Forslag til. Lokalplan nr for et område til campingformål på Helnæs

Transkript

1 Forslag til Lokalplan nr for et område til campingformål på Helnæs

2 Indholdsfortegnelse Redegørelse for planen Lokalplanens baggrund og formål Lokalplanområdet og omgivelserne Lokalplanens indhold Forhold til anden planlægning og lovgivning Lokalplanens forhold til anden planlægning Lokalplanens forhold til anden lovgivning Midlertidige retsvirkninger Retsvirkninger Bestemmelser for lokalplan nr Formål Område og zonestatus Områdets anvendelse Udstykning Vej-, sti- og parkeringsforhold Tekniske anlæg Bebyggelsens omfang og placering Bebyggelsens ydre fremtræden Ubebyggede arealer Forudsætning for ibrugtagning Servitutter Ophævelse af lokalplan Tilladelser efter anden lovgivning Vedtagelsespåtegning Kortbilag til lokalplanen Kortbilag L1: Planområdets afgrænsning og delområder Kortbilag L2: Byggefelt og anvendelsesområde Kortbilag L3: Veje, bygninger, beplantning og digegennembrud Kortbilag L4: Illustrationsplan og beskyttelseslinier Bilag Bilag 1: Miljøscreening

3 Indholdsfortegnelse Eksisterende campingplads og omgivelser. 3

4 Forslag til lokalplan og kommuneplantillæg Forslag til Lokalplan nr er fremlagt fra den 15. marts 2011 til den 10. maj De er velkommen til at indsende ændringsforslag, indsigelser eller bemærkninger i øvrigt til planforslagene i offentlighedsperioden. Disse skal senest den 10. maj 2011 være fremsendt til: eller Assens Kommune Rådhus Allé Assens assens@assens.dk Har De spørgsmål til lokalplanforslaget eller til forslag til kommuneplantillægget, er De velkommen til at rette henvendelse til Planområdet, Hvad er en lokalplan For at sikre planlovens intentioner om at offentligheden inddrages i lokalplanlægningen, skal et forslag til lokalplan offentliggøres i mindst 8 uger, før kommunalbestyrelsen træffer endelig beslutning om lokalplanen. I de 8 uger kan borgere og myndigheder komme med ændringsforslag og bemærkninger til lokalplanforslaget. Lokalplanen er juridisk bindende for den enkelte grundejer forstået på den måde, at den eksisterende lovlige anvendelse kan fortsætte som hidtil, men ændringer i de eksisterende forhold, fx ved ny- eller ombygning, skal være i overensstemmelse med lokalplanen, medmindre der er opnået dispensation efter reglerne i planlovens 19. Ifølge Lov om planlægning skal der udarbejdes en lokalplan, inden et større byggeri, anlægsarbejde eller nedrivning kan sættes i gang. Hensigten hermed er at sikre en sammenhæng med den øvrige planlægning. En lokalplan er en plan, hvori kommunalbestyrelsen kan fastsætte bindende bestemmelser for et områdes fremtidige anvendelse, udstykning, placering og udformning af bebyggelse, materialer, beplantning, vej- og stiforhold m.v. Klagevejledning i forhold til beslutning om ikke at udarbejde miljøvurdering Du kan inden 4 uger klage over kommunens afgørelse til Natur- og Miljøklagenævnet, som vil opkræve et gebyr på 500 kr. for private og 3000 kr. for virksomheder, organisationer og offentlige myndigheder. Klager indsendes til: Natur- og miljøklagenævnet,rentemestervej 8, 2400 København NV eller nmkn@nmkn.dk Klagefristen er d. 12. april Enhver med retlig interesse i sagen er berettiget til at klage. 4

5 Oversigtskort N Nord HELNÆS BUGT Helnæs By Fiskerhusene Helnæs Camping Strandbakken Helnæs Strand Baggrundskort: Luftfoto 2008, copyright Cowi A/S 5

6 Redegørelse REDEGØRELSE FOR PLANEN LOKALPLANENS BAGGRUND OG FORMÅL Baggrunden for lokalplanen er et ønske fra ejeren af Helnæs Camping om, at muliggøre udvidelse af campingpladsen med et tilstødende areal mod nord, for dermed at fremtidssikre Helnæs Camping. Lokalplanens formål er, at fremtidssikre den allerede eksisterende campingplads ved udvidelse mod nord, og herunder at få mulighed for at kunne opføre nye faciliteter som campinghytter, fælleshus og toiletbygning, samt at indrette områder til udendørsaktiviteter som swimmingpool, tennis-, BMX- og fodboldbane, bålplads samt en mindre hundeskov. Matr. nr. 16a Helnæs By, Hælnæs er i den gældende lokalplan II-F301, vist som et areal til fremtidig udvidelse af campingpladsen. Arealet vil med lokalplan nr blive en del af den fremtidige campingplads i overensstemmelse hermed. Se illustration side 7. LOKALPLANOMRÅDET OG OMGIVELSERNE Helnæs Camping er beliggende på halvøen Helnæs i den sydlige del af Assens kommune. Luftfoto. Campingpladsen set mod adkomsområdet. Helnæs er et udpræget landbrugsområde. Samlede bebyggelser på Helnæs ligger i Helnæs by på halvøens sydlige og sydøstlige del, med blandede helårs og sommerhusbebyggelser. Området omkring Helnæs Camping er bebygget med henholdsvis sommerhuse ved Helnæs Strand, Fiskerhusene bestående af fiskerhuse, helårsbeboelse og sommerhuse og et gammelt fiskerleje. Se oversigtskort på side 5. Lokalplanområdet grænser mod nord og vest op til marker. Mod øst grænser lokalplanområdet op til det eksisterende boligområde Fiskerhusene og mod syd mod vejen, Strandbakken. Lokalplanområdet omfatter matr. nr. 7d, 7f, 13f og 16a Helnæs By, Helnæs. Luftfoto. Campingpladsen set mod området mellem legeområdet og toiletbygning. Adgang til lokalplanområdet sker fra Strandbakken. Den eksisterende campingplads er omfattet af Lokalplan II-F301 og omfatter matr. nr. 7d, 7f, 13f alle Helnæs By, Hælnæs. Udvidelsen af campingpladsen mod nord er omfattet af matr. nr. 16a Helnæs By, Hælnæs. Se lokalplanens afgrænsning på kortbilag L1. Det samlede areal af den nye campingplads incl. udvidelsen vil udgøre ca. 4,5 ha. Den eksisterende campingplads udgør et areal på ca. 3,2 ha. Udvidelse af campingpladsen udgør mod nord et areal på 1,3 ha. Størstedelen af den eksisterende campingplads er omkranset af levende hegn. Internt i området deler beskyttede jord- og stendiger området op. En stor del af de beskyttede diger er beplantet. Se kortbilag L4. Som en del af indretningen af campingpladsen påtænkes opdelt med hække. 6

