Betinget købsaftale. mellem. Aarhus Kommune. vedrørende del nr. IIb af matr.nr. 5ea, Brabrand By, beliggende Lottesvej 1-21, 8220 Brabrand

Transkript

1 Betinget købsaftale mellem Aarhus Kommune og [ ] vedrørende del nr. IIb af matr.nr. 5ea, Brabrand By, beliggende Lottesvej 1-21, 8220 Brabrand

2 2/14 Indholdsfortegnelse 1. Baggrund Ejendommen Byggerettigheder Plangrundlag Ejendomsbyrder mv Grundejerforening Geotekniske forhold og forurening Fortidsminder Ansvarsfraskrivelse Byggemodning og byggepladsforhold Forsyningsforhold Byggepligt Forbud mod videresalg i ubebygget stand Overtagelsesdag Købesummen Gæld uden for købesummen Refusionsopgørelse Erklæring i henhold til lov om sommerhus og campering Berigtigelse Betingelser for overdragelsen af Ejendommen Generelt Underskrifter... 14

3 3/14 Bilag Bilag 1 Udbudsbrev af den 25. januar Bilag 2 Købers tilbud af den [ ] Bilag 3 Udstykningsrids samt kort over færdselsadgang af den 8. december Bilag 4 Servitutredegørelse for Ejendommen, udarbejdet af landinspektør Annette Bøgh, den 8. december Bilag 5 Tekniske specifikationer af 24. januar 2018 med bilag. Bilag 6 Deklaration om støjafskærmning. Bilag 7 Deklaration om byggepligt og forbud mod videresalg i ubebygget stand.

4 4/14 Mellem Aarhus Kommune (CVR-nr ) Rådhuset Rådhuspladsen Århus C ("Sælger") og [ ] (CVR-nr. [ ]) [ ] [ ] ("Køber") er der indgået denne betingede købsaftale ("Købsaftalen") vedrørende del nr. IIb af matr.nr. 5ea, Brabrand By, beliggende Lottesvej 1-21, 8220 Brabrand, på følgende vilkår: 1. Baggrund 1.1 Sælger er i gang med omdannelsen af Gellerup fra et udsat boligområde til en attraktiv bydel. Det gælder både de fysiske rammer og den sociale indsats. Målet er, at Gellerup bliver sammenligneligt med det øvrige samfund i forhold til uddannelsesniveau, tilknytning til arbejdsmarkedet og kriminalitet. 1.2 Med henblik på gennemførelse af denne omdannelse er der udarbejdet Dispositionsplan for Gellerup + Toveshøj, som Køber er opfordret til at gøre sig bekendt med. 1.3 I forbindelse med gennemførelsen af denne omdannelse udbyder Sælger del nr. IIb af ejendommen matr. nr. 5ea, Brabrand By ("Ejendommen") til salg på baggrund af udbudsbrev af den 25. januar 2018 (Bilag 1). Udbuddet sker med henblik på opførelse af byggeri til erhvervsformål. 1.4 I henhold til Lokalplan nr er området udlagt til opførelse af ungdomsboliger med tilhørende studiefaciliteter, kontorerhverv samt boligbyggeri i form af tæt-lav bebyggelse.

