2013 fsb årsberetning

Transkript

1 2013 fsb årsberetning

2 Udgiver fsb Rådhuspladsen København V tel fsb.dk Redaktion Organisationsbestyrelsen i fsb Redaktionsgruppe Birthe Qasem, formand (ansv.) Bjarne Larsson, adm. direktør Helle Sinding-Jensen, udviklings- og kommunikationschef Forside Kresten Kristensen, Peder Hvitfeldts Stræde Foto Carsten Andersen Layout Barbara Elbæk Tryk KLS Grafisk Hus A/S Oplag Når huslejen stiger eller... Hvert år bliver huslejen i alle fsb s boliger reguleret. I de fleste tilfælde stiger huslejen lidt på grund af prisstigninger. Og hvis beboerne på et afdelingsmøde har besluttet, at der skal sættes gang i nye projekter i boligafdelingen, kan det også betyde, at huslejen stiger. Heldigvis giver en del af disse projekter besparelser, hvis man ser flere år frem. En investering i et nyt tag kan betyde, at der ikke længere skal afsættes så meget til reparation, en i nye vinduer det samme, men her kan der også være en gevinst i form af mindre varmeforbrug. Derfor er det vigtigt at se på det samlede billede, når der på afdelingsmødet foreslås større projekter som fx renoveringer. Hvis huslejen skal holdes i ro, skal der vælges noget fra, og man kan blive nødt til at udsætte eller helt droppe nogle planer. Men det er ikke alt, man som beboer har indflydelse på og kan vælge fra. Huslejen indeholder nemlig også udgifter til offentlige myndigheder, såsom afgifter for forbrug af vand og bortskaffelse af affald. Hvis man vil ændre på de udgifter, skal der ændres adfærd, så man fx bruger mindre vand eller har mindre affald. Der kan også spares penge ved at optimere den daglige drift i boligafdelingen. Et eksempel på det er at vælge nye og billigere produkter og leverandører, og måske også at samarbejde med andre boligafdelinger. Men det må aldrig blive et mål i sig selv at holde huslejen så lav, at der ikke er råd til ordentlig drift eller til at vedligeholde og spare op til fremtidige renoveringer. Det siger loven, det siger Tilsynet i Københavns Kommune, og det siger organisationsbestyrelsen, som har det overordnede økonomiske og juridiske ansvar for fsb. Det er organisationsbestyrelsens holdning, at fsb s boligafdelinger skal være attraktive for både nuværende og kommende generationer. Derfor skal der vedligeholdes, renoveres og moderniseres. I årsberetning 2013 kan du læse om nogle af de ting, der skete i fsb i 2013 set i et økonomisk perspektiv, hvor vi forsøger at beskrive, hvad det, der sker, betyder for den enkelte beboers husleje. God læselyst! Organisationsbestyrelsen i fsb

