Samlingen af resuméer indeholder følgende temaer, som der hører et eller flere bilag til:

Transkript

1 JANUAR 2010

2 Introduktion Dette dokument består af resuméer af de bilag, som er stillet til rådighed i forbindelse med konkurrencen for Køge Kyst. Alle resuméer er oversat til engelsk ligesom hele partnerskabsaftalen og bæredygtighedsværktøjet er det. Resten af bilagene foreligger på dansk. Samlingen af resuméer indeholder følgende temaer, som der hører et eller flere bilag til: 1. Partnerskabsaftale s Bæredygtighedsværktøj s Trafik og parkering s Udløb af lejeaftaler s Jordforurening s Geoteknik s Støj s Koteforhold s Kajanlæg s Absorptionsanalyse s Kulturarv s Kulturhus s ØA s Søndre Strand og Køge Jorddepot s Interessentanalyse s Detailhandelsanalyse s Kulturplan og Visionsplan s Kommuneplan s Trafik- og miljøplan s Boligpolitik s Kort og fotos s. 37 Sidst i dokumentet er en liste over samtlige bilag. Bemærk, at hvis der er uoverensstemmelser mellem resumé og bilag, så er det bilaget, der er gældende. Dog undtaget de steder, vi har lavet specifikke rettelser til bilaget i resuméet. Hvis der er uoverensstemmelser mellem resumé/bilag og konkurrenceprogram, er konkurrenceprogrammet det gældende. Hvor der er nye oplysninger, som ikke fremgår af bilaget og/eller rettelser til bilaget fremgår det i starten af de enkelte resuméer, at det skal bemærkes. 1

3 1 Partnerskabsaftale Partnerskabsaftalen inkl. vision er et bilag til de juridiske dokumenter, som fastsætter rammerne for Køge Kyst P/S. Aftalen er et udtryk for de fælles mål og intentioner, der inden selskabets dannelse er aftalt mellem Realdania Arealudvikling og Køge Kommune. Fælles visioner De fælles visioner for byudviklingen: Den kulturelle satsning bliver driver for byudviklingen Detailhandlen styrker Køge som attraktiv handelsby Infrastrukturen udvikles som et aktiv for byen Byomdannelse, arkitektur og byggeri udføres kreativt og i høj kvalitet Byens borgere og øvrige aktører deltager aktivt i byudvikling og omdannelse Bæredygtig i ordets bredeste forstand udgør et overordnet princip for byudvikling og byomdannelse. Tæthed I aftalen tages der udgangspunkt i bebyggelsesprocenter på 130 på Søndre Havn og i Stationsområdet og på 150 på Collstropgrunden for at understøtte byoplevelsen og bylivets intensitet samt princippet om bæredygtig udvikling ved fortætning af eksisterende byområder. Parkering Parkering skal tentativt fordeles med 20 % parkering på terræn, 30 % i P-huse og 50 % i p-kælder. P-normerne skal vurderes i lyset af den stationsnære beliggenhed og muligheder for dobbeltudnyttelse til p-pladser til bolig og erhverv. Det forudsættes at p-løsninger er økonomisk neutrale for Køge Kyst P/S. Byrum Byrum skal understøtte brugen af områderne og skal invitere til aktivitet. Muligheder for kunst i det offentlige rum bør aktivt indtænkes. (Midlertidige) kulturelle aktiviteter Det er hensigten at videreudvikle og synliggøre de allerede eksisterende kulturelle aktiviteter på Søndre Havn og at invitere nye aktører indenfor til både midlertidige og blivende kulturelle aktiviteter. Bæredygtighed Hovedparten af projektområdet ligger stationsnært og skal give optimale betingelser for fodgængere og cyklister, så behov for bilbenyttelse bliver så lavt som muligt. Også bæredygtighed i byggeriet skal indtænkes med fokus på energiforbrug, byggematerialer, vandforbrug mv. Mangfoldighed For at understøtte et mangfoldigt byliv skal følgende instrumenter anvendes: blanding af byfunktioner blanding af boligtyper, boligstørrelser og ejerformer krav om et antal offentligt tilgængelige funktioner i stueetagen spændende byrum spredt ud over området (midlertidige) kulturelle aktiviteter 2

4 Kultur-, kvalitets- og markedsføringspulje For at stimulere mulighederne for at realisere midlertidige kulturelle aktiviteter og særlige kvalitetstiltag i projektet (fx tidlig etablering af byrum) etableres en kultur-, kvalitets- og markedsføringspuljen. I den første femårs periode er der afsat 30 mio. kr. Puljen kan anvendes til såvel fysiske anlæg som udviklings- og aktivitetsorienterede formål. Økonomi Partnerne ønsker, at Køge Kyst P/S handler forretningsmæssigt og sikrer et rimeligt afkast til aktionærerne, men dette må ikke ske på bekostning af realiseringen af projektets visioner. Organisation Køge Kyst P/S skal have de optimale organisatoriske rammer for at opfylde ovennævnte vision. Bestyrelsen ansætter en direktør (projektchef), som skal have tætte samarbejdsrelationer til Køge Kommune og Realdania Arealudvikling. Tids- og procesplan: Fase 1: Udarbejdelse af konkurrenceprogram Fase 2: Afholdelse af konkurrence og udarbejdelse af helhedsplan Fase 3: Udarbejdelse af plangrundlag Fase 4: Byggemodning og projektering Fase 5: Grundsalg Fase 6: Etablering af infrastruktur Dette bilag er oversat til engelsk. Den videre proces vil bestå af en vekselvirkning mellem byggemodning og grundsalg. Selskabets opgaver er løst, når det sidste areal er solgt. Bilag: - Køge Kyst. Partnerskabsaftale om byudvikling og omdannelse Køge Kommune og Realdania Arealudvikling A/S. - Vision Køge Kyst. Bilag 1 til Partnerskabsaftale. 3

