Mødesagsfremstilling

Transkript

1 Mødesagsfremstilling Fællesforvaltningen Økonomiudvalget ÅBEN DAGSORDEN Mødedato: Dato: Sag nr.: ØU 179 Sagsbehandler: Jane Slott Kompetence: Fagudvalg [ ] Økonomiudvalget [ ] Kommunalbestyrelsen [X] J.nr.: AAB, afdeling 43 / Skema B / Nedrivning af højhuse Sagsbeskrivelse: Skemabehandling Kommunalbestyrelsen godkendte i sit møde den 24. april 2007 skema A vedrørende nedrivning af to højhuse i AAB, afdeling 43. De samlede omkostninger til nedrivning var på daværende tidspunkt estimeret til kroner. Der er efter godkendelse af skema A konstateret PCB- og blyforekomster i den maling højhusenes facader og altangange er behandlet med. Det har krævet omfattende undersøgelser og analyser at konstatere omfang og håndtering i forbindelse med nedrivning. Forekomsten af PCB i bemalingen af højhusene har medvirket til en betydelig forøgelse af tidsforbrug og omkostninger til nedrivning, og Kuben Management har derfor i februar 2010 udarbejdet et revideret overslag over økonomien i nedrivningssagen. De samlede nedrivnings-/anskaffelsesomkostninger er i AAB/Kubens budgetoverslag 2010 estimeret til kroner. De forøgede omkostninger skyldes betydeligt større udgifter til teknikerhonorarer, udgifter til revision, advokat, forsikringsmægler, årsgennemgang, finansieringsomkostninger, forsikringer og vagtydelser, forøgelse af byggesagshonorarer, udgifter til etablering af ny materielgård, storskraldeplads, legeplads som følge af udstykning og fremtidigt salg af højhusgrundene, genhusning af beboere i 18 lejemål i Ruskær og genhusning af to kommunale børneinstitutioner i nedrivningsområdet. Udgifter, der ikke var medtaget i forbindelse med udarbejdelse af skema A, hvor sagens kompleksitet, nedrivningsmetode og forekomsten af PCB og bly i overfladebemalingen endnu ikke var kendt. Kuben Management A/S har nu på vegne af AAB, afdeling 43 indleveret skema B vedrørende nedrivning af højhusene og diverse følgearbejder i afdelingen med en samlet estimeret nedrivningsudgift på kroner til kommunalbestyrelsens godkendelse. Den yderligere forøgelse af nedrivningsudgiften på omkring 40 mio. kroner ved skema B skyldes, at entrepriseudgifterne er omkring 20 mio. kroner højere end forudsat i skema A og budgetoverslag 2010, og at udgiften til finansieringsomkostninger, byggelånsrenter og genhusning af børneinstitutionerne ligeledes udgør højere beløb end RØDOVRE KOMMUNE 1 af 8

