. 15

16 Lokalplanens bestemmelser Ved placering på terræn må anlæggets højde ikke overstige 1,5 m målt over eksisterende terræn. Der kan ikke etableres solcelle-/solfangerpaneler i delområde Der må ikke opføres bjælkehuse i lokalplanområdet. 7.4 Der må ikke anvendes reflkterende materialer bortset fra glas på facader og gavle svarende til over 10 % af det samlede areal af gavlen eller facaden. 7.5 Farvevalg på tage og facader må ikke have karakter af signalfarver som mættet gul, rød eller blå, bortset herfra gule eller røde teglsten. 7.6 Skiltning og reklamering må ikke finde sted. Skiltning i forbindelse med erhverv og kontor kan dog tillades hvis: - Der ikke opstilles mere end ét skilt pr. ejendom, som har et areal på max 0,25 m 2 - Skiltning sker på egen grund - Skiltning placeres vinkelret på vejskel - Skilte har en højde på max 1 m over terræn - Skilte ikke placeres på bygninger Ad. 7.2: Der skelnes ikke ml. solcelleanlæg, solpaneler og solfangere mv. Bestemmelsen vedr. 1.5 m max højde over terræn, skal forhindre opstillng af store tracker-anlæg o.l., der drejer efter solen. Solcelle- og solfangerpaneler kan have et glanstal der overstiger 30, uanset disse er reflekti-onsdæmpede med film. Da det er Assens kommunes hensigt at støtte brugen af vedvarende energiformer kan solcelle og solfangerpaneler placeres indenfor området under forudsætning af at disse er reflektionsdæmpede med film eller lign. Ad. 7.3: Træhuse kan tillades, såfremt facader og gavle opføres med beklædning af plane brædder eller plader. 8 UBEBYGGEDE AREALER. 8.1 Terrænet må ikke reguleres med mere end +/- 0,5 m i forhold til det eksisterende terræn. 8.2 Terrænregulering skal holdes på egen grund, og må ikke foretages nærmere naboskel end 1 m. 8.3 Af hensyn til adgangen fra boligvejen til boligbebyggelsen må nødvendig terrænregulering foretages i indkørsler. 8.4 Hegn mod nabo, friarealer, vej og sti skal etableres som levende klippet hæk i form af avnbøg ( carpinus betulus ). 8.5 Der skal i delområde 1 etableres hæk i skel mod nabo og hæk på egen grund mod friarealer, boligveje og stier i en afstand af 0,4 meter fra skel. 8.6 Hækbeplantning iht. 8.4 og 8.5 skal etableres senest i det førstkommende vinterhalvår efter byggeriets opførelse. 8.7 Beplantning af træer på egen grund skal være løvfældende. 8.8 Rabatarealet mellem vejbelægning og skel skal etableres og opretholdes som græsareal. 8.9 Udendørs oplag må ikke finde sted, bortset fra følgende undtagelser - én indregistreret campingvogn på egen grund - én jolle eller båd på en indregistreret bådtrailer - kajakker eller kanoer 16