3 Flest ungdomsboliger og flere på vej Der mangler ungdomsboliger i hovedstaden, og dem skal fsb som Københavns største boligorganisation være med til at bygge. Som fsb altid har gjort det, skal vi være med til at bygge byen. Ikke for enhver pris, men fordi de rigtige muligheder og efterspørgslen er der. Nybyggeri i fsb skal være for alle - ikke kun de særligt udvalgte. Og der skal også være en tro på, at nye boliger kan lejes ud også i fremtiden. Det er præcis det, der står i fsb s byggepolitik, som repræsentantskabet vedtog i fsb, der er den boligorganisation, der har flest ungdomsboliger i København, forventer at bygge over 300 ungdomsboliger de næste år. Det tidligere plejecenter Øselsgården bliver ombygget til 110 moderne ungdomsboliger, som skal være et eksempel for fremtidens ungdomsboliger på, hvordan man skaber et godt socialt miljø blandt de unge beboere. fsb håber også, at Københavns Kommune siger ja til, at plejehjemmet Dagmargården kan ombygges til 78 ungdomsboliger. Og så får fsb endnu en kommune i porteføljen. På Frederiksberg bygges 124 nye ungdomsboliger. I den nye boligafdeling - Engbakken - er udendørslivet højt prioriteret med store tagterrasser og grønt areal i 1. sals højde. Et nybyggeri finansieres af kommune og realkreditlån samt af indskud fra beboerne. Lånene betaler beboerne, som en del af huslejen, tilbage over de år, lånene løber. Når lånene er betalt, falder huslejen ikke. Samme beløb skal nemlig fremover indbetales til Landsbyggefonden og fsb s dispositionsfond. Sådan er det i alle almene bebyggelser. Huslejen indeholder også offentlige udgifter, de forventede udgifter til den daglige drift samt opsparing til vedligeholdelse og fornyelse. 3 Bygninger i reparationsalderen Mange af fsb s bygninger er kommet i reparationsalderen, så for at sikre, at bygningerne står mange år frem, skal de renoveres og måske moderniseres. Der har været renoveringsprojekter i gang i mange boligafdelinger. 31 i 2013, og flere kommer til i 2014, 2015 osv. Disse renoveringsprojekter er ikke uden udgifter for boligafdelingerne, heller ikke selvom Landsbyggefonden og fsb s dispositionsfond støtter projekterne. Der er kun behov for større renoveringer i nogle boligafdelinger, til gengæld skal alle fsb s bygninger - nyere som ældre - løbende vedligeholdes. Derfor skal der altid sættes penge af til det. At boligafdelingerne sparer op - henlægger - på et rimeligt niveau, er noget, både Tilsynet og organisationsbestyrelsen har meget fokus på. Det er et princip i den almene boligsektor, at de, der er med til at slide på tingene, også skal være med til at betale for vedligeholdelse og eventuel udskiftning. Samtidig er det set gang på gang, at det kan blive ekstremt dyrt at reparere skader, der er opstået, fordi der ikke er vedligeholdt ordentligt. I fsb er der udarbejdet tilstandsrapporter for alle boligafdelinger, og de opdateres løbende. Rapporterne peger præcist på, hvilke vedligeholdelses- og renoveringsbehov, der er i en boligafdeling. Dermed er tilstandsrapporterne et godt grundlag for at kunne træffe beslutning om renoveringer og moderniseringer, og til at få sat penge af til projekterne i boligafdelingens budget.

4 Helhedsplaner tager tid - lang tid I nogle boligafdelinger er der brug for mere end blot at renovere tag, rør eller lignende. Der er brug for en helhedsplan. En helhedsplan omfatter gennemgribende renoveringer og fremtidssikring af boligerne i en boligafdeling. I nogle tilfælde indeholder helhedsplanen også forskellige boligsociale indsatser, hvis ikke denne indsats er samlet i en særlig boligsocial helhedsplan, se side 6. Helhedsplaner er omfattende og ikke bare en hyldevare. Helhedsplaner skal udvikles i forhold til de enkelte boligafdelingers og beboeres behov. Derfor er det beboere og afdelingsbestyrelse, der i samarbejde med de professionelle aktører udarbejder forslag til den helhedsplan, der skal forelægges afdelingsmødet til beslutning. Det tager ofte lang tid. Helhedsplaner er ligesom renoveringer ikke gratis for boligafdelingerne - heller ikke selvom der kan hentes støtte i Landsbyggefonden og måske også i fsb s dispositionsfond. Og der er kø i Landsbyggefonden. Der er mange ansøgninger fra landets boligorganisationer, og derfor kan det tage flere år, før en sag er kommet hele vejen igennem systemet. Der er eksempler på, at der er gået både 3, 5 og 7 år fra arbejdet med en helhedsplan begyndte, til projektet rent faktisk kom fra start, og de første håndværkere kom i gang. Og i al den tid er det fsb s opgave sammen med afdelingsbestyrelserne at sørge for at holde fokus på, hvad opgaven er, samt at holde interessen ved lige og modet oppe hos beboerne ved løbende at informere om, hvad der sker med deres projekt. 4 fsb årsberetning 2013 Andreas Søndergaard beboer i fsb rugbakken

