LOKALPLAN NR Egedamscentret i Hillerød øst. Hillerød Kommune - Teknisk Forvaltning

Transkript

1 LOKALPLAN NR. 142 Egedamscentret i Hillerød øst Hillerød Kommune - Teknisk Forvaltning

2 GRUNDLAGET FOR LOKALPLANEN Hillerød byråd har i henhold til kommuneplanlovens bestemmelser ladet udarbejde lokalplan for "Egedamscentret i Hillerød øst". I den hidtidige byplanvedtægt nr. 25 fra 1968 var området udlagt til kommercielle og kulturelle centerformål. Denne lokalplan fastlægger en del af det tidligere centerområde til butiks-, kontor- og boligformål, medens den resterende del af området vil blive sikret til udvidelse af amtsgården gennem udarbejdelse af en anden lokalplan. Status for området før planen Denne lokalplan er afgrænset af Overdrevsvejen, Skansedalen, Centervænget og den matrikulære grænse for matr.nr. 149 p Hillerød overdrev. Området rummer i dag en fjernvarmecentral, en stafetbutik (med tilladelse på begrænset åremål), et beboelseshus og det tidligere spejderområde. Området henligger for størstedelen i natur og er markant ved den store trævegetation og den friholdte "flagstangsbakke", som danner grænsen mod Skansedalen. Lokalplanens forhold til anden planlægning Kommuneplanen Kommuneplanen fastlægger følgende ramme for lokalplanområdet (enkeltområde 3.C.1, Østbycentret) Lokalplaner, der træffer bestemmelser for enkeltområdet, skal sikre: a. at området anvendes til centerformål. b. at der kan opføres og indrettes bebyggelse til butikker, liberale erhverv, biblioteksfilial, postkontor, varmecentral med tilhørende skorsten, menighedshus, kirke, boliger m.v. c. at bebyggelsesprocenten for enkeltområdet som helhed ikke overstiger 50.

3 d. at bebyggelse kan opføres i indtil 3 etager med udnyttet tagetage. e. at der udlægges mindst een parkeringsplads pr. 50 m2 bruttoetageareal som fællesparkeringspladser. Denne lokalplan er udformet inden for denne ramme. Naturfredningsmyndighederne Fredningsstyrelsen vilsideløbende med lokalplanens færdiggørelse blive ansøgt om delvis ophævelse af byggelinien på 300 m fra Store Dyrehave, som i henhold til naturfredningsloven er gældende for lokalplanområdet. Spildevandsplanen Lokalplanområdet er indeholdt i spildevandsplanens opland nr. 4 A, og der er således givet tilladelse til bortledning af spildevand fra området. Lokalplanens idemaessige indhold Hillerød øst-området er planlagt i begyndelsen af 1960-erne og er i den sydlige bydel udbygget med et etageboligområde, et tæt-lav boligområde og et større parcelhusområde. Herudover er der en stor kommunal skole (Skanseskolen) og ved Overdrevsvejen ATP's administrationsanlæg og Frederiksborg amts administration i amtsgården. Der har gennem 1970-erne været flere interessenter, der ønskede at bygge østbyens butikscenter, men efter mange oplandsanalyser har ingen turde binde an med denne byggeopgave. Siden 1976 har den sydlige bydel været betjent af en stafetbutik ved fjernvarmecentralen. Denne butik ligger på midlertidig tilladelse og har kunnet medvirke til den mest nødvendige dagligvareforsyning til området. Der er nu i 1983 været gennemført realistiske forhandlinger mellem kommunen og et privat byggefirma om salg af arealet, som ejes af Hillerød kommune, med henblik på opførelse af et permanent butikscenter til bydelen. Salgsarealet bliver langt

4 fra så stort som forudsat i den oprindelige byplanvedtægt. Denne lokalplan giver imidlertid mulighed for etablering af et "levende" centerområde, idet området udover butikker kan komme til at rumme boliger, kontorer, liberale erhverv og en servicestation. Når amtsgården i fremtiden skal udbygges på det areal, der er beliggende mellem denne lokalplans område og den eksisterende amtsgård, skal den nuværende tilkørselsvej fra Overdrevsvejen til østbyen nedlægges og flyttes til en ny placering inden for denne lokalplans område umiddelbart vest for det ny butikscenter. Vejforlægningen er optaget i kommuneplanen og skal bekostes af Frederiksborg amtsråd. Efter flytningen af vejen vil "Egedamscentret" få en meget god placering ved tilkørselsvejen til Hillerød øst.