5 2 Bæredygtighedsværktøj Bilaget er en beskrivelse af et bæredygtighedsværktøj, som Køge Kyst ønsker at bruge til at kvalificere arbejdet med bæredygtighed med. Bæredygtighedsbegrebet forstås bredspektret og sociale, sundhedsmæssige og økonomiske aspekter er lige så afgørende som de traditionelt miljømæssige og mere tekniske aspekter. Køge Kyst ønsker at teste og anvende et nyudviklet første generationsværktøj. Det er et procesværktøj, der har til formål at sætte såvel Køge Kyst som de deltagende konkurrencehold i stand til at stille de rette krav til og vurdere bæredygtighed på forskellige stadier i projektforløbet. Procesværktøjet giver mulighed for at identificere, hvor og hvordan der kan fokuseres på bæredygtighed i projektet, samt løbende at kunne afveje og tage stilling til, hvordan konkrete hensyn til bæredygtighed påvirker projektets samlede bæredygtighedsprofil. Samtidig giver det mulighed for at foretage prioriteringer og tilpasninger undervejs i forhold til andre prioriterede projektparametre/visioner. På den måde kan man afdække bæredygtighedsprofilen på et projekt og samtidig benytte profilen som en form for benchmark. Det enkelte projekt kan derefter kvalificeret foretage bevidste valg og prioriteringer af den konkrete indsats i relation til bæredygtighedens tre dimensioner. Baggrunden for værktøjet er, at vi i Danmark over de sidste 50 år har set en udvikling, hvor andelen af byboere er steget fra 70 % til 90 %, samtidig med at byernes areal er tredoblet. Denne udvikling har både positive og negative sider: Byernes udbud, valgmuligheder, mangfoldighed og byens liv gør byerne attraktive, men samtidig opstår en række sociale problemer i kølvandet på byens liv. Derudover giver funktionsopdelingen og byens organisering anledning til et stort ressourceforbrug og en række miljø- og sundhedsproblemer, ikke mindst med baggrund i byens transportbehov. I den vestlige del af verden har de teknisk orienterede miljøhensyn gennem de sidste år generelt fået en stadig mere accepteret rolle i udviklings- og planlægningsprojekter, samtidig med at man med et voksende antal livsstilssygdomme og sociale problemstillinger har genopdaget interessen for den sociale og sundhedsmæssige dimension, som den var kendt i visionerne fra midten af 1800 tallet og i begyndelsen af forrige århundrede om at skabe lys og luft i byggeriet. Der er i dag en stigende opmærksomhed på og erkendelse af, at sociale og sundhedsmæssige forhold kan påvirkes gennem byernes planlægning og strukturering af det fysiske og bygningsmæssige miljø. Dette bilag er oversat til engelsk. Bilag: - Bæredygtig byomdannelse og byudvikling et procesværktøj. Januar Udarbejdet af Carlsberg Ejendomme A/S, By & Havn I/S og Realdania Arealudvikling A/S i samarbejde med Pöyry Danmark. - Bæredygtig byomdannelse og byudvikling - indikatorer. Bilag til Bæredygtig byomdannelse og byudvikling et procesværktøj. 4

6 3 Trafik og parkering Bilaget om trafikforhold indeholder oplysninger om vej- og stinet, trafikmængder og kollektiv trafikbetjening i og omkring projektområdet. Derudover indeholder det oplysninger om parkeringsnormer i Køge Kommune og principbeslutning om betalingsparkering i bymidten. Bilaget om parkeringsløsninger beskriver fordele og ulemper og angiver prisoverslag for forskellige løsninger. Trafik Notatet indeholder informationer om: Vej- og stinet Trafikmængder på vejnettet i og omkring bymidten Trafikvækst og turrater Kollektiv trafik Parkering Vejnet Køge Kommunes vejnet er opdelt i fire vejklasser, som fremgår af kortet side 2 i bilaget. Stinet Køge Kommune ønsker at udbygge det eksisterende stisystem til et sammenhængende stinet. Side 3 i bilaget viser det nuværende stinet i og omkring bymidten. Trafikmængder Kortet side 6 viser trafiktællinger i Køge bymidte. Trafikafviklingen i Køge by giver problemer i myldretiden bl.a. er Strandvejen meget belastet i perioder om morgenen og om eftermiddagen af pendlertrafikken fra syd. Trafikvækst På baggrund af Vejdirektoratets trafikindeks vurderer Køge Kommune, at den generelle trafikvækst i Køge vil være ca. 1,5 % pr. år. Turrater Køge Kommune benytter turraterne fra Trafikministeriets turrateprojekt , hvorefter de justeres til lokale forhold. Turraterne kan ses på Miljøministeriets hjemmeside. Kollektiv trafik Køge har i dag en god og alsidig kollektiv trafikbetjening. Der er flere initiativer på vej, som i fremtiden vil gøre den kollektive trafikbetjening endnu bedre. I dag betjenes Køge Station af S-tog, lokaltog og regionaltog. I fremtiden suppleres med forbindelsen København-Ringsted via Køge Nord, således at Køge også vil blive betjent med direkte regional- og intercitytog mod København og mod Fyn og Jylland. Bus Der er planlagt en større omlægning og modernisering af busnettet i Køge Kommune i Den nye køreplan giver en bedre betjening på tværs af kommunen, og der indføres et højklasset A-bus net i Køge by med hyppige afgange og direkte 5