5 Patrick Klein beboer i fsb klerkegården fsb årsberetning Beboerne skal vide, hvad der sker Små og store renoveringer er lig med små og store indgreb i beboernes liv, både i deres bolig og deres boligområde. Men indgrebene er nødvendige. Til gengæld gør vi i fsb, hvad vi kan for at minimere generne for beboerne. I fsb har der altid været fokus på kommunikation med beboerne. Beboerne skal vide, hvad der sker i den boligorganisation, de bor i, og de skal kende deres rettigheder og muligheder som beboere. Men også kommunikation i renoverings- og helhedsplansprojekter har høj prioritet. Beboerne skal vide, hvad der sker i deres boligafdeling før, under og efter en renovering, og de skal ikke mindst vide, hvad der sker i deres bolig og hvornår. Dette er særlig vigtigt, fordi det kan tage lang tid fra de første idéer fødes, til der kommer handling bag. Udgifterne til kommunikation skal indregnes i byggeprojektet, men god kommunikation kan betyde, at der spares penge. Når beboerne ved, præcis hvornår en håndværker kommer og har gjort klar til det, så går håndværkeren ikke forgæves, og så kan der være både tid og penge at spare.

6 Annalise Christensen beboer i fsb dommerparken fsb årsberetning Boligsocial indsats baseret på beboernes behov I nogle fsb-boligafdelinger er der behov for at give det socia- sourcerne i boligafdelingerne og i nærområdet. le liv og beboernes trivsel et vitamintilskud. Det sker blandt an- Hvis den boligsociale helhedsplan ikke forankres i lokalområdet, det ved hjælp af boligsociale helhedsplaner. 17 boligafdelinger bliver det en endeløs indsats, hvor de professionelle for tid og evig- på Indre Nørrebro, Bispebjerg samt i Husum, Tingbjerg og Holm- hed skal stå for at lave aktiviteter. Der er mange beboere, der kan bladsgadekvarteret er med i en boligsocial helhedsplan med en og vil, hvis de får chancen og måske også får lidt hjælp til at kom- masse aktiviteter såsom fritidsjob, foreningsguider, lektiehjælp, me i gang. Det er det, en boligsocial helhedsplan skal være med til. beboernetværk, bydelsmødre og meget mere. Københavns Kommune og Landsbyggefonden finansierer en del Når en boligsocial indsats bliver grebet rigtigt an, kan den være af det boligsociale arbejde i boligområderne, men boligafdelin- med til at kickstarte og udvikle et boligområde. Men den må ik- gerne eller -organisationen skal også betale en del. I fsb har det ke blive en sovepude for hverken de professionelle, der arbejder været praksis, at organisationen har været med til at finansiere med helhedsplanen, eller beboerne i området. Målet med nye opstarten af helhedsplanerne, men ønsker beboerne, at de skal indsatser skal altid være at starte en udvikling, der kan fortsæt- fortsætte, så må de selv være med til at betale for det, og det bli- te, også når der ikke længere er en boligsocial helhedsplan. Det ver over huslejen. Det er forholdsvis små beløb, og når beboerne betyder, at indsatserne skal forankres lokalt ved at bruge res- kan se nytten, så har det vist sig, at der også er vilje til at betale.

7 Det grønne fsb I mange boligafdelinger er der gennem årene lavet spændende miljø- og energiprojekter, fordi beboerne på et afdelingsmøde har besluttet, at det vil de. I Bispeparken fx har man besluttet, at vand fra tage og altaner enten skal bruges i vaskeriet eller opsamles i regnbede, så det langsomt kan sive gennem jorden ned til grundvandet. Og i Røde Kro har man valgt, da taget alligevel skulle renoveres, at sætte solceller op på det nye tag. Når afdelingsmødet vedtager et miljø- og/eller energiprojekt, betyder det oftest højere husleje lige nu og her. Men miljøløsninger kan godt på lidt længere sigt give besparelser. Derfor er det en god idé at tænke miljøløsningerne ind, når der skal renoveres. I Røde Kro er solcellerne i drift og producerer op mod halvdelen af det fælles-el, der bliver brugt i afdelingen. Og i Bispeparken betyder det nye projekt, at der er mindre risiko for oversvømmelser og færre udgifter til vandafledning. Økonomien er ofte en hindring for, at der bliver gennemført energibesparende projekter. Derfor besluttede organisationsbestyrelsen i 2011, at fsb skal have en energipulje, hvor boligafdelingerne kan søge om rentefri lån til energiinvesteringer. Lånet betales løbende tilbage ud fra en beregning af de forventede besparelser. 7 fsb årsberetning 2013 Mona Ljungberg beboer i fsb degnegården