2 oprindelig estimeret. Endelig var etablering af nyt ejendomskontor og funktionærfaciliteter, flytning af antenneanlæg og nedrivning af den tidligere materielgård og garageanlæg ikke medtaget i tidligere overslag. Finansiering og garantistillelse Kuben Management A/S har på vegne af AAB, afdeling 43 anmodet Rødovre Kommune om at stille den fornødne kommunale garanti for den realkreditbelåning, der skal optages til finansiering af nedrivningssagen. Realkreditlånets hovedstol er endnu ikke endeligt afklaret, men forventes på grundlag af den i skema B opgjorte anskaffelsessum at udgøre ca. 150 mio. kroner svarende til nedrivnings- og anskaffelsessummen reduceret med 20 mio. kroner, der forudsættes finansieret via reguleringskontoen. Landsbyggefonden har endvidere i mail til Rødovre Kommune af 8. juli 2011 tilkendegivet, at der ved den endelig opgørelse af reguleringskontoen kan være yderligere 20 mio. kroner, som kan fratrækkes den endelige nedrivnings- og anskaffelsessum ved skema C. Kommunalbestyrelsen har i forbindelse med godkendelse af skema A påtaget sig garantiforpligtelse for den del af realkreditlånet, der på tidspunktet for lånets optagelse har pantesikkerhed ud over 80 procent af ejendommens værdi. Landsbyggefonden har tilsvarende forpligtet sig til at godtgøre kommunen halvdelen af dens eventuelle tab som følge af garantiforpligtelsen. Der er endnu ikke en endelig afklaring af vilkårene for låneoptagelse herunder sikkerhedsstillelse. Realkreditbelåningen skal i EU-udbud. Det forudsættes dog, at Rødovre Kommunes garantistillelse vil komme til at ligge på mellem procent af lånets hovedstol og med regaranti fra Landsbyggefonden på 50 procent i forbindelse med et eventuelt tab. Kapitaltilførselssag Der var i forbindelse med indlevering af skema A i 2007 i kapitaltilførselssagen kalkuleret med omkostninger udover nedrivningsudgifterne på omkring kroner og en finansiering heraf med i alt kroner inkl. en overfinansiering på i alt kroner. Der var på daværende tidspunkt kalkuleret med kapitaltilførsel efter 1/5-ordningen på 9 mio. kroner, hvoraf Rødovre Kommune forudsattes at bidrage med 1,8 mio. kroner, hvis det blev aktuelt, hvilket kommunalbestyrelsen har givet bevilling til. Kapitaltilførselssagen forudsatte på daværende tidspunkt bl.a. en indtægt ved salg af højhusgrundene på 25 mio. kroner og en udgift til frikøb af grundene beregnet til kroner. Kapitaltilførselssagen er ved indlevering af skema B opgjort med omkostninger udover nedrivningssagen på omkring kroner og en finansiering heraf med i alt inkl. en overfinansiering på i alt kroner. Der forudsættes stadig kapitaltilførsel efter 1/5-ordningen med 9 mio. kroner, hvoraf Rødovre Kommune forudsættes at bidrage med 1,8 mio. kroner, men hvor der i 2007 var kalkuleret med en overfinansiering på i alt kroner, forventes kapitaltilførslen nu at blive aktuel, da overfinansieringen i den nuværende kapitaltilførselsssag er minimal. 2 af 8

3 Kapitaltilførselssagen forudsætter fortsat en indtægt ved salg af højhusgrundene på 25. mio. kroner. Udgift til frikøb af højhusgrundene er efter vurdering af grundene reguleret til at andrage kroner. Der er som følge af det usikre ejendomsmarked kalkuleret med liggetidsomkostninger på højhusgrundene på i alt kroner. Hvis højhusgrundene ikke sælges, når grundene er retableret i 2012, vil der mangle en indtægt på 25. mio. kroner i kapitaltilførselssagen. Der vil i givet fald til gengæld ikke være en udgift til frikøb af højhusgrundene på kroner, idet frikøb først bliver aktuelt i forbindelse med salg af grundene. Frikøbsbeløbet tilfalder Rødovre Kommune med 60 procent og Københavns kommune med 40 procent. Der vil, hvis grundene ikke sælges umiddelbart være en årlig løbende udgift til liggeomkostninger på i gennemsnit 1.5 mio. kroner eller i alt kroner i perioden Det indebærer, at kapitaltilførselssagen, hvis højhusgrundene ikke sælges efter retablering, er underfinansieret med omkring 14 mio. kroner og fra 2013 genererer en yderligere udgift på i gennemsnit 1,5 mio. kroner om året de følgende år indtil salg. Sagsforløb før skema B Som det fremgår ovenfor, er der forløbet mere end 4 år, siden kommunalbestyrelsen i 2007 godkendte skema A i nedrivningssagen. Forløbet har været præget af nedrivningssagens kompleksitet, og at der har været mange problemstillinger at skulle forholde sig til herunder i særdeleshed i forhold til nedrivningsmetode og håndtering af PCB- og blyforekomster i malingen på bygningernes udvendige betonoverflader. Genhusning af højhusenes beboere blev gennemført i 2007/2008 med Kuben Byfornyelse Danmark som projektleder. Der blev sideløbende i 2008 gennemført en licitation til nedbrydning af højhusene ved sprængning. Det blev dog besluttet at aflyse licitationen, fordi der som følge af de indkomne tilbud opstod usikkerhed omkring sprængning som nedrivningsmetode. Som følge heraf blev det besluttet at reorganisere nedrivningssagen og tilknytte Kuben Management A/S som bygherrerådgiver og forretningsfører. Det blev samtidig besluttet at udskifte den tidligere tekniske rådgiver på nedrivningsprojektet og tilknytte Niras A/S som hovedrådgiver. Det blev herefter som resultat af licitationen vurderet, at nedrivning ved klipning var den mindst risikable nedrivningsmetode, og der iværksattes derfor ultimo 2008 projektering af nedrivning ved klipning. Imidlertid viste det sig i forbindelse med projekteringen, at etageadskillelsernes vedhæftning til de bærende tværskillevægge var endnu ringere end hidtil forudsat, og i maj 2009 anbefalede Niras A/S at gennemføre en fornyet risikovurdering af de alternative nedrivningsmetoder. Ny risikovurdering af nedrivningsmetoder forelå medio februar Den resulterede i, at nedrivning ved sprængning med den viden, man nu havde om bygningernes konstruktion, blev vurderet som den mindst risikable nedrivningsmetode henset til 3 af 8