7 korrespondance til S-toget. Alle buslinjer - bortset fra 101A - benytter Køge St. som endestation og har altså behov for et depotområde, når busserne holder pause. Antal passagerer Der er ca daglige buspåstigere på Køge St. Der er daglige påstigere på S-toget på Køge St. Ca. 27 % af togpåstigerne på Køge St. kommer til stationen med bus. Antallet af skift fra bus til bus kan betragtes som ubetydeligt. Fremskrivning Som en del af Regeringens transportpolitik er det et mål, at den fremtidige trafikvækst kun sker inden for den kollektive trafik. Det betyder, at bustrafikken skal optage ca. 25 % af den samlede trafikvækst. Frem mod 2030 vil det betyde, at bustrafikken skal øges med 50 %. Tog Den nye togforbindelse mellem Ringsted og København via Køge forventes færdig i Rejsetiden mellem København H. og Køge Nord bliver ca. 19 minutter. Intercity- og regionaltogsforbindelser mod Fyn og Jylland vil køre via Køge Nord. Rejsetiden mellem København H. og Køge Station bliver ca. 24 minutter. Oversigtskort med eksisterende baner, den nye togforbindelse samt Køge Nord Station fremgår af kortet side 13 i bilaget. Parkering I kommuneplanen er der fastsat generelle normer for udlæg af parkeringsarealer til ny bebyggelse i Køge Kommune: Hvor intet andet er fastsat i rammebestemmelserne eller i en lokalplan, skal der udlægges areal til parkering efter følgende normer: Arealanvendelse Tæt-lav Etageboliger Ungdoms- og ældrebolig Butikker Butikker i lokalcentre og butikker over m2 i bymidte Butikker med pladskrævende varegrupper Kontor- og serviceerhverv Lager, håndværk og industri P-norm Min. 1,5 p-plads pr. bolig Min. 1,5 p-plads pr. bolig Min. 1 p-plads pr. bolig 1 p-plads pr. 40 m 2 bruttoetageareal 1 p-plads pr. 20 m 2 bruttoetageareal 1 p-plads pr. 50 m 2 bruttoetageareal 1 p-plads pr 50 m 2 bruttoetageareal 1 p-plads pr. 100 m 2 bruttoetageareal Sideløbende med konkurrencen om Køge Kyst udvikler Køge Kommune en parkeringsstrategi for Køge bymidte. Som led i parkeringsstrategien overvejes eventuel justering af parkeringsnormerne i de stationsnære dele af bymidten. Ved hensigtsmæssig lokalisering af p-pladser kan der endvidere opnås dobbeltudnyttelse (fx erhverv/bolig eller erhverv/kultur). Der er i 2008 politisk truffet en principbeslutning om, at der indføres betalingsparkering i Køge bymidte i forbindelse med etablering af den nye detailhandel i stationsområdet, og at indførelse af en konkret betalingsordning sker i forbindelse med åbning af de første nye p-anlæg i stationsområdet. 6

8 Efterfølgende har byrådet besluttet, at muligheden for at indføre betalingsparkering før åbning af de første p-anlæg skal undersøges. Placeringen af offentlige parkeringspladser i Køge bymidte fremgår af et kort side 9 i bilaget. Parkeringsløsninger I bilaget om parkeringsløsninger beskrives en række forskellige parkeringstyper, som man kan benytte, fordele og ulemper ved de forskellige løsninger samt prisoverslag. Her beskrives terrænparkering, konventionelle anlæg i konstruktion samt fuld- og semiautomatiske parkeringsmaskiner i konstruktion. Terrænparkering benyttes, hvor der ingen arealbegrænsninger er. Konventionelt anlæg er ofte opført i betonelementer og kan findes både over og under terræn. Disse anlæg er anvendelige i områder med detailhandel, hvor brugertiden ved parkering og afhentning af bilen er vigtig fx når brugeren står med indkøbsposer/vogne. Konventionelle anlæg er billige og velkendte, men bidrager sjældent til bymiljøet. Automatiske anlæg findes både som semi- og fuldautomatiske anlæg. De fuldautomatiske anlæg fungerer som en vaskehal til bilen. Brugeren forlader bilen i en terminal og køretøjet indtjekkes automatisk og sætte spå lager. Styrken er brugervenligheden, sikkerheden for bilen, trygheden for brugeren samt færre omkostninger til udgravning og lettere indpasning i bymiljø da anlægget er mindre mv. De semiautomatiske anlæg kræver en fysisk betjening af parkeringsmaskinen. Brugeren placerer bilen på en lift, som betjenes af brugeren. Da liftsystemet ikke behøver fuld etagehøjde, er dette et mere kompakt anlæg end de konventionelle. Type Kontruktion Placering Pris pr. pl. fra kr. Pris pr. pl. til kr. Off. parkering Befæstet areal Terræn Off. parkering Modulbyg Over jord Off. parkering Betonkonstruktion Over jord Erhverv/bolig Semi-automatisk Under jord Off. parkering Fuldautomatisk Over jord Off. parkering Betonkonstruktion Under jord Off. parkering Fuldautomatisk Under jord Anlægsomkostninger ved de forskellige løsninger af p-anlæg pr. plads (priser er ex. moms) Bilag: - Trafik- og parkeringsnotat. Januar Køge Kommune. - Uddrag af Parkering i Køge Midt og Søndre Havn. 27. maj Nordicom. 7