7 Redegørelse Nord Eksisterende campingplads. Luftfoto 2009, copyright Google. Nord Fremtidig campingplads og nabobebyggelsen mod øst. Illustration. Luftfoto 2009, copyright Google. 7

8 Redegørelse Terrænet i campingpladsområdet falder fra kote 18 til kote 8 mod øst En mindre del, i det østligste område, falder fra kote 7 til 2. Se nedenstående illustration. Nord m Terrænforhold. Luftfoto 2009, copyright Grundkort Fyn. LOKALPLANENS INDHOLD Anvendelse Området udlægges til campingformål. Campingpladsen kan rumme campingenheder/pladser, en mindre dagligvarebutik og fællesfaciliteter herunder fælleshus, servicebygninger, som nødvendige køkkenfaciliteter- og toiletfaciliteter. Området indeholder desuden en bolig til den der bestyrer campingpladen. Campingenhederne består af campingplader hvor der kan opsættes telte, campingvogne, campinghytter. Derudover vil en mindre del af campingenhederne være værelser som udlejes. Sti i campingområdet mellem niveauspring. Det nye udvidelsesområde matr. nr. 16a, set mod øst. 8

9 Redegørelse Lokalplanen giver mulighed for at udvide campingpladsen med ca. 58 nye enheder. Antallet af campingpladsenheder går dermed fra de eksisterende 160 enheder til ca. 218 enheder, beregnet ud fra campingreglementets bestemmelser om et bruttoarealbehov på 200 m 2 pr. enhed. De nuværende antal campinghytter er 10. Det fremtidige antal campinghytter vil være i alt 33. Antallet af hytteenheder er beregnet ud fra campingreglementets bestemmelser om, at 15% af områdets enheder kan være hytter. Arealet pr. hytte afhænger af om den er omfattet af strandbeskyttelseslinien. Hytter der er omfattet af strandbeskyttelseslinien kan blive op til 30 m 2 og hytter der ikke er omfattet af strandbeskyttelseslinien kan opføres med et areal op til 35 m 2,, som følge af det gældende campingreglement. Arealstørrelsen pr. hytte vil kunne forøges såfremt kravet i campingreglementet ændres. Eksisterende legepladsområde set mod øst Hytternes placeres på de mest velegnede arealer og landskabeligt indenfor campingområdet. Hytterne placeres dels indenfor byggefelt C, hvor allerede eksisterende hytter er placeret, og dels indenfor byggefelt D, hvor de nye hytter placeres op mod det eksisterende nordlige plantebælte. Se kortbilag L2,. Vinteropbevaring af campingvogne mv. vil foregå indenfor områdets nordvestlige del, og vil dermed blive mindst synlig. Vintercampering vil foregå i den vestlige del, samt en mindre del af det nordøstlige hjørne, af området. Vinteropbevaring er adskilt fra vintercampering efter regler i campingreglementet. Opdelingen i vinteropbevaring og vintercampering kan ses på kortbilag L2. Baggrunden for vintercampering er, at opnå mulighed for kortvarige ophold med campingvogne, telte m.v. samt i hytter, på campingpladsen, i weekends m.v. i perioden 1. november til 28. februar. Begrundelsen herfor er, at Helnæs Camping registerer en øget efterspørgsel fra gæster på vintercampering. og servicebygningen i byggefelt C er således, bygningsmæssigt, forberedt til at kunne være åben i vinterperioden. Der er begrænsede muligheder for vintercampering i Assens Kommune, og bygninger, hytter og enhedspladserne står ubenyttede hen i vinterperioden og vil dermed kunne benyttes til vintercampering. Udover hytterne, vil der være forbeholdt mindst 5 enhedspladser til turister, der alene ønsker at benytte campingpladsen en enkelt eller ganske få dage. Vintercamperingsområdet ligger i tilknytning til eksisterende og påtænkt servicebygning. Området ligger primært centralt på campingpladsens område, hvorved det afskærmes og bedst sikres at området ikke virker unødigt skæmmende mod det åbne landskab. Eksisterende minigolfbane set mod vest Eksisterende hytteområde i campingpladsens sydøstlige del. Campingpladsen set fra Strandbakken 9

10 Redegørelse Lokalplanen fastsætter retningslinier for etablering af et minimum 5 meter bredt beplantningsbælte mod en del af lokalplanområdets østlige del, se kortbilag L3. Derudover fastsætter lokalplanen retningslinier for etablering af et minimum 2 meter bredt beplantningsbælte mod nord, syd, en del af vest og del af øst. Den eksisterende hegnsbeplantning og det eksisterende beplantningsbælte kan bibeholdes. Beplantningsbæltet skal dels sikre afgrænsning mod det åbne land og dels som afskærmende og lægivende element samt sikre et beplantet areal mellem campingpladsen og tilstødende helårs- og sommerhuse. Det er ikke muligt at plante 5 meter beplantningsbælte langs det vestlige og sydlige skel ved de eksisterende fællesrum, bolig og minimarked samt minigolfbanen og campinghytterne langs Strandbakken på grund af de eksisterende bygningers afstand til skel. Stamvej gennem området. Veje, stier og parkering Lokalplanområdet vejbetjenes fra Strandbakken. Der vil være 1 overkørsel fra Strandbakken. Der kan indenfor lokalplanområdet etableres de for campingpladsen nødvendige interne fordelingsveje. Fordelingsvejene er vist på kortbilag L3. Ved adkomstområdet til campingpladsen udlægges parkeringspladser mod Strandbakken. Allerede eksisterende parkering kan bibeholdes. Internt i området etableres mulighed for parkering på særligt udpegede områder som vist på kortbilag L3. Parkering kan også ske på enhedspladserne (Begrebet enhedsplads er den plads som den enkelte familie/person får tildelt til campingopholdet inklusive campingvogn/ telt og køretøj). Indkørsel til campingpladsen fra Strandbakken Bebyggelse Lokalplanens bestemmelser fastlægger de nærmere rammer for lokalplanområdets bebyggelse. Den maksimale bebyggelsesprocent for området som helhed er på 10 %. For at vurderer omfanget af bebyggelsen fastlægges der i lokalplanens bestemmelser det maksimale areal der kan bygges inden for det enkelte byggefelt. Se byggefelterne på kortbilag L2. Parkering på adkomstområdet ved Strandbakken Begrundelsen for de nævnte arealer, som ønskes bebygget i området, er dels at arealerne i den eksisterende bebyggelse bibeholdes, og at de fremtidige bebyggelser, som fælleshus og campinghytter, kan opføres på de mest velegnede arealer i forhold til ønsket om campingpladsens indretning og den landskabelige placering. Bebyggelsen kan placeres inden for de på kortbilag L2 viste byggefelter. Byggefelt A kan bebygges med et etageareal på 800 m2. Det svarer til arealet af den nuværende bebyggelse samt en mindre udvidelse. Omfanget af byggeriet er velkendt i området, har en velegnet placering i landskabet og god placering i forhold til campingpladsens indretning. Byggefelt B kan bebygges med 300 m2 og bebygges med henholdsvis en driftbygning og fælleshus. Placeringen er centralt placeret i sammenhæng med områdets øvrige fællesfaciliteter. Byggefelt C kan bebygges med 650 m2. Arealet vil primært være til campinghytterne, som her vil få en velegnet placering, tæt til 10