8 En velfungerende organisation De sidste fire år er der gjort en kæmpe indsats og brugt mange ressourcer i fsb på at forbedre økonomien, optimere den daglige drift og generelt udvikle organisationen. Og der er sket meget. Eksempelvis er alle arbejdsgange blevet beskrevet, sådan at alle opgaver løses på den bedste måde, og intet falder ned mellem to stole. Der er også sket en forventningsafstemning via de såkaldte servicekoncepter, sådan at beboerne i en boligafdeling ved, hvilken service de ansatte yder, og de ansatte ved, hvilke opgaver, de skal løse. Og der er sat fokus på indkøb, fordi der kan spares penge i driften gennem udbud eller ved at købe ind sammen med andre. fsb er en stor kunde, og store kunder kan ofte opnå bedre priser, uden at kvaliteten bliver dårligere. Effektiv og rentabel drift er ikke kun noget, fsb har fokus på. Tilsynet i Københavns Kommune har det også. Når fsb hvert år møder kommunens folk i den lovpligtige styringsdialog, er et af temaerne, hvordan det går med økonomi og drift. En del af beboernes huslejekroner går til drift af fsb ved, at der for hvert lejemål betales et såkaldt administrationsbidrag. Administrationsbidraget dækker de generelle ydelser, fsb leverer til boligafdelingerne. Da udgifterne i fsb skal være dækket af indtægter, så fastsættes administrationsbidraget hvert år ud fra de forventede aktiviteter og øvrige udgifter i organisationen. Hvad administrationsbidraget skal dække er fastsat i loven samt af de ønsker og behov, som organisationsbestyrelsen vurderer, at der er i fsb. 8 fsb årsberetning 2013 Flemming Jensen + Tove Jensen beboere i fsb fælledgården

9 Anne Berg beboer i fsb dronningensgade fsb årsberetning Boligerne skal lejes En væsentlig opgave i fsb er udlejning, og derfor skal fsb sikre, at der står folk på ventelisten, som er interesseret i at få en bolig. Men skal folk skrive sig på ventelisten, skal de kende fsb. Også mulige samarbejdspartnere skal kende til fsb og se os som en attraktiv spiller, de gerne vil samarbejde med om fx byggeprojekter og udviklingsprojekter i boligafdelingerne. For at øge kendskabet til fsb var branding prioriteret i fsb s handlingsplan Selve ordet branding stammer fra amerikansk - at brændemærke. De amerikanske kvægavlere brændemærkede deres kvæg for at skelne dem fra naboens kvæg. I fsb gælder det samme. Når folk tænker boligorganisation - eller bolig - i København, skal de tænke fsb som en mulighed. Og derfor skal vi brande os på det, vi er gode til, og på hvad vi kan og vil. Det gør vi i vores publikationer, på vores hjemmeside, og det gør vi ikke mindst ved at levere den gode betjening til vores beboere og beboervalgte. I I 2013 deltog fsb i Kulturnatten, og der var næsten 900 mennesker på besøg i baggården på Rådhuspladsen 59. Også fsb s 80 års jubilæum blev markeret med manér med arrangementet Lys over Bellahøj - en stor lys- og tryghedsfest. Arrangementet var for fsb s beboere, men andre var også velkomne til at komme på besøg. Og det var der mange, der gjorde. Det er også på tide, at det bliver tydeligere, hvor fsb har boliger, og derfor er der i 2013 besluttet ny skiltning i fsb s boligafdelinger. Pengene til at brande fsb kommer fra fsb s arbejdskapital. Når der et år er overskud på regnskabet, bliver det overført til organisationens arbejdskapital. Organisationsbestyrelsen har bestemt, at en del af pengene i arbejdskapitalen skal bruges til at udvikle fsb som organisation.