5 LOKALPLANEN I henhold til kommuneplanloven (lov nr. 287 af 26, juni 1975) fastsættes herved følgende bestemmelser for det i 2 nævnte område. 1 Lokalplanens formål Formålet med lokalplanen er at tilvejebringe det planlægningsmæssige grundlag for etablering af et center i Hillerød øst. Centret skal kunne rumme bebyggelse til butiksformål, kontorformål og liberale erhverv, boliger samt nærmere angivne offentlige formål. Formålet er endvidere af få fastlagt en ny tilkørselsvej fra Overdrevsvejen til bydelen "Hillerød øst". 2 Områdets afgrænsning og zonestatus 2.1. Lokalplanen afgrænses som vist på vedhæftede kortbilag A og omfatter matr.nr.e: 1 og, og del af 1 er, Sandviggård samt 146 a, 149 b, 149 e, 149 i, 155, og del af litra "ø" og litra "af" Hillerød overdrev, samt alle parceller, der efter den 1. juli 1983 udstykkes fra de nævnte ejendomme Lokalplanens område opdeles i 8 delområder som vist på vedhæftede kortbilag A. Delområde 1 omfatter del af matr.nr. 149 b og del af matr.nr. 155 Hillerød overdrev. Delområde 2 omfatter del af matr.nr. 155 Hillerød overdrev. Delområde 3 omfatter del af matr.nr. 149 b og del af matr.nr. 155 Hillerød overdrev.

6 Delområde 4 omfatter del afmatr.nr. 149 b og del af matr.nr. 155 Hi1lerød overdrev. Delområde 5 omfatter del af matr.nr. 149 b Hillerød overdrev. Delområde 6 omfatter del af matr.nr. 149 b og matr.nr. 149 i Hi1lerd overdrev. Delområde 7 omfatter del af matr.nr. 149 b Hillerød overdrev. Delområde 8 omfatter del af matr.nr. 1 er og matr.nr. 1 og Sandviggård samt 146 a, 149 e, del af litra "Ø" og litra "af" Hi1lerød overdrev Den del af lokalplanområdet, der har været underlagt byplanvedtægt nr. 25 for "Østbyen, Centerområdet" er i byzone og bevares i byzone. Med byrådets offentlige bekendtgørelse af den vedtagne lokalplan overføres en del af matr.nr. 149 b og en del af matr.nr. 155 Hillerød overdrev fra landzone til byzone. De nævnte arealer er angivet på kortbilag A. 3 Områdets anvendelse Delområde Området må kun anvendes til erhvervsformål Inden for området må kun opføres eller indrettes bebyggelse til butiksformål, pengeinstitutter og privat og offentlig servicevirksomhed. Der fastlægges en maksimal butiksstørrelse på 750 m2 salgsareal. Delområde Området må kun anvendes til erhvervsformål.

7 Inden for området må kun opføres eller indrettes bebyggelse til kontorformål, liberale erhverv, klinikker samt privat og offentlig servicevirksomhed. Delområde Området må kun anvendes til boligformål Inden for området må opføres eller indrettes maksimalt 48 boliger Byrådet kan tillade, at der i boligerne drives en sådan virksomhed, som almindeligvis kan udføres i beboelsesområder under forudsætning af, at virksomheden drives af den, der bebor den pågældende bolig, at virksomheden efter byrådets skøn drives på en sådan måde, at ejendommens karakter af beboelsesejendom ikke forandres (herunder ved skiltning eller lignende), og at områdets karakter af boligområde ikke brydes, at virksomheden ikke medfører ulemper for de omboende, samt at virksomheden ikke medfører behov for parkering, der ikke er plads til i området. Delområde Området må kun anvendes til fælles parkerings- og opholdsarealer I området må kun opføres en mindre materielbygning til brug ved områdets vedligeholdelse. Delområde Området må kun anvendes til parkeringsformål og tankstation Såfremt der gives tilladelse til en tank-

