Flot blandet bolig og Erhvervsejendom

Transkript

1 Flot blandet bolig og Erhvervsejendom God lejespredning Sag AB5599S Valby - Roskildevej 167 God beliggenhed Godt cash flow Mulighed for at optimere lejen TIL SALG Kontantpris kr års nettoafkast % 5,07 Etageareal m 2 968

2 1. BESKRIVELSE Ejendomsbeskrivelse Velholdt investeringsejendom, som er renovereret i årene fra 2008 til Ejendommen ligger få hundrede meter fra Damhussøen, tæt på den attraktive del af Valby Langgade med Spinderiet inden for rækkevide. Ejendommen er ifølge BBR-meddelelsen disponeret med et samlet boligareal på 466 m² fordelt på 5 boliglejemål samt 3 erhvervslejemål på i alt 416 m². Lejlighederne er på mellem 74 m² og 119 m² Alle boliglejemålene er istandsatte. 3 af boligerne er udlejet efter det lejedes værdi og 2 af lejemålene er udlejet efter markedslejen. Stueetagen er udlejet på markedsvilkår til en bedemand, en kebab restaurant samt en bodega. Der er tale om en solid investering med et sikkert afkast. 2. EJENDOMMENS DATA Beliggenhed Adresse Matr.nr. Kommune 2280 Vigerslev, København København Opført / Ombygget Opførelsesår 1927 Arealer Grundareal 985 m 2 heraf vej 0 m 2 Bebygget areal 396 m 2 Erhvervsareal m/afskrivninger 502 m 2 Boligareal 466 m 2 Etageareal i alt 968 m 2 Sekundære arealer 37 m Bygningsspecifikation Bygning nr. 1 BBR-bygningsnr. 1 Opført / ombygget år 1927 Bebygget areal 310 m 2 Sekundære arealer 37 m 2 Antal etager 2 Anvendelse Registreret som Afskrivning Detailhandel, stueplan 24 m 2 Erhvervsareal Ja Anden servicevirksomhed, stueplan 179 m 2 Erhvervsareal Ja Anden servicevirksomhed, kælder 30 m 2 Erhvervsareal Ja Detailhandel, stueplan 119 m 2 Erhvervsareal Ja Detailhandel, kælder 64 m 2 Erhvervsareal Ja Boliglejemål 466 m 2 Boligareal Nej Kælder 37 m 2 Sekundært areal Nej 2

3 Bygning nr. 2 BBR-bygningsnr. 2 Opført / ombygget år 1927 Bebygget areal 86 m 2 Antal etager 1 Anvendelse Registreret som Afskrivning Garager og værksted 86 m 2 Erhvervsareal Ja Der er ikke foretaget særskilt opmåling af ejendommen i forbindelse med udarbejdelse af salgsopstilling. Offentlig vurdering År 2014 Ejendomsværdi kr heraf grundværdi kr Forsikringsforhold Energimærkning Ejendommen er pt. forsikret således: Tryg Forsikring, police nr Ejendommen er omfattet af Lov om fremme af energibesparelser i bygninger. Gyldigt energimærke foreligger af med energiklassifikation C. 3. SERVITUTTER, PLANFORHOLD M.V. Zonestatus Afløbsforhold Offentlige planer / Forhold Ejendommen er beliggende i byzone. Afløbsforholdene er noteret som Afløb til spildevandsforsyningens renseanlæg. Ejendommen er omfattet af Københavns Kommunes rammebestemmelser, rammeid: 198. Der er ingen lokalplan gældende for området. Servitutter Der henvises til ejendommens blad i tingbogen. Udskrift af tingbogen foreligger som elektronisk tingbog af Nr. 1 lyst d Dok om bebyggelse, benyttelse mv Nr. 2 lyst d Dok om vej mv. Resp. lån i off. midler. Indeholder økonomiske forpligtelser, se akt Nr. 3 lyst d Dok om bebyggelse, benyttelse mv Nr. 4 lyst d Dok om bebyggelse, benyttelse mv Nr. 5 lyst d Dok om parkering mv Nr. 6 lyst d Dok om byggetilladelse og vilkår herfor mv Nr. 7 lyst d Dok om byggetilladelse og vilkår herfor mv Nr. 8 lyst d Dok om byggetilladelse og vilkår herfor mv Nr. 9 lyst d Dok om byggetilladelse og vilkår herfor mv Nr. 10 lyst d Dok om byggetilladelse og vilkår herfor mv Nr. 11 lyst d Ekspropriationsfortegnelse Nr. 12 lyst d Dok om fjernvarme/anlæg mv Nr. 13 lyst d Dok vedr. 2 nye beboelseslejligheder der, ikke må anvendes til ferieboliger, men SKAL anvendes til helårsbeboelse Øvrige forhold Ejendommen er registreret med bevaringsmæssig værdi 5, jf. SAVEundersøgelse med registreringsdato af den