10 Digitaliseringen er over os I 2012 satte fsb s repræsentantskab digitalisering på dagsorden. Digitalisering er nemlig blevet en del af at bo i Danmark i år Målet er væk med papir og ind med digital selvbetjening på hjemmesider, kommunikation på osv. Skat, kommunen, bankerne ja, mange er allerede hoppet med på digitaliseringsbølgen, og alle borgere er tvunget til at følge med. I fsb blev der i 2013 vedtaget en digitaliseringsstrategi. Af den fremgår det, at fsb skal anvende digitale løsninger der, hvor det giver mening, det vil sige der, hvor de kan medvirke til at sikre bedre kvalitet og service og skabe øget værdi for brugere og kunder. Endelig skal fsb også digitalisere der, hvor det giver en mere økonomisk rentabel drift. Som led i digitaliseringen er fsb begyndt at sende flere ting ud på mail. Det er fx tilbud til de boligsøgende, nyhedsbrevet fsb info, invitationer til arrangementer for medlemmer af afdelingsbestyrelserne mv. Og i 2013 blev der for første gang afholdt digitale afdelingsmøder i fsb. Tre boligafdelinger kastede sig ud i forsøget, som krævede en dispensation fra ministeriet. Målet var at undersøge mulighederne for at bruge digitale redskaber i det formelle beboerdemokrati. Måske er det en måde, hvorpå beboerdemokratiet kan udvikles og styrkes. Måske appellerer det mere til de unge beboere, som det nogle steder er svært at få involveret. Forsøget med digitalt beboerdemokrati fortsætter og vil blive evalueret i Pengene til projekt digitalt beboerdemokrati kommer også fra arbejdskapitalen, se forrige side. 10 Bliv i din bolig Nu har vi gennem hele årsberetningen haft fokus på huslejen, og her til sidst skal det så handle om dem, som ikke betaler deres husleje og derfor bliver sat ud af deres bolig. I fsb kunne vi ikke bekræfte historierne i pressen om, at flere blev sat ud af deres bolig, fordi de ikke kunne betale husleje. De statistikker, vi i organisationsbestyrelsen behandlede hvert halve år, bekræftede ikke den tendens. Der var beboere, som blev sat ud af deres bolig, men en markant stigning i antallet var der ikke tale om. Én udsættelse er én for mange, og 100 udsættelser pr. år i fsb betød, at der skulle gøres noget. I 2013 så to nye projekter dagens lys, hvor målet er at nedbringe antallet af udsættelser i fsb. På Bispebjerg gør fsb sammen med tre andre boligorganisationer og Socialforvaltningen i Københavns Kommune en målrettet indsats for at hjælpe beboerne i 17 boligafdelinger på Bispebjerg med at få styr på økonomien, så de undgår at blive smidt ud af deres bolig. fsb forsøger at forebygge udsættelser ved selv at stå for behandlingen af inkassosager. Når fsb selv tager hånd om sagerne, kan vi vurdere, om det i den konkrete sag er en god idé at gå i dialog med beboeren, måske tilbyde en afdragsordning, måske hjælp til at blive skrevet op til en billigere bolig osv. Og den mere individuelle kundeservice kan løse mange sager, viser antallet af udsættelser på grund af restancer i fsb. Det antal falder nemlig. Men en målrettet indsats fra fsb s side er ikke altid nok. Nogle gange er en udsættelse den eneste rimelige løsning. Det er vores ansvar som organisation at tage hånd om den enkelte, uden at det går ud over alle de øvrige beboere.