9 4 Udløb af lejeaftaler Køge Kyst ejer alle arealer i udviklingsområdet på nær et mindre areal ved stationsforpladsen (den trelængede stationsbygning). En del af arealerne er udlejet på lejemål, hvor de seneste udløber i Der er i lejeaftalerne med virksomhederne fastlagt, at arealerne skal afleveres ryddet for forurening, bygninger mv. ved lejeperiodens udløb. Bridana-grunden ejes ikke af Køge Kyst, men Køge Kyst har mulighed for at erhverve den. Bilaget viser lejeaftalerne på Søndre Havn. Derudover er der en lejeaftale i Teaterbygningen med seks måneders opsigelse. Funktionerne i den trelængede stationsbygning (DSB s billet- og kioskfunktioner samt Køge Kommunes it-support) flytter til hhv. ny stationsbygning og ny rådhusbygning eller anden løsning, når dette er muligt. Bilag: Kort over udløb af lejeaftaler på Søndre Havn Køge Kommune. 8

10 5 Jordforurening Der er foretaget en række tekniske undersøgelser fra , som har kortlagt forureningen på Søndre Havn, Collstrop og Stationsområdet. Overordnet set er der konstateret omfattende forurening på Collstropgrunden, der er visse hotspots, som skal fjernes på Søndre Havn, og der kan være forurening i Stationsområdet. Bemærk at rapporterne er udarbejdet på et tidligt tidspunkt i udviklingen af projektområdet. Dette medfører, at der på en række områder er ændringer: Siden bilagenes afslutning er det afklaret, at Rådhusbyggeriet ikke etableres på Collstropgrunden. Enkelte af rapporterne behandler et større område end projektområdet bl.a. er matrikel 212 (Rådhusgrunden) og 230d ikke en del af projektområdet. Stationsområdet og Collstropgrunden beskrives flere steder som et samlet område. Forureningsestimaterne er beregnet på diverse forudsætninger fx vejdimensioneringer, en bestemt kote mv. Søndre Havn For havneområdet foreligger der resultater fra ca. 165 miljøtekniske boringer og et stort antal analyser af jord- og vandprøver samt poreluftsanalyser. Øverst i den geologiske lagfølge er der fundet fyldjord med en gennemsnitlig observeret lagtykkelse på knap en meter. Analyser viser, at fyldjorden må forventes at være diffust forurenet med tungmetaller, olie- og tjæreforbindelser. I et delområde, der afgrænses af Søndre Molevej mod nord og Dantamvej mod øst, er fyldjorden også diffust forurenet, men der ser det ud til at fylden er mere uren. Arkivoplysninger og observationer i boringer og gravninger tyder på, at der kan være affaldsopfyldning i dette delområde. Ud over den generelle diffuse forurening i fyldjorden er der konstateret et antal områder i Søndre Havn, hvor jorden er forurenet på klasse 4 niveau, dvs. kraftigere forurenet jord. Denne forurening består primært af forskellige kulbrinteprodukter og stammer typisk fra punktkilder som fx tankoplag. Det er vurderet, at der kan forekomme koncentrerede fri fase forureninger, dvs. forureninger af egentlige lag af olie og lignende på grundvandsspejlet på Søndre Molevej 12 og 14-16, Østre Havnevej 7 og Andelsvej 4. De fleste forureninger stammer fra spild og udslip af diverse olieprodukter, men specielt på Søndre Molevej er der desuden fundet chlorede opløsningsmidler som tri- og trachlorethylen og polære opløsningsmidler som acetone, isopropanol, methanol og 2-methyl-1-propanol i jorden og i grundvandet. I den nordlige og nordvestlige del af området er der desuden fundet et moderat indhold af sprøjtemidler i grundvandet. På de lokaliteter, hvor der foreligger resultater fra poreluftsundersøgelser, er der ikke fundet væsentligt indhold af flygtige forbindelser i poreluften. 9