5 5/ Udbuddet er gennemført i henhold til lov om kommunernes styrelse 68 og bekendtgørelse nr. 799 af den 24. juni 2011 om offentligt udbud ved salg af kommunens henholdsvis regionens faste ejendomme samt i overensstemmelse med de vilkår, der følger af Købsaftalen med bilag. 1.6 Køber er på baggrund af Købers tilbud af den [ ] 2017 (Bilag 2) valgt som den vindende tilbudsgiver. 1.7 Købsaftalen med bilag (Bilag 2) udgør i det hele parternes aftalegrundlag. 2. Ejendommen 2.1 Ejendommen udgør del nr. IIb af matr.nr. 5ea, Brabrand By, og fremgår af udstykningsrids af den 8. december 2017 (Bilag 3). Ejendommen udgør sammen med den resterende del af matr.nr. 5ea, Brabrand By "Hejredalsgrunden". Køber er bekendt med de deklarationer, der fremgår af tingbogen. Sælger har ladet landinspektør Annette Bøgh, Landinspektørfirmaet Bøgh & Krabbe, udarbejde servitutredegørelse for Ejendommen (Bilag 4). 2.2 Efter udstykning har Ejendommen et areal, der udgør ca m 2, heraf vej 0 m 2. Sælger forestår efter indgåelse af Købsaftalen udstykning af Ejendommen og afholder omkostningerne hertil. 2.3 Hvis en efterfølgende opmåling i forbindelse med udstykningen af Ejendommen viser, at Ejendommens areal ikke svarer til det i punkt 2.2 anførte, har Køber pligt til at acceptere sådanne afvigelser og kan ikke gøre krav gældende mod Sælger i anledning heraf. 2.4 Sælger har forud for udbuddet udarbejdet tekniske specifikationer for Ejendommen (Bilag 5). De tekniske specifikationer beskriver blandt andet de fysiske rammer og krav til Køber i forbindelse med eventuel projekteringen af Ejendommen. 2.5 Køber har pligt til at respektere, at ejeren af ejendommen matr.nr. 14 hx, Brabrand by (delareal IIA), har en færdselsret over Ejendommen til brug for det byggeri, der er opføres på ejendommen matr.nr. 14 hx, Brabrand by. Ejeren af ejendommen matr.nr. 14 hx, Brabrand by, forestår etableringen af vejen frem til denne ejendom og afholder omkostningerne hertil samt fremtidige omkostninger til vedligeholdelse af vejen. Etablering af adgangsvejen frem til ejendommen matr.nr. 14 hx, Brabrand by, indebærer, at der etableres en rampe op til denne ejendom for at udligne niveauspringet. Ovenstående er i det hele Sælger uvedkommende.

6 6/14 3. Byggerettigheder 3.1 Sammen med Ejendommen overdrages de byggerettigheder, der i henhold til Lokalplan 1059 kan opføres i område IIB ("Byggerettighederne"). Køber betaler for byggerettighederne, som det fremgår af punkt Etagearealet for Byggerettighederne opgøres i henhold til det til enhver tid gældende bygningsreglement. 3.3 Køber er forpligtet til at opføre et byggeri på Ejendommen i overensstemmelse med Lokalplan 1059, Købsaftalen med bilag, herunder særligt tekniske specifikationer med bilag for Ejendommen, jf. Bilag Hvis Køber konstaterer, at Købers planlagte byggeri på Ejendommen overstiger Byggerettighederne, har Køber pligt til at orientere Sælger herom inden indsendelse af ansøgning om byggetilladelse. Sælger tager herefter stilling til, om Køber skal reducere det påtænkte byggeri på Ejendommen. 3.5 Køber er desuden forpligtet til at etablere en støjafskærmning ud mod Edwin Rahrs Vej og Hejredalsvej. Støjafskærmningen skal overholde kravene i de tekniske specifikationer (Bilag 5) og skal være opført senest 1 år efter underskrift af Købsaftalen eller efter aftale med Sælger. Udformningen af støjafskærmningen skal godkendes af Sælger. Samtlige omkostninger til etablering af støjafskærmning afholdes af Køber, og er i enhver henseende Sælger uvedkommende. Til sikkerhed for, at Køber overholder denne forpligtelse, stiller Køber til fordel for Sælger senest 14 dage efter underskrift af Købsaftalen en bankgaranti på kr , eller efter aftale med Sælger anden for Sælger tilfredsstillende sikkerhed. Er støjafskærmningen ikke etableret senest et år efter Overtagelsesdagen, er Sælger berettiget til at lade støjafskærmningen udføre for Købers regning. Deklaration om Købers forpligtelse til at opføre, opretholde og vedligeholde støjafskærmning er vedlagt som Bilag Plangrundlag 4.1 Kommuneplan 2017, Lokalplan 1059, samt Lokalplan 932 og Lokalplan 1017 er gældende for området, herunder Ejendommen.