17 Lokalplanens bestemmelser Udendørs arealer må ikek anvendes til opstilling af kølbåde og uindregistrerede køretøjer, campingvogne og trailere I delområde 1 må den enkelte boliggrund maksimalt befæstiges med bebyggelse eller ikke permeable belægninger i et forhold på 0,4 til grundens samlede areal. 9 TEKNISKE ANLÆG. 9.1 Paraboler må kun opstilles såfremt det sker på egen grund, i umiddelbar tilknytning til boligen. Paraboler må ikke have en diameter større end 1 m, og placering må ikke ske i en højde større end 1,5 m målt fra terrænet til parabolens overkant. 9.2 Alle ledninger og kabler skal udføres som jordkabler. 9.3 Vejbelysning skal udføres som lavenergianlæg. 10 GRUNDEJERFORENING Der skal oprettes en grundejerforening med medlemspligt for samtlige grundejere indenfor området Grundejerforeningen for lokalplanområde skal være oprettet, og alle grundejere i lokalplanområdet skal være medlem af grundejerforeningen, inden byrådets endelige vedtagelse af lokalplan Grundejerforeningen forestår drift og vedligeholdelse af private fællesveje og stier, samt fællesarealer herunder beplantnings- og friarealer indenfor lokalplanområdet Det påhviler grundejerforeningen selv at udfærdige sine vedtægter, som skal godkendes af byrådet. Vedtægterne skal være godkendt af byrådet inden eller i forbindelse med den endelige vedtagelse af lokalplan Uddrag af Byggelovens 4: Stk. 1 En bebyggelse må først tages i brug når der er : a: adgang til vej, som er i overensstemmelse med vejlovgivningen.... Stk. 2 Er de i stk. 1 nævnte forskrifter ikke opfyldt, inden bebyggelsen påbegyndes, kan der stilles krav om sikkerhed for, at arbejderne udføres, inden bebyggelsen tages i brug Grundejerforeningen for lokalplanområde har pligt til at være medlem af grundejerforeningen Brandsøvej eller af en overordnet grundejerforening for lokalplanområde 1B2901, hvor grundejerforeningen Brandsøvej også er medlem Den fælles grundejerforening i henhold til stk. 5 varetager drift og vedligeholdelse af stier samt fællesarealer, herunder beplantnings- og friarealer i lokalplan 1B2901, delområde FORUDSÆTNINGER FOR IBRUGTAGNING Ny bebyggelse må ikke tages i brug før veje og stier, som de er vist på kortbilag L3, og i henhold til 4.3, 4.4, 4.8 og 4.9, samt de nødvendige overkørsler til de enkelte parceller er etableret, herunder stillet garanti for færdiggørelse af anlæg og friarealer i medfør af privatvejsloven 41 stk. 1, byggelovens 4.2 og Planlovens 15 stk. 2 pkt. 11. Sikkerhed opkræves i forbindelse med behandling af byggetilladelse. 17

18 Lokalplanens bestemmelser Det kan aftales med Kommunen at udstykning og etablering af veje, stier og øvrige fællesanlæg sker i etaper Ny bebyggelse må ikke tages i brug før kloak-, el- og vandforsyning er tilsluttet. 12 OPHÆVELSE AF LOKALPLAN Lokalplanområdet er omfattet af en ældre lokalplan fra Det drejer sig om Lokalplan Nr. I - B2901. De dele af lokalplanområdet der omfattes af lokalplan I-B2901 ophæves med godkendelsen af nærværende lokalplan. 13 SERVITUTTER MV Indenfor lokalplanområdet er der tinglyst følgende servitutter: : Dok om byggelinjer mv : Dok om forsynings-/afløbsledninger mv : Skøde lyst servitutstiftende om byggepligt : Dok om bebyggelse, benyttelse mv : Deklaration om tinglyst kloakledning : Deklaration om aftale vedr. etablering af kloakanlæg i forbindelse med byggemodning : Deklaration om tinglyst kloakledning og regnvandsbassin. Med nærværende lokalplan ophæves deklaration tinglyst : Dok om byggelinjer mv. 14 VEDTAGELSESPÅTEGNING I henhold til Lov. nr. 388 af 6. juni 1991 om planlægning, jfr. lovbekendtgørelse nr. 587 af 27. maj 2013, har Assens Byråd den xx. xxxxxxx 201x vedtaget at fremlægge forslag til lokalplan for kystnære boliger ved Stenledgårdsvej i Assens i offentlig høring i 8 uger fra den xx. xxxxxx 201x til den xx. xxxxxx. Forslag til lokalplan er vedtaget af Assens byråd. På byrådets vegne Finn Brunse Henning Qvick Borgmester Kommunaldirektør 18

19 Lokalplanens bestemmelser KORTBILAG L1: Matrikelkort L2: Lokalplanområdets omgivelser og arealbindinger L3: Principiel dispositionsplan L4: Visualisering af områdets påvirkning af kysten BILAG A: Miljøscreening 19

20 Kortbilag L1 Kortbilag L1 - Matrikelkort - et område for kystnære boliger ved Stensledgårdsvej i Assens Assens Kommune Juli

21 Kortbilag L2 Kortbilag L2 - Lokalplanområdets omgivelser og arealbindinger. - et område for kystnære boliger ved Stensledgårdsvej i Assens Assens Kommune Juli