Kommuneplan Rækkefølgeplan. Lovgivning og forslag til ny administrationspraksis. Byudvikling Byplan

Transkript

1 By- og Kulturforvaltningen Kommuneplan Rækkefølgeplan. Lovgivning og forslag til ny administrationspraksis. Ifølge Planloven skal der i kommuneplanen udarbejdes en rækkefølgeplan for boligudbygningen i en 12-årig periode. Det betyder, at det skal angives, hvor i kommunen, der planlægges boligudbygning i perioden. Arealudlægget skal svare til størrelsen af den forventede byudvikling i kommunen. Staten vil vurdere nødvendigheden af nye arealudlæg og kan gøre indsigelse mod kommuneplanen, hvis statens interesser ikke er varetaget. Der er i forslag til Kommuneplan udlagt arealer til boliger i den kommende 12 års periode. Antallet er beregnet ud fra det hidtidige, fuldførte byggeri og en forventning om en øget befolkningstilvækst, baseret på tal fra Danmarks Statistik. I dette notat beskrives lovkrav til udarbejdelse af en rækkefølgeplan, baggrunden for den forelliggende rækkefølgeplan i Kommuneplan , anbefalinger fra eksterne rådgivere og praksis i andre kommuner. Byudvikling Byplan Nørregade Odense C Tlf Byplankontoret@odense.dk DATO 26. april 2016 REF. SGE Notatet er bygget sådan op, at der først er en sammenfatning med anbefaling til en ny administrationspraksis som supplement til rækkefølgeplanen. Dernæst uddybes de nævnte punkter. Sammenfatning og forslag til administrationspraksis som supplement til rækkefølgeplanen Ifølge Planloven skal der udarbejdes en rækkefølgeplan for bl.a. byomdannelsesområder for at understøtte de offentlige investeringer og for at give investorerne sikkerhed for deres investering. Med en rækkefølgeplan kan det i udgangspunktet undgås, at uhensigtsmæssigt mange ens og konkurrerende større omdannnelsesområder sættes i gang. Derudover kan en planlagt rækkefølge indenfor det enkelte byomdannelsesområde kan sikre bymæssig sammenhæng, som f.eks. ved udbygning af havnen indefra byen og ud eller ved sikring af, at støjbelastede områder først udbygges, når støjkilden er fjernet eller dæmpet, som f.eks. på Dalumvej, hvor Fjernvarme Fyns kraftvarmecentral fortsat er i drift. Rækkefølgeplanen revideres hvert 4. år i forbindelse med revision af kommuneplanen. Målet er at sikre, at der er tilstrækkeligt med udlagte arealer til at dække behovet for boliger samlet set, og at vurdere og indtænke aktuelle og kommende ønsker til bestemte boligtyper. Målet er tillige at sikre en sammenhængende bystruktur, bl.a i relation til og i sammenhæng med offentlig service og infrastruktur. For at sikre en sammenhæng til Odense Kommunes Produktionsplan og følge op på Bosætningsstrategiens tiltag anbefales det, at boligbehovet vurderes løbende med henblik på 2a1e6968-d99e-4c4a-801d-8268bd2b3cb0.pdf 1/6