7 7/14 5. Ejendomsbyrder mv. 5.1 Køber er forpligtet til at respektere de byrder, herunder deklarationer, der er tinglyst på Ejendommen på tidspunktet for underskrift af Købsaftalen samt servitutredegørelse for Ejendommen (Bilag 4) med tilhørende deklarationer tinglyst på Ejendommen. 5.2 Køber er tillige forpligtet til at respektere, ligesom Sælger er forpligtet til at foranledige, at der senest samtidig med tinglysning af endeligt skøde tinglyses følgende byrder på Ejendommen med prioritet forud for alle pantehæftelser: Deklaration om forbud mod videresalg i ubebygget stand og byggepligt (Bilag 7), jf. punkt Deklaration om vejadgang, jf. punkt Deklaration om støjafskærmning (Bilag 6) Andre byrder med eller uden pant, der efter Sælgers vurdering er nødvendige og sædvanlige i forbindelse med udstykning og gennemførelse af byggeri, herunder byrder som lovligt kan kræves tinglyst af offentlige myndigheder og koncessionerede virksomheder (forsyningsselskab). 5.3 Sælger bestemmer den indbyrdes prioritetsstilling mellem byrder, der tinglyses med prioritet forud for alle pantehæftelser. 5.4 Køber er bekendt med og accepterer, at der oprettes en grundejerforening for Hejredalsgrunden. Grundejerforeningsvedtægter tinglyses servitut- og pantstiftende på Ejendommen, når vedtægterne foreligger i endelig form. Vedtægterne forpligter den til enhver tid værende ejer af Ejendommen eller ejendomme udstykket herfra til bl.a. at være medlem af grundejerforeningen og bidrage til driften af grundejerforeningens fællesanlæg. Såfremt vedtægterne ikke er tinglyst på det tidspunkt, hvor der er udstedt skøde til Køber, er Køber pligtig at medvirke til, at vedtægterne i deres endelige form tinglyses. Køber afgiver således senest 1 uge forud for Overtagelsesdagen en tinglysningsfuldmagt til Sælgers advokat med henblik på, at tinglysning kan gennemføres. Tinglysningsafgift forbundet med tinglysning af vedtægterne afholdes af Køber. Køber accepterer, at den endelige størrelse af Ejendommens bidrag til grundejerforeningen endnu ikke kendes. Denne grundejerforening er forskellig fra grundejerforeningen, der vedrører Byparken, jf. nedenfor i punkt 6, og som Ejendommen - direkte eller indirekte - også skal være medlem af.

8 8/ Sælger oplyser, at der ikke påhviler Ejendommen utinglyste rettigheder eller forpligtelser. 5.6 Ejendommen overdrages endvidere fri for lejemål og andre brugsrettigheder. 6. Grundejerforening 6.1 Køber er forpligtet til at være medlem af Grundejerforeningen Byparken, som skal stiftes i forbindelse med etableringen af den nye bypark, herunder respektere de til enhver tid for grundejerforeningen gældende vedtægter. Medlemmerne af Grundejerforeningen vil blive pålagt både rettigheder og forpligtelser. Forpligtelserne vil særligt bestå i at bidrage økonomisk til den fremtidige drift af Byparken. Køber er forpligtet til at deltage i tinglysningen af Grundejerforeningens vedtægter. Køber er forpligtet til, under forudsætning af, at alle ejendomme inden for Grundejerforeningens område, har pligt til, at være medlem af grundejerforeningen, at deltage i udgifterne til Grundejerforeningen i overensstemmelse med den til enhver tid i vedtægterne fastsatte bidragspligt. Alle medlemmer af grundejerforeningen, skal på lige vilkår bidrage til grundejerforeningen i forhold bebyggelsesmulighederne på medlemmets ejendom. Køber accepterer, at den endelige størrelse af ejendommens bidrag til Grundejerforeningen endnu ikke kendes. Såfremt vedtægterne ikke er tinglyst på det tidspunkt, hvor der er udstedt skøde til Køber, er Køber pligtig at medvirke til, at vedtægterne i deres endelige form tinglyses. Køber afgiver således senest 1 uge forud for Overtagelsesdagen en tinglysningsfuldmagt til Sælgers advokat med henblik på, at tinglysning kan gennemføres. Tinglysningsafgift forbundet med tinglysning af vedtægterne afholdes af Sælger. Medlemskabet af Grundejerforeningen Byparken kan ændres fra et direkte medlemskab for Ejendommen til, at Ejendommen - gennem medlemskabet af grundejerforeningen beskrevet i punkt er medlem af Grundejerforeningen Byparken. 7. Geotekniske forhold og forurening 7.1 Sælger har forud for udbuddet af Ejendommen foretaget en undersøgelse af de geotekniske forhold på Ejendommen. Resultatet af den foretagne undersøgelse fremgår af Tekniske specifikationer for Ejendommen (Bilag 5). 7.2 Sælger har forud for udbuddet foretaget en overordnet klassifikation af, om Ejendommen er forurenet. Resultatet af denne undersøgelse fremgår af Teknisk specifikationer for Ejendommen (Bilag 5).