11 Redegørelse eksisterende bebyggelse. Inden for byggefeltet er der plads til den eksisterende servicebygning, som fortsat vil kunne ligge i området, idet placeringen er velegnet i forhold til campingpladsens indretning og placering i landskabet. Byggefelt D kan bebygges med 450 m2. I dette område vil der kunne opføres nye campinghytter, med en velegnet placering i forhold til campingpladsens indretning og landskabet. Bygningerne må opføres i enten 1½ etage eller 1 etage. Antal etager og bygningshøjden afhænger af hvilket byggefelt bygningen er placeret i. Eksisterende og fremtidige campinghytter samt fælleshus vil blive opført i træ og vil blive givet en afdæmpet facadefarve, for at opnå en naturlig indpasning i området og et naturligt udseende. Eksisterende servicebygninger er opført som muretbyggeri, men vil også kunne opføres i træ. Fremtidige servicebygninger skal kunne opføres i samme materialer, for at skabe en helhed. LOKALPLANENS FORHOLD TIL ANDEN PLANLÆGNING Kommuneplanlægning Lokalplanen er omfattet af Kommuneplan Lokalplanområdet ligger indenfor rammeområde 4.1.R.10 udlagt til campingformål. Lokalplanen er i overensstemmelse med kommuneplanen. Fig. K1. Område vist med fed rød streg markerer kommuneplanens rammeafgrænsning R.10. Plannummer Plannavn Anvendelse generelt Anvendelse specifik 4.1.R.10 CAMPINGPLADS, HELNÆS Rekreativt område Feriecentre 11

12 Redegørelse Fremtidig Landzone zonestatus Zonestatus Landzone Plandistrikt Delområde 4.1 Max. antal etager 1½ etage Max. 8,5 m bygningshøjde Områdets Campingformål med dertil hørende bygninger og faciliteter. anvendelse Bebyggelsens Bebyggelsesprocent maximalt 10 % for området som helhed. Maximalt 1 etage med omfang udnyttet tagetage. Bygningshøjde maximalt 8,5 m. Bemærkning til Landzone. zonestatus Særlige Udvidelse af campingpladsen skal ske under hensyntagen til kommunens bemstemmelser spildevandsplan. Dele af området bliver eventuelt omfattet af ny 300 m strandbeskyttelseslinie. Zoneforhold Hele lokalplanens område bibeholdes i landzone. Grundvandsbeskyttelse Lokalplanområdet ligger i område med særlige drikkevandsinteresser og indenfor indvindingsopland til Helnæs Vandværk. Beskyttelseszonen omkring vandværkets vandboring strækker sig ca. 1/3 ind over det ny areal til camping. I vandværksboringen indvindes vand fra en dybde på m under terræn. Der er kun i ringe grad beskyttende lerlag over vandindvindingen. Området forbliver i landzone. Der bygges nogle campinghytter på arealet, men der etableres ikke kloakker eller veje med faste belægninger på arealet. Den ændrede arealanvendelse fra landbrugsformål til campingformål, for det ny inddragede område, hvor der ikke kloakeres og etableres befæstede vejanlæg, vurderes ikke at have betydning for indvinding af grundvand for Helnæs Vandværk. Lokalplanområdet set fra stranden øst for Fiskerhusene og bevoksning som skærmer for Helnæs Camping Lokalplanområdets udvidelsesområde ligger bagved fiskerhusene Set fra stranden, øst for Fiskerhusene mod Helnæs Camping. 12