2 poltisk forelæggelse én gang årligt. Her vurderes det, om der er udlagt tilstrækkeligt areal til at dække boligbehovet, herunder behovet for bestemte boligtyper. For at fremme en hensigtsmæssig boligudbygning anbefales det tillige, at forvaltningen undersøger muligheden for at ændre planlægningen og/eller aflyse lokalplaner, der ikke kommer i spil i planperioden. Der udlægges knap boliger, incl. bufferen, i 1. prioritet, hvorfor der umiddelbart ikke ses nogen begrænsning ved rækkefølgeplanen i forhold til investorinteresserne. En tidsrækkefølgeplan vurderes at give øget fleksibilitet. På baggrund af ovenstående anbefales: At rækkefølgeplanen fastholdes i første omgang frem til efteråret 2017 At der hvert år fremlægges en oversigt over sammenhængen mellem rækkefølgeplanen og boligudbygningen/-efterspørgslen for By- og Kulturudvalget Oversigten vil blive udarbejdet sammen med Odense Kommunes Produktionsplan og en skoleprognose, hvor efterspørgslen på forskellige boligtyper og geografiske områder præsenteres. Oversigten præsenteres første gang i efteråret 2017 Såfremt oversigten giver anledning til at justere rækkefølgeplanen, vil der skulle udarbejdes kommuneplantillæg herfor Oversigten vil også blive udarbejdet på baggrund af dialog med byggeriets parter og ejendomsmæglere Kommuneplanen revideres, som nævnt, igen om 4 år, hvor rækkefølgeplanen under alle omstændigheder skal revideres At forvaltningen gennemgår eksisterende ikke-udnyttede lokalplaner med henblik på at undersøge, hvorfor de ikke udnyttes, og om det er muligt ændre planlægningen og/eller at aflyse lokalplanen. Lovgivningen Ifølge Planlovens 11 b, nr. 12) skal kommuneplanen indeholde rammer for indholdet af lokalplaner, for så vidt angår rækkefølgen for bebyggelse og ændret anvendelse af arealer til byformål, visse byomdannelsesområder og sommerhusområder. De omhandlede byomdannelsesområder er områder, hvor anvendelsen ændres fra erhvervsformål, havneformål eller lignende aktiviteter til boligformål eller andet formål, der er foreneligt med boliger. Ifølge Planloven med kommentarer, Jurist- og Økonomforbundets Forlag 2013, skal rækkefølgebestemmelserne alene angive, i hvilken rækkefølge en udbygning eller omdannelse skal ske. Der er ikke krav om en egentlig tidsfølgeplan. Kommunerne har ifgl. lovbemærkningerne (til lov nr. 440/2003) mulighed for at styre, at udbygningen af nye områder og omdannelsen af de ældre byområder og prioriteringen mellem nye og ældre områder finder sted i en takt, der sikrer en hensigtsmæssig byplanlægning og tager hensyn til kommunens og investorernes økonomiske muligheder. Sammenfattende skal der altså for ovennævnte områder fastlægges en rækkefølgeplan, bl.a. for at understøtte de kommunale investeringer. Der behøver dog ikke være en tidsrækkefølge, som i det foreliggende kommuneplanforslag. Baggrunden for, at der i kommuneplanforslaget er indlagt en tidsrækkefølge i stedet for en listet/fortløbende rækkefølge er, at det giver større fleksibilitet. Det kan være vanskeligt præcist at forudsige, hvilket område, der skal bebyges først. Med en tidsrækkefølgeplan kan projekterne udvikles sideordnet uden en præcis gensidig afhængighed af hinanden. Det skal understreges, at en ændring i kommuneplanforslaget, så det ikke indeholder tidsangivelser for rækkefølgen for boligudbygningen, vurderes at være så omfattende, at det vil kræve en fornyet offentlig høring. 2/6

3 3/6

4 Baggrunden for den foreliggende rækkefølgeplan Udlæg af boliger I forbindelse med udarbejdelsen af Planstrategi 2015 og forslag til Kommuneplan er der udarbejdet en forudsætningsrede-gørelse, bl.a. på baggrund af det fuldførte byggeri i perioden , jf. figuren til venstre. Ud fra det hidtidige, fuldførte byggeri og en forventning om, at Odense vokser i de kommende år, baseret på Danmarks Statistiks fremskrivninger er boligbehovet opgjort endog med en god margin, sådan at behovet i den 12-årige planperiode er fastlagt til boliger, dvs. knap 850 boliger pr. år. Disse boliger er tillige fordelt på forskellige boligyper, jf. figuren nedenfor. Der planlægges for 12 år; men da kommuneplanen, som bekendt, revideres hvert 4. år, vil der om fire år være mulighed for at korrigere, hvis udviklingen viser sig at være helt anderledes end antaget. Byudviklingsmodellen Hovedprincippet i byudviklingsmodellen i Planstrategi 2015 er, at Odense skal bygges indefra og ud, og at byudviklingen skal foregå omkring stationerne på letbanens 1. etape. Formålet er at understøtte Odense som storby med et attraktivt bycentrum, en by med boliger for alle og en sammenhængende bæredygtig transport, hvor letbanen udgør et væsentlig byudviklingselement og tilmed er en væsentlig samfundsmæssig investering. I øvrigt skal bemærkes, at det er almindeligt i forbindelse med god planlægning i øvrigt at sammentænke de kommunale (og statslige) investeringer med sin planlægning, som f.eks. offentlige institutioner, skoler, infrastruktur, som veje, fjernvarme mv. 4/6