4 4. MILJØFORHOLD Forurening V1/V2 niveau Ifølge Danmarks Miljøportal af den og Region H af den er ejendommen ikke kortlagt iht. lov om forurenet jord. Da ejendommen er beliggende i byzone, er ejendommen områdeklassificeret som lettere forurenet. Lettere forurening er forurening, som ligger over et defineret mindstekriterium men under kriterierne for kortlægning som forurenet. Øvrige miljøforhold, grund Ifølge besvarelse af fra Region H oplyses følgende: Matriklen er ikke kortlagt som forurenet eller muligt forurenet. Vi har dog oplysninger om, at der tidligere kan have foregået forurenende aktiviteter. Regionen vil på et senere tidspunkt indhente oplysninger til brug for vurdering af, om matriklen evt. skal kortlægges som forurenet/muligt forurenet i henhold til Jordforureningsloven. 5. ØKONOMISKE FORHOLD 5.1 Købesum Kontantpris kr Lejeindtægter m.v. Faktiske lejeindtægter: Lejeindtægt boliglejemål kr Lejeindtægt erhvervslejemål kr Amortisering af varmeanlæg kr Refunderede driftsudgifter erhverv kr I alt kr Lejeindtægterne er angivet ekskl. moms og evt. a conto-varme og el. Refunderede driftsudgifter er angivet ekskl. evt. fradragsberettiget moms for momsregistrerede lejemål. Der henvises til lejemålsoversigt med specifikation over samtlige lejemål på ejendommen, herunder opgørelse af lejeindtægter, deposita, driftsudgifter, arealer, kontraktforhold m.m. 5.3 Driftsudgifter Ejendomsskatter (år 2016) kr Dækningsafgift kr Renovation Renovation kr Renholdelse / Vicevært Renholdelse kr Diverse kr Administration Administration kr Regnskab, udarbejdelse kr Forsikringer Præmie årligt kr Øvrige driftsudgifter Rottebekæmpelse kr. 332 Driftsudgifter, i alt anslået kr

5 Driftsudgifter og driftsindtægter er ekskl. moms i forhold til anslået momsfradragsprocent på 50%. 5.4 Handelsomkostninger og kapitalbehov (Anslået) Købers handelsomkostninger (anslået): Tinglysningsafgift skøde kr Advokatsalær skøde kr Moms kr Handelsomkostninger i alt inkl. moms kr Momsrefusion i henhold til anslået fradragsprocent på 50% kr Handelsomkostninger, anslået, ekskl. moms kr Kapitalbehov: Kontantpris kr Handelsomkostninger anslået kr Refusion depositum kr Refusion forudbetalt leje kr Anslået kapitalbehov kr Startforrentning Nettoleje til forrentning af investeret kapital kontanthandel Lejeindtægter m.v. kr Refunderede driftsudgifter kr Driftsudgifter iht. Budget kr Nettoleje til forrentning af investeret kapital kr Startforrentning, ved kontant handel 1. år, vejledende: x = 5,07% (anslået) Driftsudgifter, handelsomkostninger m.v. er ekskl. moms i henhold til en anslået/skønnet momsfradragsprocent på 50% 5.6 Købesummens fordeling - afskrivninger Kontantomregning af købesum: Udbetaling kr Kontantomregnet købesum kr Handelsomkostninger anslået: Tinglysningsafgift skøde kr Advokatsalær skøde kr Moms ekskl. evt. momsrefusion kr Kontantomregnet anskaffelsessum kr Kontantomregningen af købesummen er vejledende. Handelsomkostningerne er anslået. Den kontantomregnede købesum foreslås fordelt som følger: Bygninger og installationer: Afskrivningsberettigede bygninger m/ evt. installationer kr Ikke afskrivningsberettigede bygninger kr Særlige installationer kr Grundens værdi kr Kontantomregnet købesum kr