13 Redegørelse Støjforhold Støj til naboområdet skal overholde de gældende regler om støjgrænser. Miljøstyrelsens Vejledning 4/2007 Støj fra veje præciserer de vejledende grænseværdier for støj på veje og støjvilkår for etablering af nye områder med støj. En udvidelse af campingpladsen i det aktuelle område kan karakteriseres som nyt områder med støj. Den vejledende grænseværdi for campingpladser er L (den) 53 db. Det vurderes, at der ikke er problemer med støjforhold fra veje. Forsyningsforhold Spildevandsplan Lokalplanområdet er omfattet af kommunens spildevandsplan. Området er i henhold til planen spildevandskloakeret. Regnvand skal afledes/nedsives lokalt. Vandafledning Der må ske afledning til recipient med maksimal x l/s. Der kan ske nedsivning af regnvand på egen grund, såfremt dette er muligt, og ikke indebærer risiko for, at andre grunde i eller udenfor lokalplanområdet belastes med øgede mængder overfladevand. Vandforsyning Den eksisterende ejendom i lokalplanområdet er tilsluttet Helnæs vandværk. Lokalplanområdet skal vandforsynes med almen vandforsyning. Varmeforsyning Lokalplanområdet ligger inden for et område fastlagt til individuel varmeforsyning. Elforsyning I Danmark er der et frit elmarked. Det betyder, at man som elforbruger har mulighed for selv at vælge leverandør til sin elforsyning. Affaldsbortskaffelse Lokalplanområdet er omfattet af kommunens affaldssregulativ og affald skal bortskaffes i henhold hertil. Kystnærhedszone Lokalplanen er omfattet af Planlovens 5a vedrørende kystnære områder. Hele øen er omfattet af kystnærhedszonen. Lokalplanområdet ligger i den sydlige del af halvøen og vil på grund af topografien være synlig mod øst og syd. Lokalplanområdet ligger ca. 130 meter fra kysten mod øst og ca. 500 meter mod syd. Lokalplanområdet ligger bagved boligområdet Fiskerhusene samt beplantningsbælte mod øst, og afskærmes delvis mod kysten. Mod syd afskærmes campingpladsen af hegnsbeplantning. Illustrationen på side 12 viser, at der er begrænset indblik til campingpladsen fra kysten. Bebyggelsen og beplantningen ved Fiskerhusene skærmer således for indblikket til campingpladsen. Den planlægningsmæssige begrundelse for placeringen af campingpladsens udvidelse på dette sted, er at den eksisterende campingplads ønskes udvidet for at sikre campingpladsen fremtid, at der ønskes bedre faciliteter, sikre campingpladsens udvikling og leve op til de moderne krav for en campingplads. 13

14 Redegørelse LOKALPLANENS FORHOLD TIL ANDEN LOVGIVNING Byggeloven I forbindelse med opførelse af ny bebyggelse og ombygning af eksisterende bebyggelse skal det gældende bygningsreglement overholdes, når andet ikke er bestemt. Planloven (Bonusvirkning) Lokalplanen er udarbejdet med det sigte, at opnå en helhedsplan for campingpladsens udvikling, og dermed en smidigere sagsbehandling i forholdet til fremtidige tiltag. For at opnå dette, skal lokalplanen have bonusvirkning. Det vil sige, at lokalplanen erstatter de landzonetilladelser der er nødvendige, efter planlovens 35, for at gennemføre de i lokalplanen beskrevne anlægsog byggearbejder. Lokalplanen tillægges bonusvirkning med hjemmel i Planlovens 15, stk. 4. Der skal dog stadig søges om byggetilladelse m.v. til byggeri. Campingreglementet Udvidelse kræver tilladelse ifølge campingreglementet. Kommunen er myndighed. Det antal campingenheder, der kan gives tilladelse til, hviler på en samlet vurdering af hvad området kan bære ud fra bl. a. faciliteter, opholdsarealer og indretning i øvrigt. Tilladelsen skal søges efter lokalplanens vedtagelse. Campingreglementet foreskriver dog en maksimal udnyttelse ud fra bruttoarealet. For Helnæs Camping betyder det, at udvidelsen åbner mulighed for maksimalt 58 nye campingenheder. Campingpladsen får hermed en samlet kapacitet på maksimalt 218 nye enheder. Maksimalt 15% af de 218 enheder kan være campinghytter (værelser tæller med som en del af de 15%). Der vil dermed kunne etableres 33 campinghytter indenfor lokalplanområdet. Landbrugsloven Lokalplanområdet ligger i landzone. Den del af lokalplanen som omfatter den nye udvidelse (matr. nr. 16a Helnæs By. Helnæs) er omfattet af landbrugspligt. Udstykning til campingformål forudsætter ophævelse af landbrugspligten i henhold til Lov om landbrugsejendomme, dog med mulighed for at landbrugspligten kan tilbageføres ved campingpladsens ophør. Lov om forurenet jord Assens Kommune har ikke kendskab til, at der har været aktiviteter i området, der har kunnet give anledning til jordforurening. Opdages der jordforurening i forbindelse med bygge- eller jordarbejde, skal arbejdet standses og kommunen underrettes, jf. 71 i lovbekendtgørelse nr af 4. december 2009 om forurenet jord. Museumsloven Hvis der ved anlægsarbejdet findes fortidsminder, skal arbejdet straks standses, og der skal rettes henvendelse til Odense Bys Museer. I det omfang fortidsmindet berøres af anlægsarbejde, kan 14

15 Redegørelse Kulturarvsstyrelsen kræve arbejdet standset, indtil en arkæologisk undersøgelse er gennemført. For at undgå en sådan uheldig situation kan der med fordel foretages en forundersøgelse på arealet forud for anlægs-arbejdets opstart med henblik på at vurdere udstrækning og bevaringsgrad af eventuelle fortidsminder. Alle omkostninger i forbindelse med arkæologiske undersøgelser skal afholdes af bygherren. I lokalplanområdet er der jord- og stendiger som er beskyttede, efter museumslovens 29 a (se kortbilag L4), hvilket betyder at der ikke må ske gennembrydning af dige før den gældende myndighed (Assens Kommune) har meddelt tilladelse hertil. Eksisterende digegennembrug er vist på kortbilag L3. Digegennembrud er foretaget hvor det er nødvendigt med sti- og vejgennemføringer for praktisk og enkel transport på campingområdet. Ved arealets eventuelle senere tilbageførsel til landbrugsjord, skal disse og eventuelle senere digegennembrud retableres. Miljøvurderingsloven Ifølge lov om miljøvurdering af planer og programmer skal der ske en screening af planers sandsynlige væsentlige indvirkning på miljøet. Screeningen foretages ud fra parametrene: biologisk mangfoldighed, befolkningen, menneskers sundhed, fauna og flora, jordbund, vand, luft, klimatiske faktorer, materielle goder, landskab, kulturarv, herunder kirker og deres omgivelser samt arkitektonisk og arkæologisk arv. Viser screeningen, at planen kan få en væsentlig indvirkning på miløet, skal der udarbejdes en miljøvurdering. I bilag 1 på side 28 er der foretaget en miljøscreening. Konklusionen på screeningen er, at lokalplanen ikke vil få væsentlig indvirkning på miljøet. Skovbyggelinie Dele af lokalplanområdet (angivet på kortbilag L4) er omfattet af den 300 meter skovbyggelinie (naturbeskyttelseslovens 17), der afkastes af skoven nord for Helnæs Strand. Et eksempel på digegennembrud i området. Dele af campingpladsen er omfattet af skovbyggelinjen, hvilket betyder at der ikke må opføres ny bebyggelse m.m. før Assens kommune har meddelt dispensation fra denne bestemmelse. Strandbeskyttelseslinie Lokalplanområdet er omfattet af strandbeskyttelseslinje, efter naturbeskyttelseslovens 15, hvilket betyder at der ikke må ske tilstandsændringer, opføres ny bebyggelse m.m. før den gældende myndighed (Miljøcenter Odense) har meddelt dispensation fra denne bestemmelse. Servitutter De gældende servitutter på området omfatter dokumenter om byggelinier, strandbeskyttelse, dokumenter om vej mv. og færdselsret mv., dokumenter om hegn og hegnsmur, kioskbygningers anvendelse mv. og dokument om opførelse af 8 campinghytter. Se nedenstående liste over servitutter der vedrører lokalplanområdet: Eksempel på eksisterende dige indenfor campingpladsområdet Matr. nr. 16a m.fl., Helnæs By, Helnæs.: Dok. om byggelinier mv., tinglyst Dok. om forpligtelser i lov om landbrugs-ejendomme, tinglyst

