LOKALPLAN NR For et område ved Toftevej

Transkript

1 LOKALPLAN NR For et område ved Toftevej ODENSE KOMMUNE Miljø- og Teknikforvaltningen, Byplan- og Miljøafdelingen 2002

2 Hvad er en lokalplan? En lokalplan er en plan, hvori byrådet kan fastsætte bindende bestemmelser for et område, fx om: anvendelse udstykning vej- og stiforhold placering og udformning af bebyggelsen samt materialer bevaring af bygninger og landskabstræk sikring af friarealer fællesanlæg Ifølge Planloven skal der udarbejdes en lokalplan, inden et større byggeri eller anlægsarbejde eller en større nedrivning sættes i gang. Hensigten er at sikre en sammenhæng i planlægningen. Desuden skal der udarbejdes lokalplan, når det er nødvendigt for at sikre kommuneplanens virkeliggørelse. Herudover kan byrådet altid fastlægge nærmere bestemmelser for et område i en lokalplan. Alle har mulighed for at fremsætte indsigelser, bemærkninger og ændringsforslag, og byrådet skal tage stilling hertil, inden planen kan vedtages endeligt. Efter byrådets endelige vedtagelse bliver lokalplanen tinglyst på ejendommene inden for planens område. Arbejdet med lokalplanen er påbegyndt januar 2002, og der kan forekomme oplysninger, som ikke er opdateret siden.

3 Områdets historie... 1 Lokalplanens baggrund... 2 Lokalplanens indhold... 3 Forhold til anden planlægning... 3 Tilladelse fra andre myndigheder... 5 Lokalplanens bestemmelser: 1. Lokalplanens formål Område- og zonestatus Områdets anvendelse Udstykning Vej, sti- og parkeringsforhold Ledningsanlæg Bebyggelsens omfang og placering Bebyggelsens ydre fremtræden Ubebyggede arealer Forudsætning for ibrugtagen Retsvirkninger... 9

4 Ejbygade Toftevej Anemonevej Lokalplanområdets afgrænsning

5 Lokalplanens redegørelse Gården Jervelund Områdets historie Lokalplanområdet omfatter en del af den gamle Ejby landsby. Landsbyen stammer fra den sene middelalder. I slutningen af 1600 tallet var Ejby med sine 14 gårde og 481 ha land langt den største landsby i området. Landsbyen blev udskiftet i 1792, og en del af gårdene blev efterhånden flyttet ud. Rosengården, Stærmosegård og Korsløkkegård er eksempler på udflyttergårde fra Ejby, som i dag genfindes i områdets sted- og vejnavne. Disse gårde er alle nedrevet. Af Ejbys gårde er i dag kun Jervelund tilbage (Toftevej 35B). Gården har ligget på dette sted omkring det nu opfyldte gadekær så langt tilbage, den kan spores. Af det oprindelige Ejbys gårde er Jervelund som nævnt den sidste. Herudover er smedens hus (Toftevej 43), Avlskovgårds gamle stuehus fra før udskiftningen (Toftevej 32) og et par mindre huse bevaret. Disse ligger alle omkring Toftevej og fortæller, at det var her Ejby lå. I nyere tid er Ejerslykke, som lå på hjørnet af Ejbygade og Nyborgvej nedrevet (1985) for at give plads til en tankstation, og omkring 1990 blev Toftevej 39 (Civilforsvarets gård) nedrevet for at give plads til ca. 50 almennyttige boliger. Om Jervelund Jervelunds storhedstid begyndte i sidste halvdel af 1800-tallet. Christian Jervelund ( ) var med til at oprette Ejby Teglværk, startede forretning med kul, koks og brænde i Odense, forpagtede store arealer, bl.a. Ejby Mølles jorder, og var sognerådsformand og politiker. I 1915 brændte Jervelunds tre bindingsværkslænger ned til grunden. Kun stuehuset fra 1858 blev skånet. De nedbrændte bygninger blev nyopført i tegl i en kvalitet, der afspejlede, at gården på dette tidspunkt var en gård, man regnede med. Jervelund har været i samme slægts eje i mere end 300 år, men med den sidste beboers død står bygningerne tomme