6 Afskrivningsberegning på basis af den kontantomregnede anskaffelsessum: Bygninger m/install., afsk.berettigede 4% x kr = kr Særlige installationer 4% x kr = kr Afskrivninger 1. år kr Afskrivningsberegningen er vejledende. Købere henvises derfor til egen revisor, advokat eller anden rådgiver for at få foretaget fornødne skattetekniske undersøgelser og konsekvensberegninger for ejendommen. 5.7 Likviditetsbudget Skattemæssigt: Likviditetsmæssigt: Udgifter Driftsudgifter kr kr Udgifter i alt kr kr Indtægter: Lejeindtægter, faktiske kr kr Refunderede driftsudgifter kr kr år før afskrivning / skat kr kr Afskrivning 1. år, anslået kr Skattemæssigt resultat 1. år kr Likviditet 1. år før skat kr Skattevirkning ved skatteprocent på 23,5% kr Likviditetsmæssigt resultat 1. år kr Driftsudgifter er ekskl. moms i henhold til en anslået momsfradragsprocent på 50%. Lejeindtægterne er ekskl. moms og evt. a conto-varme og el. Refunderede driftsudgifter (såvel faktiske som evt. anslåede) er ekskl. evt. fradragsberettiget moms for momsregistrerede lejemål. 5.8 Momsfradragsprocent Ejendommens momsfradragsprocent er anslået til at udgøre 50%. Momsfradragsprocenten er anvendt ved beregning af anslåede driftsudgifter og anslåede handelsomkostninger. 6. BESIGTIGELSE Henvendelse besigtigelse: Alle henvendelser vedrørende ejendommen, herunder aftale for besigtigelse, bedes venligst rettet til: Tlf.:

7 FOTOS OG KORT 7

8 FOTOS OG KORT 8

9 FOTOS OG KORT 9

10 FOTOS OG KORT 10

11 LEJEMÅLSOVERSIGT Ejendommen: ØKONOMI Nr. Lejer Adresse Type Anvendelse Areal m 2 Aktuel årlig leje Leje pr. m 2 Basisleje Depositum 1 Ålholm Kebabsnedkeren Ålholmvej 19 Erhverv Butik Ålholm Bodega Roskildevej 167 Erhverv Værtshus Bedemand Kim S. Boskjold Roskildevej 167 Erhverv Bedemandsforretning Depositum garanti Forudbetalt leje Refunderede driftsudgifter Boliglejemål 1. tv. Bolig Beboelse Boliglejemål 1. mf. Bolig Beboelse Boliglejemål 1. th. Bolig Beboelse Boliglejemål 2. tv. Bolig Beboelse Boliglejemål 2. th. Bolig Beboelse Amortisering af varmeanlæg Andet I ALT Erhvervsdelens andel Boligdelens andel Øvrige arealer Faktisk / anslået LEJE / DEPOSITA / FORUDBETALT LEJE I ALT heraf faktisk heraf anslået Depositum og forudbetalt leje er anslået. 11

12 REGULERINGER M.M. Nr. Lejer Varme á conto Vand á conto Moms Status Reguleringsprincip Seneste regulering Næste regulering 1 Ålholm Kebabsnedkeren Ja Faktisk NPI min. 3% p.a Ålholm Bodega Ja Faktisk NPI min. 3%p.a Bedemand Kim S. Boskjold Ja Faktisk NPI min. 3% p.a Boliglejemål Nej Faktisk 3% p.a Boliglejemål Nej Faktisk 3% p.a Boliglejemål Nej Faktisk 3% p.a Boliglejemål Nej Faktisk 3% p.a Boliglejemål Nej Faktisk 3% p.a Amortisering af varmeanlæg Nej Faktisk Regulering for skatter og afgifter Lejen påklaget KONTRAKTSVILKÅR Nr. Lejer P-pl. Lejestart Opsigelsesvarsel 1 Ålholm Kebabsnedkeren Uopsigelighed Udlejer Uopsigelighed lejer Indvendig vedligehold Udvendig vedligehold Afståelsesret 0 6 måneder Lejer Udlejer Ja Nej Fremlejeret Bemærkninger 2 Ålholm Bodega måneder Lejer Udlejer Ja Nej Kælder udgør 41 m² heraf. 3 Bedemand Kim S. Boskjold måneder Lejer Udlejer Nej Nej Kælder og lager udgør hhv. 64 m² og 86 m² heraf. 4 Boliglejemål måneder Lejer Udlejer Nej Nej 5 Boliglejemål måneder Lejer Udlejer Nej Nej 6 Boliglejemål måneder Lejer Udlejer Nej Nej 7 Boliglejemål måneder Lejer Udlejer Nej Nej Ifølge lejekontrakten udgør arealet 95 m² 8 Boliglejemål måneder Lejer Udlejer Nej Nej Ifølge lejekontrakten udgør arealet 75 m² 9 Amortisering af varmeanlæg 0 Lejer Udlejer Nej Nej 12