11 Der er lokaliteter, hvor der ikke er foretaget poreluftsundersøgelser, men hvor der er kraftige kulbrinteforureninger og et stort indhold af flygtige forbindelser bl.a. af benzen i jorden og/eller i grundvandet. Disse stoffer kan afdampe og diffundere op gennem jorden og ind i bygninger og er derfor potentielt belastende for indeklimaet. Høje koncentrationer af flygtige forbindelser i jorden og/eller i grundvandet er fundet ved benzinforureningen ved Carlsensvej 7 og nord herfor, i et område ved Andelsvej 1, ved Søndre Molevej 12 og og i et område nordøst herfor. Vurdering af samlede forureningsrelaterede omkostninger i Søndre Havn De forureningsrelaterede omkostninger omfatter: meromkostninger til bortskaffelse af forurenet jord fra bygge- og anlægsarbejder omkostninger til fjernelse af særligt kraftige forureninger i og på grundvandet (fri fase forureninger) omkostninger til supplerende fjernelse af hotspots over grundvandsspejlet omkostninger til sikring af bygningers indeklima mod forurenende dampe fra undergrunden eventuelle meromkostninger (pga. forurening) til håndtering af grundvand fra midlertidige grundvandssænkningsanlæg o. lign. De samlede forureningsrelaterede omkostninger ved byudvikling af Søndre Havn er foreløbigt estimeret til: 67 mio. kr. i prisniveau efterår 2007, ekskl. moms. Stationsområdet Datagrundlaget vedrørende konstaterede jordforureninger i Stationsområdet består af en undersøgelse af en mindre restforurening på adressen Bag Haverne 6. Hertil kommer en række grunde, der ikke er undersøgt, men hvor der pga. oplysninger om potentielt forurenede aktiviteter kan være risiko for forurening De resterende dele af Stationsområdet anvendes til veje, plads- og parkeringsarealer, samt busterminal og en del af Køge Station. Der er ikke fundet miljø- eller byggesagsarkivoplysninger om potentielle punktkilder til forurening af disse arealer. Det udelukker dog ikke forekomst af jordforurening på grundene, da bl.a. overflade- og fyldjorden kan være diffust forurenet pga. industriel og trafikal belastning. Collstrop Hele Collstropgrunden er konstateret forurenet, men der er fundet en væsentlig variation i forureningsgraden på grunden. Variationen går fra den lettere forurening på den nordlige del til de højere og væsentligt mere komplekse forureninger på den sydlige og sydøstlige del af grunden, hvor tidligere produktions og tankanlæg har været lokaliseret. Forureningen stammer fra virksomheden Collstrop Dansk Træimprægnering A/S, hvis hovedaktivitet var imprægnering af jernbanesveller for DSB. Virksomheden var i drift fra I perioden har det også været gasværk på en del af arealet. De fundne forureninger består af kraftige tungmetalforureninger med især arsen, kobber og chrom i fyldjord og sekundært grundvand samt af kraftige jord- og grundvandsforureninger med tjæreforbindelser, herunder bl.a. benzen, naphtalener, benzpyrener og andre PAH er samt phenoler. Tjæreforureningerne er stedvis trængt dybt ned i de intakte aflejringer. Især benzen, naphthalener og phenoler er afdamplige og kan give indeklimaproblemer. 10

12 Ved anlægsarbejder for forlægning af Værftsvej er man flere steder på den sydøstlige del af grunden stødt på nedgravet affald i jorden bestående af tjæregennemvædede træspåner, krystallinsk nafta og irgrønt metalslam. Forureningen fra Collstropgrunden er spredt med grundvandet til ejendommene Havnen mod syd, hvor der er etableret et afværgedræn for afskæring af grundvandsstrømmen. Vurdering af samlede forureningsrelaterede omkostninger på Collstropgrunden De forureningsrelaterede omkostninger omfatter: jordbortskaffelse fra bygge- og anlægsarbejder indeklimasikring supplerende fjernelse af særligt kraftige forureninger til en halv meter under grundvandsspejlet under bygninger. De samlede forureningsrelaterede omkostninger ved byudvikling af hele Collstropgrunden er foreløbigt estimeret til: 46 mio. kr. i prisniveau efterår 2007, ekskl. moms. Bilag: - Supplerende forundersøgelser. Jordforurening. November Rambøll. - Ændret arealanvendelse af Collstropgrunden Rambøll. - Collstropgrunden ved stationsmidten i Køge. Rådhus- og erhvervsbyggeri Grontmij Carl Bro. - Revideret vurdering af samlede forureningsrelaterede omkostninger ved byudvikling af arealerne Rambøll. - Supplerende oplysning og beregninger mv. vedr. jordforureningsforhold Rambøll. 11

13 6 Geoteknik Undersøgelsen er en arkivsøgning, der kortlægger eksisterende data på jordbundsog grundvandsforholdene i Stationsområdet og Søndre Havn for at få overblik over funderingsproblemer. Søndre Havn Ud fra de indsamlede oplysninger på Søndre Havn fremgår det, at den postglaciale marinelagserie præges af tilstedeværelsen af to nogenlunde sammenhængende blødbundshorisonter. Blødbundsforekomsterne er således registreret i toppen og i bunden af sandlaget svarende til ca. kote 0 á -2,0 og kote -5/-6 til -8/-9. Tilstedeværelsen af blødbundsforekomsterne i den nedre del af den postglaciale lagserie betinger højst sandsynligt, at fundering af bygninger uden kælder eller med ét eller to kælderniveauer må forventes gennemført som pælefundering, hvor pælene føres ned med endelig spids i de glaciale aflejringer. Stationsområdet: Ud fra de indsamlede oplysninger fra Stationsområdet kan området overordnet opdeles i to delområder: nord og syd for den eksisterende Teaterbygning. Nord for Teaterbygningen er de geologiske forhold relativt rolige og ensartede. Således er bunden af den postglaciale marinelagserie truffet i ca. kote -2,5 til -3,5. Dette medfører at anlæg eller konstruktioner med ét eller flere kælderniveauer kan udføres som direkte funderede. Syd for Teaterbygningen er jordbundsforholdene meget præget af Køge Å. Åen har således eroderet sig ned i og delvist fjernet de marineaflejringer i sin dal. Åen har slynget sig i dalen. Og mens der i det aktive løb blev aflejret sand, blev der i de midlertidige forladte/afsnørede åslyngninger aflejret tørv og gytje. Derfor er lagserien uregelmæssigt opbygget og indeholder mange forekomster af tørv og gytje i selve ådalen. De bæredygtige aflejringer i dette område træffes i kote -5 á -8, lokalt dybere. Dette peger på, at funderingen i det aktuelle område må påregnes udført som en pæleløsning. Bilag: Stationsområdet og Sdr. Havn. Supplerende forundersøgelser. Geoteknik. November Rambøll. 12