16 Redegørelse Matr. nr. 13f, Helnæs By, Helnæs.: Dok. om kioskbygningers anvendelse mv., tinglyst Dok. om opførelser af 8 campinghytter mv., tinglyst Lokalplan, tinglyst Matr. nr. 7d og 7f, Helnæs By, Helnæs.: Dok. om byggelinier mv., tinglyst Dok. om kioskbygningers anvendelse mv., tinglyst Dok. om opførelser af 8 campinghytter mv., tinglyst Lokalplan, tinglyst Servitutter der er uforenelige med lokalplanen vil blive ophævet efter endelig vedtagelse af lokalplanen. Ophævelse af lokalplan Ved den endelige vedtagelse af lokalplan ophæves lokalplan nr. II-F

17 Redegørelse Midlertidige retsvirkninger Indtil lokalplanen er endeligt vedtaget af Byrådet, må de ejendomme, der er omfattet af forslaget, ikke udnyttes på en måde, der kan foregribe indholdet af den endelige lokalplan. Der gælder efter planlovens 17 stk. 1 et midlertidigt forbud mod udstykning, bebyggelse og ændring af anvendelsen. Den eksisterende lovlige anvendelse af ejendomme kan forsætte som hidtil. Disse midlertidige retsvirkninger gælder fra offentliggørelsen af lokalplanforslaget den 15. marts 2011, og indtil den endeligt vedtagne lokalplan er offentliggjort, dog højst indtil den 15. marts Retsvirkninger Efter kommunalbestyrelsens endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen, må ejendomme, der er omfattet af planen i følge planlovens 18, kun udstykkes, bebygges, eller i øvrigt anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv krav om etablering af de anlæg med videre, der er indeholdt i planen. Kommunalbestyrelsen kan meddele dispensation til mindre væsentlige lempelser af lokalplanens bestemmelser under forudsætning af, at det ikke ændrer den særlige karakter af det område, der søges skabt (eller fastholdt) ved lokalplanen. Mere væsentlige afvigelser fra lokalplanens bestemmelser, eller det der søges skabt/- fastholdt i planen, kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan. Private byggeservitutter og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanen, fortrænges af planen. Andre private servitutter kan eksproprieres, når det vil være af væsentlig betydning for virkeliggørelse af planen. 17

18 Lokalplanens bestemmelser BESTEMMELSER FOR LOKALPLAN NR I henhold til Lov nr. 388 af 6. juni 1991 om planlægning, jf. lovbekendtgørelse nr. 937 af 24. september 2009 fastsættes herved følgende bestemmelser for området. 1 FORMÅL Lokalplanens formål er: 1.1 At fremtidigssikre campingpladsens fortsatte konkurrencedygtighed, 1.2 At sikre at den eksisterende campingplads kan udvides, 1.3 At åbne mulighed for at etablere nye campinghytter, 1.4 At sikre sammenhæng mellem bebyggelse og landskab, 1.5 At fastlægge retningslinier for hegn- og beplantningsbælte. 2 OMRÅDE OG ZONESTATUS 2.1 Området er afgrænset som vist på kortbilag L1. Lokalplanområdet omfatter matr. nr. 7.d, 7f, 13f og 16a, Helnæs By, Helnæs. samt alle parceller, der efter lokalplanens endelige vedtagelse udstykkes indenfor lokalplan. 2.2 Området ligger i landzone. Med den endelige vedtagelse af lokalplanen forbliver hele området i landzone. 3 AREALANVENDELSE 3.1 Delområde I og II i lokalplanområdet må anvendes til campingformål, efter de i lov om sommerhuse og camping og campingreglementets gældende regler. 3.2 Lokalplanområdet opdeles jf. kortbilag L1 i 2 delområder. Delområde I må anvendes til, Campingplads for telte, campingvogne, hytter, servicefaciliteter og fællesfaciliteter Delområde II må anvendes til, fællesfaciliteter, værelsesudlejning, mini-marked/kiosk, fællesrum og helårsbolig for campingpladsens ejer eller bestyrer og driftbygninger. Note: Antallet af campinghytter fremgår af redegørelsen side 8 og Hvis den i 1 eller 3.1 angivne anvendelse ophører, skal området atter anvendes til jordbrugsformål og arealerne drives jordbrugsmæssigt efter landbrugslovens bestemmelser. 4 UDSTYKNING 4.1 Arealerne kan arealoverføres når alle arealer tages i brug til campingplads. Hvis et areal nedlægges som campingplads skal der ske udstykning til landbrugsformål. 18