8 station, må der kun udøves følgende virksomhed: salg af drivmidler og olieprodukter, mindre service- og reparationsarbejder og salg af tilbehør til motorkøretøjer. Der kan blive fastsat tidsbegrænsning for støjende aktiviter af hensyn til de nærliggende boligområder. Delområde Området må kun anvendes til offentlige formål (fjernvarmecentral) Inden for området må kun opføres eller indrettes bebyggelse til teknisk anlæg, fjernvarmecentral med tilhørende skorstene og tankanlæg, samt gasregulatorstation m.v. Delområde Området må kun anvendes til offentlige formål (medborgerhus, institution) Inden for området må kun opføres og indrettes bebyggelse til kollektive anlæg til brug for bydelens beboere. Delområde Området må kun anvendes til offentlige formål (rekreativt område og ny tilkørselsvej) Området vest for den ny tilkørselsvej skal henligge som en åben græsslette med solitære træer og beplantningsgrupper. Området er en del af Skansedalen og skal henligge i natur. 4 Udstykninger Der kan inden for lokalplanområdet ske udskillelse af de udlagte vej- og stiarealer.

9 ) Delområderne 1, 2, 3, 5 og 7 kan udstykkes som særskilte matrikler, idet. der kun kan udstedes skøde på det areal, delområdet udgør, samt på en andel af fællesarealerne i delområde Udstykning af delområder som beskrevet under gøres betinget af, at der mellem ejerne af ejendommene indgås en overenskomst om anlæg og drift af de fysiske anlæg i delområde 4. 5 Vej - og stiforhold Veje ++) Der udlægges areal til følgende nye veje som vist på kortbilag A: Vejen A-B i en bredde af 29 m over matr. nr. 1 og Sandviggård. Vejen anlægges med 2 kørebaner på 7 m's bredde adskilt af en midterrabat på 3 m's bredde. Vejen udformes som principielt angivet på kortbilag A, idet der i begge sider af vejen anlægges en buslomme Vejen C-D i en bredde af 8 m over matr.nr. 149 b Hillerød overdrev. Vejen anlægges med en kørebanebredde på 6 m. +) Opmærksomheden henledes på, at der som vilkår for udstedelse af byggetilladelse kan blive stillet krav om matrikulære sammenlægninger. ++) Opmærksomheden henledes på, at der er tinglyst en vejbyggelinie 30 m fra midten af Overdrevsvejen. Tinglysningsdato den 28. august 1968.

10 Overkørsler Vejen C-D tilsluttes Centervænget i en indkørsel mærket E på kortbilag A. Når vejen A-B og indkørslen mærket F er etableret, må indkørslen mærket E alene anvendes til indkørsel til centret, medens udkørsel til Centervænget forbydes Vejen C-D tilsluttes den ny vej A-B i en overkørsel mærket F på kortbilag A Der fastlægges en overkørsel til vej C-D med beliggenhed som angivet med mærket G på kortbilag Der fastlægges en overkørsel (varetilkørsel) til vej C-D med beliggenhed som angivet med mærket H på kortbilag A. Stier Der udlægges areal til følgende nye stier som vist på kortbilag A: Stierne a-b, c-d og e-f i en bredde af 6 m. Stierne anlægges med et 4 m bredt befæstet areal og skal udformes således, at de kan fungere som brandveje i området. På stien a-b og c-d gives færdselsret for nødvendig ærindekørsel til delområde 7. Fortov Langs vejen C-D fastlægges et fortovsareal g-h i anlægsbredde som angivet på kortbilag A. Parkering Der skal i delområde 4 udlægges parkeringspladser til fælles udnyttelse for det samlede lokalplanområde.