5 Figuren til venstre viser fordelingen af boligudbygningen i kommuneplanforslaget, og at henholdsvis 38 % og 25 % af boligudbygningen ventes at ske i den udvidede bymidte og langs letbanen. For alle de områder, der i kommuneplanforslaget er udpeget til boligudbygning, er der fastsat en fordeling af boligtyper. Figuren til højre viser, at lejlighedsbyggeriet udgør ca. 60 % af de boliger. Sammenlignes med det hidtidige lejlighedsbyggeri på gennemsnitligt omkring 300 boliger pr. år i ovennævnte periode er der umiddelbart lejlighedsbyggeri til omkring 20 år. Godt af disse lejligheder er allerede lokalplanlagte, eller der er ved at blive udarbejdet lokalplan herfor. Af de resterende ligger en stor del i de større udbygningsområder, som f.eks. havnen og Odense udvidede bymidte. For at sikre et bredt udbud i boligtyperne er der i Kommuneplan afsat en buffer på p.t. omkring 700 boliger til særlige projekter, som byrådet kan prioritere at igangsætte planlægningen for. Der skal fortsat være tale om projekter, der understøtter storbytransformationen; men som opfylder et særligt behov. Det kan f.eks. en demensbydel; men det kan også være et projekt, som bidrager med en særlig boligtype, som er underrepræsenteret i byen som sådan eller i den enkelte bydel. Bygherren skal dokumentere dette behov. Tids- og rækkefølgeplan i Kommuneplan En lang række af de vigtigste byomdannelsesområder ligger i 1. prioritet og må bebygges i perioden , jf nedenfor, hvor 1. prioritet er markeret med rødt. 1: Bymidten 2: Indre havn 3: Østerbro 4: City Campus 5: Sukkerkogeriet 6: Universitetet og forsker- og videnpark (Cortex Park) 7: Nyt Odense Universitetshospital 8: Tasso i Hjallese 9: Højstrup 10: Gasa 11: Odense Universitetshospital 12: Dæhnfeldt 13: Roulund 14: Dalumvej Samlet set udlægges omkring af de boliger i 1. prioritet. Heri indgår allerede lokalplanlagte boligområder, da disse umiddelbart kan bebygges. Der er lokalplanlagt for knap boliger. En række af disse lokalplanlagte områder er ikke blevet udbygget i en årrække. En manglende udbygning i lokalplanlagte områder i 1. prioritet kan blokere for anden boligudbygning, idet øvrige planområder kunne fremrykkes i tidsrækkefølgen eller perspektivområder kunne 5/6

6 inddrages til boligbyggeri i planperioden. Det kunne f.eks. være perspektivområder i de selvstændige forstæder, der først planlægges inddraget til boligbebyggelse, når eksisterende lokalplanlagte boligområder i de selvstændige forstæder er ved at være udnyttet. Eksterne anbefalinger I forbindelse med offentlighedsfaserne for planstrategien og kommuneplanen har Ove Kaj Pedersen, professor ved CBS, Ellen Højgaard Jensen, direktør for Dansk Byplanlaboratorium og Kurt Albæk, Sadolin & Albæk med speciale inden for rådgivning vedrørende erhvervsejendomme, givet følgende næsten enslydende anbefalinger til Odense Kommunes prioritering af byudviklingen: Fasthold retningen, men giv rum for fleksibilitet undervejs; fasthold rækkefølgeplanen og sørg for at gøre områderne færdige, inden der udlægges nye for at undgå en fragmenteret byudvikling; brug investorerne til at skabe den by, I gerne vil have. I mange andre byer har man ikke turdet holde fast. Derudover er det blevet påpeget, at det er vigtigt at kunne tilbyde boliger til alle og tilpasset forskellige indkomstgrupper unge, ældre og børnefamilier. Praksis i andre kommuner Københavns og Esbjerg kommuner har begge rækkefølgeplaner. Københavns Kommune udgiver årligt et Boligbarometer med en række faktaark om kommunen, herunder med en befolknings- og boligprognose samt oversigt over udbygningsmuligheder i byen. Aalborg Kommune har ingen samlet rækkefølgeplan, men angiver rækkefølgebetemmelser for enkelte rammeområder, som f.eks. at et nærmere bestemt rammeområde udlægges til byudvikling efter 2015, hvor planlægningen afventer den nærmere løsning for en støjafskærmning omkring en skydebane. Aarhus kommune har ingen rækkefølgeplan; men i Kommuneplan 2009 tages der stilling til de store linjer for Aarhus udvikling i et årigt perspektiv. Samtidig udpeges rammearealer, hvor der kan bygges boliger frem mod Der udarbejdes en boligprognose hvert andet år og en skoleprognose hvert år. Kommuneplan, boligprognose og skoleprognose udarbejdes og tilpasses løbende i en gensidig vekselvirkning. I processen sker løbende en afvejning af skolekapaciteten og andre hensyn. 6/6