19 Lokalplanens bestemmelser 5 VEJ-, STI- OG PARKERINGSFORHOLD 5.1 Der må kun etableres én overkørsler fra Strandbakken til campingpladsen, som vist på kortbilag L I lokalplanområdet udlægges en 4 meter bred forsyningsvej (Stamvej). Øvrige fordelingsveje udlægges i 3 meter. Se kortbilag L3. Kørebanen etableres med kørefast belægning. 5.3 Der skal udlægges et areal til parkering til campingpladsen efter følgende retningslinier: 5% af det samlede antal campingenheder. 1 p-plads pr. 100 m 2 bebyggelsesareal til serviceformål og 2 p-plads for helårsboligen til campingpladsens ejer eller bestyrer. 5.4 Der udlægges parkeringpladser ud til den offentlige kommunevej Strandbakken samt nord for byggefelt B. Se kortbilag L Der er mulighed for parkering på de enkelte campingenheder. 6 TEKNISKE ANLÆG 6.1 Lokalplanområdet ligger indenfor et område, der er udlagt til forsyning med individuel varmeforsyning. Lokalplanen skal være i overstemmelse med kommunens varmeplan. 6.2 Alle ledninger til forsyning af området, herunder vejbelysning skal udføres som jordkabler. 6.3 Vandforsyning skal ske fra almen forsyning. 6.4 Alle de i pkt.3.2 delområde I og II nævnte bygninger skal være tilsluttet kloaknettet til Assens kommunale rensningsanlæg. 6.5 Sende- eller modtageranlæg, herunder parabolantenner, må ikke placeres over bygningens kip, og placeres således, at den er synlig fra offentlig vej. Der må opsættes stavantenner over kip i nødvendig højde, til trådløs netværk. Faste antenneanlæg må ikke opsættes på hytter. 7 BEBYGGELSENS OMFANG OG PLACERING 7.1 Bebyggelse må kun opføres indenfor de på kortbilag L2 viste byggefelter. Se beskrivelse af byggefelter nedenfor. Byggefelt A Byggefelt A er placeret i delområde 2. Indenfor byggefelt A må maksimalt opføres bebyggelse med et etageareal på 800 m 2. Indenfor byggefelt A må der opføres bebyggelse i op til 1½ etage med en højde på maksimalt 8,5 meter. 19

20 Lokalplanens bestemmelser Byggefelt B Byggefelt B er placeret i delområde 2. Indenfor byggefelt B må maksimalt opføres bebyggelse med et etageareal på 300 m 2. Indenfor byggefelt B må der opføres bebyggelse i op til 1 etage med en højde på maksimalt 6,5 meter. Byggefelt C Byggefelt C er placeret i delområde 1. Indenfor byggefelt C må maksimalt opføres et etageareal på 650 m 2. Etagearealet beregnes inklusiv campinghytter og overdækkede arealer i forbindelse med campinghytter. Indenfor byggefelt C må der opføres bebyggelse i op til 1 etage med en højde på maksimalt 5 meter. Dog må campinghytter kun have en højde på 4 meter. Byggefelt D Byggefelt D er placeret i delområde 1. Indenfor byggefelt D må maksimalt opføres bebyggelse med et etageareal på 450 m 2. Indenfor byggefelt D må der opføres bebyggelse i op til 1 etage med en højde på maksimalt 4 meter. 7.2 Bebyggelsesprocenten inden for lokalplanområdet må ikke overstige 10. Bebyggelsensprocenten er inklusiv campinghytter. 7.3 Etagearealet indenfor byggefelterne må ikke overstige 2200 m Campinghytter skal opstilles med en indbyrdes afstand på min. 5 meter. Hytterne skal i øvrigt opstilles, indrettes og anvendes i overensstemmelse med Campingreglementes bestemmelser herom. Campinghytter på have et overdækket areal på maksimalt 15 % af det campinghyttens bebyggede areal. 8 BEBYGGELSENS YDRE FREMTRÆDEN 8.1 Til udvendige bygningssider og tagflader må ikke anvendes blanke og reflekterende materialer, dog kan der anvedes tagflader med et glanstal på op til 20. Bestemmelsen hindrer dog ikke etablering af energibesparende anlæg som solceller/solfangerpaneler på taget. 8.2 Bebyggelse i byggefelt A og B skal udføres med facader i træ, facader, der fremstår som træ, facader i glas, muret eller pudset/kalket murværk. Murede facader skal være enten blank mur eller fremstå som pudsede eller vandskurede i farven hvid. 8.3 Bebyggelse i byggefelt C og D skal udføres med facader i træ. 20

21 Lokalplanens bestemmelser Sanitetsbygning kan dog opføres i muret eller pudset/kalket murværk. Murede facader skal fremstå i blank mur eller være pudsede eller vandskurede i farven hvid. 8.4 Træfacader skal fremstå med farver dannet af sort, hvid eller af jordfarverne okker, terra de sienna, umbra, engelsk rød eller dodenkopf. Til mindre bygningsdele som døre, vinduer m.v. kan endvidere anvendes hvid farve. 8.5 Bebyggelsens tag skal udføres som sadeltag eller ensidig taghældning, med en taghældning på mellem 15 og Til tagdækning skal anvendes tegl, betontagsten, zink, tagpap, tag med tagvegetation og profilerede stålplader. Anvendes der profilerede stålplader skal disse fremstå som teglsten. 8.7 Anvendes der solceller eller solfangere skal de integreres i tagfladen henholdsvis facaden. Se note. 8.8 Alle campinghytter indenfor samme gruppe skal udformes ens. Note: Princip for solceller og solfangere som er integreret i tagfladen. 8.9 Bestemmelserne om bygningens ydre fremtræden kan fraviges for at fremme vedvarende energi, solceller og lignende. 9 UBEBYGGEDE AREALER 9.1 Der må ikke ske terrænregulering på mere end plus/minus 0,75 m i forhold til eksisterende terræn. 9.2 Campingpladsen skal omkranses af beplantning, som vist på kortbilag L3. Beplantning må ikke foretages på de beskyttede diger. Mod øst skal en del af beplantningsbæltet etableres, som et minimum 5 meter bredt beplantningsbælte, som vist på kortbilag L3. Dette belpantningsbælte skal bestå af løv- og nåletræer og buske i overensstemmelse med områdets eksisterende landvegetation. Der skal vælges sorter som ikke opnår større højde end 7 meter. Mod vest, syd, nord og en del mod øst, skal campingpladsen afskærmes med hegnsbeplantning, som plantebælte i 2 meters bredde. Se kortbilag L3. bestående af løv- og nåletræer og buske i overensstemmelse med områdets eksisterende landvegetation. Nuværende hegnsbeplantning kan bibeholdes. 9.3 Plantebæltet mod vest, syd og nord skal beplantes med arter der opnår højder på maksimalt 4 meter, således at synsindtrykket af campingpladsen begrænses mest muligt i såvel sommer- som vinterperioden. 9.4 Indenfor campingpladsområdet i delområde I og II må der etableres hække, der ikke opnår en højde over 1,8 meter. eller Solcelle/solfanger Solcelle/solfanger 9.5 Eksisterende jorddiger skal bevares, der henvises til pkt I campingpladsens område er der udlagt areal til fællesarealer til 21