11 Der udlægges areal til Talt 125 parkeringspladser i delområde Der vil ved udstedelse af byggetilladelse til byggeri inden for lokalplanområdet blive stillet krav om anlæg af følgende antal parkeringspladser: Delområde 1-1 parkeringsplads pr. 50 m2 bruttoetageareal. Maksimalt krav 35 parkeringspladser. Delområde 2-1 parkeringsplads pr. 50 m2 bruttoetageareal. Maksimalt krav 32 parkeringspladser. Delområde 3-1 parkeringsplads pr. bolig. Maksimalt krav 48 parkeringspladser. Delområde 7-1 parkeringsplads pr. 50 m2 bruttoetageareal. Maksimalt krav l0 parkeringspladser. Ovennævnte fællesparkeringspladser skal anlægges i delområde 4 inden for den udlagte parkeringszone og skal anlægges i det antal, der stilles krav herom i relation til den aktuelle byggeetapes størrelse I hvert af delområderne 5 og 6 skal der udlægges areal til min. 2 parkeringspladser til egenparkering. Parkeringspladser til delområderne 5 og 6 indgår ikke i lokalområdets fællesparkeringspladser. Oversigtslinie Ved vejen A-B's tilslutning til Overdrevsvejen pålægges arealet nordøst for tilslutningen en oversigtslinie, som angivet på kortbilag A. Mellem oversigtslinien og Overdrevsvejen må ingen beplantning eller opstillede skilte og lignende have en højde der overstiger 70 cm over Overdrevsvejens

12 nordlige vejbane ud for det pågældende punkt målt i en linie vinkelret på vejen. 6 Ledningsanlæg Der fastlægges et ledningstrace for en naturgasledning over matr.nr. 149 b Hillerød overdrev i en afstand af 5,0 m fra skellet mod matr.nr. 1 og Sandviggård med en beliggenhed som vist på kortbilag A, idet ledningstraceet fastlægges frem til regulatorstationen i delområde Der må ikke opføres bebyggelse inden for en afstand af 5 m til begge sider af ledningen. 7 Bebyggelsens omfang og placering Delområde Der må inden for delområde 1 opføres bebyggelse med maksimalt 1750 m2 bruttoetageareal Bebyggelsen må ikke opføres med mere end 1 etage Bebyggelsen må opføres med facade sammenfaldende med grænselinien for delområde 1 og må opføres med vinduesfacade i denne linie som vist i den retningsgivende illustrationsplan på kortbilag B Bebyggelsen skal opføres med rejste tage. Tagfladernes vinkel med vandret plan skal mindst være 200 og må ikke overstige 30. Uanset ovenstående kan eventuelle skærmtage tillades opført med den minimumshældning, der er angivet i bygningsreglementet.

13 Stuegulvskoten fastsættes til kote 61. Såfremt særlige forhold taler herfor kan anden stuegulvskote fastsættes af bygningsmyndigheden Ingen del af bebyggelsen må gives en højde, der er større end 8,5 m over den fastlagte stuegulvskote. Delområderne 2 og Der må inden for delområde 2 opføres bebyggelse med maksimalt 1600 m2 bruttoetageareal, og inden for delområde 3 opføres bebyggelse med maksimalt 3600 m2 bruttoetageareal Bebyggelse må ikke opføres med mere end 2 etager med udnyttet tagetage. (Bebyggelsen må opføres med en trempelhøjde på maksimalt 1,5 m over øverste tagdæk) Bebyggelse skal placeres inden for delområderne 2 og 3 med en beliggenhed således, at bygningshøjden ikke overstiger o,8 x afstanden til anden bebyggelse inden for lokalplanområdet og til lokalplanområdets østlige grænse. Uanset ovenstående kan afstanden fra en gavl til grænsen mellem delområde 2 og 3 nedsættes til 3 m under forudsætning af, at gavlen udføres uden vinduer. En mulig placering af bebyggelse i delområderne 2 og 3 er vist på den retningsgivende illustrationsplan på lokalplanens kortbilag B Bebyggelsen skal opføres med symmetriske sadeltage. Tagfladernes vinkel med vandret plan skal være 45. Bestemmelsen gælder ikke eventuel overdækning ved bygningens indgangsdør Stuegulvskoten fastsættes til kote 61.

14 Såfremt særlige forhold taler herfor, kan anden stuegulvskote fastsættes af bygningsmyndigheden Ingen del af bebyggelsen må gives en højde, der er større end 13,5 m over den fastlagte stuegulvskote De facader, der vender mod Overdrevsvejen, skal udføres således, at der opnås den størst mulige skærmvirkning mod trafikstøj. Delområde Der må kun opføres en mindre materielbygning til brug ved områdets vedligeholdelse. Udformning og placering skal ske efter byrådets nærmere godkendelse. Delområde b Der må i delområde 5 opføres en tankstation med en bygning på maksimalt 150 m2 bruttoetageareal samt et skærmtag på maksimalt 50 m2 tagflade Bebyggelse må ikke opføres med mere end 1 etage Bebyggelse skal placeres efter de retningslinier, der fremgår af lokalplanens illustrationsplan, kortbilag B Bebyggelse må opføres med fladt tag. (Bygningsreglementets min.hældnirg) Stuegulvskoten fastsættes til 58,8. Såfremt særlige forhold taler herfor kan anden stuegulvskote fastsættes af bygningsmyndigheden.