11 regnskab 11 fsb årsberetning 2013 regnskab

12 ledelsesberetning Ledelsesberetning Årets resultat udviser et overskud på 4,6 mio. kr. Egenkapitalen udgør ved årets udgang 415 mio. kr. mod 417 mio. kr. ved udgangen af Den samlede balance er steget med 27 mio. kr. til 848 mio. kr. i Den frie likviditet, opgjort som forskellen mellem omsætningsaktiver og kortfristet gæld, udgør ultimo mio. kr. mod 84 mio. kr. ved udgangen af Bruttoadministrationshonoraret pr. lejemålsenhed udgør i kr. mod kr. i Boligorganisationens økonomiske udvikling de seneste tre år samt budget for 2013 fremgår af hoved- og nøgletalsoversigten side 9. Overskuddet på 4,6 mio. kr. er disponeret som følgende: 4,6 mio. kr. overføres til boligorganisationens arbejdskapital. Begivenheder efter regnskabsårets udløb Der er efter regnskabsårets udløb ikke indtruffet væsent- lige begivenheder, der påvirker boligorganisationens økonomiske stilling. Medarbejderforhold Boligorganisationen beskæftiger ved årets udgang 104 fuldtidsansatte i administrationen. Ledelsens påtegning Efter vores opfattelse er årsregnskabet aflagt i overensstemmelse med lovgivningens og vedtægternes krav til regnskabsaflæggelsen og giver et retvisende billede af boligorganisationens aktiver, passiver, økonomiske stilling samt resultat. Bestyrelsen har i dag behandlet årsregnskabet for 2013, som indstilles til repræsentantskabets godkendelse. København, den 12. maj i bestyrelsen Birthe Qasem formand Ib Sørensen næstformand Jean Thierry Bjarne Jensen Frederik Valmin Jana Semenova Tina Skjødt Olesen Dorthe Raltters Sørensen Steen Søndergaard Thomsen Steen Holm valgt af medarbejderne Kaj S. Michaelsen valgt af medarbejderne Anne Klindt første suppleant ledelsesberetning

13 hoved- og nøgletal Regnskaber Budget I Kr. Administrationsbidrag, egne afdelinger Administrationsbidrag, eksterne Sideaktivitetsafdelinger Byggesagshonorarer Gebyrer og andre indtægter Administrationsindtægter m.v. i alt Administrationsudgifter m.v. Dækning for udgifter i % Resultat før renter Renteindtægter - renteudgifter, netto Ekstraordinære poster, netto Årets resultat Antal lejemålsenheder (ultimo året) Egne Administrerede Selvejende ungdomsboliger og kollegier Antal lejemålsenheder i alt Nøgletal pr. lejemålsenhed Administrationsbidrag (omkostningsægte) Nettoadministrationsbidrag fordeling af indtægter, administration m.v Administrationsbidrag Sideaktivitetsafdelinger Gebyrer og særlige ydelser Byggesagshonorar Andre og ekstraordinære indtægter 64% 14% 17% 5% 0% hoved- og nøgletal

14 resultatopgørelse For tiden 1. januar til 31. december 2013 Indtægter - i Kr. Administrationsbidrag Sideaktivitetsafdelinger Gebyrer og særlige ydelser Byggesagshonorar Andre & ekstraordinære indtægter Indtægter, administration m.v Udgifter - i Kr. Bestyrelseshonorar Personaleomkostninger Møde- og kursusudgifter m.v. Kontorholdsudgifter Lokaleudgifter Afskrivninger Andre driftsudgifter Udgifter i alt Resultat før finansielle poster Finansielle poster Finansielle indtægter Finansielle udgifter Finansielle poster, netto Årets resultat fordeling af udgifter 2013 Bestyrelseshonorar Personaleomkostninger Møde- og kursusudgifter m.v. Kontorholdsudgifter Lokaleudgifter Afskrivninger Andre driftsudgifter 1% 74% 5% 8% 6% 3% 3% resultatopgørelse

15 selskabets balance Pr. 31. december 2013 Aktiver - i Kr. Anlægsaktiver Materielle anlægsaktiver Finansielle anlægsaktiver: Udlån fra dispositionsfonden Indestående i Landsbyggefonden Andre finansielle anlægsaktiver Finansielle anlægsaktiver i alt Anlægsaktiver i alt Omsætningsaktiver Mellemregning med afdelinger m.v. Andre tilgodehavender m.v. Obligationsbeholdning Likvide beholdninger Omsætningsaktiver i alt Aktiver i alt Passiver - i Kr. Egenkapital Dispositionsfond Arbejdskapital Egenkapital i alt Langfristet gæld Anden langfristet gæld Langfristet gæld i alt Kortfristet gæld Mellemregning med afdelinger m.v. Afsætninger Anden gæld Kortfristet gæld i alt Gæld i alt Passiver i alt udvikling i egenkapitalen de seneste fem år mio. kr. 388 mio. kr. 397 mio. kr. 417 mio. kr. 415 mio. kr. Dispositionsfond Arbejdskapital selskabets balance

16