22 Lokalplanens bestemmelser udendørs leg og ophold inden for de udpegede anvendelseområder, som vist på kortbilag L3. 10 FORUDSÆTNING FOR IBRUGTAGNING 10.1 Uanset lokalplanens bestemmelser vil det landbrugspligtige areal forudsætte godkendelse og ophævelse af landbrugspligten, i henhold til landbrugsloven Uanset lokalplanens bestemmelser må der ikke foretages ændringer som kræver dispensation fra skovbyggelinjen, før der er opnået tilladelse/dispensation fra Assens Kommune Nyt areal, matr. nr. 16a, må ikke tages i brug som en del af campingpladsen, før der er etableres det i 9.3 nævnte beplantningsbælte. 11 SERVITUTTER 11.1 Servitutter, der er uforenelige med denne lokalplan aflyses ved planens endelige vedtagelse. 12 OPHÆVELSE AF LOKALPLAN 12.1 Lokalplan nr. II-F301 for et område til campingformål ved Fiskerhusene på Helnæs, vedtaget af byrådet den , ophæves i forbindelse med byrådets endelige vedtagelse og den offentlige bekendtgørelse af lokalplan nr TILLADELSER EFTER ANDEN LOVGIVNING 13.1 Det er en forudsætning, at der til udlejning eller fremleje af arealer til camping opnås tilladelse fra kommunen i henhold til campingreglementet og sommerhusloven Ny gennembrydning af det beskyttede dige, som vist på kortbilag L3, kræver tilladelse efter museumsloven Tilladelse til at anvende matr. nr. 16a Helnæs by, Hælnæs til campingformål, forudsætter ophævelse af landbrugspligten fra landbrugskommissionen Opførelse af bebyggelse indenfor delområde I, byggefelt C og D kræver dispensation fra strandbeskyttelseslinien. 22

23 13.5 I henhold til 15 stk. 4 i lov om planlægning erstatter lokalplanen de tilladelser efter planlovens 35 stk. 1, som er nødvendig for planens virkeliggørelse (Bonusvirkning). 14 VEDTAGELSESPÅTEGNING I henhold til Lov nr. 388 af 6. juni 1991 om planlægning, jf. lovbekendtgørelse nr. 937 af 24. september 2009 har Assens Byråd den 26. januar 2010 vedtaget at fremlægge forslag til Lokalplan for Helnæs camping i offentlig høring i 8 uger fra den 15. marts 2011 til den 10. maj På Assens Byråds vegne Finn Brunse Borgmester Henning Qvick Kommunaldirektør 23

24 Kortbilag L1 Nord Delområde II Delområde I Delområde II : Delområder (Alle mål i meter) : Lokalplangrænse : : Kortbilag L1 - Matrikelkort og områdeafgrænsning Mål: 1:2000 : 24

25 Kortbilag L2 Nord 5 5 Areal til vinteropbevaring D Areal til leg og ophold 6 6 B 2,5 2, Areal til leg og ophold Areal til vintercampering 69 2,5 69 2,5 C 30 Areal til evt. fremtidig udnyttelse af campingplads (Plannummer 4.1.R.12) A : : Lokalplangrænse : Anvendelsesområde til leg og ophold : Opdeling af vinteropbevaring og vintercampering : Byggefelt (Alle mål i meter) Kortbilag L2 - Byggefelter og anvendelsesareal Mål: 1:

26 35 Kortbilag L3 Nord P 2, , P P 40 P 4 Kortbilag L3 - Veje, bygninger, beplantning og digegennembrud Mål: 1:2000 P 26 : 5 m bredt beplantningsbælte : 2 m beplantningsbælte : Jord- og stendige : Træer : Fordelingsvej (bredde 4 meter) : Fordelingsvej (bredde 3 meter) : Adgang : Bygninger : Parkering : Digegennembrud

27 Kortbilag L4 N HYTTER P Bålplads BMX-område CAMPING OMRÅDE Tennisbane Fodboldbane Materielgård Fælleshus og Fam.rum / toiletter Legeplads P P :Skovbyggelinie :Strandbeskyttelseslinie :Jord- og stendige Kortbilag L4 - Illustrationsplan og beskyttelseslinier 27

28 Bilag 1 - miljøscreening SCREENING AF LOKALPLAN Indledning Loven om miljøvurdering af planer og programmer bevirker, at den myndighed, der udarbejder en plan, skal foretage en screening af planen og derudfra afgøre, hvorvidt planen skal miljøvurderes. Lokalplan er omfattet af lovgivningens 3, stk. 1, pkt. 3: Andre planer og programmer, som i øvrigt fastlægger rammer for fremtidige anlægstilladelser til projekter, som myndigheder vurderer, kan få væsentlig indvirkning på miljøet. Screening af Lokalplan skal bidrage til, at Assens Kommune efter at have foretaget en indledende høring hos berørte myndigheder afgør, om planen kan få en væsentlig indvirkning på miljøet - og som følge heraf skal miljøvurderes. Screeningen er foretaget ud fra lovens bilag 2 og ud fra Lokalplan 4.1-2, en besigtigelse samt informationer i Kommuneplan samt kortinfo på Grundkort Fyn A/S. Resultatet af screeningen er tilvejebragt ved inddragelse af det brede miljøbegreb, som det er defineret i lovgivningen - og med hensyntagen til kriterierne i lovgivningens bilag 2. Resultatet af screeningen af den samlede plan er begrundet i nedenstående forhold. Konklusion Screeningen viser, at lokalplan antages ikke at kunne få væsentlig indvirkning på miljøet. Kort beskrivelse af planen Lokalplanens formål er, at bibeholde den allerede eksisterende campingplads samt udvidelse af campingpladsen mod nord, at opføre nye campinghytter, et fælleshus og toiletbygning. Derudover ønskes der på campingpladsen indrettet område til udendørs swimmingpool, tennis-, BMX- og fodboldbane og en bålplads samt en mindre hundeskov. Titel: Miljøparametre: Ikke relevant Væsentlig miljøpåvirkning af negativ karakter Neutral påvirkning Væsentlig miljøpåvirkning af positiv karakter Bemærkninger: (BY)LANDSKAB OG GEOLOGI Landskabelig helhed x Oplevelsen af den landskabelige helhed ændres ikke væsentligt. Bylandskab x Området vil ikke have karakter af by landskab. Arkitektonisk værdi Der vurderes ikke at være arkitektoniske værdier, der berøres af lokalplanforslaget. Beplantningsværdi x Ingen påvirkning Forholdet mellem by og land x Ingen påvirkning Kystlandskab x Begrænset påvirkning af landskabet idet campingpladsen afskærmes med plantebælte og hegnsbeplantning. Terræn x Ingen væsentlig terrænregulering Geologiske værdier x Ingen påvirkning Andet BIOLOGISK MANGFOLDIGHED, FLORA OG FAUNA Natura 2000 x Ingen påvirkning (Habitat-, fuglebeskyttelses- og Ramsarområder) Habitatdirektivets bilag I, II og V. x Ingen påvirkning 3-områder x Ingen påvirkning 28