15 Delområde Der må inden for delområde 6 opføres en varmecentral på 750 m2 bruttoetageareal med tilhørende 2 skorstene. Derudover må, der opføres nødvendige tekniske anlæg, herunder regulatorstation for naturgas Bebyggelse skal placeres efter de retningslinier, der fremgår af lokalplanens illustrationsplan, kortbilag.b Bebyggelse må opføres med fladt tag. (Bygningsreglementets min.hældning) Stuegulvskoten fastsættes til kote 58,35. Såfremt særlige forhold taler derfor, kan anden stuegulvskote fastsættes af bygningsmyndigheden. Delområde Der må inden for delområde 7 opføres bebyggelse med maksimalt 500 m2 bruttoetageareal Bebyggelse må ikke opføres med mere end 1 etage Bebyggelse skal placeres efter de retningslinier, der fremgår af lokalplanens illustrationsplan, kortbilag B Bebyggelse skal opføres med rejste tage. Tagfladernes vinkel med vandret plan skal mindst være 20 og må ikke overstige Stuegulvskoten fastsættes til kote 61. Såfremt særlige forhold taler derfor, kan

16 anden stuegulvskote fastsættes af bygningsmyndigheden. 8 Bebyggelsens ydre fremtræden Delområderne 1,2, 3 og Ydervægge må kun fremtræde som blank eller skuret teglstensvæg eller som pudset mur Såfremt der skal ske indfarvning eller bemaling af ydervægge skal farven godkendes af bygningsmyndigheden Tagene må kun beklædes med enten tagsten i rød eller brun farve, 2 fods bølgeplader eller "skiferplader" i brun eller sort indfarvning Uanset foranstående bestemmelse kan kviste, skærmtape og overdækninger ved indgangspartier tagdækkes med zink, kobber eller tagpap Udvendig synlig skiltning og reklamering må kun opsættes med byrådets godkendelse i hvert enkelt tilfælde. Der vil i forbindelse med udstedelse af byggetilladelse til bebyggelse i delområde 1 blive fastlagt nærmere retningslinier for den udsmykning, skiltning og reklamering, der må opsættes i butiksvinduer, såfremt det er synligt udefra. Delområderne 5 og Ydervægge må kun fremtræde som blank eller skuret teglstensvæg, som pudset mur eller betonelementvæg med frilagt stenoverflade.

17 Såfremt der skal ske indfarvning eller bemaling af ydervægge skal farven godkendes af bygningsmyndigheden Flade tage må kun beklædes med tagpap eller tagpap med dæksten Udvendig synlig skiltning og reklamering må kun opsættes med byrådets godkendelse i hvert enkelt tilfælde Bemaling af konstruktioner, standere, skærminddækninger m.v. må kun ske efter byrådets nærmere godkendelse af farve. 9 Ubebyggede arealer Beplantning m.v Den eksisterende beplantning i lokalplanområdet må ikke fjernes uden byrådets tilladelse Der skal, forinden der gives tilladelse til bebyggelse i delområderne 1, 2, 3 og 7, være tilvejebragt en haveplan for delområde 4 og for det delområde, hvori bebyggelse Ønskes opført. Haveplanen skal redegøre for fremtidig beplantning, befæstelser og indretning af opholdsarealer i overensstemmelse med de på illustrationsplanen, kortbilag B, viste retningslinier. Haveplanen skal godkendes af byrådet. Befæstelser Parkeringspladser skal befæstes med asfalt, betonsten eller græsarmeringssten Lokalplanområdets stier skal befæstes med asfalt, betonsten eller fliser.