9 9/14 8. Fortidsminder 8.1 Sælger har forud for udbuddet af Ejendommen foretaget en undersøgelse af, i hvilket omfang der kan konstateres fortidsminder på Ejendommen. Resultatet af den foretagne undersøgelse fremgår af Tekniske specifikationer for Ejendommen (Bilag 5). 9. Ansvarsfraskrivelse 9.1 Ejendommen sælges med fuld ansvarsfraskrivelse fra Sælgers side. Uanset om Køber konstaterer forhold i henhold til Købsaftalen med bilag, kan Køber ikke rette noget krav mod Sælger som følge heraf, det være sig krav om ophævelse, erstatning og/eller forholdsmæssigt afslag. Købesummen for Ejendommen er fastsat under hensyn til, at Ejendommen sælges med fuld ansvarsfraskrivelse. 10. Byggemodning og byggepladsforhold 10.1 Køber afholder alle omkostninger til byggemodning af Ejendommen. Omkostningerne til etablering af privat fællesvej for Hejredalsgrunden er Sælger som sælger uvedkommende. 11. Forsyningsforhold 11.1 Køber har ansvaret for etablering af forsyninger frem til Ejendommen. Køber kontakter selv i fornødent omfang forsyningsselskaberne herom. Køber overtager ingen tilslutningsbidrag vedrørende Ejendommen. Såfremt Køber opnår besparelse på tilslutningsafgifter grundet installationer, der er på Ejendommen, har Køber pligt til at godtgøre Sælger den herved opnåede besparelse. 12. Byggepligt 12.1 Senest 7 år efter Overtagelsesdagen skal Køber have afsluttet et byggeri på Ejendommen, hvorved der er udnyttet minimum m 2 byggeret Overholdes fristen for at have afsluttet byggeriet ikke, kan Sælger vælge at kræve Ejendommen tilbageskødet. Vælger Sælger at kræve Ejendommen tilbageskødet, sker tilbageskødning mod at Sælger tilbagebetaler den købesum, der er betalt for