6 Lokalplanens bestemmelser redegørelse Lokalplanens baggrund Eksisterende forhold Lokalplanområdet afgrænses mod syd af den eksisterende rækkehusbebyggelse ved Anemonevej og af Toftevej og mod nord af jernbanen. Den firelængede gård er forsynet med en fritliggende lade og en række mindre bygninger, som ikke skønnes bevaringsværdige. Markarealet langs jernbanen ligger i dag som grænseområde. Bevoksningen på arealet består for en stor del af kratbevoksning og spredte træer. Jervelunds have ligger, hvor Ejbys gamle gadekær lå (gadekæret blev opfyldt i 1930 erne). En del af havens træer skønnes bevaringsværdige. De mange fine detaljer vidner om, at Jervelund var den førende gård i Ejby. Her blev ikke sparet på noget Tidligere lokalplanforslag I 1994 henvendte Jervelunds arvinger sig til Odense Kommune med anmodning om at få udlagt gården og de nærmeste jorder til boligbyggeri. Odense Kommune var positiv overfor boligbyggeri på grunden, men fandt selve gården bevaringsværdig. Dels af kulturhistoriske og arkitektoniske grunde, dels fordi gården er opført i god kvalitet og på det tidspunkt var i rimelig vedligeholdsmæssig stand, og dels på baggrund af henvendelser fra lokale beboerrepræsentanter, som ønsker den sidste Ejbygård bevaret. Endnu i 1997 var Jervelund i rimelig god stand I 1996 meldte en køber sig, som ønskede at indrette gården til offentlig institution. På denne baggrund blev et forslag til lokalplan offentliggjort i januar Forslaget bevarede gårdens fire længer. Bygningerne kunne anvendes til institution, boliger eller let - tere erhverv. Det ubebyggede område mod jernbanen blev udlagt til boligformål med en min. afstand på 50 m til jernbanen. Lokalplanforslaget gav mulighed for at opføre boliger. Samme sted i

7 Lokalplanens redegørelse Ved den offentlige debat om forslaget fremkom der 9 bemærkninger/indsigelser. Bemærkningerne fra privatpersoner samt fra Danmarks Naturfredningsforening udtrykte tilfredshed med, at gårdens 4 hovedlænger bevaredes. Men man ønskede endnu flere af bygningene bevaret, og man ønskede at en større del af arealet mod jernbanen blev friholdt for bebyggelse, idet der var behov for flere friarealer i området. Jordbrugskommissionen for Fyns Amt gjorde indsigelse mod forslaget, idet markerne nord for jernbanen hører under Jervelund, hvorfor gården formelt er underlagt landbrugspligt. Fyns Amt tog forbehold overfor støjforholdene, indtil yderligere beregninger kunne godtgøre, at de vejledende støjgrænser var overholdt. Køberen ønskede ikke at afvente forhandlingerne med Jordbrugsdirektoratet og Fyns Amt, hvorfor gården igen stod uden en køber. Forhandlingerne med Jordbrugsdirektoratet gik kort efter i orden, således at landbrugspligten blev ophævet, og de nødvendige beregninger af støjniveauet blev ligeledes tilvejebragt, således at Fyns Amt kunne frafalde sin indsigelse. Da forholdene omkring områdets anvendelse ikke var afklaret, ønskede Odense Byråd imidlertid ikke at vedtage lokalplanforslaget endeligt. Marts 2000 bortfaldt lokalplanforslaget i henhold til Planlovens 32, der foreskriver, at et forslag til lokalplan bortfalder, hvis det ikke er endeligt vedtaget 3 år fra offentliggørelsen. Gården har stået tom siden midten af 1990 erne og er i dag i en dårlig forfatning. I slutningen af 2001 blev hele området solgt til en investor, som ønsker at indrette gården til boliger, samt at opføre ny boligbebyggelse på arealet mod jernbanen. På denne baggrund har Odense Kommune udarbejdet nærværende forslag til lokalplan. Lokalplanens indhold Forslaget bygger på principperne fra det tidligere lokalplanforslag fra De fire længer af gården bevares, øvrige bygninger til gården kan nedrives. Den gamle have friholdes for bebyggelse. Øvrige bevaringsværdige bygninger i området tages med i lokalplanen med henblik på bevaring. På et tilstødende areal langs jernbanen giver lokalplanforslaget mulighed for at opføre boliger i 1-2 etager med en bebyggelsesprocent på max. 25. På grund af støj og rystelser fra jernbanen udlægges en zone på 50 m fra jernbanen, som friholdes for bebyggelse. Dette indskrænker byggemulighederne væsentligt, hvorfor en fuld udnyttelse af de 25% ikke kan påregnes. Lokalplanområdet opdeles i 5 delområder. B1 og B2 udlægges til boligbebyggelse i henholdsvis 1 og 2 etager. B3 og B4 er eksisterende bebyggelse, som skal bevares. F1 friholdes for bebyggelse. F2 udlægges til privat og fælles friareal. Forhold til anden planlægning Kommuneplan Lokalplanområdet ligger i kommuneplanens rammeområde 2.B13. Området kan anvendes til boligformål, mindre butikker med dagligvarer og mindre erhvervsvirksomheder, som ikke er miljøforringende