18 Stierne a-b, c-d og e-f skal befæstes som brandveje Køreveje i lokalplanområdet skal befæstes med asfalt. Hegning Der må kun opsættes hegn til afgrænsning af delområde 6 og 7 samt nødvendig hegning i delområde 1 og 5 omkring tanke, materieldepot eller varegård. Hegning ved delområde 6 og 7 må kun udføres som trådhegn i forbindelse med et levende hegn. Hegning i delområde 1 og 5 må kun udføres som trådhegn i forbindelse med et levende hegn eller som plankeværk efter byrådets nærmere godkendelse. Udendørs oplag Udendørs oplag må kun finde sted, såfremt det afskærmes eller opstilles således, at det efter byrådets skøn ikke virker skæmmende i området. Samme bestemmelse gælder eventuelle opstillinger af containere. Udendørs belysning Belysning i delområderne 1, 2, 3, 4, 5, 6 og 7 af vej-, sti- og parkeringsarealer må kun udføres som parkbelysning med en maksimal lyspunktshøjde på 4 m Udendørs belysning i delområde 5 ved tankstationens bygning og skærmtag må kun opsættes efter nærmere godkendelse af armaturtype, deres placering og lysstyrke. 10 Grundejerforening l0.l.l. Der skal oprettes en grundejerforening

19 med medlemspligt for samtlige ejere af ejendomme inden for lokalplanens område Grundejerforeningen skal oprettes se nest, når Hillerød byråd kræver det Grundejerforeningen skal forestå drift og vedligeholdelse af arealer, anlæg, beplantning og installationer i delområde 4. Den enkelte grundejers bidrag til ovennævnte etablering, drift og vedligeholdelse fastsættes i foreningens vedtægter Grundejerforeningens vedtægter skal godkendes af byrådet. 11 Forudsætninger for ibrugtagning af ny bebyggelse Ny bebyggelse i delområderne 1, 2, 3 og 7 må ikke tages i brug, før de udendørs anlæg er etableret i overensstemmelse med den i 9.1.2, krævede haveplan De udlagte parkeringspladser skal være anlagt i det omfang, som er krævet ved byggetilladelses udstedelse Ny bebyggelse i lokalplanområdet skal tilsluttes det kommunale fjernvarmenet. Ny bebyggelse må ikke tages i brug, før denne tilslutning har fundet sted. 12 Eventuelle tilladelser eller dispensationer fra andre myndigheder Der kan ikke uden fredningsnævnets godkendelse udstedes byggetilladelse til be-

20 bygpelse inden for en afstand af 300 m fra Store Dyrehave, før fredningsstyrelsens ophævelse af naturfredningslovens byggelinie på 300 m foreligger. 13 Ophævelse af byplanvedtægter Den under den 29. oktober 1968 af boligministeriet godkendte byplanvedtægt nr. 25 for "Østbyen, centerområdet, Hillerød kommune" ophæves for de i 2 nævnte ejendomme og dele af ejendomme. 14 Lokalplanens retsvirkninger Efter byrådets endelig vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen må ejendomme, der er omfattet af planen ifølge kommuneplanlovens 31, kun udstykkes, bebygges eller i øvrigt anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv krav om etablering af de anlæg med videre, der er indeholdt i planen. Byrådet kan meddele dispensation til mindre væsentlige lempelser fra lokalplanens bestemmelser under forudsætning af, at det ikke ændrer den særlige karakter af de områder, der søges skabt ved lokalplanen. Mere væsentlige afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan. Private byggeservitutter og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanen, fortrænges af planen. Lokalplanen indeholder i 2 bestemmelser om, at det af planen omfattede område overføres til byzone. Retsvirkningerne heraf fremgår bl.a. af lov om frigørelsesafgift, (finansministeriets bekendtgørelse nr. 301 af 12. juni 1970 om frigørelsesafgift) samt lov nr. 328 af 18. juni 1969 om tilbudspligt.

21 15 Vedtagelsespåtegning Således vedtaget af Hillerød byråd til offentlig fremlæggelse. Hillerød den 25. august T. Stokholm /Svend Erik Aaen I henhold til 27 i "lov om kommuneplanlægning" vedtages foranstående lokalplan endeligt. Hillerød, den 15. december T. Stokholm /Svend Erik Aaen Tinglyst den 13. januar 1984.

22

23