4 bygherres forpligtelser i henhold til arbejdsmiljølovgivningen og i forhold til påvirkninger (støj, støv) af det omliggende miljø. De øvrige nedrivningsmetoder, demontage og klipning vurderedes at indebære for høj risiko for et ukontrollabelt kollaps af bygningerne, hvorimod nedrivning ved sprængning sker som kontrolleret kollaps, hvor bygningerne svækkes statisk ved hjælp af sprængladninger og falder sammen ved egen vægt (implosion). Det bemærkes i den sammenhæng, at der ved et ukontrollabelt kollaps er højrisiko for bygningsarbejdere på byggepladsen, hvorimod der ved kontrolleret kollaps ingen personer er i risikozonen. Det blev derfor ud fra en samlet vurdering af risici, tid og økonomi besluttet at vælge nedrivning ved sprængning som nedrivningsmetode. PCB Sideløbende med risikovurderingen af nedrivningsmetode blev der foretaget analyser af forekomsten af PCB i malingen på bygningernes facader og altangange og foretaget undersøgelser af, hvordan PCB-forekomsterne skulle håndteres i forbindelse med nedrivningen. Denne proces har været særdeles tidskrævende bl.a., fordi der, da afklaringen af PCB-problematikken indledtes, ikke fandtes officielle danske grænseværdier for indholdet af PCB i bygningsmateriale og dermed ikke retningslinier for afrensning og håndtering af stoffet. Undersøgelserne førte til, at den PCB-holdige maling på bygningerne skal afrenses, inden bygningerne sprænges, og da PCB-malingens indtrængen i betonen i de to højhuse er forskellig, vil betonbrokkerne i højhuset i Agerkær efter afrensning og sprængning kunne nedknuses og genanvendes som almindeligt bygningsaffald, mens betonbrokkerne fra højhuset i Ruskær vil blive betragtet som lettere forurenet bygningsaffald og kunne anvendes til opfyld, hvor dette er uden betydning, f.eks. i støjvolde og lignende. Det er imidlertid en forudsætning, at der indenfor en kort tidshorisont efter sprængningen kan peges på en sådan anvendelse. I modsat fald skal denne beton deponeres som forurenet, hvilket vil medføre en merudgift i nedrivningssagen i størrelsesordenen 12,5 mio. kroner. Denne udgift er indeholdt i nedrivningssummen i skema B. Koordinering med kommunen For så vidt angår vurdering af nedrivningsmetode og håndtering af PCB samt sagens overordnede fremdrift har bygherre og dennes rådgivere løbende ved teknikermøder og i koordinerende følgegruppemøder holdt kommunen tæt orienteret om sagens fremdrift, valg af nedrivningsmetode og håndtering af PCB-problematikken o.a. Rødovre Kommune vil også i nedrivningsfasen løbende følge sagen tæt herunder føre tilsyn med, at bygherre i forbindelse med nedrivningen overholder de i nedrivnings- og byggetilladelser stillede sikkerheds- og miljøkrav. Forsikringer 4 af 8