29 Spredningskorridorer x Hegn langs vestligt skel kan være en vigtig spredningskorridor. Fredning x Der er ingen fredning Skovrejsning x Ingen planlagt skovrejsning i området Dyreliv x Der er ikke registreret dyreliv der kræver særlig bevågenhed. Planteliv x Der er ikke registreret planter der kræver særlig bevågenhed. Andet JORDBUND OG VAND Kendskab til jordforurening x Ingen påvirkning Forureningsrisiko x Campingaktiviteter medfører ingen væsentlig forøgelse af forureningsrisiko. Dog vil campinggæsternes parkerede biler i området kunne medføre mindre forøget risiko for forurening. Overfladevand (søer, åer, vådområder mv.) x Overfladevand fra tage og intern vej medfører ingen væsentlig påvirkning af overfladevandet Grundvand x Der vi ikke ske væsentlig påvirkning af grundvandet Okkerforurening x Der er ikke registreret okkerforurening. Lokalplanen giver ikke ændringer vedr. okkerforurening. Spildevandsforhold x Lokalplanen skal være i overensstemmelse med spildevandsplanen. Andet BEFOLKNING OG MENNESKERS SUNDHED Levevilkår x Ingen påvirkning Ressourcesvage grupper x Mulighed for forøget livskvalitet for de ressourcesvage grupper som vil benytte campering Sundhed x Mulighed for bedre sundhed Friluftsliv/ rekreative interesser x Mulighed for bedre friluftsliv Tilgængelighed/ fremkommelighed x Offentlig vej (Strandbakken) fører til campingpladsen. Der er mulighed for både at ankomme til området med bil og cykel. Råderum x Ingen påvirkning Andet TRAFIK Trafikal belastning x Udvidelsen vil betyde forøgelse af trafik. Det vurderes dog ikke at være af væsentlig betydning. Trafikafvikling x Ingen ændring af trafikafviklingen Trafiksikkerhed x Trafiksikkerheden bliver ikke væsentlig dårligere. Der skal dog være opmærksomhed på trafiksikkerhed, i forbindelse med de perioder hvor campingpladsen oplever spidsbelastning og dermed forøgede trafikmængder. Barriereeffekt x Ingen påvirkning Andet STØJ Virksomhedsstøj x Der tillades ikke støjende virksomheder i området Trafikstøj x Trafikstøj vil forøges i forbindelse med forøgelsen af antallet af biler. Vil være størst i spidsbelastningsperioden. Andet VIBRATIONER Vibrationer fra trafik x Vibrationer fra den forøgede trafik vurderes at blive minimal. Vibrationer fra jernbane x Andet LUFTEMMISSION Lugt X Ingen påvirkning Støv x Ingen påvirkning Trafikal luftforurening x Ingen påvirkning Andet LYS Direkte lysgener for omgivelserne X Der vil ikke forekomme kraftige lyskilder inden for lokalplanområdet 29

30 Refleksioner X Sky-glow X Ingen væsentlig oplysning af himlen Andet KLIMATISKE FAKTORER CO2-udledning x Ingen væsentlig forøgelse Andet RESSOURCER OG AFFALD Energiforbrug x Ingen væsentlig forøgelse Vandforbrug x Ingen væsentlig forøgelse Råstoffer x Ingen væsentlig forøgelse Affald x Ingen væsentlig forøgelse Andet KULTURARV Kulturhistoriske værdier x Helnæs er udpeget som et bevaringsværdigt kulturmiljø. Campingpladsens udvidelse vurderes dog ikke at medføre en indvirkning herpå. Arkæologiske værdier x Ingen påvirkning Kirker x Ingen påvirkning Arkitektonisk arv x Påvirker ikke den arkitektoniske arv i og udenfor området Andet MATERIELLE GODER Stigning i forbrugsgoder X Ingen påvirkning x En udvidelse af campingpladsen vil betyde, at flere turister kommer til Helnæs med derpå følgende flere indkøb lagt i lokalområdet. Øget købekraft X Udvidelsen påvirker ikke købekraften i lokalområdet. Udbud af ressourcer/ goder X Andet SIKKERHED Kriminalitet X Ingen påvirkning Brand x Ingen påvirkning Andet SOCIOØKONOMISKE EFFEKTER Sociale forhold X Ingen påvirkning Økonomiske forhold X Ingen påvirkning Erhvervsliv X Ingen påvirkning Andet MILJØVURDERING JA NEJ BEMÆRKNINGER: Konklusion: Det vurderes samlet set, at udvidelsen af den nuværende campingplads med nye campinghytter og fælleshus samt indretning af legeområder mv. ikke vil udløse krav om udarbejdelse af en miljøvurdering. x Samlet set vil den nuværende campingplads ikke ændres væsentligt. Det vil primært være campingpladsens udvidelse mod nord med campinghytter samt opførelse af nyt fælleshus, der vil medføre den største ændring i området. Dette vil påvirke det kystnære landskab i meget lille grad, i det der i lokalplanen stilles vilkår om beplantningsbælte mod øst og hegnsbeplantning om campingpladsen. Forøgelsen af trafikken vil være sæsonpræget. Planen er omfattet af lovens bilag 4 pkt. 12 d, men da der er tale om en mindre udvidelse af en eksisterende campingplads, på et areal som i kommuneplanen er udlagt til campingformål, vurderes det ikke at udløse krav om miljøvurdering. 30

31 31

32 By, Land og Kultur Rådhus Allé Assens