8 Lokalplanens redegørelse Bebyggelsen må ikke opføres med mere end 2 etager. Bebyggelsesprocenten må ikke overstige 25. Til nye boligområder skal der udlægges fælles friarealer til lokalpark og kvarterpark, svarende til henholdsvis 55 m m2 pr. boligenhed. Lokalplanforslaget er i overensstemmelse med kommuneplanen. Teknisk forsyning Elforsyning sker fra Odense Elforsyning Net A/S. Vandforsyning sker fra Odense Vandselskab A/S. Varmeforsyningen sker fra Odense kommunale Fjernvarmeforsyning. Kloakforhold Lokalplanområdet er omfattet af Odense Kommunes spildevandsplan Området skal separatkloakeres. Spildevand og evt. overfladevand afledes til den offentlige spildevandsledning syd for området med en samlet maksimal afstrømning på 10 l/sek. Overfladevand bør dog primært nedsives på ejendommen. Miljøforhold Den tætte beliggenhed på banen medfører støj og vibrationer. For at overholde de maksimale grænser for støj og vibrationer ved boliger er det nødvendigt med en mindste afstand på 50 m til midte af nærmeste spor. Der er etableret støjskærm langs banen. Før boligerne tages i brug skal det dokumenteres, at de maksimale støjgrænser inde såvel som på de primære udendørs opholdsarealer, overholdes. Arkæologiske interesser Der er ikke hidtil registreret fortidsminder inden for lokalplanområdet. Da området omfatter hidtil ubebyggede dele af den gamle landsbykerne, hvor der kan formodes at være spor efter landsbyens vikingetidige forgænger, er det sandsynligt, at området rummer jordfaste fortidsminder eller kulturhistoriske anlæg, der vil være omfattet at Museumslovens 27 (lov nr. 473 af 7. juni 2001). Dette betyder at anlægsarbejder kan standses, indtil de nødvendige udgravninger er foretaget. Odense Bys Museer anbefaler derfor at der foretages en prøvegravning, før anlægsarbejder påbegyndes. Bygherren bør under alle omstændigheder kontakte Odense Bys Museer i god tid før iværksættelse af anlægsarbejder inden for lokalplanområdet. Kollektiv trafik Området betjenes af Odense Bytrafik. Skole Området hører til Ejbyskolens distrikt Området ligger op til jernbanen. Det giver støjproblemer. Der må ikke bygges nærmere banen end 50 m

9 Lokalplanens redegørelse Tilladelse fra andre myndigheder Jordforurening Der er ikke registreret jordforurening i lokalplanområdet. Såfremt der under bygge- og anlægsarbejder konstateres en forurening af jorden, skal arbejdet straks standses og Odense Kommune skal underrettes. Arbejdet kan genoptages når området er frigivet efter 71 i Lov om forurenet jord, af Fyns Amt

10 Lokalplanens redegørelse - 6 -

11 Lokalplanens bestemmelser I henhold til lov om planlægning ( lov nr. 518 af 11. juni 2000) fastsættes følgende bestemmelser for det i afsnit 2 nævnte område. 1. Lokalplanens formål 1.1. Det er lokalplanens formål: at bevare de sidste vidnesbyrd om Ejby landsby, herunder søge Jervelunds fire længer bevaret intakt. at sikre mulighed for opførelse af en ny boligbebyggelse indenfor lokalplanens område B1 og B2 i god kvalitet, beskyttet mod støj fra jernbanen og med gode friarealer. at undgå, at en ny boligbebyggelse påfører nabobebyggelsen væsentlige gener, især med henblik til indbliksgener. at sikre bevaring af den mest værdifulde beplantning. 2. Område og zonestatus 2.1. Lokalplanområdet afgrænses mod nord af jernbanen, mod syd af nyere rækkehusbebyggelse og mod øst af Toftevej, som vist på kortbilag 1. Lokalplanen omfatter følgende matrikelnumre: 3b, 3s, 3bd, 12g, 14a, 14l, 23b, 23c, del af 1a og del af 184, Ejby, Odense Jorder Lokalplanområdet ligger i byzone. 3. Områdets anvendelse 3.1. Området opdeles som vist på kortbilaget. Område B1 udlægges til boligbebyggelse i max. 1 etage. Der kan indpasses offentlig service i området. Område B2 udlægges til boligbebyggelse i max. 2 etager. Der kan indpasses offentlig service i området. Område B3 afgrænser området med den firelængede gård Jervelund. Gårdens fire længer må ikke nedrives uden byrådets godkendelse. Området kan anvendes til boliger, offentlig service eller erhvervsvirksomheder, som ikke forringer miljøet med hensyn til trafik, støj og luftforurening. Der må ikke opføres ny bebyggelse i område B3, bortset fra mindre skure og lign., som efter byrådets skøn passer ind i området. Område B4 afgrænser øvrig eksisterende bebyggelse som ønskes bevaret. Bebyggelsen må ikke nedrives uden byrådets godkendelse. Bebyggelsen må kun anvendes til boliger, offentlig service, liberalt erhverv, mindre håndværksvirksomheder el. lign. Område F1 skal friholdes for bebyggelse, bortset fra mindre skure og lign. Området kan bruges til vejareal, parkering og friareal. Område F2 skal friholdes for bebyggelse. Området skal anvendes til friareal, dels som private haver og dels som fælles friareal med karakter af lokalpark, evt. med nyttehaver. 4. Udstykninger 4.1. Udstykninger må kun ske på grundlag af en godkendt og tinglyst bebyggelsesplan, på grundlag af de principper der er vist på illustrationsskitsen, kortbilag Vej-, sti- og parkeringsforhold 5.1. Lokalveje og stier i område B1 og B2 fastlægges i forbindelse med bebyggelsesplanen, i hovedprincippet som vist på illustrationsskitsen Parkering skal udlægges som fælles parkering. Der skal udlægges 1½ plads pr. bolig. Parkering og betjening af ny bebyg

12 Lokalplanens bestemmelser gelse skal i princippet ske inden for område F1. 6. Ledningsanlæg 6.1. Elledninger, herunder til vej- og stibelysning, må kun udføres som jordkabler Inden for området kan afvandings- og forsyningsledninger med tilhørende anlæg for kloak, vand, elektricitet, telefon, fjernvarme, antenne m.v. føres over parcellerne eller gennem loftkanaler i rækkehusene til forsyning af anden mands ejendom, dog således at ledningsføringen sker på sådanne steder, at byggemulighederne ikke indskrænkes. De hertil berettigede skal til enhver tid have adgang til eftersyn og rensning samt til at foretage reparations- og vedligeholdelsesarbejder dog mod retablering. Hvor der er etableret afløbsledninger for regn- og spildevand i de fælles rekreative arealer, skal ledningsejerne uanset ejerforhold have uhindret adgang til ren- og vedligeholdelse af ledningerne. Retablering efter ledningsarbejde påhviler ledningsejeren Offentlige forsyningsvirksomheders gældende leveringsbestemmelser skal respekteres 7. Bebyggelsen omfang og placering 7.1. Bebyggelsesprocenten for området under ét må max. være 25. I område B1 må bebyggelsen ikke opføres med mere end 1 etage. Evt. udnyttelig tagetage må ikke have vinduer mod eksisterende rækkehusbebyggelse syd for området. I område B2 må bebyggelsen max. opføres i 2 etager incl. udnyttelig tagetage. I område B3 må der ikke etableres tagterrasser, kviste eller tagvinduer, som efter byrådets skøn kan give indbliksgener til nabobebyggelse For områderne B1, B2, F1 og F2 skal der udarbejdes en bebyggelsesplan, der viser de enkelte bygningers placering samt udformning af parkerings-, adgangs-, og fællesarealer, herunder beplantningsforhold. Bebyggelsesplanerne skal godkendes af byrådet og tinglyses på ejendommene. Tinglysning skal ske inden udstedelse af byggetilladelse I område B1 og B2 må skure, carporte og lign. ikke opføres separat, men skal enten etableres som en del af huset eller sammenbygges med huset. Uanset ovenstående kan der tillades enkelte skure ved de fælles friarealer, hvis det er nødvendigt af hensyn til friarealernes drift. Inden for område F1 kan der opføres separate skure, carporte og lign For bygninger i to etager gælder, at disse ikke må opføres nærmere end 15 m fra naboskel. For bygninger i én etage gælder, at disse ikke må opføres nærmere end 6 m fra naboskel Bebyggelsen skal udformes med størst mulig hensyntagen til begrænsning af støj fra jernbanen, således at støjniveauet ikke overstiger 55 db(a) ved bebyggelsens primære udendørs opholdsarealer og ved bebyggelsens opholds- og soverum For at overholde de tilladte grænser for vibrationer i forhold til boligerne skal bebyggelsen holde en afstand på 50 m målt fra banelegemets midte. 8. Bebyggelsens ydre fremtræden 8.1. I område B3 og B4, eksisterende bevaringsværdig bebyggelse, må der ikke ske væsentlige ændringer af bygningernes ydre uden byrådets tilladelse. Til væsentlige ændringer regnes fx. udskiftning af tag, isætning af nye vinduer og døre, som afviger fra - 8 -

13 Lokalplanens bestemmelser de oprindelige, maling (kalkning) af facader i afvigende farver og lign Ny bebyggelse skal opføres i varieret arkitektur. Lange ubrudte facadeafsnit skal undgåes Farve- og materialevalg for ydervægge tage osv. skal fastlægges i overensstemmelse med godkendt bebyggelsesplan Taghældningen må max være 35 grader. Undtaget herfra er garager, carporte og lign. mindre bygninger Huse af altangangstypen kan ikke opføres i området. Undtaget herfra er facader, som vender umiddelbart ud mod område F1 mod jernbanen Skiltning og reklamering skal godkendes af byrådet. Skilte skal som hovedregel placeres på bygningen. Fritstående skilte kan kun tillades, hvis de efter byrådets skøn ikke virker for dominerende i området Der kan etableres supplerende energiforsyning i form af sol-, jordvarme eller lign., når dette kan ske uden gene for de omboende. For områderne B2 og B3 (eksisterende bebyggelse) kan der kun etableres solvarme såfremt anlægget kan tilpasses husets arkitektur og ikke virker dominerende. 9. Ubebyggede arealer 9.1. Der skal udlægges friareal til leg og ophold svarende til min 55 m2 pr. bolig. Friarealer skal placeres så det så vidt muligt er skærmet mod støj fra jernbanen Friarealer og rekreative områder anlægges af bygherren Den på kortbilaget markerede eksisterende bevoksning må ikke fjernes uden byrådets tilladelse. Almindelig udtynding og pleje af bevoksningen er tilladt Den enkelte grundejer skal vedligholde egne arealer og give dem et sømmeligt udseende Der må ikke ske oplag. 10. Forudsætning for ibrugtagning Ny bebyggelse inden for området skal tilsluttes Odense kommunale Fjernvarmeforsyning. Ny bebyggelse må ikke tages i brug, før denne tilslutning har fundet sted Friarealer og legeområder samt øvrige fælles opholdsarealer skal etableres og færdiggøres i takt med boligbebyggelsens ibrugtagning Der skal etableres skærmende beplantning langs jernbaneliniens støjvægge Det skal dokumenteres, at de maksimale støjgrænser kan overholdes forud for ibrugtagen af bebyggelse I forbindelse med opførelse af byggeri på grunden skal det sikres, at udnyttelsen ikke medfører overskridelse af den samlede vandafledningskapacitet 11. Retsvirkninger Bebyggelse/anvendelse Efter Odense Byråds endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen må de ejendomme, der er omfattet af planen jf. 18 i lov om planlægning kun udstykkes, bebygges eller i øvrigt anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. Den eksisterende lovlige anvendelse kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv krav om etablering af de anlæg mv., der er indeholdt i planen. Dispensation Byrådet kan dispensere fra lokalplanens bestemmelser, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Væsentlige afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af ny lokalplan