5 Bygherre har i forbindelse med nedrivning ved sprængning objektivt ansvar for skader som følge af nedrivningsarbejdet. Det indebærer, at bygherre er erstatningsansvarlig for enhver skade, der er en følge af nedrivningen, uanset om bygherre har handlet ansvarspådragende eller ej. Et sådant ansvar kræver indgående undersøgelser af risici og og risikovurdering af worst case scenarioes. AAB har i samarbejde med forsikringsmægleren Willis tegnet forsikring, der dækker dette objektive ansvar. En sådan forsikring vil imidlertid ikke i tilfælde af omfattende skader på nærliggende bygninger, der skal genopføres efter standarder svarende til nybyggeri, dække den del af et nybyggeri, der vil blive anset som forbedring. En sådan udgift skal derfor dækkes på anden vis. Landsbyggefonden har ikke umiddelbart kunnet anvise en løsning på en sådan problematik, men har givet udtryk for, at der skal findes en løsning, hvis problemet opstår. Bygherre har i forbindelse med projektering af nedrivningen i 2008 tegnet en projektforsikring uden forbehold i Codan Forsikring. Forsikringsselskabet har imidlertid for nylig meddelt bygherre, at man nu tager forbehold for projektering af arbejder, der er forbundet med PCB. Der pågår i øjeblikket forhandlinger med forsikringsselskabet, der kan resultere i, at bygherre må se sig nødsaget til at anmode de projekterende om at aktivere egne forsikringer. Da disse forsikringer har højere selvrisiko, er der i nedrivningssummen afsat et yderligere beløb på til dækning af eventuel selvrisiko. Udbud af entreprenørarbejderne Nedrivningen af højhusene indebærer samlet set følgende aktiviteter: 1. Nedrivning af højhusene inkl. afrensning af PCB m.v. 2. Omlægning af ledninger omkring højhusene 3. Nedrivning af materielgård og garager ved Agerkær 4. Opførelse af ny materielgård, etablering af storskraldeplads og flytning af legeplads 5. Etablering af pavilloner til midlertidig genhusning af 2 børneinstitutioner Nedrivningsentreprisen omfattende afrensning af PCB og nedrivning af højhusene har været udbudt i national indbudt licitation, hvortil var indbudt 6 entreprenører. Nedrivningsentreprisen har ikke været udbudt i EU-udbud, fordi Niras A/S på baggrund af den tidligere licitation vurderede, at entreprisesummen ville komme til at ligge under tærskelværdien for EU-udbud. Dette viste sig imidlertid ikke at være tilfældet, og der er derfor i forbindelse med kontraktindgåelse annonceret herom i EU-Tidende. Udvælgelse af tilbud er sket efter kriteriet Økonomisk mest fordelagtige tilbud og en vægtning på kvaliteten med 15 procent, organisation med 15 procent, miljø- og risikostyring med 30 procent og pris med 40 procent. 5 af 8

6 Entreprisen er efter forhandling tildelt Brandis A/S med en tilbudssum på i alt 46,9 mio. kroner inkl. moms. De øvrige entrepriser er ligeledes udbudt i indbudt licitation bortset fra etablering af pavilloner og nedrivning af den tidligere materielgård og garager, for hvilke der endnu ikke har kunnet indhentes priser. Disse poster er derfor baseret på overslagspriser. Landsbyggefonden har i den forbindelse tilkendegivet, at det, sagens særlige karakter og kompleksitet taget i betragtning, kan accepteres. Sagsforløb efter godkendelse af skema B Omlægning af ledninger og nedrivning af højhusene Efter politisk behandling af nedrivningssagen i august måned 2011 sættes arbejderne omkring omlægning af ledninger i gang primo september. Disse arbejder forventes at være tilendebragt ultimo december Etablering af byggeplads og forberedende arbejder i Ruskær igangsættes medio september og afsluttes medio oktober, hvor miljøsanering (afrensning af PCB o.a.) og afklædning af bygningen iværksættes. Disse arbejder forudsættes at vare til primo marts 2012, hvor de egentlige nedrivningsarbejder igangsættes. Selve sprængningen af de to højhuse forudsættes at finde sted søndag den 13. maj Etablering af byggeplads og forberedende arbejder i Agerkær igangsættes primo december og afsluttes ultimo december Miljøsanering og afklædning af bygningen sker i perioden primo januar - primo marts 2012, hvor nedrivning og sprængning af råhus sker parallelt med arbejderne i Ruskær, også for så vidt angår sprængning søndag den 13. maj Buslinie ad Agerkær omlægges fra ca. en uge før til ca. en uge efter nedrivningen og på selve sprængningsdagen lukker politiet Avedøre havnevej for trafik. Den efterfølgende nedknusning, bortkørsel af brokker, opbrydning og opfyldning af kældre sker for begge højhuses vedkommende i perioden medio maj medio september, hvorefter området retableres, og grundene er klar til salg primo oktober Foranstaltninger på sprængningsdagen den 13. maj 2012 På nedrivningsdagen vil der være etableret en sikkerhedszone på omkring 125 m rundt om begge højhuse. I denne zone må ingen, der er nedrivningssagen uvedkommende, færdes. Der etableres afspærring og bevogtning ved politi og hjemmeværn. Der er udarbejdet en rammeplan for varsling og evakuering af beboerne i området og skitseret afskærmningsløsninger for de omliggende bebyggelser for at minimere risici i forbindelse med sprængningen mest muligt. 6 af 8