10 10/14 at erhverve grunden (eksklusiv byggeret) jf. punkt 15.1, uden hensyn til efterfølgende prisudvikling. Køber skal i forbindelse med tilbageskødningen fremsende alt materiale udarbejdet af Køber og Købers rådgiver vedrørende projektering af bebyggelsen og udarbejdelse af lokalplan, hvilket Sælger skal være berettiget til at anvende til gennemførelse af et projekt på Ejendommen uden nogen for form for begrænsning eller forpligtelse over for Køber eller Købers rådgivere. Samtlige immaterielle rettigheder skal således overdrages til Sælger. Køber er forpligtet til i aftalerne med sine rådgivere at sikre, at denne ret for Sælger videreføres over for rådgiverne og deres eventuelle underrådgivere. Sælger er berettiget til at tilbageholde købesummen, der skal betales til Køber, indtil Sælger har modtaget materialet Efter underskrift af Købsaftalen udarbejdes der en servitut med Sælger som påtaleberettiget, som skal tinglyses på Ejendommen, og som svarer til indholdet af punkt 12.1 til punkt Forbud mod videresalg i ubebygget stand 13.1 Køber er uberettiget til at videresælge Ejendommen eller del heraf uden at havefærdigopført byggeri på Ejendommen. Forbud mod videresalg gælder ikke i tilfælde af koncernintern overdragelse, forudsat at Køber indestår for opfyldelse af Købsaftalen Køber respekterer, at der på Ejendommen tinglyses servitut herom, jf. Bilag 7, med prioritet forud for al pantegæld. 14. Overtagelsesdag 14.1 Overtagelsesdagen fastsættes til den 1 i måneden efter at betingelserne i punkt 20 er opfyldt, eller frafaldet af de berettigede parter ( Overtagelsesdagen ) Fra Overtagelsesdagen henligger dele af Ejendommen i enhver henseende for Købers regning.

11 11/ Købesummen 15.1 Købesummen for Ejendommen (eksklusiv byggeret) udgør kr. [ ], skriver kroner [ ] ekskl. moms På det tidspunkt, hvor Køber indsender ansøgning om byggetilladelse betaler Køber kr. [ ] ekskl. moms for udnyttelse af de første m 2 byggeret, uanset om Køber måtte indsende ansøgning om byggetilladelse for et mindre areal Indsendes der på noget tidspunkt ansøgning om byggetilladelse for mere end m 2 byggeret, betales der på tidspunktet for indsendelse af byggetilladelse for de byggerettigheder, der ligger udover m 2, et beløb der på tidspunktet for indsendelse af ansøgningen om byggetilladelse svarer til markedsprisen for byggerettighederne. Markedsprisen fastsættes ved at lade to af hinanden uafhængige uvildige statsautoriserede ejendomsmæglere og valuarer udpeget af Danmarks Ejendomsmæglerforening vurdere markedsværdien. Markedsprisen fastsættes til gennemsnittet af de to vurderinger. Vurderingen foretages på grundlag af oplysninger om Ejendommens beliggenhed, grundareal, bygninger, tilbehør, udstyr, rettigheder og forpligtelser samt andre forhold, der påvirker Ejendommens værdi. Ved ansættelse skal der tages hensyn til de priser, som - i tiden op til vurderingen - er opnået ved salg af ejendomme og byggerettigheder af tilsvarende art og karakter samt af tilsvarende beskaffenhed og beliggenhed i almindelig fri handel Købesummen efter punkt 15.1 og betalingen efter punkt 15.2 reguleres fra datoen for Købers tilbud (Bilag 2), indtil betalingen sker i overensstemmelse med udviklingen i nettoprisindekset. Regulering sker i overensstemmelse med udviklingen i det af Dansk Statistik beregnede nettoprisindeks baseret på stigningen i nettoprisindekset fra datoen for Købers tilbud, og indtil 2 måneder før betaling skal ske Købesummen indbetales på Overtagelsesdagen på Sælgers bankkonto, Nordea, reg.nr konto nr Det er Sælgers vurdering, at salget er momspligtigt.. Køber overtager derudover ikke øvrige momsreguleringsforpligtelser.