14 Lokalplanens bestemmelser Servitutter Private byggeservitutter og andre tilstands servitutter, der er uforenelige med lokalplanen, fortrænges af planen. Andre private servitutter kan eksproprieres, når det vil være af væsentlig betydning for virkeliggørelse af planen. Krav om overtagelse Indeholder lokalplanen en bestemmelse om, at en del af bebyggelsen ikke må nedrives uden tilladelse fra byrådet, kan ejeren - hvis tilladelse nægtes - i henhold til 49 i Lov om Planlægning under visse forudsætninger forlange, at ejendommen overtages af kommunen mod erstatning. 3bd, 12g, 14a, 14l, 23b, 23c og 184 Ejby, Odense Jorder. Der er ikke sket udstykninger eller matrikulære ændringer inden for lokalplanens område efter den 18. juni Byplan- og Miljøafdelingen den 27. maj 2003 Jannik Nyrop Souschef Tinglyst den 2. juni 2003 Dette kræver dog, at der er et væsentligt misforhold mellem ejendommens afkastningsgrad og afkastningsgrad for ejendomme med lignende beliggenhed og benyttelse. Forslaget vedtaget til offentliggørelse, Odense Byråd, den 21. august Lokalplanen vedtaget endeligt. Odense Byråd, den 14. maj Anker Boye / Michael Hein Petersen Lokalplanens retsvirkninger trådt i kraft ved annoncering den 27. maj Anmelder: Miljø-og Teknikforvaltningen Byplan- og Miljøafdelingen Odense Slot 5000 Odense C Tlf Foranstående lokalplan nr for et område ved Toftevej begæres i medfør af 31 i Planloven tinglyst på matr.nr. 1a, 3b, 3s,

15 K O R T B I L A G 1 T I L L O K A L P L A N N R "c" 15hc 15hc N 15i 15ec 1i 1s 1k 15hc 2a 7a 4fn 4h 4cø 4cæ 4cz 4cy "c" 4da Ejbygade "aa" 1o 1n 1m 4bz 4db 4dc 4dd 4de 4df 4dg 4dh 45 Toftevej 4dæ 4dz 4dy 1q 1p 184 4ea 4dø 4dx B4 23b 43 "aa" 1a 23c 14a "e" 12g 32 B4 4eb 13ck 4ec 4ed 4ee 4ef 13de 13dg 13dh 13df 13dc 13di 13dk 41B 13dd 13db 13da 13dl 13dm B3 13cø 13cæ 13dn 35 2t 35H 3s F1 3bd 3b B4 13a 13dq 13dp 13do 25a 25d B2 F1 B1 14l Anemonevej 13bm F2 14m 13bm "an" 13bl 183 SIGNATURER: 1 : 2000 GRÆNSE FOR LOKALPLANENS OMRÅDE OMRÅDEGRÆNSE MATR. SKEL BEVOKSNING SOM ØNSKES BEVARET MÅLFORHOLD m MILJØ- OG TEKNIKFORVALTNINGEN BYPLAN- OG MILJØAFDELINGEN

16