7 Der er samarbejde med politi og en virksomhed med erfaring i at håndtere større menneskemængder udarbejdet en sikkerhedsplan, der skal sikre, at de mange, der formentlig vil overvære sprængningen, ikke udgør en sikkerhedsrisiko eller kommer til skade i forbindelse med sprængningen. Ny materielgård, storskraldeplads og flytning af legeplads Da salg af højhusgrundene er en del af finansieringsgrundlaget i kapitaltilførselssagen, er der udmatrikuleret et areal på knapt m2 af AAB, afdeling 43's samlede jordtilliggende fordelt på to grunde. Det medfører, at der skal bygges ny materielgård og storskraldeplads i den tilbageværende afdeling 43 og at en legeplads, der nu ligger på det udstykkede areal, skal flyttes. Disse arbejder igangsættes primo september 2011 og forventes at være tilendebragt ultimo marts Nedrivning af den tidligere materielgård og et garageanlæg samt retablering af området sker fra ultimo marts ultimo august Genhusning af to børneinstitutioner Det er i forbindelse med nedrivningen nødvendigt at rømme vuggestuen Solsikken og børneinstitutionen Agerkær, der ligger i nedrivningsområdet, og genhuse institutionerne i midlertidige pavilloner på lejet grund i Brøndby Kommune tilhørende Boligselskabet Nygårdsparken. De midlertidige institutioner etableres i perioden primo oktober medio december Institutionerne flyttes i perioden medio - ultimo december 2011, og genhusningen forudsættes at vare fra primo januar medio september 2012 med tilbageflytning i perioden primo medio september. Lovgrundlag/aftalegrundlag/andet: Bekendtgørelse af lov om almene boliger, Landsbyggefondens regulativ om støtte fra Landsbyggefonden til opretning, udbedring, vedligeholdelse, forbedring, ombygning, sammenlægning af lejligheder og miljøforbedring i alment byggeri. Økonomiske konsekvenser/andre konsekvenser: Rødovre kommune forudsættes at yde garantistillelse i forbindelse med optagelse af realkreditlån på mellem procent af lånets hovedstol på omkring 150 mio. kroner og med regaranti fra Landsbyggefonden på 50 procent. Kommunen forudsættes desuden ved skema B at bidrage til kapitaltilførsel efter 1/5-ordningen med 1,8 mio. kroner. Tidsplan Politisk behandling af skema B - august 2011 Etablering af byggeplads og forberedende arbejder i Ruskær - september/oktober 2011 Miljøsanering og afklædning af bygninger i Ruskær - oktober 2011/marts 2012 Nedrivning af råhus i Ruskær - marts/maj 2012 Etablering af byggeplads og forberedende arbejder i Agerkær - december 2011 Miljøsanering og afklædning af bygninger i Agerkær - januar/marts 2012 Nedrivning af råhus i Agerkær - marts/maj 2012 Nedknusning, bortkørsel af brokker, opbrydning af kældre, opfyldning - maj/september af 8

8 Retablering af område og græssåning - september/oktober 2012 Ny materielgård, storskraldeplads samt flytning af legeplads - september 2011/marts 2012 Genhusning af institutioner - oktober 2011/september 2012 Etablering af midlertidige institutioner - oktober/december 2011 Flytning - december 2011 Genhusningsperiode - januar/august 2012 Tilbageflytning - september 2012 Nedrivning af tidligere materielgård og garageanlæg - marts/august 2012 Konklusion/anbefaling/indstilling: Fællesforvaltningen indstiller, at kommunalbestyrelsen godkender skema B vedrørende nedrivning af højhusene i AAB, afdeling 43, at kommunalbestyrelsen påtager sig garanti for procent af hovedstolen for realkreditlån til finansiering af den endelige nedrivnings- og anskaffelsessum fratrukket størst muligt beløb fra reguleringskontoen med regaranti fra Landsbyggefonden på 50 procent, at kommunalbestyrelsen tager til efterretning, at Rødovre Kommune i henhold til kapitaltilførselsbudgettet forudsættes at bidrage til kapitaltilførsel efter 1/5-ordningen med kr. 1,8 mio. kroner. Beløbet forfalder, når det endelige nedrivningsregnskab skema C foreligger, og finansieres af kassebeholdningen og at at kommunalbestyrelsen godkender, at der afsættes et rådighedsbeløb på 1,8 mio. kroner i budget 2012ff. Jane Slott Bilag tilknyttet mødesagsfremstillingen på KB-nettet: Skema B med tilhørende bilag Bilag fysisk på sagen: Ingen 8 af 8