12 12/ Gæld uden for købesummen 16.1 Køber overtager ingen gæld uden for købesummen, udover det, der fremgår af Købsaftalen. 17. Refusionsopgørelse 17.1 Med Overtagelsesdagen som skæringsdag udfærdiges sædvanlig refusionsopgørelse vedrørende Ejendommens indtægter og udgifter. Refusionssaldoen betales kontant ved påkrav. 18. Erklæring i henhold til lov om sommerhus og campering 18.1 Køber erklærer under henvisning til lov nr. 207 af den 7. juni 1972 og senere bekendtgørelse og lovbekendtgørelse nr. 920 af den 22. december 1989 om sommerhuse og campering, at Ejendommen skal anvendes i et erhvervsøjemed, der ikke er omfattet af lovens 1, da Ejendommen erhverves med henblik på etablering af liberalt erhverv. 19. Berigtigelse 19.1 Sælger udfærdiger skøde, refusionsopgørelse mv., og forestår tinglysning af skødet og de i punkt 5 omtalte deklarationer og servitutter Af omkostninger ved handlens berigtigelse skal Køber betale tinglysningsafgift til skødet og omkostninger til egen advokat, samt et honorar til Sælger for at berigtige handlen. Sælger er forpligtet til at medvirke til, at tinglysningen gennemføres på den for Køber mest hensigtsmæssige måde Endeligt skøde udfærdiges af Sælger, og Køber er efter påkrav fra Sælger forpligtet til at tage endeligt skøde på Ejendommen uden unødigt ophold, når betingelserne herfor er opfyldt. 20. Betingelser for overdragelsen af Ejendommen 20.1 Købsaftalen er fra Sælgers side betinget af: At Sælger opnår Aarhus Byråds godkendelse til overdragelsen af Ejendommen.

13 13/ At Køber stiller sikkerhed for etablering af støjafskærmning, jf. punkt 3.5 overfor Hvis én eller flere af betingelserne ovenfor ikke er opfyldt eller er frafaldet af Sælger, kan Sælger uden ugrundet ophold skriftligt meddele Køber, at Købsaftalen bortfalder, uden at parterne kan gøre krav gældende mod hinanden i den anledning Købsaftalen er fra såvel Købers som Sælgers side betinget af følgende: At der sker udstykning af Ejendommen senest den 15. august Såfremt der indgives en klage eller opstartes søgsmål ved de civile domstole, er Parterne forpligtet til loyalt at arbejde for en løsning og håndtering heraf, således at klagen/søgsmålet finder sin endelige afgørelse, og lokalplanen bliver endelig, og således at realisering af Købers projekt på Ejendommen er mulig. Betingelsen er først opfyldt, når dette er tilfældet. Indgives en klage eller opstartes søgsmål ved de civile domstole udskydes ovenstående frist indtil den [ ]. Ved udløbet af sidstnævnte frist er Parterne forpligtet til loyalt at arbejde for en løsning eventuelt ved yderligere udskydelse af fristen således at Parterne forbliver i Aftalen. Hvis én eller flere af betingelserne ovenfor ikke er opfyldt eller frafaldet på tidspunktet for de for betingelserne anførte frister, kan én part, der ikke har frafaldet den påberåbte betingelse, uden ugrundet ophold skriftligt meddele den anden part, at Købsaftalen bortfalder, uden at Parterne kan gøre krav gældende mod hinanden i den anledning. 21. Generelt 21.1 Alle bilag vedlagt Købsaftalen udgør en integreret del heraf Ingen ændringer til Købsaftalen og Købsaftalens bilag er gyldige, medmindre disse er skriftlige og tiltrådt af parterne Hvis en bestemmelse i Købsaftalen af en ret eller andet kompetent organ måtte blive anset for at være ugyldig, retsstridig eller ikke at kunne håndhæves i nogen jurisdiktion, skal den pågældende bestemmelse ikke anses for at være en del af Købsaftalen og skal ikke have indvirkning på håndhævelsen af den resterende del

14 14/14 af Købsaftalen. Parterne er dog enige om at ændre Købsaftalen, således at intensionerne ved indgåelsen af Købsaftalen opfyldes bedst muligt Købsaftalen er underskrevet i to ligelydende eksemplarer, hvoraf hvert eksemplar skal betragtes som original Ingen bekendtgørelser vedrørende vilkårene for Købsaftalen skal ske af eller på vegne af nogen af parterne uden den anden parts forudgående skriftlige samtykke, hvilket samtykke ikke unødigt skal tilbageholdes eller forsinkes. 22. Underskrifter Dato: For: Aarhus Kommune Navn: Navn: Dato: For: [ ] Navn: Navn: