Besigtigelsen er foretaget mandag d. 27. januar 2014 i tidsrummet fra kl til ca. kl

Transkript

1 Inge Jensen Jens Kusks Vej Tjæreborg Torvegade Esbjerg Dato 29. januar 2014 Sagsbehandler Poul Erik Savskov Telefon direkte Sagsid 13/11316 Notat Besigtigelse af ejendommen Skolestien 4, 6710 Esbjerg V. (matr.nr. 12b Hjerting By, Guldager, tilh. Inge Jensen, Jens Kusks Vej 57, 6731 Tjæreborg). Sagens baggrund. Ejer af ejendommen har 22. august 2013 fremsendt ansøgning om nedrivning af ejendommen beliggende Skolestien 4, 6710 Esbjerg V (i forbindelse med ansøgningen var der vedlagt tilstandsrapport udarbejdet ). Ejendommen er omfattet af lokalplan ( Hjerting by, boligog centerområder ved Gl. Guldagervej ) og registreret som bevaringsværdig. I.h.t. lokalplanens kap. 9.6 må bevaringsværdig bebyggelse ikke nedrives, medmindre der opstår en ekstraordinær situation omkring bygningens tilstand. Ejendommen er registreret med bevaringsværdien 3 ( SAVE-værdi ). I.h.t. 75 i Lov om byfornyelse og udvikling af byer har Esbjerg Kommune pligt til at føre tilsyn med at bygninger, som benyttes til beboelse og ophold, ikke ved deres indretning og beliggenhed er sundhedsfarlige eller brandfarlige. Besigtigelse af lejemål. Besigtigelsen er foretaget mandag d. 27. januar 2014 i tidsrummet fra kl til ca. kl Vejr: vindstille let vind, tørvejr, overskyet, ca. 2 gr. Tilstede under besigtigelsen var ejendomsmægler Poul Testrup, CIBO ejendomskontor (som repr. for ejer) samt følgende fra Esbjerg Kommune/: kontorchef Ole Eriksen, bygningskonstruktør Merete H. Nielsen, bygningskonstruktør Michael Fjord samt arkitekt Poul Erik Savskov. Ole Eriksen og Merete Nielsen Telefon Telefax plan@esbjergkommune.dk

2 var kun til stede ved opstarten af besigtigelsen. Besigtigelsens bygningsmæssige gennemgang er foretaget af Michael Fjord og Poul Erik Savskov. Besigtigelsen er foretaget som visuel besigtigelse og lugtforekomster, idet det er vurderet, at der ikke er grundlag for at foretage destruktive indgreb eller lign. i ejendommens bygningskonstruktioner. Der er foretaget supplerende fugt-målinger (v/ måleinstrument GANN Hydromette, model compact B). Udvendig besigtigelse. Ejendommen er i BBR registreret som fritliggende enfamiliehus opført i Den er registreret med et bebygget areal på 90 m2 og 65 m2 tagetage, hvoraf de 14 m2 er udnyttet. Det samlede boligareal udgør 104 m2. Det tilhørende grundareal udgør 716 m2. Ejendommen fremstår med pudsede, hvidmalede facader og stråtag. Ejendommen fremstår med grundmurede ydervægge på syldsten (fundament af marksten). Bygningen er beliggende sol-ret på grunden (d.v.s. med facader mod nord og syd og gavle mod øst og vest). Der forekommer mindre revne-dannelser på alle facader/gavle og mindre sætnings-skader (et syldstens-fundament arbejder normalt i takt med jordens bevægelser i frost- og tø-perioder, hvilket medfører at bygningen, der hviler herpå oftest har sat sig det, den skal og den vil kun i beskedent omfang sætte sig yderligere). har tidligere foretaget en udvendig besigtigelse af ejendommen den 12. september 2013, jfr. notat af samme dato fra. I forhold til den tidligere besigtigelse fremstår stråtagets sydlige tagflade nu meget medtaget, idet der er huller i tagfladen (stormskade og hul p.g.a. mår-angreb ). Hele gavlen mod vest er skadet efter stormen i december 2013, idet den yderste sten af hulmuren er suget ud i forbindelse med stormen. Gavlen fremstår nu med ubeskyttet indermur og uden det oprindeligt isatte gavlvindue (d.v.s. det bagvedliggende værelse i tagetagen nu er udsat for vejrliget). Indvendig besigtigelse. Bygningen er tom og har stået ubeboet i en længere periode. Ved opstarten af tilsynet fremstod bygningen uopvarmet (fjernvarme), men der blev efterfølgende åbnet for fjernvarme-systemet. Rumhøjden i bygningen er gennemsnitligt mellem 1,95 2,05 meter (fra gulv til underkant loft). Den bærende konstruktion i etageadskillelsen består af fyrretræs`s bjælker (dim. ca. 12 x 12 cm pr. ca. 190 cm). Fugtmålingerne i de enkelte rum (entre, badeværelse, køkken, opholdsstue samt værelser) viser, at der er fugtproblemer (bl.a. p.g.a. opsti

3 gende grund-fugt ) v/ nederste del af ydervægge i badeværelset og i brusekabinen (utætheder i væg-konstruktionen i brusekabinens bagvæg medfører, at der ved skillevæg i entreen måltes et forhøjet fugtindhold over 90 digits). I opholdsstue/værelser er der enkelte målinger på den nederste del af vægge, der viser et forhøjet fugtindhold, mellem 75 og 80 digits. Entre: I entreen er der fremføring for el-forsyning (el-måler) og fjernvarme. Rummet fremstår med gulvbelægning af laminat (på betongulv, der ses tillige en fugtspærre). Vægge er pudsede/bemalede og loftbeklædning udført som bræddebeklædning. Der ses løs puds/afskalninger på skillevæg mod badeværelse (bagvæg v/ brusekabine). Rummet er forsynet med radiator. Badeværelse: Indeholdende brusekabine, toilet, wc og håndvask. Vindue samt radiator. Fliser som gulv- og væg-beklædning. Loft med bræddebeklædning. Der er vindue, men ingen friskluft-ventil i rummet. Køkken: Inventar bestående af køkkenbord m/ vask, komfur m/ emhætte, opvaskemaskine. Gulvbelægning af laminat på underliggende støbt-gulv/teglstens-gulv? (membran?). Massiv ydervæg med påmonteret letvæg (hårde masonitplader på lægtekonstruktion., m/tapet + bemaling). Loftbeklædning af bræddebeklædning. Der er 2 radiatorer i rummet og 3 vinduer. Ingen friskluft-ventil. Fra rummet er der opgang (åben ligeløbs-trappe) til tagetage. Opholdsstue: Massiv ydervæg med påmonteret let-væg (som øvrige rum i bygningen). Tæppe på underliggende trægulv (på strøer?, uisoleret?). Der er 2 radiatorer i rummet. Der er 2 vinduer samt terrassedør. Soveværelse: Tæppe på underliggende masonitplade og trægulv (uisoleret?). Massiv ydervæg med påmonteret let-væg (som i øvrige rum i bygningen). Der er 1 radiator i rummet og 1 vindue. Ingen friskluft-ventil. Værelse (1): Gulvbelægning af laminat (nyere) på støbt gulv? (membran?). Massiv ydermur med påmonteret let-væg (som i de øvrige rum i bygningen). Der er1 radiator i rummet og 2 vinduer. Ingen friskluft-ventil. Værelse (2): Gulvbelægning med tæppe på underliggende vinyl på betongulv (membran?). Der er 1 radiator i rummet samt vindue. Ingen friskluft-ventil

4 Tagetage: Værelse mod øst: Trægulv. Skunk-vægge med træ-beklædning. Nyere pvc-vindue med ilagte sprosser (termoruder, fra 2002). Der er ingen radiator i rummet. Rumhøjde ca. 2,08 m. Isolering mod tag?? Værelse mod vest: Ydervæg af teglsten (stormskadet). Gulvbelægning af bøgeparket (nyere). Der er radiator i rummet. Intet vindue (stormskadet). Skunkvæg af let-beklædning/gipsplader. Isolering mod tag?? Konklusion. Bygningen trænger generelt til en gennemgribende restaurering/istandsættelse på tag og fag (tagkonstruktion, tagbelægning, ydermure/vinduer, døre, gulvkonstruktion og etageadskillelse). På trods af vedligeholdelsestilstanden bærer bygningen eller de enkelte rum i bygningen, ikke umiddelbart præg af at have omfattende/massive fugtproblemer, der indikerer og er en forudsætning for angreb af skimmelsvamp. Konklusionen er udelukkende baseret på en visuel vurdering, lugt-forekomster i rummene og fugtmålinger (idet der ikke er foretaget destruktive indgreb i konstruktioner, f.eks. ved de lette vægge, der er opsat på indvendige side af den massive ydermur). De udførte fugt-målinger viser målinger, som er karakteristisk for denne type af bygninger (ydermur/skillevægge opført på fundament af syldsten, uden mellemliggende membran). En bygnings indeklima og dens egnethed til beboelse og ophold er baseret på, at bygningen er opvarmet og de enkelte rum er velventilerede (f.eks. v/ daglig udluftning i forbindelse med brugen af rummet/ ophold i rummet). Det vil dog være en forudsætning, at de skader, der er opstået på bygningens tag og fag (i forbindelse med de seneste storme i 2013) hurtigt bliver udbedret/sikret (f.eks. v/ midlertidig afdækning.), således at bygningen ikke påføres fugt/vandskader. På baggrund af ovennævnte og på det foreliggende grundlag vurderes det ikke, at bygningen umiddelbart er kondemnabel. Poul Erik Savskov arkitekt - 4 -

5 Klagevejledning. Afgørelser i henhold til dette brev kan af ejere, lejere af erhvervslokaler, hvis lejemål omfattes af beslutningen, eller mindst ¼ af ejendommens boliglejere, hvis lejemål omfattes af beslutningen indbringes for Byfornyelsesnævnet for Region Syddanmark, jfr. Byfornyelseslovens 83. Indbringelse for nævnet kan dog kun ske, hvis beslutningen omfatter spørgsmål om forståelse af loven eller én i medfør af denne fastsatte bestemmelse. Indbringelse kan endvidere tillades, hvis beslutningen efter Byfornyelsesnævnets vurdering har almindelig interesse eller videregående betydelige følger for klageren jfr. Byfornyelseslovens 83. Indbringelsen skal jfr. Byfornyelseslovens 87 ske skriftligt inden 6 uger efter, at klageren har fået meddelelse om den beslutning, der påklages. Den nødvendige dokumentation skal vedlægges. Indbringelsen har ikke opsættende virkning, medmindre nævnet efter begæring af klageren eller af kommunalbestyrelsen træffer bestemmelse herom jfr. Byfornyelseslovens 87. En eventuel klage skal sendes til Statsforvaltningen Syddanmark, att. Byfornyelsesnævnet, Storetorv 10, 6200 Aabenraa