14 7 Støj Bilaget er et uddrag af et notat, der viser støjforholdene for primært Søndre Havn. Bemærk: Boligområdet sydvest for Søndre Havn skal betragtes som et bynært boligområde. Kortet over udløb af lejeaftaler, som er bilag til konkurrencen, er det gældende. Søndre Havn er udpeget som byomdannelsesområde. Det betyder, at det i den videre proces bliver muligt at benytte de særlige regler for støj, som gælder i byomdannelsesområder: Planloven 15 a, stk. 2 Lokalplaner, der tilvejebringes for arealer i et område, som i kommuneplanen er fastlagt som et byomdannelsesområde, kan uanset stk. 1 udlægge støjbelastede arealer til støjfølsom anvendelse, når kommunalbestyrelsen har sikkerhed for, at støjbelastningen er bragt til ophør i løbet af en periode, der ikke væsentligt overstiger 8 år, efter at den endeligt vedtagne lokalplan er offentliggjort. Der skal tages højde for støj fra jernbane ved bebyggelser i Stationsområdet og på Collstrop. Søndre havn Mht. støj fra Nordre Kaj, så viser undersøgelser, at uændret havneaktivitet på Nordre Kaj uden støjdæmpende foranstaltninger medfører overskridelse af vejledende støjgrænser for byområder på Søndre Havn. Problemet er primært knyttet til havneaktivitet i de støjfølsomme perioder fx om natten hvor vejledende støjgrænse for boliger i et byområde er 40 db(a). Der skal derfor indtænkes en støjafskærmning ved uændret havneaktivitet på Nordre Kaj. En skærmende randbebyggelse kan evt. anvendes til erhverv samt offentlige formål, som er mindre støjfølsomme end boliger. Randbebyggelsen kan evt. anvendes til boliger, hvis specielle regler for støjisolerede boliger kan anvendes. Her placeres udendørs opholdsarealer skærmet og facader udformes, så det er muligt at have delvist åbne vinduer, under overholdelse af lave støjgrænser indendørs. Det er ikke undersøgt, om de aktuelle støjbelastninger muliggøre, at randbebyggelsen kan anvendes til boliger under sådanne foranstaltninger. Da omdannelsen bl.a. pga. lejeaftaler sker etapevis kan det være et problem, at allerede omdannede områder støjbelastes af eksisterende virksomheder i de endnu ikke omdannede områder. Problemet kan løses ved at anvende de specielle støjregler i forbindelse med et byomdannelsesområde, hvor der i en overgangsperiode kan accepteres højere støjbelastninger. 13

15 En etapevis omdannelse af området indebærer, at der ikke på en gang kan etableres den forudsatte randbebyggelse langs kajen. Dette problem kan løses ved: 1. at hver etape påbegyndes med, at der etableres randbebyggelse langs den pågældende etapes front mod havnebassin 2. at eksisterende bygninger i endnu ikke omdannede etaper kan i nogen udstrækning udgøre afskærmning 3. at der i den udstrækning der herudover mangler afskærmning, suppleres med afskærmning indenfor den pågældende etape. Denne afskærmning kan være en traditionel støjskærm eller en kombination af ikke støjfølsomme bygninger og støjskærme. Collstropgrunden Undersøgelser har vist, at udvikling af erhverv og kontor på Collstropgrunden vil være muligt under de nuværende støjforhold, men at der ved etablering af boliger bør gennemføres nærmere undersøgelser af støj fra Junckers og evt. etableres støjdæmpende foranstaltninger. Stationsområdet Der er ikke foretaget støjundersøgelser i Stationsområdet. Bilag: Uddrag af Støjforhold, risikovurdering og udløb af lejeaftaler i relation til etapevis udbygning af Sdr. Havn Rambøll. 14

16 8 Koteforhold Bilaget består af kotekort, der viser koterne i projektområdet og de omkringliggende områder. Søndre Havn Køge Havn er gennem de sidste 250 år oversvømmet flere gange. De største oversvømmelser fandt sted i 1760 og 1822, hvor vandstanden var henholdsvis 3,7 og 2,8 over Dansk Normal Nul (DNN). Statistisk set forventes vandstanden i Køge Havn at stige til 2,1 meter over daglig vande med 100 års mellemrum og hel op til 3,3 meter over daglig vande indenfor en 1000-årig periode. Heri er ikke indregnet fremtidige, klimabetingede vandstandsstigninger. Området fra Strandvejen mod havnen og Køge Bugt er beliggende i kote 1,6-2,5. Eksisterende bebyggelse ved Carlsensvej beliggende i kote 1,60 til 1,90 og den nye bebyggelse ved Åhavnen i kote 2,10. Strandpromenaden ligger i kote 1,70 og Havnekajen ligger i kote 1,60, den østlige del ved molen dog i kote 2,15. Stationsområdet Stationsområdet er generelt beliggende i kote 2-3. Collstrop Collstropgrunden er beliggende i kote 2-2,5. Bilag: Kotekort. Januar Køge Kommune. 15

17 9 Kajanlæg Bilaget er en undersøgelse af den eksisterende kajkonstruktion på Søndre Havn. Målinger har vist, at godstykkelsen for kajkonstruktionens spunsvægge er reduceret med op mod 2-3 mm, men de efterfølgende beregninger af konstruktionens styrke har vist, at hovedparten af konstruktionen stadig har tilstrækkelig styrke til at modstå de normerede belastninger. Dog har korrosion i et sekundært konstruktionselement, på ca. 150 meter af kajen, svækket kajens lastefordelende egenskaber så meget, at elementet (det udvendige stræk) snarligt bør udskiftes, hvis kajens nuværende belastningsniveau skal opretholdes. For kajen er der dog registreret tydelige nedbrydningstegn på fendere og friholdertræværk, og også på hammerhovedet ses mange, men meget varierende tegn, på nedbrydning. For at kajkonstruktionen skal bevare et velvedligeholdt udseende og bevare sin funktion de næste 20 år, skal der foretages en løbende istandsættelse af disse dele af kajen. Målinger har vist, at den katodiske beskyttelse af de vanddækkende dele af spunsvæggen kun fungerer på en lille del af kajen. På de øvrige dele er den enten stærkt nedsat eller helt forsvundet. Når den katodiske beskyttelse ikke virker, må det påregnes, at spunsvæggene svækkes med ca. 0,1 mm/år. For at bevare kajens hovedkonstruktion i en lang periode fremover, må det anbefales at sikre fuld katodisk beskyttelse. På lidt længere sigt (25-50 år) må det påregnes at tæring i spunsvægdelen over vand vil nødvendiggøre en mere permanent korrosionsstandsning over vand. Kajkonstruktionens betydning for konstruktioner nær vand For at forhindre at kajen skrider ud i havnen, er kajen forankret med ankre eller skråpæle pr. 2-3 meter i området meter bag kajen. Disse forankringer kan ikke umiddelbart fjernes, og de kan derfor vanskeliggøre etablering af nye bygninger/ konstruktioner i jorden nærmere kajkanten end meter. I de første 202 meter af kajen, inderst i havnen, er forankringerne udført som skråpæle under 45 o fra kajkanten. For zonen nærmere kajen end 15 meter medfører forankringen dermed restriktioner for etablering af konstruktioner i jorden i en dybde svarende til afstanden fra kajkanten (dvs. 10 meter fra kajkanten kan der ikke uden væsentlige restriktioner udføres jordarbejder i mere end 10 meters dybde). En væsentlig nedsættelse af disse restriktioner vil kræve nedbankning af meget kraftige spunsvægge på denne strækning. Forankringer for de øvrige dele af kajen er udført med ca. 17 meter lange vandrette ankre, beliggende ca. 1,5 meter under kajområdets belægning. For de yderste ca. 240 meter af kajstrækningen kan der ikke uden væsentlige forholdsregler etableres konstruktioner i jorden nærmere kajkanten end ca. 17 meter. For at formindske restriktionerne på området nærmere end 17 meter fra kajkanten på denne kajstrækning kan der fx rammes skråpæle som for de inderste 202 meter. For helt at undgå restriktioner skal der udføres en meget kraftigere spunsvæg eller forankring til nye konstruktioner. Bilag: Stationsområdet og Sdr. Havn. Supplerende forundersøgelser. Kajanlæg. November Rambøll. 16

18 10 Absorptionsanalyse Absorberingsrapporten omfatter en analyse af efterspørgslen for bolig-, kontorog detailetagemeter beliggende i Køge Kommune. Analysen har fokus på Søndre Havn, Stationsområdet og Collstropgrunden. Absorberingsrapporten estimerer det langsigtede strukturelle absorberingspotentiale ved brug af statistiske metoder og markedsmæssige analyser. Bemærk: at Stationsområdet og Collstropgrunden benævnes samlet Køge Bycenter i rapporten. at rapporten nævner forældede tal for antal samlede etagemeter, der skal udvikles i projektområdet samt fordelingen heraf. Dette har ikke indflydelse på rapportens absorberingsestimater. at absorberingsanalysen ikke tager højde for den nye jernbaneløsning, som resulterer i markant reduceret rejsetid Køge-København. Ligeledes bemærkes, at markedet er dalet siden analysens færdiggørelse. at der er en skrivefejl mht. absorberingen af detailhandelsetagemeter. at rapporten arbejder med en gennemsnitlig boligstørrelse på 86 m 2. Boliger Området rummer gode muligheder for at tilbyde de afgørende parametre for borgerens lokaliseringspræferencer: skov og strand, ejerboliger og nærhed til arbejdspladsen. Området forventes at appellere til et bredt og ressourcestærkt publikum. Det vurderes, at Køge Kommune kan absorbere ca boliger, svarende til ca etagemeter bolig i en 12-års periode. Efterspørgslen forventes at være i størrelsesordenen etagemeter om året. Erhverv Området vil med sin placering tæt på bymidten og offentlige transportmidler appellere til liberale erhverv, ligesom placeringen må forventes at blive attraktiv. Traditionelle erhvervsorganisationer samt offentlige og private organisationer forventes også at finde området attraktivt. Det vurderes, at Køge Kommune kan absorbere etagemeter kontor frem til Det vurderes i rapporten, at området hvert år kan absorbere mellem 70 og 80 % af det samlede kontorbyggeri i Køge Kommune, da et stort kontorområde med den attraktive beliggenhed vurderes at appellere stærkt til de virksomheder, der ønsker at lokalisere sig i Køge. Det vurderes endvidere, at der de første år vil være lidt højere efterspørgsel dels grundet et opsparet behov og dels nyhedens interesse. Ved offentliggørelse af planen for området, kan virksomheder, der ønsker lokaler i området, udskyde deres lokalebehov i op til tre år, da de i den mellemliggende periode forlænger deres eksisterende lejekontrakter og finder supplerende lokaler andre steder. Detailhandel Køge adskiller sig som handelsby fra lignende byer i Danmark ved ikke at have et egentligt indkøbscenter i tilknytning til bymidten. 17

19 Rapporten vurderer, at området kan absorbere m 2 detailhandel fra 2009 til Det anbefales, at etableringen af centerstrukturen omkring stationen gennemføres i en omgang for hurtigst muligt at skabe en bred vifte at forretninger, der kan tiltrække kunder. Absorberingen på de m 2 detailhandel dækker over, at det må forventes at et eller flere supermarkeder samt visse specialbutikker, der allerede er i Køge, vælger at flytte eksisterende butikker til området. Denne omstrukturering af butikker vurderes at finde sted tidligt i udviklingen af området, da butikkerne vil sikre sig en placering i området, selvom det ikke er fuldt udbygget. Bilag: Efterspørgsel efter grundarealer til bolig- og erhvervsformål i Køge. Absorberingspotentialet for bolig, kontor og detail. November Sadolin & Albæk 18

20 11 Kulturarv Bilagene består af to analyser af de kulturhistoriske spor i projektområdet. Den ene fokuserer primært på de bevaringsværdige bygninger og spor på Søndre Havn, mens den anden analyserer hele projektområdets værdier og kulturhistoriske spor og fokuserer på nuværende og kommende sammenhænge bl.a. til den eksisterende by. Bevaringsværdige bygninger og spor på Søndre Havn Det første bilag er udarbejdet af Køge Kommune i samarbejde med Køge Byhistoriske Arkiv, Køge Museum og Køge-Fonden. Bilaget er en beskrivelse og analyse af de bygninger og elementer, som vurderes til at have en bevaringsværdi både arkitektonisk og kulturhistorisk. Alle bygninger og elementer er med til at fortælle om bydelens funktion som havn og centralt område i Køge by. Bevaringen og omdannelsen af eksisterende bygninger vil være med til at fastholde en del af havnens og byens historie og dermed identitet. Det er vigtigt, at efterlade elementer for eftertiden, så en ny bydel ikke skal skabe sin helt egen identitet forfra. Sporene kan også medvirke til at skabe den nødvendige arkitektoniske variation, som er én af den traditionelle bys væsentligste kvaliteter. Bemærk: at den tidligere mandskabsbygning ved tilkørslen til broen fra 1922 ikke er en del af projektområdet at bygningen, som her omtales som hvid silobygning i andre bilag optræder som ØA. Bilaget opdeler bygninger og elementer i tre kategorier: Kategori 1 omfatter seks bygninger og en bro, som er betydningsfulde i den fremtidige bydel, da de i høj grad er identitetsskabende med stærke referencer til det tidligere havneområde. De tilfører området særlige værdier i kraft af den arkitektoniske værdi, som bygningen selv repræsenterer, den arkitektoniske værdi den har i samspil med omgivelserne eller den kulturhistoriske betydning. Kategorien omfatter også den bebyggelsesstruktur, som er karakteristisk for det gamle Køge, og som er repræsenteret i den del af projektområdet, som ligger indenfor gamle Køge by. Kategori 1: A. Teaterbygningen. Teaterbygningen er opført ad flere omgange. Den kulturhistoriske og arkitektoniske bevaringsværdi er knyttet til primært den ældste og nordligste høje del af bygningen fra Teaterbygningen repræsenterer samtidig, i kraft af sin placering, overgangen mellem den gamle by og havnen og har i de senere år fungeret som aktivitetshus. B. Den tidligere mandskabsbygning ved tilkørslen til broen fra Bygningen er grundmuret med afvalmet tegltag og omfatter syv vinduesfag. Bygningen har med sin klare, faste form betydning for området, også fordi den tilhører havnens tidligere funktionshuse som havnearbejdernes mandskabsbygning. C. Klapbroen. Broen er opført med hollandsk broarkitektur som forbillede. Den er særlig i sin arkitektoniske udformning og udgør et vartegn for hele havneområdet, samtidig med at den stadig har bevaret sin oprindelige funktion. 19